COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 18 FEVRIER 2025

N° 2025/81

Rôle N° RG 21/00998 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BG2IW

[A] [T]

C/

[J] [M]

[Z] [E]

[R] [E]

[G] [O]

S.C.P. [V] [I] [O] EMSELLEM

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Anne JOURNAULT

M^e Isabelle FICI

M^e Paul GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 12] en date du 07 Décembre 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 18/01861.

APPELANT

Monsieur [A] [T]

Né le 08 Juin 1986 à [Localité 12] (13)

Demeurant [Adresse 3] (13)

représenté par M^e Anne JOURNAULT, avocate au barreau de MARSEILLE

INTIMES

Monsieur [J] [K] [M]

Né le 12 Octobre 1939 à [Localité 8] (25)

Demeurant [Adresse 2]

Monsieur [Z] [E]

Né le 16 Septembre 1991 à [Localité 14] (83)

Demeurant [Adresse 6]

Monsieur [R] [E]

Né le 24 Août 2001 à [Localité 9] (83)

Demeurant [Adresse 7]

tous trois représentés par M^e Isabelle FICI de la SELARL CABINET LIBERAS-FICI & ASSOCIÉS, avocate au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Magatte DIOP, avocate au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, M^e Frédéric MASQUELIER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat plaidant

Monsieur [G] [O]

Notaire au sein de la SCP [V]-[I]-[O]-

ENSELLEM

Demeurant [Adresse 4] (13)

S.C.P. [V] [I] CONSOLI NEMSELLEM

Titulaire d’un Office Notarial

Demeurant [Adresse 4] (13)

tous deux représentés par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Maud DAVAL-GUEDJ, avocate au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, M^e Thomas D’JOURNO, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 10 Décembre 2024 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Catherine OUVREL, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Anastasia LAPIERRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Février 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Février 2025,

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Anastasia LAPIERRE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte établi le 18 mai 2016 par Me [D] [W], M. [J] [M], M. [Z] [E] et M. [R] [E], alors mineur, ont conclu un compromis de vente avec M. [A] [T], assisté de M. [G] [O], notaire, concernant le terrain dont ils sont propriétaires supportant une maison d’habitation située à [Localité 14], parcelle AD [Cadastre 5] (2 056m²) pour un prix de 572 000 euros. Il était précisé que le bien constituait le lot n°23 de la ZAC (zone d’aménagement contrôlée) [Adresse 11].

L’acte comportait plusieurs conditions suspensives, à savoir l’obtention par l’acquéreur :

— d’un prêt avant le 30 décembre 2016,

— d’un certificat de non-opposition à une déclaration préalable afin de permettre la division du terrain en deux lots, dont un terrain à bâtir avant le 21 juin 2016,

— d’un permis de construire purgé de tout recours au plus tard dans un délai de six mois pour la réalisation sur le bien d’une maison à usage d’habitation d’environ 120 m².

La réitération par acte authentique devait intervenir au plus tard dans un délai de 11 mois à compter du compromis de vente.

Suivant avenant du 17 février 2017, les parties ont convenu que l’entrée en jouissance de M. [T] serait différée au plus tard d’un mois, et M. [M] s’est engagé à laisser à M. [T] et à son mandataire immobilier l’accès libre à la propriété, en amont de la réitération de la vente.

Par lettre recommandée du 5 avril 2017, le conseil de l’association syndicale libre Les collines de Valescure (l’ASL) a informé M. [T] qu’il était interdit, en vertu du cahier des charges applicable à tous les acquéreurs successifs, de procéder à la division des parcelles, et que toute construction projetée telle qu’elle ressortait du permis de construire, érigée sur la parcelle divisée, ferait l’objet d’une action en justice de sa part.

Néanmoins, par attestation du 31 juillet 2017, le maire de la commune de [Localité 14] a certifié qu’aucune opposition n’avait été élevée à la suite de la division de la parcelle, objet du compromis, réalisée par M. [T], et que la SASU Nadlan Invest, dont il est le représentant, avait obtenu, le 31 janvier 2017, un permis de construire lui permettant de procéder notamment, sur une des parcelles objet de la division, à la construction d’une maison individuelle.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 21 août 2017, M. [T] a été mis en demeure de signer l’acte authentique avant le 10 septembre 2017. Ce dernier n’a pas été réitéré.

Par assignation du 25 janvier 2018, M. [M] a fait citer M. [T] devant le tribunal de grande instance de Marseille aux fins qu’il soit notamment condamné à lui verser la somme de 57 200 euros au titre de la clause pénale.

M. [R] [E] et M. [Z] [E] sont volontairement intervenus à l’instance.

Par assignation du 8 juin 2020, M. [T] a fait citer M. [G] [O], notaire, et la SCP [V] [I] [O], notaires associés aux fins qu’ils soient condamnés à le relever et garantir des condamnations prononcées à son encontre.

Par jugement contradictoire rendu le 7 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Marseille a :

— déclaré recevable l’intervention volontaire de M. [Z] [E] et de M. [R] [E],

— rejeté la fin de non-recevoir soulevée par M. [G] [O], notaire, et par la SCP [V] [I] [O],

— rejeté la demande de nullité du compromis de vente du 18 mai 2016 formée par M. [T],

— condamné M. [T] à verser à M. [M], M. [Z] [E], M. [R] [E], ensemble :

' la somme de 57 200 euros au titre de la clause pénale,

' la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté M. [G] [O], notaire, et la SCP [V] [I] [O] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— condamné in solidum M. [G] [O], notaire, et la SCP Choukroun [I] [O] à relever et garantir M. [T] à hauteur de la moitié des condamnations prononcées à son encontre,

— rejeté la demande formée par M. [T] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toute autre demande,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement,

— fait masse des dépens, les a partagé à raison de 50% à la charge de M. [T] et 50% à la charge de M. [G] [O], notaire, et de la SCP [V] [I] [O], in solidum,

— dit qu’ils seraient recouvrés dans cette proportion conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Pour rejeter la demande de nullité du compromis de vente, le tribunal a considéré que, bien qu’il y ait erreur sur les qualités substantielles du bien, dans la mesure où le compromis de vente ne portait aucune mention sur l’interdiction de la division des parcelles alors que le projet de M. [T] l’incluait, M. [T] avait commis une erreur non excusable, dès lors qu’il est un professionnel de l’immobilier et qu’il lui appartenait de se renseigner sur la situation exacte du bien immobilier, notamment en réclamant le titre immobilier.

Sur la réalisation des conditions suspensives, le tribunal a considéré que la condition liée à l’obtention de l’autorisation du juge des tutelles était réalisée, tout comme celle tenant à l’obtention d’un permis de construire. En revanche, il a estimé que la condition de l’obtention d’un prêt avant le 18 décembre 2016 ne pouvait être réputée accomplie dès lors que les vendeurs n’avaient pas mis M. [T] en demeure de justifier du refus du prêt intervenu postérieurement au délai prévu dans le compromis. Il a retenu également qu’était accomplie la condition suspensive tenant à l’obtention d’un certificat de non opposition à une déclaration préalable de permettre la division du terrain en deux lots, malgré la lettre de l’association syndicale libre du 5 avril 2017, estimant que la faisabilité du projet au regard du cahier des charges du lotissement ne constituait pas une condition suspensive.

Le tribunal a considéré que la caducité du compromis n’était pas imputable aux vendeurs, pour non respect de l’entrée en jouissance anticipée accordée par avenant du 17 février 2017, dans la mesure où M. [T] ne rapportait pas la preuve qu’il n’avait pas effectivement eu libre accès au bien.

Le tribunal a considéré que la clause pénale devait s’appliquer dans la mesure où les conditions suspensives avaient été réalisées et que la caducité du compromis n’était pas imputable à M. [M], M. [Z] [E], et M. [R] [E], sans que le montant n’apparaisse excessif, dès lors que M. [T] ne justifiait pas avoir informé les vendeurs du refus de sa demande de prêt, ni des difficultés rencontrées avec l’ASL Les collines de Valescure, et ne justifiait d’aucune réduction légitime de son montant.

Pour retenir la garantie de M. [G] [O], notaire, et de la SCP [V] [I] [O] à l’égard de M. [T], le tribunal a jugé que M. [G] [O], notaire, avait commis une négligence en omettant de se procurer le titre de propriété dans la mesure où il assistait M. [T], ce qui le rendait débiteur d’une obligation d’information et de conseil à son égard, cette faute ayant directement contribué à l’échec de la vente et à l’obligation de régler la clause pénale. Toutefois, le tribunal a considéré qu’eu égard à la négligence retenue à l’encontre de M. [T] ayant fait obstacle à la nullité de la vente, le notaire ne devait être tenu de le relever et garantir qu’à la hauteur de la moitié des sommes auxquelles il avait été condamné.

Par déclaration transmise au greffe le 21 janvier 2021, M. [T] a relevé appel de cette décision en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’elle a débouté M. [G] [O], notaire, et la SCP [V] [I] [O] de toutes leurs demandes, fins et conclusions.

Par ordonnance rendue le 1er décembre 2021, le conseiller de la mise en état de la chambre 1-1 de la cour d’appel d’Aix-en-Provence, saisi par des conclusions sur incident transmises le 20 avril 2021 par M. [M], M. [Z] [E] et M. [R] [E], a dit n’y avoir lieu à radiation de l’affaire.

Par conclusions transmises le 30 mars 2021 au visa des articles 387-1, 1110, 1186 et 1240 et suivants du code civil, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des moyens, M. [T] demande à la cour de :

À titre principal :

' dire que la possibilité d’une division parcellaire du bien promis à la vente était une qualité essentielle de la chose vendue,

' dire que l’interdiction de diviser la parcelle vendue, laquelle interdiction n’a pas été portée à la connaissance de l’acquéreur, constitue une erreur excusable sur les qualités essentielles du bien,

' dire nul et non avenu le compromis ayant lié les parties,

À titre subsidiaire :

' dire que les conditions suspensives n’ont pas été réalisées,

' dire qu’un élément essentiel du contrat a disparu avec l’impossibilité de diviser la parcelle née du règlement de l’association syndicale libre,

' dire en conséquence que le compromis de vente est devenu caduc,

' dire qu’il n’a commis aucune faute qui serait la cause de la caducité du compromis ou qui serait la cause de l’impossibilité de réaliser la vente,

En conséquence,

' dire que les conditions d’application de la clause pénale à son encontre ne sont pas remplies,

' réformer le jugement en ses chefs critiqués,

' rejeter purement et simplement les demandes de M. [M] et de MM. [E] en ce qu’elles ne sont pas fondées,

Très subsidiairement :

' dire le montant de la pénalité manifestement excessive,

' réduire de manière conséquente la pénalité qui serait, par extraordinaire, mise à sa charge,

En tout état de cause :

' dire que son notaire a failli dans son obligation de conseil et d’information sans qu’une part de responsabilité ne puisse lui être imputée,

' condamner in solidum M. [G] [O], notaire, et la SCP [V] [I] [O], à le relever et garantir de toutes les condamnations éventuelles qui pourraient être prononcées à son encontre,

' condamner tout succombant à lui verser la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.

M. [T] soutient, à titre principal, que le compromis doit être annulé, son consentement ayant été vicié par une erreur sur les qualités substantielles du bien dans la mesure où la désignation de l’immeuble ne mentionnait pas l’existence d’un cahier des charges de l’association syndicale libre interdisant la division parcellaire, alors que tel était son but en s’engageant aux termes du compromis de vente, de sorte que les possibilités juridiques d’exploitation ne sont pas conformes à celles indiquées dans l’acte. De plus, il considère que cette erreur est excusable dès lors :

— qu’il s’est engagé à titre personnel, et non au nom de sa société par laquelle il pratique l’activité de marchands de biens,

— qu’à la signature du compromis de vente, son activité venait à peine de débuter,

— que l’erreur a été provoquée par les précisions relatives à l’intégration du bien dans une ZAC au sein du compromis qui empêchaient d’imaginer qu’une autre situation juridique spécifique était applicable,

— qu’en tout état de cause, la seule connaissance de l’existence de l’association syndicale libre n’était pas suffisante pour en comprendre les conséquences sur les possibilités d’utilisation du bien au regard de la spécificité tenant au fait que les dispositions du cahier des charges priment sur celles du plan local d’urbanisme, de sorte qu’il aurait eu besoin des conseils du notaire.

Subsidiairement, il soutient que le compromis de vente est caduc dans la mesure où les conditions suspensives n’ont pas été réalisées.

En premier lieu, sur la condition d’obtention d’un prêt, il fait valoir :

— qu’il a fait la demande de prêt dans le délai indiqué par le compromis et n’était pas tenu de justifier auprès des vendeurs des démarches accomplies mais seulement de la décision de la banque,

— que ces derniers ne l’ont au demeurant pas mis en demeure conformément aux termes du compromis,

— que le fait que l’offre de prêt soit intervenue après les délais fixés ne résulte pas d’une défaillance de sa part,

— que le retard par lui pris pour informer le vendeur du refus de la banque n’a aucunement eu pour conséquence la défaillance de la condition qui résulte du seul refus ainsi opposé,

— que l’avenant du 17 février 2017 ne constitue pas une renonciation au bénéfice de cette condition suspensive alors qu’elle ne peut se présumer et que cet avenant ne porte que sur l’accès au bien.

Il dénonce à ce titre une contradiction dans la motivation du juge qui reconnaît que cette condition ne peut être réputée accomplie mais n’en tire pas les conséquences. Il en déduit donc que la condition a défailli, sans aucun manquement de sa part.

En second lieu, sur l’obtention des autorisations d’urbanisme, il fait valoir :

— qu’il a effectué les démarches nécessaires afin d’obtenir les autorisations administratives, ce qui ressort du certificat réalisé par le maire de la commune de [Localité 13], de sorte qu’aucune défaillance ne peut lui être reprochée,

— que la condition suspensive ne s’est pas réalisée au regard de la mention de la purge de tout recours, l’ASL contestant la validité de la division parcellaire (recours gracieux du 5 avril 2017) et entendant mener une action en justice pour empêcher la réalisation de la construction. En outre, il soutient que le fait qu’il s’agisse d’un recours privé importe peu dès lors qu’en tout état de cause, elle empêche l’obtention d’une autorisation utile qui compromet la faisabilité du projet, objet de la condition prévue au compromis par la commune intention des parties.

De plus, il soutient que le compromis est caduc en ce que :

— l’un des éléments essentiels, la réalisation de l’opération de division et de construction projetée, a disparu, en application de l’article 1186 du code civil,

— M. [M] n’a pas exécuté son engagement de lui laisser l’accès au bien, cette possibilité étant sanctionnée par la caducité par l’avenant du 17 février 2017.

A titre infiniment subsidiaire, il sollicite la modération de la pénalité prévue dès lors :

— qu’il a effectué toutes les diligences prévues et se trouve ainsi de bonne foi, le défaut de réalisation de la vente n’étant dû qu’à la position de tiers,

— que son montant est excessif, dans la mesure où, d’une part, l’absence de réalisation de la vente a permis aux vendeurs d’augmenter le prix du bien par la connaissance de la possibilité de réaliser une division parcellaire et, d’autre part, elle n’a causé aucun préjudice à M. [M] qui n’était pas obligé de déménager en avril 2017 alors qu’il n’était pas certain que la vente aboutisse.

De plus, et en tout état de cause, M. [T] considère que la responsabilité de M. [G] [O], notaire, est engagée au titre d’un manquement à son devoir de conseil et d’information qui aurait dû l’amener à l’informer de l’existence de l’association syndicale libre et qui l’a orienté vers la caducité du compromis faute de réalisation des conditions suspensives, alors que lui-même n’a commis aucune négligence justifiant que le notaire ne soit reconnu que partiellement responsable.

Par conclusions transmises le 28 mai 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des moyens, M. [M], M. [Z] [E] et M. [R] [E], demandent à la cour de :

' confirmer le jugement entrepris,

' condamner M. [T] à leur verser une somme d’un montant de 57 200 euros en application de la clause pénale insérée dans le compromis,

' condamner M. [T] à leur régler une somme d’un montant de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Sur la demande de nullité du compromis de vente, les intimés considèrent que l’erreur est inexcusable dès lors qu’en sa qualité de professionnel de l’immobilier, il appartenait à M. [T] de se renseigner, de sorte que l’annulation n’est pas encourue. Ils font ainsi valoir que:

— M. [T] est gérant d’une société spécialisée dans le secteur, et bien qu’il ait signé le compromis en son nom personnel, il est intervenu à titre professionnel, certaines démarches dans le cadre de la vente ayant été effectuées au nom de sa société,

— le vendeur n’est pas tenu d’informer l’acquéreur de l’appartenance du bien à une association syndicale libre,

— en l’occurrence, M. [T] était parfaitement informé que l’immeuble se situait dans une association syndicale libre et il lui appartenait de réclamer les titres de propriété pour en être informé,

— étant informé de l’existence de l’ASL dont la mention est faite dans les plans établis par son architecte, il devait donc se renseigner sur les règles applicables d’autant qu’il était assisté d’autres professionnels de la vente immobilière.

Sur la caducité du compromis de vente, les intimés considèrent que l’ensemble des conditions suspensives ont été levées et qu’ainsi, le compromis n’est pas caduc.

D’une part, sur l’obtention du prêt, ils font valoir que M. [T] a renoncé à se prévaloir de la condition suspensive en confirmant sa volonté d’acquérir le bien par la signature de l’avenant du 17 février 2017 alors qu’à cette date il savait que le délai d’obtention du prêt était expiré et qu’il ne pouvait plus se prévaloir de la condition suspensive. Ils ajoutent que M. [T] ne justifie pas des diligences suffisantes pour obtenir le prêt dans les conditions du compromis (une seule banque, 10 jours avant l’expiration du délai puisque le 19 septembre 2016). Ils en déduisent que cette condition est levée et ne peut donc entraîner la caducité du compromis.

D’autre part, sur l’obtention des autorisations d’urbanisme, ils considèrent que :

— la contestation de l’association syndicale libre a été uniquement adressée à M. [T] et ne constitue pas un véritable recours, s’agissant seulement d’une menace d’ester en justice,

— l’absence de recours stipulée dans la condition suspensive ne concernait que les recours administratifs et non ceux d’ordre privé qui n’ont aucune influence sur la validité d’un permis de construire,

— les autorisations d’urbanisme n’ont fait l’objet d’aucun recours et sont aujourd’hui définitives.

Sur la caducité au regard de l’article 1186 du code civil, les intimés font valoir que cet article n’est applicable qu’aux contrats conclus après le 1er octobre 2016, et donc pas à l’espèce, mais qu’en outre, M. [T] ne démontre pas que la faisabilité du projet immobilier au regard du cahier des charges constituait un élément essentiel du contrat, d’autant que cette condition n’est pas prévue par le compromis de vente.

Sur la caducité pour violation des engagements de M. [M], ils font valoir que M. [T] ne prouve pas ses allégations, d’autant que les pièces produites sont soit datées de la période antérieure à l’engagement de M. [M] de lui laisser l’accès aux lieux, soit démontrent qu’il a pu, à plusieurs reprises, accéder au bien dès lors que des mesures ont été effectuées et que le voisin et un agent immobilier possédaient un jeu de clés.

Ils considèrent que la clause pénale est applicable dès lors que l’appelant n’a pas respecté ses engagements ce qui est à l’origine du défaut de réitération de l’acte de vente à la date prévue, et exposent ainsi que :

— M. [T] a failli à ses obligations en sollicitant l’obtention d’un prêt auprès d’une seule banque à moins de dix jours de l’expiration du délai imparti,

— M. [T] a tardé à informer les vendeurs qu’il n’avait pas obtenu le prêt.

En outre, ils contestent la réduction du montant de la clause pénale, invoquant l’absence de bonne foi de M. [T], ainsi que les préjudices subis par M. [M] qui pouvait légitimement penser que la vente se réaliserait, M. [T] ne l’ayant pas informé de ses diligences, et qui a ainsi engagé de nombreux frais pour déménager et se reloger alors que le bien n’est toujours pas vendu.

Par conclusions transmises le 13 avril 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des moyens, M. [G] [O], notaire, et la SCP [V] [I] [O] Emsellem demandent à la cour :

' d’infirmer la décision entreprise dans toutes ses dispositions.

En conséquence,

' de débouter M. [T] de l’ensemble de ses prétentions dirigées à leur encontre,

' de condamner tout succombant à leur payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens avec distraction.

Le notaire soutient qu’il n’est pas concerné par la défaillance de l’acquéreur à obtenir un prêt auprès d’un établissement bancaire.

Il fait valoir qu’en tout état de cause, au regard du courrier du conseil de l’association syndicale libre, l’opération envisagée par M. [T] ne pouvait se poursuivre, alors que l’intention des parties était bien d’obtenir la division du lot en deux parties avec l’obtention d’un permis de construire libre de tout recours, dont celui de l’ASL.

Il soutient ainsi qu’il a parfaitement rempli ses obligations de conseil à l’égard de M. [T] en informant le notaire du vendeur que, malgré l’existence d’un arrêté de non-opposition délivré par la commune de [Localité 13], il n’en demeurait pas moins que les dispositions du cahier des charges s’opposaient à la division de la parcelle.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 12 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La Cour d’appel précise, à titre liminaire, que malgré les termes plus larges de la déclaration d’appel, les dernières écritures des parties qui saisissent la cour ne critiquent aucunement la recevabilité de l’intervention volontaire de M. [Z] [E] et de M. [R] [E], ni le rejet de la fin de non recevoir soulevée par M. [G] [O] et la SCP [V] [I] [O] Emsellem ; ces dispositions seront donc confirmées.

En outre, en l’état de la date du compromis concerné, il convient de relever que les dispositions du code civil applicables sont celles antérieures à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016.

Sur la demande tendant à la nullité de la vente

Aux termes de l’article 1110 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n°2016-13 du 10 février 2016, l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l’objet.

L’erreur portant notamment sur les qualités essentielles de la prestation stipulée au contrat, c’est-à-dire, celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté, n’est cause de nullité du contrat que dans la mesure où elle est excusable. Lorsqu’elle est commise par un professionnel, il doit être tenu compte des compétences de l’errans.

En l’occurrence, aux termes du compromis de vente signé entre les parties les 18, 26 et 27 mai 2016, il appert que les consorts [Y] se sont engagés à vendre à M. [A] [T] un bien situé [Adresse 1] à [Localité 14] comprenant une maison et un terrain, cadastré section AD [Cadastre 5]. L’identification du bien ressort des pages 3 et 4 de l’acte et il est expressément indiqué, dans un paragraphe intitulé 'zone d’aménagement concerté', que le bien constitue le lot 23 de la Zone d’Aménagement Concerté dénommée « les collines de Valescure ». Cette ZAC a été autorisée par arrêté en date du 8 avril 1982 délivré par M. le préfet du Var. La [Adresse 15] a fait l’objet d’un arrêté préfectoral du 8 avril 1982 approuvant la convention de la réalisation de la ZAC et excluant les constructions à édifier du champ d’application de la taxe locale d’équipement. Elle a fait l’objet d’un arrêté préfectoral du 8 avril 1982 approuvant le plan d’aménagement de la [Adresse 15] ainsi que le programme des équipements publics.

Aux arrêtés ci-dessus ont notamment été annexés :

— le règlement du plan d’aménagement de zone (PAZ) divisant le territoire de la ZAC, en zone urbaines et naturelles, et édictant les règles de constructibilité, les types d’occupation, les implantations, hauteurs et aspect extérieur des constructions, clôtures, stationnement, espaces libres, plantations et voiries.

L’ensemble du dossier de ZAC comprenant les pièces ci-dessus, et en outre les divers plans ont été déposés au rang des minutes de Maître [P], notaire à [Localité 10] le 3 décembre 1984.

Il a été remis ce jour à l’acquéreur qui le reconnaît :

— copie du cahier des charges de la [Adresse 15],

— copie du règlement d’aménagement de zone,

— copie d’un acte de dépôt de pièces datant du 3 décembre 1984.'

En page 9 de l’acte, au titre des conditions suspensives stipulées à l’acte, et en sus de la condition suspensive liée à l’autorisation du juge des tutelles, ainsi qu’à la condition suspensive de financement, figure une autre condition relative à l’obtention d’une déclaration préalable, ainsi rédigée : 'l’acquéreur devra obtenir de l’autorité compétente un certificat de non opposition à une déclaration préalable afin de permettre la division du terrain en deux lots, dont un terrain à bâtir', ces précisions étant soulignées dans l’acte. L’acte prévoit en outre que le vendeur habilite l’acquéreur à effectuer une telle demande, et, que ce dernier devra, pour se prévaloir de la présente condition suspensive, justifier auprès du vendeur du dépôt de la déclaration préalable et ce dans le délai d’un mois à compter de ce jour, au moyen d’un récépissé délivré par l’autorité compétente. A défaut, le compromis stipule que la condition sera réputée réalisée pour l’application de la clause pénale ci-après, et que le vendeur pourra reprendre sa pleine et entière liberté.

Enfin, cette clause précise que le compromis est ainsi consenti sous la condition suspensive de la non-opposition à déclaration préalable ainsi que celle de l’absence de recours à l’encontre la décision de non-opposition et de retrait de la part de l’administration.

Le compromis de mai 2016 prévoyait une autre condition suspensive tenant en l’obtention d’un permis de construire, figurant en pages 9 et 10 de l’acte, et mentionnant expressément que celui-ci devait être obtenu dans un délai de 6 mois pour la réalisation sur le terrain d’une maison à usage d’habitation d’environ 120 m². Les hypothèses d’un recours contentieux, gracieux ou hiérarchique sont envisagées en page 10, ainsi que leur conséquence sur la réalisation ou non de la condition suspensive, et sur l’imputabilité de celle-ci. Il est enfin précisé que 'si le permis n’a pas fait l’objet ni d’un recours, ni d’un retrait dans les délais sus-indiqués, la condition suspensive serait réputée comme étant réalisée'.

Il résulte ainsi manifestement des dispositions contractuelles signées par les parties que leur intention a bien porté sur la vente d’un bien à diviser en deux lots, dont un terrain à bâtir avant le 21 juin 2016, avec la possibilité d’édifier une maison d’environ 120 m² sur le terrain détaché.

La Commune de [Localité 13] a, le 31 juillet 2017, confirmé qu’il n’avait été fait aucune opposition à la division en deux lots à la date du 29 août 2016, et, qu’un permis de construire avait été délivré le 31 janvier 2017 lequel n’a été suivi d’aucun recours gracieux ou contentieux, ni n’a fait l’objet d’une procédure de retrait.

Toutefois, il résulte du courrier de l’association syndicale libre Les Collines de Valescure, daté du 5 avril 2017, transmis aux parties le 24 avril 2017 par l’intermédiaire des notaires de chacune d’elles, que cette dernière a informé M. [T] que le bien objet de la vente appartient au périmètre de cette association syndicale libre, et, qu’il était interdit, en vertu du cahier des charges applicable à tous les acquéreurs successifs, de procéder à la division des parcelles, et que toute construction projetée telle qu’elle ressortait du permis de construire, érigée sur la parcelle divisée, ferait l’objet d’une action en justice de sa part. En effet, il résulte des articles 13 et 5 du cahier des charges applicables à l’association syndicale libre, que la division des parcelles en son sein est interdite. De même, en application du cahier des charges applicable, du statut de l’association syndicale libre, du règlement d’aménagement, et de deux arrêtés du 11 octobre 1985 et 15 décembre 1986, il appert que l’association syndicale libre a contractualisé le règlement d’urbanisme de manière à ce qu’il s’impose à tous les acquéreurs successifs, échappe à la sanction de la caducité et devienne par là même des dispositions qui s’imposent aux propriétaires indépendamment des règles d’urbanisme.

Or, à aucun moment dans le compromis de mai 2016 il n’est fait état de ce que le bien vendu fait partie du périmètre de l’association syndicale libre Les Collines de Valescure et est soumis à ces dispositions. Si, par principe, le vendeur n’est pas tenu d’informer l’acquéreur de l’appartenance du bien à une association syndicale libre, et s’il appartient à l’acquéreur de réclamer les titres de propriété se trouvant entre les mains du vendeur pour être informé de l’existence de l’association syndicale libre, encore convient-il de s’assurer qu’une fausse information n’a pas induit l’acquéreur en erreur. En effet, non seulement dans le compromis de mai 2016, il n’est pas fait état de l’association syndicale libre Les Collines de Valescure, mais, au contraire, il est mentionné à plusieurs reprises que le bien se situe au sein de la [Adresse 16], avec rappel des dispositions en conséquence expressément applicables, notamment en termes d’urbanisme, et annexion des documents idoines, expressément visés par le notaire rédacteur, et paraphés par les parties.

En outre, la volonté de M. [A] [T] est clairement exprimée et correspond notamment à la possibilité d’obtenir un certificat de non opposition à une déclaration préalable, ainsi qu’un permis de construire, donc deux autorisations dépourvues de tout recours, ces recours s’entendant, au vu des engagements pris par les parties, de tout recours administratif, mais également d’ordre privé de nature à faire échec au projet envisagé. Si le courrier du conseil de l’association syndicale libre du 5 avril 2017 ne constitue pas encore un recours judiciaire, il n’en demeure pas moins qu’il en présente toutes les caractéristiques puisqu’il y est expressément précisé 'que toute construction qui pourrait être érigée sur la parcelle divisée ferait l’objet d’une action en justice en vue de faire interdire toute construction ou d’obtenir la démolition de toute édification entreprise en violation du cahier des charges du lotissement.'

Ainsi, il est manifeste que M. [A] [T] s’est trompé sur la désignation du bien objet de la vente, qui plus est sur une des qualités essentielles de ce bien, à savoir la possibilité de diviser le lot 23 et d’y faire édifier une autre habitation. Les vendeurs, signataires du compromis, étaient pleinement informés du projet de division du lot et donc des intentions de l’acquéreur. En effet, il s’agit de caractéristiques expressément recherchées par l’acquéreur qui ont déterminé son consentement pour l’acquisition de ce bien au prix convenu de 572 000 euros. L’erreur sur les qualités substantielles du bien est donc caractérisée.

Pour justifier la nullité du compromis, l’erreur doit être excusable. Certes, il est démontré que M. [A] [T] est un professionnel de l’immobilier, donc compétent en ce domaine, peu important que l’acquisition en cause ait été réalisée à titre privé, et non au nom de la société dont il est le gérant, ou que son activité professionnelle soit toute récente. Cependant, l’erreur ici commise ne porte pas tant sur la consistance du bien ou sur ses caractéristiques techniques, mais se réfère à son statut juridique, et aux règles applicables en conséquence, étant observé que chacune des parties disposait de l’assistance de son notaire, professionnel du droit, auquel elles avaient nécessairement confié la vérification de cette partie du projet. Or, les indications précises et circonstanciées qui ont été données à l’appelant dans ce cadre ont été de nature à l’induire en erreur puisqu’étant inexactes, lui laissant croire qu’un autre régime juridique était applicable au bien en cause.

En outre, quand bien même M. [A] [T] aurait su que le bien en cause ressortait du périmètre de l’association syndicale libre Les Collines de Valescure, cette seule connaissance aurait été insuffisante à lui permettre d’en déduire, à l’époque de la signature du compromis, que la division projetée du lot était impossible. En effet, aux termes de l’article L 442-9 alinéa 1 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 23 septembre 2015, la loi antérieure a été modifiée et il a été disposé que les règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s’il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu. De même, lorsqu’une majorité de colotis a demandé le maintien de ces règles, elles cessent de s’appliquer immédiatement si le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu, dès l’entrée en vigueur de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi ALUR. Ce texte a ajouté que 'ces dispositions ne remettaient pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes.'

Ainsi, la loi ALUR de 2014 a fait évoluer le régime juridique du cahier des charges d’un lotissement, et une incertitude en a, d’abord, été induite quant à l’étendue de l’application des cahiers des charges des associations syndicales libres et quant à la possibilité, pour les colotis, de déroger aux règles d’urbanisme contenues dans les plans locaux d’urbanisme. La jurisprudence a, ensuite, précisé, notamment par un arrêt du 13 octobre 2016, qu’un cahier des charges d’un lotissement, approuvé ou non, restait la loi des parties et pouvait fonder une action en démolition des constructions irrégulières. Or, le compromis a été signé sous l’empire de ce nouveau texte, mais avant que la Cour de cassation n’en précise la portée, et alors qu’en l’espèce, le plan local d’urbanisme autorisait la division parcellaire, et a permis la délivrance du permis de construire, tandis que le cahier des charges de l’association syndicale libre l’interdit.

Ainsi, des connaissances juridiques précises étaient en l’occurrence requises afin d’être conscient que, malgré les règles favorables sur le plan de l’urbanisme, le lot 23 objet de la vente litigieuse, ne pouvait être divisé du fait des dispositions du cahier des charges de l’association syndicale libre applicables, contractualisées, et primant celles du plan local d’urbanisme. A ce titre, M. [A] [T] ne peut être regardé comme un professionnel du droit, alors même qu’il bénéficiait de l’assistance de l’un d’eux, dont il n’est pas démontré qu’il l’en ait averti.

Dans ces conditions, il s’infère que l’erreur commise par M. [A] [T] sur l’une des qualités essentielles du bien objet de la vente est excusable, quel que soit sa qualité de professionnel de l’immobilier. Dès lors, la nullité du compromis de vente signé les 18, 26 et 27 mai 2016 est acquise et doit être prononcée.

La décision entreprise ne peut qu’être infirmée.

La nullité du compromis implique la nullité de ses clauses dont aucune des parties ne peut solliciter l’application. Ainsi, toute demande en paiement de la clause pénale stipulée dans l’acte ne peut qu’être rejetée, sans qu’il y ait lieu d’apprécier la réalisation ou non des conditions suspensives contractuellement prévues.

Sur la responsabilité du notaire

Seul M. [A] [T] forme une demande envers M. [G] [O] et la SCP [V] [I] [O] Emsellem, mais ne le fait que dans le cadre d’une action récursoire, en cas de condamnation prononcée à son encontre. Dès lors qu’aucune condamnation n’est prononcée contre M. [A] [T], cette prétention se trouve sans objet.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

M. [J] [M], M. [Z] [E] et M. [R] [E] qui succombent au litige, supporteront les dépens de première instance et d’appel. La décision entreprise doit en effet être infirmée également sur la charge des dépens et sur la condamnation prononcée contre M. [A] [T] au titre de l’article 700 du code de procédure civile. En revanche, il convient de condamner in solidum M. [J] [M], M. [Z] [E] et M. [R] [E] à verser à M. [A] [T] une somme de 3 000 euros sur ce fondement. L’équité et la situation économique des parties commandent, en revanche, de ne prononcer aucune condamnation à ce titre au bénéfice de M. [G] [O] et de la SCP Choukroun [I] [O] Emsellem.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré recevable l’intervention volontaire de M. [Z] [E] et de M. [R] [E], et en ce qu’il a rejeté la fin de non recevoir soulevée par M. [G] [O] et la SCP Choukroun [I] [O] Emsellem,

Infirme le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions soumises à la cour,

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Prononce la nullité du compromis de vente signé entre, d’une part, M. [A] [T], et, d’autre part, M. [J] [M], M. [Z] [E] et M. [R] [E] les 18, 26 et 27 mai 2016 ;

Déboute M. [J] [M], M. [Z] [E] et M. [R] [E] de leur demande en paiement de la somme de 57 200 euros en application de la clause pénale insérée dans ce compromis de vente ;

Dit sans objet toute demande présentée par M. [A] [T] dans le cadre de son action récursoire contre M. [G] [O] et la SCP Choukroun [I] [O] Emsellem ;

Condamne in solidum M. [J] [M], M. [Z] [E] et M. [R] [E] au paiement des entiers dépens de première instance et d’appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. [J] [M], M. [Z] [E] et M. [R] [E] à payer à M. [A] [T] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. [G] [O] et la SCP Choukroun [I] [O] Emsellem de leur demande sur ce même fondement ;

Déboute M. [J] [M], M. [Z] [E] et M. [R] [E] de leur demande sur ce même fondement.

La Greffière La Présidente