COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 24 JANVIER 2024

N° 2024/ 029

N° RG 20/04553

N° Portalis DBVB-V-B7E-BFZQQ

[P] [W]

[C] [J] épouse [W]

[DH] [KV] [V]

[A] [O]

Mme [O]

[N] [Z]

[Y] [Z]

[OM] [R] veuve [I]

[OM] [RK] [X]

[VN] [T]

[ZV] [M]

[SH] [E] épouse [M]

[TU] [YI]

[ST] [GZ] épouse [YI]

[RW] [K] [XX]

[IX] [F] [YU]

[ZV] [D] [MD]

[G] [UR] veuve [DT]

[ZV] [JI]

[OY] [FR]

[RW] [XA] [NA]

[MO] [NA]

[S] [WO]

[OB] [AN]

[KF] [RW] [L] [VZ]

[TP] [JU] [U] épouse [LG]

[EE] [AK]

[IL] [RW] [G] [TE]

[GN] [LS] épouse [B]

C/

Syndicat des copropriétaires [Adresse 15]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Joseph MAGNAN

M^e Jérôme LACROUTS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 06 Mars 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 17/03337.

APPELANTS

Monsieur [P] [W], né le 08 Février 1943 à [Localité 31] (06)

Madame [C] [J] épouse [W], née le 11 Mars 1953 à [Localité 16] (ITALIE),

demeurant tous deux [Adresse 11]

Madame [DH] [KV] [V], née le 28 Décembre 1950 à [Localité 19] (18), demeurant [Adresse 3]

Monsieur [A] [O] et Madame [O]

demeurant tous deux [Adresse 11]

Monsieur [N] [Z] et Madame [Y] [Z]

demeurant tous deux [Adresse 13]

Madame [OM] [R] veuve [I], née le 07 Février 1942 à [Localité 21] (20), demeurant [Adresse 14]

Madame [OM] [RK] [X], née le 24 Novembre 1939 à [Localité 34] (17), demeurant [Adresse 14]

Monsieur [VN] [T], né le 28 Mai 1963 à [Localité 31] (06), demeurant [Adresse 13]

Monsieur [ZV] [M], né le 30 Avril 1930 à [Localité 22] (94) et Madame [SH] [E] épouse [M], née le 03 Août 1936 à [Localité 36] (90), demeurant [Adresse 13]

Monsieur [TU] [YI], né le 16 Avril 1921 à [Localité 37] (POLOGNE) et Madame [ST] [GZ] épouse [YI], née le 30 Décembre 1924 à [Localité 32]

demeurant tous deux [Adresse 4]

Madame [RW] [K] [XX], demeurant [Adresse 14]

Madame [IX] [F] [YU], née le 29 Avril 1971 à [Localité 31] (06), demeurant [Adresse 11]

Monsieur [ZV] [D] [MD], né le 23 Novembre 1980 à [Localité 25], demeurant [Adresse 10]

Madame [G] [UR] veuve [VC], née le 22 Octobre 1941 à [Localité 23] (20), demeurant [Adresse 2]

Monsieur [ZV] [JI], né le 17 Avril 1948 à [Localité 26] (85), demeurant [Adresse 14]

Monsieur [OY] [FR], né le 29 Janvier 1940 à [Localité 30] (34), demeurant [Adresse 11]

Madame [RW] [XA] [NA], née le 22 Décembre 1926 à [Localité 18] (06), demeurant [Adresse 11]

Monsieur [MO] [NA], né le 22 Décembre 1926 à [Localité 18] (06), demeurant [Adresse 13]

Madame [S] [WO], née le 24 Août 1959 à [Localité 35] (83), demeurant [Adresse 13]

Monsieur [OB] [AN]

demeurant [Adresse 13]

Madame [KF] [RW] [L] [VZ]

née le 21 Février 1966 à [Localité 29], demeurant [Adresse 14]

Madame [TP] [JU] [U] épouse [LG]

née le 19 Septembre 1953 à [Localité 24] (SENEGAL), demeurant [Adresse 14] en sa qualité de représentante de l’indivision [LG] constituée entre elle-même et Mme [BV] [AC] [LG] et M. [H] [GC] [PV] [LG]

Monsieur [EE] [AK]

né le 15 Août 1958 à [Localité 28] (COTE D’IVOIRE), demeurant [Adresse 12]

Madame [IL] [RW] [G] [TE], née le 11 Août 1964 à [Localité 27] (39), demeurant [Adresse 12]

Madame [GN] [LS] épouse [B], née le 07 Novembre 1951 à [Localité 33] (06), demeurant [Adresse 9]

Tous représentés par M^e Joseph MAGNAN, membre de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Nicolas DONNANTUONI, avocat au barreau de NICE

INTIMEE

Syndicat des copropriétaires [Adresse 15] sis à [Localité 31]

[Adresse 1] à [Localité 31] représenté par son Syndic en exercice le CABINET SALMON S.A.R.L, dont le siège social est [Adresse 5] à [Localité 31] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par M^e Jérôme LACROUTS, membre de la SELARL JEROME LACROUTS AVOCATS, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Décembre 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 Janvier 2024.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 24 Janvier 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE

L’ensemble immobilier [Adresse 6] a été édifié à [Localité 31] à partir de l’année 1970 sur un terrain arboré de près de deux hectares et comprend deux bâtiments collectifs à usage d’habitation, constitué chacun en un syndicat de copropriété secondaire, à savoir :

— le syndicat [Adresse 7], correspondant au bâtiment A donnant sur le [Adresse 20],

— le syndicat [Adresse 8], correspondant au bâtiment B donnant sur l'[Adresse 17].

Le syndicat principal est quant à lui en charge de la gestion des espaces, services et équipements communs, comprenant notamment le parc, un tennis, une piscine, un club-house, une salle de réunion, une salle de sport et une bibliothèque.

Compte tenu de la déclivité du terrain, l’accès piétonnier au bâtiment B du côté du [Adresse 20] s’effectue soit par un escalier, soit par un ascenseur extérieur dit 'ascenseur du Puits', lequel a été construit plus tardivement.

Les charges d’entretien de cet ascenseur étaient financées sur le budget du syndicat principal, jusqu’à l’adoption d’une résolution n° 14 votée le 27 avril 2017 par l’assemblée générale des copropriétaires à la majorité simple, décidant de leur transfert au syndicat secondaire [Adresse 8].

Les copropriétaires opposants visés en tête du présent arrêt ont saisi le 11 juillet 2017 le tribunal de grande instance de Nice, devenu le tribunal judiciaire, pour entendre prononcer l’annulation de cette décision au motif qu’elle aurait dû être adoptée à l’unanimité des copropriétaires, ou tout au moins à la majorité qualifiée prévue par l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Ils poursuivaient également la condamnation du syndicat [Adresse 15] à verser à chacun d’entre eux la somme de 400 euros à titre de dommages-intérêts, ainsi qu’à prendre en charge le coût de reprogrammation des badges individuels des copropriétaires du bâtiment A afin de leur permettre d’utiliser à nouveau l’ascenseur.

Par jugement rendu le 6 mars 2020, dont appel, le tribunal a :

— déclaré recevable l’action des demandeurs, excepté l’intervention volontaire en cours d’instance de Madame [GN] [LS] épouse [B],

— rejeté leur demande aux fins d’annulation de la résolution litigieuse, au motif que l’assemblée n’avait fait qu’appliquer le règlement de copropriété en vigueur,

— débouté également les requérants de leurs demandes en dommages-intérêts,

— déclaré irrecevable la demande en paiement des frais de reprogrammation des badges, au motif que seul le syndicat [Adresse 7] avait qualité pour agir à cette fin,

— et condamné les demandeurs in solidum aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives notifiées le 26 novembre 2020, les appelants soutiennent que l’ascenseur du Puits constitue un élément d’équipement commun à l’ensemble des copropriétaires, car il permet de faciliter la circulation entre les bâtiments et d’accéder à l’ensemble des services et installations mis à leur disposition.

Ils font valoir que le règlement de copropriété ne mentionne pas les charges d’entretien de cet équipement, construit plus tardivement, et n’envisage que l’entretien des escaliers et ascenseurs intérieurs du bâtiment B.

Ils invoquent les dispositions de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965, en vertu desquelles la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires.

À tout le moins, ils considèrent que la résolution aurait dû être votée à la majorité qualifiée prévue par l’article 26 b) de ladite loi, en ce qu’elle emporte modification du règlement de copropriété touchant la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes.

Ils demandent à la cour d’infirmer le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a déclaré leur action recevable, et statuant à nouveau :

— d’annuler la résolution n° 14 adoptée le 27 avril 2017 par l’assemblée générale des copropriétaires du syndicat principal,

— de condamner ledit syndicat à verser à chacun d’entre eux la somme de 400 euros à titre de dommages-intérêts,

— de le condamner en outre à supporter le coût de reprogrammation des badges 'vigik’ des copropriétaires du bâtiment A à hauteur de la somme de 1.162,70 euros,

— et de mettre enfin les entiers dépens à la charge de l’intimé, outre le paiement d’une indemnité de 6.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions notifiées le 23 septembre 2020, le syndicat [Adresse 15], représenté par son syndic en exercice le Cabinet SALMON, soutient pour sa part que la résolution attaquée est conforme à la répartition des charges prévue dans le règlement de copropriété, ainsi qu’au critère d’utilité édicté par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, de sorte qu’elle a pu valablement être adoptée à la majorité simple de l’article 24.

Il fait valoir à cet effet que l’ascenseur du Puits a été construit pour le seul usage des copropriétaires du bâtiment B, et se prévaut d’un constat d’huissier dressé le 29 mai 2019 établissant que les badges attribués aux copropriétaires du bâtiment A ne leur permettent pas d’y avoir accès.

Il conclut à la confirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions, et réclame en sus paiement de 4.000 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel, outre ses dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 20 novembre 2023.

DISCUSSION

Sur l’intervention volontaire de Madame [GN] [LS] épouse [B] :

Aux termes du dispositif des conclusions récapitulatives des appelants, la cour n’est pas saisie d’une demande d’infirmation du jugement en ce qu’il a déclaré cette intervention irrecevable au motif qu’elle avait été formée plus de deux mois après la notification du procès-verbal de l’assemblée générale, de sorte que le jugement ne peut qu’être confirmé de ce chef.

Sur la demande d’annulation de la résolution litigieuse :

En vertu de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.

L’article 26 b) prévoit de son côté que doivent être prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux-tiers des voix les décisions emportant modification du règlement de copropriété, dans la mesure où celles-ci concernent la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes.

Enfin, l’article 11 dispose que la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires.

En l’espèce, il est constant que l’ascenseur du Puits a été construit postérieurement à la publication du règlement de copropriété, de sorte que ce document ne prévoit pas la répartition de ses charges d’entretien, mais uniquement celles afférentes aux ascenseurs intérieurs desservant les étages des bâtiments A et B.

Il est également constant que, jusqu’à l’adoption de la résolution litigieuse, les dépenses liées à cet équipement étaient financées par le budget du syndicat principal.

La résolution n°14 s’analyse donc bien en une modification de la répartition des charges au sens de l’article 11 précité, ce qui explique que l’assemblée ait également autorisé le syndic à faire publier cette décision par le notaire de son choix.

Toutefois, la règle suivant laquelle la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires reçoit exception lorsque la répartition en vigueur n’est pas conforme aux dispositions impératives de l’article 10, prévoyant que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ceux-ci présentent à l’égard de chaque lot, lorsque ces charges ne sont pas individualisées (Cour de cassation, troisième chambre civile, 2 octobre 2012, n° 11-22.990).

Or il résulte du plan dessiné par Monsieur [MO] [NA] (pièce n° 5 du dossier de plaidoirie des appelants), ainsi que du procès-verbal de constat dressé le 29 mai 2019 à la requête du Cabinet SALMON, que l’ascenseur du Puits ne présente de réelle utilité que pour les copropriétaires du bâtiment B, et qu’il ne permet pas en revanche de relier le bâtiment A aux services communs à l’ensemble de la copropriété, et ce indépendamment de la question de la programmation des badges d’accès.

Enfin, une décision de modification de la répartition des charges générales ne peut être assimilée à une modification du règlement de copropriété concernant la jouissance, l’usage ou l’administration des parties communes au sens de l’article 26 précité.

Par ces motifs, et ceux non contraires du premier juge, il y a donc lieu de considérer que la résolution litigieuse a été valablement adoptée à la majorité simple de l’article 24.

Sur les demandes en dommages-intérêts :

Le rejet de la demande principale aux fins d’annulation de la résolution n° 14 emporte nécessairement celui des demandes en dommages-intérêts qui en sont le corollaire.

Sur la demande afférente à la prise en charge du coût de reprogrammation des badges :

C’est à bon droit que le tribunal a considéré que les demandeurs étaient irrecevables à former une telle demande en lieu et place du syndicat [Adresse 7], alors qu’aucun d’entre eux ne soutenait qu’il se trouvait à titre personnel dans l’impossibilité d’utiliser l’ascenseur du Puits.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant, condamne in solidum les appelants aux dépens de l’instance d’appel, ainsi qu’à verser au syndicat [Adresse 15] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT