COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 13 NOVEMBRE 2025

Rôle N° RG 21/16650 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BIOOG

S.A.R.L. BNK

C/

S.A.S. LES CANISSES

S.E.L.A.R.L. ETUDE BALINCOURT

Copie exécutoire délivrée

le : 13 Novembre 2025

à :

M^e Cédrine RAYBAUD

M^e Jean-philippe NOUIS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Commerce de TARASCON en date du 11 Octobre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 21/000669.

APPELANTE

S.A.R.L. BNK

, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Cédrine RAYBAUD de la SELARL LEXVOX AVOCATS & ASSOCIES, avocat au barreau de TARASCON et ayant pour avocat plaidant M^e Ludovic PARA de la SELARL PARA FERRI, avocat au barreau de NIMES substituée par M^e Adrien MILANI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEE

S.A.S. LES CANISSES

prise en la personne de son mandataire ad hoc, Monsieur [G] [X]

, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Jean-philippe NOUIS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Florian DEMARET, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

PARTIE INTERVENANTE

S.E.L.A.R.L. ETUDE BALINCOURT

prise en la personne de Me [D] [J] ès-qualité de mandataire judiciaire de la SARL BNK

, demeurant [Adresse 5]

défaillante

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Septembre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller Rapporteur,

et Madame Gaëlle MARTIN, conseiller- rapporteur,

chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente

Madame Laetitia VIGNON, Conseillère

Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère

Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Novembre 2025.

ARRÊT

Réputé contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Novembre 2025.

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

La SAS Les Canisses exploitait un fonds de commerce de restaurant- bar situé [Adresse 4].

Le 6 février 2017, la SAS Les Canisses a donné ce fonds de commerce en location-gérance à la SARL BNK, pour une durée d’un an à compter du 6 février 2017 et moyennant le paiement d’une redevance mensuelle de 2.100 € HT ( soit 2.520 € TTC) ainsi qu’une indemnité forfaitaire d’immobilisation de 3.500 € TTC.

Selon acte authentique du 31 mars 2017, les parties sont convenues d’une première cession du fonds de commerce pour un prix de 300.000 €, dont les effets ont été prorogés respectivement les 6 février et 6 mars 2018.

En l’absence de réalisation de la condition d’obtention d’un prêt par la SARL BNK, les parties ont régularisé une deuxième promesse de cession du fonds litigieux par acte du 15 mai 2018, moyennant le prix de 320.000 €.

La société BNK n’ayant toujours pas obtenu son prêt dans les délais impartis, la réitération de la vente n’est pas intervenue.

Le 10 février 2020, les parties ont, à nouveau, conclu une promesse de vente de cession du fonds de commerce pour un prix de 380.000 € devant être réitérée le 3 juillet 2020 au plus tard. Il était prévu que ' Le prix sera payé comptant le jour de la signature de l’acte sous seing privé ou de l’acte authentique constatant la réalisation des présentes sous déduction des indemnités d’immobilisation réglées par le bénéficiaire locataire- gérant au promettant en même temps que chaque terme de redevance pour un montant de 3.500 € mensuel, lesquelles seront plafonnées à 100.000 €.'

Le 10 février 2020, ces mêmes parties ont régularisé un avenant au contrat de location-gérance, rappelant que celui-ci s’était prolongé au-delà du 30 mars 2018 et prévoyant un nouveau terme fixé au 3 juillet 2020.

Par acte authentique du 3 juillet 2020, la SARL BNK a fait l’acquisition du fonds de commerce appartenant à la SAS Les Canisses. Cet acte de cession comporte une clause stipulant que:

' Ce prix ( 380.000 € ) a été payé de la manière suivante:

— à hauteur de 100.000 € versés par l’acquéreur, somme qui a été versée entre les mains du vendeur en même temps que la redevance de location-gérance depuis le 6 février 2017,

— le solde, soit la somme de 280.000 € ce jour sur le compte CARPA (…)

Le vendeur reconnaît avoir reçu la somme de 380.000 € payée comptant et en consent bonne et valable quittance, sous réserve de la subrogation consentie au profit de la banque.'

Reprochant à la SARL BNK de ne pas lui avoir réglé la totalité des redevances et indemnités d’immobilisation prévues au titre de la location-gérance, la SAS Les Canisse l’a fait assigner devant le tribunal de commerce de Tarascon aux fins de la voir condamnée au paiement d’une somme de 38.185 € en principal, outre diverses autres sommes au titre des factures d’eau et d’électricité ainsi que des marchandises existantes dans le fonds de commerce au jour de la prise de jouissance.

Par jugement en date du 11 octobre 2021, le tribunal de commerce de Tarascon a :

— condamné la société BNK à payer à la société Les Canisses les sommes de:

* 36.185 € au titre des redevances mensuelles et indemnités d’immobilisation,

* 6.077,56 € au titre des intérêts contractuels, liquidés au mois d’octobre 2020,

* 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné la capitalisation des intérêts susvisés en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

— constaté que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 514-1 du code de procédure civile,

— débouté les parties de leurs demandes conclusions plus amples ou contraires,

— laissé les dépens, dont les frais de greffe du présent jugement liquidés à la somme de 69,59 € TTC, à la charge de la partie défenderesse.

Le tribunal a retenu, pour l’essentiel, que la circonstance selon laquelle les parties ont décidé que les sommes versées durant la période de location-gérance, soit du 7 février 2017 au 3 juillet 2020, au titre de l’indemnité d’immobilisation, s’imputeraient sur le prix de cession uniquement à raison de 100.000 €, n’implique pas l’absence de sommes restant dues à ce titre par la SARL BNK, ni que la SAS Les Canisses ait décidé d’abandonner la créance qu’elle détenait à son encontre.

Par déclaration en date du 29 novembre 2021, la SARL BNK a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 28 février 2022, la SARL BNK demande à la cour de :

Vu les articles 1103 et 1104 du code civil,

Vu l’article 1315 du code civil,

Réformer le jugement prononcé le 11 octobre 2021 par le tribunal de commerce de Tarascon en ce qu’il a:

— condamné la société BNK à payer à la société Les Canisses les sommes de:

* 36.185 € au titre des redevances mensuelles et indemnités d’immobilisation,

* 6.077,56 € au titre des intérêts contractuels, liquidés au mois d’octobre 2020,

* 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné la capitalisation des intérêts susvisés en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

— débouté la SARL BNK de sa demande de condamnation de la SAS Les Canisses à lui payer la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Constater que la SAS Les Canisses est défaillante dans l’administration de la preuve,

Débouter la SAS Les Canisses de ses demandes,

Confirmer le jugement du 11 octobre 2021 en ce qu’il a débouté la SAS Les Canisses de ses demandes au titre des sommes réclamées au titre des consommations d’eau et d’électricité, et des marchandises existantes dans le fonds de commerce,

Y ajoutant,

Condamner la SAS Les Canisses au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par jugement en date du 1er septembre 2023, le tribunal de commerce de Tarascon a ouvert une procédure de sauvegarde à l’égard de la SARL BNK, la SELARL Epilogue, en la personne de Me [D] [J], étant désignée en qualité de mandataire judiciaire.

La SAS Les Canisses, suivant ses dernières conclusions déposées et notifiées par RPVA le 25 juillet 2024, demande à la cour de:

Vu les articles 1103 et 1104 du code civil,

Confirmer le jugement déféré en ce qu’il a:

— condamné la société BNK à payer à la société Les Canisses les sommes de:

* 36.185 € au titre des redevances mensuelles et indemnités d’immobilisation,

* 6.077,56 € au titre des intérêts contractuels, liquidés au mois d’octobre 2020,

* 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné la capitalisation des intérêts susvisés en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

— débouté la SARL BNK de ses demandes et notamment de sa demande de condamnation de la SAS Les Canisses à lui payer la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Déclarer recevable l’appel incident de la SAS Les Canisses,

Infirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté la SAS Les Canisses de ses demandes tendant à obtenir:

— la condamnation de la SARL BNK à payer à la SAS Les Canisses la somme de 1.106, 02 € correspondant aux factures d’eau et d’électricité payées par cette dernière,

— la condamnation de la SARL BNK à payer à la SAS Les Canisses la somme de 2.260,16 € correspondant au prix des marchandises existantes dans le fonds de commerce au jour de la prise de jouissance,

Et statuant à nouveau,

Condamner la SARL BNK à payer à la SAS Les Canisses la somme de 1.106, 02 € correspondant aux factures d’eau et d’électricité payées par cette dernière,

Condamner la SARL BNK à payer à la SAS Les Canisses la somme de 2.260,16 € correspondant au prix des marchandises existantes dans le fonds de commerce au jour de la prise de jouissance,

Inscrire au passif de la procédure collective de la SARL BNK les sommes suivantes:

* 36.185 au titre des redevances mensuelles et indemnités d’immobilisation,

* 6.077, € au titre des intérêts contractuels, liquidés au mois d’octobre 2020,

* 1.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

* 1.106,02 € correspondant aux factures d’eau et d’électricité payées par cette dernière,

* 2.260, 16 € correspondant au prix des marchandises existantes dans le fonds de commerce au jour de la prise de jouissance,

Fixer par conséquent le montant des condamnation prononcées au profit de la SAS Les Canisses au passif de la procédure de sauvegarde de la SARL BNK,

Déclarer la décision à intervenir opposable à Me [D] [J], SELARL Epilogue, en sa qualité de mandataire judiciaire à la procédure de sauvegarde de la SARL BNK,

Prononcer la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil,

Débouter la SARL BNK de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Condamner la SARL BNK à payer à la SAS Les Canisses la somme de 3.600 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la SARL BNK aux entiers dépens de première instance et d’appel, distraits au profit de M^e Jean-Philippe Nouis de la SCP Pietra & associés, avocat sur son offre de droit.

La SELARL Epilogue, assignée en intervention forcée par acte du 18 octobre 2023, remis à personne habilitée, n’a pas constitué avocat. Le présent arrêt sera réputé contradictoire.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 9 septembre 2025.

MOTIFS

Si par jugement du 1er septembre 2023, le tribunal de commerce de Tarascon a ouvert une procédure à l’égard de la SARL BNK, désignant à cet effet la SELARL Epilogue, représentée par Me [D] [J], en qualité de mandataire judiciaire, laquelle n’a pas constitué avocat en cause d’appel, la cour reste saisie des conclusions de la SARL BNK dont le représentant légal demeure en fonction.

Sur les sommes réclamées par la SAS Les Canisses à la SARL BNK au titre du contrat de location-gérance

La SARL BNK s’oppose à une telle demande, sollicitant l’infirmation du jugement sur ce point, au motif que les parties ont décidé, d’un commun accord, d’intégrer les indemnités d’immobilisation dans le prix de vente, expliquant que celui-ci soit passé de 300.000 € en 2017 à 380.000 € en 2020. Elle fait valoir que si le bien a été vendu, l’immobilisation n’a pas été vaine et que le prix a été inclus dans la vente.

Elle précise que:

— l’indemnité d’immobilisation est la somme que doit le bénéficiaire en contrepartie de l’engagement ferme que prend le promettant, qui en contrepartie de cette somme, s’engage à ne pas vendre le bien à autrui pendant un certain temps,

— lorsque la vente est formée, l’indemnité d’immobilisation s’impute sur le prix de vente, la somme ainsi versée devenant un acompte,

— à la lecture de l’acte authentique de vente, il apparaît que les comptes entre les parties ont été soldés, comme le corrobore un échange de SMS entre elle,

— la SAS Les Canisses n’a jamais demandé le paiement d’arriérés d’indemnités d’immobilisation pour les années 2017 à 2020, ni ne l’a mise en demeure de ce faire,

Elle en conclut que l’intimée ne rapporte pas la preuve de l’existence de sa créance.

La SAS Les Canisses, pour sa part, sollicite la confirmation du jugement querellé sur ce point, rappelant que les termes tant du contrat de location-gérance, que de l’acte de cession du fonds de commerce sont parfaitement clairs, en ce que les parties:

— sont convenues que les indemnités d’immobilisation s’imputeraient sur le prix de vente dans la limite de 100.000 €,

— lors de la réitération de la vente, elle a reconnu avoir perçu la somme de 100.000 € au titre du paiement d’une indemnité d’immobilisation,

— elle n’a cependant jamais reconnu que la SARL BNK était à jour du paiement des redevances dues ni de la totalité des indemnités d’immobilisation.

Elle fait grief à la partie adverse d’ignorer les termes du contrat de location de gérance, à savoir le versement d’une redevance mensuelle de 2.100 € HT ( soit 2.520 € TTC) et d’une indemnité forfaitaire d’immobilisation de 3.500 € TTC.

Elle précise qu’il appartient à l’appelante de rapporter la preuve du paiement ou du fait qui a produit l’extinction de son obligation, qu’en l’occurrence, elle produit un décompte démontrant que la SARL BNK n’a pas réglé chaque mois la totalité des sommes dont elle était redevable au titre du contrat de location-gérance, celle-ci n’apportant aucun élément contraire.

Elle ajoute que le propre d’une indemnité d’immobilisation tend précisément à indemniser le propriétaire qui n’a pas proposé à la vente son fonds à une autre personne et cela pendant des années, compte tenu des difficultés pour l’acquéreur d’obtenir un prêt. Enfin, elle considère que le fait pour elle d’avoir accepté les modalités du paiement du prix de vente ne signifie aucunement qu’elle a renoncé à obtenir le paiement des sommes qui lui étaient dues.

En vertu des articles 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1353 du même code dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Par acte sous seing privé en date du 6 février 2017, la SAS Les Canisses a donné en location-gérance à la SARL BNK un fonds de commerce de restaurant-bar sis [Adresse 3] pour une durée d’un an à compter du même jour et moyennant le paiement d’une somme de 6.020 € TTC par mois, dont 2.520 € à titre de redevance et 3.500 € correspondant à une indemnité forfaitaire d’immobilisation.

Ledit contrat stipule que ' En cas de retard dans le règlement des redevances et indemnités, celles-ci porteront automatiquement intérêts au taux de 10%, l’an à compter du jour où le règlement est dû sans qu’il soit besoin d’aucune mise en demeure (…)'

Il n’est pas contesté qu’après deux premiers échecs, les parties ont régularisé le 3 février 2020 une troisième promesse de cession du fonds de commerce, objet du contrat de location-gérance, devant être réitérée le 3 juillet 2020 au plus tard.

Cette promesse prévoit que ' La cession est consentie et acceptée moyennant le prix principal de 380.000 €, s’appliquant:

— aux éléments incorporels pour 340.000 €,

— au matériel pour 40.000 €.

A ce prix s’ajoutent les frais d’acquisition.

Lequel prix sera payé comptant le jour de la signature de l’acte sous seing privé ou de l’acte authentique constatant la réalisation des présentes sous déduction des indemnités d’immobilisation réglées par le bénéficiaire locataire-gérant au promettant en même temps que chaque terme mensuel de sa redevance pour un montant de 3.500 € mensuel lesquelles seront plafonnées à 100.000 €.'

Il est, en outre, mentionné la clause suivante ' Il est rappelé que le bénéficiaire locataire-gérant verse au promettant en même que chaque terme mensuel une indemnité d’immobilisation pour un montant de 3.500 € mensuel et ce depuis le mois de février 2017. Il est expressément convenu que la totalité de l’indemnité d’immobilisation restera acquise au promettant sans que le bénéficiaire puisse en réclamer restitution.'

Le 10 février 2020, les mêmes parties ont signé un avenant au contrat de location-gérance indiquant que ' Par le présent avenant, les parties conviennent de prévoir le terme du contrat de location-gérance au 3 juillet 2020. L’ensemble des autres stipulations du contrat de location-gérance, conclu le 6 février 2017, demeure inchangé.'

Le 3 juillet 2020, la SARL BNK a acquis le fond de commerce appartenant à la SAS Les Canisses. L’acte comporte un rappel de la clause de la promesse sur l’indemnité d’immobilisation à hauteur de 3.500 € mensuels dont est redevable l’acquéreur depuis le 3 février 2017 et comporte un article 9 intitulé ' Paiement du prix’ ainsi libellé ' Ce prix ( 380.000 €) est payé de la manière suivante:

— à hauteur de 100.000 € versés par l’acquéreur, somme qui a été versée entre les mains du vendeur en même temps que la redevance de location-gérance depuis le 6 février 2017,

— le solde, soit 280.000 € déposée ce jour sur un compte CARPA (…)'.

Les parties sont ainsi convenues que les indemnités d’immobilisation s’imputeraient sur le prix de vente dans la limite de 100.000 € et le vendeur a reconnu, aux termes du contrat de cession, avoir perçu cette somme.

En revanche, la SAS Les Canisses n’a jamais ni indiqué, ni reconnu que la SARL BNK était à jour du paiement des redevances dues, ni de la totalité des indemnités d’immobilisation telles que prévues dans le contrat de location-gérance du 6 février 2017, lequel s’est prolongé, en vertu de l’avenant du 10 février 2020, jusqu’au 3 juillet 2020, date de la signature de la cession du fonds de commerce, l’ensemble des autres stipulations du contrat du 6 février 2017, demeurant échangées, en ce compris le paiement de la somme mensuelle totale de 6.020 € TTC ( 2.520+3.500) par l’appelante, telle qu’elle a été expressément arrêtée entre les parties.

Or, cette somme mensuelle était due à compter du 6 février 2017 jusqu’au 3 juillet 2020 et il ne ressort d’aucune pièce du dossier que la SARL BNK a été déchargée des obligations qui étaient les siennes dans le cadre du contrat de location-gérance qui s’est poursuivi jusqu’à la régularisation de la vente du fond de commerce le 3 juillet 2020.

La lecture de l’échange de SMS dont se prévaut l’appelante( pièce 7) ne fait aucunement ressortir que la SAS Les Canisses a renoncé aux sommes contractuelles fixées dans le contrat de location de gérance et que la vente définitive a apuré les comptes entre les parties, en ce qu’il est, pour l’essentiel, fait état des difficultés pour l’appelante d’un prêt et de la lassitude manifestée par la venderesse, face à l’impossibilité de concrétiser la cession de son fonds de commerce.

Comme l’a relevé à juste titre le tribunal, la circonstance que les parties aient décidé que les sommes versées durant la période de location gérance du 6 février 2017 au 3 février 2020, au titre de l’indemnité d’immobilisation, s’imputent sur le prix de cession uniquement dans la limite de 100.000 € n’implique nullement l’absence de sommes dues par la SARL BNK au titre du contrat de location-gérance, ni que la SAS Les Canisses aurait décidé d’abandonner la créance qu’elle détenait à son encontre.

La société intimée produit en pièce 9 un état récapitulatif retraçant les sommes dues à ce titre par la locataire-gérante et celles qu’elle a affectivement perçues, faisant ressortir que cette dernière reste débitrice d’un solde de 36.185 €, qui ne fait l’objet d’aucune contestation sérieuse de la part de la SARL BNK qui n’est pas en mesure de justifier du règlement de cette somme dont elle est redevable.

De même, les intérêts contractuels liquidés au 3 octobre 2020, conformément à la clause du contrat de location-gérance sus rappelée, s’élèvent à la somme de 6.077,56 €.

Sur le surplus des demandes de la SAS Les Canisses

La SAS Les Canisses sollicite la condamnation de la SARL BNK au paiement d’une somme de 1.106,02 € au titre des factures d’eau et d’électricité que cette dernière n’aurait pas réglées entre le mois de février 2017 et le mois de mars 2018. Elle produit, au soutien de sa demande, pour seule et unique pièce, un décompte manuscrit dressé unilatéralement par ses soins 'Avance eau-électricité ', sans aucun justificatif. Une telle prétention ne peut qu’être rejetée.

Il en est de même de sa demande à hauteur de 2.260,16 € au titre des marchandises existantes dans le fonds de commerce, qui n’est étayée par strictement aucun élément.

En définitive, le jugement entrepris sera confirmé sauf à fixer au passif de la procédure collective de la SARL BNK les condamnations prononcées au profit de la SCI Les Canisses, laquelle justifie avoir procédé à la déclaration de ses créances entre les mains de Me [D] [J] le 18 septembre 2023.

L’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Vu l’article 696 du code de procédure civile;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe et par arrêt réputé contradictoire,

Confirme le jugement du tribunal de commerce de Tarascon déféré sauf à préciser qu’il convient de fixer au passif de la procédure collective de la SARL BNK et au profit de la SAS Les Canisses:

— la somme de 36.185 € au titre des redevances et indemnités d’immobilisation,

— la somme de 6.077,56 € au titre des intérêts contractuels, liquidés au mois d’octobre 2010,

— la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 de procédure civile,

Y ajoutant,

Rappelle, qu’en application de l’article L 622-28 du code de commerce, le jugement d’ouverture arrête le cours des intérêts légaux ou conventionnels ainsi que tous les intérêts et de retard et majorations,

Déboute la SAS Les Canisses de son appel incident,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Laisse les dépens de la procédure d’appel à la charge de la SARL BNK.

Le Greffier, La Présidente,