Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 7, 26 juin 2025, n° 22/13127

TGI Grasse 10 mai 2022

CA Aix-en-Provence
Infirmation 26 juin 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que Monsieur [F] était redevable de la somme de 11.818,75 euros au titre des charges échues impayées, des appels de travaux et des appels prévisionnels.
Accepté
Frais de recouvrement
La cour a jugé que Monsieur [F] devait verser la somme de 100,80 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance.
Accepté
Préjudice financier causé par le non-paiement des charges
La cour a reconnu que les manquements de Monsieur [F] à son obligation de paiement ont causé un préjudice financier au syndicat, et a accordé des dommages-intérêts de 1.100 euros.
Accepté
Frais irrépétibles engagés pour faire valoir les droits
La cour a jugé qu'il n'était pas équitable de laisser ces frais à la charge du syndicat et a condamné Monsieur [F] à verser 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, le Syndicat des copropriétaires "Les Écureuils II" a interjeté appel d'un jugement du Tribunal de Grande Instance de Grasse qui avait débouté ses demandes contre M. [F] concernant des arriérés de charges de copropriété. Le tribunal de première instance avait estimé que M. [F] n'était pas redevable des sommes réclamées, en raison de paiements antérieurs. La cour d'appel, après avoir constaté que M. [F] était effectivement redevable de 11.818,75 euros pour la période du 1er juillet 2015 au 30 novembre 2022, a infirmé le jugement initial. Elle a également condamné M. [F] à verser des frais de recouvrement, des dommages-intérêts pour préjudice financier, ainsi que des frais irrépétibles, confirmant ainsi la position du syndicat des copropriétaires.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 7, 26 juin 2025, n° 22/13127
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	22/13127
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Grasse, 10 mai 2022, N° 21/03820
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	4 juillet 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Yannick HENTZIEN
Cabinet(s) :	SCP HENTZIEN-BOCQUET-HENTZIEN

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 26 JUIN 2025

N° 2025/ 261

Rôle N° RG 22/13127 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BKDNL

Syndic. de copro. LES ECUREUILS II

[H] [F]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Yannick HENTZIEN de la SCP HENTZIEN – BOCQUET-HENTZIEN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 10 Mai 2022 enregistré au répertoire général sous le n°21/03820.

APPELANT

Syndic. de copro. LES ECUREUILS II pris en la personne de son syndic en exercice le cabinet TRIO – GESTION, société à responsabilité limitée au capital de 7.622,45 € dont le siège social est sis [Adresse 5], inscrite au RCS de [Localité 3] sous le numéro 421 416 116, elle-même prise en la personne de son représentant en exercice demeurant et domicilié ès-qualité audit siège

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Yannick HENTZIEN de la SCP HENTZIEN – BOCQUET-HENTZIEN, avocat au barreau de GRASSE

INTIMÉ

Monsieur [H] [F]

né le 22 Août 1973 à [Localité 2], demeurant [Adresse 8]

défaillant

Assignation portant signification de la DA et des conclusions le 12 décembre 2022 en étude

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Mai 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Carole MENDOZA, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 Juin 2025.

ARRÊT

Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Juin 2025

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [F] est copropriétaire au sein de la résidence [Adresse 6] à [Localité 9]

du lot n°77 constitué d’un appartement au rez-de-chaussée du bâtiment E et représentant les 143/20.000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales, et du lot n°226 constitué d’une cave et représentant les 3/20.000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales.

Par décision du 24 novembre 2015, le tribunal judiciaire de Grasse a condamné M.[F] à verser au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :

—  8.204,86 euros représentant les charges échues impayées, les appels travaux impayés, et les appels prévisionnels impayés suivant décompte arrêté au 1er juillet 2015, outre intérêts au taux légal à compter de la décision,

—  896,56 euros au titre des frais nécessaires,

—  500 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Par exploit du 25 août 2021, le syndicat des copropriétaires a fait citer M. [F] aux fins principalement de le voir condamner à un arriéré de charges de copropriété.

Par jugement réputé contradictoire du 10 mai 2022, le tribunal judiciaire de Grasse a :

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7] de l’ensemble de ses demandes,-condamné le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7] aux entiers dépens,

— dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Le premier juge a estimé qu’une partie des sommes réclamées faisaient l’objet de la condamnation du 24 novembre 2015. Il a estimé que seuls devaient être pris en compte les charges, appels de travaux et appels provisionnels dus à compter du premier juillet 2015. Il a rejeté la demande du syndicat des copropriétaires en faisant valoir que les sommes portées au crédit du compte du copropriétaire excédaient le montant des sommes dues.

Par déclaration du 04 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires a relevé appel de tous les chefs de cette décision.

M.[F] n’a pas constitué avocat. Les conclusions de l’appelant lui ont été signifiées.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 avril 2025, le syndicat des copropriétaires demande à la cour :

— d’infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

— de condamner M. [F] au paiement de la somme de 11.818,75 euros, au titre des charges de copropriété ayant couru à compter du 1er juillet 2015 au 30 novembre 2022 assortie de l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 21 juin 2016 sur la somme de 9.368, 04 euros et pour le surplus à compter de l’assignation introductive d’instance devant le Tribunal Judiciaire de GRASSE en date du 25 août 2021,

— de condamner M. [F] au paiement de l’ensemble des frais que le Syndicat des copropriétaires de la résidence LES ECUREUILS [Adresse 4] a été contraint d’exposer pour faire valoir ses droits, soit la somme de 257,56 euros composée comme suit :

— Facture relance du 21/06/2016'''''..'''''.'16,20 euros,

— Facture relance du 04/03/2021'''''..'''''.'16,20 euros,

— Facture relance du 04/03/2021'''''..''''..'.'5,18 euros ,

— Facture relance du 26/03/2021'''''..'''''.'45,00 euros,

— Facture relance du 16/04/2021'''''..'''''.'69,00 euros,

— Facture relance du 16/04/2021'''''..''''..'.'5,18 euros,

— Facture mise au contentieux''''''.'''''.'100,80 euros,

Soit un total de 257,56 euros

— de juger que M.[F] a payé la somme de 11.818, 75 euros au titre des charges de copropriétaié ayant couru à compter du premier juillet 2015 au 30 novembre 2022,

— de juger que M.[F], en procédant au règlement des charges de copropriété a reconnu ces dernières,

— de condamner M.[F] au paiement de la somme de 3.500 euros à titre de légitimes dommages et intérêts pour les troubles de trésorerie occasionnés par sa carence,

— de condamner M. [F] au paiement de la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile en première instance,

— de condamner M. [F] au paiement de la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile en cause d’appel,

— de condamner M. [F] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Il indique solliciter les charges dues à compter du premier juillet 2015 jusqu’au 30 novembre 2022 ainsi que les frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il relève que les sommes versées par M.[F] les premiers juillet 2023 et 02 août 2024, imputées sur les dettes les plus anciennes, ont apuré la dette de ce dernier, arrêtée au 30 novembre 2022. Il souligne que ce dernier a toutefois continué à ne pas s’acquitter de ses charges de copropriété, si bien qu’il a été dans l’obligation de recourir à une nouvelle procédure.

Il expose que la carence de M.[F] dans le paiement de ses charges lui crée un préjudice dont il demande réparation.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 02 mai 2025.

MOTIVATION

L’intimé défaillant est réputé s’approprier les motifs du premier juge, en application de l’article 954 du code de procédure civile.

Les arriérés de charges sollicités par le syndicat des copropriétaires portent sur la période courant du premier juillet 2015 au 30 novembre 2022.

L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dans sa version applicable jusqu’au premier juin 2020 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.(…).

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges (…).

L’article 10 de la loi précitée, dans sa version applicable jusqu’au premier janvier 2023 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.(…).

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges (…).

Selon l’article 10-1 de la même loi, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…)

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Cependant, chaque propriétaire est recevable à contester son décompte individuel s’il s’avère que les sommes qui y sont portées en débit ou en crédit ne sont pas en corrélation avec les résolutions de l’assemblée générale.

L’obligation aux charges ainsi prévue est d’ordre public, le paiement des charges par chaque copropriétaire étant la condition du bon fonctionnement de la copropriété.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Il incombe ainsi au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de copropriété de produire, outre un décompte de répartition des charges, le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant, ainsi que les documents comptables.

Le syndicat des copropriétaires justifie de la qualité de propriétaire de M.[F] des lots 77 et 226 et des contrats de syndic.

Lors du jugement contradictoire du 24 novembre 2015, M.[F] n’avait pas contesté que les charges appelées au titre des lots dont il est copropriétaire étaient calculées conformément au règlement de copropriété ; c’est le même calcul qui est fait pour les charges débutant au premier juillet 2015.

Ce jugement définitif avait fixé la créance du syndicat des copropriétaire au titre des charges échues impayées, des appels travaux impayés et des appels prévisionnels impayés, arrêtée au premier juillet 2015 à la somme de 8204, 86 euros ; il était tenu compte des versements de M.[F] à hauteur de trois fois 1000 euros (le 19 août 2013), 4400 euros (le 17 janvier 2014) et 2500 euros (le 24 juillet 2014).

Les versements postérieurs au 24 juillet 2014 doivent s’imputer sur la dette la plus ancienne, en l’absence d’indication du débiteur. L’imputation faite par le syndicat des copropriétaires, reprise dans son décompte (pièce 48), est conforme à cette règle. Ainsi, les règlements effectués par M.[F] pour la période du 03 mars 2016 au 27 février 2020 (à hauteur de 61,42 euros sur un chèque de 590 euros), ont apuré les causes du jugement du 24 novembre 2015.

Le syndicat des copropriétaires justifie des comptes de répartition de charges et des documents comptables pour l’exercice courant jusqu’au 30 juin 2020, avec les approbations de compte des exercices correspondant. Il justifie des assemblées générales approuvant l’exercice arrêté au 30 juin 2021 et approuvant les budgets prévisionnels pour les exercices arrêtés au 30 juin 2022 et au 30 juin 2023. Il justifie également des assemblées générales approuvant les travaux dont la quote-part est sollicitée. Il justifie de la répartition des charges au titre des provisions.

Il ressort ainsi des pièces produites que M.[F] était redevable de la somme de 11.818,75 euros, au titre des charges échues impayées, des appels de travaux impayés et des appels prévisionnels impayés pour la période du premier juillet 2015 au 30 novembre 2022 (comprenant le deuxième appel prévisionnel du premier octobre 2022). Le jugement déféré qui a estimé que M.[F] n’était redevable d’aucune somme sera en conséquence infirmé.

Il convient de constater que M. [F] (pièce 55 de l’appelant) a apuré cette dette par le biais de deux versements des premier juillet 2023 et du 02 août 2024.

Sur les frais nécessaires au recouvrement de la créance

Ne sont pas considérés comme inclus dans les frais nécessaires au recouvrement de la créance, les frais d’avocat qui relèvent de l’article'700 du nouveau Code de procédure civile, les frais d’huissier qui, pour leur part tarifée, sont remboursables au titre des dépens, et même les honoraires supplémentaires du syndic pour le suivi du dossier contentieux, stipulé au contrat. L’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires de cette activité n’en change pas la nature.

Le syndicat des copropriétaires justifie, au titre des frais nécessaires :

— les frais de relance du 21 juin 2016 à hauteur de 16, 20 euros,

— les frais de relance du 04 mars 2021 à hauteur de 16, 20 euros, outre les frais de recommandé pour un montant de 5,18 euros,

— les frais de mise en demeure du 26 mars 2021 à hauteur de 45 euros,

— les frais de mise en recouvrement du 16 avril 2021 à hauteur de 69 euros, outre les frais de recommandé pour un montant de 5, 18 euros,

soit la somme de 100, 80 euros, la demande au titre des de 'mise au contentieux’ ne faisant pas partie des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi précitée.

M.[F] sera donc condamné au versement de la somme de 100,80 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires

L’article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Depuis plusieurs années, M.[F] s’abstient de payer les charges de copropriété à leur échéance.

Il s’est abstenu de payer les charges courantes, même après une condamnation intervenue le 24 novembre 2015, qui avait retenu une dette de 8204, 86 euros (pour la période courant entre le 27 juillet 2006 et le premier juillet 2015). C’est ainsi qu’au 30 novembre 2022, sa dette s’élevait à la somme de 11.818,75 euros, somme dont il ne s’est acquitté que très récemment.

Les manquements systématiques et répétés de M.[F] à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires. Ce préjudice sera intégralement réparé par la somme de 1100 euros.

Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles

M.[F] est essentiellement succombant. Il sera condamné aux dépens de première instance et d’appel.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles qu’il a exposés pour faire valoir ses droits en première instance et en appel.

Il convient en conséquence de condamner M.[F] à verser la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement déféré qui a condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens sera infirmé.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt par défaut, par mise à disposition au greffe,

INFIRME le jugement déféré ;

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT ;

DIT que M. [H] [F] était redevable de la somme de 11.818,75 euros, au titre des charges échues impayées, des appels de travaux impayés et des appels prévisionnels impayés(comprenant le deuxième appel prévisionnel du premier octobre 2022) pour la période du premier juillet 2015 au 30 novembre 2022 ;

CONSTATE que M. [H] [F] a apuré cette dette par le biais de deux versements des premier juillet 2023 et du 02 août 2024 ;

CONDAMNE M. [H] [F] à verser la somme 100,80 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7] à [Localité 10] ;

CONDAMNE M. [H] [F] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7] à [Localité 10] la somme de 1100 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [H] [F] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7] à [Localité 10] la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel ;

CONDAMNE M. [H] [F] aux dépens de première instance et d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,