ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 27 NOVEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 25/02034 – N° Portalis DBVK-V-B7J-QUAT

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 27 MARS 2025

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 6] N° RG 24/00415

APPELANT :

Monsieur [S] [D]

né le 22 Décembre 1972 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 3]

Représenté par M^e Virginie BERTRAN, avocat au barreau de MONTPELLIER

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-4222 du 12/06/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

INTIMEE :

SCI LMDC, société civile immobilière immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris sous le numéro 883 357 501, dont le siège social est sis, [Adresse 1], prise en la personne de son gérant en exercice et domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

Représentée par M^e AUCHE HEDOU substituant M^e Valérie LAMBERT de la SELARL LAMBERT & CROCHET, avocat au barreau de CARCASSONNE

Ordonnance de clôture du 30 Septembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 906-5 et 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Octobre 2025, en audience publique, devant M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère, chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère

Madame Nelly CARLIER, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Laurence SENDRA

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

*

* *

FAITS, PROCEDURE – PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par acte du 7 juillet 2006, la SAS Hectare Holding a donné à bail à M. [S] [D] un logement, situé [Adresse 4] à [Localité 6] pour une durée de 6 ans, à compter du 1er août 2006, moyennant un loyer mensuel de 430 euros, outre une provision sur charge de 90 euros.

La SCI LMDC Carcassonne, venant aux droits de la société Hectare Holding en vertu d’un acte authentique de vente du 31 juillet 2020, a délivré à M. [D], par acte de commissaire de justice du 27 mars 2024, un commandement de payer la somme principale de 1 179,44 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 5 mars 2024, et de justifier d’une assurance contre les risques locatifs, visant la clause résolutoire figurant au bail.

Par acte du 29 août 2024, la SCI LMDC l’a assigné devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Carcassonne, en référé, aux fins, notamment, de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, obtenir l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement de la dette locative et d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à libération des lieux.

Par ordonnance de référé du 27 mars 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Carcassonne statuant en référé a :

— constaté que la clause de résiliation de plein droit du contrat de location du 7 juillet 2006 est entrée en application pour défaut d’assurance par l’effet du commandement du 27 mars 2024 et a entraîné la résiliation du bail à la date du 27 avril 2024,

— ordonné, par conséquent, à M. [D] de libérer de corps et de biens, avec tous occupants de son chef, et après en avoir remis les clés, les locaux meublés situés [Adresse 2] à [Localité 6] et, à défaut, que son expulsion pourra être poursuivie, le cas échéant avec l’assistance de la force publique, conformément aux articles L411-1 et R411-1 du code de procédures civiles d’exécutions,

— condamné M. [D] à payer la société LMDC :

— la somme de 1 001,05 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif à la date de la résiliation du bail,

— la somme mensuelle de 558,39 euros à titre d’indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 1er mai 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux,

— la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toutes demandes autres ou plus amples formées par les parties,

— condamné M. [D] aux dépens, y compris le coût du commandement du 27 mars 2024.

Par déclaration reçue le 15 avril 2025, M. [D] a relevé appel de cette ordonnance.

Par avis du 5 mai 2025, l’affaire a été fixée à l’audience du 7 octobre 2025 en application des dispositions de l’article 906 du code de procédure civile.

Par conclusions du 7 août 2025, M. [D] demande à la cour, au visa des articles 834, 900 et suivants du code de procédure civile, 1231-1 et 1347 du code civil, de :

— infirmer l’ordonnance en toutes ses dispositions,

— statuant à nouveau, à titre principal, rejeter l’intégralité des demandes de la société LMDC et, notamment, de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut d’assurance ou de paiement, en expulsion et en paiement au titre de prétendus loyers impayés ou d’une indemnité d’occupation, en ce qu’elles sont infondées;

— à titre subsidiaire, déclarer l’intégralité des demandes en référé de la société LMDC irrecevables, tenant l’existence de contestations sérieuses ;

— à titre infiniment subsidiaire, suspendre les effets de la clause résolutoire du bail ;

— lui accorder les plus larges délais de paiement selon échéancier de 36 échéances mensuelles de 27,80 euros ;

— en tout état de cause, condamner la société LMDC à verser à Maître [M] [R] la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance, en application conjuguée de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991, elle-même renonçant à percevoir la part contributive de l’État à la mission d’aide juridictionnelle qui lui a été confiée ;

— condamner la société LMDC aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de son appel, il fait valoir essentiellement que :

— le logement était dûment assuré durant la période visée par le commandement et produit plusieurs pièces justificatives.

— la bailleresse ne verse aux débats aucun décompte précis permettant d’établir un manquement du locataire à son obligation de régler le loyer et les provisions sur charges.

— la SCI LMDC a manqué à son obligation de justifier le détail des charges individuelles lui incombant.

Par conclusions du 12 août 2025, la SCI LMDC demande à la cour au visa de la lo du 6 juillet 1989, de :

— confirmer l’ordonnance en toutes ses dispositions,

— condamner M. [D] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle expose en substance que :

— la clause résolutoire a, à juste titre, produit ses effets de plein droit, le commandement adressé à M. [D] afin qu’il justifie de la souscription d’une assurance locative étant demeuré infructueux,

— les pièces produites par l’appelant ne permettent pas de démontrer que le logement était effectivement assuré pendant la période litigieuse.

— la dette locative confirme l’acquisition de la clause résolutoire.

Il est renvoyé, pour l’exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est en date du 30 septembre 2025.

MOTIFS de la DECISION :

1- sur la résiliation du bail et ses conséquences

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux et de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 alinéa 1 de ce code prévoit que le juge des contentieux et de la protection, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en cas de contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

1.1 Selon l’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clefs puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, reproduisant les dispositions de cet article.

Le bail d’habitation comprend, dans son article X (combiné à l’article VIII), une clause résolutoire visant un délai d’un mois après un commandement infructueux en cas de défaut d’assurance contre les risques locatifs, dont le locataire doit justifier par la remise d’une attestation de l’assureur.

Le commandement de payer en date du 27 mars 2024 vise cette clause.

M. [D] justifie que le logement était assuré au titre de la responsabilité du locataire au nom de son épouse, Mme [B] [D], la police d’assurance couvrant cette dernière, ainsi que son conjoint ou concubin, ses enfants et toute personne vivant habituellement au foyer, à la date du commandement dans le cadre d’un renouvellement de la police d’assurance habitation souscrite auprès de la SA Pacifica le 1er août 2015 et ce jusqu’au 1er août 2025.

La société LMDC ne soutient pas qu’à la réception de l’attestation d’assurance en date du 22 octobre 2023 (valable jusqu’au 1er août 2024), jointe à un courriel en date du 19 octobre 2023, elle a sollicité une autre attestation d’assurance du logement considérant, celle transmise, insuffisante.

La clause visant un défaut d’assurance, qui n’est pas caractérisé, et non un défaut de remise d’un justificatif de la souscription d’une telle assurance dans le délai d’un mois suivant la délivrance du commandement de payer, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire n’étaient pas réunies à la date du 27 avril 2024 et la clause résolutoire n’a pas produit d’effet pour défaut d’assurance contre les risques locatifs.

L’ordonnance sera infirmée de ce chef.

1.2 L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le commandement de payer devant satisfaire aux conditions de forme prévues à cet article.

Le bail comprend une telle clause résolutoire (article X), que le commandement de payer vise.

Aux termes de l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie, notamment, des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée et les dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues dans des conditions normales à la disposition des locataires.

Les provisions versées par le locataire ne constituent pas un règlement forfaitaire des charges, mais une avance provisoire à valoir sur le montant des dépenses acquittées et justifiées par le bailleur.

Si le bailleur doit communiquer au locataire le décompte par nature de charges, les pièces justificatives ne se confondent pas avec ce décompte ; le bailleur doit tenir à la disposition de son locataire les pièces justificatives des charges locatives figurant au décompte qu’il lui a adressé, et ce même quand l’immeuble est soumis au régime de la copropriété.

M. [D] soutient que le bailleur ne justifie pas de la régularisation des charges pour les années 2021, 2022 et 2023 et qu’il règle un trop perçu de loyer à hauteur de 13 euros eu égard à l’augmentation du montant de l’allocation logement.

La SCI LMDC justifie que la régularisation des charges locatives pour les années 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024 a fait l’objet d’une « lettre d’appel », adressée à M. [D] les 24 octobre 2022, les 17 mars et 22 novembre 2023 et 16 mai 2025 par l’agence immobilière, en charge de la gestion de la location (la société Citygest).

Elle verse aux débats les pièces justificatives relatives aux charges d’électricité, de gaz, d’eau et d’entretien des parties communes, de la chaufferie et de l’ascenseur, pour les exercices 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024 et aux modes de répartition, qui ne sont pas contestées.

Au demeurant, M. [D] a sollicité, par lettre recommandée avec avis de réception en date du 22 avril 2024, des pièces justificatives relatives au chauffage pour les années 2021 et 2022 et à l’entretien des containers, soit postérieurement au commandement de payer en date du 27 mars 2024, correspondant à un rappel de charges sur plusieurs années. Il ne conteste plus expressément, à hauteur de cour, les avoir reçues suite à cette demande et n’émet aucune critique sur les pièces justificatives relatives à ces charges versées aux débats.

M. [D] a diminué de lui-même en novembre 2024 le montant du solde de loyer eu égard à l’augmentation de l’allocation logement, dont le montant exact figure dans les décomptes du bailleur, alors qu’eu égard à la dette locative existante, aucun trop perçu n’était caractérisé.

Au vu du décompte versé aux débats, arrêté au 5 juillet 2025, le commandement de payer du 27 mars 2024 est demeuré infructueux pendant plus de deux mois ; les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, figurant au bail, pour défaut de paiement des loyers et charges étaient réunies à la date du 27 mai 2024.

Il en résulte que M. [D] est occupant sans droit du logement depuis la résiliation le 27 mai 2024. Cette occupation caractérise un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser sur le fondement de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile.

L’ordonnance déférée sera confirmée, sauf quant à la date de la résiliation, en ce qu’elle a constaté la réunion des conditions d’acquisition de la clause résolutoire, ordonné à M. [D] de libérer les lieux et dit qu’à défaut, la SCI LMDC pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion.

2- sur le paiement de l’arriéré locatif et d’une indemnité mensuelle d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

A compter de la résiliation du bail, l’occupant sans droit ni titre du logement est tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, qui sera fixée à la somme non contestée de 558,39 euros par mois, correspondant à un montant égal à celui des loyers et provisions sur charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié.

Au regard du décompte du bailleur, arrêté au mois de juillet 2025 compris, M. [D] est débiteur de la somme de 3 746,91 euros au titre des loyers et charges locatives.

Au vu de ces éléments, l’ordonnance déférée sera confirmée sur la condamnation à titre provisionnel du locataire à s’acquitter de l’arriéré locatif arrêté au 1er mars 2024 (mois de février 2024 compris), aucune actualisation n’étant sollicitée à hauteur de cour, et d’une indemnité mensuelle d’occupation.

3- sur les délais de paiement

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [D] justifie percevoir avec son épouse, des prestations familiales à hauteur de 1 095,75 euros par mois, en ce compris l’allocation logement (attestation de la caisse d’allocations familiales de l’Hérault de juillet 2025), avec un enfant à charge. M. [D] justifie avoir déclaré des revenus à hauteur de 4 881 euros en 2023 (avis d’imposition 2024).

Il ne justifie d’aucune charge, ne produisant strictement aucune pièce.

Si le décompte du bailleur indique que le montant du loyer courant a toujours été payé, M. [D] s’est montré dans l’incapacité de solder la régularisation des charges, qui demeure due. Il ne justifie pas avoir entrepris une quelconque démarche en vue de la régularisation de sa situation.

Le montant de la dette locative a triplé depuis la délivrance du commandement en mars 2024. Ainsi, il ne démontre pas sa capacité à honorer sa dette dans le délai de trois ans sollicité, ni a fortiori dans celui de deux années, prévu par l’article 1343-5 du code civil.

Il a bénéficié d’un délai de près de dix-huit mois depuis la résiliation du contrat de location et d’un délai de près de neuf mois depuis la décision ordonnant son expulsion.

Au vu de ces éléments, il convient de rejeter la demande de délais et de suspension de la clause résolutoire formée par M. [D].

L’ordonnance de référé sera complétée.

4- sur les autres demandes

Succombant sur son appel, M. [D] sera condamné aux dépens d’appel, la demande fondée sur les dispositions de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 étant rejetée et sans qu’il y ait lieu, celui-ci étant bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Confirme l’ordonnance déférée, sauf en ce qu’elle a constaté que la clause de résiliation de plein droit du contrat de location du 7 juillet 2006 est entrée en application pour défaut d’assurance par l’effet du commandement du 27 mars 2024 et a entraîné la résiliation du bail à la date du 27 avril 2024,

Statuant à nouveau et ajoutant,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, figurant au bail conclu le 7 juillet 2006, concernant l’immeuble à usage d’habitation, situé [Adresse 5] à [Localité 6], sont réunies à la date du 27 mai 2024 pour défaut de paiement des loyers et charges ;

Déclare en conséquence M. [S] [Z] occupant sans droit ni titre des lieux loués à compter du 27 mai 2024 ;

Rejette les demandes de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire formées par M. [S] [Z] ;

Rejette les demandes fondées sur les dispositions de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [S] [Z] aux dépens d’appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions applicables en matière d’aide juridictionnelle.

le greffier la présidente