COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 16 DECEMBRE 2025

N° 2025/ 504

N° RG 21/11313 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BH357

[T] [S] épouse [U]

[X] [U]

C/

[O] [J] [W]

[E] [H]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Sébastien BADIE

M^e Paul GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 7] en date du 16 Juin 2021 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 19/02909.

APPELANTS

Madame [T] [S] épouse [U]

née le 15 Janvier 1982 à [Localité 8], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [X] [U]

né le 04 Décembre 1981 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

Tous deux représentés par M^e Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE et ayant M^e Aurélie GUILBERT, avocat au barreau de TOULON, pour avocat plaidant

INTIMÉS

Monsieur [O] [J] [W]

né le 18 Août 1962 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

Madame [E] [H]

née le 15 Septembre 1968 à [Localité 4], demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Jean-philippe MONTERO, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et plaidant par M^e Corinne BONVINO-ORDIONI, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre, chargée du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Décembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Décembre 2025

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Madame Céline LITTERI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Le 12 mai 2017, M.[X] [U] et Mme [T] [S] épouse [U] (les époux [U]) ont conclu avec M.[O] [W] et Mme [V] [H] un compromis de vente portant sur un immeuble appartenant à ces derniers, au prix de 298 000 euros et sous condition suspensive d’obtention d’un financement bancaire à hauteur de 233 400 euros, remboursable sur une durée de 25 ans au taux d’intérêt maximum de 2% l’an.

L’acte a prévu une réitération par acte authentique avant le 9 juin 2017 et une clause pénale d’un montant de 29 800 euros.

Se prévalant d’un refus de financement bancaire, les époux [U] n’ont pas donné suite à la vente.

M. [W] et Mme [H] soutenant que la condition suspensive a défailli par leur faute, les ont assignés devant le tribunal judiciaire de Toulon par acte du 21 juin 2019, afin d’obtenir le paiement de la somme prévue à titre de pénalité, outre une somme au titre de leurs frais irrépétibles.

Par jugement contradictoire rendu le 16 juin 2021, cette juridiction a :

— condamné les époux [U] à payer à M.[W] et Mme [H] la somme de 29 800 euros en application de la clause pénale,

— rejeté la demande indemnitaire complémentaire formée par M.[W] et Mme [H],

— rejeté toute demande plus ample ou contraire,

— débouté les époux [U] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné les époux [U] à payer à M.[W] et Mme [H] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

— ordonné l’exécution provisoire du présent jugement.

Pour statuer ainsi, le tribunal a notamment retenu que les acquéreurs n’avaient pas justifié de l’obtention ou non du prêt au plus tard le 15 juillet 2017, ni dans les huit jours de la mise en demeure adressée par M. [W] et Mme [H], et a rappelé que les vendeurs ont été contraints de leur adresser trois mises en demeure avant de pouvoir obtenir les informations sollicitées. Il en a déduit que les acquéreurs ont manqué à leurs obligations d’information et de loyauté, en déclarant à l’office notarial et aux vendeurs que le dossier de prêt était en cours et allait être accordé. Il considère que ce défaut de transparence a été d’autant plus confirmé que les acquéreurs n’avaient pas informé les vendeurs sur la nature réelle de l’apport personnel mentionné au compromis. Il en a déduit que la clause de pénale devait recevoir application et que son montant n’était pas manifestement excessif.

Il a en revanche jugé que le versement d’une indemnité forfaitaire en l’état de l’existence d’une clause pénale qui a joué au bénéfice des demandeurs, faisait obstacle à l’allocation de dommages et intérêts complémentaires.

Par déclaration transmise au greffe le 26 juillet 2021, les époux [U] ont relevé appel de cette décision en visant la totalité des chefs de son dispositif, sauf en ce qu’elle a rejeté la demande indemnitaire complémentaire formée par M.[W] et Mme [H].

La clôture de l’instruction est en date du 23 septembre 2025.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 7 avril 2022, les époux [U], demandent à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. [W] de sa demande indemnitaire complémentaire de 5 000 euros en réparation du préjudice moral qu’il aurait subi,

Pour le surplus,

— infirmer le jugement entrepris,

Statuant à nouveau,

— débouter M. [W] et Mme [H] de leur demande de condamnation au versement de la somme de 29 800 euros en application de la clause pénale prévue au compromis de vente du 12 mai 2017,

— rejeter toute demande plus ample ou contraire de M. [W] et Mme [H],

— les condamner à leur verser la somme de 3 600 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 16 septembre 2022, M. [W] et Mme [H], demandent à la cour de :

— débouter les époux [U] de leurs demandes, fins et conclusions,

— confirmer la décision rendue en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’elle a rejeté la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral,

— condamner les époux [U] à la somme de 5 000 euros en réparation du préjudice moral subi par M. [W] du fait de leur comportement déloyal,

— confirmer la décision rendue en ce qu’elle a mis à la charge des époux [U] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner à la somme de 5 000 euros pour frais irrépétibles en cause d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux dernières conclusions déposées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

1-Sur la défaillance de la condition suspensive

Moyens des parties

Les époux [U] font valoir qu’ils ne sont redevables d’aucune pénalité du fait de la défaillance de la condition suspensive dans le délai requis ; que contrairement à ce qui a été jugé ils n’ont commis aucun manquement à leurs obligations contractuelles puisqu’ils justifient avoir sollicité un emprunt conforme aux caractéristiques définies dans le compromis et du refus de la banque. Ils ajoutent avoir produit la notification de refus du Crédit Agricole en date du 11 juillet 2017 qui n’indique pas la raison de son refus. Ils contestent ne pas avoir été transparent dés lors que le changement de situation de M. [U] n’a pas été dissimulé sciemment afin d’empêcher l’obtention du prêt ; que le compromis a mentionné expressément que l’apport personnel prévu était conditionné par la perception du disponible du prix de vente de leur bien et que s’ils n’ont pas précisé qu’une partie de l’apport personnel provenait du transfert d’un prêt à taux zéro ; ce n’est pas par mauvaise foi.

Ils ajoutent que ce n’est pas parce qu’ils ne disposaient pas d’un apport personnel suffisant que la demande de prêt a été refusée ; ils ont effectué toutes les démarches nécessaires à l’obtention d’un prêt, et ont obtenu une proposition de financement qui ne saurait s’analyser comme un simplement devis ou simulation ; que dans la proposition de financement produite, il est prévu clairement que le projet sera financé par un apport personnel composé du transfert du prêt à taux zéro ainsi que du solde du prix de vente de leur bien immobilier de sorte qu’ils ne peut leur être reproché aucune mauvaise foi ou dissimulation.

Les intimés répliquent que les époux [U] ont sciemment dissimulé l’existence d’un prêt à taux zéro et qu’ils ne souhaitaient pas uniquement obtenir un financement d’un montant de 233 400 euros, auquel venait s’ajouter un apport personnel de 88 600 euros, mais entendaient obtenir deux prêts de montants respectifs de 233 400 euros et 62 000 euros. Ils soutiennent que le prêt litigieux a été refusé car les appelants n’ont pas sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse, faute de détenir des fonds personnels nécessaires. Ils considèrent que les époux [U] ont fait de fausses déclarations indiquant que le financement s’opérait grâce à des fonds personnels, alors même qu’ils ne détenaient qu’une partie de la somme totale et qu’il existait un prêt à taux zéro dont ils n’ont jamais été informés.

Ainsi, ils estiment que le refus d’octroi de prêt produit aux débats par les appelants n’apporte pas la preuve que la demande de prêt déposée est conforme à l’ensemble des caractéristiques définies dans la promesse de vente. Ils rappellent que les appelants ont formé plusieurs demandes successives de prêts avec des montants non conformes au contrat et qu’ils sont donc défaillants dans l’exécution de leurs obligations.

Réponse de la cour

En application de l’article 1304-6 alinéa 3 du code civil, en cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.

Selon l’article 1304-3 du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Lorsque la vente est conclue sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt, la demande de prêt doit être conforme aux caractéristiques stipulées dans l’acte. A défaut, la condition est réputée accomplie conformément au texte susvisé.

Il appartient au débiteur de démontrer qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente.

En l’espèce, le compromis de vente sous condition suspensive, conclu par les parties le 15 mai 2017, indique, page 5 et 6 que les acquéreurs ont l’intention de financer l’achat au moyen d’un prêt bancaire de 233 400 euros et de fonds personnels à hauteur de 88 600 euros.

Suit l’énoncé d’une condition suspensive ainsi rédigée : l’acquéreur déclare (..) avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition à un ou plusieurs prêts (..) répondant aux caractéristiques suivantes :

— organisme prêteur : tout organisme bancaire dont le crédit agricole

— montant maximum de la somme empruntée : 233 400 euros

— durée maximale de remboursement : 25 ans

— taux d’intérêt nominal maximum : 2 % l’an hors assurances

— garantie offertes, privilège de prêteur de deniers avec ou sans hypothèque conventionnelle complémentaire ou cautionnement.

En conséquence, le compromis est soumis, en faveur de l’acquéreur et dans son intérêt exclusif à la condition suspensive de l’obtention d’un crédit aux conditions sus-énoncées. Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles quant au montant emprunté et à la durée de l’emprunt entraînera la résiliation de la condition en vertu du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil.

Suit une clause spécifiant les obligations de l’acquéreur vis à vis du crédit sollicité, à savoir faire toutes démarches nécessaires à l’obtention du prêt, et informer sans retard le vendeur de tout événement provoquant la réalisation ou la défaillance de la condition, l’acquéreur déclarant qu’il n’existe à ce jour aucun obstacle de principe à l’obtention des financements qu’il envisage de solliciter.

Enfin il est prévu que la condition suspensive sera réalisée par la remise par la banque à l’acquéreur de l’offre écrite ('), que cette réception devra intervenir avant le 12 juillet 2017 et que l’obtention ou la non obtention du prêt devra être notifiée par l’acquéreur au vendeur par lettre recommandée avec avis de réception adressés dans les 3 jours suivants l’expiration du délai ci-dessus.

Il résulte de ces clauses que la condition suspensive est exclusivement afférente à l’obtention par les époux [U] d’un financement bancaire. L’existence d’un apport personnel ne figure ni comme condition suspensive ni comme modalité conditionnant l’obtention d’un financement bancaire.

Par courrier du 11 juillet 2017, le [Adresse 3] a avisé les époux [U] qu’elle ne donnait pas de suite favorable à la demande de prêt formulée « récemment » à hauteur de 233 400 euros.

Par un courrier ultérieur du 5 octobre 2017, la banque a également indiqué le refus du prêt sollicitait en précisant que celui-ci portait sur une demande à hauteur de 285 400 euros, soit 62 000 euros de plus que la somme prévue au compromis.

Ces deux demandes ne sont pas conforme aux modalités fixées par le compromis, puisque si le montant du capital emprunté est celui prévu au compromis, il ne l’est que pour la première demande et les autres modalités ne le sont pas pour les deux demandes s’agissant de la durée de remboursement des échéances qui n’est pas mentionnée et du taux d’intérêt qui ne l’est pas non plus.

Le compromis stipule certes « que toute demande non conforme aux stipulations contractuelles quant au montant emprunté , au taux et à la durée de l’emprunt entraînera la réalisation de la condition en vertu du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil » ; toutefois si le débiteur prouve que la condition ne se serait pas accomplie même avec un la précision de la durée de remboursement et du taux d’emprunt conforme aux caractéristiques fixées par le compromis, il démontre qu’il n’a pas mis obstacle à la réalisation de la condition et peut se prévaloir de la défaillance de la celle-ci.

Or, en l’espèce, l’établissement bancaire n’explicite pas, dans les courriers qu’elle a adressés aux appelants les motifs de son refus.

En revanche, il résulte des mentions du compromis que les époux [U] ont déclaré faire apport personnel de la somme de 88 400 euros ; que de leur propre aveu ils ne possédaient pas cette somme et qu’elle devait provenir du solde du prix de vente de leur propre bien immobilier pour 25 000 euros et du transfert d’un prêt à taux zéro pour 62 400 euros.

Les époux [U] produisent en pièce 3 une proposition de financement du crédit agricole daté d’avril 2017 dans laquelle ils indiquent à la rubrique apport personnel un montant de 87 000 euros avec mention rajoutée au feutre : 3CRD Pt Z 624 + 254 euros, et un prêt FAS Facilimmo de 234 964 euros au tua de 2% l’an. Ils expliquent qu’au regard de cette proposition de financement ils ne pouvaient pas se douter que la banque leur refuserait le prêt et qu’ils n’ont en rien dissimulé leur situation ou indiqué à tort « un apport personnel » composé d’un prêt à taux zéro que la banque l’avait elle-même validé.

Contrairement à ce qu’il est soutenu par les intimés rien ne permet de juger que le refus de prêt tenait à l’absence d’apport personnel effectif. Rien ne permet de retenir non plus que le refus de la banque est lié au refus de transfert de la banque qui s’y était pourtant engagée selon les époux [U] du prêt à taux zéro à hauteur de 62 400 euros.

En effet, il n’est produit aux débats aucun autre document de la banque venant attester des raisons du refus de prêt de la première demande ni d’élément suffisamment probants permettant de retenir que c’est ce refus de transfert d’un prêt à taux zéro qui a bloqué l’octroi du crédit.

Enfin, même si l’existence d’un apport personnel n’a pas été intégré au rang des conditions de financement bancaire, en l’absence de tout motivation de la banque du refus de l’emprunt sollicité il appartenait en toute hypothèse aux époux [U] de démontrer que leur demande avait été réalisée conformément aux caractéristiques du contrat litigieux. Or les attestations qu’ils produisent ne permettent pas de dire que tel a été le cas puisque n’y sont pas mentionné l’ensemble des caractéristiques du prêt sollicité.

C’est donc de manière fautive de leur part que la condition suspensive a défailli.

2- Sur la clause pénale

Moyens des parties

Les appelants font valoir qu’ils n’ont pas manqué à leur obligation de loyauté s’agissant des informations relatives à leur apport personnel. Ils indiquent que s’ils devaient être condamnés au paiement de la clause pénale, ils se réservent le droit d’assigner en responsabilité la SCP [F] [P] qui ne les a jamais tenus informés des mises en demeure et a ainsi été négligente.

Subsidiairement, ils font valoir que l’indemnisation apparaît démesurée au regard de la durée réelle d’immobilisation du bien, que le montant de la clause pénale apparaît ainsi excessif et doit être réduit.

Les intimés soutiennent pour leur part que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement et tel est le cas lorsque l’acheteur demande un prêt non conforme aux stipulations de la promesse de vente . Ils s’opposent à la réduction du montant de la clause pénale qui n’est pas excessif et ne doit pas être réduit dès lors que leur bien a été immobilisé du mois de mai 2017 au 02 août 2018.

Réponse de la cour

La clause pénale a pour objet de fixer à l’avance la pénalité que le débiteur défaillant devra payer, pour manquement à son obligation.

Sa mise en oeuvre suppose que l’inexécution de l’obligation sanctionnée par la clause pénale soit imputable au débiteur.

En l’espèce, le compromis de vente contient une clause pénale ainsi rédigée : au cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de 29 800 euros à titre de dommages-intérêts conformément à l’article 1231-5 du code civil.

Il appartient à M.[W] et Mme [H], qui entendent obtenir la condamnation des époux [U] au paiement de la pénalité prévue par cette clause, de démontrer que le refus de ceux-ci de régulariser la vente par acte authentique procède d’une inexécution de leurs obligations alors que toutes les conditions relatives à l’exécution du compromis étaient remplies.

Il convient de renvoyer aux développements ci -dessus selon lesquels, le compromis ayant été conclu sous condition suspensive d’obtention d’un prêt qui n’a pas été obtenu de manière fautive de la part des époux [U] la condition suspensive est réalisée.

Il en résulte que les conditions relatives à l’exécution du compromis sont remplies.

Il sera ainsi fait droit à la demande de M.[W] et Mme [H] au titre de la clause pénale.

Si en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil le juge peut même d’office s’il l’estime manifestement excessive ou dérisoire, modérer ou augmenter la pénalité, en l’espèce, celle-ci a été fixée à 10% du prix de vente conformément à une pratique habituelle et aucun élément versé aux débats ne permet de la dire manifestement excessive. Le fait que les vendeurs aient pu revendre leur bien ne saurait démontrer comme le soutiennent les époux [U] une absence de préjudice ou un préjudice modéré.

Les époux [U] sera donc condamné à payer à M.[W] et Mme [H] la somme de 29 800 euros au titre de la clause pénale.

Le jugement de première instance mérite confirmation de ce chef.

3-Sur la demande de dommages-intérêts

Moyens des parties

M.[W] et Mme [H] soutiennent que les époux [U] ont manqué à leur obligation de bonne foi puisqu’ils ont déclaré dans le compromis qu’il n’existait aucun obstacle de principe à l’obtention du financement bancaire ; que le refus de prêt invoqué ne leur a été communiqué qu’au mois de novembre après plusieurs mises en demeure, les appelants indiquant que son obtention était prochaine, et les ont ainsi maintenus dans l’espoir de cette obtention.

Ils soulignent également leur manque de transparence, car les époux [U] ne les ont pas informés qu’ils ne détenaient pas en réalité les fonds personnels et qu’ils entendaient obtenir le transfert d’un prêt qui n’a jamais été prévu dans le cadre de la convention liant les parties et qualifie ce comportement des acquéreurs tout à fait déloyal.

Ils ajoutent que M.[W] a été profondément atteint par ces faits.

Les époux [U] contestent avoir fait preuve de déloyauté et avoir tout fait pour tenir leurs engagements. Il ajoutent que l’état dépressif de M.[W] n’est pas en lien avec les faits qui leur reproche.

Réponse de la cour

Le manquement à l’obligation de loyauté et de bonne foi est posée à l’article 1104 du code civil, selon lequel les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’espèce, il résulte des termes du compromis au paragraphe 'financement’ que les époux [U] ont déclaré avoir l’intention de financer l’achat au moyen d’un prêt bancaire de 233 400 euros et de fonds personnels à hauteur de 88 400 euros.

Contrairement à ce que soutiennent les intimés aucun document émanant de la banque ne démontre que le refus de financement a été motivé par le défaut d’apport personnel. En revanche, la proposition de financement envisagée par le crédit agricole en avril 2017 a pu induire en erreur les époux [U] sur leur possibilité de considérer que le transfert d’un prêt à taux zéro pouvait représenter une partie de leur apport personnel.

S’il est acquis qu’ils n’en ont pas informé les vendeurs avec toute la clarté qui s’imposait, pour autant, il ne peut être retenu qu’ils ont fait preuve de déloyauté ou de mauvaise foi. Le fait que les vendeurs les aient autorisés à déposer leur meubles avant la réitération démontrent tout autant que leur intention d’acheter était réelle et que compte tenu des informations que leurs avaient données la banque ils ne s’étaient pas engagés à la légère.

Enfin, il n’est pas établi que les problèmes de santé rencontrés par M.[W] ait un lien direct et certain avec le refus des époux [U] de réitérer la vente.

Par voie de conséquence la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral formée par les intimés sera rejetée.

4- Sur les dépens et frais irrépétibles

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles sont confirmées.

Les époux [U], qui succombent, supporteront la charge des entiers dépens d’appel et ne sont pas fondés à solliciter une indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité justifie d’allouer à M.[W] et Mme [H] ensemble, une indemnité de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Condamne M.[X] [U] et Mme [T] [S] épouse [U] aux entiers dépens d’appel et accorde aux avocats qui en ont fait la demande, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile ;

Les déboute de leur demande au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour ;

Les condamne à payer à M.[O] [W] et Mme [V] [H] ensemble une indemnité de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés devant la cour.

La greffière, la présidente.