COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-2

ARRÊT AU FOND

DU 13 FEVRIER 2025

Rôle N° RG 22/03698 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BJA4V

[F] [Y]

SCI CAMAROL

EURL PHARMACIE [K]

C/

SELARL [N] ET ASSOCIES

SAS OFFICE FRANCAIS INTER ENTREPRISES (OFIE)

S.C.P. [R]

SAS DOM INVEST

[D] [E]

S.A.R.L. LG

S.C.I. VIEUX VALLAURIS

[I] [X]

S.A.R.L. OMEGA INVEST

[O] [T]

[A] [S]

Copie exécutoire délivrée

le : 13 Février 2025

à :

M^e Pierre-yves IMPERATORE

M^e Sébastien BADIE

M^e Frédéric CHAMBONNAUD

M^e Paul GUEDJ

M^e Robert BENDOTTI

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du Juge commissaire de [Localité 27] en date du 24 Février 2022 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 2022M01152.

APPELANTES

Madame [F] [Y]

née le [Date naissance 13] 1959 à [Localité 24], de nationalité française, demeurant [Adresse 14], prise tant en son nom personnel qu’en sa qualité de gérante

de l’EURL PHARMACIE [K]

représentée par M^e Pierre-yves IMPERATORE de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Marine CHARPENTIER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assistée de M^e Philippe DUTERTRE de la SCP D’AVOCATS BERLINER-DUTERTRE, avocat au barreau de NICE, plaidant

S.C.I. CAMAROL

dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par M^e Pierre-yves IMPERATORE de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Marine CHARPENTIER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assistée de M^e Philippe DUTERTRE de la SCP D’AVOCATS BERLINER-DUTERTRE, avocat au barreau de NICE, plaidant

E.U.R.L. PHARMACIE [K]

dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par M^e Pierre-yves IMPERATORE de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Marine CHARPENTIER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assistée de M^e Philippe DUTERTRE de la SCP D’AVOCATS BERLINER-DUTERTRE, avocat au barreau de NICE, plaidant

INTIMEES

SELARL [N] ET ASSOCIES

Prise en la personne de Maître [B] [N], agissant en sa qualité de mandataire ad hoc de la SCI CAMAROL, demeurant [Adresse 22]

représentée par M^e Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

S.A.S. OFFICE FRANCAIS INTER ENTREPRISES (OFIE),

dont le siège social est sis [Adresse 19], prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par M^e Frédéric CHAMBONNAUD de la SELARL CHAMBONNAUD BAGNOLI SECHER, avocat au barreau de NICE, plaidant

La SELARL [R] LES MANDATAIRES

représentée par Maître [Z] [R] prise en sa qualité de liquidateur Judiciaire à la liquidation judiciaire de la SARL PHARMACIE [K] étendue à l’égard de la SCI CAMAROL, désignée à ces fonctions suivant jugement du tribunal de commerce de Nice du 11 décembre 2019, demeurant [Adresse 16]

représentée par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

PARTIES INTERVENANTES FORCEES

Monsieur [D] [E]

né le [Date naissance 1] 1973 à [Localité 30] (ISRAEL) (99), demeurant [Adresse 15]

représenté par M^e Robert BENDOTTI, avocat au barreau de NICE

Société SAS DOM INVEST

dont le siège social est sis [Adresse 20], prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

défaillante

S.A.R.L. LG

dont le siège social est sis [Adresse 23], prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

défaillante

S.C.I. VIEUX VALLAURIS

dont le siège social est sis [Adresse 21], prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

défaillante

Madame [I] [X]

demeurant [Adresse 7]

défaillante

S.A.R.L. OMEGA INVEST

dont le siège social est sis [Adresse 11], prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

défaillante

Monsieur [O] [T]

demeurant [Adresse 18]

défaillant

Monsieur [A] [S]

demeurant [Adresse 2]

défaillant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 11 Décembre 2024 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Gwenaël KEROMES, Présidente a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Gwenael KEROMES, Présidente de chambre

Madame Muriel VASSAIL, Conseillère

M^me Isabelle MIQUEL, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : Madame Chantal DESSI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Février 2025.

MINISTERE PUBLIC :

Auquel l’affaire a été régulièrement communiquée.

ARRÊT

Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Février 2025,

Signé par Madame Gwenael KEROMES, Présidente de chambre et Madame Chantal DESSI, greffière auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par jugement en date du 4 juillet 2019, le tribunal de commerce de Nice a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de l’Eurl Pharmacie [K], sise [Adresse 5], représentée par Mme [F] [Y], gérante, la date de cessation des paiements étant fixée au 4 juillet 2019.

Par jugement du 11 décembre 2019, le tribunal de commerce a converti le redressement en liquidation judiciaire et la SCP [R], prise en la personne de Me [Z] [R] a été désignée en qualité de liquidateur judiciaire.

La procédure collective a été étendue à la SCI Camarol, propriétaire des locaux dans lesquels était exploitée la pharmacie, sis à [Adresse 29], par jugement du 26 novembre 2019.

La SCI Camarol était également propriétaire des locaux commerciaux voisins, sis [Adresse 8], loués à la société L’Importa, exploitante d’un fonds de restauration.

Par ordonnance du 16 décembre 2021, le juge commissaire a arrêté le principe de la cession des actifs immobiliers relevant du périmètre de la procédure collective de l’Eurl Pharmacie [K] étendue à la SCI Camarol gérée par la mère de Mme [F] [Y], décédée en cours de procédure, afin d’apurer le passif commun des deux sociétés. Un administrateur ad hoc a été désigné en la personne de la Selarl [N] et Associés.

Le juge commissaire a désigné, par ordonnance du 21 janvier 2021, rendue à la requête de la SCP [R] ès qualités, M. [H], aux fins d’évaluation des actifs immobiliers appartenant à la SCI Camarol.

M. [H] a rendu un rapport le 12 mars 2021, aux termes duquel le bien sis [Adresse 6] (06) (d’une surface de 58,69 m²) est estimé, s’agissant des murs, entre 222 942 euros et 260 100 euros, le fonds de commerce étant valorisé, quant à lui à hauteur de 50 000 euros.

Un second rapport a été rendu le 27 janvier 2022, concernant les locaux sis [Adresse 10] à [Adresse 26] (06), d’une surface de 32 m² avec cave (33,92 m²), faisant l’objet d’un bail commercial en cours d’une durée de neuf ans à compter du 12 avril 2018, au profit de la SASU L’Impronta qui y exploite un fonds de commerce de snack, salon de thé, restauration traditionnelle et cave à vins, dont les murs sont estimés entre 145 614 euros et 169 883 euros.

Le liquidateur judiciaire a été autorisé à procéder à un avis d’appel d’offres, par voie d’insertions publicitaires, pour la cession de gré à gré des biens immobiliers propriétés de la SCI Camarol, avec fixation d’un calendrier pour le dépôt des offres et l’ouverture des plis cachetés contenant les éventuelles offres.

En raison de la configuration des lieux, les deux locaux commerciaux situés dans le même ensemble immobilier situé à [Localité 27] inscrit au cadastre sous les références section LD n° [Cadastre 12] lieu dit [Adresse 3], partageant une cave en sous-sol et les toilettes en rez-de-chaussée, un seul avis d’appel d’offres a été formalisé pour les deux biens pris dans leur globalité.

Par ordonnance rendue le 24 février 2022 (2022 M01152), le juge commissaire, après ouverture des plis à l’audience et examen des différentes offres déposées pour la vente :

— du local sis [Adresse 5],

— et du local situé [Adresse 9], le tout étant indivisible,

étant rappelé qu’il a été justifié de la disponibilité des fonds et de ce que l’ensemble des conditions au soutient de l’offre, notamment d’indépendance et de non interdiction ou condamnation ont été respectées, a autorisé la SCP [R] ès qualités, à vendre de gré à gré à la SAS Office Français Inter Entreprise pour le montant de 401 000 euros, dont l’offre était supérieure à la valeur d’expertise retenue par M. [H], dans les deux rapports établis en date des 12 mars 2021 et 27 janvier 2022, les biens immobiliers dépendant de la liquidation judiciaire de l’Eurl Pharmacie [K], étendue à la SCI Camarol et dont la désignation est reprise comme il suit :

— murs constitués de locaux commerciaux situés dans un ensemble immobilier à [Adresse 28], cadastrés section LD n°[Cadastre 12], lieu dit [Adresse 3], d’une surface de 2 a 50 ca, donnés à bail commercial à la SASU l’impronta depuis le 18 avril 2018 pour une durée de 9 ans, pour l’exploitation d’un commerce de snack, salon de thé, restauration traditionnelle, et cave à vin moyennant un loyer annuel de 9 953 euros,

— murs commerciaux situés dans un ensemble immobilier à [Adresse 29] cadastré section LD n°[Cadastre 12] lieu dit [Adresse 3] d’une surface de 2 a 50 ca ayant abrité l’officine pharmaceutique propriété de la société Pharmacie [K], désormais libre de toute occupation,

à la SAS Office Français Inter Entreprises immatriculée au RCS [Localité 25] sous le n° 552 061 517 dont le siège est [Adresse 17], au prix de 401 000 euros ventilé comme suit :

—  150 000 euros pour les locaux, sis [Adresse 9],

—  251 000 euros pour les locaux sis [Adresse 5],

Appel de l’ordonnance a été formé le 11 mars 2023 par Mme [Y] [F], la SCI Camarol et l’Eurl Pharmacie [K].

Mme [F] [Y] prise tant en son nom personnel qu’en sa qualité de gérante de l’Eurl Pharmacie [K] et la SCI Camarol, par conclusions déposées et notifiées par RPVA le 1er mars 2023, soutiennent qu’elles sont parfaitement recevables en leur appel.

Elles sollicitent :

— la réformation de l’ordonnance entreprise,

— à tout le moins son annulation,

Et statuant à nouveau, demandent à la cour :

— l’annulation de l’autorisation faite à la SCP [R] ès qualités de vendre les murs au prix de 401 000 euros à OFIE et réduire à néant les conséquences liées à cette autorisation ;

— l’annulation de la désignation du notaire désigné aux fins de régulariser les actes de cession,

— de renvoyer le juge commissaire à se mieux pourvoir,

— de condamner tout succombant au paiement de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— de condamner tout succombant aux dépens dont distraction

au profit de me Pierre Yves Imperatore membre de la Selarl Lexavoué Aix-en-Provence, avocats associés aux offres de droit.

Elles reprochent en substance au juge commissaire d’avoir retenu l’offre de l’OFIE alors que la méthodologie adoptée par le liquidateur judiciaire tendant à faire une offre in globo, pour les deux locaux, avec une ventilation par local à l’intérieur de l’offre, a créé une confusion chez les candidats et n’a pas permis de mettre ces candidats, dont certains n’avaient déposé une offre que pour un seul local, dans une stricte égalité, de telle sorte que les actifs prétendument affectés à l’Eurl Pharmacie [K] n’ont pas été correctement valorisés, alors que si une autre méthodologie avait été choisie, permettant aux candidats de se positionner au regard de chacun des locaux, l’offre totale eut été plus importante.

En raison du trouble créé dans l’esprit des pollicitants le juge commissaire aurait du ordonner le renvoi de Me [R] à mieux gérer la procédure d’appel d’offres et proposer à la vente deux lots différenciés.

**

La SCP [R] – Les Mandataires ès qualités, sollicite, aux termes de ses conclusions d’intimées récapitulatives et responsives n°3 déposées et notifiées par RPVA le 5 juillet 2023 :

— de déclarer irrecevable Mme [F] [Y] à agir soit personnellement, soit pour le compte de la SCI Camarol,

A titre subsidiaire,

— dire et juger que M. le juge commissaire a disposé de toutes les informations requises pour statuer comme il se doit sur chacune des offres de reprises présentées dans les délais impartis,

— confirmer l’ordonnance querellée en toutes ses dispositions

Y ajoutant,

— condamner Mme [F] [Y] personnellement au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance.

Aux termes de ses conclusions, la SCP [R] conclut au débouté des appelantes, à la confirmation de l’ordonnance critiquée et à la condamnation de Mme [Y], personnellement au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens de l’instance.

Le liquidateur judiciaire invoque l’irrecevabilité pour défaut de qualité à agir du deuxième appel régularisant le premier enregistré sous le numéro RG 22-03080, introduit par Mme [F] [Y], seule le 9 mars 2022, enregistré sous le numéro RG 22/03698 le 11 mars 2022 au nom de :

— Mme [Y] en son nom personnel, et en qualité de gérante de l’Eurl Pharmacie [K]

— la SCI Camarol dont la gérante est la mère de Mme [Y], décédée, représentée par son mandataire ad hoc (Me [N]).

**

La SAS Office Français Inter entreprises (OFIE) a conclu, aux termes de ses dernières écritures déposées et notifiées par RPVA le 6 juillet 2023 :

— à la confirmation de l’ordonnance du juge commissaire au tribunal judiciaire de Nice du 24 février 2022,

— à l’irrecevabilité de l’appel interjeté par Mme [F] [Y] ;

— au débouté de Mme [F] [Y], l’Eurl Pharmacie [K] et la SCI Camarol

— à la condamnation solidaire des appelants à régler à l’OFIE la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

L’OFIE oppose l’absence de qualité à agir de Mme [Y] [F] à titre personnel, qui n’est pas partie à la procédure collective et sur le fond, conclut à la confirmation de l’ordonnance et au débouté des demandes de Mme [Y] [F].

Selon l’intimée, l’avis d’appel d’offres qui ne prévoit qu’une seule et même vente pour deux locaux est régulière et la composition des locaux nécessitait de les vendre à un seul acquéreur, l’officine pharmaceutique étant dépourvue de toilettes et la moitié de la cave située sous l’officine étant occupée par la pharmacie et l’exploitant du snack. Par ailleurs une présentation dissociée des lots aurait pu conduire à une cession des actifs à un prix supérieur sans que l’on puisse en être certain, en raison de l’indivision qui existe entre la cave et les WC, ce qui aurait conduit à une moins value sur l’un des lots. En tout état de cause l’offre de la société OFIE est supérieure à la valeur des biens pris individuellement et la meilleure offre présentée.

La clôture prononcée le 02 février 2023 a fait l’objet d’une révocation par ordonnance du 1er mars 2023 et l’examen de l’affaire a été renvoyé au 6 mars 2024, à la demande des parties.

Par arrêt avant dire droit du 14 mars 2024 (2024/65), la cour a invité les parties appelantes à appeler en la cause les pollicitants, à l’exception de l’OFIE, ayant déposé une offre devant le juge commissaire, dans le délai d’un mois, sous peine de la radiation de l’affaire du rôle de la cour et renvoyé l’affaire à la mise en état pour être évoquée à l’audience d’incident du 5 septembre 2024.

Les pollicitants ayant été régulièrement mis en cause, l’affaire a été fixée à nouveau à l’audience du 11 décembre 2024 et la clôture prononcée le 21 novembre 2024.

Il sera renvoyé, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens respectifs.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’appel interjeté par Mme [Y]

Mme [F] [Y] prise tant en son nom personnel qu’en sa qualité de gérante de l’Eurl Pharmacie [K] a interjeté appel de l’ordonnance rendue le 24 février 2022 le 11 mars 2022, enregistré sous le n° RG 22/033698 en intimant la Selarl [N] et Associés, la SAS OFIE et la SCP [R], puis a assigné en intervention forcée les pollicitants qui ont déposé une offre devant le juge commissaire du tribunal de commerce de Nice qui a rendu l’ordonnance du 24 février 2022.

Si Mme [F] [Y] n’est pas recevable à agir à titre personnel n’étant pas concernée personnellement par la procédure collective ouverte à l’égard de L’Eurl Pharmacie [K] – raison pour laquelle son appel doit être déclaré irrecevable en cette qualité- elle reste toutefois recevable en son appel interjeté en tant que représentante légale de l’Eurl Pharmacie [K] qui, du fait de l’extension de la procédure de liquidation judiciaire, a qualité pour interjeter appel contre l’ordonnance rendue le 24 février 2022 critiquée, qui a été notifiée par lettre recommandée avec AR par le greffe, dont elle a accusé réception le 1er mars 2022 (pièce n°2 des appelantes). Cet appel, interjeté dans le délai prescrit aux articles R 642-37 et R 642-37 3 du code de commerce, est donc recevable.

La procédure d’appel a été régularisée en ce qui concerne la SCI Camarol, valablement représentée par son mandataire ad hoc, la Selarl [N] et Associés.

Sur le fond

En application des articles L642-18 et R642-2 et suivants du code de commerce, qu’il s’agisse de biens meubles ou immeubles, le juge-commissaire peut soit ordonner la vente aux enchères publiques soit, si la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues sont de nature à permettre une cession amiable dans de meilleures conditions, ordonner la vente par adjudication amiable sur la mise à prix qu’il fixe ou autoriser la vente de gré à gré aux prix et conditions qu’il détermine lorsqu’elle est de nature à garantir les intérêts de celui-ci. En cas d’adjudication amiable, les articles L. 322-7, L. 322-8 à L. 322-11 et L. 322-12 du code des procédures civiles d’exécution sont applicables, sous la réserve prévue au premier alinéa, et il peut toujours être fait surenchère.

Contrairement à ce que soutiennent les appelantes, il n’est nullement établi que les pollicitants aient été induits en erreur par l’appel d’offres formulé in globo pour les deux locaux, avec une ventilation du prix proposé pour chacun des biens concernés, ceci, pour les besoins des actes authentiques devant être établis par le notaire chargé de régulariser les dites cessions.

Par ailleurs, l’affirmation selon laquelle la valeur de ces locaux commerciaux auraient été sous-évaluée en raison de l’ouverture prochaine d’un commissariat central à proximité, entraînant de facto une forte affluence, n’est étayée par aucun élément de comparaison avec des emplacements de même nature.

Comme le relèvent justement les parties intimées, les évaluations effectuées par l’expert immobilier désigné par le juge commissaire ont fixé la valeur cumulée des locaux commerciaux dans une fourchette de 367 614 euros à 392 383 euros ; qu’il n’est pas démontré par l’appelante, qu’une cession séparée des actifs pris isolément aurait conduit à un prix supérieur, compte tenu de la situation particulière de chacun d’eux, sans entraîner de décote au détriment d’un des lots au profit de l’autre, de sorte que l’offre d’achat globale au prix de 401 000 euros, qui est supérieure à l’estimation de l’expert immobilier, doit être considérée comme préservant à la fois les intérêts des créanciers et ceux du débiteur, étant par ailleurs noté que le pollicitant justifie par ailleurs de sa capacité financière à honorer le règlement du prix proposé.

L’ordonnance entreprise sera par conséquent confirmée en toutes ses dispositions sauf à prévoir comme il sera dit dans le dispositif de l’arrêt que les actes de cession devront être régularisés en la forme authentique au plus tard dans un délai de trois mois suivant la notification du présent arrêt par le greffe ;

Sur les demandes accessoires

Les appelantes, succombant, sont infondées en leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [F] [Y] sera, en outre, condamnée aux entiers dépens de la procédure d’appel.

Mme [F] [Y] sera condamnée à payer à :

— la Selarl [R]-Les Mandataires, agissant en qualité de liquidateur judiciaire de l’Eurl Pharmacie [K] et de la SCI Camarol, la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la SAS OFIE, la somme de 1 500 au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Il n’y a pas lieu, au vu des circonstances de l’espèce, de prononcer une condamnation en application de l’article 700 du code de procédure civile à la charge de la SCI Camarol et de l’Eurl [K], au profit de la SAS OFIE, dont la demande sur ce chef sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par arrêt rendu par défaut et par mise à disposition au greffe,

En la forme,

Déclare Mme [F] [Y] irrecevable en son appel formé en son nom personnel ;

Déclare recevable l’appel interjeté par Mme [F] [Y] en qualité de représentante légale de l’Eurl Pharmacie [K] ;

Déclare recevable l’appel interjeté dans l’intérêt de la SCI Camarol, représentée par la Selarl [N] et Associés en sa qualité de mandataire ad hoc ;

Au fond

Déboute les appelantes de l’intégralité de leurs demandes ;

Confirme en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue le 24 février 2022 (2022 M01152) par le juge commissaire du tribunal de commerce de Nice, sauf à substituer aux mentions 'Disons que les actes de cession devront être régularisés en la forme authentique au plus tard dans un délai de deux mois suivant la notification de la présente ordonnance par les soins du greffier en chef de notre tribunal’ les mentions suivantes :

Dit que les actes de cession devront être régularisés en la forme authentique au plus tard dans un délai de trois mois suivant la notification du présent arrêt par le greffe ;

Y ajoutant,

Condamne Mme [F] [Y] à payer à :

— la Selarl [R]-Les Mandataires, agissant en qualité de liquidateur judiciaire de l’Eurl Pharmacie [K] et de la SCI Camarol, la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la SAS Office Français Inter Entreprises (OFIE), la somme de 1 500 au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à prononcer de condamnation en application de l’article 700 du code de procédure civile à la charge de la SCI Camarol et de l’Eurl [K] au profit de la SAS OFIE.

Condamne Mme [F] [Y] aux entiers dépens de la procédure d’appel.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE