COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 03 AVRIL 2025

N° 2025/ 120

Rôle N° RG 24/06486 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNBZA

[T] [S]

C/

Société [Localité 5] HABITAT

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Radost VELEVA-REINAUD

M^e Luca MAS,

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de proximité de FREJUS en date du 15 Avril 2024 enregistré au répertoire général sous le n° 11-23-0762.

APPELANTE

Madame [T] [S], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Radost VELEVA-REINAUD, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assistée de M^e Myriam HOUAM, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Luc FEBBRARO, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

INTIMEE

Société [Localité 5] HABITAT, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Luca MAS, avocat au barreau de TOULON,

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 12 Février 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Avril 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Avril 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 14 mai 1986, à effet au 16 mai 1986, l’office public communal d’habitations à loyer modéré (HLM) [Localité 5] Habitat Méditerranée, a consenti à monsieur [E] [S], un bail d’habitation portant sur un appartement de type T5, rez-de-chaussée, situé [Adresse 1], à [Localité 3] (83).

M. [S] est décédée le 7 novembre 1998 à [Localité 3] (83).

Son épouse, madame [C] née [J] est devenue titulaire dudit bail.

Cette dernière est décédée le 20 août 2021 à [Localité 4] (06), son fils, monsieur [X] [S], remplissant les conditions requises, a bénéficié d’un transfert du bail.

M. [X] [S] est décédé le 30 décembre 2022 à [Localité 3] (83), laissant comme héritiers des collatéraux dont sa soeur Mme [T] [S] et son frère M. [G] [S].

M. [G] [S] a quitté les lieux au mois de février 2023, Mme [T] [S] s’étant maintenue dans le local d’habitation.

Par acte de commissaire de justice du 10 mai 2023, l’office public HLM, [Localité 5] Habitat Méditerrannée, lui faisait délivrer une sommation de quitter les lieux sans délai.

Par exploit en date du 18 septembre 2023, le bailleur a fait assigner Mme [T] [S], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Fréjus, afin d’obtenir:

— le constat de son occupation sans droit ni titre du logement ;

— son expulsion immédiate des lieux ainsi que celle de tous occupants de son chef, sous astreinte;

— sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à titre provisionnel, de 668,34 euros à compter du 30 décembre 2022, jusqu’à la reprise effective des lieux ;

— sa condamnation au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, incluant le coût du commandement de quitter les lieux.

Par jugement contradictoire en date du 15 avril 2024, le juge des contentieux de la protection, de ce tribunal a :

— constaté l’occupation sans droit ni titre de Mme [T] [S] du bien sis [Adresse 1], à [Localité 3] (83) ;

— ordonné son départ immédiat, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, suivant la signification de la présente décision et pour une durée de 60 jours ;

— ordonné à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, son expulsion des lieux occupés et celle de tout occupant de son chef, si nécessaire avec le concours de la force publique ;

— s’est réservé la liquidation de l’astreinte ;

— condamné Mme [T] [S] à payer une indemnité d’occupation à compter du 30 décembre 2022, d’un montant mensuel de 668,34 euros jusqu’à la complète libération des lieux ;

— condamné Mme [T] [S] aux dépens, incluant le coût de la sommation de quitter les lieux ;

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile

Le juge a estimé qu’elle ne remplissait pas les conditions légales sur le fondement de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, afin de justifier d’un transfert de bail, et a ordonné son expulsion.

Selon déclaration reçue au greffe le 21 mai 2024, Mme [S] a interjeté appel de cette décision, l’appel portant sur l’ensemble des dispositions dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises le 23 juillet 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour qu’elle infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions et statuant à nouveau :

— juge qu’elle remplit les conditions de transfert de bail en sa qualité d’héritière de feu M. [X] [S] ;

— enjoigne à la société [Localité 5] Habitat Méditerranée de régulariser sa situation, et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard ;

— condamne la société [Localité 5] Habitat Méditerranée à lui verser la somme de 5 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que :

— le premier juge a commis une erreur de droit, l’article 831-2 du code civil devant s’appliquer;

— elle a vécu avec son défunt frère plus d’un an avant son décès ;

— elle s’est occupée de sa mère, Mme [C] [S] titulaire du contrat de bail dès le 7 novembre 1998 et de son frère, M. [X] [S] ;

— elle remplit les conditions de transfert et a procédé au paiement des loyers.

Par dernières conclusions transmises le 19 août 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, l’office public [Localité 5] Habitat Méditerranée, sollicite de la cour qu’elle confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, et déboute Mme [T] [S] de l’intégralité de ses demandes, la condamne à lui verser la somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d’appel.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que :

— le transfert de bail n’est pas applicable en la cause sur le fondement de l’article 831-2 du code civil ;

— elle n’est pas copropriétaire du bien, ni conjoint survivant de son frère ;

— aucune attribution préférentielle ne peut s’opérer ;

— seules les dispositions des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 sont applicables;

— elle n’a formulé aucune demande de transfert de bail ;

— elle ne remplit pas les conditions et est occupante sans droit ni titre.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 12 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

A titre liminaire :

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'dire et juger’ ou 'déclarer’ qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Sur le transfert du droit au bail :

Aux termes de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L’article 831-2 du même code dont se prévaut Mme [S], afin de justifier d’un transfert de bail n’est pas applicable en la cause.

En effet, l’article 833 dudit code rappelle que les dispositions des article 831 à 832-4 profitent au conjoint survivant ou à tout héritier appelé à succéder en vertu de la loi, qu’il soit copropriétaire en pleine propriété ou en nue-propriété.

L’article 831-2 stipule que le conjoint survivant ou tout héritier copropriétaire peut également demander l’attribution préférentielle :

1° de la propriété ou du droit au bail du local qui lui sert effectivement d’habitation, s’il y avait sa résidence à l’époque du décès, et du mobilier le garnissant, ainsi que du véhicule du défunt dès lors que ce véhicule lui est nécessaire pour les besoins de la vie courante (…).

En l’espèce, Mme [S] n’est ni conjoint survivant ni copropriétaire du bien objet du bail.

Par ailleurs, en vertu du principe speciala generalibus derogant et de l’article 1105 du code civil, les dispositions spéciales, et notamment d’ordre public l’emportent sur les dispositions générales.

Ainsi les dispositions des articles 14 et 40 III de la loi du 6 juillet 1989 relatives au transfert du bail spécifique aux HLM sont d’ordre public (Cass. 3ème, 1er octobre 2008, n°07-13.008). Elles sont donc les seules applicables au présent litige.

Selon l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

— au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil;

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

— au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier.

L’article 40 de ladite loi précise que l’article 14 leur est applicable à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire.

En l’espèce, il appartient à Mme [S], qui se prévaut d’un transfert du bail à son profit en tant que soeur de M. [X] [S], d’apporter la preuve qu’elle remplit les conditions prévues par les dispositions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle indique s’être occupée de sa mère et de son frère et verse aux débats, notamment :

— un acte de notoriété du 7 novembre 2023 ;

— des chèques en paiement du loyer adressés au bailleur ;

— des échanges de courriers entre son conseil et le bailleur ;

Ces éléments ne permettent pas d’établir que Mme [S] remplit les conditions de transfert du droit au bail. Elle n’a ni la qualité d’ascendant, ni de descendant, ni de personne à charge. Comme l’a pertinemment relevé le premier juge le fait que ses ressources pourraient la rendre exigible à l’attribution d’un logement social est sans incidence, comme le fait qu’elle ait vécu depuis plus d’un an avec M. [X] [S].

Mme [T] [S] est donc occupante sans droit ni titre depuis le 30 décembre 2022, jour du décès de son frère locataire des lieux.

Par conséquent il convient de confirmer le jugement entrepris, en ce qu’il a ordonné l’expulsion Mme [T] [S], sous astreinte journalière provisoire de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision, pendant une durée de 60 jours.

Il sera néanmoins infirmé en ce que le premier juge s’était réservé la liquidation de l’astreinte. Cela relèvera de la compétence du juge de l’exécution, en application de l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande au titre de l’indemnité d’occupation :

Le maintien dans les lieux sans droit ni titre, constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le bailleur, dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation a une nature compensatoire et constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Mme [S] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le jour du décès de son frère, le 30 décembre 2022.

Son obligation de régler une indemnité d’occupation est non contestable.

Il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a fixé le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 668,34 euros et condamné Mme [S] à la régler jusqu’à son départ effectif des lieux, matérialisé par la remise des clés.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 696 dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il convient de confirmer la décision du premier juge en ce qu’il a condamné Mme [S] aux dépens, incluant le coût du de la sommation de quitter les lieux et et dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant, Mme [S] sera condamnée à supporter l’intégralité des dépens d’appel.

Elle sera déboutée de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il serait inéquitable de laisser à l’intimé la charge de ses frais exposés en appel. Mme [S] sera condamnée à lui verser la somme de 2 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

INFIRME le jugement entrepris en ce que le juge s’est réservé la liquidation de l’astreinte prononcée ;

CONFIRME le jugement entreprise en toutes ses dispositions, pour le surplus ;

STATUANT À NOUVEAU ET Y AJOUTANT ;

DIT QUE le juge de l’exécution sera compétent pour liquider l’astreinte prononcée ;

CONDAMNE Mme [S] à payer à l’office public [Localité 5] Habitat Méditerranée la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

DÉBOUTE Mme [S] de sa demande formulée sur le même fondement ;

CONDAMNE Mme [S] aux dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,