COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 05 NOVEMBRE 2025

N° 2025 / 306

N° RG 23/11079

N° Portalis DBVB-V-B7H-BL2A6

[U] [R] épouse [S]

C/

[K] [S]

[N] [A] épouse [S]

S.A.S. NOTAIRES SAINTE VICTOIRE

[C] [V]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Frédéric BERENGER

M^e François SUSINI

M^e Philippe KLEIN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de proximité d’AIX-EN-PROVENCE en date du 11 Juillet 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-22-0757.

APPELANTE

Madame [U] [R] épouse [S]

née le 16 Octobre 1937 à [Localité 7] (54), demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Frédéric BERENGER, membre de la SELARL CABINET DEBEAURAIN & ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Alexandra GOLOVANOW, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e François LORGEOUX, avocat au barreau de NANTES

INTIMÉS

Monsieur [K] [S]

né le 04 Janvier 1964 à [Localité 8] (13), demeurant [Adresse 2]

Madame [N] [A] épouse [S]

née le 1er Novembre 1969, demeurant [Adresse 2]

représentés par M^e François SUSINI, membre de la SCP SUSINI-STUART, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

S.A.S. NOTAIRES SAINTE VICTOIRE

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège sis [Adresse 5]

Maître [C] [V], notaire

Venant aux droits de Mme [Z] [T] [G] [E] épouse [V]

représentés par M^e Philippe KLEIN, membre de la SCP RIBON – KLEIN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Novembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Novembre 2025, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE

Suivant contrat ayant pris effet le 1er avril 2001, [I] [S] a donné à bail d’habitation à son fils [K] [S] une maison individuelle située [Adresse 3] à [Localité 9] (Bouches-du-Rhône).

[I] [S] est décédé le 26 mai 2016, laissant pour lui succéder :

— ses deux fils [B] et [K] [S], nés d’une première union avec [X] [W],

— son épouse en seconde noces [J] [R], donataire de l’usufruit de l’universalité de ses biens.

Les héritiers s’opposent depuis lors sur le règlement de la succession.

Le 1er juillet 2019, [J] [R] veuve [S] a fait signifier aux époux [K] [S] et [O] [A] un commandement de payer un arriéré de loyer et de charges s’élevant à la somme de 43.282,98 €, visant la clause résolutoire du bail.

Après avoir été déboutée par le juge des référés en raison de l’existence d’une contestation sérieuse, elle a saisi le 7 juillet 2022 le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence aux fins d’entendre constater l’acquisition de ladite clause, ordonner l’expulsion des époux [S] et les condamner au paiement de leur dette locative, outre une indemnité d’occupation et des dommages-intérêts pour résistance abusive.

Les défendeurs ont opposé une fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt ou de qualité à agir, faisant valoir que la requérante ne justifiait pas d’un droit d’usufruit sur le bien loué.

Par jugement rendu le 11 juillet 2023, le tribunal a fait droit à ce moyen de défense, considérant que la maison du [Adresse 1] n’était pas entrée dans le patrimoine de feu [I] [S], à défaut de régularisation de l’acte de dation en paiement stipulé dans le contrat de vente conclu le 21 février 1969, aux termes duquel ses propres parents [H] [S] et [P] [L] avaient cédé à la SCI [Adresse 6] le terrain d’assiette du lotissement.

[J] [R] veuve [S] a interjeté appel de cette décision par déclaration enregistrée le 24 août 2023 au greffe de la cour.

Par actes délivrés le 6 mai 2024, elle a assigné en intervention forcée la société NOTAIRES SAINTE VICTOIRE et Maître [C] [V], en leurs qualités de successeurs de Maîtres [F] [D] et [Z] [E] [V], notaires à [Localité 10] ayant instrumenté différents actes de transmission de patrimoine.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées le 20 septembre 2025, Madame [J] [R] veuve [S] fait valoir :

— que la maison de [Localité 9] avait été donnée à son défunt mari par sa mère [P] [L] suivant acte notarié reçu le 29 septembre 1984,

— que Maître [Z] [E] [V] a attesté le 18 mars 2014 que ce bien appartenait à [I] [S],

— que son propre droit d’usufruit procède d’une donation reçue par acte notarié du 11 février 1994, confirmée dans un testament olographe daté du 13 mai 2000,

— et que ces dispositions de dernières volontés n’ont pas été attaquées en justice par les autres héritiers.

Elle soutient d’autre part que les notaires ayant instrumenté les actes en cause ont engagé leur responsabilité professionnelle en omettant d’établir l’acte de dation en paiement stipulé dans le contrat de vente du terrain et en s’abstenant de régulariser par la suite le titre de propriété d'[I] [S] à l’occasion du règlement des successions.

Elle demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris, et statuant à nouveau :

— de la recevoir en ses demandes et de l’y déclarer bien fondée,

— de constater la résiliation du bail à compter du 02 septembre 2019,

— d’ordonner l’expulsion des époux [S] et de tous occupants de leur chef,

— d’ordonner qu’il sera, s’il y a lieu, fait constater et estimer les réparations locatives par un commissaire de justice commis à cet effet, assisté au besoin d’un technicien,

— d’ordonner le séquestre des effets mobiliers pour sûreté des sommes dues,

— de condamner solidairement les époux [S] au paiement des loyers et charges échus jusqu’à la résiliation du bail pour un montant total de 46.041,94 €,

— de fixer l’indemnité d’occupation exigible à compter du 02 septembre 2019 au montant du dernier loyer contractuel majoré de 30%, soit la somme mensuelle de 1.549,31 €, charges en sus,

— de condamner solidairement les époux [S] au paiement d’une somme de 112.720,25 € au titre des indemnités d’occupation et charges échues depuis la résiliation du bail,

— de les condamner, en cas de maintien dans les lieux au-delà du prononcé du présent arrêt, au paiement d’une indemnité d’occupation égale à deux fois le montant du loyer en application de la clause pénale stipulée dans le bail,

— de les condamner encore au paiement d’une somme de 10.000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

— et de mettre à leur charge les entiers dépens de première instance et d’appel, comprenant le coût du commandement de payer et de sa dénonciation au représentant de l’Etat, outre la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle demande d’autre part à la cour :

— de déclarer la société NOTAIRES SAINTE VICTOIRE et Maître [C] [V] solidairement responsables du défaut d’établissement de l’acte translatif de propriété de la maison au profit d'[I] [S],

— de les condamner solidairement à la relever et garantir des conséquences de l’éventuelle irrecevabilité de ses demandes principales et de toutes sommes qui seraient mises à sa charge,

— de les condamner également à lui payer une somme de 15.000 € à titre de dommages-intérêts, outre celle de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens afférents à leur intervention forcée.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 17 septembre 2025, les époux [K] [S] et [O] [A] soutiennent pour leur part :

— qu'[I] [S] avait renoncé à exiger le paiement du loyer dès l’année 2002,

— qu’ils ont depuis assumé en ses lieu et place les charges incombant au propriétaire,

— que la maison de [Localité 9] ne figure pas dans la déclaration fiscale de sa succession,

— que la validité de l’acte de donation du 11 février 1994, comme celle du testament du 13 mai 2000, sont éminemment contestables,

— et qu’en tout état de cause, la clause résolutoire du bail a été mise en oeuvre de mauvaise foi.

Ils demandent à la cour de confirmer le jugement déféré, ou à défaut de débouter l’appelante de l’ensemble de ses prétentions.

Subsidiairement, ils sollicitent l’octroi des plus larges délais de paiement.

Ils réclament enfin accessoirement paiement d’une somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre leurs dépens.

Par conclusions conjointes notifiées le 6 août 2024, la société NOTAIRES SAINTE VICTOIRE et Maître [C] [V] soulèvent à titre principal l’irrecevabilité de leur mise en cause au stade de l’appel, en application de l’article 555 du code de procédure civile.

Subsidiairement, Maître [C] [V] fait valoir qu’il ne peut répondre personnellement des actes instrumentés par ses prédécesseurs. Les intimés contestent d’autre part l’existence d’une faute en lien direct avec le préjudice invoqué. Ils concluent en conséquence au rejet des demandes formées à leur encontre et réclament chacun paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre leurs dépens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 22 septembre 2025.

DISCUSSION

Sur l’appel en cause de la société NOTAIRES SAINTE VICTOIRE et de Maître [C] [V]:

En vertu de l’article 547 du code de procédure civile, l’appel ne peut en principe être dirigé, en matière contentieuse, que contre ceux qui ont été parties en première instance.

L’article 555 permet cependant d’appeler d’autres personnes en intervention forcée, même aux fins de condamnation, lorsque l’évolution du litige implique leur mise en cause.

Tel n’est pas le cas cependant lorsque les éléments de fait ou de droit dont se prévaut le demandeur en intervention étaient déjà connus en première instance.

En l’espèce, il résulte des motifs du jugement entrepris que [J] [R] veuve [S] avait connaissance, dès la procédure suivie devant le tribunal, des manquements qu’elle impute aux notaires ayant instrumenté les actes en cause, de sorte qu’elle n’est pas recevable à attraire leurs successeurs pour la première fois au stade de l’appel.

Sur la fin de non-recevoir tirée d’un défaut d’intérêt ou de qualité à agir :

En vertu de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Il résulte des actes produits aux débats et d’une attestation délivrée le 18 mars 2014 par feue [Z] [E] [V], notaire à [Localité 10] :

— qu’aux termes d’un acte reçu le 21 février 1969 par Maître [F] [D], les époux [H] [S] et [P] [L] ont vendu à la SCI [Adresse 6] le terrain d’assiette du lotissement du même nom, moyennant le prix de 75.000 francs converti en l’obligation de livrer une villa de type F5 à édifier sur l’un des lots,

— que ladite villa a été effectivement livrée aux vendeurs,

— que les époux [H] [S] et [P] [L] sont respectivement décédés les 7 avril 1984 et 19 mars 1991, laissant pour leur succéder leurs deux enfants [I] et [Y] [S],

— qu'[I] [S] est alors entré en possession de la villa, en vertu d’une clause de l’acte de donation reçu le 29 septembre 1984 par Maître [D] stipulant que celle-ci lui serait attribuée après régularisation du titre de propriété.

Il apparaît ainsi qu’en dépit du défaut d’établissement de l’acte de dation en paiement, [I] [S], comme ses parents avant lui, ont possédé cet immeuble à titre de propriétaire dans les conditions prévues à l’article 2261 du code civil et pendant plus de trente ans.

D’autre part, suivant acte reçu le 11 février 1994 par Maître [Z] [E] [V], [I] [S] a fait donation au profit de son conjoint survivant [J] [R], qui a accepté, de l’usufruit de l’universalité des biens composant sa succession au jour de son décès, sans exception ni réserve. Cette libéralité a été confirmée aux termes du dernier testament olographe laissé par le défunt daté du 13 mai 2000.

Ces dispositions de dernières volontés n’ont pas été attaquées en justice par les autres héritiers depuis l’ouverture de la succession, sachant qu’un acte authentique fait foi jusqu’à inscription de faux de ce que l’officier public dit avoir personnellement accompli ou constaté. En conséquence, le seul fait que [K] [S] dénie la signature de son père sur l’acte de donation susvisé ne permet pas d’en suspendre l’exécution.

L’intimé ne saurait en outre, sans se contredire, soutenir à la fois devant la cour que son père n’était pas propriétaire de la villa mais qu’il avait toujours été convenu que celle-ci lui reviendrait à son décès.

En troisième lieu, la circonstance que ce bien ne figure pas dans la déclaration de succession d'[I] [S] est indifférente à la solution litige, s’agissant d’un document dont la portée est uniquement fiscale.

Enfin, les développements relatifs à la responsabilité des notaires contenus dans les conclusions de l’appelante ne valent pas reconnaissance du bien fondé de la position défendue par les intimés, de sorte que ces derniers ne peuvent lui opposer la règle de l’estoppel.

Il convient en conséquence d’infirmer le jugement entrepris et de juger que [J] [R] veuve [S] dispose du droit d’agir en sa qualité d’ayant-cause à titre universel de son défunt mari, et comme telle saisie de plein droit de ses biens, droits et actions en vertu de l’article 724 du code civil.

Sur le moyen tiré de la mise en oeuvre de mauvaise foi de la clause résolutoire :

Suivant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les juges ne peuvent refuser de faire application de cette clause que lorsqu’elle a été mise en oeuvre de mauvaise foi.

En l’espèce, les intimés soutiennent en premier lieu qu'[I] [S] avait cessé de réclamer le paiement du loyer dès l’année 2002 et qu’ils avaient assumé depuis lors en ses lieu et place les charges incombant au propriétaire. Toutefois, le fait qu’une franchise de loyer ait pu être accordée aux locataires par le passé, pour une période au demeurant non déterminée par les éléments du dossier, ne permet pas de présumer que le bailleur y ait définitivement renoncé, étant en outre observé que [J] [R] poursuit le paiement des seuls termes échus postérieurement au décès de son époux.

Monsieur [K] [S] soutient en second lieu que le commandement n’avait d’autre but que de le contraindre à accepter une proposition de partage de la succession parfaitement déséquilibrée. Cependant, la circonstance que la présente instance s’inscrive dans le cadre des différents contentieux opposant les héritiers ne permet pas de conclure à une instrumentalisation de la procédure de la part de l’appelante.

Il convient donc de considérer que le bail a été résilié à compter du 2 septembre 2019, soit deux mois après la délivrance du commandement de payer.

Sur le montant de la dette locative :

Suivant décompte figurant dans les conclusions de l’appelante et non contesté par les intimés, le montant des loyers et charges échus entre le 1er juin 2016 et le 2 septembre 2019 s’élève à la somme de 45.741,91 €.

Sur l’indemnité d’occupation :

Le bail dont s’agit contient une clause pénale fixant le montant de l’indemnité d’occupation à deux fois le montant du loyer. Toutefois, en application de l’article 1152 ancien du code civil, dans sa rédaction applicable au contrat, la cour estime devoir modérer d’office cette peine qui lui apparaît manifestement excessive et fixer l’indemnité au montant du dernier loyer majoré de 10 %, soit une somme de 1.310 € par mois, charges en sus.

Il n’y a pas lieu de liquider le montant de cette indemnité dans le présent arrêt, celle-ci continuant à courir jusqu’au jour du départ des occupants.

Sur les demandes in futurum :

Il n’appartient pas la cour de se prononcer, à ce stade de la procédure, sur les modalités d’établissement de l’état des lieux de sortie, ni sur la demande de séquestre des effets mobiliers.

Sur la demande en dommages-intérêts pour résistance abusive :

La résistance abusive opposée par les époux [S] aux demandes légitimes de [J] [R] a occasionné à cette dernière un préjudice moral qui sera réparé par l’allocation d’une somme de 2.000 €.

Sur la demande d’octroi de délais de paiement :

L’article 1343-5 du code civil permet au juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou d’échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Toutefois en l’espèce, les époux [S] ne proposent aucun échéancier susceptible de leur permettre de s’acquitter de leur dette, laquelle dépasse désormais la somme de 140.000 €, dans les délais impartis par la loi, de sorte que leur demande doit être rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement déféré, et statuant à nouveau :

Déclare irrecevable l’appel en intervention forcée de la société NOTAIRES SAINTE VICTOIRE et de Maître [C] [V],

Déclare recevable l’action introduite par [J] [R] veuve [S] contre les époux [K] [S] et [O] [A],

Constate la résiliation du bail d’habitation à compter du 2 septembre 2019, par l’effet du commandement de payer visant la clause résolutoire,

Ordonne l’expulsion des époux [K] [S] et [O] [A], ainsi que celle de toutes personnes de leur chef, de la villa qu’ils occupent sans droit ni titre au [Adresse 3] à [Localité 9],

Condamne solidairement les époux [S] à payer à [J] [R] veuve [S] la somme de 45.741,91 euros au titre de leur dette locative,

Condamne in solidum les époux [S] à payer à [J] [R] veuve [S] une indemnité d’occupation de 1.310 euros par mois, charges en sus, à compter du 2 septembre 2019 et jusqu’à la libération effective des lieux,

Les condamne en outre à payer une somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

Déboute [J] [R] veuve [S] du surplus de ses prétentions,

Déboute les époux [S] de leur demande d’octroi de délais de paiement,

Condamne les époux [S] aux dépens de première instance et d’appel comprenant le coût du commandement de payer et de sa dénonciation au représentant de l’Etat, exceptés ceux afférents à l’appel en cause de la société NOTAIRES SAINTE VICTOIRE et de Maître [C] [V] qui resteront à la charge de [J] [R] veuve [S],

Condamne les époux [S] à payer à [J] [R] veuve [S] une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne [J] [R] veuve [S] à payer à la société NOTAIRES SAINTE VICTOIRE et Maître [C] [V], pris solidairement, la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT