COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 13 MARS 2025

N° 2025/ 84

Rôle N° RG 22/12969 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BKC3G

[S], [R] [H]

C/

[P] [L]

[I] [L]

S.C.I. LK

S.A.S.U. CENTRALE LOCATIVE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Serge DREVET

M^e Lauriane BUONOMANO

M^e Cédric CABANES

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection de [Localité 9] en date du 04 Juillet 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 21/06607.

APPELANT

Monsieur [S], [R] [H]

né le 02 Mars 1952 à [Localité 13] (MAROC), demeurant [Adresse 14]

représenté par M^e Serge DREVET de la SELAS CABINET DREVET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTIMÉS

Monsieur [P] [L]

né le 21 Avril 1973 à [Localité 10] (RU) ((RU)), demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Lauriane BUONOMANO, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Laure ATIAS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assisté de M^e Yannick TYLINSKI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN,

Madame [I] [L]

née le 06 Juillet 1979 à [Localité 12] – UKRAINE, demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Lauriane BUONOMANO, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Laure ATIAS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

S.C.I. LK agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège demeurant [Adresse 15]

Assignée en PVRI le 14/12/2022,

défaillante

S.A.S.U. CENTRALE LOCATIVE immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le n° 479 567 455, dont le siège social est [Adresse 16] à [Localité 8] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Cédric CABANES de la SCP JEAN LECLERC,CEDRIC CABANES ET YVES-HENRI CANOVAS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

asssitée de M^e Stéphane BILLAUDEL de la SELARL FAVOULET – BILLAUDEL – DODANE, avocat au barreau de JURA

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

M^me Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Mars 2025.

ARRÊT

Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Mars 2025

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié des 7 et 10 décembre 2015, M.[S] [H] a vendu en viager à la SCI LK un bien immobilier situé aux Arcs (83).

Le premier septembre 2019, la SCI LK a signé un mandat de gestion locative avec la société CENTRALE LOCATIVE.

Par acte sous seing privé du 13 novembre 2020, la SCI LK, représentée par son mandataire, la société CENTRALE LOCATIVE, a donné ce bien à bail d’habitation à M.et Mme [L], moyennant un loyer mensuel hors charges de 2300 euros. Ce contrat incluait une clause de travaux, moyennant la gratuité de trois mois de loyers.

Par jugement du 18 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Draguignan a constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 28 décembre 2016 de l’acte de vente, dit que la vente du bien immobilier par M.[H] à la SCI LK était résolue de plein droit, dit que ce bien est réintégré dans le patrimoine de M.[H] qui conservera l’intégralité des rentes viagères versées ainsi que les améliorations et embellissements apportés au bien par la SCI LK. Cette décision était assortie de l’exécution provisoire.

Le premier avril 2021, a été effectué un constat d’huissier dans le bien immobilier.

Par acte d’huissier du 09 juin 2021, M.[H] a fait délivrer à M.et Mme [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire, correspondant aux loyers impayés de novembre 2020 à juin 2021.

Par acte d’huissier du 27 septembre 2021, M.[H] a fait assigner M.et Mme [L] ainsi que la SCI LK devant le juge des contentieux de la protection.

Par exploit du 18 janvier 2022, M.et Mme [K] ont fait assigner la société CENTRALE LOCATIVE ainsi que la société COMPAGNIE EUROPEENNE DES GARANTIES ET DE CAUTIONS devant le juge des contentieux de la protection.

Par jugement réputé contradictoire du 04 juillet 2022, le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] a statué ainsi :

— prononce la jonction des procédures enregistrées sous les numéros RG 21/06607et RG 22/00602;

— constate le désistement accepté de M. [P] [L] et Mme [I] [L] de leurs demandes l’encontre de la SA COMPAGNIE EUROPEENNE DEGARANTIE ET CAUTIONS qui ne forme pas de demandes ;

— déboute M. [P] [L] et Mme [I] [L] de leur demande de nullité du commandement de payer du 9 juin 2021 ;

— déboute M.[S] [H] de sa demande de résolution du contrat de bail du 13 novembre 2020 conclu entre la SCI LK d’une part et M.[P] [L] et Mme [I] [L] d’autre part, concernant le bien immobilier sis [Adresse 5] cadastré A [Cadastre 1] aux [Adresse 7] (83460) ;

— déboute M.[S] [H] de sa demande d’expulsion de M.[P] [L] et Mme [I] [L] ;

— condamne in solidum la SCI LK et la SARL CENTRALE LOCATIVE à payer à M. [S] [H] la somme de 10 801,06 euros au titre des loyers et charges du 13 novembre 2020 au 3 mai 2022 ;

— ordonne la capitalisation des intérêts pour une année entière sur cette somme à compter de la signification du présent jugement ;

— dit que M. [P] [L] et Mme [I] [L] sont tenus de payer les loyers mensuels de 1 300 euros et les charges à Monsieur [S] [H] à compter du 3 mai 2022 ;

— condamne la SARL CENTRALE LOCATIVE à payer à M. [P] [L] et Mme [I] [L] la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

— déboute M. [P] [L] et Mme [I] [L] de leur demande de paiement des travaux au titre de l’enrichissement sans cause ;

— déboute la SARL CENTRALE LOCATIVE de l’ensemble de ses demandes ;

— déboute M.[P] [L] et Mme [I] [L] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne la SCI LK à payer la somme de 900 euros à M.[S] [H] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne la SCI LK aux dépens, en ce compris le coût du constat d’huissier du 1er avril 2021;

— dit n’y avoir lieu a exécution provisoire.

Le premier juge a rejeté la demande de nullité du commandement de payer en notant que cet acte était régulier et, à titre surabondant, qu’il fallait la démonstration d’un grief.

Il a estimé valable le mandat de gestion locative ; il a relevé que la SCI LK était encore propriétaire du bien lors de la signature du bail consenti à M.et Mme [L]. Il a indiqué que le bail conclu survivait au changement de propriétaire.

Il a jugé que la SCI LK et la société CENTRALE LOCATIVE avaient commis une faute en ne s’opposant pas à la conclusion du bail le 13 novembre 2020, date proche du délibéré du 18 novembre 2020 alors que la publication de l’assignation aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire était intervenue le 14 février 2017. Il a considéré qu’il ne pouvait être reproché aux consorts [L] d’avoir réglé les loyers entre les mains de l’agence immobilière avec laquelle ils avaient contracté. Il a conclu que leur mauvaise foi n’était pas démontrée. Il a rejeté la demande d’acquisition de la clause résolutoire du bail à la lecture de la situation comptable des locataires.

S’appuyant sur le décompte locatif établi par la société CENTRALE LOCATIVE, le premier juge a condamné in solidum la SCI LK et cette société au versement de la somme de 10.801,06 euros, au titre des loyers et charges du 13 novembre 2020 au 03 mai 2022.

Il a retenu la responsabilité contractuelle de la société CENTRALE LOCATIVE à l’encontre de M.et Mme [L]. Il a considéré que cette société était tenue de vérifier la propriété du bien immobilier avant de le donner en location et donc d’interroger la publicité foncière ; il a estimé qu’elle aurait dû informer les locataires du changement de propriétaire et qu’elle ne pouvait pas continuer à gérer le bien pour le compte de la SCI LK. Il a considéré que cette faute avait causé un préjudice au détriment des locataires lié à l’incertitude de la possibilité de poursuivre le bail, à l’accord du propriétaire sur la teneur des travaux à réaliser et au reversement des loyers dus à M.[H]. Il l’a donc condamnée à des dommages et intérêts.

Il a rejeté la demande formée par M.et Mme [L] au titre du paiement des travaux réalisés dans le bien en relevant que ces derniers avaient bénéficié de la gratuité de plusieurs mois de loyers à un montant supérieur que celui prévu au bail.

Le 29 septembre 2022, M.[H] a relevé appel de cette décision en ce qu’elle :

— l’a débouté de sa demande de résolution du contrat de bail et de sa demande tendant à voir expulser M.et Mme [L],

— a condamné in solidum la SCI LK et la société CENTRALE LOCATIVE à lui verser la somme de 10.801, 60 euros,

— a dit que M.et Mme [L] seront tenus de lui payer les loyers mensuels de 1300 euros et les charges à compter du 03 mai 2022,

— a condamné la SCI LK à lui payer la somme de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M.et Mme [L] ont constitué avocat.

La SCI LK n’a pas constitué avocat.

La société CENTRALE LOCATIVE a constitué avocat.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 03 juillet 2023 et le 12 juillet 2023 à l’intimée défaillante, auxquelles il convient de se reporter, M.[H] demande à la cour :

— de débouter la SARL CENTRALE LOCATIVE SWIXIM de ses demandes,

— de débouter M.et Mme [L] de leurs demandes,

de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

*débouté M.et Mme [L] de leur demande de nullité du commandement de payer du 09 juin 2021,

*débouté M.et Mme [L] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

*condamné la SARL CENTRALE LOCATIVE à payer à M.et Mme [L] la somme de 2000 euros de dommages et intérêts,

*débouté M.et Mme [L] de leur demande de paiement des travaux au titre de l’enrichissement sans cause,

*débouté la SARL CENTRALE LOCATIVE de ses demandes,

*débouté M.et Mme [L] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— d’infirmer le jugement en ce qu’il :

*l’a débouté de sa demande de résolution du contrat de bail et de sa demande tendant à voir expulser M.et Mme [L],

*a condamné in solidum la SCI LK et la société CENTRALE LOCATIVE à lui verser la somme de 10.801, 60 euros,

*a dit que M.et Mme [L] seront tenus de lui payer les loyers mensuels de 1300 euros et les charges à compter du 03 mai 2022

*condamné la SCI LK à lui payer la somme de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

*condamné la SCI LK aux dépens comprenant le coût du constat d’huissier du premier avril 2021,

Statuant à nouveau :

— de débouter la SCI LK, M. [P] [L] et [Y] [I] [L] de leurs demandes,

— de débouter la SARL CENTRALE LOCATIVE SWIXIM de ses demandes,

— de condamner la SARL CENTRALE LOCATIVE SWIXIM au paiement d’une somme de 73750 euros à titre de dommages et intérêts pour la faute commise au préjudice du concluant,

— d’annuler le bail d’habitation du 13 novembre 2020,

— de condamner M.[P] [L] et Mme [I] [L] et tous occupants de leur chef à quitter les immeubles appartenant à M. [S] [H] décrits dans l’acte notarié des 7 et 10 décembres 2015 dans un délai de 8 jours à compter de la signification de l’arrêt à intervenir et passé ce délai sous astreinte de 1000 euros par jour de retard pendant 300 jours,

— de condamner in solidum Mme [I] [L], M.[P] [L] et la SCI LK au paiement de la somme principale de 73 750 euros à titre d’indemnité d’occupation pour la période courant du 18 novembre 2020 au 31 décembre 2022,

— de condamner in solidum Mme [I] [L], M. [P] [L] et la SCI LK au paiement mensuel d’une indemnité d’occupation de 2950 euros à compter du 1 er janvier 2023 jusqu’à complète libération des lieux, tout mois commencé étant dû intégralement,

— de condamner la SCI LK au paiement d’une indemnité de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance,

— de condamner in solidum Mme [I] [L], M.[P] [L] et la SCI LK, chacun, au paiement d’une indemnité de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner in solidum Mme [I] [L], M. [P] [L] et la SCI LK au paiement des entiers dépens qui comprendront le coût du constat de Maître [W] du 1er avril 2021,

— d’appliquer les dispositions de l’article 1343-2 du Code civil à l’ensemble des condamnations prononcées à l’encontre de chaque partie,

À titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la cour jugerait bon et valable le bail d’habitation du 13 novembre 2020 et le déclarerait opposable à Monsieur [S] [H] :

— de déclarer le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail délivré le 9 juin 2021 régulier en la forme et bien fondé au fond,

— de constater le jeu de la clause résolutoire figurant dans le commandement de payer délivré le 9 juin 2021 à cette date du 9 juin 2021,

— d’ordonner l’expulsion de Mme [I] [L] et de M.[P] [L] et de tous occupants de leur chef des immeubles appartenant à M. [S] [H] décrits dans l’acte notarié des 7 et 10 décembre 2015, délai de 15 jours à compter de la signification de l’arrêt à intervenir et passé ce délai sous astreinte de 1000 euros par jour de retard pendant 300 jours,

— de condamner in solidum Mme [I] [L], M. [P] [L] et la SCI LK au paiement de la somme principale de 73 750 euros arrêtée au 31 décembre 2022 au titre des loyers impayés du 13 novembre 2020 au 9 juin 2021 et à titre d’indemnité d’occupation à compter du 9 juin 2021 jusqu’au 31 décembre 2022,

— de condamner in solidum Mme [I] [L], M. [P] [L] et la SCI LK au paiement mensuel d’une indemnité d’occupation de 2950 euros compter du 1 er janvier 2023 jusqu’à complète libération des lieux, tout mois commencé étant dû intégralement,

— de condamner la SCI LK au paiement d’une indemnité de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance,

— de condamner in solidum Mme [I] [L], M.[P] [L] et la SCI LK, chacun, au paiement d’une indemnité de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— d’appliquer les dispositions de l’article 1343-2 du Code civil à l’ensemble des condamnations prononcées contre chaque partie,

— de condamner in solidum Mme [I] [L], M.[P] [L] et la SCI LK au paiement des entiers dépens qui comprendront le coût du constat de Maître [W] du 1 er avril 2021.

Il soutient que bail consenti à M.et Mme [L] est nul pour défaut du droit d’agir de la SCI LK qui n’a jamais été propriétaire du bien. Il relève que la SCI LK savait, dès l’engagement de la procédure de résolution de la vente, que cette résolution allait aboutir et qu’elle ne pouvait donc disposer des droits sur l’immeuble. Il estime que l’immeuble devait lui être restituer libre de toute occupation. Il soutient que la SCI LK doit également lui restituer la totalité des loyers qui ont été ou auraient dû être encaissés en vertu du bail du 13 novembre 2020, en application de l’article 1352-3 du code civil.

Il conteste toute bonne foi à M.et Mme [L] auxquels il reproche également d’avoir loué une partie de l’immeuble.

Il ajoute que le bail, dont la date n’est pas même certaine, a été signé en fraude de ses droits. Il précise que M.et Mme [L] savaient, dès le constat d’huissier du premier avril 2021, que la SCI LK n’avait aucune qualité pour leur consentir un bail. Il relève que ces derniers ont refusé néanmoins de lui verser la moindre somme au titre de leur occupation des lieux dont il était le propriétaire.

Il considère que la société CENTRALE LOCATIVE, professionnelle de l’immobilier, devait savoir, dès le 30 mars 2017, date de publication de son assignation en résolution de la vente, qu’elle ne pouvait donner à bail l’immeuble dans l’intérêt de la SCI LK. Il estime qu’elle a commis une faute, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, dont il demande réparation, à hauteur des sommes qu’il aurait dû avoir à sa disposition.

Il estime que M.et Mme [L] sont occupants sans droit ni titre. Il demande leur condamnation, in solidum avec la SCI LK, au paiement d’indemnités d’occupation.

Subsidiairement, il fait valoir que le commandement de payer visant la clause résolutoire qu’il a délivré est régulier et n’encourt aucune annulation. Il souligne que les causes du commandement de payer n’ont pas été acquittées dans les deux mois de sa délivrance. Il sollicite en conséquence l’expulsion de M.et Mme [L] et leur condamnation aux loyers impayés à compter du 13 novembre 2020 ainsi qu’à une indemnité d’occupation, in solidum avec la SCI LK.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 31 mars 2023 auxquelles il convient de se référer, M.et Mme [L] demandent à la cour :

— de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

— de débouter M.[H] et la SARL CENTRALE LOCATIVE de leurs demandes,

— de condamner la société CENTRALE LOCATIVE à les relever et garantir de toutes les condamnations pécuniaires qui pourraient être prononcées à leur encontre au profit de M.[H],

— de condamner la SARL CENTRALE LOCATIVE à payer à M. [H] les sommes versées par M.et Mme [L] et détenues par celle-ci au titre des loyers en sa comptabilité ;

— de condamner M. [H] aux dépens de l’instance et à payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile au profit de M. et Mme [L].

Ils estiment que le bail qui leur a été consenti est valable et n’encourt aucune nullité. Ils contestent l’argument selon lequel ce contrat aurait été signé en fraude des droits de M.[H]. Ils soutiennent que ce dernier n’était pas propriétaire du bail au jour de la signature du bail. Ils font en outre valoir que le jugement ayant résolu la vente n’était pas définitif et que la SCI LK aurait pu en relever appel.

Ils expliquent n’avoir pas eu connaissance du litige opposant M.[H] et la SCI LK.

Ils considèrent que le bail dont ils disposent est opposable à M.[H] qui vient aux droits de la SCI LK.

Ils font état des difficultés qu’ils ont affrontées pour pouvoir s’installer dans le bien immobilier et des travaux auxquels ils ont dû procéder. Ils expliquent que c’est la raison pour laquelle l’agence immobilière a accepté de déduire leurs factures du loyer. Ils soutiennent avoir dû effectuer des travaux imputables au bailleur.

Ils affirment être à jour de leurs loyers, payés entre les mains de l’agence immobilière, comme le prévoit le bail. Ils notent qu’il appartient à M.[H] de réclamer les loyers à l’agence immobilière.

Ils appellent en garantie l’agence immobilière pour que celle-ci les relève de toutes les éventuelles condamnations prononcées contre eux. Ils lui reprochent plusieurs négligences, et notamment celle de ne s’être pas renseignée sur la situation du bailleur. Ils précisent que celle-ci détient les loyers dont ils se sont acquittés. Ils indiquent n’avoir sous-loué une dépendance du bien que durant trois mois, du premier février 2021 au 05 mai 2021.

Ils considèrent que la faute commise par l’agence immobilière à leur encontre leur a causé un préjudice, lié à la situation périlleuse qui est la leur, avec un risque d’expulsion.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 22 mars 2023 auxquelles il convient de se reporter, la société CENTRALE LOCATIVE demande à la cour :

— d’annuler le jugement attaqué en ce qu’il l’a condamnée « in solidum » avec la SCI LK à payer à M. [H] une somme de 10801.06 euros au titre des loyers et charges du 13/11/2020 au 3/05/2022 et ordonné la capitalisation des intérêts,

— de réformer le jugement attaqué en ce qu’il l’a condamnée à payer aux consorts [L] une somme de 2000 euros de dommages et intérêts et de les débouter de toutes demandes formées contre elle en principal ou en garantie,

Pour le surplus,

— de confirmer la décision déférée en ce qu’elle a débouté M. [H] de ses demandes de résolution, ou résiliation du contrat de bail du 13/11/2020 consenti aux époux [L] sur le bien sis [Adresse 2],

En conséquence,

— de confirmer la décision déférée en ce qu’elle a débouté M. [H] de ses demandes d’expulsion des consorts [L] et de condamnation à lui payer une somme de 73750 euros à titre de loyers ou d’indemnités d’occupation,

Y ajoutant,

— de condamner in solidum M. [H] et M. et Mme [L] au paiement de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile en cause d’appel,

— de condamner in solidum M. [H] aux entiers dépens distraits au profit de Maître Cédric CABANES sur son affirmation de droit.

Elle sollicite l’annulation du jugement déféré en ce qu’il l’a condamnée à verser à M.[H] la somme de 10801, 06 euros, au motif que le premier juge a statué ultra petita. Elle indique que ce dernier n’avait formé aucune demande à son encontre.

Elle estime que le bail, en dépit de l’annulation de la vente, n’encourt pas la nullité en application de l’article 1304-7 du code civil, qui dispose que l’accomplissement de la condition résolutoire éteint rétroactivement l’obligation, sans remettre en cause les actes d’administration, le bail s’analysant comme un tel acte. Elle considère que ce bail doit être maintenu à l’encontre des tiers de bonne foi.

Elle souligne que les locataires ne peuvent se voir opposer un commandement de payer visant la clause résolutoire, puisqu’ils ont respecté leurs obligations de paiement des loyers et des charges.

Elle déclare avoir consigné les loyers dès qu’elle a eu connaissance de l’intervention de l’huissier en avril 2021 et indique avoir tenté d’entrer en contrat avec M.[H] et son mandant, sans avoir de réponse claire de leur part. Elle explique disposer de la somme de 10.801, 06 euros qui correspond aux revenus fonciers nets supposés revenir au légitime propriétaire de l’immeuble. Elle fait observer que M.et Mme [L] ont effectué des travaux, qui leur ont permis d’obtenir une gratuité de trois mois de loyers, le loyer de mars 2021 ayant par ailleurs été presque intégralement compensé par des travaux exceptionnels effectués en mars. Elle expose que M.et Mme [L] ont versé par la suite leurs loyers à M.[H] à partir du 03 mai 2022.

Elle sollicite l’infirmation du jugement déféré en ce qu’il l’a condamnée au versement de dommages et intérêts à M.et Mme [L]. Elle conteste avoir commis une faute à leur encontre. Elle fait observer qu’elle ne disposait d’aucun élément lui permettant de douter de l’exactitude des déclarations du vendeur, alors qu’elle disposait d’une attestation notariée actualisée. Elle précise avoir continué à exécuter son mandat en s’assurant du paiement du loyers, après l’intervention de l’huissier le premier avril 2021.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 22 janvier 2025.

MOTIVATION

Sur la nullité du bail consenti par la SCI LK à M.et Mme [L] et sur son opposabilité à M.[H].

La nullité de la vente du bien consenti à la SCI LK a pour conséquence de remettre les parties dans l’état qui était le leur avant la vente.

M.et Mme [L] pensaient que la SCI LK était le propriétaire du bien lors de la conclusion du bail. Ils ont signé un bail par le biais d’une agence immobilière mandatée par la SCI LK, propriétaire apparent. La mauvaise foi ne se présume pas et doit être démontrée. M. [H] ne démontre pas que les époux [L] auraient connu la procédure qu’il avait intentée contre la SCI LK et qui rendait le titre de cette dernière fragile. Ainsi, selon l’application de la théorie de l’apparence, le bail conclu le 13 novembre 2020 entre les époux [L] et la SCI LK, représentée par son mandataire la société Centrale Locative, est opposable à M.[H]. Ce dernier sera donc débouté de sa demande d’annulation du bail ou d’inopposabilité du bail à son encontre. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

La cour est saisie de la demande subsidiaire de M.[H] relative à la validité du commandement de payer, à l’acquisition de la clause résolutoire (et ses conséquences en matière d’expulsion, d’indemnités d’occupation et d’arriérés locatifs, étant précisé qu’une demande est faite à l’encontre de la SCI LK). Dans le cadre de sa demande subsidiaire, M.[H] ne recherche plus la responsabilité de la SARL CENTRALE LOCATIVE.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail

Le bail est opposable à M.[H] ; il peut en conséquence en demander l’application.

Il était convenu, au terme du bail, que le loyer mensuel s’élevait à la somme de 2300 euros. Il était également noté que les locataires devaient refaire toutes les peintures de l’intérieur de la maison, installer la cuisine fournie par le propriétaire et vérifier l’installation électrique de celle-ci, en échange de quoi le propriétaire s’engageait, à réception des travaux, à octroyer trois loyers gratuits aux locataires.

La régularité du commandement de payer délivré le 09 juin 2021 n’est pas discutée devant la cour.

En tout état de cause, il répond aux exigences de l’article 24 I (de 1° à 6°) de la loi du 06 juillet 1989.

Depuis le premier avril 2021, date d’intervention d’un huissier de justice qui avait été avisé de l’existence du jugement rendu le 18 novembre 2020 prononçant la résolution de la vente passée entre M.[H] et la SCI LK, assorti de l’exécution provisoire et devenu définitif selon un certificat de non appel du 29 janvier 2021, M.et Mme [L] savaient que le propriétaire des lieux étaient M.[H] et non plus la SCI LK ; en effet, M. et Mme [L] ont rencontré l’huissier de justice le premier avril 2021, ce dernier intervenant à la demande de M.[H] notamment pour connaître l’état de son bien immobilier mais également l’identité des occupants de celui-ci.

Il n’est pas contesté que M.et Mme [L] ont effectué les travaux pour lesquels ils pouvaient bénéficier d’une gratuité de trois mois de loyers. Ces derniers ne peuvent prétendre obtenir plus que ce qui est mentionné au bail, au titre de la clause des travaux (à savoir trois mois de loyers gratuits), en l’absence d’accord de M.[H]. De la même manière, M.[H], auquel le bail est opposable, ne peut solliciter l’intégralité des loyers et doit tenir compte de la gratuité des loyers pendant trois mois.

M. et Mme [L] ne sont pas redevables des loyers pour les mois de décembre 2020, janvier 2021 et février 2021.

Dans son commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 09 juin 2021, M. [H] sollicite la somme de 18.400 euros, correspondant aux loyers des mois de novembre 2020 à juin 2021 inclus, pour un montant mensuel de 2300 euros.

Il ressort du décompte comptable établi par l’agence immobilière que M.et Mme [L], à l’exception du paiement de la somme de 2300 euros par le biais d’un chèque encaissé le premier décembre 2020 (correspondant au dépôt de garantie), n’ont versé entre les mains de l’agence immobilière, pour la période antérieure au 09 août 2021, que la somme de 2316, 85 euros par un virement du 16 juillet 2021 ; les sommes mentionnées au crédit de leur compte, outre la gratuité des loyers de décembre 2020, janvier et février 2021, consistent en une 'gratuité pour travaux déductibles exceptionnels’ d’un montant de 1921, 37 euros (29 mars 2021) et d’un montant de 7798, 45 euros (au titre d’une 'gratuité pour travaux’ au 15 juillet 2021, soit à une date postérieure à la date à laquelle les consorts [L] savaient que la SCI LK n’était plus propriétaire du bien). M.et Mme [L] ne peuvent bénéficier d’une gratuité autre que celle prévue par le bail (soit trois mois de loyers). Il ne peut donc être tenu compte de la 'gratuité pour travaux’ portée à leur crédit en mars 2021 et en juillet 2021.

Le commandement de payer est valable pour sa partie non contestable.

M.et Mme [L] étaient donc redevables, à l’encontre de M.[H], de la somme de 10.580 euros (loyer de novembre 2020; loyers de mars à juin 2021 inclus); en ne versant que la somme de 2316, 15 euros le 16 juillet 2021, ils ne se sont donc pas acquittés des sommes dues à M.[H] dans le délai de deux mois à compter du 09 juin 2021. En conséquence, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 09 août 2021. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

A compter du 10 août 2021, M.et Mme [L] sont redevables d’une indemnité d’occupation destinée à compenser la jouissance du bien occupé sans droit ni titre et à réparer le préjudice du bailleur lié à la privation de son local ; il convient de la fixer à la somme mensuelle de 2300 euros qui répare intégralement le préjudice de M.[H].

En outre il convient d’ordonner leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision, sans prévoir d’astreinte.

M.et Mme [L] sont redevablesde la somme totale de 49.663, 15 euros, au titre de l’arriéré de loyers et d’indemnité d’occupation arrêté au 31 décembre 2022.

Le bail consenti aux époux [L] est opposable à M.[H]. Ce dernier va percevoir les fruits de ce bail puis le montant de l’indemnité d’occupation, dus par les occupants.

Le bail lui est opposable ; M.[H] ne peut prétendre à voir condamner la SCI LK in solidum avec les époux [L] au montant de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation, la SCI LK n’étant pas occupante des lieux.

Il sera en conséquence débouté de sa demande formée à l’encontre de la SCI LK.

M.et Mme [L] soutiennent que leur bailleur aurait manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent. Il est acquis que M.et Mme [L] ont effectué les travaux évoqués dans la clause de travaux du bail, ce qui leur a permis d’obtenir une gratuité de loyers de trois mois (peintures; installation d’une cuisine et vérification de l’électricité).

Aucune difficulté liée à la décence des lieux n’était mentionnée dans le cadre du bail initial. L’état des lieux initial évoque essentiellement une cuisine à refaire, des équipements électriques en mauvais état, des peintures en mauvais état, le reste étant soit en bon état, soit en état d’usage, l’ensemble du bien n’étant pas propre et le jardin comportant des gravas.

M.et Mme [L] ne démontrent pas que le bailleur aurait manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent.

Ainsi, il convient de condamner in solidum M.et Mme [L] à verser à M.[H] la somme de 49.663,15 euros, au titre de l’arriéré de loyers et d’indemnité d’occupation arrêté au 31 décembre 2022, ces sommes portant intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a rejeté la demande tendant à l’acquisition de la clause résolutoire du bail.

Sur l’annulation du jugement déféré en ce qu’il a condamné in solidum la SARL CENTRALE LOCATIVE avec la SCI LK à payer à M.[H] la somme de 10.801, 06 euros au titre des loyers et charges du 13 novembre 2020 au 03 mai 2022

Il ressort de la lecture du décompte produit par la SARL CENTRALE LOCATIVE que cette somme correspond à ' la gratuité pour travaux déductible exceptionnels', hors gratuité de trois mois de loyers (correspondant aux termes du contrat de bail).

Devant le premier juge, M.et Mme [L] avaient demandé à ce que la SARL CENTRALE LOCATIVE les relève et garantisse de toutes les condamnations pécuniaires qui pourraient être prononcées à leur encontre. Par ailleurs, ils avaient demandé à ce que la SARL CENTRALE LOCATIVE paye à M.[H] les sommes versées par M.et Mme [L] et détenues par celle-ci au titre des loyers en sa comptabilité.

Le premier juge, qui a condamné in solidum la SCI LK et la SARL CENTRALE LOCATIVE à verser à M.[H] le seul montant de 'la gratuité pour travaux déductible exceptionnels', alors que M.et Mme [L] n’ont pas été condamnés au versement de cette somme à l’égard de M.[H] et qu’ils n’ont pas versé cette somme entre les mains de l’agence immobilière puisqu’il s’agissait d’une gratuité de loyers, a statué ultra petita.

Cette irrégularité relève des dispositions des articles 463 et 464 du code de procédure civile, et non pas d’une nullité du jugement.

Par l’effet dévolutif de l’appel, alors que M.[H] sollicite l’infirmation du jugement sur ce point et M.et Mme [L] sa confirmation, la cour aura à statuer sur ce point.

La SARL CENTRALE LOCATIVE sera déboutée de sa demande tendant à voir annuler le jugement sur ce point.

Sur l’appel en garantie de M.et Mme [L] à l’encontre de la SARL CENTRALE LOCATIVE

L’article 1240 du code civil énonce que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La SARL CENTRALE LOCATIVE a accepté un mandat de gestion locative le premier septembre 2020, émanant de la SCI LK, qui lui a transmis une attestation notariale du 22 août 2020 confirmant sa qualité de propriétaire depuis cette date. Elle n’a pas commis de faute en n’interrogeant pas la publicité foncière, la seule attestation notariale étant suffisante pour qu’elle puisse conclure un mandat de gestion locative.

Dans ses écritures (page 3), la SARL CENTRALE LOCATIVE a indiqué avoir été avisée du jugement du 18 novembre 2020 en avril 2021, lorsqu’il a été signifié aux consorts [L].

Dès qu’elle a eu connaissance du fait que son mandant n’était plus propriétaire du bien, elle ne pouvait plus recevoir la moindre somme émanant de M.et Mme [L] ni décider de réduire le montant du loyer au vu des travaux effectués, selon des termes différents du seul contrat de bail qui ne faisait état que d’une gratuité de trois mois de loyers. Elle ne peut se retrancher derrière le fait que le jugement du 18 novembre 2020 ne lui a pas été signifié. Il lui appartenait de prendre attache a minima avec l’huissier de justice intervenu le premier avril 2021 et qui avait donné l’information aux consorts [L] ou avec son mandant. En acceptant les versements de M.et Mme [L] à compter du premier avril 2021 et en continuant d’effectuer des réductions de loyers, elle a commis une faute à l’égard de ces derniers puisqu’elle n’était plus habilitée à recevoir des versements et a entretenu une confusion pour M.et Mme [L] concernant le maintien du bail, sa capacité à recevoir des versements et à effectuer, sans être mandatée, des réductions de loyers. Elle sera en conséquence condamnée à garantir M.et Mme [L] à hauteur de la somme de 33.563, 15 euros (correspondant aux sommes dues par ces derniers à l’égard de M.[H] arrêtée au 31 mai 2022, puisqu’il n’est pas démontré que M.et Mme [L] aient continué à verser des sommes entre les mains de l’agence immobilière postérieurement à cette date). Le jugement déféré qui a condamné la SARL CENTRALE LOCATIVE à verser la somme de 2000 euros à M.et Mme [L] sera infirmé.

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné la SARL CENTRALE LOCATIVE in solidum au versement de la somme de 10.801,06 euros.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles

M.et Mme [L] et la SARL CENTRALE LOCATIVE sont essentiellement succombants.M.et Mme [L] seront condamnés aux dépens de première instance et d’appel et la SARL CENTRALE LOCATIVE sera condamnée à les garantir du paiement de ces sommes. Ils seront déboutés de leurs demandes faites sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Le coût du constat d’huissier du premier avril 2021 ne fait pas partie des dépens mais doit être intégré dans les frais irrépétibles.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge de M.[H] les frais irrépétibles qu’il a exposés pour faire valoir ses droits en première instance et en appel.

M.[H] a été débouté de sa demande de condamnation formée à l’encontre de la SCI LK, s’agissant d’une demande au titre des loyers et des indemnités d’occupations. Il ne peut en conséquence solliciter une indemnité au titre des frais irrépétibles à l’encontre de cette dernière.

Il convient de condamner in solidum M.et Mme [L] à verser à M.[H] la somme de 3500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et 3500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel. La SARL CENTRALE LOCATIVE sera condamnée à garantir M.et Mme [L] du paiement de ces sommes.

Le jugement déféré qui a condamné la SCI LK aux dépens et au versement d’une indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile sera infirmé.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt de défaut, par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande d’annulation partielle du jugement formée par la SARL CENTRALE LOCATIVE en ce qu’elle a été condamnée in solidum avec la SCI LK à verser à M.[S] [H] la somme de 10.801, 06 euros ;

INFIRME le jugement déféré sauf en ce qu’il a retenu la validité du bail conclu le 13 novembre 2020 entre la SCI LK et M.et Mme [L] et son opposabilité à M.[S] [H] et sauf en ce qu’il a rejeté la demande au titre des frais irrépétibles formée par M.et Mme [L] ;

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire au 09 août 2021 ;

DIT que M. [P] [L] et Mme [I] [L] sont occupants sans droit ni titre depuis le 10 août 2021 du bien sis [Adresse 4]) ;

ORDONNE l’expulsion de M. [P] [L] et Mme [I] [L] et de tous occupants de leur chef, avec si besoin est le concours de la force publique et d’un serrurier, des lieux sis [Adresse 4]), passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’avoir à libérer les lieux conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de M.[S] [H] tendant à assortir cette expulsion d’une astreinte;

DIT qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due à compter du 10 août 2021 par M.[P] [L] et Mme [I] [L] à la somme mensuelle de 2300 euros ;

CONDAMNE in solidum M.[P] [L] et Mme [I] [L] à verser cette somme à M.[S] [H] ;

CONDAMNE in solidum M.[P] [L] et Mme [I] [L] à verser à M. [S] [H] la somme de 49.663, 15 euros, au titre des loyers et d’indemnité d’occupation arrêté au 31 décembre 2022, ces sommes portant intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

REJETTE la demande de M.[H] tendant à voir condamner in solidum la SCI LK avec M.[P] [L] et Mme [I] [L] au titre des loyers et des indemnités d’occupation;

CONDAMNE la SARL CENTRALE LOCATIVE à garantir M.[P] [L] et Mme [I] [L] à hauteur de la somme de 33563, 15 euros ;

REJETTE les demandes faites sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile par la SARL CENTRALE LOCATIVE et par M.[P] [L] et Mme [I] [L] ;

CONDAMNE in solidum M. [P] [L] et Mme [I] [L] à verser à M. [S] [H] la somme de 3500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et 3500 euros au titre des frais irrépétible d’appel ;

CONDAMNE in solidum M. [P] [L] et Mme [I] [L] aux dépens de la présente instance ;

DIT que la SARL CENTRALE LOCATIVE sera condamnée à garantir M.[P] [L] et Mme [I] [L] du paiement de ces sommes.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,