COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 05 MARS 2025

N° 2025 / 045

N° RG 22/02252

N° Portalis DBVB-V-B7G-BI3ST

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier

[Adresse 5]

C/

[M] [E] [B] épouse [T]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e François ROSENFELD

M^e Isabelle SCHENONE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 06 Janvier 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 19/08681.

APPELANTE

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] sis à [Adresse 3]

pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet Michel de CHABANNES Immobilier dont le siège social est sis [Adresse 2], pris en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e François ROSENFELD, membre de la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE

Madame [M] [E] [B] épouse [T]

née le 06 Octobre 1964 à [Localité 4] (04), demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Isabelle SCHENONE, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Décembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Mars 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Mars 2025, signé par Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère pour le Président empêché et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Mme [M] [B] épouse [T] a fait appel à la société SASU DEMENAGEMENT LAURENT pour réaliser son déménagement le 28 octobre 2017.

Au terme de ce dernier, elle a émis des réserves sur la lettre de voiture en ce qu’elle a constaté des détériorations des parties communes de la copropriété, suite à la prestation de cette société.

Elle a déclaré le sinistre à son assureur, la société AVIVA, qui a diligenté une expertise amiable qui a conclu à la responsabilité de la société SAS DEMENAGEMENT LAURENT.

Le 2 octobre 2018, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] a délivré un commandement de payer à Mme [T] au hauteur de 10 876,90€.

Le Syndicat des copropriétaires, par courrier du 16 mars 2018, a rappelé à Mme [B] épouse [T] que le syndicat avait voté une clause d’aggravation des charges qui lui était opposable. En l’absence de règlements par les assureurs et/ou par la Sté DEMENAGEMENT LAURENT, le Syndicat des copropriétaires pris en la personne de son Syndic, a informé Mme [B] épouse [T] de ce que le montant des travaux, était imputé au débit de son compte, conformément à la clause d’aggravation de charges.

Par exploit du 6 novembre 201 8, Mme [B] épouse [T] a fait assigner devant le tribunal d’instance de Marseille le syndicat de copropriété [Adresse 5], ainsi que la société DEMENAGEMENT LAURENT et sa société d’assurance AXA FRANCE IARD en annulation du commandement de payer.

Cette assignation n’a pas été enrôlée.

Entre temps, le Syndicat des copropriétaires a été avisé d’un règlement émanant de la C^ie AVIVA, assureur de Mme [B] épouse [T], destiné à la Sté DASSONVILLE, assureur de l’immeuble pour son compte d’un montant de 8.888,20€.

Mme [B] épouse [T] a saisi le Tribunal d’instance au moyen d’une nouvelle assignation en date du 03 décembre 2018 délivrée à l’encontre de la société DEMENAGEMENT LAURENT et du syndicat de copropriétés, aux fins notamment d’annulation du commandement de payer, de condamnation solidaire de la SASU DEMENAGEMENT LAURENT et de la société AXA, à prendre en charge les frais de remise en état et de condamnation du syndicat des copropriétaires, à lui payer la somme de 3.000,00 € à titre de dommages et intérêts et à lui payer la somme de 3.000,00 €, au titre des frais irrépétibles.

Par jugement en date du 7 juin 2019, ce dernier s’est déclaré incompétent au profit du tribunal de grande instance de MARSEILLE devenu tribunal judiciaire de MARSEILLE et a déclaré la société AXA FRANCE’ IARD recevable dans son intervention volontaire.

Considérant qu’en faisant voter une clause d’aggravation des charges au préjudice de Mme [B] par l’assemblée générale sans que la faute de cette dernière ne soit établie et que le montant comme le motif de la clause ne soient précisés, le syndicat a outrepassé ses prérogatives, par jugement rendu le 6 janvier 2022, le Tribunal:

ECARTE des débats, les pièces remises par la société AXA FRANCE IARD dans son dossier de plaidoirie, qui ne figurent pas dans son bordereau de pièces communiquées n°1 et dont cette société ne justifie pas plus la communication à ses adversaires avant l’ordonnance de clôture ;

DIT n’y avoir lieu à révoquer l’ordonnance de clôture du 4 novembre 2021

DECLARE l’action principale de Mme[M] [B] épouse [T] recevable, cette dernière étant pourvue d’un intérêt à agir;

DECLARE l’action de Mme [M] [B] épouse [T] à l’encontre de la SASU DEMENAGEMENT LAURENT irrecevable comme étant prescrite ;

PRONONCE l’annulation du commandement de payer en date du 2 octobre 2018 émis par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] à l’encontre de Mme [M] [B] épouse [T] ;

En conséquence,

DIT que Mme [M] [B] épouse [T] ne sera pas tenue de payer les dépenses, charges ou franchises restant dues au titre de la réparation des dégradations des parties communes ;

CONDAMNE le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] pris en la personne de son Syndic en exercice, le Cabinet MICHEL DE CHABANNES IMMOBILIER, à verser à Mme [M] [B] épouse [T] la somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] pris en la personne de son Syndic en exercice, le Cabinet MICHEL DE CHABANNES IMMOBILIER, à payer Mme [M] [B] épouse [T] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

DEBOUTE la société AXA FRANCE IARD de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire;

CONDAMNE le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] pris en la personne de son Syndic en exercice, le Cabinet MICHEL DE CHABANNES IMMOBILIER aux entiers dépens ;

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente, décision.

Par déclaration au greffe en date du 15 février 2022, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette décision.

Il sollicite:

INFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a :

prononcé l’annulation du commandement de payer en date du 2 octobre 2018

dit que Mme [B] ne sera pas tenue de payer les dépenses, charges ou franchises restant dues au titre de la réparation des dégradations des parties communes

condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] au paiement de la somme de 3.000 euros au bénéfice de Mme [B] au titre des dommages et intérêts

condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] à payer à Mme [B] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

ordonné l’exécution provisoire.

DEBOUTER Mme [B] de l’intégralité de ses demandes formées à l’encontre du syndicat des copropriétaires [Adresse 5]

A TITRE SUBSIDIAIRE,

INFIRMER le jugement entrepris en ce qu’i1 a :

dit que Mme [B], ne sera pas tenue de payer les dépenses, charges ou franchises restant dues au titre de la réparation des dégradations des parties communes

condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] au paiement de la somme de 3.000 euros au bénéfice de Mme [B] au titre des dommages et intérêts

condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] à payer à Mme [B] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

ordonné l’exécution provisoire.

DEBOUTER Mme [B] de l’intégralité de ses demandes formées à l’encontre du syndicat des copropriétaires [Adresse 5]

EN TOUT ETAT DE CAUSE

CONDAMNER Mme [B] au paiement de la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNER Mme [B] aux dépens de première instance et aux dépens d’appel.

A l’appui de son recours, il fait valoir:

— que Mme [B] qui a mandaté l’entreprise de déménagement est responsable des dégradations en application du principe de la responsabilité du fait d’autrui,

— que sa responsabilité est également établie en application de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965,

— qu’il résulte du règlement de copropriété que tout copropriétaire qui aggraverait les charges générales par son fait ou celui des personnes à son service supportera seul l’intégralité des dépenses occasionnées,

— que le règlement intérieur en son article 16 bis prévoit que les déménagements sont sous l’entière responsabilité du commanditaire,

— que c’est donc conformément au chapitre 5 du règlement de copropriété régissant la répartition des charges que Mme [B] s’est vu imputer l’intégralité des dépenses occasionnées,

— que c’est donc en exécution du règlement de copropriété que l’AG du 15 mars 2018 a voté l’imputation au copropriétaire responsable du montant du coût de la remise en état des désordres occasionnés,

— que cette résolution a été adoptée à la majorité requise, elle n’a pas été contestée et est donc définitive,

— que le commandement de payer est donc parfaitement régulier,

— qu’il a subi un lourd préjudice, la copropriété étant demeuré pendant 5 mois sans disposer d’un usage normal de l’ascenseur et des parties communes, il a dû faire l’avance des frais,

— que l’intimée ne saurait prétendre avoir subi un préjudice du fait des sommes réclamées dans le commandement de payer, puisqu’elle a délivré une assignation le 3 décembre 2018 alors que son décompte de charges était crédité de la somme de 8 888,20€ depuis 6 semaines,

— que si le commandement de payer devait être considéré comme irrégulier, Mme [B] a engagé se responsabilité à son égard et ne peut donc prétendre à l’indemnisation d’aucun préjudice.

Mme [B] conclut:

Confirmer purement et simplement le jugement de première instance en toutes ses dispositions,

Et ce faisant, y ajouter

Condamner le syndicat des copropriétaires à verser à Mme [B] la somme de 4.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens d’appel.

Elle soutient:

— qu’elle conteste le commandement de payer qui lui a été délivré dans la mesure où elle n’a aucune responsabilité dans la dégradation commise par le déménageur,

— que le syndicat des copropriétaires s’est contenté de faire voter lors de l’AG du 15 mars 2018 la résolution 7 d’aggravation des charges or suite à ce vote il a fait émettre un commandement de payer incluant le coût des rénovations des parties communes, frais qui ne peuvent être considérés comme des frais d’honoraires ou de recouvrement et avant même qu’une décision judiciaire ne soit intervenue,

— que cette résolution était rédigée de manière très générale sans que ne soit indiqué le coût des réparations justifié par des devis soumis à appréciation des votants, de sorte que ces sommes n’apparaissant pas dans le procès verbal ne sont pas exigibles,

— que la preuve n’était pas rapportée qu’elles ont été votées et acceptées par l’AG,

— que l’application d’une clause d’aggravation de charge suppose un comportement fautif du copropriétaire apprécié par le juge, de sorte que l’AG a excédé ses pouvoirs,

— que le comportement du syndicat lui a causé un préjudice certain.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’annulation du commandement de payer du 2 octobre 2018

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots et l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges

Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Aux termes de l’article 10-1 de la même loi, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Il résulte du règlement de copropriété page 53 que 'néanmoins les copropriétaires qui aggraveraient les charges générales par leur fait ou par celui des personnes vivant avec eux, des personnes à leur service ou de leurs locataires, supporteraient seul l’intégralité des dépenses ainsi occasionnées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires a fait voter lors de l’assemblée générale du 15 mars 2018, la résolution 8 'recouvrement des frais suite à l’aggravation des charges communes’et a fait émettre à l’encontre de Mme [T], suite à ce vote, un commandement de payer incluant le coût des rénovations des parties communes.

Or, comme l’a retenu le premier juge cette résolution est rédigée de manière très générale sans indication du coût des réparations ainsi mises à la charge de Mme [T], ni annexion des devis pour appréciation par les votants, de sorte que ces sommes qui n’apparaissent pas dans le procès verbal de l’assemblée générale ne sont pas exigibles pour ne pas avoir été votées expressément par cette assemblée générale.

En outre, le coût des rénovation des parties communes ne peut être considéré comme des frais d’honoraires ou de recouvrement visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, l’application d’une clause d’aggravation des charges suppose que la responsabilité du copropriétaire auquel on l’applique soit établie par une décision de justice et non par l’assemblée générale.

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a annulé purement et simplement le commandement de payer délivré à l’encontre de Mme [T] le 2 octobre 2018, dénué de toute cause et de tout fondement, cette dernière n’étant donc pas tenue des montants qu’il comporte.

Pour autant Mme [T] ne justifie pas du préjudice certain qu’elle allègue et qui en découlerait et surtout du quantum de ce préjudice de sorte que le jugement est infirmé en ce qu’il lui a accordé 3 000€ de dommages et intérêts.

La demande du syndicat des copropriétaires consistant à ce que soit retenue la responsabilité de Mme [T] au titre des dommages causés aux parties communes par la socitété de déménagement par elle mandatée est irrecevable comme nouvelle en cause d’appel en application de l’article 564 du code de procédure civile.

Sur les autres demandes

Il n’y a pas lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Chacune des parties conservera la charge de ses dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME le jugement rendu le 06 janvier 2022 par le Tribunal judiciaire de MARSEILLE,

SAUF en ce qu’il a:

CONDAMNE le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] pris en la personne de son Syndic en exercice, le Cabinet MICHEL DE CHABANNES IMMOBILIER, à verser à Mme [M] [B] épouse [T] la somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts,

Statuant à nouveau

DEBOUTE Mme [T] de sa demande de dommages et intérêts,

Y ajoutant

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

DIT n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile,

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses dépens d’appel.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE