Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 1, 1er avril 2025, n° 24/12559

TGI Aix-en-Provence 18 novembre 2019

CA Aix-en-Provence
Confirmation 1 avril 2025

Arguments

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Rejeté
Recevabilité de l'action en résolution
La cour a jugé que l'action en résolution de vente immobilière est une action personnelle soumise à la prescription quinquennale, et que le délai de prescription avait expiré avant l'assignation.
Rejeté
Inexécution des obligations contractuelles
La cour a confirmé que l'action était irrecevable en raison de la prescription, rendant impossible la résolution judiciaire de l'acte de vente.
Rejeté
Droit à une indemnité pour frais irrépétibles
La cour a rejeté cette demande, considérant que la SEMEPA, ayant succombé, ne pouvait prétendre à une indemnité.
Accepté
Droit à une indemnité pour frais irrépétibles
La cour a jugé équitable d'accorder une indemnité à la SCI M2P pour les frais exposés dans le cadre de la procédure.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, la S.A. SEMEPA a interjeté appel d'un jugement du tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence qui avait déclaré son action en résolution de vente immobilière irrecevable pour cause de prescription. La question juridique principale était de déterminer si l'action était soumise à la prescription quinquennale ou à la prescription trentenaire. Le tribunal de première instance a conclu que l'action était personnelle et donc soumise à la prescription quinquennale, ayant commencé à courir à partir de la constatation du manquement contractuel en janvier 2012. La cour d'appel a confirmé cette analyse, soulignant que l'action en résolution, bien qu'ayant des effets réels, était principalement fondée sur une obligation contractuelle personnelle. Ainsi, la cour a confirmé le jugement de première instance en toutes ses dispositions.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 1, 1er avr. 2025, n° 24/12559
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	24/12559
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence, 18 novembre 2019, N° 18/00827
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	6 avril 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Jean-Pierre RAYNEMaud BERTRANDStéphane Denis COURANT
Cabinet(s) :	RAYNE SALOMEZ
Parties :	S.A. D' ECONOMIE MIXTE D' EQUIPEMENT DU PAYS D' AIX ( SEMEPA ) c/ S.C.I. M.2.P

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 01 AVRIL 2025

N°2025/159

Rôle N° RG 24/12559 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BN2QF

S.A. D’ECONOMIE MIXTE D’EQUIPEMENT DU PAYS D’AIX (SEMEPA)

SCI M.2.P

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Maud BERTRAND

M^e Jean-Pierre RAYNE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal de grande instance d’AIX-EN-PROVENCE en date du 18 Novembre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 18/00827.

APPELANTE

S.A. D’ECONOMIE MIXTE D’EQUIPEMENT DU PAYS D’AIX (SEMEPA)

Demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Maud BERTRAND, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, M^e Stéphane Denis COURANT, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, avocat plaidant

INTIMEE

S.C.I. M.2.P

Demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Jean-Pierre RAYNE de l’ASSOCIATION RAYNE – SALOMEZ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Février 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre, et Madame Fabienne ALLARD, conseillère, chargée du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère,

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 01 Avril 2025.

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et M^me Anastasia LAPIERRE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Exposé des faits et de la procédure

Par délibération du 24 janvier 1991, le conseil municipal d'[Localité 3] a créé, sur le territoire de la commune, une zone d’aménagement concerté dénommée « [Adresse 4] ».

Par une seconde délibération du même jour, il a concédé la réalisation de cette ZAC à la société SEMEVA, aux droits de laquelle vient la société anonyme d’économie mixte d’équipement du pays d’Aix (la SA SEMEPA).

Par acte authentique du 14 octobre 2009, la SA SEMEPA a vendu à la société civile immobilière (SCI) M2P un terrain situé sur la [Adresse 4] au prix de 210 698, 79euros.

L’acquéreur a accepté de se soumettre aux clauses, charges et conditions du cahier des charges de cession et de location de terrain (CCCT) de la ZAC, qui précise que la cession ou la location est consentie en vue de la construction d’un programme de bâtiments et dont l’article 2, stipule un engagement du constructeur non seulement à construire selon des prescriptions paysagères, architecturales, et techniques particulières, mais également à respecter divers délais.

Le terrain bénéficiait d’un permis de construire n° 13 001 08J0079 délivré le 26 janvier 2009, pour lequel aucune demande de transfert n’a été formalisée par la SCI M2P.

Par acte du 31 janvier 2018, après avoir constaté que la construction n’avait toujours pas été réalisée, la SA SEMEPA a assigné la SCI M2P devant le tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence en résolution de la vente.

La SCI M2P a soulevé la prescription de l’action.

Par jugement du 18 novembre 2019, le tribunal a :

— déclaré l’action irrecevable pour cause de prescription ;

— condamné la SA SEMEPA à payer à la SCI M2P une indemnité de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de la procédure ;

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré que l’action en résolution d’une vente immobilière est une action mixte, à la fois réelle et personnelle, comme telle soumise au délai de prescription de droit commun de cinq ans, qui a commencé à courir, au plus tard, à l’issue du délai de vingt-quatre mois suivant l’expiration du délai de trois mois à compter de la signature de l’acte du 14 octobre 2009, dont l’acquéreur bénéficiait pour solliciter le transfert du permis de construire ou un nouveau permis de construire, soit au 14 janvier 2012.

Par acte du 22 avril 2020, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, la SA SEMEPA a relevé appel de cette décision, en visant tous les chefs de son dispositif, à l’exception de celui afférent à l’exécution provisoire.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 6 janvier 2025.

Prétentions des parties

Dans ses dernières conclusions, notifiées le 16 juillet 2020, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, la SA SEMEPA demande à la cour de :

' infirmer le jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à exécution provisoire ;

Statuant à nouveau,

' déclarer son action recevable ;

' débouter la SCI M2P de toutes ses demandes ;

' constater la résolution, par le jeu de la clause résolutoire de plein droit, de l’acte notarié de vente du 14 octobre 2009 ;

A titre subsidiaire,

' prononcer la résolution judiciaire de l’acte de vente du 14 octobre 2009 ;

En toutes hypothèses,

' lui donner acte de ce qu’elle propose de verser à la SCI M2P une somme de 189 628, 92 euros ;

' condamner la SCI M2P à libérer les lieux et ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son fait si besoin avec le concours de la force publique et ce, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de huit jours suivant la signification de l’arrêt à intervenir ;

' condamner la SCI M2P à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens avec distraction.

Dans ses dernières conclusions d’intimée, notifiées le 15 octobre 2020, auxquelles il convient de renvoyer pour l’exposé des moyens, la SCI M2P demande à la cour de :

' confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré l’action irrecevable ;

Subsidiairement,

— débouter la SA SEMEPA de l’intégralité de ses demandes ;

A titre infiniment subsidiaire,

' dire et juger que l’indemnité de résolution constitue une clause pénale et en réduire le montant à la somme symbolique de 100euros ;

' reconventionnellement, condamner la SA SEMEPA à lui rembourser les impôts fonciers payés depuis le 14 octobre 2009 ;

' condamner la SA SEMEPA à lui verser la somme de 2 000euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Motifs de la décision

1/ Sur la recevabilité de l’action

1.1 Moyens des parties

La société SEMEPA fait valoir que l’action tend à la résolution de plein droit d’une vente immobilière par le jeu de la clause résolutoire, de sorte que, portant sur la contestation d’un droit personnel et d’un droit réel, elle doit être qualifié de mixte, avec un caractère réel et immobilier prépondérant dès lors que l’obligation transgressée, qui justifie la résolution, correspond à une servitude et non à une obligation de nature personnelle ; qu’en conséquence, l’action n’est pas soumise à la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil et qu’elle doit être considérée, soit comme imprescriptible faute de texte stipulant expressément un délai de prescription, soit comme soumise au régime de la prescription trentenaire, qui n’était pas acquise à la date de l’assignation.

La SCI M2P soutient que l’action est fondée sur les dispositions des articles 1134 et 1183 du code civil relatifs au contrat, ainsi que sur les dispositions du cahier des charges de cession, de sorte qu’il s’agit d’une action personnelle relevant de la prescription quinquennale fixée par l’article 2224 du code civil ; que le caractère mixte de l’action ne modifie pas cette analyse dès lors que l’action tend à la résolution d’une vente immobilière pour manquement à une obligation contractuelle et qu’en conséquence, le point de départ du délai étant fixé à l’expiration des délais pour construire, la prescription était acquise à la date de l’assignation.

1.2 Réponse de la cour

En application de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. Ce délai constitue le délai de droit commun.

L’article 2227 du même code, inséré à la section 2, afférente à quelques délais et points de départ particuliers, dispose que le droit de propriété est imprescriptible, mais que, sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

La durée de la prescription d’une action est donc déterminée par la nature de la créance invoquée.

La règle posée par l’article 2227 précité concerne toutes les actions réelles immobilières, qu’elles concernent des droits réels principaux ou des droits réels accessoires.

Les actions mixtes se définissent comme celles qui se rapportent, de manière simultanée ou successive, à la mise en oeuvre d’un droit réel et d’un droit personnel.

Il en est ainsi de l’action en résolution de vente immobilière qui, si elle aboutit, a pour conséquence de replacer les parties dans la situation où elles se trouvaient avant la vente, entrainant la restitution du bien immobilier et du prix de vente.

Cependant, l’objectif d’une action en résolution de la vente immobilière n’est pas de revendiquer la propriété du bien. La mise en oeuvre de la restitution procède du mécanisme résolutoire qui a pour vocation de rétablir l’équilibre contractuel voulu ab initio, puis rompu par l’inexécution.

L’action n’est donc pas destinée à protéger le droit de propriété. Elle a pour finalité de sanctionner l’inexécution d’une obligation contractuelle, de sorte que la dimension personnelle de l’action en résolution de la vente est prépondérante par rapport à ses effets réels.

Enfin, la règle posée à l’article 2227 du code civil consacre une exception à la règle de droit commun posée à l’article 2224 et, comme telle, doit être interprétée strictement et cantonnée dans les limites de son libellé qui ne vise pas les actions dites mixtes.

En l’espèce, aux termes de l’article 2 du CCCT, l’acquéreur s’est engagé à construire dans un certain délai et selon certaines modalités.

Cette obligation ne constitue pas une servitude mais bien une obligation à caractère personnel même si, en se soumettant au CCCT, le constructeur a, d’avance et de manière inconditionnelle, accepté de se soumettre à toute servitude au regard du caractère d’utilité publique de la construction objet du contrat.

L’article 4 du CCCT, afférent aux sanctions à l’égard du constructeur, stipule qu’en cas d’inobservation des obligations mises à la charge de ce dernier, la SA SEMEPA pourra, selon la nature de l’infraction commise, et à son choix, obtenir des dommages et intérêts ou résoudre la vente, le cas échéant cumulativement, et plus précisément, en cas d’inobservation des délais, percevoir une indemnité correspondant à 10 % du prix de cession éventuellement majorée de 3 000 francs par jour de retard à compter de la mise en demeure.

Le CCCT a pour vocation d’imposer au constructeur des prescriptions techniques, urbanistiques, architecturales et paysagères venant compléter les règles du plan d’aménagement de zone, qui, dans les zones d’aménagement concerté, se substitue au plan d’occupation des sols afin de définir le cadre réglementaire dans lequel l’aménagement est réalisé.

Pour autant, il s’agit bien d’un document contractuel.

Par ailleurs, l’obligation de construire ne constitue pas une servitude mais une obligation à caractère personnel qui, dans l’acte de vente, n’a pas été érigée en condition suspensive.

Il s’en déduit que la mise en oeuvre par la société SEMEPA de son droit d’obtenir la résolution du contrat pour inexécution par le constructeur de son obligation de construire dans le délai fixé par le CCCT correspond à une action personnelle, même si, par l’effet du mécanisme résolutoire, elle a pour finalité le retour du bien immobilier dans son patrimoine.

Il importe peu que l’obligation sanctionnée par la résolution du contrat soit d’utilité publique.

En conséquence, l’action litigieuse est soumise au délai de prescription quinquennal de droit commun.

Le point de départ du délai à l’expiration duquel une action ne peut plus être exercée se situe à la date d’exigibilité de l’obligation qui lui a donné naissance.

En l’espèce, la SCI M2P devait commencer à construire, selon le cahier des charges, au plus tard à l’issue d’un délai de vingt-quatre mois suivant l’expiration du délai de trois mois à compter de la signature de l’acte du 14 octobre 2009, soit au 14 janvier 2010.

C’est donc au 14 janvier 2012, lorsqu’elle a constaté que les travaux n’avaient pas été commencés, que la société SEMEPA a connu le manquement contractuel lui permettant d’agir en résolution de la vente.

La société SEMEPA n’établit par aucune pièce qu’elle ne pouvait, à cette date, connaitre l’inexécution dont elle se prévaut au soutien de sa demande de résolution du contrat.

En conséquence, le délai de prescription a commencé à courir le 14 janvier 2012 pour expirer le 14 janvier 2017.

L’assignation ayant été délivrée par acte du 31 janvier 2018, la demande est irrecevable, de sorte que le jugement doit être confirmé en toutes ses dispositions.

2/ Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles sont confirmées.

La société SEMEPA, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens d’appel et n’est pas fondée à solliciter une indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité justifie d’allouer à la SCI M2P une indemnité de 2 000euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour.

Par ces motifs

La cour,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence le 18 novembre 2019 ;

Y ajoutant,

Condamne la SA SEMEPA aux entiers dépens d’appel et accorde aux avocats, qui en ont fait la demande, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

Déboute la SA SEMEPA de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles qu’elle a exposés devant la cour ;

Condamne la SA SEMEPA à payer à la SCI M2P une indemnité de 2 000 euros à en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés devant la cour.

Le greffier La présidente