COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 20 NOVEMBRE 2025

ph

N° 2025/ 377

Rôle N° RG 22/10390 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BJY7H

S.A.R.L. LES HORIZONS

S.C.I. MAX [Localité 6]

C/

S.D.C. [Adresse 9] [Localité 6] LES [Localité 5]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SELARL CABINET DEBEAURAIN & ASSOCIÉS

SCP JEAN LECLERC,CEDRIC CABANES ET [W]-HENRI CANOVAS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire d’AIX-EN-PROVENCE en date du 28 Juin 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 21/00855.

APPELANTES

S.A.R.L. LES HORIZONS , dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par M^e Frédéric BERENGER de la SELARL CABINET DEBEAURAIN & ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Alexandra GOLOVANOW, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

S.C.I. MAX [Localité 6] dont le siège social est demeurant [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par M^e Frédéric BERENGER de la SELARL CABINET DEBEAURAIN & ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Alexandra GOLOVANOW, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

INTIME

[Adresse 9] [Localité 7] représenté par son syndic, la société SUDECO, SAS, dont le siège social est [Adresse 1], prise elle-même en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

représenté par M^e Cédric CABANES de la SCP JEAN LECLERC,CEDRIC CABANES ET YVES-HENRI CANOVAS, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Patrick BAUDOIN de la SCP BOUYEURE BAUDOIN KALANTARIAN AUSSANT DAUMAS, avocat au barreau de PARIS substituée par M^e Jennifer GOMEZ-REY, avocat au barreau de PARIS, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 07 Octobre 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Patricia HOARAU, Conseiller , a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Novembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Novembre 2025,

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et M^me Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS et PROCEDURE – MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES

La SARL Les horizons est copropriétaires des lots n° 19 et 20 où est exploité un centre de lavage automobile et n° 22 où est exploité un centre auto. La SCI Max Istres est quant à elle propriétaire du lot n° 23 où est exploité un centre de contrôle technique.

Ces lots dépendent d’un ensemble immobilier dénommé Centre commercial [Localité 7] soumis au statut de la copropriété suivant règlement de copropriété des 20 et 21 février 1989.

Reprochant la situation de monopole évidente du groupe Casino, le plus grand flou régnant au sein de cette copropriété depuis les travaux réalisés pour le compte de la société Fiso après cession de parties communes à son profit, et les liens étroits existant entre cette société et le syndic Sudeco, filiale du groupe Casino, la SARL Les horizons et la SCI Max Istres, ont assigné en référé expertise le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 4] Istres les Cognets, représenté par son syndic (ci-après le syndicat des copropriétaires).

Par arrêt du 21 juillet 2016, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a désigné M. [W] [X] en qualité d’expert avec pour mission notamment de procéder à un nouveau relevé de surface de chaque lot, notamment ceux issus des travaux d’agrandissement au profit de la SNC Fiso, de proposer un nouvel état descriptif de division ainsi qu’une nouvelle répartition des charges conforme à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

M. [X] a déposé un pré-rapport le 31 mars 2019 et un rapport en l’état le 16 janvier 2020.

Par exploit d’huissier du 1er mars 2021, la SARL Les horizons et la SCI Max Istres ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 4] Istres [Adresse 8], représenté par son syndic (ci-après le syndicat des copropriétaires) devant le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence, aux fins de voir annuler les résolutions n° 21 à 29 et 39 de l’assemblée générale du 10 décembre 2020.

Par jugement du 28 juin 2022, le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence a :

— débouté la société Les horizons et la SCI Max Istres de l’ensemble de leurs demandes d’annulation,

— condamné la société Les horizons et la SCI Max Istres à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Les horizons et la SCI Max Istres à supporter les entiers dépens,

— accordé le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile à M^e Cédric Cabanes,

— ordonné l’exécution provisoire.

Le tribunal a estimé que les irrégularités relatives à la constitution des lots n° 36 et 43 ne sont pas établies, ni le caractère injustifié des clés de répartition adoptées, dont les sociétés Les horizons et Max [Localité 6] sont exclues, ni que les cessions opérées et constitutions de lots aboutissent à une répartition des charges en leur défaveur susceptible de justifier l’abus de majorité. Il n’est pas non plus démontré l’existence d’irrégularités formelles. Enfin les délibérations n° 21 à 28 ont été annulées par délibération de l’assemblée générale du 28 juin 2021 auxquelles elles ont voté favorablement, ce qui rend sans objet la demande d’annulation les concernant. La délibération n° 29 n’a pas été soumise au vote. Quant à la résolution n° 39, l’appartenance de certaines sociétés au même groupe ne démontre pas ipso facto l’abus de majorité.

Par déclaration du 19 juillet 2022, la SARL Horizons a interjeté appel de ce jugement.

Dans leurs dernières conclusions déposées et notifiées sur le RPVA le 21 mars 2023, la SARL Les horizons et la SCI Max Istres demandent à la cour de :

Vu les articles 10 et 22 la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 1er et 45-1 du décret du 17 mars 1967,

— les recevoir en leur appel et les y déclarer bien fondées,

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Aix en Provence le 28 juin 2022 (RG 21/00855) en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

— annuler les résolutions n° 21 à 29 et 39, adoptées par l’assemblée générale des copropriétaires du 10 décembre 2020,

— condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens distraits au profit de M^e Frédéric Berenger, avocat, sur son affirmation de droit.

La SARL Les horizons et la SCI Max Istres font valoir en substance :

— qu’il ressort des articles 22 et 10 de la loi du 10 juillet 1965 et 1er et 45-1 du décret du 17 mars 1967, que le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et que chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes, que partant, s’il y a des anomalies concernant la propriété de chaque lot et la répartition des tantièmes, il y aura nécessairement un impact sur la répartition des charges,

— que les effets des cessions intervenues entre le syndicat des copropriétaires à certains copropriétaires, n’ont jamais été régularisés,

— que l’expert judiciaire qui a déposé un rapport en l’état, a fustigé le comportement du syndic, rappelant que malgré ses demandes et un engagement du syndic, celui-ci n’a rien communiqué,

— que l’expert a pu relever des anomalies substantielles et notamment le fait que le total des tantièmes du tableau des charges ne fait pas ressortir, comme indiqué, à 11 677 mais à 13 627,

— que l’expert a pu également, contrairement à ce qu’indique le jugement entrepris, constater les problèmes de clés de répartition,

— qu’elles ne sont concernées que par les charges générales relatives aux parties communes générales et pas par les parties communes spéciales au bâtiment A (bâtiment central destiné à l’exploitation de l’hypermarché, de la galerie marchande, de la cafétéria et d’autres emplacements et dépendances),

— que si elles sont amenées à prendre part au vote, c’est a priori parce que le syndicat des copropriétaires possède deux lots au sein de l’ensemble du bâtiment A, s’agissant des lots n° 36 et 43,

— que l’expert a constaté des anomalies concernant les lots n° 36 et 43, ce dernier lot ayant été divisé en deux nouveaux lots n° 63 et 64 ; tous ces lots génèrent des loyers qui sont encaissés par l’exploitant (dont la société Fiso) et non rétrocédés au syndicat des copropriétaires,

— que la résolution n° 24 du 10 décembre 2020 précise qu’une clé de répartition C41 sera utilisée recouvrant toutes les boutiques de la galerie marchande et le toit du centre commercial et qu’elles en ont exclues, si bien qu’on se demande pourquoi donc elles ont participé au vote de la résolution n° 22,

— qu’au regard des irrégularités affectant les lots n° 36 et 43 appartenant au syndicat des copropriétaires, l’assemblée ne pouvait valablement délibérer sur une résolution portant sur des travaux qui allaient générer le paiement de charges communes générales,

— que la résolution n° 21 ne pourra donc qu’être annulée au même titre que ses résolutions d’application, savoir les résolutions n° 22, 23, et 24, cette dernière, de surcroît, en ce qu’elle prévoit une clé de répartition des charges qui n’a pas été votée en assemblée,

— que la résolution n° 25 doit être annulée pour la même cause, au même titre que ses résolutions d’application n° 26, 27 et 28, cette dernière, de surcroît, en ce qu’elle prévoit une clé de répartition des charges qui n’a pas été votée en assemblée,

— qu’il ne s’agit pas d’une simple irrégularité formelle puisqu’elles ne seraient pas concernées par le vote, mais d’une irrégularité structurelle, substantielle,

— que la résolution n° 39 porte sur un mandat de gestion locative mais aussi de commercialisation dans le but d’assurer la location des surfaces situées au sein des parties communes et ou des parties privatives appartenant au syndicat des copropriétaires, que le mandat de gestion est contraire à l’intérêt collectif, car des contrats sont signés à l’insu de certains copropriétaires et que des loyers sont perçus par les société Mercialys ou Fiso sur des espaces qui ne leur appartiennent pas,

— qu’elles ont un droit acquis à travers la résolution n° 7 de l’assemblée générale du 29 avril 2016 (clause de non-concurrence) et que le tribunal a annulé par jugement du 11 décembre 2018, une résolution au motif que la clause de non-concurrence n’avait pas été rappelée, ce qui est encore le cas de la résolution litigieuse n° 39,

— que ce contrat relève d’un abus de majorité manifeste, dans la mesure où la décision est prise non pas dans l’intérêt collectif mais dans celui des copropriétaires du bâtiment A, c’est-à-dire, les copropriétaires du groupe Casino,

— que la résolution rompt l’égalité entre les copropriétaires dans la jouissance des parties communes ainsi que dans la répartition des charges,

— qu’il ressort du rapport financier et annuel de la société Mercialys, que le groupe Casino détient 20,16 % des 92 049 169 actions de l’entreprise, qu’on y trouve aussi la liste des sociétés consolidées du groups Mercialys, soit la société Fiso et la société Hyperthetis participations,

— que la décision du syndicat des copropriétaires de ne pas prendre en considération la clause de non-concurrence démontre que ce ne sont pas les intérêts communs qui sont défendus mais bien ceux de la majorité et plus spécifiquement ceux de filiales du groupe Casino, ce qui justifie la demande de dommages et intérêts.

Dans ses conclusions d’intimé déposées et notifiées par le RPVA le 14 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

Vu les articles 11 et 17-1 du décret du 17 mars 1967,

Vu la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 1195 du code civil,

— confirmer le jugement rendu le 28 juin 2022 par le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

— condamner la SARL Les horizons et la SCI Max Istres à lui payer, chacune, la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SARL Les horizons et la SCI Max Istres au paiement des entiers dépens d’appel, dont distraction au profit de M^e Cédric Cabanes de la SCP Leclerc – Cabanes – Canovas, avocat, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires réplique :

Sur les résolutions n° 21 à 24,

— que les appelantes contestent ces résolutions alors qu’elles ne sont pas concernées par la dépense, car il s’agit de travaux réalisés sur une partie commune spéciale au bâtiment A et qu’elles ne sont pas propriétaires au sein de ce bâtiment et qu’elles se trouvent exclues de la clé de répartition C41,

— que cette demande est sans objet car elles ont été annulées par une assemblée générale postérieure du 28 juin 2021,

— qu’il faut faire application de l’article 17-1 du décret du 17 mars 1967, l’irrégularité formelle affectant le procès-verbal permettant de reconstituer le sens du vote,

— que seules les sociétés IGC, Mercialys, Hyperthetis et Fiso auraient dû voter, et que seule la société IGC a voté contre, si bien que le résultat aurait été le même,

— que la réalisation de ces travaux est indispensable,

— que les appelantes ont sciemment omis de communiquer l’arrêt rendu le 28 janvier 2021 aux termes duquel la cour a notamment validé la résolution n° 17 de l’assemblée générale du 10 décembre 2015 approuvant la modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division consistant à scinder le lot n° 43 en deux lots n° 63 et 64,

— que les sociétés Max [Localité 6] et Les horizons n’ont donc plus d’intérêt à agir pour contester les résolutions n° 21 à 24 de l’assemblée générale du 10 décembre 2020 déjà définitivement annulées,

Sur les résolutions n° 25 à 28,

— qu’outre les mêmes observations que ci-dessus, la mise en place d’un système de comptage des clients participe de l’intérêt collectif,

Sur la résolution n° 29,

— qu’il n’y a pas eu de vote,

Sur la résolution n° 39,

— que les sociétés Fiso, Mercialys, Hyperthetis participations et l’Immobilière groupe Casino n’ont pas les mêmes intérêts économiques,

— que ce n’est pas un élément permettant de justifier l’existence d’un abus de majorité,

— que les appelantes se contentent de procéder par affirmations,

— que l’objet du mandat est conforme à l’intérêt collectif, à savoir la mise en location des parties communes et parties privatives appartenant au syndicat des copropriétaires contre rémunération,

— que sur le prétendu droit acquis, la clause de non-concurrence ne s’inscrit pas dans le temps, mais était valable pour la convention visée dans la résolution n° 7 de l’assemblée générale du 29 avril 2016, et non pour toutes les conventions à venir,

— si la cour devait considérer que cette clause avait vocation à perdurer dans le temps, ce qui parait contraire à la décision elle-même, il faudrait faire application de l’article 1195 du code civil, qui définit la notion d’imprévisibilité,

— que si cette clause de non concurrence était compréhensible en 2016 tel n’est plus le cas aujourd’hui,

— que cette mise en location n’est pas limitée à un bâtiment spécifique.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 23 septembre 2025.

L’arrêt sera contradictoire puisque toutes les parties ont constitué avocat.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’étendue de la saisine de la cour

Selon l’article 542 du code de procédure civile, l’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel.

Aux termes de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Il est admis au visa de ces deux articles, que lorsque les parties ne demandent dans le dispositif des conclusions, ni l’infirmation ni l’annulation des dispositions concernées du jugement, la cour d’appel ne peut que confirmer lesdites dispositions du jugement. Il en est de même, lorsque les parties demandent l’infirmation d’une disposition du jugement, sans formuler de prétention au titre de la disposition à infirmer ou sans développer de moyen au soutien de ladite prétention.

Il est constaté qu’aucun moyen n’est développé sur la résolution n° 29 de l’assemblée générale du 10 décembre 2020, si bien que la cour ne peut que confirmer le jugement sur ce point.

Sur la demande d’annulation des résolutions n° 21 à 24

Ces résolutions concernent les travaux de leds intérieur, les pouvoirs à donner au syndic à ce sujet, les honoraires correspondants du syndic et les modalités d’appel de fonds travaux et honoraires, avec indication que la résolution n° 21 est votée à la majorité de l’article 25, soit à la majorité des voix de tous les copropriétaires, tandis que les autres sont votées à la majorité de l’article 24, soit à la majorité des copropriétaires présents et représentés.

La résolution n° 21 a été votée par trois copropriétaires sur huit représentant 7 749/11 270èmes, 1 287/11 270èmes ayant voté contre (parmi lesquels la SCI Max Istres et la SARL Les horizons) et 2 234/11 270èmes s’étant abstenus.

Les résolutions n° 22, 23 et 24 ont chacune été votées par trois copropriétaires sur huit représentant 7 749/11 270èmes, 3 521/11 270èmes ayant voté contre (parmi lesquels la SCI Max Istres et la SARL Les horizons).

La nullité est poursuivie par les sociétés Les horizons et Max [Localité 6] au motif tiré d’anomalies dans la répartition des tantièmes ayant des conséquences sur la répartition des charges, et qu’elles auraient participé au vote manifestement au regard du fait que le syndicat des copropriétaires est propriétaire des lots n° 36 et 43 alors pourtant qu’elles ne sont pas concernées par ces travaux, s’agissant selon elles, d’irrégularités substantielles.

Il est opposé que le fait que les sociétés appelantes aient voté ne constitue qu’une irrégularité formelle, sans conséquence sur le sens du vote, et qu’en outre ces résolutions ont déjà été annulées par assemblée générale postérieure du 28 juin 2021, si bien que la demande d’annulation n’a plus d’objet.

Aux termes de l’article 22 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, « I.-Le règlement de copropriété détermine, dans le respect des dispositions de la présente loi, les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales.

Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires (') ».

L’article 10 alinéa 4 énonce : « Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

L’article 17-1 du décret n° 67223 du 17 mars 1967 dispose que l’irrégularité formelle affectant le procès-verbal d’assemblée générale ou la feuille de présence, lorsqu’elle est relative aux conditions de vote ou à la computation des voix, n’entraine pas nécessairement la nullité de l’assemblée générale dès lors qu’il est possible de reconstituer le sens du vote et que le résultat de celui-ci n’en est pas affecté.

Par ailleurs, il est admis qu’une assemblée générale des copropriétaires puisse revenir sur une décision, ce qui suppose que la résolution n’ait pas été exécutée et sous réserve des droits acquis par certains propriétaires en vertu de la résolution précédente.

En l’espèce, il est établi que par l’assemblée générale des copropriétaires du 28 juin 2021, ceux-ci ont décidé d’annuler les résolutions n° 21, 22, 23 24 concernant les leds intérieur, votées lors de l’assemblée générale du 10 décembre 2020, par quatre résolutions n° 38 à 41, puis ont, à nouveau, voté quatre résolutions concernant ces leds intérieurs.

Il en ressort que la demande d’annulation de ces mêmes résolutions déjà annulées, n’a plus d’objet, sans qu’il soit besoin d’examiner les griefs allégués. Il est relevé que le fait qu’il soit justifié d’une assignation en annulation de ces nouvelles résolutions adoptées par l’assemblée générale du 28 juin 2021, par assignation du 3 septembre 2021, est indifférent.

Il convient donc de dire n’y avoir lieu à annulation des résolutions n° 21 à 24 de l’assemblée générale du 10 décembre 2020, le jugement étant infirmé sur ce point.

Sur la demande d’annulation des résolutions n° 25 à 28

Ces résolutions concernent les travaux de mise à niveau Quantaflow, les pouvoirs à donner au syndic à ce sujet, les honoraires correspondants du syndic et les modalités d’appel de fonds travaux et honoraires.

Ces résolutions ont été votées dans des conditions identiques aux résolutions n° 21 à 24 concernant les leds intérieurs et ont pareillement été annulées dans les mêmes conditions par l’assemblée générale du 28 juin 2021, par quatre résolutions n° 42 à 44, avant vote de quatre nouvelles résolutions.

Il en ressort que la demande d’annulation de ces mêmes résolutions déjà annulées, n’a plus d’objet, sans qu’il soit besoin d’examiner les griefs allégués.

Il convient donc de dire n’y avoir lieu à annulation des résolutions n° 25 à 28 de l’assemblée générale du 10 décembre 2020, le jugement étant infirmé sur ce point.

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 39

Cette résolution concerne l’approbation du mandat de gestion locative établi entre le syndicat des copropriétaires et la SAS Sudeco, pour la période du 1er août 2020 au 31 décembre 2021, votée à la majorité de l’article 24, soit la majorité des copropriétaires présents et représentés.

Elle a été votée par six copropriétaires sur huit représentant 10 587/11 270èmes, 683/11 270èmes ayant voté contre (la SCI Max Istres et la SARL Les horizons).

Les sociétés appelantes en poursuivent la nullité aux motifs tirés de l’abus de majorité et du non-respect d’une clause de non-concurrence, qui est un droit acquis à travers la résolution n° 7 de l’assemblée générale du 29 avril 2016, arguant que le tribunal a annulé par jugement du 11 décembre 2018, une résolution qui y contrevenait.

Le syndicat des copropriétaires oppose que la mise en location des parties communes, ainsi que des parties privatives appartenant au syndicat des copropriétaires, contre rémunération est conforme à l’intérêt collectif, que l’abus de majorité n’est pas démontré, que la clause de non-concurrence n’est plus justifiée.

Une décision d’assemblée générale ne peut être annulée pour abus de majorité que s’il est démontré qu’elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.

La charge de cette preuve de l’abus de majorité pèse sur le copropriétaire qui l’allègue, étant précisé qu’il n’appartient pas à la juridiction de substituer son appréciation à celles des copropriétaires statuant en assemblée générale.

Les sociétés appelantes versent aux débats de nombreuses pièces pour établir les liens entre les sociétés copropriétaires et le syndic, avec le groupe Casino. Pour autant, cela ne permet pas de démontrer que la décision de donner ce mandat au syndic est contraire à l’intérêt de la copropriété, ou favorise les intérêts personnels des copropriétaires du bâtiment A, c’est-à-dire les copropriétaires du groupe Casino, à leur détriment, s’agissant selon les documents joints à la convocation de l’assemblée générale litigieuse, d’un mandat donné pour gérer les locations portant sur les parties communes et sur les parties privatives du syndicat des copropriétaires. Il n’en ressort aucunement que ce serait d’autres sociétés que le syndicat des copropriétaires lui-même qui encaissera les loyers. Il n’est pas non plus démontré de rupture d’égalité dans la jouissance des parties communes ou dans la répartition des charges, par la mise en location autorisée, sous la gestion de la société Sudeco, déjà syndic.

S’agissant de la violation d’une clause de non-concurrence, il est versé aux débats :

— le procès-verbal d’assemblée générale du 20 avril 2016 au cours de laquelle a été adoptée la résolution n° 7 approuvant le mandat de commercialisation avec la société Mercialys gestion pour la location à titre précaire ou de courte durée des parties communes du centre commercial, en précisant que les locations sur le parking ne devront en aucun cas faire concurrence aux activités des exploitations des lots n° 23, 14-15 et 19-20-22.

— le jugement du tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence du 11 décembre 2018, qui a annulé la résolution n° 7 de l’assemblée générale du 2 juin 2017 (mandat de commercialisation avec la société Mercialys exploitation, pour la location à titre précaire ou de courte durée des parties communes du centre commercial) pour remise en cause d’un droit acquis par un copropriétaire, résultant de la résolution n° 7 d’une assemblée générale du 29 avril 2016, à défaut de préciser de nouveau la clause de non-concurrence aux activités des exploitations des lots n° 23, 14-15 et 19-20-22.

Le syndicat des copropriétaires soutient que cette clause de non-concurrence n’est plus applicable, et se réfère à la notion d’imprévisibilité sans produire aucune pièce à l’appui de ces moyens. Or, il est démontré que cette clause de non-concurrence a été inscrite expressément précédemment, qui profite aux lots des sociétés appelantes.

Il convient donc de faire droit à leur demande d’annulation de la résolution n° 39 de l’assemblée générale du 10 décembre 2020 qui omet de rappeler cette clause de non-concurrence. Le jugement appelé sera infirmé sur ce point.

Sur la demande d’indemnisation

Les sociétés Les horizons et Max [Localité 6] réclament la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts en raison de la non-prise en compte de la clause de non-concurrence.

Toute condamnation implique la triple démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux, étant observé qu’en l’espèce les société Les horizons Max [Localité 6] sont liées contractuellement au syndicat des copropriétaires.

Il est relevé que la cour est saisie d’une action en annulation de plusieurs résolutions d’assemblée générale et il leur est donné raison sur une seule résolution. Cependant les sociétés Les horizons et Max [Localité 6] n’expliquent pas quel préjudice elles ont subi, ni ne versent aucune pièce de nature à attester de l’existence d’un préjudice, en raison de la non-prise en compte de la clause de non-concurrence qui leur bénéficie.

La SARL Les horizons et la SCI Max Istres seront donc déboutées de leur demande de dommages et intérêts, le jugement appelé étant confirmé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient d’infirmer le jugement entrepris sur les dépens, ainsi que sur les frais irrépétibles.

Il y a lieu de fait masse des dépens de première instance et d’appel et de les partager par moitié entre, d’une part, le syndicat des copropriétaires, d’autre part, les sociétés Les horizons et Max [Localité 6], avec éventuelle distraction au profit des conseil des parties qui la réclament.

Par voie de conséquence les demandes au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a :

— débouté la SARL Les horizons et la SCI Max Istres de l’ensemble de leurs demandes sauf en ce qui concerne la résolution n° 29 de l’assemblée générale du 10 décembre 2020 et la demande de dommages et intérêts de la SARL Les horizons et Max [Localité 6],

— condamné la société Les horizons et la SCI Max Istres à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 4] Istres [Adresse 8] sis à Istres, représenté par son syndic, la somme de 3 000 euros chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Les horizons et la SCI Max Istres à supporter les entiers dépens,

— accordé le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile à M^e Cédric Cabanes ;

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés,

Dit n’y avoir lieu d’annuler les résolutions n° 21 à 24 et n° 25 à 28 de l’assemblée générale du 10 décembre 2020 ;

Prononce l’annulation de la résolution n° 39 de l’assemblée générale du 10 décembre 2020 ;

Fait masse des dépens de première instance et d’appel, et dit qu’ils seront partagés à hauteur de moitié à la charge de la SARL Les horizons et la SCI Max Istres et à hauteur de moitié à la charge du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé Centre commercial Istres les Cognets sis à Istres, représenté par son syndic, avec distraction de ceux-ci au profit de M^e Cédric Cabanes et de M^e Frédéric Berenger ;

Rejette les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT