COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 13 NOVEMBRE 2025

N° 2025/639

Rôle N° RG 24/14426 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BOBAS

S.A. ERILIA

C/

[B] [G]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Olivier GIRAUD

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Tribunal Judiciaire Pôle de proximité de MARSEILLE en date du 21 Novembre 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 24/03133.

APPELANTE

S.A. ERILIA

dont le siège social est [Adresse 5]

représentée par M^e Olivier GIRAUD de la SELARL GIRAUD-GAY ET ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Laurent GAY de la SELARL GIRAUD-GAY ET ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE

Madame [B] [G],

demeurant [Adresse 4] [Adresse 6] [Adresse 2] [Adresse 3]

défaillante

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Paloma REPARAZ, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Paloma REPARAZ, Présidente

M^me Angélique NETO, Conseillère

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

ARRÊT

Rendu par défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Novembre 2025,

Signé par Madame Paloma REPARAZ, Présidente et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er avril 1977, la société anonyme (SA) Erilia a donné à bail à M. [R] et Mme [B] [G] un local à usage d’habitation situé à la [Adresse 8] à [Adresse 7] [Localité 1], moyennant un loyer mensuel de 1 063 francs.

M. [G] est décédé le 7 décembre 2001, laissant Mme [G] seule titulaire du bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 mars 2023, la SA Erilia a fait délivrer à Mme [G] un commandement de payer la somme de 3 773,94 euros en principal, visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail.

Soutenant que ledit acte est demeuré infructueux, la SA Erilia a, par exploit de commissaire de justice du 16 mai 2024, fait assigner Mme [G] devant le juge des contentieux de la protection du pôle proximité du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion de Mme [G] et sa condamnation à lui verser diverses sommes.

Par ordonnance réputée contradictoire du 21 novembre 2024, ce magistrat a :

dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes visant à constater la résiliation du bail, expulser Mme [G] et la condamner à payer à la SA Erilia différentes indemnités d’occupation,

condamné Mme [G] :

à payer à la SA Erilia la somme provisionnelle de 5 139,57 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés au 6 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de sa décision,

à payer à la SA Erilia une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail et ce, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au propriétaire,

à payer à la SA Erilia la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 24 mars 2023.

débouté la SA Erilia du surplus des demandes,

Il a notamment considéré qu’il ne relevait pas du juge des référés d’apprécier la conformité de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail aux dispositions d’ordre public de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Selon déclaration reçue au greffe le 2 décembre 2024, la SA Erilia a interjeté appel de cette décision en ce qu’elle a :

dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes visant à constater la résiliation du bail, expulser Mme [G] et la condamner à lui payer différentes indemnités d’occupation,

condamné Mme [G] à payer à la SA Erilia la somme provisionnelle de 5 139,57 euros au titre des loyers, impayés arrêtés au 6 septembre 2024 et une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges,

débouté la SA Erilia du surplus des demandes.

Par dernières conclusions transmises le 19 décembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SA Erilia demande à la cour :

de reformer l’ordonnance des chefs déférés,

de constater acquise à son profit la clause résolutoire visée dans le bail liant les parties,

en conséquence,

d’ordonner l’expulsion de Mme [G] et la séquestration des meubles et objets mobiliers,

de condamner Mme [G]:

à titre provisionnel à lui payer la somme de 4 305,69 euros au titre de l’arriéré de loyer et charges locatives, somme arrêtée au 19 décembre 2024, augmentée des intérêts de droit à compter de sa décision,

à titre provisionnel à lui payer une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours, charges en sus, à compter de l’arrêt à intervenir et jusqu’à parfaite libération des lieux,

à lui payer la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer.

Elle fait notamment valoir que :

le contrat de bail signé le 1er avril 1977 prévoit la possibilité de le résilier unilatéralement en cas de défaut de paiement du loyer ou des charges locatives,

le commandement à payer est demeuré infructueux.

Bien que régulièrement informée par la signification de la déclaration d’appel, de l’avis de fixation de l’affaire et des conclusions d’appelant, suivant acte du 24 décembre 2024 remis à étude à Mme [G], cette dernière n’a pas constitué avocat.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 22 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et le constat de la résiliation du bail

Il résulte de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d’un congé pour ce motif à l’initiative du bailleur.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 alinéa 1 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail comporte une clause résolutoire ainsi rédigée, « à défaut de paiement à son échéance d’un terme de loyer ou des charges accessoires, comme au cas d’inobservation d’une seule des conditions du présent contrat, après un commandement ou une sommation demeurés infructueux, le présent contrat sera immédiatement et de plein droit résilié, si bon semble à la Société, qui pourra procéder à l’expulsion sur simple ordonnance de référé, sans préjudice de l’action principale en dommages et intérêts. (') »

Par acte de commissaire de justice en date du 24 mars 2023, la SA Erilia a fait délivrer à Mme [G] un commandement de payer la somme de 3 773,94 euros en principal, correspondant à des loyers et charges impayés du 21 septembre 2021 au 17 mars 2023, échéance du mois de mars 2023 incluse, et visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail.

Il n’est pas contesté que Mme [G] n’a pas régularisé sa dette dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer, la dette locative s’établissant à 3 773,94 euros à la date du 17 mars 2023, échéance du mois de mars 2023 incluse.

Dans ces conditions et dès lors que les conditions de la résiliation de plein droit du bail sont réunies, il y a lieu d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé.

Par conséquent, il convient de:

constater la résiliation de plein droit du bail liant Mme [G], d’une part, et la SA Erilia, d’autre part, par suite de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, à effet au 25 mai 2023;

ordonner, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, l’expulsion de Mme [G], ainsi que de tous occupants de leur chef, des lieux loués, passé le délai prévu par l’article L 142-1 du code des procédures civiles d’exécution, par toutes voies et moyens de droit et, au besoin, avec l’assistance d’un commissaire de police et d’un serrurier ;

dire que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L. 433- 1 du code des procédures civiles d’exécution ;

condamner Mme [G] à payer à la SA Erilia une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer en cours, charges en sus, à compter de l’arrêt à intervenir jusqu’au départ effectif des lieux par la remise des clés au bailleur.

rappeler que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

rappeler que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement de l’intéressé soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Sur les sommes sollicitées au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence et dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Ils ne peuvent donc accorder qu’une provision au créancier, à l’exclusion du prononcé de toute condamnation définitive.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

C’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

Devenu occupant sans droit ni titre du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, le locataire est tenu de payer une somme équivalente au loyer augmenté des charges à titre de réparation du préjudice subi par le bailleur.

En l’espèce, la SA Erilia sollicite la condamnation de Mme [G] à lui payer la somme de 4 305,69 euros correspondant aux loyers et charges échus arrêtés au 19 décembre 2024, mensualité de décembre 2024 incluse.

Par conséquent, tenant compte, d’une part de l’évolution du litige et, d’autre part, de l’actualisation par la SA Erilia de sa créance locative, il y a lieu d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné Mme [G] à payer à la SA Erilia la somme provisionnelle de 5 139,57 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités dus, arrêtée au 6 septembre 2024 avec intérêts au taux légal.

Mme [G] sera condamnée à payer à la SA Erilia la somme de 4 305,69 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et les charges selon décompte arrêté au mois de 19 décembre 2024, mois de décembre inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision jusqu’au paiement effectif.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné Mme [G], d’une part, aux dépens de première instance, en ce compris les frais du commandement de payer, et, d’autre part, à payer à la SA Erilia la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés, non compris dans les dépens, en première instance.

Mme [G] sera condamnée aux dépens de la procédure d’appel.

Il y a lieu de condamner Mme [G] à payer à la SA Erilia la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés à hauteur d’appel, non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle :

a condamné Mme [B] [G] aux dépens de première instance, en ce que compris le coût du commandement de payer,

a condamné Mme [B] [G] à payer à la SA Erilia la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés, non compris dans les dépens, en première instance,

L’infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Constate la résiliation de plein droit du bail liant Mme [G], d’une part, et la SA Erilia, d’autre part, par suite de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, à effet au 25 mai 2023;

Ordonne, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, l’expulsion de Mme [B] [G], ainsi que de tous occupants de leur chef, des lieux loués, passé le délai prévu par l’article L 142-1 du code des procédures civiles d’exécution, par toutes voies et moyens de droit et, au besoin, avec l’assistance d’un commissaire de police et d’un serrurier ;

Dit que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L. 433- 1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelle que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelle que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31mars de l’année suivante, à moins que le relogement de l’intéressé soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

Condamne Mme [G] à payer à la SA Erilia une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer en cours, charges en sus, à compter de l’arrêt à intervenir jusqu’au départ effectif des lieux par la remise des clés au bailleur ;

Condamne Mme [B] [G] à payer à la SA Erilia la somme de 4 305,69 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et les charges, selon décompte arrêté au mois de 19 décembre 2024, mois de décembre inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision jusqu’au paiement effectif ;

Condamne Mme [B] [G] aux dépens de la procédure d’appel ;

Condamne Mme [B] [G] à payer à la SA Erilia la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés à hauteur d’appel, non compris dans les dépens.

La greffière La présidente