COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 11 MARS 2025

N° 2025/ 111

Rôle N° RG 21/02221 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BG6I3

[B] [W]

[A] [N] épouse [W]

C/

[P] [Y]

[C] [M]

[Z] [M]-[Y]

[F] [Y]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Gaëtan GRACH

M^e Aurelie BERENGER

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de TARASCON en date du 10 Décembre 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 19/00209.

APPELANTS

Monsieur [B] [W]

né le 12 Septembre 1954 à [Localité 8], demeurant [Adresse 2]

Madame [A] [N] épouse [W]

née le 27 Juillet 1954 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

Tous deux représentés par M^e Gaëtan GRACH, avocat au barreau de TARASCON

INTIMES

Madame [P] [Y]

née le 19 Avril 1938, demeurant [Adresse 5]

Madame [C] [M] prise en sa qualité d’ayant droit de Monsieur [T] [Y]

née le 08 Septembre 1964 à [Localité 9], demeurant [Adresse 3]

Monsieur [Z] [M]-[Y] pris en sa qualité d 'ayant droit de Monsieur [T] [Y]

né le 02 Avril 1996 à 02/04/1996 ([Localité 1]), demeurant [Adresse 3]

Monsieur [F] [Y] pris en sa qualité d’ayant droit de Monsieur [T] [Y]

né le 14 Juillet 1964 à [Localité 10], demeurant [Adresse 4]

Tous les quatre représenté par M^e Aurelie BERENGER de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 13 Janvier 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre, rapporteur

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Mars 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Mars 2025,

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte authentique du 9 juin 2017, M. [T] [Y] et sa soeur, Mme [P] [Y] se sont engagé à vendre à M. [B] [W] et Mme [A] [N] épouse [W] leur bien immobilier situé à [Localité 6] moyennant le prix de 307 000 euros. Une condition suspensive était prévue et portait sur l’obtention par les acquéreurs d’une autorisation d’urbanisme au plus tard le 10 janvier 2018. La clause précisait que': «'(') l’acquéreur devra pour se prévaloir de la présente condition suspensive, justifier auprès du vendeur du dépôt d’un dossier complet de demande de permis de construire et dans le délai minimum de deux (2) mois à compter de ce jour, au moyen d’un récépissé de l’autorité compétente (…)'». Une clause pénale était insérée et prévoyait le versement d’une somme de 30 000 euros en cas de non régularisation de la vente.

Par acte sous seing privé du 5 août 2017, les parties ont conclu un avenant ayant pour effet d’augmenter de deux mois le délai de dépôt du permis de construire et de fixer la date de réitération de la vente au 27 mars 2018.

Par arrêté du 26 janvier 2018, le permis de construire sollicité par M. [W] et Mme [N] épouse [W] a été accordé.

Cependant, la vente n’a pas été régularisée le 27 mars 2018 et après différents échanges, M. [W] et Mme [N] épouse [W] ont proposé de nouvelles modalités de paiement du prix avec un règlement étalé sur trente mois, proposition refusée par les vendeurs.

Par procès-verbal du 18 octobre 2018 dressé après sommation par M. [T] [Y] et Mme [P] [Y] à M. [W] et Mme [N] épouse [W] de venir signer l’acte authentique de vente, par Me [J], notaire, il a été constaté l’absence d’accord entre les parties.

Par acte du 5 février 2019, M. [T] [Y] et Mme [P] [Y] ont fait citer les époux [W], devant le tribunal de grande instance de Tarascon aux fins de voir notamment dire que la condition suspensive d’obtention du permis de construire prévue au compromis de vente est accomplie et que la réalisation de la vente n’a pu avoir lieu du fait de la faute des acquéreurs, les voir dès lors condamnés à leur payer la somme de 30 000 euros conformément à la clause pénale insérée au compromis de vente.

Par conclusions du 26 octobre 2020, Mme [C] [M], M. [Z] [M]-[Y] et M. [F] [Y] (les consorts [M]-[Y]), venants aux droits de M. [T] [Y], décédé le 18 mai 2019, sont intervenus volontairement à l’instance.

Par jugement contradictoire rendu le 10 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Tarascon a :

— ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture du 27 novembre 2019 et fixé la nouvelle clôture au 29 octobre 2020,

— reçu en leur intervention volontaire Mme [C] [M], M. [Z] [M]-[Y] et M. [F] [Y] en leur qualité d’ayants-droits de M. [T] [Y],

— débouté M. [W] et Mme [N] épouse [W] de leur demande tendant à la caducité du compromis de vente et de l’avenant,

— dit que la vente du bien sis à [Localité 6] n’a pas pu être réalisée du fait de M. [W] et Mme [N] épouse [W],

— condamné M. [W] et Mme [N] épouse [W] à payer à Mme [C] [M], M. [Z] [M]-[Y] et M. [F] [Y] la somme de 25 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— ordonné la remise de la somme séquestrée de 15 000 euros à Mme [C] [M], M. [Z] [M]-[Y] et M. [F] [Y], cette somme venant en déduction de celle de 25 000 euros,

— condamné M. [W] et Mme [N] épouse [W] aux entiers dépens et à payer en outre à Mme [C] [M], M. [Z] [M]-[Y] et M. [F] [Y] une indemnité de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré que l’absence d’obtention dans le délai du permis de construire purgé de tout recours était imputable à M. [W] et Mme [N] épouse [W] dans la mesure où ils n’avaient pas déposé un dossier complet dans le délai imparti et ne pouvaient ainsi se prévaloir de la caducité du compromis de vente.

Dès lors, le tribunal a retenu que, la condition suspensive n’ayant pas été remplie du seul fait des acquéreurs, la clause pénale avait vocation à s’appliquer.

Par déclaration du 12 février 2021, M. [W] et Mme [N] épouse [W] ont relevé appel de cette décision en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’elle a ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture du 27 novembre 2019, fixé la nouvelle clôture au 29 octobre 2020 et reçu en leur intervention volontaire Mme [C] [M], M. [Z] [M]-[Y] et M. [F] [Y] en leur qualité d’ayants-droits de M. [T] [Y].

La clôture de l’instruction est en date du 16 décembre 2024.

EXPOSE DES MOYENS ET DES PRETENTIONS

Par dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 12 décembre 2024, au visa des articles R 600-2, L.424-5, R.431-8, R.431-9, R.431-16, R.423-39, R.431-24 du code de l’urbanisme, de l’article R.111-20-1 du code de la construction et de l’habitation et des articles 1001 et suivants, 1231-5 et suivants et 1960 du code civil, M. [W] et Mme [N] épouse [W], demandent à la cour de :

— réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture du 27 novembre 2019, fixé la nouvelle clôture au 29 octobre 2020, et reçu en leur intervention volontaire Mme [C] [M], M. [Z] [M]-[Y] et M. [F] [Y] en leur qualité d’ayants-droits de M. [T] [Y],

— juger que la condition suspensive d’obtention par l’acquéreur au plus tard le 10 mars 2018 de toutes autorisations d’urbanisme purgées de tous recours des tiers et administratif et de tout retrait, n’était pas accomplie,

— juger que le compromis de vente en date du 9 juin 2017, ainsi que son avenant en date du 5 août 2017 sont tous deux caducs,

— juger que la clause pénale prévue au compromis de vente n’est pas opposable en l’espèce, dès lors qu’ils n’ont commis aucune faute contractuelle,

— juger qu’il n’y a pas lieu à la restitution de la somme séquestrée,

— débouter les consorts [M]-[Y] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner les consorts [M]-[Y] à leur payer chacun la somme de 6 000 euros au titre de la procédure abusive,

— condamner les consorts [M]-[Y] à leur payer la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, comprenant les dépens de la procédure de référé premier président.

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 23 juillet 2021 au visa des articles 1104, 1231-5 et suivants et 1960 du code civil, Mme [P] [Y] et Mme [C] [M], M. [Z] [M]-[Y] et M. [F] [Y], tous trois pris en leur qualité d’ayants-droits de M. [T] [Y], demandent à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. [W] et Mme [N] épouse [W] de leurs demandes et les a condamnés à leur payer la somme de 25 000 euros à titre de dommages et intérêts et à la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

— juger que dans la mesure où le notaire séquestre a restitué à tort le dépôt de garantie d’un montant de 15 000 euros à M. [W] et Mme [N] épouse [W], il n’y a pas lieu de déduire cette somme du montant des condamnations qui seront prononcées,

— débouter M. [W] et Mme [N] épouse [W] de toutes leurs demandes formulées,

— juger que la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire prévue au compromis de vente est accomplie et que M. [W] et Mme [N] épouse [W] ne peuvent se prévaloir de la condition suspensive du fait de la faute commise par eux,

— juger que la réalisation de la vente n’a pu avoir lieu du fait de la faute des acquéreurs,

— condamner M. [W] et Mme [N] épouse [W] à payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel outre les entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux dernières écritures déposées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

1- Sur la réalisation de la condition suspensive

Moyens des parties

Les époux [W] se prévalent de la caducité du compromis de vente, et de son avenant, à la date de réitération par acte authentique prévue le 27 mars 2018 puisque la condition suspensive de l’obtention d’un permis de construire purgée de tous recours des tiers et administratif, n’avait pas été obtenu à la date du 10 mars 2028. Ils soutiennent en effet que le permis de construire obtenu le 26 janvier 2018 n’a été purgé de toute recours qu’à la date du 26 avril 2018.

Ils considèrent également que les parties avaient unanimement et officiellement constaté la caducité du compromis aux termes de la nouvelle offre qu’ils avaient faite et qu’il s’agissait d’un nouvel accord de volontés entre les parties destiné à éteindre les obligations issues du compromis de vente initial et de son avenant en application de l’article 1101 du code civil.

Ils font valoir en second lieu que le retard dans la délivrance de l’autorisation d’urbanisme ne peut leur être imputée dès lors qu’elle résulte des contraintes liées aux règles d’urbanisme et que les parties avaient constaté la caducité du compromis. Enfin, ils contestent ne pas avoir déposé un dossier complet de demande de permis de construire dans les temps impartis par le compromis, cette obligation ayant été accomplie le 18 août 2017, par le biais de leur architecte diplômé et n’ont été contraints d’apporter d’autres pièces que celles déjà versées, ce n’était qu’à titre complémentaire, leur dossier étant complet dès l’origine.

Ils ajoutent que les pièces demandées par les services de la mairie d'[Localité 6] n’étaient pas manquantes et que les services de l’urbanisme ont réclamé des pièces non exigées par le code de l’urbanisme pour qu’un dossier soit considéré comme complet. Elles n’avaient vocation qu’à préciser certains points ou de les présenter différemment et que leur dossier était considéré comme complet le 3 octobre 2017 soit dans les temps du compromis prolongés par l’avenant jusqu’au 5 mars 2017.

Les consorts [Y] -[M] considèrent au contraire que le comportement des acquéreurs est fautif et font valoir que si la purge des recours quant à l’obtention du permis de construire n’est pas intervenue avant le 10 mars 2018, cela ne résulte que de leur propre carence, dans la mesure où ils ont déposé un dossier incomplet qu’ils n’ont complété définitivement que le 27 novembre 2017, soit plus d’un mois après le délai prévu au compromis et plus de deux mois après que le caractère incomplet du dossier leur ait été notifié par les services de la mairie.

Pour eux, le fait de déposer une demande de permis incomplète et de ne pas la compléter avant deux mois, a eu pour conséquence de faire échec au délai fixé dans le contrat et a été fait pour permettre aux acquéreurs de solliciter de nouvelles conditions de vente notamment de nouvelles modalités de paiement, elle est la preuve de la mauvaise foi des appelants en violation de l’article 1104 du code civil.

Réponse de la cour

Selon l’article 1304-3 du code civil, la condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous condition, qui en a empêché l’accomplissement.

Il appartient normalement au créancier qui invoque l’application de cette disposition de démontrer que le débiteur a commis une faute à l’origine de la défaillance de la condition, mais le débiteur de l’obligation a également la charge de prouver qu’il a accompli des diligences normales.

Il résulte des termes du compromis et de son avenant, que la réalisation de la vente était soumise à l’obtention par l’acquéreur d’un permis de construire purgé de tous recours avant le 10 mars 2018, la demande ayant été déposée au 9 octobre 2017 pour la réalisation du projet de construction de villas avec division parcellaire.

L’acquéreur pour se prévaloir de ladite condition, devait ainsi justifier d’avoir dans les 2 mois, prorogé de deux mois par l’avenant, à compter du 9 juin 2017, du dépôt d’un dossier complet de demande de permis de construire, au moyen d’un récépissé délivré par l’autorité compétente.

Si les époux [W] démontrent qu’ils ont déposé leur demande de permis de construire par l’intermédiaire de leur architecte dans le délai contractuellement prévu le 18 août 2018, par lettre du 13 septembre 2017, la direction de l’urbanisme de la mairie d'[Localité 6] leur a indiqué que leur dossier était incomplet. Elle a leur a indiqué que :

— des consultations de différentes directions et services étaient nécessaires à leur projet (direction départementale des services d’incendie et de secours des Bouches du Rhône, direction régionale des affaires culturelles, services techniques municipaux électricité réseau et distribution France, la métropole, services des eaux et assainissement)'et que le délai d’instruction par voie de conséquence était de 4 mois ;

— l’instruction du dossier ne pouvait être entreprise car leur demande «'est incomplète'» et qu’il convient de faire parvenir 5 exemplaires de l’ensemble des pièces ci-dessous': (la page 4/17 de l’imprimé de demande complété par l’objet exact du projet, et des pièces PC2, PC4, PC16-1 et PC32, énumérées.

Enfin, il a été précisé qu’ils disposaient de 3 mois à compter de la date de réception de la lettre pour faire parvenir à la mairie l’intégralité des pièces manquantes.

Le récépissé de dépôt des pièces supplémentaires d’une demande de permis de construire daté du 27 novembre 2017, mentionne que la demande de permis a été':

— complété(e) le 03/10/2017,

— pièces supplémentaires déposées le 27/11/2017.

Par ailleurs le récépissé a mentionné que le délai d’instruction mentionné lors de la demande de pièces complémentaires «'court à compter du dépôt de l’intégralité des pièces et des informations manquantes'» et qu'': «'attention': le permis n’est définitif qu’en cas d’absence de recours ou de retrait'».

Ainsi en déposant les dernières pièces le 27 novembre 2017, les acquéreurs ont pris le risque de ne pouvoir obtenir le permis de construire postérieurement au délai qui leur était imparti du 10 mars 2018'; qu’ils ne peuvent être suivi sur l’interprétation de ces courriers et du caractère complet de leur dossier dès le 3 octobre 2017. En effet, l’objet de lettre des services de la mairie indique sans aucune confusion possible l’incomplétude du dossier et l’absence de pièces nécessaires à l’examen de leur demande et il convient de rappelé que contrairement à ce qu’ils tentent de faire admettre les termes supplémentaires et complémentaires sont synonymes de sorte qu’il ne saurait être fait de distinction pour juger que les pièces produites le 27 novembre 2017 n’étaient pas utiles à la complétude de leurs dossiers de sorte qu’il fallait les distinguer.

Enfin, les appelants affirment mais ne prouvent absolument pas que les pièces ainsi demandées n’étaient pas des pièces requises pour l’examen de leur demande au regard du code de l’urbanisme.

Il n’est pas contesté qu’ils ont obtenu leur permis de construire le 26 janvier 2018 et que les recours étant de 3 mois, celui-ci était purgé de tout recours au 26 avril 2018.

Il en résulte qu’au 9 octobre 2017, ils n’avaient pas déposé une demande de permis de construire complète et que par voie de conséquence, ils n’avaient pas au 10 mars 2018, obtenu la délivrance d’un permis de construire purgé de tout recours. Ainsi, il est parfaitement établi qu’ils n’ont pas fait les démarches qui leur incombaient pour l’obtention de ce permis de construire, de sorte qu’il doit être retenu que la condition suspensive a défailli de leur fait et doit être considérée comme réalisée.

Le jugement de première instance mérite confirmation.

2- Sur l’application de la clause pénale

Moyens des parties

Les appelants s’opposent à l’application de la clause pénale dans la mesure où la condition suspensive qui consistait en l’obtention de toutes autorisations d’urbanisme purgées de tous recours des tiers et administratif et de tout retrait n’était pas réalisée à la date du 10 mars 2018, ladite purge étant survenue à la date du 26 avril 2018, de sorte que l’absence de réitération de l’acte authentique imputable aux délais de traitement des services de l’urbanisme ne ressort pas de leur refus fautif.

Les intimés font valoir qu’en refusant de régulariser l’acte authentique alors que la condition suspensive avait été réalisée, ils sollicitent l’application de la clause pénale permettant la condamnation des appelants à la somme de 30 000 euros.

Ils rappellent qu’en application de l’article 1960 du code civil, le notaire n’aurait pas dû se départir de la somme séquestrée dès lors qu’ils avaient expressément sollicité qu’elle soit conservée, n’avaient pas connaissance du fait qu’elle avait été remise aux appelants et n’ont donc pas pu y donner leur accord.

Réponse de la cour

L’article 1231-5 du Code civil prévoit que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire (…). Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Aux termes de la promesse synallagmatique de vente du 9 juin 2017, il est prévu’qu''«'au cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de Trente Mille euros (30 000 euros) à titre de dommages et intérêts conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil.'»

La condition suspensive étant considérée comme levée comme indiquée ci-dessus, la vente devait être réitérée par acte authentique.

Le refus par M. et Mme [W] de réitérer la vente par acte authentique au prix initialement convenu s’analyse comme une inexécution du compromis permettant l’application de la clause pénale qui représente 10'% du prix de vente et qui n’est pas, contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, manifestement excessive.

Par ailleurs, il n’est pas contesté que le notaire s’est libéré des sommes séquestrées et les a restituées à M. et Mme [W]. Il n’y a dès lors plus lieu à déduire cette somme de 15 000 euros du montant de la clause pénale.

Ainsi, le jugement qui a condamné les époux [W] à payer aux consorts [Y]-[M] au titre de la clause pénale, la somme de 25 000 euros en application de l’article 1231-5 du code civil et ordonné la remise des sommes séquestrées à hauteur de 15 000 euros aux consorts [M]-[Y] avec compensation des sommes, sera infirmé sur le quantum de la somme due par les époux [W] qui doit être fixée à 30 000 euros.

3- Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Au regard de ce qui vient d’être jugé et qui fait qu’ils succombent, les appelants ne sont pas fondés à considérer que les consorts [M]-[Y] sont de mauvaise foi et ont ainsi intenté une procédure abusive à leur encontre aux motifs qu’ils ont reconnu la caducité du compromis et connaissaient donc l’inopposabilité de la clause pénale.

Leur demande de ce chef sera rejetée et le jugement confirmé.

4- Sur les mesures accessoires

Parties perdantes les époux [W] supporteront la charge des dépens d’appel. Ils seront nécessaires déboutés de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

L’équité commande de verser à Mme [P] [Y], Mme [C] [M], M. [Z] [M] [Y] et M. [F] [Y] ensemble, la somme de 3 000 euros aux titre de leurs frais irrépétibles d’appel que M. [B] [W] et Mme [A] [W] seront condamnés à leur payer.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Infirme le jugement déféré mais seulement en ce qu’il a condamné les époux [W] à payer aux consorts [M] la somme de 25 000 euros et ordonné la remise de la somme de 15 000 euros aux consorts [M]-[Y] cette somme venant en déduction de la somme de 25 000 euros';

Le confirme pour le reste';

Statuant des seuls chefs infirmés et ajoutant,

Condamne M. [B] [W] et Mme [A] [W] à payer à Mme [P] [Y], Mme [C] [M], M. [Z] [M] [Y] et M. [F] [Y] la somme de 30 000 euros en application de la clause pénale';

Condamne M. [B] [W] et Mme [A] [W] à supporter la charge des dépens d’appel';

Les déboute de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile';

Les condamne verser à Mme [P] [Y], Mme [C] [M], M. [Z] [M] [Y] et M. [F] [Y] ensemble, la somme de 3 000 euros au titre de leurs frais irrépétibles d’appel';

Déboute les parties du surplus de leurs demandes.

LE GREFFIER LE PRESIDENT