COUR D’APPEL DE BORDEAUX

CHAMBRE SOCIALE – SECTION B

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ARRÊT DU : 28 NOVEMBRE 2024

BAUX RURAUX

N° RG 23/02095 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NHYC

E.A.R.L. VIGNOBLES [G]-[X]

c/

Monsieur [V] [J]

Monsieur [O] [G]

Nature de la décision : AU FOND

Notifié par LRAR le :

LRAR non parvenue pour adresse actuelle inconnue à :

La possibilité reste ouverte à la partie intéressée de procéder par

voie de signification (acte d’huissier).

Certifié par le Greffier en Chef,

Grosse délivrée le :

à :

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 05 avril 2023 (R.G. n°5120000004) par le Tribunal paritaire des baux ruraux de BORDEAUX, suivant déclaration d’appel du 02 mai 2023.

APPELANTE :

E.A.R.L. VIGNOBLES [G]-[X] agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social [Adresse 8]

représentée par M^e Jean-Philippe MAGRET de la SELAS MAGRET, avocat au barreau de LIBOURNE

INTIMÉ :

Monsieur [V] [J]

né le 14 Janvier 1961 à [Localité 7]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Stéphane DE SEZE de la SELARL DE SEZE & BLANCHY, avocat au barreau de BORDEAUX

INTERVENANT VOLONTAIRE :

Monsieur [G]

né le 21 Mai 1950 à [Localité 7]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Christine JAIS de la SELARL SOCIETE D’AVOCATS CHRISTINE JAIS, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 945-1 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 14 octobre 2024 en audience publique, devant Monsieur Eric Veyssière, président chargé d’instruire l’affaire, et madame Sophie Lésineau, conseillère qui ont entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Eric Veyssière, président

Madame Sophie Lésineau, conseillère

Madame Valérie Collet, conseillère

Grefffière lors des débats : M^me Sylvaine Déchamps,

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

Exposé du litige

Faits et procédure

Madame [J] [M], née en 1936, était propriétaire de l’exploitation agricole, [Adresse 6], sur laquelle sont implantées des vignes et une maison à usage d’habitation, situé à [Localité 11], depuis 1973.

Selon un bail verbal remontant au 1er avril 1992, Mme [J] a loué les vignes cadastrées section AC numéro [Cadastre 1] et [Cadastre 2] pour une contenance totale de 84a 79ca, et dépendantes de cette exploitation, à M. [H] [X], son compagnon.

M. [X] est décédé le 6 juillet 2008.

Son neveu, M. [O] [G] a été institué légataire universel pour recueillir sa succession et a bénéficié de la dévolution du bail à ferme qui avait été consenti à son oncle.

M. [G] a mis ce bail à disposition de l’EARL Vignobles [G]-[X] (en suivant, l’exploitation Vignobles [G]-[X]), qu’il a constituée le 27 août 2009 et dont il est le gérant et le seul associé.

Par acte sous seing privé en date des 3 et 6 juillet 2020, Mme [J] a signé un compromis de vente prévoyant la cession du Clos de Monlabert pour un montant de 320.000 euros, avec Mme [S] [N], épouse [Z].

Par acte d’huissier du 15 juillet 2020, Mme [J] a fait sommation à l’exploitation Vignobles [G]-[X] de se prononcer sur son droit de préemption.

En réponse du 9 septembre 2020, l’exploitation Vignobles [G]-[X] a fait valoir qu’elle entendait préempter, mais en contestant le prix.

Par requête reçue le 9 septembre 2020, l’exploitation Vignobles [G]-[X] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Libourne aux fins de fixation du prix.

Par jugement avant dire droit rendu le 7 avril 2021, le tribunal paritaire des baux ruraux a ordonné une expertise judiciaire, confiée à Mme [I] [K], portant sur la valeur de la propriété viticole.

L’expert a déposé son rapport le 22 avril 2022, en retenant une valeur de 480.000 euros, hors droits, après abattement de 20% du fait de l’existence du bail à ferme en cours.

Entre temps, par jugement du tribunal judiciaire de Libourne en date du 18 mars 2021, Mme [J] a été placée sous tutelle et Mme [L] a été désignée en qualité de tutrice.

Puis, par jugement rendu le 5 avril 2023, et notifié le même jour, le tribunal paritaire a :

— dit que Mme [J] n’était pas saine d’esprit lors de la signature le 3 juillet 2020 d’un compromis de vente portant sur la propriété viticole dénommée le Clos Monlabert à [Localité 11] ;

— dit n’y avoir lieu en conséquence à statuer sur les demandes relatives à l’exercice d’un droit de préemption qui découlerait de cette vente nulle et de nul effet ;

— déclaré recevables les demandes reconventionnelles présentées par Mme [J] :

— prononcé la résiliation du bail rural conclu verbalement en 1992 entre Mme [J] et M. [X] portant sur des parcelles constituant le [Adresse 5] situées à [Localité 11] cadastrées section AC n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] pour une contenance totale de 84 a 79 ca, et ce pour cause de cession prohibée conformément à l’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime ;

— ordonné en conséquence à l’exploitation Vignobles [G]-[X], occupante sans droit ni titre, de libérer les lieux susvisés, ainsi que de toute personne et de tout bien de son chef, dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement ;

Passé ce délai :

— condamné l’exploitation Vignobles [G]-[X] à payer à Mme

[J] une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant

quatre mois, à faire liquider par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de

Libourne ;

— ordonné l’expulsion de l’exploitation Vignobles [G]-[X], si besoin

avec le concours de la force publique ;

— condamné l’exploitation Vignobles [G]-[X] aux dépens ;

— rejeté la demande de l’exploitation Vignobles [G]-[X] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné l’exploitation Vignobles [G]-[X] à payer à Mme [J] la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit n’y avoir lieu à l’exécution provisoire du présent jugement.

Par déclaration du 2 mai 2023, l’exploitation Vignobles [G]-[X] a relevé appel de ce jugement.

Mme [J] est décédée en cours de procédure le 10 avril 2024 et l’instance a été reprise par son neveu, légataire universel, M. [V] [J].

Dans ce contexte, M. [G] a décidé d’intervenir volontairement à l’instance.

L’affaire a été fixée à l’audience du 14 octobre 2024 pour être plaidée.

Prétentions et moyens des parties

Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 3 octobre 2024, et reprises oralement à l’audience, l’exploitation Vignobles [G]-[X] demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

* jugé que Mme [J] n’était pas saine d’esprit lors de la signature le 3

juillet 2020 d’un compromis de vente portant sur la propriété viticole

dénommée le Clos Monlabert à [Localité 11] ;

* dit n’y avoir lieu en conséquence à statuer sur les demandes relatives à

l’exercice d’un droit de préemption qui découlerait de cette vente nulle et de

nul effet ;

— réformer le jugement entrepris pour le surplus ;

Et statuant à nouveau,

— juger irrecevables et en tous cas mal fondées les demandes de Mme [J] et de Mme [L] es-qualité, reprises par M. [J] dans ses conclusions du 3 juillet 2024 tendant à la résiliation du bail du 1er avril 1992 pour cession prohibée conformément à l’article L.411-35 du code rural et de la pêche maritime et à l’expulsion de l’exploitation Vignobles [G]-[X], au besoin avec le recours de la force publique et sous astreinte ;

— juger que le bail verbal consenti à M. [X] le 1er avril 1992 a été transmis de plein droit à son légataire universel M. [G] en application des articles L. 411-34 du code rural et 1752 du code civil ;

— juger que M. [G] est titulaire d’un bail rural sur les immeubles cadastrés sis au lieudit [Adresse 10] à [Localité 11], d’une contenance totale de 84a 79ca, savoir :

' Section AC n°[Cadastre 1], pour une contenance de 07a 60ca ;

' Section AC n°[Cadastre 2], pour une contenance de 77a 19ca ;

— juger que l’exploitation Vignobles [G]-[X] bénéficie de la mise à disposition du bail consenti par son associé et gérant M. [G] en vertu de l’article L.411-37 du code rural et de la pêche maritime ;

— déclarer irrecevables et mal fondées les demandes de M. [J] ;

— débouter en conséquence M. [J], venant aux droits de Mme [J], de toutes ces demandes, fins et conclusions ;

— condamner M. [J] au paiement d’une indemnité de 10000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 8 octobre 2024, et reprises oralement à l’audience, M. [J], ayant droit de Mme [J] demande à la cour de :

— prendre acte de la reprise d’instance de M. [J] en sa qualité de légataire universel de Mme [J] ;

— dire l’appel de l’exploitation Vignobles [G]-[X] et l’intervention volontaire de M. [G] irrecevables au nom du principe de l’estoppel ;

A défaut,

— confirmer le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Libourne en date du 5 avril 2023 en toutes ses dispositions ;

En tout état de cause,

— condamner l’exploitation Vignobles [G]-[X] à payer à M. [J] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et aux dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 30 septembre 2024, et reprises oralement à l’audience, M. [G] demande à la cour de:

— faisant droit à l’intervention volontaire de M. [G], réformer le jugement déféré en ce qu’il a :

* prononcé la résiliation du bail rural conclu verbalement en 1992 entre Mme

[J] et M. [X] portant sur des parcelles constituant le Clos

[A] situées à [Localité 11] cadastrées section AC n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] pour

une contenance totale de 84 a 79 ca, et ce pour cause de cession prohibée

conformément à l’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime ;

* ordonné en conséquence à l’exploitation Vignobles [G]-[X],

occupante sans droit ni titre, de libérer les lieux susvisés, ainsi que de toute

personne et de tout bien de son chef, dans le délai d’un mois à compter de la

signification du présent jugement ;

Passé ce délai :

— condamné l’exploitation Vignobles [G]-[X] à payer à Mme

[J] une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard

pendant quatre mois, à faire liquider par le juge de l’exécution du

tribunal judiciaire de Libourne ;

— ordonné l’expulsion de l’exploitation Vignobles [G]-[X], si

besoin avec le concours de la force publique ;

Statuant à nouveau,

— juger que le bail verbal consenti à M. [X] le 1er avril 1992 a été transmis de plein droit à son légataire universel M. [G] en application des articles L. 411-34 du code rural et 1752 du code civil ;

— juger que l’exploitation Vignobles [G]-[X] bénéficie de la mise à disposition du bail consenti à son associé et gérant M. [G] en vertu de l’article L. 411-37 du code rural ;

— débouter en conséquence M. [J], venant aux droits de Mme [J], de toutes ses demandes ;

— condamner M. [J] au paiement d’une indemnité de 4500 euros sur le fondement de l’article 700 de code de procédure civile ;

— condamner M. [J] aux dépens en ce compris les frais de l’expertise judiciaire ordonnée en première instance par le tribunal paritaire.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure antérieure, des prétentions et des moyens des parties, la cour se réfère aux conclusions écrites soutenues oralement à l’audience conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile ainsi qu’au jugement déféré.

Motifs de la décision

Sur la fin de non recevoir tirée du principe d’Estoppel

M. [J] demande à la Cour de déclarer irrecevables, sur le fondement du principe d’Estoppel, l’appel de l’exploitation Vignobles [G]-[X] et l’intervention volontaire de M. [G] car, soutient-il, l’exploitation Vignobles [G]-[X] se prévalait , en première instance, du bail verbal en date du 1er avril 1992 consenti à M. [X] et prétend, en appel, qu’un nouveau bail avait été conclu en 2008 au décès de Mme [J].

Selon le principe d’Estoppel, une partie ne peut se prévaloir au cours d’une même instance d’une position contraire à celle qu’elle a prise antérieurement lorsque ce changement se produit au détriment d’un tiers.

En l’espèce, l’exploitation Vignobles [G]-[X] a formé devant le tribunal paritaire des baux ruraux des demandes tendant, notamment, à la reconnaissance non seulement de son statut de fermière, mais aussi de la validité de son droit de préemption ainsi qu’au rejet de la demande de résiliation du bail pour cession prohibée.

Elle sollicite de la Cour qu’elle juge, notamment, que le bail consenti à M. [X] le 1er avril 1992 par Mme [J] a été transmis de plein droit à son légataire universel, M. [G] et que ce dernier a mis ce bail à sa disposition en application de l’article L 411-37 du code rural. Elle conclut, par ailleurs, au rejet de la demande de résiliation du bail pour cession prohibée formulée par M. [J].

M. [G] qui intervient volontairement pour la première fois en cause d’appel formule des demandes identiques.

Il résulte de ces énonciations que les prétentions de l’exploitation Vignobles [G]-[X] et de M. [G] ne sont pas contradictoires entre elles, puisqu’elles tendent, tant en première instance qu’en appel, aux mêmes fins, c’est à dire à la reconnaissance du statut de fermier de l’exploitation Vignobles [G]-[X] et au rejet de la demande de résiliation du bail, peu important les moyens invoqués au soutien de leurs prétentions.

D’où il suit que les conditions de l’Estoppel ne sont pas réunies.

La fin de non recevoir soulevée par M. [J] sera, en conséquence, rejetée.

Sur la demande de résiliation du bail pour cession prohibée

M. [J] conteste la validité de l’acte d’apport du bail par M. [G] à l’exploitation [G]-[X] au motif d’une part, qu’en vertu des dispositions des articles L 411-34 et L 411-35 du code rural, la poursuite du bail n’est possible qu’en faveur des descendants en ligne directe et non d’un neveu ou d’un légataire universel et d’autre part, qu’en application de l’article L 411-38 du dit code, l’apport d’un bail à une société nécessite l’accord du bailleur. Or, M. [G] n’est pas un descendant en ligne directe du titulaire du bail, M. [X], son oncle, et il n’a pas obtenu l’accord du bailleur pour le transfert du bail.

Sur la transmission du bail à M. [G]

Selon l’article L 411-34 du code rural dans sa version applicable au litige, en cas de décès du preneur, le bail continue au profit de son conjoint, du partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité, de ses ascendants et de ses descendants participant à l’exploitation ou y ayant participé effectivement au cours des cinq années antérieures au décès. Le droit au bail peut, toutefois, être attribué par le tribunal paritaire au conjoint, au partenaire d’un pacte civil de solidarité ou à l’un des ayants droit réunissant les conditions précitées. En cas de demandes multiples, le tribunal se prononce en considération des intérêts en présence et de l’aptitude des différents demandeurs à gérer l’exploitation et à s’y maintenir.

Les ayants droit du preneur ont également la faculté de demander la résiliation du bail dans les six mois à compter du décès de leur auteur.

La même faculté est accordée au bailleur lorsque le preneur ne laisse pas de conjoint ou d’ayant droit réunissant les conditions énoncées au premier alinéa du présent article.

L’article L411-35 du dit code prévoit que, sous réserve des dispositions particulières aux baux cessibles hors du cadre familial prévues au chapitre VIII du présent titre et nonobstant les dispositions de l’article 1717 du code civil, toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés. A défaut d’agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire.

Aux termes de l’article 1742 du code civil, le contrat de louage n’est point résolu par la mort du bailleur, ni par celle du preneur.

Il résulte des dispositions de l’article L 411-34 et 1742 du code civil, que lorsque le preneur vient à décéder sans laisser de conjoint, d’ascendants ou de descendants qui participent à l’exploitation ou qui y ont participé effectivement au cours des 5 années qui ont précédé le décès, le droit au bail passe, néanmoins, à ses héritiers ou à ses légataires universels et le bailleur a seulement la faculté de demander la résiliation du bail dans les 6 mois du décès du preneur ( Cass.Civ, 27 juin 197-n° 78-12090).

En l’espèce, M. [X], titulaire du bail consenti en 1992 par Mme [J], est décédé le 6 juillet 2008 sans laisser de conjoint, d’ascendants ou de descendants qui participent à l’exploitation. La bailleresse n’ayant pas demandé la résiliation du bail dans les 6 mois du décès, il s’en déduit que le droit au bail est passé à M. [G] en sa qualité de légataire universel.

Sur l’apport du bail à l’exploitation [G]-[X]

L’article L411-35 du dit code prévoit que, sous réserve des dispositions particulières aux baux cessibles hors du cadre familial prévues au chapitre VIII du présent titre et nonobstant les dispositions de l’article 1717 du code civil, toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés. A défaut d’agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire.

L’article L411-38 dispose que le preneur ne peut faire apport de son droit au bail à une société civile d’exploitation agricole ou à un groupement de propriétaires ou d’exploitants qu’avec l’agrément personnel du bailleur et sans préjudice du droit de reprise de ce dernier.

Selon l’article L 411-37 dans sa version applicable au litige, sous réserve des dispositions de l’article L. 411-39-1, à la condition d’en aviser le bailleur au plus tard dans les deux mois qui suivent la mise à disposition, par lettre recommandée, le preneur associé d’une société à objet principalement agricole peut mettre à la disposition de celle-ci, pour une durée qui ne peut excéder celle pendant laquelle il reste titulaire du bail, tout ou partie des biens dont il est locataire, sans que cette opération puisse donner lieu à l’attribution de parts. Cette société doit être dotée de la personnalité morale ou, s’il s’agit d’une société en participation, être régie par des statuts établis par un acte ayant acquis date certaine. Son capital doit être majoritairement détenu par des personnes physiques.

L’avis adressé au bailleur mentionne le nom de la société, le tribunal de commerce auprès duquel la société est immatriculée et les parcelles que le preneur met à sa disposition. Le preneur avise le bailleur dans les mêmes formes du fait qu’il cesse de mettre le bien loué à la disposition de la société ainsi que de tout changement intervenu dans les éléments énumérés ci-dessus. Cet avis doit être adressé dans les deux mois consécutifs au changement de situation.

Le bail ne peut être résilié que si le preneur n’a pas communiqué les informations prévues à l’alinéa précédent dans un délai d’un an après mise en demeure par le bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. La résiliation n’est toutefois pas encourue si les omissions ou irrégularités constatées n’ont pas été de nature à induire le bailleur en erreur.

Le preneur qui reste seul titulaire du bail doit, à peine de résiliation, continuer à se consacrer à l’exploitation du bien loué mis à disposition, en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation.

En l’espèce, M. [G] a créé, par acte notarié du 27 août 2009, l’EARL Vignobles [G]-[X] à laquelle il a apporté des immeubles et des terres venant de la succession de M. [X] à l’exclusion, toutefois, des biens faisant l’objet du bail conclu avec Mme [J]. Ces biens comportant les parcelles AC [Cadastre 1] et [Cadastre 2], lieux-dit ' [Localité 9]' ont, en revanche, été mis à la disposition de la société ainsi qu’en atteste l’inscription de celle-ci au casier viticole comme fermière des dites parcelles.

Par ailleurs, Il n’est pas discuté que Mme [J] n’a pas été avisée de cette mise à disposition dans les formes prévues à l’article L 411-37.

Néanmoins, il résulte des pièces du dossier que l’EARL s’est acquittée du fermage à partir de 2011 et que Mme [J] a considéré, à compter de cette date, la société comme son preneur puisqu’elle a encaissé les loyers régulièrement payés et lui a délivré le 15 juillet 2020 une sommation de se prononcer sur son droit de préemption en tant que preneur dans la perspective de la vente des immeubles et des terres, objets du bail.

Ainsi, si le preneur n’a pas communiqué au bailleur les informations prévues à l’article L 411-37, ce qui constitue une irrégularité, force est de constater, cependant, que cette omission n’a pas été de nature à induire le bailleur en erreur au regard des bonnes relations entre les parties pendant 9 ans, étant observé que M. [G] exploitait les vignes en litige depuis 20 ans.

Dés lors, par application de l’alinéa 3 de l’article L 411-37, la résiliation n’est pas encourue. Le jugement sera, donc, infirmé sur ce point et il sera dit que le bail verbal consenti le 1er avril 1992 à M. [X] a été transmis de plein droit à son légataire universel, M. [O] [G] et a été mis à disposition de l’EARL Vignobles [G]-[X] qui en est la titulaire. La demande de résiliation du bail pour cession prohibée sera, en conséquence, rejetée.

Sur les autres demandes

Les dispositions du jugement relatives à l’exercice du droit de préemption n’ont pas été frappées d’appel. La Cour n’en est donc pas saisie.

M.[J], partie perdante, supportera la charge des dépens et sera condamné à payer, au titre des frais du procès, la somme de 2000 euros à M. [G] et la somme de 2000 euros à l’EARL Vignobles [G]-[X].

Par ces motifs

Rejette la fin de non recevoir tirée du principe d’Estoppel,

Déclare recevable l’intervention volontaire de Monsieur [G],

Infirme le jugement entrepris dans la limite de la saisine de la Cour,

statuant à nouveau,

dit que le bail verbal consenti le 1er avril 1992 à M. [X] a été transmis de plein droit à son légataire universel, M. [O] [G] et a été mis à disposition de l’EARL Vignobles [G]-[X] qui en est la titulaire,

rejette la demande de résiliation du bail pour cession prohibée,

y ajoutant

condamne M. [J] à payer, au titre des frais du procès, la somme de 2000 euros à M. [G] et la somme de 2000 euros à l’EARL Vignobles [G]-[X].

Signé par monsieur Eric Veyssière, président, et par madame Sylvaine Déchamps, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

S. Déchamps E. Veyssière