Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 11 JANVIER 2024

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/15261 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CEH63

Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Juillet 2021 – Juge des contentieux de la protection de Paris – RG n° 1120008832

APPELANT

Monsieur [P] [E]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représenté par M^e Jean-Michel CHEULA, avocat au barreau de PARIS, toque : D0699

Ayant pour avocat plaidant présent à l’audience M^e Fabrice DELSAD-BATTESTI, avocat au barreau d’AIX EN PROVENCE

INTIMES

Monsieur [R] [D]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Madame [I] [D]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentés par M^e Sandra HERRY de la SELARL ALTALEXIS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0921

Substituée à l’audience par M^e PIERRU Magali, de la SELARL ALTALEXIS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0921

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 Décembre 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Anne-Laure MEANO, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Anne-Laure MEANO, président

Aurore DOCQUINCOURT, conseiller

Marie MONGIN, conseiller

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [H] [E], aux droits duquel vient M. [P] [E], a donné à bail à M. [R] [D] et Mme [I] [K] épouse [D] un appartement à usage d’habitation au [Adresse 2] à [Localité 5] par acte sous-seing privé du 1er novembre 1984.

Le bail est venu à expiration au 31 octobre 2019 suite au congé pour vente délivré par M. [E] aux époux [D] par acte d’huissier en date du 26 avril 2019, que la cour d’appel de Paris a déclaré valable suivant arrêt du 26 mars 2021.

Par acte d’huissier en date du 2 septembre 2020, M. [P] [E] a fait citer M. [R] [D] et Mme [I] [D] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de voir :

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par les époux [D] à M. [E] à la somme de 3000 euros par mois depuis le 1er novembre 2019, date d’effet du congé délivré par acte d’huissier du 26 avril 2019,

— condamner à titre provisionnel les époux [D] à payer à M. [E] la somme de 3000 euros – 1456,63 euros = 1543,37 euros x 8 = 12 346,96 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— condamner les époux [D] à payer à M. [E] la somme de 300 euros par mois au titre de la clause pénale depuis le 1er novembre 2019,

— condamner les époux [D] à payer à M. [E] la somme de 300 euros par mois de retard jusqu’à leur départ effectif des lieux à compter de l’ouverture de la période estivale, à titre d’astreinte,

— condamner les époux [D] au paiement d’une somme de 2000 euros par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens.

Par jugement contradictoire entrepris du 9 juillet 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

Donnons acte à M. [P] [E] du désistement de sa demande au titre de la clause pénale,

Fixons le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [R] [D] et Mme [I] [D] née [K], à une somme égale au montant du loyer et des charges, Condamnons M. et Mme [D] à son paiement à compter du 1er novembre 2019,

Condamnons M. et Mme [D] au paiement de la somme de 2390,95 euros au titre de la régularisation de charges 2018 et 2019,

Disons qu’ils pourront régler cette somme en 12 mensualités,

Rejetons toute autre demande plus ample ou contraire des parties,

Disons n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Condamnons M. et Mme [D] aux entiers dépens,

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire par application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 4 août 2021 par M. [P] [E],

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 2 novembre 2021 par lesquelles M. [P] [E] demande à la cour de :

Vu l’article 15-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

Vu les articles 515 et suivants du Code de procédure civile

Réformer le jugement du 9 juillet 2021 en ce qu’il a fixé l’indemnité d’occupation à une somme correspondant au loyer due par les époux [D] ;

Statuer à nouveau :

Fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par les époux [D] à M. [P] [E] à la somme de 3.000 euros par mois hors charges et ce depuis le 1er novembre 2019,

Condamner les époux [D] à payer à M. [P] [E] la somme de 3.000 – 1.456,63 euros = (1.543,37 euros x 23) + (1.543,37 x (26/31)) = 36.791,94 euros, augmentée des intérêts de droit au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation du 20 septembre 2020,

Réformer le jugement du 9 juillet 2021 en ce qu’il a accordé douze mois de délais aux époux [D] pour s’acquitter du montant de leurs charges 2018/2019,

Statuer à nouveau,

Condamner les époux [D] à s’acquitter du solde des charges 2018/2019 soit la somme de 1062,95 euros car ils n’ont réglé que 995 euros depuis le mois de mai 2021,

Les condamner à payer la somme de 1032,74 euros au titre des charges 2020/2021.

En tout état de cause :

Les condamner au paiement de la somme de 4.000 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile,

Les condamner aux entiers dépens sur le fondement des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 23 décembre 2021 au terme desquelles M. [R] [D] et Mme [I] [D] demandent à la cour de :

Dire et juger Mme et M. [D] recevables et bien fondés en l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

Y faisant droit,

Confirmer le jugement du 9 juillet 2021 en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Débouter M. [E] de sa demande de condamnation au titre des charges de copropriété 2020 et 2021,

Condamner M. [E] à verser à Mme et M. [D] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les parties indiquent que les époux [D] ont été expulsés le 26 octobre 2021.

Sur les arriérés de charges

A l’audience de plaidoiries du 1er décembre 2023, le conseil de M. [E] a indiqué qu’il se désistait de ses demandes relatives aux arriérés de charges 2018/2019 et 2020/2021, l’intégralité ayant été réglé par les époux [D]. Ainsi que l’y a invité la cour, il a confirmé qu’il se désistait de ses demandes à ce titre par note en délibéré adressée par RPVA le 14 décembre 2023.

Il convient dès lors de constater ce désistement.

Sur le montant de l’indemnité d’occupation

Le premier juge a fixé l’indemnité d’occupation due par les époux [D] au montant du loyer courant et des charges, en considérant que l’indemnité d’occupation correspond à la valeur équitable de jouissance du bien et à la réparation du préjudice subi par le bailleur privé de la faculté de disposer de son bien, ajoutant que, sauf circonstances ou préjudices particuliers, absents en l’espèce, elle doit être fixée au montant du loyer contractuel.

Alors que le montant du loyer contractuel s’élevait à la date d’effet du congé à la somme de 1456,63 euros, et 1828 euros charges comprises à compter du 1er janvier 2021, M. [E] sollicite la fixation de l’indemnité d’occupation à la somme de 3000 euros par mois hors charges, en faisant valoir que la valeur locative du bien serait sous-évaluée, en sollicitant de prendre en compte la situation respective des parties, en invoquant l’impossibilité de vendre le bien occupé et en soutenant que les époux [D] auraient fait preuve de mauvaise foi.

Il convient au préalable de rappeler que l’indemnité d’occupation trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l’article 1240 du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux.

Ayant pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire, et peut être destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à l’indemniser du préjudice subi du fait que le logement est indisponible.

Elle suit ainsi le régime des principes fondamentaux de la responsabilité civile et de la réparation intégrale des préjudices et doit rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit , sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

Il convient d’examiner les différents moyens soulevés par M. [E], afin de déterminer si les circonstances particulières de l’espèce justifient que l’indemnité d’occupation soit fixée à un montant supérieur au loyer et aux charges.

* Sur la valeur locative du bien

M. [E] produit deux avis de valeur locative établis par les agences Century 21 et Orpi selon lesquels le prix de la location s’élèverait à 2900 euros à 3000 euros selon la première agence et 2800 euros selon la seconde.

Les époux [D] font valoir à juste titre que cette évaluation a été établie sans visite du logement, et donc sans en connaître l’état, alors qu’ils justifient par la production de l’avis de la commission départementale de conciliation du 15 février 2018 que l’ensemble des fenêtres du logement devait être changé, ce qui est de nature à minorer la valeur locative.

Ils produisent en pièce 11 (et non 2 comme indiqué par erreur dans leurs écritures) les loyers de référence du [Adresse 2] à compter du 1er juillet 2019, en application de l’encadrement des loyers en vigueur à [Localité 4], portant mention d’un loyer de référence minoré de 16 euros le m², soit 1712 euros pour le logement litigieux de 107 m².

Il en résulte que l’indemnité d’occupation ne saurait être fixée à la somme de 3000 euros au regard de la valeur locative du bien.

* Sur la situation des parties

M. [E] fait valoir que les époux [D] perçoivent des revenus importants, de l’ordre de 5000 euros, tandis qu’il est sans emploi depuis son licenciement et que son épouse est également sans emploi, avec cinq enfants à charge.

Les époux [D] soulignent à juste titre que M. [E] ne produit que son avis d’imposition 2019, dont il résulte que son épouse et lui-même disposent de revenus mensuels de 5538 euros en incluant leurs revenus fonciers, et qu’il ne justifie pas des suites réservées à l’action intentée devant le conseil des prud’hommes de Martigues pour contester son licenciement.

La cour ajoute que M. [E] ne justifie pas par les pièces produites avoir cinq enfants à charge, l’avis d’imposition 2019 produit portant mention d’un enfant scolarisé outre une pension alimentaire pour enfant majeur de 3535 euros.

En conséquence, l’indemnité d’occupation ne saurait être fixée à la somme mensuelle de 3000 euros au titre de la situation des parties.

* Sur l’impossibilité de vendre le bien occupé

M. [E] soutient qu’il lui a été impossible de vendre le bien en raison de l’occupation sans droit ni titre des époux [D] ; toutefois il n’en rapporte pas la preuve et notamment n’établit pas avoir manqué l’opportunité d’une vente du fait des circonstances litigieuses ; la cour considère ainsi que le préjudice résultant de l’indisponibilité du bien est suffisamment réparé par l’indemnité fixée ci-après.

* Sur la mauvaise foi alléguée des époux [D]

M. [E] invoque la mauvaise foi des époux [D], sans justifier qu’elle lui aurait causé un préjudice distinct de celui déjà retenu plus haut, de nature à permettre de fixer l’indemnité d’occupation à la somme qu’il demande.

Au demeurant, les époux [D] produisent un carnet dans lequel ils ont listé leurs recherches de logement avec les cartes de visite des agences immobilières consultées. Ils font valoir qu’ils avaient dans un premier temps contesté le congé pour vente en pensant pouvoir bénéficier de la protection due aux locataires âgés, raison pour laquelle ils n’ont pas effectué de démarches de relogement avant l’ordonnance de référé du 4 juin 2020 ayant validé le congé pour vente.

Ils justifient avoir adressé des courriels à plusieurs agences et sites d’annonces immobilières. Ils font valoir à juste titre que les agences immobilières ne délivrent pas systématiquement de bons de visite ni d’attestations quand elles ne donnent pas suite à une candidature. Ils produisent un courriel de M. [A] [W] qui indique que M. [D] a bien visité son appartement à louer le 12 septembre 2020, mais que lui-même n’y a pas donné suite, ayant loué son appartement à des personnes plus proches de ce qu’il recherchait. Le fait que M. [W] ait été radié en 2013 du répertoire Sirene ne saurait suffire à établir que cette visite n’a pas eu lieu, M. [W] ayant loué ce logement à titre personnel sur le site PAP. Les époux [D] justifient encore que le cabinet Domus leur a opposé une fin de non recevoir le 1er octobre 2020, n’ayant pas de bien correspondant à leur recherche.

Si Mme [J] atteste le 18 octobre 2021 au bénéfice de M. [E] que les époux [D] n’auraient pas donné suite à leur visite d’appartement du 7 août 2020, car ils 'cherchaient dans l’ancien avec du cachet et non du récent comme le bien proposé', elle précise 'dans mon souvenir, si je ne me trompe pas', de sorte que son témoignage, si longtemps après la visite, est sujet à caution.

L’attestation du 18 octobre 2021 de Mme [O], selon laquelle celle-ci indique avoir fait visiter un bien aux époux [D] le même jour à 15 heures, et précise qu’ils n’avaient pas encore adressé de dossier de candidature, ne saurait établir la mauvaise foi des époux [D], dès lors que la visite date du jour même de l’attestation et qu’il est dès lors normal qu’ils n’aient pas encore pu adresser leur dossier complet.

Les époux [D] justifient en outre avoir reçu des SMS insultants de la part de M. [E], mécontent d’avoir des locataires ne payant qu’un loyer modique.

Surtout, M.et Mme [D], âgés respectivement de 80 et 81 ans pour être nés en 1942 et 1943, font valoir que leur âge et leur état de santé ont constitué un frein important dans leurs recherches de relogement. Ils justifient par les pièces produites que M. [D] s’est vu diagnostiquer un cancer en septembre 2020, et a subi un traitement de chimiothérapie entre novembre 2020 et février 2021, suivi d’une première intervention chirurgicale le 3 mars 2021 et d’une seconde intervention le 20 octobre 2021. Il a été hospitalisé du 2 au 15 mars, du 16 au 23 mars, du 8 au 28 avril, du 28 avril au 4 mai, puis le 20 octobre 2021 pour une durée de convalescence estimée de 1 à 3 mois ; son urologue atteste qu’il s’est trouvé durant ces périodes dans l’incapacité physique et psychologique de gérer un déménagement.

Il en résulte que l’état de santé de M. [D] a nécessairement entravé les recherches de relogement du couple, et que cet état est exclusif de mauvaise foi.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que l’indemnité d’occupation doit être fixée au montant du loyer, en ce qu’elle doit replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit , sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit, ce qui ne serait pas le cas en l’espèce si l’indemnité d’occupation était fixée à la somme de 3000 euros hors charges.

Il convient donc de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a fixé le montant de l’indemnité d’occupation due par les époux [D] à une somme égale au montant du loyer et des charges.

En conséquence, M. [E] sera débouté de sa demande de condamnation des époux [D] au paiement de la somme de 36.791,94 euros avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation du 20 septembre 2020 au titre des indemnités d’occupation dues pour la période du 1er novembre 2019 au 26 octobre 2021.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

M. [E], partie perdante à titre principal, sera condamné aux dépens d’appel, ainsi qu’au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Constate que M. [P] [E] se désiste de ses demandes relatives aux arriérés de charges,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris,

Et y ajoutant,

Déboute M. [P] [E] de sa demande de condamnation des époux [D] au paiement de la somme de 36.791,94 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,

Condamne M. [P] [E] à payer à M. [R] [D] et Mme [I] [K] épouse [D] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [P] [E] aux dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

La Greffière La Présidente