COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 19 FEVRIER 2025

N° 2025 / 035

N° RG 22/00234

N° Portalis DBVB-V-B7G-BIUUH

Syndicat des copropriétaires de la résidence [8]

C/

[B] [I]

S.A.R.L. SOBECOM

[K] [N]

[H] [I]

SCP EZAVIN-[T]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Jean-François JOURDAN

M^e Florence VOISIN-FOUQUET

M^e Anaïs GARAY

M^e Florent LADOUCE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 06 Décembre 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 19/03679.

APPELANTE

Syndicat des copropriétaires de la résidence [8] sis à [Adresse 11]

représenté par son syndic en exercice, la société SQUARE HABITAT PROVENCE COTE D’AZUR, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en son agence de [Localité 12] sise [Adresse 7] à [Localité 12], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège social

représentée par M^e Jean-François JOURDAN, membre de la SCP JF JOURDAN – PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et plaidant par M^e Jean Philippe FOURMEAUX, membre de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTIMES

Monsieur [B] [I]

né le 26 Décembre 1972 à [Localité 9] (57), demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Florence VOISIN-FOUQUET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

SARL SOBECOM

à l’enseigne LA RENAISSANCE, ayant son siège social sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 3]

représentée par M^e Anaïs GARAY, membre de la SELAS ROBIN LAWYERS, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Maître [K] [N]

pris tant en sa qualité de mandataire judiciaire au redressement judiciaire de la société SOBECOM qu’en qualité de commissaire à l’exécution du plan de redressement arrêté par le Tribunal de commerce de Fréjus suivant jugement proononcé le 1er octobre 2018

signification de la DA et Conclusions le 04/03/2022 à personne morale

Signification de conclusions le 22/11/24 à personne habilitée

défaillant

Madame [H] [I]

née le 09 Mars 1965 à [Localité 6] (54), demeurant [Adresse 4]

Assignée le 04/03/22 à personne (DA + conclusions)

défaillante

PARTIE INTERVENANTE

SCP EZAVIN-[T]

administrateur judiciaire prise en la personne de Me [F] [T] ès qualités d’administrateur des biens immobiliers de l’indivision successorale suite au décès de Mme [Z] [R] veuve [I] désignée pour deux ans en cette qualité par jugement du Président du Tribunal Judiciaire de Draguignan en date du 26.01.2022.

représenté par M^e Florent LADOUCE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 03 Décembre 2024 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Février 2025.

ARRÊT

Réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Février 2025, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Mme [H] [I] et M. [B] [I], venant aux droits de Mme [Z] [I], sont propriétaires d’un local commercial situé au rez-de-chaussée de l’immeuble en copropriété dénommé [8], [Adresse 5] à [Localité 12].

Ce local commercial était exploité par la société LE GRECO, laquelle a cédé fonds de commerce à la SARL SOBECOM le 9 septembre 2004, ladite société exploitant les lieux à usage de brasserie l’enseigne LA RENAISSANCE.

La SARL SOBECOM a fait procéder à d’importants travaux, en particulier un aménagement des cuisines.

Des désordres sont apparus (infiltrations d’eau dans les sous-sol) et aucune issue amiable du litige n’a été trouvée.

Suivant ordonnance de référé rendue le 21 avril 2010, un expert a été désigné, lequel a remis son rapport le 17 novembre 20114 et conclut que suite aux travaux de reprise réalisés par la SARL SOBECOM, les désordres ont cessé.

De nouveaux désordres sont apparus (infiltration d’eau dans les sous-sol, installation d’un système d’extraction de fumée et d’un compresseur de climatisation dans les parties communes).

Suivant ordonnance de référé rendue le 6 avril 2016, un expert a été nommé et la SARL SOBECOM a été condamnée, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la signification de la décision, à enlever les systèmes d’extraction de fumée et la climatisation qu’el1e a fait poser sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

La SARL SOBECOM a été placée en redressement judiciaire suivant jugement rendu le 27 mars 2017, désignant Maître [K] [N] mandataire judiciaire.

Suivant ordonnance de référé rendue le 24 mai 2017, l’ordonnance de référé précitée et les opérations d’expertise ont été déclarées communes et opposables à Maître [K] [N], es qualité de mandataire au redressement judiciaire de la SARL SOBECOM.

Suivant ordonnance de référé rendue le 28 juin 2017, les opérations d’expertise ont été déclarées communes et opposables à Mme [H] [I] et M. [B] [I], propriétaires du local exploité par la SARL SOBECOM, et a rejeté la demande du Syndicat des Copropriétaires de la résidence [8] de les condamner sous astreinte à déposer l’extracteur de fumée et la climatisation installée par leur locataire au motif qu’une telle mesure n’apparaît pas de nature à débloquer la situation dès lors que le Syndicat des Copropriétaires de la résidence [8] a obtenu une décision de justice à 1'encontre de ce dernier et s’est avéré incapable de la faire exécuter.

L’expert a déposé son rapport le 13 juin 2018 et conclut que les désordres sont causés par une absence d’étanchéité du plancher et des murs des pièces humides surexploitées du restaurant LA RENAISSANCE.

Le Syndicat des Copropriétaires de la résidence [8] a déclaré une créance de 128.100 euros au passif de la SARL SOBECOM, consistant pour 28.100 euros de dommages et intérêts résultant de la liquidation de l’astreinte provisoire judiciaire, et pour 100.000 euros de dommages et intérêts résultant du coût des travaux nécessaires à la réparation des désordres.

Suivant ordonnance rendue le 29 avril 2019, le juge commissaire près le Tribunal de commerce de FREJUS a constaté le sursis à statuer sur l’admission de la créance jusqu’à ce que le tribunal compétent ait statué sur le fond.

Suivant ordonnance rendue le 18 juin 2019, le juge de l’exécution près le Tribunal de grande instance de Draguignan a liquidé l’astreinte provisoire prononcée par ordonnance du 6 avril 2016 à la somme de 28.100 euros pour la période comprise entre le 20 juin 2016 et le 31 mai 2019.

Par actes d’huissier en date des 22 et 24 mai 2019, le Syndicat des Copropriétaires de la résidence [8], pris en la personne de son Syndic en exercice, a fait assigner Mme [H] [I], M. [B] [I], la SARL SOBECOM et Maître [K] [N], pris tant en sa qualité de mandataire judiciaire de la SARL SOBECOM qu’en qualité de commissaire à l’exécution du plan, devant le Tribunal de Grande Instance de Draguignan notamment en condamnation sous astreinte à la réalisation des travaux.

Par jugement rendu le 6 décembre 2021, le Tribunal:

DECLARE la SARL SOBECOM, Mme [H] [I] et M. [B] [I] responsables in solidum des désordres objectivés par l’expert [W] [G] au terme de son rapport remis le 13 juin 2018 et consistant dans des infiltrations affectant les parties communes,

CONDAMNE in solidum la SARL SOBECOM, Mme [H] [I] et M.[B] [I], à procéder ou faire procéder, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé un délai de 2 mois à compter de la signification du présent jugement, à l’exécution des travaux propres à faire cesser ces désordres, tels que décrits par l’expert [W] [G] dans son rapport du 13 juin 2018, et consistant dans la réalisation d’une étanchéité de toutes les surfaces de plancher affectées par les usages et lavages intensifs, ainsi qu’une étanchéité sur les murs des locaux humides,

CONDAMNE Mme [H] [I] et M. [B] [I] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la résidence [8], représenté par son syndicat en exercice, la SAS SQUARE HABITAT PROVENCE CÔTE D’AZUR, la somme de 2.929,12 euros au titre des travaux de remise en état des parties communes,

FIXE la créance du Syndicat des Copropriétaires de la résidence [8], représenté par son syndicat en exercice, la SAS SQUARE HABITAT PROVENCE COTE D’AZUR (due in solidum par la SARL SOBECOM et Mme [H] [I] et M.[B] [I]) à la somme de 2.929,12 euros au titre des travaux de remise en état des parties communes,

CONDAMNE in solidum la SARL SOBECOM, Mme [H] [I] et M.[B] [I], à procéder ou faire procéder, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé un délai de 2 mois à compter de la signification du présent jugement, à l’exécution des travaux suivants :

— obturation définitive de la bouche d’extraction de fumée située dans le sous-sol, parties communes de la copropriété,

— dépose du système de climatisation,

DEBOUTE le Syndicat des Copropriétaires de la résidence [8], représenté par son syndicat en exercice, la SAS SQUARE HABITAT PROVENCE COTE D’AZUR, de sa demande de condamnation in solidum de la SARL SOBECOM et Mme [H] [I] et M. [B] [I] au versement d’une indemnité de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts,

DECLARE IRRECEVABLES les demandes aux fins de résiliation du bail commercial liant la SARL SOBECOM à Mme [H] [I] et M. [B] [I], et aux fins d’expulsion de la SARL SOBECOM,

CONDAMNE in solidum la SARL SOBECOM, Mme [H] [I] et M.[B] [I], à payer au Syndicat des Copropriétaires de la résidence [8], représenté par son syndicat en exercice, la SAS SQUARE HABITAT PROVENCE COTE D’AZUR la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum la SARL SOBECOM, Mme [H] [I] et M.[B] [I] aux entiers dépens de l’instance, y compris les frais d’expertise de l’expert [W] [G] du 13 juin 2018,

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision,

Par déclaration au greffe en date du 6 janvier 2022, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette décision, en ce qu’elle a déclarée irrecevable ses demandes en résiliation du bail commercial et expulsion, outre en dommages et intérêts.

La SCP EZAVIN-[T] a été désignée en qualité d’administrateur des biens immobiliers de l’indivision successorale suite au décès de Mme [Z] [R] aux termes d’un jugement du 26 janvier 2022, pour une durée de deux ans.

La SCP EZAVIN-[T] a signifié des conclusions d’intervention volontaire le 22 août 2022.

Le syndicat des copropriétaires sollicite:

Vu les dispositions des article 9 et 25 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les dispositions de l’article 16 du Code de procédure civile,

Vu les dispositions de l’article 1242 nouveau du Code civil (ancien article

1384 du Code civil),

Vu les dispositions de l’article 1341-1 du Code civil,

CONFIRMER le jugement prononcé par le Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN le 6 décembre 2021 en ce qu’il a :

— Déclaré la société SOBECOM, Mme [H] [I] et M.[B] [I] responsables in solidum des désordres objectivés par l’expert [W] [G] aux termes de son rapport remis le 13 juin 2018 et consistant en des infiltrations affectant les parties communes.

— Condamné in solidum la SARL SOBECOM, Mme [H] [I] et M.[B] [I], à procéder ou à faire procéder, sous astreinte provisoire de 100 € par jour de retard, passé un délai de 2 mois à compter de la signification du jugement, à l’exécution des travaux propres à faire cesser ces désordres, tels que décrits par l’expert [W] [G] dans son rapport du 13 juin 2018 et consistant en la réalisation d’une étanchéité de toutes les surfaces de plancher affectées par les usages et lavages intensifs ainsi qu’en étanchéité sur les murs des locaux humides.

— Condamné in solidum Mme [H] [I] et M.[B] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [8] représentée par son syndic en exercice la SAS SQUARE HABITAT PROVENCE COTE D’AZUR, la somme de 2 929,12 € au titre des travaux de remise en état des parties communes.

— Fixé la créance du syndicat des copropriétaires de la résidence [8] représenté par son syndic en exercice la SAS SQUARE HABITAT PROVENCE COTE D’AZUR (due in solidum par la SARL SOBECOM, Mme [H] [I] et M.[B] [I]) à la somme de 2 929,12 € au titre des travaux de remise en état des parties communes.

— Condamné in solidum la SARL SOBECOM, Mme [H] [I] et M.[B] [I] à procéder ou faire procéder, sous astreinte provisoire de 100 € par jour de retard passé un délai de 2 mois à compter de la signification du jugement à l’exécution des travaux suivants :

Obturation définitive de la bouche d’extraction de fumée située dans le sous-sol des parties communes de la copropriété (travaux réalisés après prononcé du jugement),

Dépose du système de climatisation et des suspentes fixées dans la dalle partie commune de la copropriété.

— Condamné in solidum la société SOBECOM, Mme [H] [I] et M.[B] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [8] représentée par son syndic en exercice la SAS SQUARE HABITAT PROVENCE COTE D’AZUR la somme 3 000 € au titre de l’article 700 du CPC.

— Condamné in solidum la SARL SOBECOM, Mme [H] [I] et M.[B] [I] aux entiers dépens de l’instance y compris les frais d’expertise de l’expert [G] du 13 juin 2018.

REFORMER le jugement pour le surplus.

Statuant à nouveau,

DECLARER la société SOBECOM, Mme [H] [I] et M.[B] [I], représentés par la SCP EAVIN ' [T], responsables in solidum des désordres objectivés par l’expert [W] [G] aux termes de son rapport remis le 13 juin 2018, et consistant en des infiltrations affectant les parties communes.

CONDAMNER in solidum la société SOBECOM, Mme [H] [I]

et M. [B] [I], représentés par la société EZAVIN ' [T], à faire procéder sous astreinte provisoire de 100 € par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la signification du jugement, à l’exécution des travaux propres à faire cesser ces désordres, tels que décrits par l’expert [W] [G] dans son rapport du 13 juin 2018, et consistant en la réalisation d’une étanchéité de toutes les surfaces de plancher affectées par les usages et lavages intensifs ainsi qu’une étanchéité sur les murs des locaux humides.

CONDAMNER in solidum Mme [H] [I] et M.[B] [I], représentés par la société EZAVIN ' [T], à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [8] représenté par son syndic en exercice la société SQUARE HABITAT PROVENCE COTE D’AZUR, la somme de 2.929,12 € au titre des travaux de remise en état des parties communes.

FIXER la créance du syndicat des copropriétaires de la Résidence [8] (due in solidum par la SARL SOBECOM, Mme [H] [I] et M.[B] [I] représentés par la SCP EZAVIN ' [T]) à la somme de 2.929,12 € au titre des travaux de remise en état des parties communes.

CONDAMNER in solidum la société SOBECOM, Mme [H] [I] et M.[B] [I], représentés par la société EZAVIN ' [T], à procéder ou faire procéder sous astreinte provisoire de 100 € par jour de retard passé un délai de deux mis à compter de la signification du jugement, à l’exécution des travaux suivants :

— obturation définitive de la bouche d’extraction de fumée située dans le sous-sol des parties communes de la copropriété (travaux réalisés après prononcé du jugement)

— dépose du système de climatisation et des suspentes fixés dans la dalle partie commune de la copropriété

DECLARER recevables les demandes du syndicat des copropriétaires aux fins de résiliation du bail commercial liant la société SOBECOM à Mme [H] [I] et M.[B] [I] représentés par la SCP EZAVIN ' [T], et aux fins d’expulsion de la société SOBECOM, les conclusions contenant demande additionnelle aux fins de résiliation du bail ayant été signifiées par acte extrajudiciaire à la société SOBECOM le 9 avril 2020 et à Maître [K] [N] es qualité commissaire à l’exécution du plan le 10 avril 2020.

Par conséquent,

PRONONCER la résiliation du bail commercial liant la société SOBECOM venant aux droits de la société LE GRECO à [H] et [B] [I] venant aux droits de Mme [Z] [R] veuve [I] et représentés par la SCP EZAVIN '[T], et ce aux torts de la société SOBECOM, ledit bail commercial ayant été consenti les 29 novembre 1996 et 18 février 1998 et renouvelé le 30 janvier 2004, les locaux étant sis [Adresse 3], Résidence [8] à [Localité 12].

ORDONNER l’expulsion de la société SOBECOM à l’enseigne LA RENAISSANCE ainsi que de tous occupants de son chef et ce au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier, et ce sous astreinte de 300 € par jour de retard passé un délai d’un mois suivant la signification de l’arrêt à intervenir.

CONDAMNER in solidum la société SOBECOM, Mme [H] [I] et M.[B] [I] représentés par la SCP EZAVIN ' [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [8] la somme de 15 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de préjudices subis par le syndicat des copropriétaires de la résidence [8] consécutifs aux désordres objectivés par l’expert [G] aux termes du rapport d’expertise déposé le 13 juin 2018.

CONDAMNER in solidum la société SOBECOM, Mme [H] [I] et M.[B] [I] représentés par la SCP EZAVIN ' [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [8], en cause d’appel, la somme de 5 000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’en tous les frais et dépens incluant les frais d’expertise de l’expert [P] ayant déposé son rapport le 17 novembre 2014 et de l’expert [G] ayant déposé son rapport le 13 juin 2018.

A l’appui de son recours, il fait valoir:

— qu’il subit deux sortes de préjudices:

— ceux résultant des infiltrations imputables à l’activité exercée par la société SOBECOM,

— ceux résultant de la réalisation de travaux non autorisés par les copropriétaires,

— que le copropriétaire bailleur est de plein droit responsable vis à vis du syndicat des copropriétaires des agissements de son locataire,

— que la société SOBECOM ne rapporte pas la preuve d’avoir réalisé les travaux préconisés par l’expert, d’autant que les désordres se poursuivent comme constatés par commissaire de justice,

— que si la société SOBECOM a supprimé le conduit d’extraction de l’air vicié, elle n’a pas obturé la bouche d’extraction de sorte que l’air vicié des cuisines se déverse dans les sous sols de la copropriété, comme cela résulte d’un constat d’huissier,

— que des travaux partiels ont été réalisés quant au climatiseur,

— qu’eu égard aux désordres caractérisés et évolutifs, il convient de lui octroyer 15 000€ de dommages et intérêts,

— qu’en première instance la société SOBECOM et Me [N] son liquidateur n’ont certes pas constitué avocat mais les conclusions additionnelles présentées à leur encontre en résiliation du bail leur ont été signifiées, de sorte que ses demandes sont recevables,

— que compte tenu de l’inaction du bailleur et eu égard au non respect par le preneur du règlement de copropriété et des articles 9 et 25 de la loi du 10 juillet 1965 il est recevable à une action oblique en résiliation du bail au torts du locataire.

M.[I] conclut:

Confirmer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Draguignan le 6 décembre 2021 en ce qu’il a débouté le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [8] de sa demande de condamnation in solidum de la SARL SOBECOM et Mme [H] [I] et M. [B] [I] au versement d’une indemnité de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts

A titre subsidiaire, si le jugement entrepris venait à être réformé sur ce point,

Débouter le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [8] de sa demande de condamnation in solidum de M. [I] et la Société SOBECOM.

Réformer le jugement en ce qu’il a déclaré irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires de la Résidence [8] aux fins de résiliation du bail commercial liant la Société SOBECOM aux consorts [I] et aux fins d’expulsion de la société SOBECOM

Prononcer la résiliation du Bail commercial liant la société SOBECOM aux consorts [I].

Ordonner l’expulsion de la Société SOBECOM à l’enseigne la Renaissance ainsi que tous occupants de son chef et ce au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 300 € par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir.

Débouter le syndicat des copropriétaires de la Résidence [8] de sa demande de condamnation in solidum de M. [B] [I] et la Société SOBECOM, au paiement d’une somme de 5000 € au titre des dispositions de l’article 700 du CPC et des dépens.

Il soutient:

— qu’il n’a eu connaissance des agissements du locataire qu’à l’occasion de la procédure initiée en 2017,

— que le syndicat des copropriétaires aurait dû être plus réactif les premiers désordres étant apparus en 2007,

— qu’il ne peut lui être reproché de passivité, eu égard à l’attitude réfractaire du locataire dont le syndicat des copropriétaires n’a rien obtenu,

— qu’il ne saurait être tenu à des dommages et intérêts dont il n’est justifié ni du principe ni du quantum,

— qu’il s’associe à la demande oblique du syndicat des copropriétaires en résiliation du bail, demande qui ne pouvait être engagée par le bailleur.

La SARL SOBECOM conclut:

CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN le 6 décembre 2021,

En conséquence,

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de la résidence [8], Mme [H] [I], M. [B] [I] de toutes leurs demandes, fins et conclusions.

Elle fait valoir:

— que si la réalité des désordres est objectivée en procédure, pour autant elle ne suffit pas à justifier l’allocation de dommages et intérêts au profit du Syndicat des Copropriétaires de la résidences [8], faute pour ce dernier de justifier du bien fondé de sa demande, tant sans son principe que dans son quantum,

— qu’elle a réalisé des travaux afin de faire cesser les infiltrations contrairement à ce qu’affirme le Syndicat des Copropriétaires de la résidence [8],

— que lorsqu’elle a pris à bail commercial les lieux, il y avait au sein de la copropriété une boucle d’eau sur laquelle étaient raccordés les éléments froids, supprimée par la copropriété, ce qui a eu pour conséquence l’arrêt du fonctionnement des systèmes de climatisation et de la chambre froide du restaurant, la contraignant afin de pouvoir continuer à exploiter son restaurant, d’acheter un groupe silencieux pour faire fonctionner la chambre froide avec l’installation d’un rail sur le parking, fixé au mur avec un groupe extérieur situé sur les places de parking louées par elle,

— que le Syndicat des copropriétaires de la résidence [8] ne produit pas aux débats le règlement de copropriété,

— qu’elle a tenté de remédier aux infiltrations par tous les moyens,

— qu’elle a tenté d’obtenir l’autorisation de la copropriété en vain,

— qu’outre le fait que la résiliation du bail n’est pas justifiée, cela causerait sa perte alors même qu’elle est dans une dynamique positive de redressement.

La SCP EZAVIN-[T] es qualité d’administrateur des biens immobiliers de l’indivision successorale conclut:

CONSTATER que par jugement du Président du Tribunal Judiciaire de Draguignan en date du 26 janvier 2022, La SCP EZAVIN-[T], administrateur judiciaire, prise en la personne de Maître [F] [T], domiciliée [Adresse 1] à [Localité 10] a été désignée en qualité d’administrateur des biens immobiliers de l’indivision successorale suite au décès de Madame [Z] [R], veuve [I] avec notamment pour mission de représenter l’indivision dans toutes les procédures judiciaires, fiscales et administratives en demande et en défense,

DIRE ET JUGER La SCP EZAVIN-[T], administrateur judiciaire, prise en la personne de Maître [F] [T], domiciliée [Adresse 1] à [Localité 10]

RECEVABLE A INTERVENIR VOLONTAIREMENT en la cause en sa qualité d’administrateur des biens immobiliers de l’indivision successorale suite au décès de Madame [Z] [R], veuve [I], afin de l’y représenter;

CONFIRMER le jugement prononcé par le tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN le 6 décembre 2021 en ce qu’il a statué ainsi:

— DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [8], représenté par son syndic en exercice la SAS SQUARE HABITAT PROVENCE COTE D’AZUR, de sa demande de condamnation in solidum de la SARL SOBECOM et Mme [H] [I] et M.[B] [I] au versement d’une indemnité de 15 000€ à titre de dommages et intérêts,

REFORMER le jugement pour le surplus et statuant à nouveau:

DECLARER la SARL SOBECOM seule responsable des désordres objectivés par l’expert [W] [G] au terme de son rapport remis le 13 juin 2018 et consistant dans des infiltrations affectant les parties communes,

CONDAMNER la SARL SOBECOM à procéder ou faire procéder, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé un délai de 2 mois à compter de la signification de l’arrêt, à l’exécution des travaux propres à faire cesser ces désordres, tels que décrits par l’expert [W] [G] dans son rapport du 13 juin 2018, et consistant dans la réalisation d’une étanchéité de toutes les surfaces de plancher affectées par les usages et lavages intensifs, ainsi qu’une étanchéité sur les murs des locaux humides;

CONDAMNER la SARL SOBECOM à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [8], représenté par son syndic en exercice, la SAS SQUARE HABITAT PROVENCE COTE D’AZUR, la somme de 2 929,12 euros au titre des travaux de remise en état des parties communes,

CONDAMNER la SARL SOBECOM à procéder ou faire procéder, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé un délai de 2 mois à compter de la signification de l’arrêt, à l’exécution des travaux suivants:

— obturation définitive de la bouche d’extraction de fumée située dans le sous-sol, partie commune de la copropriété,

— dépose du système de climatisation,

PRONONCER la résiliation du bail commercial liant la société SOBECOM à [H] et [B] [I], représentés par la SCP EZAVIN-[T], aux torts de la SARL SOBECOM,

ORDONNER l’expulsion de la SARL SOBECOM ainsi que de tous occupants de son chef et ce au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 300 euros par jour de retard passé un délai d’un mois suivant la signification du jugement,

CONDAMNER in solidum la société SOBECOM et le syndicat des copropriétaires de la résidence [8] à la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Elle fait valoir:

— qu’elle est recevable à intervenir volontairement en cause d’appel,

— que les désordres sont uniquement liés à l’arrivée dans les lieux de SOBECOM, en effet les infiltrations sont imputables à l’exercice de l’activité de cette dernière et sont apparus suite aux travaux réalisés par elle sans autorisation de l’AG des copropriétaires, ni du bailleur,

— que la société SOBECOM est donc tenue de remettre les lieux en état,

— que de part les termes du bail, la SOBECOM est tenue des travaux d’étanchéité,

— qu’en raison de ses manquements graves et répétés le bail doit être résilié aux torts de la SOBECOM,

— qu’elle s’oppose à toute condamnation à des dommages et intérêts au profit du syndicat des copropriétaires.

Mme [H] [I] et Me [N] sont non comparants.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 novembre 2024.

CONFIRMATION demande de dommages et intérêts non justifiée dans le quantum quant à la résiliation du bail commercial y faire droit

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’intervention volontaire de la SCP EAVIN-[T]

L’article 325 du code civil dispose que l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

La SCP EZAVIN-[T], administrateur judiciaire, a été désigné en qualité d’administrateur des biens immobiliers de l’indivision successorale suite au décès de Mme [Z] [R], veuve [I], par un jugement du président du tribunal judiciaire de Draguignan du 26 janvier 2022, qui lui a donné comme mission, notamment, de représenter l’indivision dans toutes les procédures judiciaires.

Le local objet de la procédure fait partie de cette indivision.

En conséquence, en cette qualité son intervention volontaire devant la présente cour est recevable.

Sur la demande de condamnation in solidum de la société SOBECOM, Mme [H] [I] et M.[B] [I], représentés par la SCP EAVIN-[T], à mettre fin aux désordres sous astreinte et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 929,12€ correspondant au coût de réparation des parties communes endommagées

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Comme l’a retenu le premier juge en application de l’article 1384 alinéa1 dans sa version applicable à la cause, le copropriétaire bailleur est responsable des dommages causés par son locataire et le syndicat des copropriétaires, pour faire cesser les désordres causés par le locataire d’un copropriétaire, est en droit d’agir tant à l’encontre du copropriétaire qu’à l’encontre du preneur par la voie de l’action oblique.

Il résulte de l’expertise judiciaire déposée le 13 juin 2018 que des désordres consistant en des infiltrations affectent les parties communes.

Ces désordres résultent d’un intense usage du plancher du local donné à bail par l’indivision sucessorale à la SARL SOBECOM, qui oblige à un entretien des surfaces permanent et sévère, alors même que ce plancher ne bénéficie pas d’étanchéité.

Si l’expert retient la pleine responsabilité de la SARL SOBECOM, l’indivision successorale informée, comme elle le reconnaît elle même, de ces désordres depuis 2017 ne justifie d’aucune démarche aux fins de faire réaliser les travaux pour faire cesser les désordres, de sorte que face à son inertie sa responsabilité est également engagée.

Ainsi, le jugement est confirmé en ce qu’il a retenu la responsabilité in solidum de la SARL SOBECOM et de l’indivision successorale, depuis représentée par la SCP EZAVIN-[T], au titre des désordres objectivés par le rapport d’expertise judiciaire, sus mentionné et en ce qu’il les a condamnés in solidum à procéder à la réalisation des travaux propres à faire cesser ces désordres tels que décrits par l’expert sous astreinte provisoire en cas de non exécution de 100€ par jour de retard au terme d’un délai de deux mois à compter de la signification du jugement.

Il convient également de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné l’indivision successorale à payer la somme de 2 929,12€ au syndicat des copropriétaires, somme fixée au passif de la procédure collective pendante de la SARL SOBECOM.

Sur la demande de condamnation in solidum de la SARL SOBECOM et l’indivision successorale représentée par la SCP EZAVIN-[T] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 15 000€ à titre de dommages et intérêts

Il résulte de l’article 1382 ancien du code civil que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il appartient au demandeur d’établir la faute, le préjudice et le lien de causalité.

Si les infiltrations provoquent des corrosions et le gonflement des aciers et doivent être endiguées pour éviter de compromettre la solidité de l’immeuble, l’atteinte à cette dernière n’est pour autant pas établie par le rapport amiable du bureau d’études structures réalisé à la demande du syndicat des copropriétaires.

Si des gênes sont objectivées pour les usagers des sous sols (mise en place de capotage pour protéger les voitures des salissures), rien ne justifie le quantum de 15 000€ sollicité par le syndicat des copropriétaires, de sorte que le jugement est confirmé en ce qu’il l’a débouté de sa demande indemnitaire.

Sur la demande de condamnation sous astreinte de la SARL SOBECOM et de l’indivision successorale à remettre en état les parties communes

Il résulte de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 que tous travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble doivent être autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires à la majorité des voix.

Il ressort des constats de commissaire de justice des 19 mars 2015 et 30 novembre 2015 qu’un extracteur de fumée et un appareil de climatisation ont été posés par la SARL SOBECOM dans les parties communes de l’immeuble sans autorisation des copropriétaires.

Quand bien même la copropriété aurait-elle supprimé la boucle d’eau sur laquelle étaient raccordés les éléments froids nécessitant l’installation d’un climatiseur sur les parties communes, ces travaux ne pouvaient être réalisés sans autorisation des copropriétaires.

En outre, si des travaux relatifs à l’extracteur et au climatiseur ont été réalisés ce n’est que partiellement comme cela résulte de constats de commissaire de justice en date des 9 décembre 2019 et 9 mai 2022.

Ainsi, le jugement est confirmé en ce qu’il a retenu la responsabilité in solidum de la SARL SOBECOM et de l’indivision successorale représentée par la SCP EZAVIN-[T] sur ce point et en ce qu’il les a condamné in solidum sous astreinte à la dépose du système de climatisation et à l’obturation de la bouche d’extraction implantés dans les parties communes de l’immeuble, l’indivision successorale ne justifiant pas davantage sur ces points de son inertie face à son locataire.

Sur la demande en résiliation du bail commercial et expulsion de la SARL SOBECOM

L’indivision successorale représentée par la SCP EZAVIN-[T] et le syndicat des copropriétaire par action oblique demandent la résiliation du bail commercial et l’expulsion de la SARL SOBECOM.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats la signification par commissaire de justice en date des 9 et 10 avril 2020 des conclusions de première instance portant demande additionnelle de résiliation du bail et d’expulsion et ce tant à la SARL SOBECOM qu’à Me [N], qui n’avaient pas constitué avocat en première instance, de sorte que cette demande est recevable.

Le bailleur peut réclamer à tous moments en justice la résiliation du bail commercial pour faute du preneur suffisamment grave pour justifier cette résiliation.

En l’espèce, s’il est indéniable que la SARL SOBECOM a fait installé un extracteur de fumée et un appareil de climatisation sur les parties communes de l’immeuble sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, elle a procédé bien que partiellement à des travaux de remises en état sur ces points.

Par ailleurs, son activité de restauration nécessitant un lavage intensif du plancher du local non étanche provoque des infiltrations dans les sous-sols, pour autant ces infiltrations qui occasionnent une gêne n’apparaissent pas suffisamment graves, pour que soit prononcé la résiliation judiciaire du bail commercial, alors que la SARL SOBECOM est en redressement judiciaire, ce qui précipiterait sa liquidation judiciaire.

Ainsi, la demande en résiliation du bail qu’elle émane du bailleur ou du syndicat des copropriétaires est rejetée.

Sur les autres demandes

Il n’y a pas lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile, chaque partie conservera la charge de ses dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

DECLARE recevable l’intervention volontaire de la SCP EZAVIN-[T] es qualité d’administrateur des biens immobiliers de l’indivision successorale suite au décès de Mme [Z] [R], veuve [I],

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 6 décembre 2021 par le Tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN,

Sauf en ce

qu’il a déclaré irrecevable les demandes aux fins de résiliation du bail commercial liant la SARL SOGECOM et l’indivision successorale [I] et aux fins d’expulsion,

qu’il condamne in solidum la SARL SOBECOM, Mme [H] [I] et M.[B] [I]

Statuant à nouveau

DECLARE recevable les demandes aux fins de résiliation du bail commercial liant la SARL SOGECOM et l’indivision successorale [I] et aux fins d’expulsion,

DIT que toutes les condamnations in solidum du jugement entrepris concerne non pas la SARL SOGECOM et l’indivision successorale [I] mais la SARL SOGECOM et l’indivision successorale [I], représentée par la SCP EZAVIN-[T],

REJETTE les demandes aux fins de résiliation du bail commercial liant la SARL SOGECOM et l’indivision successorale [I] et aux fins d’expulsion,

Y ajoutant

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

DIT n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile,

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses dépens d’appel.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT