COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 04 NOVEMBRE 2025

mm

N° 2025/ 412

Rôle N° RG 21/03009 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHAT7

S.C.I. SCI [J]

C/

[B] [AM] épouse [YG]

[HV] [V]

[T] [AM]

[X] [AM]

[H] [AM]

[FC] [Z] épouse [Z]

[G] [V]

[T] [V]

[N] [V]

[K] [V]

[XL] [MA] épouse [GL]

[O] [MA] épouse [R]

[I] [MA] épouse [FU]

[ZM] [MA]

[E] [MA]

[AX] [MA]

[A] [CY]

S.C.I. SCI KZIMMO

[LI] [Y] épouse [CY]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Alexandre OGER

SCP DAYDE – PLANTARD – ROCHAS & VIRY

M^e Bernard KUCHUKIAN

SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal judiciaire d’AIX-EN-PROVENCE en date du 21 Janvier 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 18/01785.

APPELANTE

S.C.I. [J], dont le siège social est [Adresse 26], prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Alexandre OGER, avocat au barreau de MARSEILLE, assistée de M^e Benoît CAVIGLIOLI, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

INTIMES

Madame [B] [AM] épouse [YG]

demeurant [Adresse 16]

représentée par M^e Maxime PLANTARD de la SCP DAYDE – PLANTARD – ROCHAS & VIRY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Madame [HV] [V]

demeurant [Adresse 38]

représentée par M^e Maxime PLANTARD de la SCP DAYDE – PLANTARD – ROCHAS & VIRY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Monsieur [T] [AM]

demeurant [Adresse 35]

représenté par M^e Maxime PLANTARD de la SCP DAYDE – PLANTARD – ROCHAS & VIRY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Monsieur [X] [MS] [AM]

demeurant [Adresse 73]

représenté par M^e Maxime PLANTARD de la SCP DAYDE – PLANTARD – ROCHAS & VIRY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Monsieur [H] [AM]

demeurant [Adresse 76]

représenté par M^e Maxime PLANTARD de la SCP DAYDE – PLANTARD – ROCHAS & VIRY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Madame [FC] [Z] épouse [Z]

demeurant [Adresse 18]

représentée par M^e Maxime PLANTARD de la SCP DAYDE – PLANTARD – ROCHAS & VIRY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Madame [G] [V]

demeurant [Adresse 29]

représentée par M^e Maxime PLANTARD de la SCP DAYDE – PLANTARD – ROCHAS & VIRY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Monsieur [T] [V]

demeurant [Adresse 29]

représenté par M^e Maxime PLANTARD de la SCP DAYDE – PLANTARD – ROCHAS & VIRY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Monsieur [N] [V]

demeurant [Adresse 29]

représenté par M^e Maxime PLANTARD de la SCP DAYDE – PLANTARD – ROCHAS & VIRY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Madame [K] [V]

demeurant [Adresse 29]

représentée par M^e Maxime PLANTARD de la SCP DAYDE – PLANTARD – ROCHAS & VIRY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Madame [XL] [MA] épouse [GL]

demeurant [Adresse 23]

représentée par M^e Bernard KUCHUKIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [O] [MA] épouse [R]

assignation portant signification de la déclaration d’appel remise le 17.05.2021 transformée en Procès verbal de recherche infructueuse , demeurant [Adresse 34]

défaillante

Madame [I] [MA] épouse [FU]

assignation portant signification de la déclaration d’appel remise le 17.05.2021 à personne

demeurant [Adresse 17]

défaillante

Madame [ZM] [MA]

assignation portant signification de la déclaration d’appel remise le 17.05.2021 à étude

demeurant [Adresse 39]

défaillante

Madame [E] [MA]

assignation portant signification de la déclaration d’appel remise le 17.05.2021 à étude

demeurant [Adresse 22]

défaillante

Monsieur [AX] [MA]

assignation portant signification de la déclaration d’appel remise le 17.05.2021 à domicile

demeurant [Adresse 20]. [Adresse 74]

défaillant

PARTIES INTERVENANTES

Monsieur [A] [CY]

demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Aurelie BERENGER de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

SCI KZIMMO dont le siège social est [Adresse 5]

représentée par M^e Aurelie BERENGER de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

Madame [Y] [LI] épouse [CY]

[Adresse 5]

représentée par M^e Aurelie BERENGER de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 04 Novembre 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Monsieur Marc MAGNON, Président , a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Novembre 2025.

ARRÊT

Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Novembre 2025,

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et M^me Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET PROCÉDURE :

[B] [AM] épouse [YG], [T] [AM], [X] [AM], [H] [AM], [FC] [AM] épouse [Z], [G] [V], [T] [V], [N] [V], [K] [V] et [HV] [V] (ci-après les consorts [JZ]) sont propriétaires indivis, en leur qualité d’héritiers de M [W] [AM], d’ une parcelle de terre sise à Septèmes les Vallons, lieudit Basse Bédoule Sud, en bordure de l’autoroute A51, cadastrée section BB n° [Cadastre 24], d’une superficie de 9 ares 66 centiares, directement mitoyenne des parcelles appartenant à la SCI [J] qui est propriétaire sur le territoire de la commune de Septèmes les Vallons d’un tènement foncier sis [Adresse 25] et composé des parcelles anciennement cadastrées section BC n° [Cadastre 28] (devenue BC [Cadastre 12] et [Cadastre 13]), [Cadastre 8] et [Cadastre 10] (devenues BC [Cadastre 14] à [Cadastre 15]) sur lequel est édifié un ensemble immobilier comprenant plusieurs immeubles et un parking.

Une voie de desserte a été construite lors de l’édification de ces immeubles par la SCI [J] correspondant à la parcelle cadastrée BC n° [Cadastre 28] devenue BC [Cadastre 12] et [Cadastre 13]. Elle dessert le parking situé à l’arrière de ces immeubles et longe le fonds des consorts [AM] [V].

La parcelle [Cadastre 56] provient d’un tènement plus grand acquis par Monsieur [W] [AM] en avril 1951, d’une superficie de 2750 m², supportant une maison d’habitation et ses dépendances. Cette propriété a fait l’objet d’une division à la suite de l’expropriation d’une emprise de terrain destinée à la réalisation de l’autoroute A 51. La parcelle n° [Cadastre 64] se situe à l’Ouest de l’autoroute.

Par ailleurs, [XL] [MA] épouse [GL], [O] [MA] épouse [L], [I] [MA] épouse [FU], [ZM] [MA], [E] [MA] et [AX] [MA] sont propriétaires indivis des parcelles bâties cadastrées BB n°s 1-[Cadastre 19]-[Cadastre 21] et de la parcelle non bâtie cadastrée [Cadastre 52] qui s’étend de l’autoroute jusqu’ au [Adresse 72], voie ouverte à la circulation publique.

La parcelle [Cadastre 56] confronte, au Nord, la parcelle [Cadastre 70] et la parcelle BC [Cadastre 7], propriété de la ville de [Localité 75]'; à l’Est, l’autoroute'; au Sud la parcelle [Cadastre 59] et à l’Ouest la parcelle [Cadastre 55].

Par acte du 2 mars 2017, les consorts [JZ] ont consenti une promesse de vente de leur parcelle aux époux [CY], sous conditions suspensives d’obtention d’un permis de construire et d’une ou plusieurs offres de prêt, et de désenclavement. La promesse de vente a été renouvelée par acte du 29 juillet 2020, pour une durée expirant le 31 juillet 2022.

Par courrier du 2 juin 2017, le conseil de ces derniers s’est rapproché de la SCI [J], afin d’examiner la possibilité d’un désenclavement de la parcelle [Cadastre 56] par la voie de desserte cadastrée BC n° [Cadastre 28]. Par courrier du 25 janvier 2018, la SCI [J] a proposé la constitution d’une servitude de passage sur la voie existante moyennant le versement d’une indemnité de 50 000 euros.

Faute d’accord, par acte extra judiciaire du 10 avril 2018, les consorts [JZ] ont fait assigner la SCI [J], [XL] [MA] épouse [GL] et [P] [MA] devant le tribunal de Grande Instance d’Aix en Provence aux fins d’ entendre':

— «'dire et juger qu’il devra être mis fin à la situation d’enclave dans laquelle se trouve la parcelle cadastrée [Cadastre 56] sur la commune de Septèmes les Vallons appartenant aux requérants par la création d’une servitude de passage à son profit pour rejoindre la voie publique, soit le chemin des fraises, par le cheminement le plus direct et le moins dommageable, ladite servitude répondant aux critères habituels soit 4 mètres de largeur et pour tous usages, si mieux n’aime la SCI [J], au vu de la présente assignation, accepter que cette servitude de passage soit accordée sur et en sous-face du chemin goudronné d’ores et déjà existant et figurant en bleu sur la pièce n° 1 versée en annexe à la présente assignation ;

— Dans un cas comme dans l’autre, dire et juger que l’indemnité à verser aux requérants pour la constitution de cette servitude sera évaluée à dire d’expert'».

Par acte des 18 janvier et 5 février 2019, les consorts [JZ] ont fait assigner [O] [MA] épouse [R], [I] [MA] épouse [FU], [ZM] [MA], [E] [MA] et [AX] [MA] (ces droits derniers venant aux droits de [S] [MA], lui-même venant aux droits de [P] [MA]) devant le tribunal de grande instance d’Aix en Provence, aux mêmes fins';

Le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux instances.

Les consorts [JZ] ont réclamé le désenclavement, principalement via la parcelle [Cadastre 57] sur le chemin existant et, subsidiairement ou de manière complémentaire, sur les parcelles BB n°s [Cadastre 6] et [Cadastre 21].

La SCI [J] s’est opposée à ces demandes en soulevant diverses fins de non-recevoir, pour défaut de droit d’agir et irrecevabilité de la procédure initiée par assignation du 10 avril 2018, Elle a demandé le sursis à statuer dans l’attente de l’appréciation par le tribunal administratif de la légalité des permis de construire délivrés sur la parcelle [Cadastre 56]. A titre subsidiaire, elle a demandé une expertise.

[XL] [MA] épouse [GL] a conclu à l’irrecevabilité de l’action pour défaut de demande amiable préalable et au débouté.

[O] [MA] épouse [L], [I] [MA] épouse [FU], [ZM] [MA], [E] [MA] et [AX] [MA] n’ont pas constitué avocat.

Par jugement réputé contradictoire du 21 janvier 2021, le tribunal judiciaire d’Aix en Provence a':

Déclaré recevables les demandes formées par les consorts [JZ]';

Déclaré les consorts [AM]- [V] bien fondés à solliciter le bénéfice d’une servitude de passage sur le fonds de leur voisin, servitude dont bénéficiera la parcelle cadastrée n° [Cadastre 56] pour assurer la desserte complète de celle-ci et rejoindre la voie publique ;

Dit que cette servitude grèvera la parcelle BC n° [Cadastre 28] et qu’elle répondra aux critères habituels soit 4 mètres de large et pour tous usages ;

Ordonné la publication de la décision au bureau des hypothèques d'[Localité 36] ;

Condamné les consorts [JZ] à verser une somme de 5.000 € au titre de l’indemnisation pour la constitution de la servitude de passage ;

Débouté l’ensemble des parties de leur demande d’expertise ;

Condamné la SCI « [J] » à verser aux consorts [JZ] une somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamné la SCI « [J] » à verser à Mme [XL] [MA] EPOUSE [GL] une somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamné la SCI « [J] » aux entiers dépens ;

Ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Par déclaration du 26 février 2021, La SCI [J] a relevé appel de ce jugement.

Le jugement étant assorti de l’exécution provisoire, la vente au bénéfice des époux [CY] a été réitérée par acte authentique du 2 avril 2021, ces derniers acquérant la moitié indivise de la parcelle BB n° [Cadastre 24] pour le compte de leur communauté, l’autre moitié indivise étant acquise par la SCI KZIMMO dont ils sont les associés. Les acquéreurs sont intervenus volontairement à l’instance.

La SCI KZIMMO a constitué avocat mais n’a pas conclu.

[O] [MA] épouse [R] a été assignée par acte contenant signification de la déclaration d’appel transformé en procès verbal de recherches du 17 mai 2021; [I] [MA] épouse [FU], par acte remis à personne contenant signification de la déclaration d’appel, le 17 mai 2021; [ZM] [MA] et [E] [MA], par actes contenant signification de la déclaration d’appel, remis en l’étude de l’huissier le 17 mai 2021'; [AX] [MA], par acte contenant signification de la déclaration d’appel, remis à domicile le 17 mai 2021. Ils n’ont pas constitué avocat.

Par conclusions notifiées le 25 mai 2021, la SCI [J], a demandé à la cour de ':

Vu les article 682 et 684 du code civil,

CONSTATER que les propriétaires de la parcelle cadastrée section BB n° [Cadastre 24] ne justifient pas d’un droit de propriété sur cette parcelle leur permettant d’envisager la réalisation d’une opération de construction;

CONSTATER que la servitude constituée sur les parcelles BC n° [Cadastre 12] et n° [Cadastre 13] (anciennement BC n° [Cadastre 28]) n’est pas le seul tracé possible;

CONSTATER que la servitude constituée sur les parcelles BC n° [Cadastre 12] et n° [Cadastre 13] (anciennement BC n° [Cadastre 28]) n’est ni le tracé le plus court, ni le moins dommageable';

A titre principal,

CONSTATER l’ irrecevabilité de la procédure initiée par assignation du 10 avril 2018';

A titre subsidiaire,

DEBOUTER les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes;

A titre très subsidiaire,

SURSEOIR A STATUER et DESIGNER tel expert qu’il plaira à la juridiction, aux frais avancés des demandeurs, afin de déterminer le tracé le plus court et le moins dommageable pour accéder à la parcelle [Cadastre 56] et de chiffrer les préjudices subséquents et indemnisations corrélatives induits par les différents tracés retenus;

A titre infiniment subsidiaire, et en cas de confirmation de la constitution d’une servitude sur les parcelles BC n° [Cadastre 12] et n° [Cadastre 13] (anciennement BC n° [Cadastre 28]),

DIRE que le projet des propriétaires consistant à réaliser un accès à la parcelle cadastrée section [Cadastre 56], en fond de parcelle, et à abattre la haie de l’appelante n’est ni le trajet le plus court, ni le moins dommageable et caractérise un abus de droit';

DIRE que ladite servitude permettra seulement l’accès à la parcelle cadastrée section [Cadastre 56] sur ses 4 premiers mètres';

En tout état de cause,

REFORMER le jugement du Tribunal judiciaire d’Aix en Provence n° 18/01785 du 21 janvier 2021';

CONDAMNER les demandeurs au versement d’une indemnité pour le dommage occasionné qui ne pourra être inférieure à 200.000,00 €';

CONDAMNER les demandeurs à payer à la SCI [J] la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées le 14 juin 2021, Mme [XL] [MA] épouse [GL], a demandé à la cour de':

Prendre acte de ce que Madame [MA] s’en rapporte à justice, le rapport à justice étant une contestation, sur l’opportunité de désenclaver la ou les parcelles propriété des consorts [AM]';

Si ce désenclavement est retenu, juger «'qu’il passe par toute autre parcelle que celle cadastrée [Cadastre 50], mais alors par confirmation du jugement, peut-être celles cadastrées [Cadastre 46] et [Cadastre 47], désignées sous la dénomination BC [Cadastre 28] dans la décision appelée'»';

Mettre les dépens de première instance et d’appel de la procédure solidairement à la charge des consorts [AM] parce qu’ils auraient d’ailleurs dû les offrir';

Condamner tout contestant auxdits dépens et au paiement de 5.000 € au bénéfice de Madame [MA] et au titre de participation aux frais irrépétibles de l’art. 700 du Code de procédure civile.

Sinon, confirmer le jugement dont appel.

Par conclusions notifiées le 13 mai 2024, les consorts [AM] [V] et les époux [CY], ont demandé à la cour de':

Vu l’état d’enclave et l’article 682 du Code civil,

RECEVOIR M. et Mme [CY] en leur intervention volontaire ;

DEBOUTER la SCI [J] de son appel tant comme injustifié que mal fondé.

CONFIRMER le jugement dont appel en tous points, et notamment en ce qu’il a :

— DÉCLARÉ Madame [B] [AM] épouse [YG], Monsieur [T] [AM], Monsieur [X] [AM], Monsieur [H] [AM], Madame [FC] [AM] épouse [C], Madame [G] [V], Monsieur [T] [V], Monsieur [N] [V], Madame [K] [V] et Madame [HV] [V] recevables dans leurs demandes ;

— DÉCLARÉ Madame [B] [AM] épouse [YG]; Monsieur [T] [AM], Monsieur [X] [AM], Monsieur [H] [AM], Madame [FC] [AM] épouse [C], Madame [G] [V], Monsieur [T] [V], Monsieur [N] [V], Madame [K] [V] et Madame [HV] [V] bien-fondés à solliciter le bénéfice d’une servitude de passage sur le fonds de leur voisin, servitude dont bénéficiera la parcelle cadastrée section [Cadastre 62] sur la commune de [Localité 78], pour assurer la desserte complète de celle-ci et rejoindre la voie publique ;

— DIT que la servitude de passage dont bénéficiera la parcelle cadastrée section [Cadastre 62] sur la commune de [Localité 78] grèvera la parcelle cadastrée [Cadastre 71] sur la commune de [Localité 78] (route existante). L’assiette de la servitude octroyée aux requérants correspond aux critères de cette route existante, soit jusqu’à 6 mètres de large et pour tous usages tant de passage que de tréfonds ;

— ORDONNÉ la publication de la décision au bureau de conservation des hypothèques de la commune d'[Localité 37] ;

— CONDAMNÉ Madame [B] [AM] épouse [YG], Monsieur [T] [AM], Monsieur [X] [AM], Monsieur [H] [AM], Madame [FC] [AM] épouse [C], Madame [G] [V], Monsieur [T] [V], Monsieur [N] [V], Madame [K] [V] et Madame [HV] [V] à verser à la SCI [J] la somme de 5.000 € au titre de l’indemnisation pour la constitution de ladite servitude de passage ;

— DÉBOUTÉ la SCI [J] de sa demande de sursis à statuer dans l’attente de l’appréciation de la juridiction administrative de la légalité du permis de construire n° PC 1310620F0009 ;

— DÉBOUTÉ la SCI [J] et Madame [B] [AM], épouse [YG], Monsieur [T] [AM], Monsieur [X] [AM], Monsieur [H] [AM], Madame [FC] [AM] épouse [C], Madame [G] [V], Monsieur [T] [V], Monsieur [N] [V], Madame [K] [V] et Madame [HV] [V] de leur demande d’expertise ;

— CONDAMNÉ la SCI [J] à verser à Madame [B] [AM] épouse [YG], Monsieur [T] [AM], Monsieur [X] [AM], Monsieur [H] [AM], Madame [FC] [AM] épouse [C], Madame [G] [V], Monsieur [T] [V], Monsieur [N] [V], Madame [K] [V] et Madame [HV] [V] la somme de 3000,00€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNER à la SCI [J] de signer les conventions de servitude Enedis permettant le raccordement électrique des projets de constructions sur la parcelle [Cadastre 64] sous astreinte de 500 euros par jour de retard à l’issue d’un délai de quinze jours suivant la signification de la présente «'ordonnance'».

ORDONNER à la SCI [J] de donner accès à M. & Mme [CY] au dispositif d’ouverture automatique du portail sous astreinte de 500 euros par jour de retard à l’issue d’un délai de quinze jours suivant la signification de la présente «'ordonnance'».

CONDAMNER la SCI [J] à payer la somme de 20.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Par arrêt mixte du 26 septembre 2024, la cour a':

Rejeté les fins de non recevoir soulevées par la SCI [J]

Confirmé le jugement en ce qu’il a':

— déclaré recevables en leurs demandes Madame [B] [AM] épouse [YG], Monsieur [T] [AM], Monsieur [X] [AM], Monsieur [H] [AM], Madame [FC] [AM] épouse [C], Madame [G] [V], Monsieur [T] [V], Monsieur [N] [V], Madame [K] [V] et Madame [HV] [V],

— déclaré Madame [B] [AM] épouse [YG], Monsieur [T] [AM], Monsieur [X] [AM], Monsieur [H] [AM], Madame [FC] [AM] épouse [C], Madame [G] [V], Monsieur [T] [V], Monsieur [N] [V], Madame [K] [V] et Madame [HV] [V] bien-fondés à solliciter le bénéfice d’une servitude de passage sur le fonds de leur voisin, servitude dont bénéficiera la parcelle cadastrée section BB n°[Cadastre 24] sur la commune de [Localité 78], pour assurer la desserte complète de celle-ci et rejoindre la voie publique,

— dit que la servitude de passage dont bénéficiera la parcelle cadastrée section [Cadastre 62] sur la commune de [Localité 78] grèvera la parcelle cadastrée BC n°[Cadastre 28] sur la commune de [Localité 78], sauf à ajouter que la parcelle BC n° [Cadastre 28] est dorénavant cadastrée BC n°s [Cadastre 12] et [Cadastre 13],

— condamné la SCI [J] aux dépens exposés par Madame [XL] [MA] épouse [GL], en première instance,

— condamné la SCI [J] à payer à Madame [XL] [MA] épouse [GL] une somme de 1500,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens,

Avant dire droit sur l’assiette précise de la servitude de passage et sur le surplus de sa saisine,

Ordonné une expertise et commis pour y procéder Monsieur [U] [HD], expert inscrit sur la liste des experts de la cour d’appel d’Aix-en-Provence, avec notamment pour mission de se rendre sur les lieux cadastrés section BC [Cadastre 12] et [Cadastre 13]( anciennement BC n° [Cadastre 28]), propriété de la SCI [J], et sur l’ ancienne parcelle BB n° [Cadastre 24], propriété des consorts [AM] [V], acquise par les époux [CY] et la SCI KZIMMO ' [Adresse 27], en présence des parties'; de fournir les éléments d’appréciation permettant de procéder à la délimitation des propriétés des parties et de déterminer l’assiette du passage de nature à assurer le désenclavement du fonds des époux [CY] et de la SCI KZIMMO, à prendre sur les parcelles BC n°s [Cadastre 12] et [Cadastre 13],

Apporter tous les éléments essentiels à la résolution du litige, notamment quant à l’appréciation du dommage éventuel occasionné à la SCI [J] par ce passage,

La cour a fixé à la somme de 3000 euros ( trois mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, qui devra être consignée par la SCI [J], au greffe de la cour (régie) dans le délai de DEUX MOIS à compter de la présente décision, sans autre avis et dit que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque, à moins que le magistrat chargé du contrôle de l’expertise, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de caducité. L’instance sera poursuivie sauf à ce qu’il soit tiré toute conséquence de l’abstention ou du refus de consigner,

Sursis à statuer sur le surplus des demandes des consorts [JZ] et des époux [CY], jusqu’à nouvelle fixation de l’affaire

Condamné la SCI [J] aux dépens d’appel exposés par Madame [XL] [MA] épouse [GL],

Condamné la SCI [J] à payer à Madame [XL] [MA] épouse [GL], une somme de 3000,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens d’appel,

Réservé le surplus des dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile, s’agissant des parties qui demeurent dans la cause, jusqu’en fin d’instance.

Pour statuer en ce sens la cour a notamment retenu':

— sur les fins de non-recevoir':

qu’ à la date de l’introduction de l’ instance, les consorts [AM] [V] étaient bien les propriétaires de la parcelle cadastrée [Cadastre 56], en leurs qualités d’héritiers de M. [W] [AM], comme l’établit l’attestation immobilière notariée du 8 décembre 2016 versée aux débats';

qu’ à la date de la déclaration d’appel, ils étaient toujours propriétaires de cette parcelle, la promesse de vente conclue avec les époux [CY], soumise notamment à la condition suspensive du désenclavement, n’ayant pas encore été réitérée. L’acte de vente a été reçu le 2 avril 2021 après que le notaire eut recherché l’existence de servitudes conventionnelles ou publiques et informé l’acquéreur des règles d’urbanisme applicables à la zone où se situe la parcelle [Cadastre 56] et de l’existence éventuelle de restrictions au droit de construire';

que M. [CY] a obtenu deux permis de construire contestés par la société [J], mais qui ont été confirmés par le tribunal administratif , sous réserve de l’obtention de deux permis de construire modificatifs';

que les dispositions de l’article 684 du code civil ne s’appliquent pas en cas d’enclave résultant de la division d’un fonds par suite d’une expropriation pour cause d’utilité publique ( Cass. 3ème Civ., 28 janvier 2021, n° 19-21.089), ce moyen se rattachant au demeurant au fond de la demande et non à sa recevabilité';

que l’autoroute A 51, ouvrage public intangible, sépare la parcelle [Cadastre 56] et le reliquat de la parcelle d’origine, situé à l’Ouest de cet ouvrage, de sorte que le désenclavement par cette parcelle se heurterait à un obstacle juridique et technique.

— Sur le moyen tiré de l’existence d’un possible tracé de désenclavement via les parcelles [Cadastre 59] ou éventuellement BB n° [Cadastre 33]':

que la société [J] soutient que la parcelle [Cadastre 56] est susceptible d’être reliée à la voie publique par trois parcelles': la parcelle anciennement BC n° [Cadastre 28] (actuelles BC [Cadastre 12] et [Cadastre 13]) , la parcelle BC n° [Cadastre 31] (en réalité BB n° [Cadastre 31]) et la parcelle anciennement cadastrée BC( en réalité BB) n° [Cadastre 33] sur laquelle un projet équivalent à celui de la SCI [J] serait en cours de construction';

qu’ elle considère que l’ implantation de réseaux dans le tréfonds de la servitude de passage nécessitera de réaliser une tranchée sur toute la longueur de la voie aménagée sur l’ ancienne parcelle BC n° [Cadastre 28], voire de redimensionner les réseaux pour permettre de desservir les 5 ou 6 logements projetés par les défendeurs, entraînant des contraintes considérables pour les locataires de la SCI [J]';

qu’ elle soutient que les demandeurs «'ont pris grand soin de ne pas attraire les propriétaires des parcelles n°s [Cadastre 31] et [Cadastre 33]'», ce qui justifie selon elle le rejet de la requête en désenclavement, à charge pour les demandeurs de diligenter une nouvelle procédure au contradictoire de l’ensemble des propriétaires susceptibles d’ être déclarés débiteurs de la servitude';

que ce moyen doit s’analyser en une fin de non recevoir pour omission d’appeler en cause tous les propriétaires des fonds susceptibles de permettre le désenclavement';

que les consorts [JZ] répliquent que la parcelle [Cadastre 59] appartient aux consorts [MA] qui sont dans la cause’et que la parcelle [Cadastre 61] supporte un collectif d’habitation construit et achevé , ce que la SCI [J] ne peut ignorer car elle en est également propriétaire';

que la parcelle [Cadastre 59] est la propriété des consorts [MA]'; qu’ il n’ est pas soutenu que le passage par la parcelle [Cadastre 61], séparée du fonds à désenclaver par les parcelles BB n°s [Cadastre 4]-[Cadastre 19]-[Cadastre 21]-[Cadastre 31], serait le plus court et le moins dommageable. Dans ces conditions, tous les propriétaires des fonds qui confrontent la parcelle [Cadastre 56] et qui sont susceptibles de permettre le désenclavement étant dans la cause, l’action des consorts [AM] [V] est parfaitement recevable.

— Sur l’état d’enclave':

qu’ il ressort des pièces versées aux débats que la parcelle [Cadastre 62] est enclavée suite à l’opération d’expropriation pour construction de l’autoroute A n° 51 qui a conduit à l’ amputation de la parcelle d’origine, à laquelle elle était rattachée jusqu’en 1958. Bordée à l’Est par l’autoroute, Elle ne dispose pas d’un accès au chemin des fraises qui constitue la voie publique la plus proche, dont elle est séparée par les fonds voisins sur lesquels elle ne profite d’aucune servitude conventionnelle de passage';

que deux permis de construire ont été accordés à M [CY], acquéreur de la parcelle [Cadastre 56], l’un pour la construction d’un petit collectif de quatre logements et le second pour l’édification d’une maison individuelle;

que cette utilisation du fonds, conforme à sa destination, et alors que le tribunal administratif a validé les permis délivrés, sous réserve de permis modificatifs qui ont été obtenues, justifie le désenclavement par les fonds voisins pour assurer une desserte carrossable de la parcelle [Cadastre 56] actuellement inexistante.

Il y a donc bien un état d’enclave.

— Sur le chemin le plus court et le moins dommageable pour rejoindre la voie publique':

que le tribunal a retenu que «'les plans et les photos des parcelles des demandeurs et défendeurs confirment l’existence d’une route goudronnée, entre la voirie publique et le fonds des consorts [AM] [V], érigée par la SCI [J] sur son fonds, pour permettre à ses locataires d’accéder au parking de la propriété, situé face à la parcelle des requérants. Cette route est le trajet le plus court du fonds enclavé à la voie publique, et le moins dommageable, dans la mesure où elle existe déjà et est empruntée quotidiennement par des dizaines de véhicules . La servitude de passage dont bénéficiera la parcelle des requérants devra donc grever la parcelle cadastrée [Cadastre 70], appartenant à la SCI [J] et correspondant à la route privée existante.'»';

que la SCI [J] conteste cette appréciation aux motifs notamment qu’il existe deux accès également courts permettant d’accéder à la propriété des demandeurs, le second possible par la parcelle [Cadastre 44] voire n° [Cadastre 3] en cours d’aménagement ou non encore aménagée, ce qui éviterait de devoir faire une tranchée sur la voie d’accès goudronnée de l’appelante pour enterrer les réseaux, et de gêner ainsi ses locataires'; que l’ accès prévu à la parcelle [Cadastre 43] nécessite une emprise qui va au delà de l’assiette de la voirie interne de la propriété [J], nécessitera même l’abattage d’une haie implantée par la concluante afin de protéger sa propriété des nuisances visuelles et sonores générées par l’autoroute , alors même qu’un accès à la parcelle [Cadastre 43] existe avant ladite haie, et empiètera même sur la parcelle [Cadastre 69] appartenant à la ville de [Localité 75] qui n’est pas dans la cause';

que les consorts [JZ] et les époux [CY] répliquent que la parcelle [Cadastre 56] a fait l’objet d’une division qui a été acceptée par arrêté du 8 mars 2021, qu’ un arrêté de permis de construire du 15 juin 2021 a été délivré pour la construction d’une maison individuelle en plus du permis obtenu le le 28 juillet 2020 pour la construction du collectif de quatre logements, d’où la nécessité de créer deux accès. Ils ajoutent que c’est la ville de [Localité 75] qui a demandé de décaler le portail plus à l’Est. Les époux [CY] ont déposé un permis modificatif visant à modifier l’accès de la maison individuelle de façon à ce qu’il permette d’y accéder dès les premiers mètres de la parcelle BC [Cadastre 28] jouxtant la parcelle [Cadastre 64], mais que pour autant la SCI [J] a déposé un recours contre ce permis devant le tribunal administratif';

qu’ ils font remarquer que la holding SC GROUPE GFA dont le gérant est M [VH] , gérant de la SCI [J], a obtenu un permis d’aménager pour la réalisation d’un programme immobilier de 9 lots pour la construction de plusieurs villas et bâtiments et qui auront notamment pour voie d’accès la voie existante aménagée sur les parcelles BC [Cadastre 12] et [Cadastre 13], anciennement BC [Cadastre 28]';

qu’ ils soulignent la difficulté d’aménager un passage sur la parcelle [Cadastre 59] qui est barrée par un portail, supporte une terrasse carrelée et aménagée, un mur de clôture et un dénivelé de plusieurs mètres entre les parcelles BB n°[Cadastre 31] et BB n° [Cadastre 24]';

que [XL] [MA] fait valoir que des constructions existent sur les parcelles BB n°s [Cadastre 4] à [Cadastre 21] de sorte que le passage par ces parcelles serait plus dommageable. Elle s’oppose également à un passage sur la parcelle [Cadastre 44]';

que selon photographies géoportail datées de juin 2021 produites par les consorts [JZ], la parcelle [Cadastre 44] s’étend de l’autoroute jusqu’au chemin des fraises, elle prend la forme d’une bande de terrain étroite longeant les parcelles [Cadastre 41] et [Cadastre 1] avant de déboucher sur la voie publique. Au droit de la parcelle [Cadastre 41], elle se confond avec cette dernière et permet à la maison édifiée sur la parcelle [Cadastre 41] de disposer d’un espace libre de toute construction, sur une profondeur de quelques mètres, la séparant de la parcelle bâtie BB n° [Cadastre 3]';

que de longueur équivalente à celui existant sur la parcelle anciennement cadastrée [Cadastre 71], le passage qui pourrait être aménagé sur la parcelle [Cadastre 44], pour rejoindre la parcelle [Cadastre 53], aurait ainsi pour conséquence de générer la circulation d’ un flux de véhicules au plus près de la maison édifiée sur la parcelle [Cadastre 41], ce qui se déduit notamment du cliché photographique produit en pièce 30 des consorts [AM], où l’on peut apercevoir une partie de cette maison et du portail d’accès à la parcelle [Cadastre 54] et, contigu à celui-ci, le portail d’accès au groupe d’ habitations construit sur la parcelle [Cadastre 45]';

qu’ au-delà du coût de construction d’une voie d’accès pour l’ heure inexistante, qui impliquera des travaux de terrassement importants, certes aux frais des propriétaires du fonds dominant, il n’en demeure pas moins que le passage par la parcelle [Cadastre 44], apparaît plus dommageable que le passage existant sur la parcelle [Cadastre 70], compte tenu d’ une assiette contrainte qui impliquerait un tracé trop proche de la maison présente sur la parcelle [Cadastre 63] des consorts [MA]';

que le passage par les parcelles [Cadastre 41], [Cadastre 1] et [Cadastre 2] apparaît quant à lui inenvisageable, pour les mêmes raisons, compte tenu de l’étroitesse de ces parcelles et de la superficie au sol des bâtiments présents sur les parcelles [Cadastre 41] et [Cadastre 42].';

que la cour confirmera en conséquence le jugement en ce qu’il a retenu que le passage par l’ancienne parcelle BC n° [Cadastre 28]( actuelles BC [Cadastre 12] et [Cadastre 13]) est le moins dommageable';

— Sur l’assiette du passage et l’ indemnité due à la SCI [J]':

que la SCI [J] reproche aux époux [CY] d’avoir conçu des accès à leur propriété qui nécessitent de prolonger la voie privée de circulation existante, le long de l’ ancienne parcelle [Cadastre 43] aujourd’hui divisée, alors que l’accès pouvait se faire dès les 4 premiers mètres de la limite divisoire séparant leur fonds de cette voie de circulation'; que le prolongement entraînera la suppression d’une haie d’arbres qui protégeait sa propriété des nuisances sonores et visuelles de l’autoroute';

que les parties sont également en désaccord sur le montant de l’indemnité due en contrepartie du passage';

que la SCI [J] fait valoir qu’elle a exposé, pour la réalisation de la voie de circulation privée, des travaux d’extension et d’enfouissement des réseaux dont le coût représente 200000 euros dont les demandeurs au désenclavement vont profiter';

qu’elle «'n’entend pas voir les requérants , attirés par un effet d’aubaine , solliciter le prononcé d’une mesure judiciaire de désenclavement par un piquage sur les réseaux et voiries lui appartenant pour un montant inférieur au coût qu’auraient représentés les travaux nécessaires au désenclavement de la parcelle [Cadastre 56] si la SCI n’avait pas réalisé ceux-ci', soit au minimum 50000,00 euros'»';

que, selon elle, la réalisation du projet des demandeurs va se traduire par des contraintes supplémentaires considérables pour elle, impliquant':

— une réfection et un redimensionnement des réseaux souterrains,

— l’ouverture subséquente et la réfection sur toute sa longueur de la voie de desserte de la propriété de la SCI,

— la réalisation d’une aire de retournement pour les véhicules de secours qui ne pourra être réalisée que sur la seule propriété de la SCI, et qui interdira par principe l’aménagement et la valorisation du surplus de la propriété de la SCI constituée des parcelles cadastrées section BC n°s [Cadastre 9] et [Cadastre 11],

— l’ouverture à la circulation générale de la voie privée et, partant, le démontage du portail fermant à l’entrée de la propriété de la SCI';

— tous préjudices qu’elle évalue à la somme d’ au moins 150000,00 euros et qui ne pourront être chiffrés qu’à dire d’expert';

que les consorts [JZ] et les époux [CY] indiquent que

— le passage sur une voie existante qui dessert de multiples autres parcelles n’ engendre aucun préjudice pour la SCI [J], de sorte que la somme de 5000 euros retenue par le tribunal constitue une indemnisation plus que suffisante';

— la voie existait bien avant que la SCI [J] en soit propriétaire et les frais engendrés par la SCI pour la réalisation de ses propres réseaux n’ont rien à voir avec la présente affaire';

— lors de la réalisation de l’opération de construction de la SCI [J], la parcelle [Cadastre 56] n’était pas constructible et ne l’ est que depuis la mise en place du PLUI en 2020';

— les concluants n’avaient donc aucun droit à la mise en place de réseaux et n’ont jamais reçu de demande de participation de la part de la SCI [J]';

— il n’est pas prévu de réfection ou de redimensionnement des réseaux souterrains , il s’agit simplement d’enterrer l’AEP et l’électricité déjà acheminées en surface. Les télécommunications passent en aérien sur la quasi totalité du chemin, il n’y a pas de gaz et les eaux usées déjà raccordées ne passent pas par cette servitude';

— la création des nouveaux réseaux, l’ouverture et la réfection de la voie de desserte de la propriété de la SCI se feront entièrement aux frais des concluants';

— les travaux pour la réalisation de ces réseaux n’engendreront aucune contrainte considérable pour les locataires de la SCI, compte tenu de la largeur de la voie( 6 à 8 mètres)';

— les travaux pour la réalisation des entrées n’augmenteront en rien les nuisances visuelles et sonores générées par l’autoroute, car la haie sera conservée au delà des parties situées à l’emplacement des entrées qui seront abattues mais remplacées par des portails tout aussi occultants';

— la zone de retournement se situe sur la parcelle des concluants';

— l’ouverture du passage aux demandeurs ne donnera pas lieu au démontage du portail fermant l’entrée sur la voie publique, puisque ce portail dispose d’un système de déverrouillage.

La cour a considéré qu’ en l’état de ces désaccords et afin de préciser l’ assiette exacte du passage nécessaire au désenclavement, de recueillir les éléments permettant de déterminer le dommage subi par la SCI [J] du fait de la servitude et d’en fixer l’exacte indemnisation, il convenait d’ordonner une expertise et, dans l’attente, de surseoir sur le surplus des prétentions de la SCI [J], des consorts [JZ] et des époux [CY].

Il s’avère que la SCI [J] n’a pas consigné la provision pour frais d’expertise, mise à sa charge, de sorte que la désignation de l’expert est devenue caduque.

L’affaire a de nouveau été appelée à l’audience du 4 novembre 2025. Une nouvelle ordonnance de clôture de l’instruction a été rendue le 21 octobre 2025.

Seuls les époux [CY] ont de nouveau conclu.

Toutes les parties intimées n’ayant pas constitué avocat, l’arrêt sera rendu par défaut.

Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, la cour entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessous.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:

Vu les conclusions notifiées le 25 mai 2021 par la SCI [J], tendant à:

Vu les article 682 et 684

CONSTATER que les propriétaires de la parcelle cadastrée section BB n° [Cadastre 24] ne justifient pas d’un droit de propriété sur cette parcelle leur permettant d’envisager la réalisation d’une opération de construction;

CONSTATER que la servitude constituée sur les parcelles BC n° [Cadastre 12] et n° [Cadastre 13] (anciennement BC n° [Cadastre 28]) n’est pas le seul tracé possible;

CONSTATER que la servitude constituée sur les parcelles BC n° [Cadastre 12] et n° [Cadastre 13] (anciennement BC n° [Cadastre 28]) n’est ni le tracé le plus court, ni le moins dommageable';

A titre principal,

CONSTATER l’ irrecevabilité de la procédure initiée par assignation du 10 avril 2018';

A titre subsidiaire,

DEBOUTER les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes;

A titre très subsidiaire,

SURSEOIR A STATUER et DESIGNER tel expert qu’il plaira à la juridiction, aux frais avancés des demandeurs, afin de déterminer le tracé le plus court et le moins dommageable pour accéder à la parcelle [Cadastre 56] et de chiffrer les préjudices subséquents et indemnisation corrélatives induits par les différents tracés retenus;

A titre infiniment subsidiaire, et en cas de confirmation de la constitution d’une servitude sur les parcelles BC n° [Cadastre 12] et n° [Cadastre 13] (anciennement BC n° [Cadastre 28]),

DIRE que le projet des propriétaires consistant à réaliser un accès à la parcelle cadastrée section [Cadastre 56], en fond de parcelle, et à abattre la haie de l’appelante n’est ni le trajet le plus court, ni le moins dommageable et caractérise un abus de droit';

DIRE que ladite servitude permettra seulement l’accès à la parcelle cadastrée section [Cadastre 56] sur ses 4 premiers mètres';

En tout état de cause,

REFORMER le jugement du Tribunal judiciaire d’Aix en Provence n° 18/01785 du 21 janvier 2021';

CONDAMNER les demandeurs au versement d’une indemnité pour le dommage occasionné qui ne pourra être inférieure à 200.000,00 €';

CONDAMNER les demandeurs à payer à la SCI [J] la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Vu les conclusions notifiées le 13 mai 2024, par les consorts [AM] [V], tendant à:

Vu l’état d’enclave et l’article 682 du Code civil,

RECEVOIR M. et Mme [CY] en leur intervention volontaire ;

DEBOUTER la SCI [J] de son appel tant comme injustifié que mal fondé.

CONFIRMER le jugement dont appel en tous points, et notamment en ce qu’il a :

— DÉCLARÉ Madame [B] [AM] épouse [YG], Monsieur [T] [AM], Monsieur [X] [AM], Monsieur [H] [AM], Madame [FC] [AM] épouse [C], Madame [G] [V], Monsieur [T] [V], Monsieur [N] [V], Madame [K] [V] et Madame [HV] [V] recevables dans leurs demandes ;

— DÉCLARÉ Madame [B] [AM] épouse [YG]; Monsieur [T] [AM], Monsieur [X] [AM], Monsieur [H] [AM], Madame [FC] [AM] épouse [C], Madame [G] [V], Monsieur [T] [V], Monsieur [N] [V], Madame [K] [V] et Madame [HV] [V] bien-fondés à solliciter le bénéfice d’une servitude de passage sur le fonds de leur voisin, servitude dont bénéficiera la parcelle cadastrée section [Cadastre 62] sur la commune de [Localité 78], pour assurer la desserte complète de celle-ci et rejoindre la voie publique ;

— DIT que la servitude de passage dont bénéficiera la parcelle cadastrée section [Cadastre 62] sur la commune de [Localité 78] grèvera la parcelle cadastrée [Cadastre 71] sur la commune de [Localité 78] (route existante). L’assiette de la servitude octroyée aux requérants correspond aux critères de cette route existante, soit «'jusqu’à 6 mètres de large'» (SIC) et pour tous usages tant de passage que de tréfonds ;

— ORDONNÉ la publication de la décision au bureau de conservation des hypothèques de la commune d'[Localité 37] ;

— CONDAMNÉ Madame [B] [AM] épouse [YG], Monsieur [T] [AM], Monsieur [X] [AM], Monsieur [H] [AM], Madame [FC] [AM] épouse [C], Madame [G] [V], Monsieur [T] [V], Monsieur [N] [V], Madame [K] [V] et Madame [HV] [V] à verser à la SCI [J] la somme de 5.000 € au titre de l’indemnisation pour la constitution de ladite servitude de passage ;

— DÉBOUTÉ la SCI [J] de sa demande de sursis à statuer dans l’attente de l’appréciation de la juridiction administrative de la légalité du permis de construire n° PC 1310620F0009 ;

— DÉBOUTÉ la SCI [J] et Madame [B] [AM], épouse [YG], Monsieur [T] [AM], Monsieur [X] [AM], Monsieur [H] [AM], Madame [FC] [AM] épouse [C], Madame [G] [V], Monsieur [T] [V], Monsieur [N] [V], Madame [K] [V] et Madame [HV] [V] de leur demande d’expertise ;

— CONDAMNÉ la SCI [J] à verser à Madame [B] [AM] épouse [YG], Monsieur [T] [AM], Monsieur [X] [AM], Monsieur [H] [AM], Madame [FC] [AM] épouse [C], Madame [G] [V], Monsieur [T] [V], Monsieur [N] [V], Madame [K] [V] et Madame [HV] [V] la somme de 3000,00€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNER à la SCI [J] de signer les conventions de servitude Enedis permettant le raccordement électrique des projets de constructions parcelle [Cadastre 64] sous astreinte de 500 euros par jour de retard à l’issue d’un délai de quinze jours suivant la signification de la présente 'ordonnance'.

ORDONNER à la SCI [J] de donner accès à M. & Mme [CY] au dispositif d’ouverture automatique du portail sous astreinte de 500 euros par jour de retard à l’issue d’un délai de quinze jours suivant la signification de la présente 'ordonnance'.

CONDAMNER la SCI [J] à payer la somme de 20.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Vu les conclusions notifiées le 17 octobre 2025 par les époux [CY] tendant à':

Vu l’état d’enclave et l’article 682 du Code civil,

DEBOUTER la SCI [J] de son appel tant comme injustifié que mal fondé.

CONFIRMER le jugement dont appel en tous points, et notamment en ce qu’il :

— DECLARE Madame [B] [AM] épouse [YG], Monsieur [T] [AM], Monsieur [M] [AM], Monsieur [H] [AM], Madame [FC] [AM] épouse [C], Madame [G] [V], Monsieur [T] [V], Monsieur [N] [V], Madame [K] [V] et Madame [HV] [V] recevables dans leurs demandes;

— DÉCLARE Madame [B] [PK] [D] épouse [YG], Monsieur [T] [AM], Monsieur [M] [AM], Monsieur [H] [AM], Madame [FC] [AM] épouse [C], Madame [G] [V], Monsieur [T] [V], Monsieur [N] [V], Madame [K] [V] et Madame [HV] [V] bien-fondés à solliciter le bénéfice d’une servitude de passage sur le fonds de leur voisin, servitude dont bénéficiera la parcelle cadastrée section [Cadastre 62] sur la commune de [Localité 78], pour assurer la desserte complète de celle-ci et rejoindre la voie publique ;

— DIT que la servitude de passage dont bénéficiera la parcelle cadastrée section [Cadastre 62] (devenue [Cadastre 65] et [Cadastre 66]) sur la commune de [Localité 78] grèvera la parcelle cadastrée [Cadastre 71] (devenue BC128 et [Cadastre 13]) sur la commune de [Localité 78] (route existante). L’assiette de la servitude octroyée aux requérants correspond aux critères de cette route existante, soit jusqu’à «'6 mètres de large'» (SIC) et pour tous usages tant de passage que de tréfonds.

— ORDONNE la publication de la décision au bureau de conservation des hypothèques de la commune d'[Localité 36] ;

— CONDAMNE Madame [B] [AM] épouse [YG], Monsieur [T] [AM], Monsieur [M] [AM], Monsieur [H] [AM], Madame [FC] [AM] épouse [C], Madame [G] [V], Monsieur [T] [V], Monsieur [N] [V], Madame [K] [V] et Madame [HV] [V] à verser à la SCI [J] la somme de 5.000 € au titre de l’indemnisation pour la constitution de ladite servitude de passage ;

— DÉBOUTE la SCI [J] de sa demande de sursis à statuer dans l’attente de l’appréciation de la juridiction administrative de la légalité du permis de construire n° PC 1310620F0009;

— DÉBOUTE la SCI [J] et Madame [B] [AM], épouse [YG], Monsieur [T] [AM], Monsieur [M] [AM], Monsieur [H] [AM], Madame [FC] [AM] épouse [C], Madame [G] [V], Monsieur [T] [V], Monsieur [N] [V], Madame [K] [V] et Madame [HV] [V] de leur demande d’expertise ;

— CONDAMNE la SCI [J] à verser à Madame [B] [AM] épouse [YG], Monsieur [T] [AM], Monsieur [M] [AM], Monsieur [H] [AM], Madame [FC] [AM] épouse [C], Madame [G] [V], Monsieur [T] [V], Monsieur [N] [V], Madame [K] [V] et Madame [HV] [V] la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Et statuant à nouveau ;

ORDONNER la mise en 'uvre effective de deux accès indépendants : Un accès pour la parcelle [Cadastre 65] (maison individuelle ' résidence principale habitée depuis juin 2025). Un accès distinct pour la parcelle [Cadastre 66] (projet collectif de 4 logements).

ORDONNER à la SCI [J] de signer les conventions de servitude Enedis permettant le raccordement électrique des projets de constructions parcelle [Cadastre 64] sous astreinte de 500 euros par jour de retard à l’issue d’un délai de quinze jours suivant la signification de la présente 'ordonnance'.

ORDONNER à la SCI [J] de donner accès à M. & Mme [CY] au dispositif d’ouverture automatique du portail sous astreinte de 500 euros par jour de retard à l’issue d’un délai de quinze jours suivant la signification de la présente 'ordonnance'.

ORDONNER à la SCI [J] de démolir le mur érigé sur l’assiette de la servitude, à minima sur la partie qui barre les accès aux parcelles [Cadastre 65] et [Cadastre 66]. À défaut, autorisation donnée aux consorts [CY] de procéder eux-mêmes à sa dépose aux frais de la SCI [J], sous astreinte de 500 euros par jour de retard à l’issue d’un délai de quinze jours suivant la signification de la présente 'ordonnance'.

CONDAMNER la SCI [J] à payer aux consorts [CY] la somme de 35 000 euros à titre de dommages et intérêts, sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, en réparation du préjudice.

CONDAMNER la SCI [J] à payer aux consorts [CY] la somme de 20 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, en réparation des frais irrépétibles engagés durant plus de sept années de procédure complexe, incluant constats, démarches, relances et frais d’avocat.

CONDAMNER la SCI [J] aux entiers dépens.

MOTIVATION

Sur la saisine de la cour':

A l’ issue de l’arrêt rendu le 26 septembre 2024, la cour a notamment reçu les époux [CY] en leur intervention volontaire, écarté les fins de non-recevoir soulevées par la SCI [J], confirmé le jugement en ce qu’ il a déclaré les consorts [AM] [V] recevables en leurs demandes et bien fondés à solliciter le bénéfice d’une servitude de passage sur le fonds de leur voisin, servitude dont bénéficiera la parcelle cadastrée section [Cadastre 56] sur la commune de SEPTEMES LES VALLONS, pour assurer la desserte complète de celle-ci et rejoindre la voie publique.

La cour a également confirmé le jugement en ce qu’ il a dit que la servitude de passage dont bénéficiera la parcelle cadastrée section [Cadastre 56] sur la commune de [Localité 78] grèvera la parcelle cadastrée [Cadastre 68] sur la commune de [Localité 78], sauf à ajouter que la parcelle BC n° [Cadastre 28] est dorénavant cadastrée BC n°s [Cadastre 12] et [Cadastre 13].

Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expertise ordonnée, la cour restait saisie, outre des demandes accessoires, de la fixation de l’assiette précise de la servitude de passage et notamment de la question de savoir si l’accès à la parcelle [Cadastre 56] devait se faire sur ses quatre premiers mètres, comme le demandait la société appelante, ou au contraire en fond de parcelle avec suppression d’une haie appartenant à la société [J] comme le prévoyait le projet de construction des époux [CY].

Selon l’article 542 du code de procédure civile, l’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel.

Aux termes de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Il est admis au visa de ces deux articles, que lorsque les parties ne demandent dans le dispositif des conclusions, ni l’infirmation ni l’annulation des dispositions concernées du jugement, la cour d’appel ne peut que confirmer lesdites dispositions du jugement. Il en est de même, lorsque les parties demandent l’infirmation d’une disposition du jugement, sans formuler de prétention au titre de la disposition à infirmer ou sans développer de moyen au soutien de ladite prétention.

En l’espèce, les consorts [AM] [V] et les époux [CY] concluent à la confirmation du jugement en tous points , tout en indiquant dans le dispositif de leurs conclusions, à propos de la largeur de l’assiette de passage, «' l’assiette de la servitude octroyée aux requérants correspond aux critères de cette route existante, soit jusqu’à 6 mètres de large et pour tous usages tant de passage que de tréfonds'». Or le tribunal a fixé la largeur de l’assiette du passage à 4 mètres pour tous usages. Dès lors, en l’absence de demande d’infirmation sur ce point', le jugement sera confirmé en ce qu’il a fixé la largeur de la servitude de passage à 4 mètres.

La cour ne peut que confirmer le jugement en ce qu’ il a débouté la SCI [J] de sa demande de sursis à statuer dans l’attente de l’appréciation par la juridiction administrative de la légalité du permis de construire n° PC 1310620F0009, cette prétention n’étant pas reprise par l’ appelante dans le dispositif de ses conclusions.

Les époux [CY] sollicitent, dans le corps de leurs conclusions, l’ installation d’ une boîte aux lettres et d’un dispositif d’appel ( sonnette ou interphone) en limite de voie publique , sur l’assiette de la servitude et à leurs frais. Toutefois, la cour n’est pas saisie de cette demande qui n’est pas reprise dans le dispositif de leurs conclusions.

Sur l’ assiette de la servitude de passage':

Au delà de la largeur fixée par le tribunal, il convient de préciser l’assiette de la servitude. En l’absence d’expertise, la désignation de l’expert étant devenue caduque du fait de la SCI [J], l’assiette de la servitude sera fixée en fonction des seules pièces versées aux débats.

Sur l’assiette précise de la servitude , ses accès et son usage , les époux [CY] font valoir que l’accès projeté tel qu’ il figure sur la pièce 35 ( plan de masse Projet annexé au dossier de permis de construire)';

— respecte strictement les limites cadastrales et l’assiette de la servitude consentie 'sur le jugement en appel’ et qu’aucune atteinte aux droits du propriétaire de la parcelle [Cadastre 69], à savoir la ville de [Localité 75], ne peut être invoquée';

— que cet emplacement est indispensable à la réalisation conforme du projet tel qu’autorisé par la mairie';

— que toute remise en cause de cet accès reviendrait à entraver l’ exécution d’un permis légalement obtenu, purgé de tout recours, et validé par les autorités compétentes';

— que dans l’espoir que la SCI [J] stopperait toutes démarches visant à l’empêcher de construire, les concluants, afin de privilégier la voie amiable, ont déposé un permis modificatif visant à réduire l’ impact de l’accès sur la parcelle [Cadastre 56]'; que ce nouveau plan prévoit un accès dès les premiers mètres de la parcelle [Cadastre 68], jouxtant la parcelle [Cadastre 48], sans empiétement latéral';

— que malgré cette démarche constructive, la SCI [J] a persisté dans son opposition.

Cependant, il ressort de l’ examen de l’assiette de la servitude de passage, figurant sur le plan de masse du projet de construction d’un petit immeuble collectif sur la parcelle [Cadastre 56], que l’accès était prévu en fond de parcelle, par le prolongement de la voie de desserte existante au moyen d’ un tronçon courbe de 4 mètres de large, qui empiétait en partie sur la parcelle BC [Cadastre 7], propriété de la Ville de [Localité 75], non partie à l’instance ( cf plan de masse pièce 35 des époux [CY]). Cet accès situé en fond de parcelle ne peut en conséquence être retenu.

En revanche, M [CY] a déposé une demande de permis de construire modificatif qui a été accordé prévoyant un accès à la parcelle [Cadastre 56] dès les premiers mètres du confront entre cette dernière et l’ ancienne parcelle [Cadastre 70].

Cet accès diminue la longueur de l’assiette de la servitude de passage. Il correspond à l’accès provisoire réalisé sur la parcelle [Cadastre 56] et photographié en page 18 du procès-verbal de constat d’huissier de Maître [RX] [F] du 11 juillet 2025. Il permet d’accéder à la maison individuelle construite, depuis, sur la première partie de la parcelle [Cadastre 56]. Cette première partie correspond à la parcelle [Cadastre 58], issue de la division de la parcelle enclavée. Cette division a donné lieu à un arrêté de non opposition du maire de [Localité 77] en date du 10 mars 2021. La parcelle [Cadastre 60], issue de cette même division correspond à la partie de la parcelle [Cadastre 56] située plus à l’Est en bordure d’autoroute. C’ est cette partie qui devait recevoir le petit immeuble collectif projeté', lequel, à la date des dernières conclusions des époux [CY], n’était pas réalisé.

Dès lors , il convient de fixer la longueur de la servitude de passage conformément au plan de masse figurant en pièce 47 des époux [CY] , soit entre le débouché sur la voie publique de la parcelle [Cadastre 70] ( devenue BC [Cadastre 12] et [Cadastre 13]) et l’extrémité Est du portail d’accès provisoire situé sur la parcelle [Cadastre 58] ( ancienne parcelle BB n° 4 p).

Il n’ y a pas lieu en revanche de prévoir un second accès à la parcelle [Cadastre 56] au niveau de sa partie correspondant à l’actuelle parcelle BB n° [Cadastre 32].

En effet, la parcelle [Cadastre 60] étant issue de la division de la parcelle [Cadastre 56] intervenue au cours de l’ instance d’appel, il n’est pas établi qu’ un accès suffisant ne puisse être obtenu par la parcelle [Cadastre 40] n° [Cadastre 30], par laquelle le passage doit être recherché prioritairement, en application des dispositions de l’article 684 du code civil. Selon ce texte, «Si l’enclave résulte de la division d’un fonds par suite d’une vente, d’un échange, d’un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes. Toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l’article 682 serait applicable».

Les époux [CY] seront en conséquence déboutés de leur demande de mise en 'uvre effective d’ un accès distinct pour la parcelle [Cadastre 66] (projet collectif de 4 logements).

La largeur de 4 mètres de l’assiette de la servitude de passage sera mesurée à partir d’ une ligne passant par le parement extérieur du muret surmonté d’ une clôture grillagée construit par la SCI [J] en limite séparative Nord des parcelles BB n°s [Cadastre 30] et [Cadastre 32] ( ex BB n° [Cadastre 24]) et se prolongeant jusqu’ au portail d’accès coulissant implanté à l’entrée de la voie de circulation existant sur les parcelles BC n°s [Cadastre 12] et [Cadastre 13] ( ex parcelle BC n° [Cadastre 28]), et de là jusqu’ à la voie publique.

Sur l’indemnisation de la SCI [J]':

Le tribunal a accordé à la SCI [J] une somme de 5.000 € en indemnisation du dommage résultant de la constitution de la servitude de passage. En l’absence de tout élément justifiant la somme de 200.000,00 réclamée par la SCI [J], il convient de confirmer le jugement de ce chef.

Sur la demande d’ injonction faite à la SCI [J] de signer la ou les conventions de servitude Enedis permettant le raccordement électrique des projets de constructions sur la parcelle [Cadastre 64] sous astreinte de 500 euros par jour de retard à l’issue d’un délai de quinze jours':

La servitude de passage pour cause d’enclave doit permettre une desserte complète du fonds enclavé, conforme à sa destination. En l’espèce la parcelle [Cadastre 56] est destinée à recevoir une maison individuelle et un petit immeuble collectif destinés à l’habitation, ce qui implique une desserte par divers réseaux d’alimentation. En l’espèce ENEDIS a tiré une ligne électrique depuis la voie publique jusqu’ au compteur individuel positionné sur la parcelle [Cadastre 64], mais n’a pu pour l’instant l’enfouir sous la servitude de passage , compte tenu de l’opposition de la SCI [J] dont le gérant écrivait le 10 mars 2022, en réponse à l’envoi par EDF d’une convention de servitudes à signer': «' je vous confirme mon refus de signer la convention de raccordement pour la parcelle [Cadastre 48]. Le jugement rendu en l’état déc-enclave la parcelle [Cadastre 64] par un droit de passage de 4m de large et au plus court mais ne prévoit pas de servitude de tréphone d’autre part nous avons fait appelle de la décision et les deux permis accordé sont tous les deux devant le tribunal administratif pour recours au tiers.'»

Or, la servitude de désenclavement ayant été octroyée pour une desserte complète du fonds enclavé, depuis la voie publique, par une voie de 4 m de large pour tous usages, cette servitude implique un passage en tréfonds des réseaux nécessaires à cette desserte, soit selon le plan de masse versé aux débats ( pièce 35 des époux [CY]), les réseaux «'AEP'», «'ELEC'» et «'TEL'», ce dernier étant aérien.

Dès lors, il sera fait injonction à la SCI [J] de signer la «'convention de servitudes'» soumise par EDF pour permettre la pose d’une «' canalisation souterraine'» d’alimentation électrique,' sur les parcelles BC [Cadastre 12] et [Cadastre 13], et ce sous astreinte de 300 euros par jour de retard passé le délai de 15 jours suivant la signification du présent arrêt.

Sur la demande de remise d’ un dispositif d’ouverture automatique du portail sous astreinte de 500 euros par jour de retard à l’issue d’un délai de quinze jours':

De la même façon les époux [CY] ont besoin d’une commande à distance d’ouverture du portail coulissant situé à l’entrée de la voie d’accès implantée sur les parcelles BC [Cadastre 12] et [Cadastre 13], portail situé à environ 150 mètres de leur fonds. S’ils ont actuellement une clef leur permettant de déverrouiller ce portail pour entrer et sortir en empruntant la servitude de passage, en revanche, cette clef les oblige à se déplacer sur 150 mètres pour ouvrir à un visiteur, ce qui entrave l’exercice du passage. Dès lors , il sera fait droit à cette demande, sous astreinte de 300,00 euros par jour de retard passé le délai de 15 jours suivant la signification du présent arrêt, ce boîtier de commande étant délivré aux frais des époux [CY].

Sur la demande des époux [CY] de démolition du mur érigé sur l’assiette de la servitude, à minima sur la partie qui barre les accès aux parcelles [Cadastre 40] [Cadastre 30] et BB [Cadastre 32]':

Il est établi par les pièces du dossier et notamment par le procès-verbal de constat d’huissier de Maître [F], du 11 juillet 2025, que la SCI [J] a remplacé en cours d’instance la haie qui se trouvait en bordure de l’ ancienne parcelle BB n° [Cadastre 24] devenue BB [Cadastre 30] et [Cadastre 32], par un muret surmonté d’une clôture grillagée. Les époux [CY] sollicitent la démolition de cet ouvrage , aux motifs qu’il barrerait l’accès aux parcelles [Cadastre 40] [Cadastre 30] et [Cadastre 51] et qu’il empiéterait sur leur fonds. Cependant, en l’absence de bornage , il n’est pas démontré que les deux marques entourées d’un cercle rouge, repérées sur le procès-verbal de Maître [F], au droit du portail provisoire d’accès à la parcelle [Cadastre 49] correspondent à la limite séparative entre la parcelle [Cadastre 40] [Cadastre 30] et la parcelle BC [Cadastre 28] devenue BC [Cadastre 12] et [Cadastre 13].

Ainsi, il n’est pas démontré que ce mur de clôture empiète sur les parcelles [Cadastre 40] n°s [Cadastre 30] et [Cadastre 32], ni qu’il empêche l’accès à la parcelle [Cadastre 49], puisqu’ au contraire il s’interrompt au droit du portail d’accès provisoire à cette parcelle. Enfin , il n’empiète pas sur la servitude puisque la largeur de quatre mètres de l’assiette du passage doit être mesurée à partir du parement extérieur de ce mur. Dès lors les époux [CY] seront déboutés de leur demande tendant à voir ordonner à la SCI [J] de démolir ce mur et, à défaut, d’ autoriser les époux [CY] à procéder eux-mêmes à sa dépose aux frais de la SCI [J], sous astreinte de 500 euros par jour de retard à l’issue d’un délai de quinze jours.

Sur la demande de condamnation de la SCI [J] à payer aux consorts [CY] la somme de 35 000 euros à titre de dommages et intérêts':

Les époux [CY] fondent leur demande indemnitaire sur les dispositions de l’article 1240 du Code civil, ce qui suppose la démonstration d’une faute, d’un dommage et d’un lien de causalité entre ces deux éléments.

Ils font valoir en premier lieu que la SCI [J] s’ opposait au passage à des fins personnelles , pour avoir utilisé le terrain des concluants comme décharge sauvage depuis plus de 15 ans pour réaliser les chantiers de construction de ses collectifs sur les parcelles BB n° [Cadastre 33] et BC [Cadastre 10]; qu’elle ambitionnait elle-même d’ acheter cette parcelle'; que deux plaintes ont été déposées auprès du procureur de la République d'[Localité 36] le 12 octobre 2020 et auprès du commissariat de police de [Localité 79], le 23 juin 2021, pour utilisation frauduleuse du terrain et décharge sauvage'; que la SCI [J] a été condamnée à débarrasser la parcelle [Cadastre 56], ce qu’elle a fait en surface le 29 mai 2021.

Ils reprochent en second lieu à la SCI [J] d’avoir multiplié les recours, d’avoir bloqué l’accès et refusé de signer la convention Enedis, plaçant les époux [CY] dans une situation inconfortable , en raison de l’ immobilisation prolongée de leurs projets, ce qui a induit un poids financier, une pression morale et un stress.

Ils ajoutent que depuis 2018, ils ont dû engager et subir une succession de procédures complexes, dilatoires et parfois contradictoires , initiées ou entretenues par la SCI [J]': refus de passage, refus de signer le plan de bornage, recours à l’encontre des différents permis, appels des différents jugements, demande d’expertise accordée, frappée de caducité par suite du défaut de consignation de la provision pour frais d’ expertise, édification d’un mur sur l’assiette de la servitude.

Enfin , ils font valoir que cette stratégie procédurale a généré':

des frais d’avocats, de constat d’huissier, de relances et de démarches administratives estimés à plus de 25000,00 euros,

une mobilisation constante sur plus de sept années,

une charge émotionnelle et logistique disproportionnée pour des particuliers confrontés à une SCI rompue à l’exercice procédural,

un préjudice moral, lié au stress, à l’incertitude, à la perte de confiance , à l’atteinte à la vie privée et familiale, à la multiplication des recours, à l’absence de solution amiable et au blocage volontaire,

un préjudice matériel, lié au fait qu’ après démarrage des travaux, il s’avère que le terrain est entièrement pollué par des déchets enfouis , ce qui devrait engendrer 17500,00 euros de frais de remise en état et un surcoût d’au moins 50 000,00 euros pour la réalisation de fondations spécifiques de type micro pieux afin d’aller chercher le terrain naturel,

le paiement de 48000,00 euros de loyers sur 4 ans, faute d’accès à la maison individuelle achevée,

le remboursement de 62400 euros de crédit immobilier sur la même période pour un bien inaccessible,

la perte de 163200 euros de loyers non perçus sur le projet collectif BB 500 ( 4 logements x 850 euros / mois x 48 mois, confirmé par l’avis de valeur locative,

un surcoût de 121 649 euros TTC lié à la révision des marchés de travaux, hors menuiseries,

un surcoût associé à l’ inflation des matériaux de plus de 25000,00 euros.

Soit un préjudice économique estimé à 420 000,00 euros en 2022 et qui serait bien plus important aujourd’ hui.

Ils sollicitent en fin de compte une somme de 35000,00 euros en réparation du préjudice résultant de la résistance abusive de la SCI [J], soit moins de 9 % du préjudice réel estimé à plus de 420000,00 euros.

Cependant, le fait pour la SCI [J] d’avoir exercé les recours contentieux qui s’offraient à elle, notamment contre les permis de construire délivrés aux époux [CY], ou dans le cadre de la présente instance, ne sauraient caractériser, en soi, une résistance abusive, à défaut d’ établir l’abus du droit d’ester en justice, ce qui suppose de rapporter la preuve de la mauvaise foi de celui qui agit, ou d’ une erreur grossière ou négligence blâmable équipollente au dol, démonstration qui n’est pas faite en l’espèce .

A cet égard, il convient de relever que les époux [CY] ont déposé une demande de permis de construire en 2020 portant sur l’édification, sur la parcelle [Cadastre 56], d’un immeuble de rapport de quatre logements destinés à la location. Sur les plans de ce projet , il n’est nullement fait état d’un emplacement réservé pour la construction future d’une maison individuelle. L’ accès prévu par prolongement de la voie d’accès aménagée sur la parcelle [Cadastre 70] se faisait en fond de parcelle sans empiéter apparemment sur la parcelle BC [Cadastre 7] propriété de la Ville de [Localité 75] selon le plan de masse du 27 avril 2020 ( pièce 15 des époux [CY]). Le permis correspondant a été accordé par la commune de [Localité 77] le 28 juillet 2020.

Postérieurement au jugement rendu le 21 janvier 2021 par le tribunal judiciaire d’ Aix en Provence, [A] [CY] a déposé le 22 avril 2021, après avoir obtenu un arrêté de non opposition à division de la parcelle [Cadastre 56], une nouvelle demande de permis de construire pour l’édification d’ une maison individuelle sur une partie de cette parcelle ( BB 4 p) correspondant à l’actuelle parcelle BB n° [Cadastre 30]. Ce projet prévoyait deux accès à la parcelle [Cadastre 56], le premier sur les derniers mètres de la limite Nord de l’ actuelle parcelle BB n° [Cadastre 30]; le second, en fond de parcelle [Cadastre 48], sur l’actuelle parcelle BB n° [Cadastre 32], destiné au petit collectif à édifier, la voie d’accès empiétant cette fois sur la parcelle BC [Cadastre 7] propriété de la Ville de [Localité 75]. Ce second permis a été accordé le 15 juin 2021.

Le jugement étant assorti de l’exécution provisoire, il n’est pas établi que la SCI [J] se serait opposée à son exécution, empêchant en cela le passage et la réalisation de la maison individuelle destinée à être occupée par les époux [CY]. De fait, les procès-verbaux de constat produits montrent que cette maison est achevée, qu’elle dispose d’un accès à la servitude de passage et d’un branchement électrique provisoire dans l’attente de la signature de la convention de servitudes proposée par Enedis à la SCI [J].

Cependant, en modifiant leur projet de construction en cours d’instance d’appel, en procédant à la division de leur parcelle pour édifier une maison individuelle, en plus de l’ immeuble collectif de quatre appartements initialement prévu, les époux [CY] ont ignoré les dispositions de l’article 684 du code civil, puisque le projet modifié se traduit par un prolongement de l’assiette de la servitude de passage pour permettre un accès direct à la nouvelle parcelle [Cadastre 60] pourtant issue de la division de la parcelle [Cadastre 56], cette modification s’accompagnant de la création d’ un accès séparé pour chaque construction, depuis la voie de circulation supportant la servitude de passage, ce qui n’était pas prévu initialement.

Les époux [CY] sont ainsi à l’origine de la difficulté créée par cette modification, puisque le litige concernait le seul désenclavement de la parcelle d’origine BB n° [Cadastre 24] et la fixation de l’assiette du chemin de servitude selon le tracé le plus court et le moins dommageable, comme le prévoit l’article 683 du code civil. Ce double critère est satisfait par la création d’un accès sur les premiers mètres de la parcelle [Cadastre 56], ce qui limite la longueur de la servitude de passage. En revanche, il ne l’est plus si l’on envisage un accès en fonds de parcelle et, a fortiori, deux accès distincts pour desservir, depuis la voie de circulation de la SCI [J], les deux parcelles issues de la division de la parcelle [Cadastre 56]. Le second accès, destiné à la desserte de l’ immeuble collectif, outre qu’ il implique une assiette plus longue de la servitude de passage, se traduit au surplus par un empiétement sur la parcelle [Cadastre 67] propriété de la Ville de [Localité 75], non appelée en cause ( cf le plan de masse du projet annexé au dossier de demande de permis de construire, en pièce 23 des époux [CY]). Cette modification de l’assiette du passage ne pouvant en conséquence être validée, le projet de construction d 'un bâtiment de quatre appartements ne peut être réalisé sans redéfinir la voie d’accès à la parcelle [Cadastre 60].

Le préjudice financier qui découle du retard dans la réalisation de cette construction destinée à la location ne peut en conséquence être imputé à la SCI [J].

Pour le surplus , il n’est pas démontré que le dépôt de matériaux divers sur la parcelle [Cadastre 56], dont les époux [IM] ont obtenu l’enlèvement en mai 2021 serait à l’origine d’un retard dans la réalisation du projet de construction de leur maison individuelle ou à l’origine d’un surenchérissement du coût de construction, étant observé que parmi les deux plaintes citées par les intimés , l’une vise Mme [GL] et non la SCI [J].

Enfin aucune pièce ne vient établir l’existence d’un préjudice moral ou de stress.

Les époux [CY] seront en conséquence déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes annexes':

Le jugement sera confirmé sur la mesure de publicité ordonnée.

Partie perdante, la SCI [J] devra supporter les dépens et frais irrépétibles de l’entière procédure, le jugement étant confirmé sur l’application faite de l’article 700 du code de procédure civile, en première instance.

A hauteur d’appel et compte tenu des circonstances de la cause et de la position respective des parties, l’équité justifie de condamner la SCI [J] à payer à Madame [B] [AM] épouse [YG], Monsieur [T] [AM], Monsieur [X] [AM], Monsieur [H] [AM], Madame [FC] [AM] épouse [C], Madame [G] [V], Monsieur [T] [V], Monsieur [N] [V], Madame [K] [V] et à Madame [HV] [V], ensemble, une somme de 3000 €, au titre des frais non compris dans les dépens d’appel, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile'; et aux époux [CY] une somme de 12000,00 euros sur ce même fondement.

PAR CES MOTIFS':

La cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe, par défaut et en dernier ressort

Vu l’arrêt mixte du 26 septembre 2024, ayant notamment’confirmé le jugement en ce qu’ il a':

— déclaré les consorts [AM] [V] recevables en leurs demandes et bien-fondés à solliciter le bénéfice d’une servitude de passage sur le fonds de leur voisin, servitude dont bénéficiera la parcelle cadastrée section [Cadastre 56] sur la commune de [Localité 78], pour assurer la desserte complète de celle-ci et rejoindre la voie publique.

— dit que la servitude de passage dont bénéficiera la parcelle cadastrée section [Cadastre 56] sur la commune de [Localité 78] grèvera la parcelle cadastrée BC [Cadastre 28] sur la commune de [Localité 78], sauf à ajouter que la parcelle BC n° [Cadastre 28] est dorénavant cadastrée BC n°s [Cadastre 12] et [Cadastre 13],

Confirme le jugement pour le surplus de ses dispositions’et notamment en ce qu’ il a jugé que la servitude répondra aux critères habituels, soit 4 mètres de large et pour tous usages,

Y ajoutant,

Fixe la longueur de la servitude de passage conformément au plan de masse figurant en pièce 47 des époux [CY] , soit entre le débouché sur la voie publique de la parcelle anciennement cadastrée BC n° [Cadastre 28] ( devenue BC [Cadastre 12] et [Cadastre 13]) et l’extrémité Est du portail d’accès provisoire situé sur la parcelle BB n° [Cadastre 30] issue de la division de la parcelle BB n° [Cadastre 24],

Dit que la largeur de 4 mètres de l’assiette de la servitude de passage sera mesurée à partir d’ une ligne passant par le parement extérieur du muret surmonté d’ une clôture grillagée construit par la SCI [J] en limite séparative Nord des parcelles BB n°s [Cadastre 30] et [Cadastre 32] ( ex BB n° [Cadastre 24]) et se prolongeant jusqu’ au portail d’accès coulissant implanté à l’entrée de la voie de circulation existant sur les parcelles BC n°s [Cadastre 12] et [Cadastre 13] ( ex parcelle BC n° [Cadastre 28]), et de là jusqu’ à la voie publique.

Déboute les consorts [AM] [V] et les époux [CY] de leur demande de création d’ un second accès à la parcelle BB n° [Cadastre 24] (p) devenue BB n° [Cadastre 32],

Ordonne à la SCI [J] de signer les conventions de servitude Enedis permettant le raccordement électrique des constructions projetées sur la parcelle anciennement cadastrée [Cadastre 64], par une canalisation enterrée, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à l’issue d’un délai de quinze jours suivant la signification du présent arrêt.

Ordonne à la SCI [J] de donner accès à M. et Mme [CY] au dispositif d’ouverture automatique du portail sous astreinte de 300 euros par jour de retard à l’issue d’un délai de quinze jours suivant la signification du présent arrêt, ce dispositif étant délivré aux frais des époux [CY].

Déboute les époux [CY] de leur demande de démolition du mur surmonté d’une clôture grillagée érigé par la SCI [J] en limite des parcelles [Cadastre 65] et [Cadastre 66] anciennement cadastrées [Cadastre 56],

Déboute les époux [CY] de leur demande de condamnation de la SCI [J] au paiement d’ une somme de 35 000 euros à titre de dommages et intérêts, pour résistance abusive,

Condamne la SCI [J] aux dépens d’appel,

Vu l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne la SCI [J] à payer à Madame [B] [AM] épouse [YG], Monsieur [T] [AM], Monsieur [X] [AM], Monsieur [H] [AM], Madame [FC] [AM] épouse [C], Madame [G] [V], Monsieur [T] [V], Monsieur [N] [V], Madame [K] [V] et à Madame [HV] [V], ensemble, une somme complémentaire de 3000 €, au titre des frais non compris dans les dépens d’appel,

Condamne la SCI [J] à payer aux époux [CY] une somme de 12000,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT