COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 23 OCTOBRE 2025

N° 2025/567

Rôle N° RG 24/13326 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BN5FX

S.A.S. FONCIERE EQUIFI

C/

[M] [Y]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Lou GODARD

M^e Roch LUSINCHI

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Tribunal de proximité de SALON DE PROVENCE en date du 27 Septembre 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 12-24-000080.

APPELANTE

S.A.S. FONCIERE EQUIFI,

dont le siège social est [Adresse 2]

représentée par M^e Lou GODARD, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée par M^e Sylvia LACOMBE-BOUVIALE, avocat au barreau de TOULOUSE, plaidant

INTIMEE

Madame [M] [Y] veuve [T]

née le [Date naissance 1] 1958 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Roch LUSINCHI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 16 Septembre 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Séverine MOGILKA, Conseillère a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

Madame Paloma REPARAZ, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Octobre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Octobre 2025,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte authentique en date du 26 octobre 2020 madame [M] [Y] veuve [T] a vendu à la société par actions simplifiée (SAS) Foncière Equifi une maison d’habitation sise [Adresse 3] à [Localité 7] au prix de 122 000 euros.

Dans le cadre de cette vente, Mme [T] s’est réservée une faculté de rachat du bien immobilier pendant un délai de 24 mois à compter du lendemain de la signature de l’acte de vente soit jusqu’au 27 octobre 2022.

Il était, par ailleurs, prévu une convention d’occupation précaire, expressément exclue du statut des baux d’habitation, pour la durée de la faculté d’exercice du réméré, en vertu de laquelle Mme [T] était tenue au paiement d’une indemnité d’occupation de 1 017 euros par mois, outre de la totalité des charges et impôts dus pendant la période, et notamment la taxe foncière et les ordures ménagères, ainsi que les charges locatives ou de propriétaire.

Par deux avenants authentiques successifs, le délai pour exercer la faculté de rachat a été prorogé pour une période supplémentaire de 12 mois à compter du 26 octobre 2022 soit jusqu’au 26 octobre 2023 puis pour une période supplémentaire de six mois soit jusqu’au 26 avril 2024.

Mme [T] n’a pas exercé la faculté de rachat et s’est maintenue dans les lieux postérieurement au 26 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 mai 2024, la société Foncière Equifi a fait assigner Mme [T], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Salon de Provence, statuant en référé, aux fins d’obtenir son expulsion, sous astreinte, sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation journalière de 24 euros ainsi qu’une provision à valoir sur le coût de l’occupation et à la propriété du bien tel que prévu à l’acte de vente, à définir au moment de la libération effective des lieux et une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par ordonnance contradictoire en date du 27 septembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Salon de Provence, statuant en référé :

— a constaté l’existence de contestations sérieuses quant à la nature du contrat du 26 octobre 2020 et de ses avenants des 25 octobre 2022 et 26 octobre 2023 intervenus entre Mme [T] et la société Foncière Equifi ;

— a dit que l’illicéité du trouble n’est pas démontrée ;

— s’est déclaré incompétent ;

— a condamné la société Foncière Equifi à payer à Mme [T] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance ;

— a rejeté pour le surplus toute demande plus ample ou contraire des parties.

Ce magistrat a, notamment, considéré que :

— il existait une contestation sérieuse en lien avec la nature du contrat liant les parties dans la mesure où le prix de vente convenu était anormalement bas, où ce prix correspondait pour partie au besoin de financement exprimé par Mme [T], où cette dernière a pu rester dans les lieux moyennant une indemnité d’occupation non négligeable et où Mme [T] devait assumer les dépenses relatives à la conservation de l’immeuble incombant normalement au propriétaire, malgré la vente ;

— le contrat était susceptible d’être qualifié d’acte de prêt consenti à un emprunteur avec dépossession concomitante de sa résidence principale au profit du prêteur, ce qui était interdit par les dispositions de l’article 2459 du code civil.

Par déclaration transmise le 5 novembre 2024, la société Foncière Equifi a interjeté appel de la décision, l’appel portant sur toutes ses dispositions dument reprises.

Par conclusions transmises le 28 janvier 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la société Foncière Equifi demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

— constater l’absence de contestation sérieuse et la présence d’un trouble illicite ;

— débouter Mme [T] de l’intégralité de ses demandes ;

— constater que Mme [T] est depuis le 27 avril 2024 occupante sans droit ni titre du bien immobilier situé au [Adresse 3] à [Localité 5], propriété de la société ;

— constater en tout état de cause que cette dernière occupe les lieux sans droit ni titre ;

— ordonner l’expulsion immédiate de Mme [T] ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux occupés sans droit ni titre, avec l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique si besoin était, sous astreinte de 800 euros par jour de retard commençant à courir dès la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— se réserver la possibilité de liquider expressément l’astreinte ordonnée ;

— dire et juger en tout état de cause que Mme [T] ainsi que les éventuels occupants de son chef, ne pourra se prévaloir des dispositions des articles L412-1 du code des procédures civiles d’exécution et L613-1 du code de la construction et de l’habitation ;

— supprimer le délai de 2 mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner Mme [T] au paiement de :

— une indemnité d’occupation journalière de 34 euros jusqu’à la libération effective des lieux occupés illégalement ;

— une provision à valoir sur 'les coûts liés à l’occupation et à la propriété’ du bien tel que prévu à l’acte de vente, à définir au moment de la libération effective des lieux ;

— la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [T] à prendre en charge les entiers dépens de l’instance, de la première instance et de la présente instance, en ce compris le coût de la sommation de quitter les lieux en date du 2 mai 2024, le coût de l’exécution à intervenir, ainsi que les sommes découlant de l’application de l’article A444-32 du code de commerce, dans l’hypothèse d’un recours à l’exécution forcée de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, la société Foncière Equifi expose, notamment, que :

— elle demande le respect d’un acte notarié qui a fait l’objet de deux prolongations de délais, dans les mêmes formes ;

— Mme [T] occupe un bien dont elle n’est plus propriétaire depuis le 26 octobre 2020, faute pour elle de ne pas avoir exercé la faculté de rachat avant le 24 avril 2024, ce qui constitue un trouble manifestement illicite ;

— la vente à réméré ne peut être requalifiée en pacte commissoire, aucun des critères de requalification n’étant remplis ;

— la vente à réméré ou vente avec faculté de rachat est régie par les dispositions des articles 1659 et suivants du code civil et peut porter sur une résidence principale ;

— une expertise du bien objet de la vente a eu lieu ;

— le prix de vente n’est pas lésionnaire et donc pas anormalement bas ;

— la vente a été consentie pour un prix supérieur de 52 000 euros par rapport au besoin de financement de Mme [T] ;

— le maintien dans les lieux de l’intimée contre paiement d’une indemnité d’occupation et des dépenses relatives à la conservation du bien est le fondement même de la vente à réméré qui comporte une faculté de rachat ;

— l’occupation précaire est la contrepartie à la faculté de rachat ;

— ainsi, il n’existe pas de contestation sérieuse sur la qualification du contrat.

Par conclusions transmises le 20 février 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [T] conclut à la confirmation de l’ordonnance déférée et à la condamnation de la société Foncière Equifi au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

A l’appui de ses demandes, Mme [T] fait, notamment, valoir que :

— il existe une contestation tenant à la qualification du contrat liant les parties ;

— le droit de propriété invoqué par la société appelante est contesté ;

— l’existence du trouble manifestement illicite est sujet à contestation ;

— elle a engagé une action au fond aux fins de voir reconnaître la nullité du contrat établi avec la société Foncière Equifi ;

— le contrat de vente à réméré doit être requalifié en contrat pignoratif c’est-à-dire un prêt sous une vente avec faculté de rachat pour un prix correspondant à la somme prêtée compte tenu du prix anormalement bas, du maintien dans les lieux du vendeur pendant le délai d’exercice de la faculté de réméré contre paiement d’une indemnité d’occupation et paiement des dépenses relatives à la conservation de l’immeuble incombant normalement au propriétaire ;

— ces éléments imposent aussi la requalification de la vente à réméré en prêt assorti d’un gage ou d’une sureté immobilière c’est-à-dire un pacte commissoire qui est prohibé puisque d’une part, aucune expertise du bien n’a eu lieu et d’autre part, il porte sur la résidence principale du débiteur ;

— subsidiairement, la clause prévoyant l’occupation des lieux en échange d’une indemnité doit être requalifiée en contrat de bail.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 2 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

— Sur l’occupation sans droit ni titre de Mme [F] :

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 de ce même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Pour en apprécier la réalité, la cour d’appel, statuant en référé, doit se placer au jour où le premier juge a rendu sa décision et non au jour où elle statue.

Si l’existence de contestations sérieuses n’interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite, il reste qu’une contestation réellement sérieuse sur l’existence même du trouble et sur son caractère manifestement illicite doit conduire le juge des référés à refuser de prescrire la mesure sollicitée

En vertu de l’article 1659 du code civil, la faculté de rachat est un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement dont il est parlé à l’article 1673.

L’article 1673 du même code dispose que le vendeur qui use du pacte de rachat doit rembourser non seulement le prix principal, mais encore les frais et loyaux coûts de la vente, les réparations nécessaires, et celles qui ont augmenté la valeur du fonds, jusqu’à concurrence de cette augmentation. Il ne peut entrer en possession qu’après avoir satisfait à toutes ces obligations. Lorsque le vendeur rentre dans son héritage par l’effet du pacte de rachat, il le reprend, exempt de toutes les charges et hypothèques dont l’acquéreur l’aurait grevé, à la condition que ce pacte ait été régulièrement publié au fichier immobilier, antérieurement à la publication desdites charges et hypothèques. Il est tenu d’exécuter les baux faits sans fraude par l’acquéreur.

Toutefois, la vente à réméré visée par ces textes ne doit pas pouvoir être qualifiée de pacte commissoire prohibé. Tel est le cas lorsque, portant sur la résidence principale du vendeur, elle dissimule une opération de crédit et a pour objet d’éluder les dispositions protectrices des emprunteurs relatives au taux d’usure.

Plusieurs indices permettent de requalifier une vente à réméré en pacte commissoire prohibé à savoir la faiblesse du prix de vente, par rapport notamment au prix du marché, la différence importante existant entre ce prix de vente et le prix du réméré, qui fait apparaître un taux supérieur au seuil de l’usure, la conservation par le vendeur de l’usage du bien et le prix fixé à cette fin ainsi que la pratique habituelle, par l’acquéreur, de ce type d’opération, sans qu’il soit nécessaire que ces critères soient tous réunis.

En l’espèce, les parties ont signé, le 26 octobre 2020, un acte authentique intitulé « vente avec faculté de rachat » aux termes duquel Mme [T] a vendu à la société Foncière Equifi la maison constituant son domicile, avec possibilité de la racheter dans un délai de 24 mois et maintien dans les lieux contre paiement d’une indemnité d’occupation.

Le délai de faculté de rachat a été prorogé pour prendre fin au 26 avril 2024 et Mme [T] n’a pas quitté les lieux.

Cependant, une convention peut être requalifiée même si son intitulé ne souffre d’aucune ambiguïté.

Or, la cour relève à la lecture attentive de l’acte authentique que :

— le prix de vente a été fixé à 122 000 euros alors que la maison a été évaluée suivant la mention figurant dans l’acte et l’expertise réalisée par Immo Consulting à 260 000 euros de sorte que le prix de vente est inférieur à 50% de la valeur du bien ;

— la vendeuse demeure dans les lieux contre paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 1 017 euros, sans qu’il soit produit un quelconque justificatif de la conformité de ce montant au marché locatif ; cumulées sur les deux années d’exercice de la faculté de rachat, les indemnités d’occupation dues sont équivalentes à 20% du prix de rachat de la maison ;

— si le prix de vente est fixé à 122 000 euros, Mme [T] n’a concrètement perçu que 71 692 euros puisque sont déduits les frais de notaire de 4 700 euros, un séquestre pour garantir le remboursement à la société du coût des travaux de raccordement au réseau d’assainissement collectif de 21 000 euros, des indemnités d’occupation de 12 408 euros ainsi que les frais de négociation de 12 200 euros ;

— la société GE Money Bank a inscrit une hypothèque sur la maison à hauteur de 70 000 euros en principal, ce qui correspond au besoin de financement de Mme [T], l’hypothèque devant être levée ; or, ce montant est quasi équivalent à la somme effectivement perçue par Mme [T] ;

— la vendeuse conserve à sa charge l’intégralité des frais incombant au propriétaire ;

— la vente porte sur la résidence principale de Mme [T].

De tels éléments se rapprochent des indices retenus, classiquement, pour requalifier une vente à réméré en un pacte commissoire prohibé, d’autant plus lorsqu’il porte sur une résidence principale.

S’il lui appartient de se garder de préjudicier au fond, en s’avançant plus avant sur la qualification exacte de la convention liant les parties, la cour, statuant en référé, ne peut que constater que le caractère illicite de l’occupation par Mme [T] de la maison, constitutive du trouble invoqué par la société, ne relève nullement de l’évidence.

Dès lors, il n’y a pas lieu à référé s’agissant des demandes présentées par la société Foncière Equifi d’expulsion de Mme [T], sous astreinte, avec suppression du délai de deux mois prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, et de condamnation au paiement d’une indemnité journalière d’occupation.

L’ordonnance déférée par laquelle le premier juge s’est déclaré incompétent doit être infirmée, en ce que l’absence d’un trouble manifestement illicite est un moyen de nature à faire obstacle au pouvoir du juge des référés et non à sa compétence.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L’ordonnance déférée doit être confirmée en ce qu’elle a condamné la société Foncière Equifi aux dépens et à verser à Mme [T] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société appelante, qui succombe au litige, sera déboutée de sa demande formulée sur le fondement de ce texte. Il serait, en revanche, inéquitable de laisser à la charge de l’intimée les frais non compris dans les dépens, qu’elle a exposés pour sa défense. Il lui sera donc alloué une somme de 1 500 euros en cause d’appel.

La société Foncière Equifi supportera, en outre, les dépens de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour,

Confirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné la société Foncière Equifi à payer à Mme [M] [T] née [Y] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance ;

Infirme l’ordonnance déférée en toutes ses autres dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à référé s’agissant des demandes présentées par la société Foncière Equifi d’expulsion de Mme [M] [T] née [Y], sous astreinte, avec suppression du délai de deux mois prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, et de condamnation au paiement d’une indemnité journalière d’occupation ;

Condamne la société Foncière Equifi à verser à Mme [M] [T] née [Y] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la société Foncière Equifi de sa demande présentée sur le même fondement ;

Condamne la société Foncière Equifi aux dépens d’appel.

La greffière Le président