COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

CHAMBRE DE L’EXPROPRIATION

ARRÊT AU FOND

DU 3 AVRIL 2025

N° 2025/ 11

N° RG 24/00015 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNONY

[X] [U]

C/

E.P.I.C. MÉTROPOLE NICE CÔTE D’AZUR

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Alexandre ZAGO

M^e Paul GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal judiciaire de NICE en date du 14 juin 2024, enregistré au répertoire général sous le n° 20/02231.

APPELANT

Monsieur [X] [U],

né le 5 Juillet 1981 à [Localité 8],

demeurant [Adresse 3] – [Localité 7]

représenté et plaidant par M^e Alexandre ZAGO de la SELAS LAWTEC SOCIÉTÉ D’AVOCATS, avocat au barreau de NICE

INTIMÉE

E.P.I.C. MÉTROPOLE NICE CÔTE D’AZUR prise en la personne de son représentant légal,

domiciliée [Adresse 6] – [Localité 1]

représentée par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté et plaidant par M^e Cyrille BARDON de la SELARL BARDON & DE FAY AVOCATS ASSOCIÉS (BF2A), avocat au barreau de PARIS

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions del’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 6 mars 2025 en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant :

M. Ghani BOUGUERRA, président, désigné pour présider la chambre des expropriations par ordonnance du Premier Président de la cour d’appel d’Aix-en-Provence qui a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

Greffier lors des débats : Monsieur Nicolas FAVARD.

Les avocats présents ont été entendus en leur plaidoirie.

Le commissaire du Gouvernement a été entendu en ses observations.

Après clôture des débats, l’affaire a été mise en délibéré.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 3 Avril 2025.

Le magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Ghani BOUGUERRA, président

Madame Joëlle TORMOS, conseillère

Madame Géraldine FRIZZI, conseillère

qui en ont délibéré, conformément à la loi.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé publiquement le 3 avril 2025 et signé par M. Ghani BOUGUERRA, Président et Monsieur Nicolas FAVARD, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

Monsieur [X] [U] était propriétaire, sur la commune de [Localité 7] (06) ' [Adresse 2], d’un appartement situé dans une copropriété cadastrée section KO, n° [Cadastre 4] et [Cadastre 5].

Selon le rapport dressé par la direction départementale des finances publiques, en date du 19 septembre 2012, le bien est ainsi décrit : « au 1er étable d’un immeuble collectif ancien, compris dans l’opération tramway (DUP), appartement libre de location en excellent état de 84, 01 m2 loi Carrez, avec 3 chambres, salle à manger (poutres apparentes), cuisine, dégagement, salle d’eau avec WC, salon, entrée particulière ».

Il avait été acquis en 2009 pour un montant de 250 000 '.

Dans le cadre de la création de la ligne de tramway reliant l’Ouest à l’Est de de [Localité 7] et suite à l’arrêté préfectoral déclarant le projet d’utilité publique, la Métropole Nice Côte d’Azur, venant aux droits de la communauté d’urbanisme de [Localité 7] Côte d’Azur, est convenue avec monsieur [U] de l’acquisition amiable de son bien pour une indemnité de dépossession de 300 000 ', outre une indemnité de remploi de 31 000 ', conformément à l’évaluation du service France Domaine.

La vente est intervenue le 9 avril 2013.

Monsieur [U] a constaté, en 2020, que la réalisation du tramway n’avait aucunement impacté les parcelles en cause et notamment l’appartement, toujours intact, qu’il avait cédé au [Adresse 2].

Il a, dès lors, introduit devant le tribunal judiciaire de Nice une procédure aux fins de rétrocession du bien.

La métropole Nice Côte d’Azur a, cependant, vendu en cours de procédure, soit le 23 décembre 2021, le bien dont s’agit aux fins d’édification d’un hôtel de luxe.

Par jugement du 14 juin 2024, le tribunal judiciaire de Nice a :

Débouté monsieur [X] [U] de l’ensemble de ses demandes,

Condamné monsieur [X] [U] à payer à la Métropole Nice Côte d’Azur prise en la personne de son représentant légal la somme de 2 500 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Débouté monsieur [X] [U] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile,

Condamné monsieur [X] [U] aux dépens.

Monsieur [U] a interjeté appel de la décision précitée, par RPVA, le 19 juillet 2024.

La déclaration d’appel a été notifié à la Métropole Nice Côte d’Azur le 23 juillet 2024.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses conclusions d’appel notifiées par RPVA le 10 octobre 2024, auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions de l’appelant par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur [X] [U] demande à la Cour de :

Vu l’article L 421-1 du code de l’expropriation,

Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nice du 14 juin 2024 en ce qu’il a :

Débouté monsieur [X] [U] de l’ensemble de ses demandes :

Condamné monsieur [X] [U] à payer à la Métropole Nice Côte d’Azur prise en la personne de son représentant légal la somme de 2 500 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Débouté monsieur [X] [U] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile ;

Déclarer monsieur [X] [U] bien-fondé dans ses demandes :

Par conséquent et statuant à nouveau,

Constater que l’immeuble exproprié a cessé de recevoir la destination prévue à la déclaration d’utilité publique en date du 15 juin 2012 :

Constater que la rétrocession en nature est impossible en raison de la cession du bien à un tiers ;

En conséquence,

Condamner la Métropole Nice Côte d’Azur à payer à monsieur [X] [U] la somme de 288 000 euros en réparation du préjudice subi du fait de la privation de la plus-value ;

Condamner la Métropole Nice Côte d’Azur à verser la somme de 5 000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner la Métropole Nice Côte d’Azur aux entiers dépens.

Ordonner l’exécution provisoire de l’arrêt.

Rappelant les dispositions de l’article L 421-1 du code de l’expropriation aux termes desquelles : « Si les immeubles expropriés n’ont pas reçu, dans le délai de cinq ans à compter de l’ordonnance d’expropriation, la destination prévue ou ont cessé de recevoir cette destination, les anciens propriétaires ou leurs ayants droit à titre universel peuvent en demander la rétrocession pendant un délai de trente ans à compter de l’ordonnance d’expropriation, à moins que ne soit requise une nouvelle déclaration d’utilité publique », monsieur [X] [U] soutient que, contrairement à ce que prétend la Métropole Nice Côte d’Azur, la démolition de l’immeuble litigieux n’a jamais été exigée dans le cadre de l’enquête publique et que son acquisition, au titre du principe de précaution afin de prévenir les risques liés aux travaux du tunnel à cet endroit, ne devait concerner que l’immeuble situé au [Adresse 2].

Il affirme que seule une partie de l’immeuble, précisément aux [Adresse 2], a été détruite dans le cadre des travaux et que le n° 20, où se situe son appartement, est toujours intégralement en place, tel que constaté par commissaire de justice selon procès-verbal du 11 octobre 2021.

Contestant la motivation de la décision entreprise, il indique que l’étude d’impact, qui préconisait l’acquisition de l’immeuble litigieux au titre du principe de précaution, ne visait que la partie située à l’angle de la rue, sout la parcelle [Cadastre 5] en dessous de laquelle était prévu le tracé du tunnel.

Ainsi, la cession de l’immeuble où se trouve l’appartement de monsieur [X] [U], aux fins d’édification d’un hôtel, est totalement étrangère à la destination prévue par l’ordonnance d’expropriation et sa demande de rétrocession était fondée.

Cependant, la vente du bien ne permet plus une rétrocession en nature et l’appelant se trouve fondé à demander la condamnation de la Métropole Nice Côte d’Azur à des dommages et intérêts.

Il précise que, au surplus, la Métropole Nice Côte d’Azur n’a pas purgé le droit de rétrocession, en violation des dispositions de l’article R 421-1 du code de l’expropriation.

LA MÉTROPOLE NICE CÔTE D’AZUR, dans ses écritures en réponse notifiées le 9 décembre 2024, auxquelles il est renvoyé par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, demande à la cour de :

À titre principal,

Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions

Constater que l’immeuble exproprié a reçu la destination prévue à la déclaration d’utilité publique en date du 15 juin 2012 ;

Juger en l’état les prétentions de monsieur [U] mal fondées ;

En conséquence :

L’en débouter ;

À titre subsidiaire,

Constater les prétentions indemnitaires infondées en droit et mal fondées en fait ;

En conséquence :

L’en débouter ;

En tout état de cause :

Condamner monsieur [X] [U] au paiement de 5 000 ' au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

Au soutien de ses demandes, la Métropole Nice Côte d’Azur expose que l’argumentation de l’appelant est erronée en ce qu’elle ne repose que sur l’affectation de son propre lot de copropriété alors que l’expropriation a porté sur l’entièreté de la copropriété des [Adresse 2].

Il s’agit, donc, d’une unité foncière gérée en une copropriété unique, disposant d’un seul et même syndicat des copropriétaires.

Elle rappelle que, dans le cadre du projet de création d’une seconde ligne de tramway desservant la métropole, d’une longueur de plus de 11 kms dont 30 % en voie enterrée, il a été nécessaire de procéder à l’acquisition de nombreux immeubles situés sur le tracé en raison de l’impact prévisible des travaux de creusement du tunnel sur leurs fondations.

C’est, donc, dans ces conditions qu’est intervenue l’acquisition amiable du lot appartenant à monsieur [X] [U].

Elle précise que, au terme des travaux de réalisation de la voie de tramway et de sa mise en service fin 2019, elle a lancé un appel à projet aux fins d’implantation d’un complexe hôtelier, n’ayant pas vocation à demeurer propriété de cette parcelle.

C’est ainsi qu’est intervenue la demande de rétrocession de monsieur [X] [U].

Or, soutient la Métropole Nice Côte d’Azur, celle-ci ne peut prospérer dès lors que, contrairement à ce qu’allègue l’appelant, la destination de l’immeuble exproprié s’apprécie au regard de l’ensemble des parcelles et non pour un lot particulier.

La destination de l’immeuble exproprié est, en l’espèce, conforme à l’objet défini dans la déclaration d’utilité publique.

Les différentes études techniques ont, en la circonstance, concluent à la nécessité de maîtriser le foncier en raison des risques que faisaient courir les travaux sur l’intégrité et la solidité des immeubles.

La Métropole Nice Côte d’Azur affirme que cela s’est, d’ailleurs, concrétisé par la démolition des deux tiers de l’immeuble, la façade n’ayant pu être conservée, en partie, qu’au prix de la réalisation de travaux de confortement.

Il est, ainsi, démontré que, dans les cinq années ayant suivi l’ordonnance d’expropriation, prise le 10 juillet 2014, l’immeuble litigieux a reçu une destination conforme aux objectifs de la déclaration d’utilité publique, ce qui rend la demande de rétrocession non fondée.

Subsidiairement, la Métropole Nice Côte d’Azur conclut au rejet de la demande indemnitaire de monsieur [U] en raison tant de son imprécision quant à la période de référence du calcul de plus-value effectué que de son caractère fantaisiste en raison du montant réclamé qui représente un quasi doublement de la valeur du bien depuis son expropriation.

À l’audience du 6 mars 2025, les parties, par leurs conseils, ont formulé leurs observations et fait valoir leurs moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 avril 2025, par mise à disposition au greffe

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article L. 421-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « Si les immeubles expropriés n’ont pas reçu, dans le délai de cinq ans à compter de l’ordonnance d’expropriation, la destination prévue ou ont cessé de recevoir cette destination, les anciens propriétaires ou leurs ayants droit à titre universel peuvent en demander la rétrocession pendant un délai de trente ans à compter de l’ordonnance d’expropriation, à moins que ne soit requise une nouvelle déclaration d’utilité publique. »

Pour prétendre à l’application de ces dispositions, monsieur [X] [U] soutient que son appartement n’a nullement été impacté par les travaux de réalisation de la ligne de tramway reliant l’Ouest à l’Est de [Localité 7] et que l’immeuble lui-même, dans lequel se situe son lot de copropriété, est toujours intact.

Il convient de rappeler que l’immeuble dénommé « [Adresse 2] » constitue une unité foncière unique et une seule et même copropriété.

Les lots qui la composent sont indissociables et ne peuvent être appréhendés individuellement pour l’appréciation de la conformité de l’expropriation dont ils ont été l’objet avec la destination prévue dans la déclaration d’utilité publique.

Il est constant que la déclaration d’utilité publique, prise par arrêté préfectoral du 15 juin 2012 en vue de la réalisation d’une nouvelle voie de tramway desservant l’agglomération de [Localité 7], a démontré la nécessité pour l’opérateur de maîtriser l’ensemble du foncier et, notamment, d’acquérir les parcelles [Cadastre 4] et [Cadastre 5], sur lesquelles est édifiée la copropriété « [Adresse 2] ».

Les études techniques relatives au tracé de la ligne de tramway ont révélé un probable impact des travaux à réaliser sur la solidité et la stabilité de l’ensemble immobilier concerné, au regard duquel se situait l’entrée du tunnel d’accès.

Le tracé de la ligne de tramway est, au demeurant, en partie enterré et passe sous la copropriété où se situe l’appartement de monsieur [U].

Il résulte d’ailleurs, du procès-verbal de constat établi le 11 octobre 2021 à la demande de monsieur [U] lui-même, que « la structure de l’immeuble est datée et des fissurations sont visibles en façade » et que le plancher de l’appartement de l’appelant, vu au travers de la devanture du magasin situé en rez-de-chaussée, est atteint d’une « importante fissuration ».

Ces constations objectives ne font que souligner la fragilité de l’ensemble immobilier que les travaux de réalisation du tramway ne pouvaient qu’aggraver.

Par ailleurs, et contrairement à ce que soutient monsieur [U], la copropriété a bien fait l’objet d’une démolition aux 2/3, face à l’impact des travaux de creusement du tunnel sur les fondations et, partant, sur la structure de l’ensemble immobilier.

Le fait que l’appartement que possédait monsieur [U] n’ait pas été détruit, ni même l’entrée d’immeuble spécifique qui en permettait l’accès, est insuffisant à fonder le droit à rétrocession lequel doit s’apprécier au regard de l’entièreté de la copropriété.

La Cour de cassation a, maintes fois, posait ce principe, notamment dans un arrêt du 16 mars 2013, en décidant que : « la conformité des réalisations effectuées avec les objectifs poursuivis par la déclaration d’utilité publique, doit s’apprécier au regard de l’ensemble des parcelles acquises pour la réalisation de l’opération déclarée d’utilité publique ».

Cette position a, également, trouvé à s’appliquer dans une espèce similaire, la Cour de cassation réaffirmant que « le droit de priorité prévu par l’article L. 424-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ne trouve sa cause qu’en cas de non-affectation de la parcelle expropriée au but d’intérêt général défini par la déclaration d’utilité publique et se rattache au droit de rétrocession prévu à l’article L. 421-1 du même code et, comme lui, ne s’applique pas aux portions de parcelles non utilisées pour l’usage prévu par la déclaration d’utilité publique si l’essentiel des parcelles expropriées a reçu cette destination. »

Les demandes de monsieur [X] [U], formulées sur le fondement de l’article L 421-1 du code de l’expropriation, ne peuvent, dès lors, prospérer.

Le jugement du tribunal judiciaire de Marseille, en date du 14 juin 2024, sera confirmé en toutes ses dispositions.

Aucune raison d’équité ne justifie de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre des parties.

Monsieur [X] [U] sera tenu aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement,

Déclare recevable l’appel interjeté par monsieur [X] [U],

Confirme, en toutes ses dispositions, le jugement du 14 juin 2024 rendu par le tribunal judiciaire de Marseille,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que dépens d’appel seront supportés par monsieur [X] [U].

Le greffier Le président