SCI SERENA

C/

[N] [E]

Syndic. de copro. de la RESIDENCE VILLA SAINT ANTIBES

S.A.S. CABINET PATRICE RYAUX

expédition et copie exécutoire

délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

1re chambre civile

ARRÊT DU 18 MARS 2025

N° RG 22/01015 – N° Portalis DBVF-V-B7G-GAJ2

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : jugement du 05 juillet 2022,

rendu par le tribunal judiciaire de Dijon – RG : 19/00756

APPELANTE :

S.C.I. SERENA

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par M^e Gauthier NERAUD, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 129

INTIMÉS :

Madame [N] [U] [I] [E]

née le 06 Mai 1967 à [Localité 17]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Stéphane MAUSSION, membre de la SCP MAUSSION, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 80

Syndicat des copropriétaires de la résidence VILLA SAINT ANTIBES sise [Adresse 14] et [Adresse 10] représentée par son syndic en exercice, la société CABINET EVEN DU FOU, lui-même pris en la personne de ses représentants légaux en exercice domiciliés en cette qualité au siège social sis [Adresse 15]

Représenté par M^e Claire GERBAY, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 126

S.A.S. CABINET PATRICE RYAUX prise en la personne de son président en exercice

[Adresse 13]

[Localité 6]

Représentée par M^e Fabrice CHARLEMAGNE, membre de la SCP BEZIZ-CLEON – CHARLEMAGNE-CREUSVAUX, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 17

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 novembre 2024 en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, et Bénédicte KUENTZ, Conseiller. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries lors du délibéré, la cour étant alors composée de :

Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre,

Leslie CHARBONNIER, Conseiller,

Bénédicte KUENTZ, Conseiller,

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 04 Février 2025 pour être prorogée au 18 Mars 2025,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par actes du 27 mai 1992 et du 16 octobre 1992, la SCI Est a soumis au régime de la copropriété un ensemble immobilier à édifier sur un terrain sis à [Localité 5] aux [Adresse 14] et aux [Adresse 10], cadastré section ER n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 11].

La SCI Est avait acquis les parcelles cadastrées section ER [Cadastre 1], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 11] des époux [V].

Elle avait acquis la parcelle cadastrée section ER n°[Cadastre 2] des époux [C], en contrepartie notamment de la dation en paiement d’une maison individuelle d’environ 65 m² habitables, non jumelée, de type III, située sur un terrain d’environ 350 m².

La copropriété dénommée Résidence 'Villa Saint Antibes', édifiée sur la parcelle nouvellement cadastrée section ER n°[Cadastre 12], est composée de :

— quatre bâtiments collectifs à usage d’habitation, les bâtiments A et B parallèles à la [Adresse 18] comprenant respectivement 31 et 26 appartements tous constitutifs de lots privatifs numérotés de 1 à 57, et les bâtiments C et D parallèles à l'[Adresse 16], comprenant chacun 11 appartements constitutifs de lots privatifs numérotés de 58 à 79

— un bâtiment E correspondant au lot n°233, ainsi défini : une maison individuelle d’habitation de type III, en façade de l'[Adresse 16], et la jouissance exclusive et particulière d’un jardin supportant une zone de non-aedificandi

— un bâtiment F en sous-sol des bâtiments A à D, comprenant des parkings et des caves constitutifs de lots privatifs numérotés 80 à 205,

— en surface, des lots privatifs numérotés 206 à 232, ainsi définis : la jouissance exclusive et particulière d’un parking extérieur pour les lots 206 à 229 ; la jouissance exclusive et particulière d’un jardin pour les lots 230 à 232.

Le règlement de copropriété stipule que :

— l’entrée de la copropriété se situe [Adresse 18], à l’exception de l’entrée du lot 233 qui se situe [Adresse 16]

— le bâtiment E se gère indépendamment des autres bâtiments ; ainsi,

— il n’aura à supporter ni les charges communes générales des autres bâtiments (page 28), ni les charges communes spéciales des autres bâtiments (page 29)

— le copropriétaire de ce lot devra souscrire une assurance individuelle garantissant la responsabilité du fait du bâtiment et de ses dépendances et le bâtiment lui-même.

Le lot 233 était la propriété des époux [C] qui l’ont vendu par acte du 2 juillet 1999 aux époux [Y] [T] / [N] [E]. Suite à son divorce d’avec M. [T], Mme [E] est devenue seule propriétaire du lot 233.

Pour sa part, la SCI Serena est devenue propriétaire, par acte du 22 décembre 2008, de l’appartement constituant le lot 7 du bâtiment A, de la cave constituant le lot 183 du bâtiment F et du lot 228 constitué par la jouissance exclusive et particulière d’un stationnement.

Depuis 2016, Mme [E] souhaite sortir de la copropriété.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 14 décembre 2016, la résolution n°10 intitulée 'Etude du projet de scission de la copropriété du bâtiment E lot 233" a été refusée, les conditions de la scission n’étant pas définies.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 5 décembre 2017, ont été approuvées à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, les résolutions n°11 à 14 sur la scission et donc le retrait du lot 233 du bâtiment E, sur les modifications à apporter à l’état descriptif de division, sur la nouvelle répartition de charges et sur le nouveau règlement de copropriété

Par jugement du 14 janvier 2020, le tribunal judiciaire de Dijon a, à la demande de la SCI Serena, annulé ces 4 résolutions, au motif qu’elles avaient été votées selon une mauvaise règle de majorité.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 18 décembre 2018, ont été approuvées, à la majorité de l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965, les résolutions n°9 à 12 sur la scission et donc le retrait du lot 233 du bâtiment E, sur les modifications à apporter à l’état descriptif de division, sur la nouvelle répartition des charges résultant de la scission et sur le nouveau réglement de copropriété.

Le procès-verbal de cette assemblée générale a été notifiée à la SCI Serena le 19 janvier 2019.

Par acte du 14 mars 2019, la SCI Serena a fait assigner le syndicat des copropriétaires et la société Cabinet Patrice Ryaux, alors syndic de la copropriété, aux fins d’obtenir essentiellement l’annulation des résolutions 9 à 12 et des dommages-intérêts.

Mme [E] est volontairement intervenue à cette instance.

Par jugement du 05 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Dijon a :

— débouté la SCI Serena de sa demande d’annulation des résolutions n° 9, 10, 11 et 12 du procès-verbal d’assemblée générale du 18 décembre 2018,

— débouté la SCI Serena de sa demande de dommages et intérêts,

— dit n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire de la décision,

— condamné la SCI Serena à payer, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros,

à Mme [N] [E] la somme de 1 500 euros,

à la SARL Cabinet Patrice Ryaux la somme de 1000 euros,

— condamné la SCI Serena aux entiers dépens,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration du 08 août 2022, la SCI Serena a interjeté appel de ce jugement, dont elle critique expressément toutes les dispositions.

Aux termes du dispositif de ses conclusions n° 2 notifiées le 24 septembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens développés au soutien de ses prétentions, la SCI Serena demande à la cour, au visa de l’article 455 du code de procédure civile, des articles 26, 28 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, ainsi que de l’article 1240 du code civil, de :

— la recevoir en son appel et y faisant droit,

— réformer le jugement querellé,

En conséquence,

— la dire et juger recevable et fondée en ses demandes,

— annuler les résolutions n°9, 10, 11 et 12 du procès-verbal d’assemblée générale du 18 décembre 2018,

— dire et juger que le syndic, le Cabinet Patrice Ryaux SARL, a commis des fautes de nature à engager sa responsabilité,

— condamner en conséquence le Cabinet Patrice Ryaux SARL à lui payer la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire qu’en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, elle sera dispensée de participer à la dépense des frais de procédure qui seront répartis entre les autres membres du syndicat de la copropriété,

— condamner le Cabinet Patrice Ryaux SARL à lui payer la somme de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [N] [E] à lui payer la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires ou le Cabinet Patrice Ryaux SARL ou Mme [N] [E] aux entiers dépens.

Aux termes du dispositif de ses conclusions n° 2 notifiées le 04 octobre 2024, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens développés au soutien de ses prétentions, Mme [N] [E] demande à la cour de :

— déclarer infondées les demandes formées en cause d’appel par la SCI Serena, en conséquence la débouter des fins de son appel et de toutes ses demandes,

— confirmer le jugement dont appel,

— y ajoutant, condamner la SCI Serena à lui verser la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel, ainsi que les entiers dépens de l’instance d’appel.

Aux termes du dispositif de ses conclusions n° 2 notifiées le 05 août 2024, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens développés au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de la Résidence 'Villa Saint Antibes demande à la cour de :

— débouter la SCI Serena des fins de son appel ;

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel,

— y ajoutant, condamner la SCI Serena aux dépens et à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes du dispositif de ses conclusions notifiées le 15 décembre 2022, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens développés au soutien des prétentions, la société Cabinet Patrice Ryaux demande à la cour, au visa de l’article 1240 du code civil, de :

— débouter la SCI Serena de l’ensemble de ses demandes dirigées contre elle,

— condamner la SCI Serena aux dépens et à lui payer la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 7 novembre 2024.

A l’audience du 12 novembre 2024, la cour a invité les parties à préciser, par voie de notes en délibéré, si la copropriété acquittait une taxe foncière constitutive d’une charge générale de la copropriété.

Par note du 16 décembre 2024, le syndicat de la copropriété a transmis la réponse des services fiscaux selon laquelle aucune taxe foncière n’est recouvrée au nom de la copropriété.

MOTIVATION

Sur l’annulation des résolutions n° 9 à 12 adoptées le 18 décembre 2018

Au soutien de sa demande d’annulation des résolutions n°9 à 12 adoptées le 18 décembre 2018, la SCI Serena présente deux séries de moyens : la première est relative à la règle de majorité applicable à l’opération litigieuse et la seconde concerne les conditions matérielles, juridiques et financières de l’opération.

' Sur la règle de majorité applicable

Lors de l’adoption des résolutions constestées, c’est l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, qui a été appliqué, étant rappelé qu’il résulte de ce texte que :

— lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol est possible, le propriétaire d’un ou de plusieurs lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments peut demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer une propriété séparée, l’assemblée générale statuant sur la demande formulée par ce propriétaire à la majorité des voix de tous les copropriétaires

— l’assemblée générale du syndicat initial statue à la même majorité sur les conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division,

— l’assemblée générale du ou des nouveaux syndicats, sauf en ce qui concerne la destination de l’immeuble, procède, à la majorité de l’article 24, aux adaptations du règlement initial de copropriété et de l’état de répartition des charges rendues nécessaires par la division.

La SCI Serena soutient qu’il convenait d’appliquer l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, selon lequel la règle de majorité applicable à certaines opérations, notamment celle consistant à aliéner une partie commune, est celle de la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, voire celle de l’unanimité lorsque la partie commune dont l’aliénation est envisagée est nécessaire au respect de la destination de la copropriété.

Elle fait valoir que la décision à prendre ne consistait pas seulement à retirer le bâtiment E du syndicat initial pour constituer une propriété séparée mais qu’il s’agissait d’une part d’une scission du bâtiment implanté sur le lot 233 et d’autre part d’une cession d’une partie commune à savoir le jardin à usage exclusif et particulier de Mme [E].

Il convient de rappeler que le règlement de copropriété (page 12) définit comme parties privatives les locaux et emplacements qui, aux termes de l’état descriptif de division, sont compris dans la composition d’un lot et affectés à l’usage exclusif du propriétaire dudit lot. En l’espèce, le lot 233 comprend en sus d’une maison d’habitation, la jouissance exclusive et particulière du jardin aménagé autour de cette maison. Ce lot constitue une partie privative et il correspond au bâtiment E de la copropriété.

Selon l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, les sols sont réputés parties communes. En l’espèce, il est d’ailleurs stipulé en page 13 du règlement de copropriété que la totalité des sols est une partie commune.

Dès lors, le retrait d’un immeuble de la copropriété, qui n’est envisageable que si la division du sol est possible, emporte nécessairement attribution d’une partie de celui-ci à la propriété séparée constituée à l’issue de l’opération de retrait.

En l’espèce, seule l’emprise au sol du bâtiment E ou lot 233 tel que défini ci-dessus, constitue une partie commune.

En conséquence en l’espèce, il ne s’agissait pas comme le prétend l’appelante de se prononcer sur deux opérations, dont une relevant de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, mais d’autoriser une seule opération entrant globalement dans le champ de l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965 et relevant de la règle de majorité prescrite par ce texte et appliquée lors de l’assemblée générale du 18 décembre 2018.

' Sur les conditions du retrait

La SCI Serena fait état d’imprécisions voire d’erreurs affectant les documents joints à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 18 décembre 2018, ayant nécessairement vicié le vote de l’assemblée générale.

' Sur les conditions matérielles

' La SCI Serena fait valoir que le règlement de copropriété ne reconnaît aucune surface au lot 233, ce qui est exact, l’objet du règlement de copropriété n’étant d’ailleurs pas de répartir le sol entre chaque bâtiment ou lot.

En conséquence, le fait que les tantièmes afférents au lot 233 soient de 2768 / 100 000 millièmes ne signifie pas que ce lot a une surface de 119,40 m² ainsi que le prétend l’appelante, selon une règle de correspondance non explicitée entre millièmes et surface.

Dans la perspective du retrait d’un bâtiment, il convient de diviser le sol et en l’espèce, selon le projet de division joint à l’ordre du jour de l’assemblée générale, la propriété séparée revenant à Mme [E] correspond à 304 m², outre 55 m² sur l'[Adresse 16].

Ainsi que l’a justement relevé le premier juge, le lot 233 a été attribué initialement aux époux [C], conformément à l’accord intervenu lors de la vente de la parcelle ER n°[Cadastre 2] à la SCI Est. Or, selon cet accord, le terrain, sur lequel était construit la maison d’habitation et correspondant au jardin dont la jouissance exclusive composait le lot 233, était d’environ 350 m².

Aucune erreur n’affecte donc le projet de division du sol constistant à attribuer à Mme [E], dont les auteurs sont les époux [C], une propriété de 304 m², sous réserve du sort de l'[Adresse 16], cette superficie étant d’ailleurs calquée sur la délimitation matérielle actuelle du lot 233 entièrement ceint de clôtures et de haies.

' La SCI Serena soutient qu’il existe des réseaux communs à toute la copropriété y compris au lot 233 ou à tout le moins qu’il existe une incertitude sur ce point, et que cette incertitude empêchait de prendre une décision éclairée sur les conditions matérielles du retrait.

Pour preuve de cette incertitude ou imprécision, la SCI Serena se réfère à la résolution n°10 adoptée lors de l’assemblée générale du 25 novembre 2008 relative à des travaux à réaliser dans l'[Adresse 16], consistant en la création d’un avaloir, en un raccordement au réseau et en la pose de caniveaux grilles, dont le coût a été pris en charge 'selon les millièmes attachés aux lots concernés par la dépense'.

Cette formule signifie a minima que tous les lots n’étaient pas concernés par cette dépense, ainsi que cela est confirmé :

— par les mentions en tête du procès-verbal d’assemblée générale, selon lesquelles les copropriétaires convoqués ne représentaient que 97 232 millièmes soit 100 000 millièmes moins les 2 768 millièmes correspondant au lot 233,

— par le tableau joint au procès-verbal recensant précisément les copropriétaires concernés par les résolutions dont la résolution n°10, parmi lesquels ne figurent ni Mme [E], ni M. [T] son ex-époux.

Ces éléments corroborent l’affirmation de Mme [E] quant au fait qu’elle n’a pas été convoquée à cette assemblée générale et que les travaux ne concernaient pas son lot, ainsi d’ailleurs que cela est illustré par les photographies qu’elle produit en pièce 26 de son dossier révélant que les travaux réalisés l’ont été très en amont de son lot.

Aucune conséquence ne peut donc être tirée de ce procès-verbal d’assemblée générale, notamment de sa résolution n°10.

En toute hypothèse, Mme [E] démontre qu’elle dispose de ses propres réseaux et compteurs qu’il s’agisse de l’électricité, du gaz et de l’eau, y compris en ce qui concerne l’évacuation des eaux pluviales et usées et qu’en conséquence, il n’existe aucun réseau commun entre le lot 233 et le reste de la copropriété : cf pièces 7 à 11, 13 à 18, 27, 31 et 32 du dossier de Mme [E] qui viennent contredire la lecture que l’appelante fait de sa pièce 38 constituant le plan de masse du permis modificatif.

Le seul fait qu’il ait été précisé que 'si des réseaux quels qu’ils soient du lot 233 sont découverts lors de travaux dans la résidence, le lot 233 participera aux travaux à hauteur de ses tantièmes actuels’ est davantage destiné à sécuriser l’opération de retrait et à rassurer les autres coproprétaires, qu’à caractériser un doute sur l’existence de réseaux communs.

' Sur les conditions juridiques

' En sus de l’argumentation relative à la nature de la décision à prendre et au fait qu’il convenait d’appliquer la règle de majorité prévue par l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, la SCI Serena soutient d’une part qu’en raison de la division foncière envisagée, 'le syndicat (de la copropriété) se devait préalablement (à l’opération) de déposer auprès des services de l’urbanisme un dossier de déclaration décrivant la division projetée, ce qui impliquait de réaliser préalablement un bornage pour définir précisément la parcelle objet de la division parcellaire.'

Sur ce point, la cour observe que le syndicat de la copropriété ne pouvait raisonnablement pas engager des frais de bornage avant même que l’assemblée générale n’adopte une résolution favorable au retrait de Mme [E] de la copropriété, ce d’autant qu’au titre des conditions financières qui seront examinées ci-dessous, Mme [E] s’est engagée à prendre à sa charge tous les frais, dont ceux de bornage, générés par son retrait de la copropriété.

' La SCI Serena expose d’autre part que le régime juridique de l'[Adresse 16] est incertain, le syndic ayant rappelé lors de l’assemblée générale du 18 décembre 2018 'qu’il y a un problème sur le statut de l’impasse', ainsi que cela est consigné dans le procès-verbal de cette assemblée.

Or, le retrait de Mme [E] de la copropriété ne peut pas avoir d’incidence sur le statut de l'[Adresse 16] ; c’est à l’inverse le statut de cette impasse qui est susceptible d’influer sur la détermination de la propriété de Mme [E] et du reste de la copropriété.

En outre, ainsi que le fait observer le syndicat de la copropriété, tous les propriétaires riverains de cette impasse sont chacun propriétaires de la partie de l’impasse sise au droit de leur propriété jusqu’à son axe médian, leur propriété étant grevée d’une servitude de passage au profit des fonds situés dans l’impasse en amont de leur propriété.

C’est la raison pour laquelle dans le projet établi par le géomètre, une partie de l’impasse est attachée à la propriété de Mme [E] -55m²- avec une servitude de passage piétonnier au bénéfice du reste de la copropriété.

' Sur les conditions financières

La SCI Serena estime que la précision selon laquelle Mme [E] prendra à sa charge tous les frais générés par son retrait de la copropriété n’est pas suffisante.

Il résulte des stipulations claires du règlement de copropriété, rappelées ci-dessus, que le bâtiment E se gére indépendamment des autres bâtiments y compris en ce qui concerne les assurances.

Il n’en demeure pas moins que le propriétaire du lot 233 est membre de la copropriété et qu’il doit participer aux charges générales communes à l’ensemble de la copropriété. Toutefois en l’espèce, aucune charge de cette nature n’a été identifiée, ce d’autant qu’il ressort de la réponse des services fiscaux communiquée en cours de délibéré qu’aucune taxe foncière n’est recouvrée au titre de l’ensemble de la copropriété.

En conséquence, la SCI Serena n’est pas fondée à soutenir que le retrait de Mme [E] de la copropriété aura sur la répartition des charges des conséquences sur lesquelles l’assemblée générale n’a pas été éclairée, alors même d’ailleurs qu’était joint à la convocation pour le 18 décembre 2018, le tableau récapitulatif des tantièmes passant de 100 000 à 97 232, sans aucune modification des tantièmes afférents aux 232 lots restant dans la copropriété.

Enfin la SCI Serena insiste sur l’absence de prise en compte de la valeur du terrain dont Mme [E] devient seule propriétaire, ce qui est à mettre en relation avec le fait que selon elle, l’opération litigieuse consiste notamment en une cession d’une partie commune constituée par le jardin attenant à la maison.

Ainsi que l’a relevé le premier juge, l’assemblée générale des copropriétaires a adopté les résolutions n°9 à 12 en toute connaissance de l’absence de contrepartie à cette valeur, soulignée lors de l’assemblée générale par la gérante de la SCI Serena.

Par ailleurs, si Mme [E] se retire de la copropriété et si la copropriété perd tout droit sur le sol correspondant à l’emprise foncière du lot 233, Mme [E] corrélativement perd tout droit sur le sol correspondant à l’emprise foncière de tous les autres lots.

Enfin, dans la mesure où l’usage exclusif et particulier du jardin attenant à la maison est une composante du lot 233, ce jardin n’avait pas de valeur marchande pour la copropriété ; il n’en avait que pour le propriétaire du lot 233, notamment en cas de cession de ce lot.

Il résulte de tout ce qui précède qu’aucun des moyens développés par la SCI Serena au soutien de sa demande d’annulation des résolutions n°9 à 12 adoptées lors de l’assemblée générale du 18 décembre 2018 ne peut prospérer.

En conséquence, la cour confirme le jugement dont appel en ce qu’il a débouté la SCI Serena de cette demande.

Sur l’action en responsabilité engagée par la SCI Serena à l’encontre du Cabinet Patrice Ryaux

Il appartient à la SCI Serena de démontrer que :

— le Cabinet Patrice Ryaux, syndic de la copropriété en 2018, a commis une faute lors de la préparation ou de l’adoption des résolutions litigieuses et lors des appels de charges depuis sa prise de fonction en 2014,

— elle a subi un préjudice en lien de causalité avec cette faute.

C’est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a considéré que la SCI Serena ne rapportait pas la preuve d’une faute du Cabinet Patrice Ryaux.

En outre, la SCI Serena se contente d’affirmer qu’elle a subi 'des préjudices’ qu’elle s’abstient d’expliciter et de caractériser.

En conséquence, la cour confirme le jugement dont appel en ce qu’il a débouté la SCI Serena de sa demande indemnitaire.

Sur les frais de procès

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, les dépens de première instance et d’appel doivent être supportés par la SCI Serena.

Elle ne peut donc pas prétendre obtenir une indemnité procédurale sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, texte dont les conditions d’application ne sont réunies qu’en faveur des intimés.

La cour confirme le jugement dont appel en ce qu’il a statué sur l’application de cet article et condamne la SCI Serena à payer au titre des frais non compris dans les dépens exposés en cause d’appel les sommes complémentaires suivantes : 500 euros au syndicat des copropriétaires, 1 000 euros à Mme [E] et 500 euros au Cabinet Patrice Ryaux.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la SCI Serena aux dépens d’appel,

La condamne à payer en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, les sommes suivantes :

—  500 euros au syndicat des copropriétaires,

—  1 000 euros à Mme [N] [E],

—  500 euros à la société Cabinet Patrice Ryaux,

Déboute les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires.

Le greffier Le président