COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 20 FEVRIER 2025

Rôle N° RG 21/03287 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHBVI

S.C.I. MAELIS

C/

S.A.R.L. RESIDEA

Copie exécutoire délivrée

le : 20 Février 2025

à :

M^e Pascal FOURNIER

M^e Jean-françois JOURDAN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 4] en date du 20 Janvier 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 18/02111.

APPELANTE

S.C.I. MAELIS

, demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Pascal FOURNIER, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Marie-laure DELFAU DE BELFORT, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE

S.A.R.L. RESIDEA

, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Jean-françois JOURDAN de la SCP JF JOURDAN – PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant M^e Véronique BOLIMOWSKI de la SCP SCP DIDIER VALETTE – VÉRONIQUE BOLIMOWSKI, avocat au barreau de GRASSE,

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Décembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente

Madame Laetitia VIGNON, Conseillère

Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère

Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Février 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Février 2025

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 17 février 2011, intitulé 'bail professionnel’ la SCI Maelis a donné à bail à la société Residea les locaux dont elle est propriétaire situés [Adresse 2], à usage professionnel aux fins d’y établir des « bureaux administratifs et comptables'.

Ledit bail conclu pour une durée de six années était à effet au 1er mai 2011 pour se terminer le 30 avril 2017.

Suivant acte d’huissier de justice du 11 octobre 2016, la bailleresse notifiait à la preneuse un congé professionnel avec offre de renouvellement du bail à effet au 30 avril 2017.

Par acte d’huissier signifié le 22 février 2018, la société Maelis faisait assigner la société Residea devant le tribunal de grande instance de Grasse pour demander au visa des articles 1728 et suivants du code civil sa condamnation à lui payer la somme de 19.108 euros au titre de loyers impayés, d’un reliquats de provisions sur charges, et d’un remboursement de travaux effectués.

Par jugement du 20 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Grasse s’est prononcé en ces termes:

— condamne la SARL Residea à payer à la SCI Maelis la somme de 9 684,94 euros, se décomposant de la manière suivante:

—  4 750,30 euros au titre des deux loyers impayés

—  486,25 euros au titre de la taxe foncière

—  373 euros au titre du remplacement des spots lumineux

—  4 075,39 euros au titre de la remise en état de la climatisation

— dit que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer en date du 03 août 2017,

— déboute la SCI Maelis du surplus de ses demandes,

— condamne la SCI Maelis à payer à la SARL Residea la somme de 301,60 euros au titre du surplus de charges locatives versé par cette dernière,

— condamne la SCI Maelis à payer à la SARL Residea la somme de 3 300 euros au titre du remboursement des provisions pour charges,

— dit que ces sommes seront assorties des intérêts au taux légal à compter du 05 mars 2019 et avec la capitalisation de droit et ordonne la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

— condamne la SCI Maelis à restituer à la SARL Residea la somme de 3 600 euros au titre du dépôt de garantie,

— déboute la SARL Residea du surplus de ses demandes,

— condamne la SARL Residea à payer à la SCI Maelis la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— déboute la SARL Residea de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que chacune des parties conservera à sa charge les sommes exposées au titre des dépens,

— ordonne l’exécution provisoire de la présente décision. »

La SCI Maelis formait un appel le 4 mars 2021.

La déclaration d’appel est ainsi rédigée:'Appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués Appel tendant à l’annulation ou la réformation du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Grasse le 20 janvier 2021 sous le numéro RG 18/02111en ses chefs qui ont :

— Condamné la SCI Maelis à payer à la SARL Residea la somme de 301,60 euros au titre du

surplus de charges locatives versé par cette dernière,

— Condamné la SCI Maelis à payer à la SARL Residea la somme de 3 300 euros au titre du remboursement des provisions pour charges,

— Dit que ces sommes seront assorties des intérêts au taux légal à compter du 05 mars 2019 et avec la capitalisation de droit et ordonne la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

— Condamné la SCI Maelis à restituer à la SARL Residea la somme de 3 600 euros au titre du dépôt de garantie,

— Dit que chacune des parties conservera à sa charge les sommes exposées au titre des dépens,

— Débouté la SCI Maelis du surplus de ses demandes tendant à:

— condamner la SARL Residea au remboursement de charges,

— condamner la SARL Residea au remboursement des travaux de copropriété (parkings, trottoirs, ascenseurs),

— condamner la SARL Residea au remboursement du badge et émetteur non restitués, condamner la SARL Residea au paiement des travaux de remise en état peintures

et faux plafonds,

— condamner la SARL Residea à l’indemnisation la SCI Maelis de la perte de loyers effective.

L’instruction de la procédure a été clôturée par ordonnance prononcée le 19 novembre 2024.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Par conclusions notifiées par voie électronique le 6 novembre 2024, la société Maelis demande à la cour de :

— voir la société Maelis en son appel et le déclarer régulier en la forme.

— réformer le jugement en ce qu’il a condamné la société Maelis à payer à la société Residea la somme de 301,60 euros au titre d’un trop perçu de charges locatives en rapport avec les provisions sur charges réglées cette dernière,

— condamner la société Residea au paiement du

— reliquat sur provision sur charges 2016 ………….. 740,10 euros

— reliquat sur charges 2017 (prorata 5/12°) ………… 834,04 euros

soit un total de reliquats de charges de 1.574,14 euros

— réformer le jugement en ce qu’il a condamné la société Maelis à payer à la société Residea la somme de 3.300 euros au titre de remboursement de provision sur charges, provisions déjà prises en compte dans le calcul des reliquats ci-dessus.

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande de la société Maelis tendant à la condamnation de la société Residea aux frais de remise en état de la peinture et propreté des locaux.

— débouter la SARL Residea de ses demandes

— condamner la société Residea au paiement à ce titre de la somme de 8.700 euros,

— réformer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de préjudice de perte de loyers.

— condamner à ce titre la société Residea au paiement des sommes dues au titre de l’indemnisation de la perte de loyers occasionnée à la société Maelis évaluée à 8 mois soit 2.372,15 € x 8 : 18.977 20 euros

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la SCI Maelis à restituer à la SARL Residea la somme de 3.600 euros au titre du dépôt de garantie

— déduire du dépôt de garantie un montant de 3.600 euros en compensation des sommes dues à la société Maelis.

— débouter la SARL Residea de toutes ses demandes

— réformer le jugement en ce qu’il a institué une différence de traitement de calcul des intérêts de retard, ordonnant la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil pour les sommes figurant au crédit de la société Residea et ne retenant que les seuls intérêts au taux légal pour les créances de la société Maelis.

— assortir en conséquence l’ensemble des sommes dues par la société Residea des intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 3 août 2017 et ordonner en conséquence la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a ordonné un partage des dépens et condamner la société Residea aux entiers dépens de première instance.

— débouter la société Residea de son appel incident et en conséquence,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société Residea à payer à la SCI Maelis la somme de 4.750,30 euros au titre de deux loyers impayés pour les mois d’avril et mai 2017 et en ce qu’il a condamné la société Residea au paiement de la somme de 483,25 euros au titre de la taxe foncière,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société Residea à payer à la SCI Maelis la somme de 373 euros au titre du remplacement des spots lumineux et 4.075,39 euros au titre de la remise en état de la climatisation.

— confirmer le jugement entrepris sur l’article 700.

— condamner la société Residea au paiement de la somme de 4.000 euros en remboursement des frais irrépétibles que la société Maelis se trouve contraindre d’engager devant la cour.

— dire que dans l’hypothèse où l’exécution forcée des condamnations prononcées à l’encontre de la société Residea devrait être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier de justice, le montant des sommes par lui retenues en application des l’article A 444-32 du code de commerce devra être supporté par la société débitrice.

— condamner la société Residea aux dépens de l’appel.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 14 novembre 2024, la société Residea demande à la cour de :

— confirmer partiellement le jugement en ce qu’il a :

— condamné la société Maelis à payer à la société Residea la somme de 320,60 euros

au titre du surplus des charges locatives versées par cette dernière,

— condamné la société Maelis à payer à la société Residea la somme de 3.300 euros

au titre du remboursement des provisions sur charges,

— juger que ces sommes seront assorties des intérêts au taux légal à compter du 5 mars

2019, avec capitalisation des intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1343

2 du code civil,

— condamné la société Maelis à restituer à la société Residea la somme de 3.600 euros au titre du dépôt de garantie,

— le réformer pour le surplus, et rejeter les demandes injustifiées de la société Maelis

— condamner la société Maelis à régler à la société Residea une somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

MOTIFS

1-sur les charges

Vu l’article 1134 ancien du code civil,

Vu l’article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière relatif aux contrats de location d’un local affecté à un usage exclusivement professionnel,

— sur les provisions sur charges

S’agissant des provisions sur charges, le bail professionnel stipule : 'cette provision sera révisée chaque année et justifiée en fonction des résultats antérieurement acquittés’ et 'les charges font l’objet d’une régularisation au moins annuelle'.

Il est constant que l’absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail rend sans cause les appels trimestriels de provision à valoir sur le paiement de charges.

En l’espèce, la SCI Maelis ne justifie pas avoir adressé à la preneuse, au moins, une fois par an, une régularisation, et ce contrairement aux exigences du bail professionnel.Elle ne conteste pas non plus qu’elle a attendu la procédure judiciaire pour communiquer à la preneuse des décomptes de charge pour les années 2016 et 2017.

En conséquence, la cour, rejette la demande de la SCI Maelis de condamnation de la société Residea à lui payer un reliquat sur provision sur charges 2016 de 740,10 euros.

S’agissant de la demande reconventionnelle de la preneuse en remboursement des provisions sur charges de 2016 et 2017, il y a lieu de rappeler que la bailleresse n’a pas régularisé les charges pour 2016 dans les conditions prévues au bail. En outre, celle-ci ne prouve pas à quelle date elle a adressé à la preneuse le décompte des charges pour l’exercice 2017 suite à l’approbation de l’assemblée générale du 6 juillet 2018.

En l’absence de régularisation des charges dans les conditions prévues par le bail professionnel, le remboursement des provisions versées par la société locataire devait être ordonné.

La cour confirme le jugement en ce qu’il condamne la SCI Maelis à payer à la SARL Residea la somme de 3 300 euros au titre du remboursement des provisions pour charges,

Le jugement est également confirmé en ce qu’il dit que ces sommes seront assorties des intérêts au taux légal à compter du 05 mars 2019 et ordonne la capitalisation des intérêts.

— sur les charges :

Pour déterminer les charges pouvant être refacturées par la bailleresse à la preneuse, il convient de se référer au paragraphe 6 du bail professionnel, lequel dispose que les charges récupérables (…) Sont exigibles en contrepartie :

1 des services rendus liées à l’usage des différents éléments de la chose louée

2 des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée

3 de la contribution sur les revenus locatifs ou de la TVA

4 des impositions en principal et accessoires, principales et accessoires, qui correspondent à des services dont le locataire profite directement

5 de la taxe foncière supportée par le bailleur pour le local y afférent et plus généralement tous impôts ou taxes nés ou à naître dont les locaux loués ou le présent contrat pourraient être la cause, l’objet ou l’occasion,

6-de la taxe annuelle sur les bureaux en ile de France.

L’article 6 précédemment reproduit ajoute : le preneur remboursera au bailleur toutes les charges établies par le syndic selon le décompte établi par ce dernier.

D’abord, c’est à juste titre que la preneuse fait valoir que la clause du bail professionnel prévoyant qu’elle remboursera au bailleur toutes les charges établies par le syndic, laquelle est dépourvue de caractère clair et précis, ne saurait faire échec au caractère limitatif des autres clauses prévoyant une clé de répartition précise entre la bailleresse et la preneuse et déterminant précisément la nature des charges incombant à la preneuse.

S’agissant de la somme de 834,04 euros, réclamée au titre des reliquats sur charge 2017, les pièces fournies par la bailleresse ne sont en tout état de cause pas suffisamment claires pour justifier desdites charges, ni dans leur principe, ni dans leur montant. En outre, il est fait état d’un poste de charges au titre d’un 'travaux remise en état PAC', alors même que la bailleresse ne produit aucune pièce pour démontrer que lesdites charges correspondraient à l’une des catégories récupérables de charges visée par le bail commercial.

La cour rejette la demande de la société Maelis de condamnation de la société Residea au paiement de la somme de 834,04 euros au titre d’un reliquat de charges 2017.

Par ailleurs, s’agissant de la condamnation de la bailleresse à payer à la preneuse la somme de 301,60 euros au titre du surplus de charges locatives versé par cette dernière, celle-ci est fondée au regard des calculs et de la motivation adoptés par le premier juge.

La cour confirme le jugement en ce qu’il condamne la SCI Maelis à payer à la SARL Residea la somme de 301,60 euros au titre du surplus de charges locatives versé par cette dernière, en ce qu’il dit que cette sommes sera assorties des intérêts au taux légal à compter du 05 mars 2019 et ordonne enfin la capitalisation des intérêts.

2-sur la taxe foncière

Le paragraphe 6 .5 du bail professionnel dispose que les charges récupérables (…) Sont exigibles en contrepartie :

5 de la taxe foncière supportée par le bailleur pour le local y afférent et plus généralement tous impôts ou taxes nés ou à naître dont les locaux loués ou le présent contrat pourraient être la cause, l’objet ou l’occasion.

L’article 12 du bail, intitulé clause pénale, ajoute :'si à la suite d’un congé qui lui a été signifié par le bailleur, le locataire ne libère pas les locaux loués, il sera redevable d’une indemnité d’occupation égale à deux fois le montant du dernier loyer exigible jusqu’à complète libération des lieux. Les sommes impayées produiront intérêt au taux de 1% par mois de retard.

La preneuse sollicite l’infirmation du jugement en ce qu’elle a été condamnée à payer la bailleresse la somme de 486,25 euros au titre de la taxe foncière (somme correspondant à un prorata du remboursement de la taxe foncière arrêtée au 30 mai 2017 : 1.158 x 5 : 12), .

Elle précise que le décompte de la taxe foncière doit être arrêté à la fin du mois d’avril 2017 et non du mois de mai 2017, la bailleresse ayant refusé, selon elle, de reprendre les clés à la fin du mois d’avril 2017.

En l’espèce, la bailleresse a pu, à juste titre,concernant le reliquat de taxe foncière dû par la preneuse, se baser sur une période d’occupation des lieux allant jusqu’à la fin du mois de mai 2017, dès lors que c’est seulement à cette date que les clés lui ont été restituées , que l’indemnité d’occupation peut comprendre un montant des taxes foncières et qu’enfin, le bail stipule que l’indemnité d’occupation correspond à deux fois le montant du dernière loyer exigible.

La cour confirme le jugement en ce qu’il condamne la SARL Residea à payer à la SCI Maelis la somme de 486,25 euros au titre de la taxe foncière outre intérêts au taux légal à compter du 3 août 2017.

Ajoutant au jugement, la cour ordonne la capitalisation des intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1154 ancien du code civil.

3-sur les loyers

La bailleresse sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il a condamné la société Residea à lui régler une somme de 4750,30 euros au titre des loyers d’avril et mai 2017, nonobstant la date d’effet du congé au 30 avril 2017, estimant n’avoir pu récupérer les clés du bien loué qu’à la seule fin du mois de mai 2017.

De son côté, la preneuse sollicite l’infirmation du jugement en ce qu’elle a été condamnée à payer le loyer du mois de mai 2017, estimant n’être redevable que du seul loyer du mois avril de la même année. La société Residea précise avoir tout fait pour tenter de remettre les clés à la bailleresse dés la fin du mois d’avril 2017, mais en avoir été empêchée par cette dernière, laquelle n’aurait pas répondu à ses multiples courriers dans lesquels elle lui demandait ses convenances pour un rendez-vous pour l’état de sortie et pour la restitution des clés.

En l’espèce, s’il est exact que la preneuse démontre avoir envoyé plusieurs courriers, avant la date d’effet du congé de la bailleresse, pour organiser un rendez-vous pour l’état de sortie des lieux et pour la remise des clés, courriers demeurés sans réponse de la bailleresse, il n’en demeure pas moins que lorsque cette dernière a souhaité récupérer les clés, début mai 2017, au lieu indiqué par elle, elle s’est heurtée à la résistance de l’huissier de justice mandaté par la preneuse.

Ainsi, dans un courrier du 4 mai 2017, la SCP Julenrn-Treiber indique « la mission confiée par notre requérant ne prévoit pas une restitution des clefs sur site ni d’état des lieux en votre présence’ ». Par lettre du 10 mai 2017, la société Maelis demandait à l’huissier de transmettre à son confrère, Me [B] à Antibes « dans les meilleurs délais les clefs, badges et toutes les pièces devant revenir au bailleur » Cependant, par courrier du 10 mai 2017, la SCP [G] refusait l’envoi des clefs au motif que ce requérant n’avait pas prévu « ses frais parallèles d’envoi postal ». Le 12 mai 2017, la société Maelis réitérait sa demande de remise entre les mains de l’étude [B] , l’huissier mandaté par la preneuse ayant répondu :. « Les clés seront remises à toute personne de votre choix munie d’un pouvoir du gérant’ »

Il est de principe,que les clés sont portables et non quérables.

Le jugement est confirmé en ce qu’il condamne la SARL Residea à payer à la SCI Maelis la somme de 4 750,30 euros, sauf à préciser que cette somme correspond , au total, à un loyer impayé (avril 2017) et à une indemnité d’occupation (mai 2017).

Le jugement est enfin confirmé en ce qu’il dit que ces sommes seront assorties des intérêts au taux légal à compter du 3 août 2017.

Ajoutant au jugement, la cour ordonne la capitalisation des intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1154 ancien du code civil.

4-sur les frais de remise en état

Selon l’article 1728 du code civil: Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ,

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Selon l’article 1720 du code civil :Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Aux termes de l’article 1755 du code civil :Aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

Enfin, selon l’article 1732 du code civil: le preneur ' répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, a moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute'

En l’espèce, concernant l’entretien des lieux et les réparations, le bail professionnel litigieux est soumis aux dispositions du code civil. Il stipule néanmoins :

— en son article 9..3 : le bailleur maintiendra les locaux en état et y fera toutes les réparations -autres que locatives-nécessaires à cet effet,

— en son article 10.1 : le locataire usera paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le bail et répondra des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive.

Au titre des frais de remise en état des locaux, la société Maelis demande la condamnation de la preneuse à lui payer les sommes de :

—  8700 euros au titre des frais de remise en état (frais de propreté et peinture), (demande d’infirmation du jugement),

-373 euros au titre du remplacement des spots lumineux (demande de confirmation du jugement);

-4.075,39 euros au titre de la remise en état de la climatisation (demande de confirmation du jugement).

Il est de principe que le locataire est débiteur d’une obligation de réparer, d’user de la chose louée raisonnablement et de répondre des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance. Il n’est cependant pas tenu des réparations réputées locatives quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

Il résulte de la comparaison entre l’état d’entrée des lieux du 3 mai 2011 et des constats d’huissier de justice à la sortie des lieux, des 3 et 30 mai 2017 (faits par la preneuse et par la bailleresse), les dégradations suivantes imputables à la preneuse :

— la porte du local présente des traces importantes de colle en partie supérieure,

— dans l’entrée, deux spots d’éclairage ne fonctionnement pas (il n’est pas retenu les éclats affectant le carrelage ainsi qu’un carreau cassé, au regard de l’état d’entrée des lieux, qui retient des carreaux abimés),

— dans le bureau 1,des traces de meuble, des trous de cheville, une bouche de sortie d’air manquante au faux plafond,

— dans le bureau 2, une plaque du faux plafond cassée,

— dans le bureau 3, une présence d’éclats sur le mur entre les deux fenêtres, dysfonctionnement de l’un des quatres points lumineux,

— dans le bureau 4, un éclat de peinture situé entre le thermostat et l’interphone, le défraichissement dès murs.

Concernant les dégradations non imputables à la preneuse, on peut retenir qu’il résulte du constat d’entrée des lieux, qu’il existait déjà un problème d’humidité affectant les locaux loués, le document relevant alors une tâche d’humidité au plafond de la pièce n°4. Il appartient à la bailleresse d’assurer l’étanchéité des locaux loués.

S’agissant du coût du remplacement des spots lumineux à hauteur de 373 euros, les éléments du débat permettent de l’imputer à la société Residea, au regard de ce qui précède.

S’agissant de coût de la réfection des peintures abimées, il incombe bien à la preneuse, à qui il revenait d’assurer les réparations locatives et donc la reprise des peintures dégradées.Cependant, la cour prendra en considération, dans l’appréciation du coût des réparations imputables à la preneuse, une part de vétusté des lieux.

Compte de tout ce qui précède et des pièces produites, la cour retiendra donc que la société Residea doit prendre en charge le coût des peintures à hauteur d’une somme limitée à 4500 euros.

Concernant les équipements de la climatisation réversible, il résulte de plusieurs courriers de la preneuse adressés à la bailleresse, que cette climatisation dysfonctionne depuis son entrée dans les lieux.D’ailleurs, l’état des lieux d’entrée n’indique aucunement que la climatisation fonctionne bien, mentionnant au contraire:' vérification en cours, filtres seront changés'.

Concernant la charge des frais d’entretien de la climatisation et son remplacement, le bail contient une clause contractuelle spécifique réglant ces points en ces termes : 'La climatisation réversible ayant été installée par un précédent locataire, cette installation est mise gratuitement à la disposition du preneur qui devra l’entretenir à ses frais et procéder à son remplacement éventuel ».

S’il résulte clairement de la clause précédemment reproduite que le coût de l’entretien de la climatisation incombait à la preneuse, il n’est toutefois pas stipulé que cette dernière devrait procéder à son remplacement à ses frais, si cette climatisation dysfonctionnait. En effet, la clause indique bien que l’entretien de la climatisation se fait aux frais du locataire tandis qu’elle est en revanche muette sur la prise en charge éventuelle par ce dernier du coût financier du remplacement de celle-ci.

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il condamne la société Residea à payer à la société Mealis la somme de 373 euros au titre du remplacement des spots lumineux avec les intérêts au taux légal à compter du 3 août 2017.

Ajoutant au jugement, la cour ordonne la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil.

En revanche, le jugement est infirmé en ce qu’il condamne société Residea payer à la société Mealis la somme de 4 075,39 euros au titre de la remise en état de la climatisation et en ce qu’il rejette les demandes en indemnisation au titre des peintures.

Statuant à nouveau, la cour condamne la société Residea payer à la société Maelis la somme de 4500 euros au titre de la remise en état de la peinture et rejette la demande de la société Maelis de condamnation de la société Residea au titre de la remise en état de la climatisation.

La condamnation de la société Residea à la somme de 4500 euros produira intérêts au taux légal à compter de cet arrêt et il est ordonné la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil.

5-sur la perte de loyers

La société Maelis sollicite la réparation du préjudice spécifique résultant des difficultés de relocation en raison de l’état des locaux et ce à concurrence de 8 mois de loyers, pour une somme totale indemnitaire de 18.977 20 euros.

En l’espèce, s’il est exact que les locaux n’ont pas été restitués par la preneuse en parfait état à la bailleresse, ce qui a contraint cette dernière à procéder à des réparations, le préjudice subi par les difficultés de relocation sera intégralement réparé par une indemnisation à hauteur d’un mois de loyer, au regard de la nature des travaux à effectuer.

Infirmant le jugement, la cour condamne la société Residea à payer à la société Maelis la somme de 2372, 15 euros au titre d’un préjudice lié à la perte de loyers.

Cette condamnation est assortie de l’intérêt au taux légal à compter de cet arrêt et la cour ordonne la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

6-sur le dépôt de garantie

Vu l’article 1134 ancien du code civil,

Le bail professionnel stipule, s’agissant du dépôt de garantie :' cette somme sera restituée au locataire en fin de jouissance, sans intérêt, dans un délai de trois mois (…) Déduction faite , le cas échéant, de toutes les sommes dont il pourrait être débiteur envers le propriétaire(…)'

En l’espèce, il n’est pas contesté que la bailleresse n’a pas encore restitué le montant du dépôt de garantie (3600 euros) à la preneuse. En outre, la bailleresse n’ayant pas spontanément restitué cette somme en fin de bail et de jouissance, elle doit être désormais condamnée à restituer la dite somme à la preneuse.

Ainsi, le jugement est confirmé en ce qu’il condamne la société Maelis à restituer à la SARL Residea la somme de 3 600 euros au titre du dépôt de garantie.

7-sur les frais du procès

La créance de la société Maelis restant supérieure à celle de la société Residea, le jugement de première instance est confirmé concernant l’article 700 du code de procédure civile et infirmé du chef des dépens (le jugement ayant dit que chaque partie supporterait la charge de ses propres dépens).

En application des dispositions des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la société Residea sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d’appel ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 3 000 euros au profit de la SCI Maelis au titre des frais exposés par cette dernière en appel.

La société Residea est déboutée de ses demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et concernant les dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement :

— confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il

— condamne la société Residea payer à la société Mealis la somme de 4 075,39 euros au titre de la remise en état de la climatisation

— rejette la demande de la société Maelis contre la société Residea en indemnisation au titre de la reprise des peintures

— rejette la demande de la société Maelis contre la société Residea en indemnisation au titre d’une perte des loyers

statuant à nouveau et y ajoutant,

— rejette les demandes de la SCI Maelis de condamnation de la société Residea à lui payer :

un reliquat sur provision sur charges 2016 de 740,10 euros

la somme de 834,04 euros au titre d’un reliquat de charges 2017

— rejette la demande de la société Residea en indemnisation à hauteur de 4 075,39 euros au titre du coût de la remise en état de la climatisation,

— condamne la société Residea payer à la société Maelis :

4500 euros au titre de la remise en état de la peinture outre intérêts au taux légal à compter du 3 août 2017

2372, 15 euros au titre d’une perte de loyers

— ordonne la capitalisation des intérêts de toutes les condamnations précédentes de la société Residea au profit de la société Maelis,

— rejette les demandes de la société Residea au titre de l’article 700 et des dépens,

— condamner la société Residea à payer à la SCI Maelis une somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne la société Residea aux entiers dépens de première instance et appel exposés par la SCI Maelis.

Le Greffier, La Présidente,