Cour d'appel d'Aix-en-Provence , ch. 3-1, 2 avril 2025, n° 20/09366

TCOM Nice 18 septembre 2020

CA Aix-en-Provence
Infirmation 2 avril 2025

Arguments

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Accepté
Contrat dérogeant aux dispositions d'ordre public
La cour a jugé que le contrat avait pour objet l'exploitation d'une activité d'agent immobilier, alors que l'appelant n'était pas titulaire de la carte professionnelle, rendant le contrat illicite et donc nul.
Rejeté
Préjudice causé par l'exécution du contrat nul
La cour a rejeté cette demande, considérant que le contrat étant nul, il n'y avait pas de préjudice à indemniser sur cette base.
Accepté
Préjudice subi du fait de la carence de l'appelant
La cour a reconnu un préjudice à l'intimée, évalué à 3 000 euros, en raison de la carence de l'appelant à obtenir la carte professionnelle.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, M. [U] [C] a interjeté appel d'un jugement du Tribunal de Commerce de Nice qui l'avait condamné à payer 72 500 euros à la SAS Arthurimmo.com pour non-exécution d'un contrat de licence de marque. La cour d'appel a examiné la question de la validité du contrat, arguant que celui-ci était nul car il visait l'exploitation d'une activité d'agent immobilier sans que M. [U] [C] ne détienne la carte professionnelle requise. La cour a infirmé le jugement de première instance, prononçant la nullité du contrat et condamnant M. [U] [C] à verser 3 000 euros à la SAS Arthurimmo pour le préjudice subi. Les demandes supplémentaires des deux parties ont été rejetées, et les dépens ont été partagés.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 3 1, 2 avr. 2025, n° 20/09366
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	20/09366
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de commerce / TAE de Nice, 18 septembre 2020, N° 2020F00188
Décision(s) liée(s) :	Tribunal de commerce de Nice, 18 septembre 2020, 2020F00188
Domaine propriété intellectuelle :	MARQUE
Marques :	ARTHURIMMO.COM LE RESEAU NATIONAL IMMOBILIER 100% EXPERT
Numéro(s) d’enregistrement des titres de propriété industrielle :	3763612
Classification internationale des marques :	CL16 ; CL35 ; CL36 ; CL38 ; CL41
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	7 avril 2025
Référence INPI :	M20250086
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Sur les parties

Avocat(s) :	Guillaume CARREDavid TRAMIER
Parties :	S.A.S. ARTHURIMMO.COM

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-1

ARRÊT AU FOND

DU 02 AVRIL 2025

Rôle N° RG 20/09366 – N° Portalis DBVB-V-B7E-BGKXW

[U] [C]

S.A.S. ARTHURIMMO.COM

Copie exécutoire délivrée

le : 02 AVRIL 2025

à :

M^e David TRAMIER

M^e Guillaume CARRE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Commerce de NICE en date du 18 Septembre 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 2020F00188.

APPELANT

Monsieur [U] [C]

[Adresse 2]

représenté par M^e David TRAMIER, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

INTIMEE

S.A.S. ARTHURIMMO.COM,

agissant poursuites et diligences de son président en exercice domicilé ès-qualité audit siège [Adresse 1]

représentée par M^e Guillaume CARRE, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 24 Octobre 2024 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Valérie GERARD, Président de chambre, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Valérie GERARD, Président de chambre

Madame Stéphanie COMBRIE, Conseillère

M^me Marie-Amélie VINCENT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Elodie BAYLE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 Janvier 2025, puis prorogé au 02 avril 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 avril 2025,

Signé par Madame Valérie GERARD, Président de chambre et M^me Elodie BAYLE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

La SAS Arthurimmo.com, qui a créé et développé un réseau d’agences immobilières, est titulaire de la marque semi-figurative Arthurimmo.com, déposée le 2 septembre 2010 et enregistrée pour les produits et services des classes 16, 35, 36, 38 et 41.

Elle a conclu avec M. [U] [C] un contrat de licence de marque selon acte sous signatures privées du 27 mai 2019, à compter du 1er décembre 2019 pour une durée de 5 ans sur le secteur géographique de [Localité 4] et moyennant une contribution totale mensuelle de 1 000 euros par mois HT soit 1200 euros TTC.

M. [U] [C] n’a pas ouvert d’agence immobilière ni réglé la contribution prévue au contrat.

M. [U] [C] a sollicité la résiliation du contrat, ce que la SAS Arthurim-mo.com a accepté moyennant le paiement de la somme de 1 700 euros réglée au moyen de deux chèques.

Les chèques se sont révélés sans provision. La SAS Arthurimmo a considéré l’accord comme caduc et fait assigner M. [U] [C] devant le tribunal de commerce de Nice pour avoir paiement de la somme de 72 500 euros prévue au contrat.

Par jugement réputé contradictoire du 18 septembre 2020, le tribunal de commerce de Nice a:

— condamné M. [U] [C] à payer à la SAS Arthurimmo.com la somme de 72 500 euros avec intérêts au taux légal à compter du 25 février 2020,

— - condamné M. [U] [C] à payer à la SAS Arthurimmo.com la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

M. [U] [C] a interjeté appel par déclaration du 1er octobre 2020.

Par conclusions du 29 décembre 2020, auxquelles il est expressément référé en appli-cation de l’article 455 du code de procédure civile, M. [U] [C] demande à la cour de :

— infirmer la décision entreprise et statuant à nouveau,

— prononcer la nullité du contrat de licence de marque du 27 mai 2019,

— débouter en conséquence la SAS Arthurimmo.com de l’ensemble de ses de-mandes, fins et conclusions,

— reconventionnellement, condamner la SAS Arthurimmo.com au paiement de la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par l’exécution du contrat annulé,

— subsidiairement,

— réduire à de plus justes proportions les demandes de la SAS Arthurimmo.com,

— en tant que de besoin, ordonner le remboursement des sommes qui auront pu être versées en vertu de l’exécution provisoire de la décision entreprise, en principal, intérêts, frais et accessoires, avec intérêts au taux légal à compter de leur verse-ment et ce au besoin à titre de dommages et intérêts,

— condamner la SAS Arthurimmo.com à lui payer la somme de 3 050 euros par ap-plication de l’article 700 du code de procédure civile,

— - condamner la SAS Arthurimmo.com en tous les dépens y compris ceux de pre-mière instance, ceux d’appel pouvant être recouvrés directement par M^e David Tramier conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure ci-vile.

Par conclusions du 25 février 2021, auxquelles il est expressément référé en applica-tion de l’article 455 du code de procédure civile, la SAS Arthurimmo.com demande à la cour de :

— débouter M. [U] [C] de toutes ses demandes, fins et conclusions d’appel,

— confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions, y ajoutant, condam-ner M. [U] [C] à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens,

— à titre subsidiaire, si le contrat de licence de marques venait à être annulé, con-damner M. [U] [C] à lui payer la somme de 72 000 euros et à titre en-core plus subsidiaire celle de 14 400 euros,

— à titre subsidiaire, condamner M. [U] [C] à payer à la SAS Arthurim-mo.com une somme qui ne saurait être inférieure à 14 400 euros en application des articles 1217, 1231-1 et 1231-2 du code civil.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la nullité du contrat :

M. [U] [C] soutient que le contrat est nul en ce qu’il déroge aux disposi-tions d’ordre public s’agissant de l’activité d’un agent immobilier. Il expose que si le contrat litigieux est un contrat de licence de marque, son but est néanmoins la concession exclusive de la marque ARTHURIMMO.COM exploitée par un réseau d’agences immobilières.

Or, à la date de signature du contrat, la SAS Arthurimmo avait connaissance de ce que M. [U] [C] n’avait pas la qualité d’agent immobilier et ils l’ont orienté vers un organisme chargé de l’accompagner dans ses démarches tendant à lui permettre d’obtenir, par une validation des acquis de l’expérience, un diplôme lui permettant de solliciter la carte pro-fessionnelle d’agent immobilier. Il précise que le contrat ne prévoit rien si le cocontractant n’obtient pas la carte d’agent immobilier dans les trois mois de la signature du contrat et sou-tient que n’étant pas titulaire de la carte d’agent immobilier lors de la signature du contrat, celui-ci est nul.

La SAS Arthurimmo soutient au contraire que le contrat n’est pas illicite puisqu’il n’avait pas pour objet l’exercice de la profession d’agent immobilier, qu’il ne prenait effet qu’au 1er décembre 2019 ce qui laissait tout le temps nécessaire à M. [U] [C] d’obtenir sa carte professionnelle et qu’il contenait une clause de substitution qui permettait à l’appelant de se faire substituer par une société à condition qu’il en soit le gérant.

Elle ajoute que si une condition suspensive avait été prévue, la non-réalisation de cette condition résulte de la seule faute de M. [U] [C] qui n’a pas tout mis en 'uvre pour obtenir cette carte professionnelle.

Aux termes de l’article 1162 du code civil, le contrat ne peut déroger à l’ordre public ni par ses stipulations, ni par son but, que ce dernier ait été connu ou non par toutes les parties.

L’article 3 de la loi 70-9 du 2 janvier 1970, d’ordre public, ne permet l’exercice de l’activité d’agent immobilier qu’aux personnes physiques ou morales titulaires d’une carte pro-fessionnelle.

Le contrat conclu le 27 mai 2019 est effectivement à titre principal un contrat de li-cence de marque. Toutefois, il est stipulé :

— Article 1 : le concédant accorde au licencié, qui accepte une licence d’exploitation comprenant le droit de la reproduire, de l’apposer et de l’utiliser pour la promo-tion et vente des services rendus par les agences immobilières ;

— Article 1.10 : la licence est accordée à l’agence à titre personnel (intuitu personae) en considération de sa qualité de professionnel (')

— Annexe 4.2.2 : (') cette formation est obligatoirement suivie par le titulaire de la carte professionnelle (')

Il résulte en conséquence sans ambiguïté des dispositions de ce contrat, d’ailleurs ac-compagné de prestations visant exclusivement l’exploitation d’une agence immobilière (forma-tions, logiciel dédié), qu’il a été souscrit dans le seul et unique but d’exploiter, sous la marque de l’intimée, une activité d’agent immobilier soumise aux dispositions d’ordre public de la loi précitée.

Au regard des échanges, non contestés, entre les parties préalablement à la conclusion du contrat, aucune d’elles n’ignorait qu’au jour de la conclusion du contrat, M. [U] [C] n’était pas titulaire de la carte professionnelle exigée par l’article 3 de la loi 70-9 du 2 janvier 1970 et c’est à cette fin qu’elles ont, d’un commun accord, différé la prise d’effet du contrat au 1er décembre 2019 afin de permettre à M. [U] [C] d’effectuer les dé-marches nécessaires à l’obtention de sa carte professionnelle.

Ce délai de prise d’effet, n’a toutefois pas permis à M. [U] [C] d’obtenir sa carte professionnelle.

L’objet du contrat a par conséquent un caractère illicite en ce qu’il vise l’exploitation d’une activité d’agent immobilier alors que les parties savaient que M. [U] [C] n’en était pas titulaire et le contrat doit être annulé.

2. Sur les conséquences de l’annulation :

Aux termes de l’article 1178 du code civil, un contrat qui ne remplit pas les condi-tions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d’un commun accord.

Le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé.

Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

Indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle.

M. [U] [C] sollicite la somme de 2 000 euros à titre de dommages et inté-rêts en réparation du préjudice que lui a causé la SAS Arthurimmo qui a souhaité exécuter le contrat nul.

Parallèlement, la SAS Arthurimmo sollicite à titre de dommages et intérêts, la somme de 14 400 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice qu’elle a subi du fait de la carence de M. [U] [C] à obtenir la carte professionnelle d’agent immobilier, malgré les délais qui lui avaient été accordés, et qui n’a pu confier pendant un an le secteur à un autre licencié.

Il est rappelé que chacune des parties savait qu’il était nécessaire à M. [C] d’effectuer des démarches, notamment par le biais d’une validation des acquis d’expérience d’obtenir un diplôme lui permettant d’obtenir la carte professionnelle d’agent immobilier.

Les échanges entre les parties montrent que ce point avait été discuté et la faisabilité étudiée puisque la société Les 2 rives indiquait par courrier 24 avril 2019 à M. [U] [C], qu’après analyse de son parcours professionnel, il avait 80% de chance de réussite à l’obtention d’une VAE. Il lui était également rappelé les délais d’obtention du diplôme et il lui était rappelé qu’il lui appartenait d’anticiper sa demande de carte auprès de la CCI.

Après la signature du contrat, le 30 juillet 2019, M. [U] [C] a informé la société les 2 rives qu’il étudiait avec Pôle emploi la prise en charge partielle de sa formation VAE et évoquait des difficultés avec son ancien employeur.

Le 13 novembre 2019, il adressait à la SAS Arthurimmo un courrier aux termes du-quel il rencontrait de nombreux écueils l’ayant placé dans une situation financière difficile.

Par courriel du 2 décembre 2019, la SAS Arthurimmo a, compte tenu de la situation, proposé trois options à M. [U] [C] :

—  1 un délai supplémentaire pour une ouverture de son agence immobilière, après acquisition de sa VAE en juin 2020, moyennant la somme de 375 euros HT par mois pour la réservation du secteur ;

—  2 l’arrêt du contrat et l’encaissement des chèques de garanties remis lors de la si-gnature, la SAS Arthurimmo précisant sur ce point " mais ce n’est pas la solution qui nous intéresse le plus car nous souhaitons ouvrir [Localité 4] avec toi » ;

—  3 une association avec des licenciés sur le secteur de [Localité 3].

Il était également demandé à M. [U] [C] de se positionner pour le 15 dé-cembre 2019.

M. [U] [C] a répondu, par courriel du 19 décembre, en relatant ses difficul-tés, notamment celles rencontrées dans le cadre de la procédure de divorce en cours. Il ne fai-sait état d’aucune position ferme concernant le contrat qu’il avait signé, précisant toutefois « je vous dirai avant fin janvier que je ne peux continuer à bloquer ma zone. Et on rentrera dans le cadre le moins intéressant pour tous mais inévitable » (la cour souligne).

Contrairement à ce qu’il affirme dans sa lettre recommandée avec accusé de réception du 18 février 2020, M. [U] [C] devait donc bien informer son cocontractant avant la fin du mois de janvier, faute de quoi, la rupture serait actée et il n’en a cependant rien fait.

Le comportement de la SAS Arthurimmo qui a encaissé les chèques remis par M. [U] [C] ne peut être qualifié de fautif, puisqu’à défaut des autres solutions envisa-gées le 2 décembre 2019, M. [U] [C] faisait expressément référence à la solution n°2 dans sa réponse le 19 décembre.

En revanche, le comportement de M. [U] [C], qui n’ignorait pas qu’il de-vait obtenir la carte professionnelle d’agent immobilier pour la validité et l’effectivité du con-trat, a commis une faute en n’informant pas son co-contractant de la réalité de ses intentions alors qu’il lui avait été donné un délai suffisant pour ce faire et en l’empêchant de contracter avec un nouveau licencié pour le secteur initialement concédé à l’appelant.

Le préjudice subi par la SAS Arthurimmo, ne peut être constitué des sommes dues au titre du contrat nul mais uniquement l’indemnisation de l’expectative dans laquelle elle a été laissée par M. [C] avant qu’elle ne prenne acte de la rupture en tentant d’encaisser, le 28 février 2020, comme elle l’avait annoncé, les deux chèques remis lors de la conclusion du con-trat.

Au vu des pièces produites aux débats, la cour évalue ce préjudice à la somme de 3 000 euros.

Le jugement déféré est infirmé en toutes ses dispositions soumises à la cour.

Il n’y a pas lieu de statuer sur la demande tendant à voir « ordonner le rembourse-ment des sommes qui auront pu être versées en vertu de l’exécution provisoire de la décision entreprise, en principal, intérêts, frais et accessoires, avec intérêts au taux légal à compter de leur versement et ce au besoin à titre de dommages et intérêts », dès lors que le présent arrêt, infirmatif, constitue le titre ouvrant droit à la restitution des sommes versées en exécution du jugement.

Chacune des parties ayant succombé pour une part, les dépens seront partagés entre elles.

En revanche, les circonstances de l’espèce, telles que rappelées ci-dessus, ne permet-tent pas d’allouer à l’une ou l’autre des parties, une somme sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme en toutes ses dispositions le jugement du tribunal de commerce de Nice du 18 septembre 2020,

Statuant à nouveau,

Prononce la nullité du contrat conclu le 27 mai 2019 entre M. [U] [C] et la SAS Arthurimmo,

Déboute M. [U] [C] du surplus de ses demandes,

Condamne M. [U] [C] à payer à la SAS Arthurimmo la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts,

Déboute la SAS Arthurimmo du surplus de ses demandes,

Fais masse des dépens et les partage pour moitié entre les parties.

Rejette les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,