4ème Chambre

ARRÊT N° 229

N° RG 24/00727

N° Portalis DBVL-V-B7I-UPTK

(Réf 1ère instance : 18/01518)

(2)

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 30 OCTOBRE 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : M. Alain DESALBRES, Président de chambre,

Assesseur : M^me Gwenola VELMANS, Conseillère,

Assesseur : M^me Valentine BUCK, Conseillère,

GREFFIER :

Madame Françoise BERNARD, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Septembre 2025

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 30 Octobre 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [19]

représenté par son syndic en exercice : la SARL EPIDORA sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 8]

[Localité 6]

Représentée par M^e Diane RENARD de la SELARL KOVALEX, Plaidant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

Représentée par M^e Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉS :

Madame [L] [K] veuve [A]

née le 13 Mai 1936 à [Localité 22] (75)

[Adresse 4]

[Localité 10]

Décédée le 25 décembre 2022

Madame [H] [V] [B] [U]

prise en son nom et en qualité d’héritière de Madame [L] [K] veuve [A] décédée le 25 décembre 2022

assignée en reprise d’instance par l’appelant le 11 octobre 2024 (tentative d’assignation donnant lieu à procès verbal de recherches infructueuses art. 659 du CPC le 23.10.2024)

signification par l’appelant des conclusions le 9 janvier 2025 à domicile à Mme [U] [H] es nom et es qualité d’héritière de Mme [L] [K] veuve [A]

née le 05 Avril 1965 à [Localité 28] (92)

[Adresse 4]

[Localité 10]

Représentée par M^e Annabelle HUBENY-BELSKY, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

Représentée par M^e Martin DELATOUCHE, Postulant, avocat au barreau de SAINT-MALO

Monsieur [Z] [X]

né le 23 Avril 1939 à [Localité 23] (22)

[Adresse 8]

[Localité 6]

Décédé le 8 novembre 2024

Madame [L] [E] épouse [X]

— en son nom propre en qualité d’intimée

— en sa qualité d’héritière de M. [Z] [X] décédé le 08/11/2024 attributaire de la totalité de la succession compte tenu de la clause d’attribution intégrale de la communauté au profit du conjoint survivant

née le 25 Juin 1945 à [Localité 18] (22)

[Adresse 8]

[Localité 6]

Représentée par M^e David QUINTIN de la SELARL ARMOR AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

Monsieur [R] [X]

né le 09 Février 1969 à [Localité 20]

[Adresse 30]

[Localité 1]

Représenté par M^e David QUINTIN de la SELARL ARMOR AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

Madame [S] [X]

née le 06 Février 1974 à [Localité 21] (29)

[Adresse 24]

[Localité 2]

Représentée par M^e David QUINTIN de la SELARL ARMOR AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

Monsieur [C] [W] [P]

né le 07 Novembre 1950 à [Localité 29] (83)

[Adresse 16]

[Localité 6]

Représenté par M^e Mikael GUEGAN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

Madame [I] [M] [J] épouse [P]

née le 04 Août 1944 à [Localité 27]

[Adresse 16]

[Localité 6]

Décédée le 28 mai 2020

Monsieur [C] [W] [P] ès qualités de’héritier et donataire de son épouse Mme [J] [I] décédée le 28 mai 2020

assigné en reprise d’instance par l’appelant le 23.10.24 à domicile

né le 07 Novembre 1950 à [Localité 29] (83)

[Adresse 16]

[Localité 6]

Représenté par M^e Mikael GUEGAN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

KERAMBRUN S.A.S.

Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 26]

[Adresse 26]

[Localité 5]

Représentée par M^e Bertrand LEROUX de la SELARL MARION LEROUX COURCOUX, Plaidant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

Représentée par M^e Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

S.A. GAN ASSURANCES

[Adresse 14]

[Localité 9]

Représentée par M^e Bertrand FAURE de la SELARL JURIS’ARMOR, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

MAAF ASSURANCES SA

en qualité d’assureur de la Société ESPACE BAIE THORAVAL

[Adresse 17]

[Localité 12]

Représentée par M^e Yann CHELIN de la SELEURL SOCIÉTÉ D’AVOCAT CHELIN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

SMABTP SA

en qualité d’assureur de la Société KERAMBRUN

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 13]

[Adresse 13]

[Localité 11]

Représentée par M^e Bertrand LEROUX de la SELARL MARION LEROUX COURCOUX, Plaidant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

Représentée par M^e Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

S.A. AXA FRANCE IARD

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 7]

[Localité 15]

Représentée par M^e Pascal ROBIN de la SELARL A.R.C, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 8] à [Localité 6], est soumis au statut de la copropriété. Son syndic est le cabinet Epidora.

Lors de l’assemblée générale du 27 juillet 2006, plusieurs copropriétaires ont été autorisés à réaliser des travaux, à savoir :

— au 3ème étage, appartement des époux [P] : création de deux fenêtres en pignon ouest et aménagement d’un grand balcon en remplacement de trois petits balcons côté mer, identique aux balcons des étages inférieurs,

— au 2ème étage, appartement des époux [X],création d’une fenêtre en pignon ouest identique à celle de l’appartement [A] situé au 1er étage.

Ces travaux ont été réalisés courant 2007, pour le gros-oeuvre, par la société Kerambrun, assurée auprès de la SMABTP, et pour les menuiseries extérieures par la société Baie Thoraval, assurée auprès de la MAAF.

En novembre 2009, les époux [X] ont constaté des infiltrations dans leur appartement et en ont informé les deux sociétés constructrices ainsi que les époux [P].

Il est apparu que plusieurs appartements avaient subi des infiltrations :

— les lots n°55 à 57 et 59 à 62 appartenant aux époux [P], au 3ème étage,

— les lots n°36 à 39 et 54 appartenant à Mme [L] et M. [Z] [X] en indivision avec Mme [S] et M. [R] [X] au 2ième étage,

— les lots n°18 à 20 appartenant à l’indivision [A] au 1er étage,

— le lot n°21 appartenant à Mme [H] [U],

— le lot n°16 appartenant à la SCI [M] [O] et M. [F], au rez-de-chaussée.

Entre 2009 et 2015, les sociétés Kerambrun et Espace Baie Thoraval ont réalisé différents travaux, sans parvenir à résoudre la totalité des désordres.

Le 29 janvier 2015, le syndic en exercice, le cabinet Epidora, a régularisé une déclaration de sinistre auprès de la société Gan Assurances, assureur de l’immeuble, laquelle a missionné le cabinet Texa en expertise.

A la demande des copropriétaires réunis en assemblée générale le 31 juillet 2015, le cabinet Astex a également réalisé une expertise.

Le syndicat des copropriétaires d’une part et les consorts [X] de l’autre ont introduit des demandes d’expertise devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Saint-Brieuc.

Les instances ont été jointes et suivant ordonnance en date du 31 mars 2016, le juge des référés du tribunal de grande instance de Saint-Brieuc a ordonné une expertise, désignant M. [N] pour y procéder.

L’expert a déposé son rapport le 28 février 2018.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 9 août 2018, il a été donné mandat au syndic en exercice d’agir en justice afin d’obtenir l’indemnisation des préjudices du syndicat des copropriétaires.

L’assemblée générale a également désigné un maître d’oeuvre afin de concevoir et suivre les travaux réalisés par l’expert judiciaire, a voté le principe des travaux réparatoires ainsi que le budget nécessaire.

Ces travaux ont été réalisés et réceptionnés au cours de l’été 2022.

Suivant acte en date du 23 août 2018, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [19] représenté par son syndic en exercice, le cabinet Epidora, a assigné la société Gan Assurances, Mme [L] [X], M. [Z] [X], Mme [S] [X], M. [R] [X], M. [C] [P], Mme [I] [P], la société Axa France Iard, Mme [H] [U], Mme [L] [K] veuve [A], la société Kerambrun, la société Maaf et la SMABTP devant le tribunal de grande instance de Saint-Brieuc aux fins de voir condamner les copropriétaires concernés à effectuer des travaux de mise en conformité et obtenir le paiement de diverses sommes.

Par jugement en date du 12 décembre 2023, le tribunal judiciaire de Saint-Brieuc a :

— débouté le syndicat de copropriété de la Résidence [19] représenté par son syndic Epidora de ses demandes au titre du traitement de l’attaque parasitaire dans l 'appartement [U]-[A] et des travaux annexes,

— débouté le syndicat de copropriété de la Résidence [19] représenté par son syndic Epidora de ses demandes au titre du coût des travaux, conséquences des infiltrations par les menuiseries en pignon Nord/Nord-ouest depuis l’appartement [X],

— débouté le syndicat de copropriété de la Résidence [19] représenté par son syndic Epidora de ses demandes au titre du coût des travaux, conséquences des infiltrations par les menuiseries en pignon Nord-ouest à partir de l’appartement [X],

— débouté le syndicat de copropriété de la Résidence [19] représenté par son syndic Epidora de ses demandes au titre du coût des travaux de reprise des embellissements de l’appartement [X],

— débouté le syndicat de copropriété de la Résidence [19] représenté par son syndic Epidora de ses demandes au titre du coût des travaux, conséquences des infiltrations par les menuiseries en pignon Nord-ouest à partir de l’appartement [P],

— débouté le syndicat de copropriété de la Résidence [19] représenté par son syndic Epidora de ses demandes au titre du coût des travaux de réfection du balcon de l’appartement [P],

— débouté le syndicat de copropriété de la Résidence [19] représenté par son syndic Epidora de ses demandes au titre du coût des travaux, conséquences des infiltrations par le balcon [P], à partir de l’appartement [X],

— débouté le syndicat de copropriété de la Résidence [19] représenté par son syndic Epidora de ses demandes au titre du coût des travaux, conséquences des infiltrations par le balcon [P], à partir de l’appartement [P],

— débouté le syndicat de copropriété de la Résidence [19] représenté par son syndic Epidora de sa demande faite à l’encontre de l’assureur Gan,

— débouté les consorts [X] de leurs demandes au titre de leur participation aux travaux,

— débouté les consorts [X] de leurs demandes au titre du préjudice de jouissance,

— constaté l’accord des consorts [X] afin de réalisation des travaux de mise en conformité de la fenêtre de leur appartement située au Nord du pignon Nord-Ouest de leur appartement,

— constaté que l’indivision [A] [U] a déjà effectué les travaux de mise en conformité de la fenêtre de leur appartement située au Nord du pignon Nord-Ouest de leur appartement,

— constaté que le syndicat de copropriété de la Résidence [19] représenté par son syndic Epidora a effectué les travaux de rejointoiement des façades tels qu’évalués par l’expert judiciaire,

— débouté les consorts [X] de toutes leurs demandes en garantie,

— débouté les époux [P] de toutes leurs demandes en garantie,

— débouté toutes les parties de toute demande plus ample ou contraire,

— débouté toutes les parties de leurs demandes faites au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— laissé à chaque partie la charge de ses propres dépens,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [19] a relevé appel de cette décision le 5 février 2024.

Par conclusions d’incident en date du 24 janvier 2025, la société Kerambrun et son assureur la SMABTP ont soulevé sur le fondement de l’article 909 du code de procédure civile l’irrecevabilité des conclusions de M. [P] du 17 octobre 2024 et de son appel incident, notifiés plus de trois mois après la signification des conclusions à l’intimé défaillant par l’appelant.

Par ordonnance en date du 30 avril 2025, le conseiller de la mise en état a :

— déclaré recevables les conclusions de M. [P] du 17 octobre 2024 sauf s’agissant des demandes suivantes :

— à titre principal, condamner in solidum la société Kerambrun, son assureur, la SMABTP et de la société Maaf, prise en sa qualité d’assureur de la société Espace Baie Thoraval, et de la société Axa à lui verser la somme de 1 230 euros TTC au titre du coût de remplacement de la deuxième fenêtre située au Nord de son appartement (désordre n°9 du rapport d’expertise de M. [N]),

— à titre subsidiaire, condamner in solidum la société Kerambrun, son assureur, la SMABTP et la société Maaf, prise en sa qualité d’assureur de la société Espace Baie Thoraval, et la société Axa, son assureur en responsabilité à garantir M. [P] des condamnations mises à charge au titre du coût travaux réparatoires du désordre n°9 du rapport d’expertise de M. [N] et ses accessoires (frais de gestion, frais de maîtrise d’oeuvre, assurance dommage-ouvrage, indexation selon indice BT01 et honoraires du syndic) au profit du syndicat des copropriétaires de la Résidence [19],

— juger que la société Gan, prise en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de la Résidence [19], supportera la charge financière définitive des travaux de rejointoiement des façades de l’immeuble tel que préconisé par M. [N] dans son rapport d’expertise (désordre n°12 du rapport d’expertise de M. [N]),

— déclaré recevables les pièces communiquées par M. [P].

Aux termes de ses dernières écritures en date du 10 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [19] conclut à l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a débouté de ses demandes :

— au titre du traitement de l’attaque parasitaire dans l’appartement [U]-[A] et des travaux annexes,

— au titre du coût des travaux, conséquences des infiltrations par les menuiseries en pignon Nord/Nord-ouest depuis l’appartement des consorts [X],

— au titre du coût des travaux, conséquences des infiltrations par les menuiseries en pignon Nord-ouest à partir de l’appartement [X],

— au titre du coût des travaux de reprise des embellissements de l’appartement [X],

— au titre du coût des travaux, conséquences des infiltrations par les menuiseries en pignon Nord-ouest à partir de l’appartement [P],

— au titre du coût des travaux de réfection du balcon de l’appartement [P],

— au titre du coût des travaux, conséquences des infiltrations par le balcon [P], à partir de l’appartement [X],

— au titre du coût des travaux, conséquences des infiltrations par le balcon [P], à partir de l’appartement [P],

— à l’encontre de l’assureur Gan,

— plus amples ou contraires,

— au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— a laissé à chaque partie la charge de ses propres dépens,

— a ordonné l’exécution provisoire du présent jugement,

Il demande à la cour de :

— débouter les intimés de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— constater que les travaux de percement de gros oeuvre et de fenêtre de l’appartement [P] par les sociétés Kerambrun et Espace Baie Thoraval ont été réceptionnés tacitement le 20.06.2007 date de paiement de la facture de la société Espace Baie Thoraval,

— constater que les travaux de percement de gros oeuvre et de fenêtres de l’appartement [X] ont été réceptionnés tacitement le 09.04.2007 date de règlement de la facture de la société Espace Baie Thoraval,

— constater que les travaux de balcon de la société Kerambrun ont fait l’objet d’une réception tacite le 04.05.2007 date de règlement de son mémoire de travaux,

— le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes contre son assureur le Gan Assurances, les consorts [X], M. [C] [P] et son assureur, Axa France Iard, Mme [H] [U], la société Kerambrun et son assureur, la SMABTP, la Maaf, assureur de Espace Baie Thoraval,

— condamner Mme [H] [U] à faire les travaux de mise en conformité de la fenêtre de son appartement située au Nord du pignon Nord-Ouest de manière à ce qu’elle soit totalement étanche,

— condamner in solidum, d’une part Mme [H] [U], d’autre part Mme [L] [X], Mme [S] [X], M. [R] [X] solidairement ensemble, à lui payer une somme provisionnelle de 3 600 euros HT à valoir sur le prix du traitement de l’attaque parasitaire dans l’appartement [U]-[A] et des travaux annexes, outre 5% au titre des frais généraux, 9% au titre des frais de maîtrise d’oeuvre et avec indexation sur l’indice BT 01 publié à la date du 28 février 2018, assortie de la TVA applicable au jour de l’arrêt à intervenir, selon le calcul suivant : {[(coût HT des travaux + 5%) x 9%] x indexation sur indice BT 01} x TVA au taux applicable,

— condamner in solidum les mêmes à lui régler 2,5% de cette somme totale TTC au titre de la cotisation d’assurance dommage-ouvrage,

— condamner in solidum les mêmes à lui régler 1% de cette somme totale HT au titre des frais de syndic outre TVA applicable au jour de l’arrêt à intervenir,

— donner acte à Mme [L] [X], Mme [S] [X], M. [R] [X] de ce qu’ils ont fait procéder au remplacement de la fenêtre de leur appartement située au Nord du pignon Nord-Ouest de leur appartement de manière à ce qu’elle soit totalement étanche,

— donner acte à Mme [L] [X], Mme [S] [X], M. [R] [X] de ce qu’ils présentent leurs demandes indemnitaires au titre des dégâts causés à l’intérieur de leur appartement en lien avec les infiltrations par les menuiseries en pignon Nord/Nord-ouest, par les menuiseries en pignon Nord-ouest à partir de l’appartement [X], et au titre de la reprise des embellissements,

— subsidiairement,

— condamner in solidum, d’une part Mme [L] [X], Mme [S] [X], M. [R] [X] solidairement ensemble, d’autre part M. [C] [P] et son assureur Axa France Iard solidairement ensemble, et encore la société Kerambrun et la SMABTP et également la Maaf à lui payer une somme provisionnelle de 665 euros HT à valoir sur le coût des travaux, conséquences des infiltrations par les menuiseries en pignon Nord/Nord-ouest, avec indexation sur l’indice BT 01 publié à la date du 28/02/2018, assortie de la TVA applicable au jour de l’arrêt à intervenir, outre 5% au titre des frais généraux, 9% au titre des frais de maîtrise d’oeuvre et avec indexation sur l’indice BT 01 publié à la date du 28 février 2018, assortie de la TVA applicable au jour de l’arrêt à intervenir, selon le calcul suivant : {[(coût HT des travaux + 5%) x 9%] x indexation sur indice BT 01} x TVA au taux applicable,

— condamner in solidum les mêmes à lui régler 2,5% de cette somme totale TTC au titre de la cotisation d’assurance dommage-ouvrage,

— condamner in solidum les mêmes à lui régler 1% de cette somme totale HT au titre des frais de syndic outre TVA applicable au jour de l’arrêt à intervenir,

— condamner in solidum, d’une part Mme [L] [X], Mme [S] [X], M. [R] [X] solidairement ensemble, d’autre part M. [C] [P] et son assureur Axa France Iard, solidairement ensemble, et par ailleurs la Maaf, et encore la société Kerambrun et la SMABTP à lui payer une somme provisionnelle de 5 453,31 euros HT à valoir sur le coût des travaux, conséquences des infiltrations par les menuiseries en pignon Nord-ouest à partir de l’appartement [X], avec indexation sur l’indice BT 01 publié à la date du 28/02/2018, assortie de la TVA applicable au jour de l’arrêt à intervenir, outre 5% au titre des frais généraux, 9% au titre des frais de maîtrise d’oeuvre et avec indexation sur l’indice BT 01 publié à la date du 28 février 2018, assortie de la TVA applicable au jour de l’arrêt à intervenir, selon le calcul suivant : {[(coût HT des travaux + 5%) x 9%] x indexation sur indice BT 01} x TVA au taux applicable,

— condamner in solidum les mêmes à lui régler 2,5% de cette somme totale TTC au titre de la cotisation d’assurance dommage-ouvrage,

— condamner in solidum les mêmes à lui régler 1% de cette somme totale HT au titre des frais de syndic outre TVA applicable au jour de l’arrêt à intervenir,

— condamner in solidum, d’une part Mme [L] [X], Mme [S] [X], M. [R] [X] solidairement ensemble, d’autre part M. [C] [P] et son assureur Axa France Iard solidairement ensemble, et par ailleurs la Maaf, et encore la société Kerambrun et la SMABTP à lui payer une somme provisionnelle de 2 153,32 euros HT à valoir sur le coût des travaux de reprise des embellissements de l’appartement [X], avec indexation sur l’indice BT 01 publié à la date du 28/02/2018, assortie de la TVA applicable au jour de l’arrêt à intervenir, outre 5% au titre des frais généraux, 9% au titre des frais de maîtrise d’oeuvre et avec indexation sur l’indice BT 01 publié à la date du 28/02/2018, assortie de la TVA applicable au jour de l’arrêt à intervenir, selon le calcul suivant : {[(coût HT des travaux + 5%) x 9%] x indexation sur indice BT 01} x TVA au taux applicable,

— condamner in solidum les mêmes à lui régler 2,5% de cette somme totale TTC au titre de la cotisation d’assurance dommage-ouvrage,

— condamner in solidum les mêmes à lui régler 1% de cette somme totale HT au titre des frais de syndic outre TVA applicable au jour de l’arrêt à intervenir,

— condamner in solidum, d’une part M. [C] [P] et son assureur Axa France Iard solidairement ensemble, d’autre part la Maaf, et encore la société Kerambrun et la SMABTP à lui payer une somme provisionnelle de 5 059,06 euros HT à valoir sur le coût des travaux, conséquences des infiltrations par les menuiseries en pignon Nord-ouest à partir de l’appartement [P], avec indexation sur l’indice BT 01 publié à la date du 28 février 2018, assortie de la TVA applicable au jour de l’arrêt à intervenir, outre 5% au titre des frais généraux, 9% au titre des frais de maîtrise d’oeuvre et avec indexation sur l’indice BT 01 publié à la date du 28/02/2018, assortie de la TVA applicable au jour de l’arrêt à intervenir, selon le calcul suivant : {[(coût HT des travaux + 5%) x 9%] x indexation sur indice BT 01} x TVA au taux applicable,

— condamner in solidum les mêmes à lui régler 2,5% de cette somme totale TTC au titre de la cotisation d’assurance dommage-ouvrage,

— condamner in solidum les mêmes à lui régler 1% de cette somme totale HT au titre des frais de syndic outre TVA applicable au jour de l’arrêt à intervenir,

— condamner in solidum, M. [C] [P] et son assureur, Axa France Iard solidairement ensemble, la société Kerambrun et la SMABTP à lui payer une somme de 35 124,65 euros TTC au titre des travaux de réfection du balcon avec intérêts au taux légal à compter du 07 septembre 2022,

— dire que les intérêts dus pour une année entière seront capitalisés,

— condamner in solidum, d’une part M. [C] [P] et son assureur Axa France Iard solidairement ensemble, d’autre part la Maaf, et encore la société Kerambrun et la SMABTP à lui payer une somme provisionnelle de 7 998 euros HT à valoir sur le coût des travaux, conséquences des infiltrations par le balcon [P], à partir de l’appartement [X], avec indexation sur l’indice BT 01 publié à la date du 28 février 2018, assortie de la TVA applicable au jour de l’arrêt à intervenir, outre 5% au titre des frais généraux, 9% au titre des frais de maîtrise d’oeuvre et avec indexation sur l’indice BT 01 publié à la date du 28 février 2018, assortie de la TVA applicable au jour de l’arrêt à intervenir, selon le calcul suivant : {[(coût HT des travaux + 5%) x 9%] x indexation sur indice BT 01} x TVA au taux applicable,

— condamner in solidum les mêmes à lui régler 2,5% de cette somme totale TTC au titre de la cotisation d’assurance dommage-ouvrage,

— condamner in solidum les mêmes à lui régler 1% de cette somme totale HT au titre des frais de syndic outre TVA applicable au jour de l’arrêt à intervenir,

— condamner in solidum, d’une part M. [C] [P] et son assureur Axa France Iard solidairement ensemble, d’autre part la Maaf, et encore la société Kerambrun et la SMABTP à lui payer une somme provisionnelle de 8 960 euros HT à valoir sur le coût des travaux, conséquences des infiltrations par le balcon [P], à partir de l’appartement [P], avec indexation sur l’indice BT 01 publié à la date du 28 février 2018, assortie de la TVA applicable au jour de l’arrêt à intervenir, outre 5% au titre des frais généraux, 9% au titre des frais de maîtrise d’oeuvre et avec indexation sur l’indice BT 01 publié à la date du 28 février 2018, assortie de la TVA applicable au jour de l’arrêt à intervenir, selon le calcul suivant : {[(coût HT des travaux + 5%) x 9%] x indexation sur indice BT 01} x TVA au taux applicable,

— condamner in solidum les mêmes à lui régler 2,5% de cette somme totale TTC au titre de la cotisation d’assurance dommage-ouvrage,

— condamner in solidum les mêmes à lui régler 1% de cette somme totale HT au titre des frais de syndic outre TVA applicable au jour de l’arrêt à intervenir,

— condamner le Gan Assurances à lui payer une somme provisionnelle de 32 761,49 euros HT avec indexation sur l’indice BT 01 publié à la date du 28 février 2018, assortie de la TVA applicable au jour de l’arrêt à intervenir, outre 5% au titre des frais généraux, 9% au titre des frais de maîtrise d’oeuvre et avec indexation sur l’indice BT 01 publié à la date du 28 février 2018, assortie de la TVA applicable au jour de l’arrêt à intervenir, selon le calcul suivant : {[(coût HT des travaux + 5%) x 9 %] x indexation sur indice BT 01} x TVA au taux applicable,

— condamner le même à lui régler 2,5% de cette somme totale TTC au titre de la cotisation d’assurance dommage-ouvrage,

— condamner le même à lui régler 1% de cette somme totale HT au titre des frais de syndic outre TVA applicable au jour de l’arrêt à intervenir,

— lui donner acte de ce qu’il se réserve le droit de reporter les réclamations qui pourraient lui être faites par les copropriétaires au titre de leurs préjudices annexes à l’encontre des responsables et des assureurs parties à la présente procédure,

— condamner in solidum le Gan, M. [C] [P] et son assureur Axa France Iard, la société Kerambrun et de son assureur SMABTP, et enfin de la Maaf, assureur de Espace Baie Thoraval in solidum entre eux à le garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au profit des consorts [X],

— condamner in solidum, Mme [H] [U], Mme [L] [X], Mme [S] [X], M. [R] [X], M. [C] [P] et son assureur Axa France Iard, la Maaf, la société Kerambrun et la SMABTP, et enfin le Gan Assurances à lui payer une somme de 20 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum, Mme [H] [U], Mme [L] [X], Mme [S] [X], M. [R] [X] M. [C] [P] et son assureur Axa France Iard, la Maaf, la société Kerambrun et la SMABTP, et enfin le Gan Assurances aux entiers dépens qui comprendront ceux de la procédure d’appel et de 1ère instance, ainsi que ceux des procédures de référé ayant donné lieu à la désignation de M. [N] ainsi que les honoraires de M. [N] et qui seront recouvrés par la Selarl Kovalex.

Dans ses dernières conclusions du 25 juillet 2024, la société Axa France Iard demande à la cour de :

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a débouté l’ensemble des parties de leurs demandes de condamnation présentées à son encontre, ès qualités d’assureur habitation des époux [P].

— subsidiairement, dans l’hypothèse où le jugement serait réformé

— s’agissant des infiltrations au droit de la fenêtre séjour Nord Ouest de l’appartement

[X], condamner la Maaf assureur de la société Thoraval et les consorts [X] à la garantir de l’intégralité des condamnations qui viendraient être prononcées à son encontre au titre des conséquences dommageables, dans les proportions retenues par l’expert judiciaire,

— s’agissant des infiltrations par le linteau de l’appartement [X] :

— condamner la Maaf assureur de la société Thoraval, la société Kerambrun et son assureur la SMABTP à la garantir de l’intégralité des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre au titre des conséquences dommageables dans les proportions retenues par l’expert judiciaire,

— s’agissant des infiltrations par l’angle sud ouest de l’appartement [X] :

— condamner la société Kerambrun et son assureur, la SMABTP, le syndicat des copropriétaires de la résidence [19] représenté par son syndic et son assureur, le Gan Assurances, à la garantir de l’intégralité des condamnations prononcées à son encontre au titre des conséquences dommageables dans les proportions retenues par l’expert judiciaire,

— s’agissant des désordres observés dans l’appartement des consorts [P] :

— condamner la Maaf assureur de la société Thoraval, la société Kerambrun et son assureur, la SMABTP, le syndicat des copropriétaires de la résidence [19], représenté par son syndic et son assureur, le Gan Assurances à la garantir de l’intégralité des condamnations qui viendraient être prononcées à son encontre au titre des conséquences dommageables, dans les proportions retenues par l’expert judiciaire,

— s’agissant des désordres observés sur le lindier (partie commune) :

— condamner la Maaf, la société Kerambrun et son assureur la SMABTP, le syndicat des copropriétaires et le Gan Assurances à la garantir de l’intégralité des condamnations qui viendraient à être prononcées à son encontre au titre des conséquences dommageables dans les proportions retenues par l’expert judiciaire,

— s’agissant des préjudices revendiqués par le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires :

— condamner toute partie succombante à la garantir de toute condamnation qui viendrait à être prononcée à son encontre que ce soit au titre des préjudices subis, des dépens et/ou des frais irrépétibles,

— en tout état de cause,

— condamner le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice, ou toute partie succombante, au paiement d’une somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à son bénéfice,

— condamner les mêmes aux entiers dépens au bénéfice de M^e Pascal Robin, Selarl Arc, avocat aux offres de droit.

Aux termes de ses dernières conclusions du 9 octobre 2024, la société Maaf Assurances, en qualité d’assureur de la société Espace Baie Thoraval demande à la cour de :

— à titre principal, confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel, notamment en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de la Résidence [19], appelant, de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à son encontre,

— condamner en conséquence in solidum le syndicat des copropriétaires de la Résidence [19], appelant, et toutes parties éventuellement succombantes au paiement d’une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter toutes parties de toutes demandes plus amples ou contraires,

— subsidiairement, dans l’hypothèse où la cour réformerait le jugement entrepris :

— dire et juger qu’il y a lieu de tenir compte de la faute du syndicat des copropriétaires de la Résidence [19] au titre du défaut d’entretien dans la participation aux dommages,

— concernant les conséquences des infiltrations par les menuiseries en pignon Nord/Nord-Ouest de l’appartement [X], dire et juger que la quote-part de responsabilité de l’entreprise Espace Baie Thoraval doit être limitée à hauteur de 85 % et par voie de conséquence limiter sa prise en charge à un montant de 4 635,31 euros,

— dire et juger qu’au titre du désordre n°4, à savoir les infiltrations au niveau de la fenêtre du séjour en angle Nord/Nord-Ouest dans l’appartement [X], il ne saurait être mis à sa charge une somme supérieure à 353,50 euros,

— dire et juger qu’au titre du désordre n°8, dans l’appartement [P] avec des conséquences dans l’appartement [X], il ne saurait être mis à sa charge une somme supérieure à 160 euros,

— dire et juger qu’au titre du désordre n°9, à savoir les conséquences des infiltrations par les menuiseries Nord/Nord-Ouest en pignon dans l’appartement [P], il ne saurait être mis à sa charge une somme supérieure à 1 770,67 euros,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de provision à hauteur de 13 328,49 euros formulée à son encontre au titre du traitement des conséquences des infiltrations par le balcon et les portes-fenêtres donnant sur le balcon [P], l’expert judiciaire n’ayant retenu aucune imputabilité technique à l’encontre de l’entreprise Espace Baie Thoraval,

— dire et juger que s’agissant de la demande de provision pour un montant de 2 153,32 euros HT correspondant aux reprises à partir de l’appartement [X], il ne saurait être mis à sa charge des sommes supérieures à 140 euros d’une part et 635,92 euros d’autre part,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de trois provisions à hauteur de 5 733 euros + 5 000 euros + 4 200 euros au titre des reprises à partir de l’appartement [P], l’expert judiciaire n’ayant retenu aucune imputabilité technique à l’encontre de l’entreprise Espace Baie Thoraval,

— dire et juger que les condamnations prononcées à son encontre ne pourront être solidaires et ne pourront excéder la quote-part contributive imputable à cette dernière, soit 3,85 % au titre des préjudices, article 700 et dépens ou autres frais,

— débouter le syndicat des copropriétaires et toutes autres parties de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à son encontre,

— à titre infiniment subsidiaire, dire et juger qu’elle ne saurait être tenue à garantie envers les consorts [X] ou toutes autres parties au-delà des sommes retenues comme imputables à l’entreprise Espace Baie Thoraval par l’expert judiciaire au titre des travaux réparatoires et débouter les consorts [X] ou toutes autres parties de toutes autres demandes,

— à titre superfétatoire, condamner solidairement la société Kerambrun et la SMABTP son assureur, à garantir la société Maaf Assurances de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre qui excéderai la quote-part contributive lui étant imputable en sa qualité d’assureur de l’entreprise Espace Baie Thoraval, soit 8 080,17 euros et 3,85 % du montant des autres frais et l’indemnité article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de la Résidence [19], appelant, et toutes parties succombantes aux entiers dépens.

Aux termes de leurs dernières écritures en date du 20 mars 2025, M. [Z] [X], Mme [L] [X], M. [R] [X] et Mme [S] [X] demandent à la cour de :

— réformer le jugement rendu en ce qu’il :

— les a déboutés de leurs demandes au titre de leur participation aux travaux,

— les a déboutés de leurs demandes au titre du préjudice de jouissance,

— les a déboutés de toutes leurs demandes en garantie,

— a débouté toutes les parties de toute demande plus ample ou contraire,

— a débouté toutes les parties de leurs demandes faites au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— a laissé à chaque partie la charge de ses propres dépens,

— statuant de nouveau

— condamner in solidum Mme [H] [U], Mme [L] [K] veuve [A], le syndicat des copropriétaires [Adresse 25] et le Gan assureur de la copropriété [Adresse 25] et du syndic Epidora à les garantir de toutes condamnations mises à leur charge au titre du traitement de l’attaque parasitaire dans l’appartement [U] [A],

— condamner in solidum M. [C] [P], Mme [I] [P], leur assureur Axa France Iard, la société Kerambrun et son assureur la SMABTP, la Maaf assureur de la société Thoraval, ainsi que le Gan, assureur de la copropriété [Adresse 25] et du syndic Epidora à leur payer la somme de 958,13 euros TTC au titre des travaux de remplacement de la menuiserie fenêtre du séjour [X] en angle Nord/ Nord-Ouest,

— condamner in solidum M. [C] [P], Mme [I] [P], leur assureur Axa France Iard, la société Kerambrun et son assureur la SMABTP et la Maaf, ainsi que le Gan assureur de la copropriété [Adresse 25] et du syndic Epidora à les garantir de toute condamnation au titre du coût des travaux, conséquence des infiltrations par les menuiseries en pignon Nord-nord-ouest,

— condamner solidairement M. [C] [P] et Mme [I] [P] à faire ou laisser faire procéder aux travaux de mise en conformité de la fenêtre de leur appartement située au Nord du pignon Nord-Ouest de manière qu’elle soit totalement étanche,

— condamner in solidum la société Kerambrun et son assureur la SMABTP, la Maaf assureur de la société Thoraval, à leur payer la somme de 940,49 euros TTC au titre des travaux de remplacement de la menuiserie fenêtre Nord de la chambre [X],

— condamner in solidum la société Kerambrun et son assureur la SMABTP, la Maaf assureur de la société Thoraval, à leur payer la somme de 4561,85 euros HT au titre du reliquat des travaux de remplacement de la menuiserie fenêtre Nord de la chambre [X], outre indexation BT01, TVA applicable et sujétions (frais généraux 5 %, maîtrise d’oeuvre 9 %, assureur dommage-ouvrage 2,5 % et frais de syndic 1%), ainsi que demande par le syndicat des copropriétaires,

— condamner in solidum la société Kerambrun et son assureur la SMABTP, la Maaf assureur de la société Thoraval ainsi que le Gan assureur de la copropriété [Adresse 25] et du syndic Epidora à les garantir de toute condamnation au titre du coût des travaux, conséquence des infiltrations par les menuiseries en pignon Nord-ouest,

— débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 25] représenté par son syndic Epidora, et toute autre partie, de leur demande à exécuter les travaux de remplacement de leurs menuiseries,

— condamner in solidum M. [C] [P], Mme [I] [P], leur assureur Axa France Iard, la société Kerambrun et son assureur la SMABTP, la Maaf assureur de la société Thoraval, ainsi que le Gan assureur de la copropriété [Adresse 25] et du syndic Epicora à leur payer les sommes de 13 238,49 euros HT et 2 153,32 euros HT au titre des reprises consécutives des infiltrations par le balcon [P] sur l’appartement [X] de l’indexation BT01, TVA applicable et sujétions (frais généraux 5 %, maîtrise d’oeuvre 9 %, assureur dommage ouvrage 2,5 % et frais de syndic 1%), ainsi que demande par le syndicat des copropriétaires,

— condamner in solidum M. [C] [P] et Mme [I] [P] à laisser libre accès au syndicat des copropriétaires de la Résidence [19] pour procéder aux travaux de réfection du balcon de l’appartement [P],

— dire que la charge définitive du coût des travaux de réfection du balcon de l’appartement [P] incombera in solidum à la société Kerambrun et son assureur la SMABTP ainsi qu’au Gan, assureur de la copropriété [Adresse 25] ; en tant que de besoin les y condamner,

— condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 25] à faire procéder à titre définitif aux travaux de rejointoiement des façades tels qu’évalués par l’expert judiciaire (somme de 137 131,71 euros HT avec indexation sur l’indice BT01 publié à la date du 28 février 2018 outre TVA applicable au jour du jugement intervenir, outre 5 % de cette somme pour les frais généraux, 9 % pour les frais de maîtrise d’oeuvre, 2,5% pour la cotisation dommage-ouvrage et 1% pour les frais de syndic),

— juger que la charge financière de ces travaux incombera à titre définitif au Gan en sa qualité d’assureur dégâts des eaux et responsabilité civile du syndicat des copropriétaires ainsi qu’à la société Kerambrun et son assureur la SMABTP ; en tant que de besoin les condamner au paiement de cette somme a titre provisionnel,

— condamner in solidum M. [C] [P], Mme [I] [P], leur assureur Axa France Iard, la société Kerambrun et son assureur la SMABTP, la Maaf, le syndicat des copropriétaires [Adresse 25], ainsi que le Gan, assureur de la copropriété [Adresse 25] et du syndic Epidora à leur verser les sommes de :

— au titre du préjudice de jouissance avant travaux : 200 euros par mois a compter du 1er février 2015, somme portée pour mémoire jusqu’à la date d’ouverture des travaux à intervenir soit 6 000 euros arrêtés à la fin du mois de janvier 2020,

— au titre du préjudice de jouissance pendant travaux : 4 000 euros,

— le prix de leur participation dans les travaux devant être réalisés par le syndicat des copropriétaires calcule selon la formule suivante : (coût effectif des travaux HT euros HT+ TVA 10% + 5 % (frais généraux) + 9 % (frais de maîtrise d’oeuvre) + 2,5 % (cotisation dommage-ouvrage) + 1% (frais de syndic)] x 729/10 000),

— condamner in solidum M. [C] [P], Mme [I] [P], leur assureur Axa France Iard, la société Kerambrun et son assureur la SMABTP, la Maaf, le syndicat des copropriétaires [Adresse 25], ainsi que le Gan, assureur de la copropriété [Adresse 25] et du syndic Epidora à leur verser une indemnité de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner in solidum aux entiers dépens, en ce compris les frais des procédures de référés et de l’expertise judiciaire, dont distraction au profit de la Selarl Armor Avocats conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— ordonner la capitalisation des intérêts dès lors qu’ils seront dus pour une année entière,

— débouter toute partie de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires.

Dans ses dernières conclusions du 7 janvier 2025, la société Gan Assurances demande à la cour de :

— confirmer le jugement dont appel,

— subsidiairement :

— annuler pour vice du consentement le contrat d’assurance la liant avec le syndicat de copropriétaires,

— débouter les parties de leurs demandes dirigées contre elle,

— condamner les consorts [X], [P] et [U], la société Kerambrun et son assureur la SMABTP et la société Espace Baie Thoraval et son assureur Maaf Assurances à la garantir de toutes condamnations en lien avec les travaux réalisés par elles,

— condamner le syndicat de copropriétaires de la Résidence [19] et à défaut les sociétés Kerambrun et Espace Baie Thoraval solidairement avec leurs assureurs SMABTP et Maaf Assurances à lui verser une somme de 3 000 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux dépens.

Selon ses dernières écritures du 23 janvier 2025, M. [C] [P] demande à la cour de :

— à titre liminaire, juger recevables les conclusions qu’il a signifiées à titre personnel et ès qualités d’héritier et de donataire de son épouse Mme [I] [M] [J] épouse [P] décédée le 28 mai 2020,

— en conséquence :

— débouter la société Kerambrun et son assureur, la société SMABTP de leur demande visant à juger irrecevables les conclusions qu’il a signifiées à titre personnel et ès qualités d’héritier et de donataire de son épouse Mme [I] [M] [J] épouse [P] décédée le 28 mai 2020,

— réformer le jugement rendu en ce qu’il :

— a débouté les époux [P] de toutes leurs demandes en garantie,

— a débouté toutes les parties de toute demande plus ample ou contraire,

— a débouté toutes les parties de leurs demandes faites au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— a laissé à chaque partie la charge de ses propres dépens,

— statuant à nouveau :

— ordre du dispositif des consorts [X] reprenant celui du Syndicat des copropriétaires de la Résidence [19]

— condamner in solidum la société Axa et la société Maaf à le garantir à titre personnel et ès qualités d’héritier et de donataire de son épouse Mme [I] [M] [J] épouse [P] décédée le 28 mai 2020, des conséquences de l’infiltration de la fenêtre du séjour située en angle Nord / Nord-Ouest de l’appartement [P], savoir le coût et de ses accessoires (frais de gestion, frais de maîtrise d’oeuvre, assurance dommage-ouvrage, indexation selon indice BT 01 et honoraires du syndic) des travaux réparatoires du désordre n°4 du rapport d’expertise judiciaire de M. [N] et des condamnations mises à sa charge que ce soit au profit des consorts [X] ou du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 25],

— condamner in solidum la société Axa et la société Maaf à lui verser à titre personnel et ès qualités d’héritier et de donataire de son épouse Mme [I] [M] [J] épouse [P] décédée le 28 mai 2020 la somme de 762,17 euros TTC au titre du remplacement de la fenêtre de l’angle Nord / Nord-Ouest de son appartement (désordre n°8 du rapport d’expertise judiciaire de M. [N]),

— à titre principal, condamner in solidum la société Kerambrun, son assureur, la SMABTP et de la société Maaf, prise en sa qualité d’assureur de la société Espace Baie Thoraval, et de la société Axa à lui verser la somme de 1 230 euros TTC au titre du coût de remplacement de la deuxième fenêtre située au Nord de son appartement (désordre n°9 du rapport d’expertise de M. [N]),

— à titre subsidiaire, condamner in solidum la société Kerambrun, son assureur, la SMABTP et la société Maaf, prise en sa qualité d’assureur de la société Espace Baie Thoraval, et la société Axa, son assureur en responsabilité à le garantir à titre personnel et ès qualités d’héritier et de donataire de son épouse Mme [I] [M] [J] épouse [P] décédée le 28 mai 2020, des condamnations mises à charge au titre du coût travaux réparatoires du désordre n°9 du rapport d’expertise de M. [N] et ses accessoires (frais de gestion, frais de maîtrise d’oeuvre, assurance dommage-ouvrage, indexation selon indice BT01 et honoraires du syndic) au profit du syndicat des copropriétaires de la Résidence [19],

— débouter la société Kerambrun et son assureur la SMABTP de leur fin de non-recevoir visant à juger comme nouvelle au stade de la procédure d’appel, sa demande à titre personnel ou ès qualités d’héritier et de donataire de son épouse Mme [I] [M] [J] épouse [P] décédée le 28 mai 2020,

— condamner in solidum la société Kerambrun, son assureur, la SMABTP et la société Maaf, prise en sa qualité d’assureur de la société Espace Baie Thoraval, et la société Axa, son assureur en responsabilité à le garantir à titre personnel et ès qualités d’héritier et de donataire de son épouse Mme [I] [M] [J] épouse [P] décédée le 28 mai 2020, des condamnations mises à charge au titre coût des travaux de reprise des embellissements consécutivement aux travaux réparatoires des désordres n°4, 5 et 7bis suivant rapport d’expertise de M. [N] et de ses accessoires (frais de gestion, frais de maîtrise d’oeuvre, assurance dommage-ouvrage, indexation selon indice BT01 et honoraires du syndic) que ce soit au profit des consorts [X] ou du syndicat des copropriétaires de la Résidence [19],

— débouter la société Kerambrun et son assureur la SMABTP de leur fin de non-recevoir visant à juger comme nouvelle au stade de la procédure d’appel, sa demande à titre personnel ou ès qualités d’héritier et de donataire de son épouse Mme [I] [M] [J] épouse [P] décédée le 28 mai 2020,

— à titre principal, condamner in solidum la société Kerambrun, son assureur, la SMABTP et la société Maaf, prise en sa qualité d’assureur de la société Espace Baie Thoraval, et la société Axa, son assureur en responsabilité à le garantir à titre personnel et ès qualités d’héritier et de donataire de son épouse Mme [I] [M] [J] épouse [P] décédée le 28 mai 2020, des condamnations mises à charge au titre coût des travaux de remplacement du balcon situé au troisième étage (désordre n°10 suivant rapport d’expertise de M. [N]) et de ses accessoires (frais de gestion, frais de maîtrise d’oeuvre, assurance dommage-ouvrage, indexation selon indice BT 01 et honoraires du syndic) au profit du syndicat des copropriétaires de la Résidence [19] ;

— à titre subsidiaire, condamner in solidum la société Kerambrun, son assureur, la SMABTP et la société Maaf, prise en sa qualité d’assureur de la société Espace Baie Thoraval, et la société Axa, son assureur en responsabilité à le garantir à titre personnel et ès qualités d’héritier et de donataire de son épouse Mme [I] [M] [J] épouse [P] décédée le 28 mai 2020, du coût des travaux de remplacement du balcon situé au troisième étage (désordre n°10 suivant rapport d’expertise de M. [N]) et de ses accessoires (frais de gestion, frais de maîtrise d’oeuvre, assurance dommage-ouvrage, indexation selon indice BT 01 et honoraires du syndic) mise à sa charge en sa qualité de copropriétaire du syndicat des copropriétaires de la Résidence [19] ;

— débouter la société Kerambrun et son assureur la SMABTP de leur fin de non-recevoir visant à juger comme nouvelle au stade de la procédure d’appel, sa demande à titre personnel ou ès qualité d’héritier et de donataire de son épouse Mme [I] [M] [J] épouse [P] décédée le 28 mai 2020.

— à titre principal, condamner in solidum la société Kerambrun, son assureur, la SMABTP et son assureur, la société Axa à le garantir à titre personnel et ès qualités d’héritier et de donataire de son épouse Mme [I] [M] [J] épouse [P] décédée le 28 mai 2020 des condamnations mises à sa charge tant en principal et accessoires (frais de gestion, frais de maîtrise d’oeuvre, assurance dommage-ouvrage, indexation selon indice BT 01 et honoraires du syndic) au titre des désordres 7bis et 11bis visés dans le rapport d’expertise de M. [N] que ce soit au profit des consorts [X] ou du syndicat des copropriétaires de la Résidence [19],

— à titre subsidiaire, condamner in solidum la société Kerambrun, son assureur, la SMABTP et son assureur, la société AXA, à lui verser à titre personnel et ès qualités d’héritier et de donataire de son épouse Mme [I] [M] [J] épouse [P] décédée le 28 mai 2020 la somme de 14 933 euros HT correspondant au coût des travaux réparatoires du désordre n°11 bis visé dans le rapport d’expertise de M. [N], outre les accessoires (frais de gestion, frais de maîtrise d’oeuvre, assurance dommage-ouvrage, indexation selon indice BT 01 et honoraires du syndic),

— débouter la société Kerambrun et son assureur la SMABTP de leur fin de non-recevoir visant à juger comme nouvelle au stade de la procédure d’appel, sa demande à titre personnel ou ès qualités d’héritier et de donataire de son épouse Mme [I] [M] [J] épouse [P] décédée le 28 mai 2020,

— juger que la société Gan, prise en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de la Résidence [19], supportera la charge financière définitive des travaux de rejointoiement des façades de l’immeuble tel que préconisé par M. [N] dans son rapport d’expertise (désordre n°12 du rapport d’expertise de M. [N]),

— condamner in solidum la société Kerambrun, son assureur, la SMABTP, la société Maaf, prise en sa qualité d’assureur de la société Espace Baie Thoraval et son assureur, la société Axa à le garantir à titre personnel et ès qualités d’héritier et de donataire de son épouse Mme [I] [M] [J] épouse [P] décédée le 28 mai 2020 des condamnations mises à sa charge au titre de l’indemnisation du préjudice de jouissance, avant et durant les travaux, ainsi qu’au titre de la participation des travaux devant être réalisés par le syndicat des copropriétaires de la Résidence [19], au profit des consorts [X],

— condamner in solidum la société Kerambrun, son assureur, la SMABTP, la société Maaf, prise en sa qualité d’assureur de la société Espace Baie Thoraval et son assureur, la société Axa à le garantir à titre personnel et ès qualités d’héritier et de donataire de son épouse Mme [I] [M] [J] épouse [P] décédée le 28 mai 2020, des condamnations mises à sa charge au titre des frais irrépétibles et des dépens que ce soit au profit des consorts [X] ou du syndicat des copropriétaires de la Résidence [19],

— condamner la ou les parties succombantes à lui verser à M. [P] à titre personnel et ès qualités d’héritier et de donataire de son épouse Mme [I] [M] [J] épouse [P] décédée le 28 mai 2020, une indemnité de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— débouter toutes les autres parties de leurs demandes, fins ou conclusions contraires ou plus amples aux présentes.

Dans ses dernières conclusions du 24 janvier 2025, la société Kerambrun et son assureur la SMABTP demandent à la cour de :

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions

— en conséquence :

— débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [19], les consorts [X] et toute autre partie de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à leur encontre,

— débouter la Maaf, le Gan Assurances, Axa France Iard de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à leur encontre,

— juger irrecevables les conclusions notifiées par M. [P] le 17 octobre 2024 en application de l’article 909 du code de procédure civile,

— juger irrecevables les demandes de M. [P] dans ses conclusions notifiées le 17 octobre 2024 aux fins de condamnation de la société Kerambrun et son assureur la SMABTP à lui verser la somme de 1 230 euros au titre du coût du remplacement de la deuxième fenêtre située au nord de son appartement, désordre n°9, et de condamnation à lui verser la somme de 14 933 euros au titre des travaux réparatoires du désordre n°11 bis comme étant nouvelle en cause d’appel,

— débouter M. [P] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à leur encontre,

— à défaut et subsidiairement,

— juger irrecevable le syndicat des copropriétaires dans ses demandes sur le fondement de la responsabilité décennale à leur encontre,

— en conséquence :

— débouter le syndicat des copropriétaires, les consorts [X] et toute autre partie de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à leur encontre,

— à défaut et subsidiairement,

— juger qu’il y a lieu de tenir compte de la faute du syndicat des copropriétaires au titre du défaut d’entretien dans la participation au dommage,

— concernant les conséquences des infiltrations par les menuiseries en pignon nord-ouest de l’appartement [X], juger que leur quote-part de responsabilité doit être limitée à hauteur de 15% de la somme de 5.453,31 euros, soit 818 euros pour le désordre 5,

— juger concernant les conséquences des infiltrations par les menuiseries en pignon nord-ouest à partir de l’appartement [P] que leur quote-part de responsabilité doit être limitée à hauteur de 65% de la somme de 5.059,06 euros, soit 3 288, 39 euros pour le désordre 9,

— juger concernant le coût des travaux de réfection du balcon de l’appartement [P], que la quote-part de responsabilité de la société Kerambrun doit être limitée à hauteur de 60% de la somme de 16825,51 euros, soit 10 995, 31 euros pour le désordre 10,

— juger concernant que le coût des travaux énoncés comme conséquence des infiltrations par le balcon [P] à partir de l’appartement [X], doit être limité à hauteur de 30% de la somme de 13.328,49 euros, soit 3 998,55 € pour le désordre 7 bis,

— juger que concernant les travaux conséquences des infiltrations par le balcon [P] à partir de l’appartement [P], la part imputable à la société Kerambrun doit être limitée à 30% de la somme de 14.933 euros, soit 4 479, 90 euros pour le désordre 11 bis,

— débouter le syndicat des copropriétaires et toutes autres parties de toutes autres demandes plus amples ou contraires,

— juger que la condamnation prononcée à leur encontre ne pourra être solidaire et ne pourra excéder la quote-part contributive imputable à cette dernière soit 11,57% au titre des préjudices, article 700 et dépens ou autres frais.

— juger que la société la SMABTP ne sera tenue que dans la limite de ses obligations contractuelles étant fondée à opposer sa franchise opposable soit au titre des réparations à l’ouvrage trois franchises contractuelles qui s’élèvent à 10% du montant du dommage avec un minimum applicable de 3 400 euros et pour les dommages consécutifs de franchise contractuelle d’un montant de 2 040 euros,

— en conséquence :

— débouter le syndicat des copropriétaires et toutes autres parties de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à leur encontre,

— débouter les consorts [X] et leur assureur Axa France Iard de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à leur encontre,

— débouter les consorts [P] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à leur encontre,

— condamner in solidum à défaut solidairement la Maaf, le Gan Assurances, Axa France Iard, à les garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre tant en principal, frais, intérêts dans les proportions sus évoquées,

— condamner toutes parties succombantes à leur payer la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum toutes parties succombantes aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions du 9 avril 2025, Mme [H] [U] demande à la cour de :

— la recevoir et la reconnaître fondée en ses demandes,

— lui donner acte qu’elle a immédiatement fait procéder au remplacement de la fenêtre de son appartement situé au Nord-ouest de son appartement de manière à ce qu’elle soit totalement étanche,

— lui donner acte qu’elle ne s’oppose pas à sa participation au traitement parasitaire s’il est reconnu nécessaire,

— constater que les demandes indemnitaires des autres parties au procès ne la concernent pas,

— lui donner acte qu’elle ne crée de préjudice à aucune des parties au procès,

— en conséquence de quoi,

— à titre principal,

— confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

— condamner solidairement les parties dites professionnelles succombantes à lui régler 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter la charge entière des dépens confondus (référé et expertise, première instance et appel),

— débouter toute partie de ses demandes plus amples ou contraires,

— à titre subsidiaire,

— la relever indemne des rares demandes présentées à son encontre de quelque partie que ce soit,

— à titre infiniment subsidiaire,

— condamner Mme [H] [U] au simple paiement du traitement parasitaire au prorata de sa responsabilité selon le rapport d’expertise judiciaire,

— exonérer Mme [H] [U] du paiement des frais irrépétibles et des dépens,

— subsidiairement, prononcer sa condamner fractionnée et cantonnée au prorata de sa responsabilité dans les dépenses nécessaires (tarifées) et circonscrites au prorata du traitement parasitaire,

— débouter toute partie de ses demandes plus amples et contraires.

Pour l’exposé complet des prétentions et de l’argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 1er juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les désordres et les responsabilités

L’expert judiciaire a constaté l’existence de plusieurs désordres qui seront examinés ci-après, dont il indique qu’ils rendent l’ouvrage impropre à sa destination ou compromettent sa solidité.

S’agissant des désordres qui trouvent leur origine dans les travaux réalisés par les entreprises Kerambrun et Thoraval, il n’est pas contesté par ces dernières et/ou leur assureurs respectifs, que les conditions de la responsabilité décennale sont réunies.

Il sera rappelé s’agissant de cette responsabilité, que l’action en garantie sur ce fondement qui est attachée à la propriété de l’immeuble, se transmet aux acquéreurs successifs.

En application tant de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 que de la théorie des troubles anormaux de voisinage figurant désormais à l’article 1253 du code civil, tout copropriétaire est responsable des troubles anormaux de voisinage causés à ses voisins, ceux-ci incluant le syndicat des copropriétaires.

Une faute contractuelle engage la responsabilité délictuelle du fautif à l’égard d’un tiers au contrat victime, à charge pour lui d’établir l’existence d’un lien de causalité entre le manquement contractuel qu’il invoque et le dommage subi, sans qu’il n’ait à démontrer une faute délictuelle.

Un tiers victime dispose d’une action directe contre l’assureur des responsables en application de l’article L.124-3 du code des assurances.

Il sera enfin rappelé que si la solidarité ne se présume pas, tout responsable ayant contribué à la réalisation d’un dommage est tenu de réparer le dommage causé in solidum, la répartition des pourcentages de responsabilité se faisant dans le cadre de la contribution à la dette.

Sur les désordres dans l’appartement [U]

L’appartement de Madame [H] [U] se trouve au premier étage de l’immeuble [19].

L’expert judiciaire a constaté dans cet appartement tout d’abord, des infiltrations provenant de la maçonnerie en allège de la fenêtre Nord/Nord Ouest du séjour, provenant du joint entre l’appui et la maçonnerie inférieure.

Il précise que ces infiltrations proviennent de travaux de maçonnerie non concernés par le litige dont il est saisi, et de travaux de menuiserie qui ne sont pas davantage concernés. Il note que la menuiserie Nord / Nord Ouest a été récemment changée par l’entreprise Raub.

Il a également relevé l’existence d’une atteinte par champignons générateurs de pourriture cubique en plancher et en solivage haut (désordre N°3).

Il indique qu’après arrosage par nacelle en plancher et en solivage haut, est apparue au niveau de la menuiserie Nord / Nord Ouest, une infiltration au-dessus du linteau provenant donc de la menuiserie du deuxième étage (appartement [X], désordre N°4).

Il estime que ces désordres proviennent principalement de ce que la menuiserie avant son remplacement, était fuyarde à raison de 70 %, de la menuiserie de l’étage supérieur pour 10 % et de l’état de dégradation de la maçonnerie imputable à un défaut d’entretien par le syndicat des copropriétaires à hauteur de 20 %.

Contrairement à ce que soutient Madame [U], sa fenêtre fuyarde n’a pas causé un préjudice qu’à elle-même, puisque selon l’expert, les infiltrations qui en sont résultées, ont participé à la dégradation du plancher qui est une partie commune, causant ainsi un préjudice au syndicat des copropriétaires.

En vertu tant de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 que de l’article 1253 du code civil qui a consacré la théorie des troubles anormaux de voisinage instaurant une responsabilité de plein droit dès lors qu’est démontré le caractère anormal du trouble, ce qui est bien le cas ici en présence d’une attaque parasitaire par champignons lignivores, il y a lieu de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires à l’encontre de Madame [H] [U] et des consorts [X], au titre du coût du traitement nécessaire, en tenant compte de la part de responsabilité qui est imputée au syndicat des copropriétaires par l’expert à hauteur de 20 %.

C’est donc à tort que le premier juge a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande à ce titre.

Le jugement sera donc infirmé de ce chef.

Le Syndicat des copropriétaires sollicite en outre la condamnation de Madame [U] à faire les travaux de mise en conformité de la fenêtre de son appartement afin qu’elle soit étanche.

Celle-ci verse aux débats, un devis Raub en date du 23 décembre 2016 et une facture de l’entreprise Raub en date du 30 juin 2000 justifiant du changement de cette fenêtre, ce que l’expert judiciaire mentionne d’ailleurs dans son rapport.

Il n’est pas démontré que depuis lors, des infiltrations aient persisté.

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a constaté que l’indivision [A]-[U] avait déjà effectué les travaux de mise en conformité de cette fenêtre et a débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [19] de sa demande à ce titre.

Sur les désordres dans l’appartement [X]

L’appartement des consorts [X] se trouve au deuxième étage de l’immeuble [19].

L’expert judiciaire y a constaté les désordres suivants :

— des infiltrations au niveau de la fenêtre du séjour en angle Nord / Nord Ouest (désordre N°4) provenant d’un défaut d’étanchéité entre un profilé d’habillage de la menuiserie et la menuiserie elle-même, ce profilé formant descente et canalisant les eaux vers l’intérieur. Il impute la responsabilité de ce désordre pour 30 % à la menuiserie ancienne et pour 70 % à la menuiserie posée par l’entrepriseThoraval chez dans l’appartement [P].

— des petites infiltrations au niveau de la fenêtre de la chambre Nord, à droite et à gauche de la maçonnerie entourant la menuiserie posée par l’entreprise Thoraval (désordre N°5). Il précise qu’il s’agit également de travaux de maçonnerie réalisés par l’entreprise Kerambrun. Il en impute la responsabilité à hauteur de 85 % à l’entreprise Thoraval et à 15 % à l’entreprise Kerambrun.

— des infiltrations depuis le linteau de la menuiserie de la fenêtre Nord (désordre N°6): les arrosages à partir de l’étage supérieur ont permis de localiser l’origine de ce désordre qui provient selon l’expert d’une infiltration par le rejingot fissuré, situé sous la menuiserie de la fenêtre Nord de l’appartement [P]. Il en impute la responsabilité à hauteur de 65 % à l’entreprise Kerambrun (pose et rejingot non conformes) et à l’entreprise Thoraval à hauteur de 35 %.

— une humidité conséquente approchant les 100 % dans l’angle Sud Ouest du séjour, en arrière des habillages bois (désordre N°7), provenant des infiltrations depuis les pénétrations des HEA et des pentes de lames du balcon de l’étage supérieur ([P], désordre N°10. L’expert impute la responsabilité de ce désordre à la société Kerambrun pour 30 %, à la vétusté de la façade pour 50 % et aux menuiseries anciennes de l’appartement [P] pour 20%.

L’ensemble de ses désordres sont considérés par l’expert comme rendant l’ouvrage impropre à sa destination et résultent de non-conformités aux règles de l’art.

Les consorts [X] ayant formé des demandes indemnitaires au titre des travaux nécessaires qui concernent des parties privatives, le syndicat des copropriétaires n’est pas fondé à solliciter d’indemnisation au titre des travaux de reprise, demande qu’il abandonne d’ailleurs, ne présentant des demandes qu’à titre subsidiaire dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à aux demandes des consorts [X].

Ces derniers sollicitent au titre des infiltrations au niveau de la fenêtre du séjour en angle Nord/Nord Ouest (désordre N°4), la condamnation des époux [P] assurés auprès d’AXA, de l’entreprise Kerambrun et de son assureur la SMABTP ainsi que de la MAAF, assureur de la société Thoraval en liquidation judiciaire.

Comme il a été dit ci-dessus, la responsabilité de Monsieur [P] est engagée vis-à-vis de ses voisins du dessous, les consorts [X] en vertu de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi qu’en application de l’article 1253 du code civil.

L’expert judiciaire a estimé que les désordres affectant la fenêtre de l’appartement [P] située à l’angle Nord/Nord Ouest, étaient imputables à 100 % à l’entreprise Thoraval et a retenu une non-conformité aux règles de l’art. Celle-ci a donc engagé sa responsabilité délictuelle envers les consorts [X] du fait d’un manquement contractuel à l’égard de Monsieur [P].

La MAAF, assureur de l’entreprise Thoraval, ne conteste pas devoir au titre de ce désordre, la somme de 353,50 €.

Au regard des conclusions de l’expert, la société Kerambrun n’est pas concernée par ce désordre. Les consorts [X] seront donc déboutés de leur demande au titre de désordre contre celle-ci et son assureur, la SMABTP.

Il en va de même s’agissant de la compagnie GAN assurance puisqu’aucun défaut d’entretien imputable au syndicat des copropriétaires n’est retenu pas par l’expert pour ce désordre.

Il sera rappelé que concernant ce désordre, l’expert n’a retenu la responsabilité de la menuiserie de l’étage supérieur (appartement [P]) qu’à hauteur de 70 %, estimant que ce désordre avait été en partie causé à hauteur de 30 % par la menuiserie ancienne [X].

Il sera donc être tenu compte de cette répartition dans le montant de la somme susceptible de leur être attribuée.

S’agissant des infiltrations au niveau de la fenêtre Nord (désordre N°5), l’expert en impute la responsabilité pour 85 % à l’entreprise Thoraval et à 15 % à l’entreprise Kerambrun.

Il n’est pas contesté par les intimés concernés, que ce désordre est de nature décennale, en présence d’une impropriété à destination relevée par l’expert, apparue dans le délai de dix ans suivant la réception tacite de l’ouvrage par les consorts [X] selon factures acquittées du 30 janvier 2007 pour la société Kerambrun et du 19 avril 2007 pour la société Thoraval dont la responsabilité est engagée.

En conséquence, la société Kerambrun et de son assureur, la SMABTP, ainsi que de la MAAF, assureur de l’entreprise Thoraval, seront condamnés in solidum à indemniser les consorts [X] des conséquences de ce désordre.

Dès lors que la condamnation sera allouée aux consorts [X], et non au syndicat des copropriétaires, il n’y a pas lieu de faire droit à sa demande de 1% supplémentaire au titre des honoraires du syndic.

En outre, à la demande des parties, l’expert a procédé à des investigations supplémentaires qui ont permis, après dépose du plancher le long de la façade dans le séjour de l’appartement [P], de constater la présence d’un lindier présentant d’anciennes attaques fongiques très localisées, ainsi que deux autres humidités anormales (désordre N°7bis).

Il a chiffré les travaux nécessaires impliquant outre le traitement du lindier atteint imposant la dépose des cloisons de doublage tout le long de la façade de l’appartement [P], la dépose des boiseries ainsi qu’un traitement dans l’appartement [X] tout le long de la façade côté mer, puis repose, ainsi que dépose et repose des portes-fenêtres.

Il a estimé que ces désordres étaient dus à une absence d’étanchéité en entourage des HEA et HEA et lames de terrasse du balcon en pente vers la maçonnerie, défaut d’étanchéité des joints et des maçonneries en général et défauts d’étanchéité des menuiseries anciennes de l’appartement [P].

Il retient à ce titre, la responsabilité de la société Kerambrun à hauteur de 30 %, celle du syndicat des copropriétaires en raison de la vétusté de la façade à hauteur de 50 % et des époux [P] à hauteur de 20%.

Le syndicat des copropriétaires ne présente plus de demande à ce titre dès lors que les consorts [X] sollicitent la condamnation in solidum des époux [P] et de leur assureur AXA Iard, de la société Kerambrun et de son assureur, la SMABTP, de la MAAF, assureur de l’entreprise Thoraval et du GAN, assureur du syndicat des copropriétaires.

L’entreprise Thoraval n’étant pas à l’origine de ce dommages, les consorts [X] seront déboutés de leur demande à l’encontre l’assureur de celle-ci, la MAAF.

Comme il a été dit ci-dessus, la responsabilité de Monsieur [P] est engagée vis-à-vis de ses voisins du dessous, les consorts [X] en vertu de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi qu’en application de l’article 1253 du code civil.

L’entreprise Kerambrun a engagé sa responsabilité délictuelle envers les consorts [X] du fait d’un manquement contractuel à l’égard de Monsieur [P], l’expert judiciaire ayant retenu une non-conformité de l’ouvrage.

Le syndicat des copropriétaires engage également sa responsabilité au titre du défaut d’entretien de la maçonnerie constaté par l’expert judiciaire, envers les consorts [X], co-propriétaires, en vertu de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a débouté les consorts [X] de leurs demandes au titre de ce désordre.

Sur le préjudice de jouissance des consorts [X]

Au titre de leur préjudice de jouissance avant travaux, les consorts [X] sollicitent une indemnisation à raison de 200 € par mois jusqu’à la date d’ouverture des travaux à intervenir, soit la somme de 6.000 € arrêtée au mois de janvier 2020, date de démarrage des travaux, ainsi qu’une somme de 4.000 € au titre de leur préjudice de jouissance pendant les travaux.

Ils précisent que leur appartement n’est pas une résidence secondaire, mais le domicile principal des époux [X], que l’exécution des travaux a débuté en 2020 pour s’achever en 2022, pour un sinistre déclaré en 2015.

Il n’est pas sérieusement contestable que les consorts [X] ont subi un préjudice de jouissance.

Celui-ci au regard des désagréments subis et de sa durée sera fixé à 100 € par mois avant travaux, soit du 1er février 2015 au 30 janvier 2020 et à la somme de 4.000 € pour la période postérieure, les travaux n’ayant été achevés qu’en 2022.

Au regard des élements qui précèdent, les parts de responsabilité au titre de ce préjudice de jouissance seront fixées comme suit :

— Kerambrum + SMABTP : 50%

— Thoraval + MAAF : 15 %

— Syndicat des copropriétaires + GAN : 30%

— Monsieur [P] : 5%

Sur le prix de la participation aux travaux

Les consorts [X] rappellent qu’ils sont propriétaires de 729/10.000 èmes dans la copropriété.

Ils estiment subir un préjudice supplémentaire puisqu’ils vont devoir supporter à proportion de ces millièmes, le coût des travaux relatifs aux parties communes dont le montant s’élève à 137.131,71 € HT, somme à laquelle il convient d’ajouter la TVA de 10 %, les frais généraux pour 5 % , les frais de maîtrise d’oeuvre pour 9 %, l(assurance dommages-ouvrage pour 2,5 % et 1 % pour les frais de syndic, soit un total de 12.921,00 €.

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, disposition d’ordre public, chaque copropriétaire est tenu de participer aux charges relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives aux valeurs privatives comprises dans leurs lots.

Ils ne peuvent donc se prévaloir d’un quelconque préjudice du fait de la nécessité de réaliser des travaux relatifs aux parties communes.

Ils seront donc déboutés de leur demande à ce titre formée à l’encontre des époux [P], son assureur AXA France Iard, la société Kerambrun et son assureur, la SMABTP, la MAAF, le syndicat des coproriétaires et le GAN, assureur de la copropriété.

Sur les désordres dans l’appartement [P]

Il sera rappelé que par ordonnance du 30 avril 2025, Monsieur [P] a été jugé irrecevable en ses demandes de condamnation in solidum de la société Kerambrun et de son assureur, la SMABTP, de la MAAF en sa qualité d’assureur de l’entreprise Thoraval et de son propre assureur, AXA, à lui verser la somme de 1.230,00 € au titre du coût du remplacement de la deuxième fenêtre située au Nord de son appartement (désordre N°9) outre les frais annexes,et subsidiairement de garantie des condamnations mises à sa charge au titre de ce désordre.

Il n’y a donc pas lieu de statuer sur ses demandes concernant le désordre N°9.

Le syndicat des copropriétaires formule une demande d’indemnisation au titre de ce désordre à l’encontre de Monsieur [P], de son assureur AXA, de la société Kerambrun et de son assureur, la SMABTP et de la MAAF, assureur de l’entreprise Thoraval.

S’agissant de ce désordre, l’expert judiciaire a constaté une infiltration par le rejingot fissuré sous la menuiserie. Il indique que ce désordre trouve son origine dans la présence d’un appui et d’un rejingot non conformes posés par l’entreprise Kerambrun à raison de 65 % et la pose de la menuiserie par l’entreprise Thoraval à raison de 35 %.

Il estime nécessaire de déposer et reposer une nouvelle menuiserie, mais prévoit également le remplacement de l’appui en granit.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre du remplacement des menuiseries s’agissant d’une partie privative.

Il ne sera fait droit à sa demande au titre du désordre N°9 que pour le remplacement de l’appui en granit qui est une partie commune au titre de la responsabilité délictuelle des entreprises Kerambrun et Thoraval, en raison d’un manquement contractuel de leur part, l’expert ayant retenu qu’il y avait eu non-conformité aux règles de l’art.

Le balcon étant une partie commune, Monsieur [P] ne peut réclamer le coût de remplacement des travaux de remplacement du balcon. Il sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Il sollicite en outre le paiement de la somme de 14.933,00 € HT outre les frais annexes au titre du coût des travaux réparatoires du désordre 11 bis.

A la demande des parties, l’expert a procédé à des investigations supplémentaires qui ont permis, après dépose du plancher le long de la façade dans le séjour de l’appartement [P], de constater la présence d’un lindier présentant d’anciennes attaques fongiques très localisées, ainsi que deux autres humidités anormales.

Il a chiffré les travaux nécessaires impliquant outre le traitement du lindier atteint imposant la dépose des cloisons de doublage tout le long de la façade de l’appartement [P], la dépose des boiseries ainsi qu’un traitement dans l’appartement [X] tout le long de la façade côté mer, puis repose, ainsi que dépose et repose des portes-fenêtres.

Il a estimé que ces désordres étaient dus à une absence d’étanchéité en entourage des HEA et HEA et lames de terrasse du balcon en pente vers la maçonnerie, défaut d’étanchéité des joints et des maçonneries en général et défauts d’étanchéité des menuiseries anciennes de l’appartement [P].

Il retient à ce titre, la responsabilité de la société Kerambrun à hauteur de 30 %, celle du syndicat des copropriétaires en raison de la vétusté de la façade à hauteur de 50 % et des époux [P] à hauteur de 20%.

La responsabilité de la société Kerambrun est encourue au titre de la garantie décennale en présence d’une impropriété à destination s’agissant d’un défaut d’étanchéité en entourage des HEA, celles-ci ainsi que les lames de la terrasse comportant une pente en direction de la maçonnerie, ce qu’elle ne conteste pas.

Elle soutient toutefois que la demande présentée par Monsieur [P] sur ce point, constitue une demande nouvelle et donc irrecevable.

Force est de constater à la lecture du jugement, que les époux [P] n’ont formulé aucune demande à ce titre, se contentant de solliciter la garantie des autres intervenants et de leurs assureurs.

La demande de condamnation de Monsieur [C] [P] au titre du désordre N°11bis est donc irrecevable.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation in solidum de Monsieur [P] et son assureur AXA, de la société Kerambrun et de son assureur, la SMABTP et de la MAAF, assureur de l’entreprise Thoraval à l’indemniser à hauteur de 8.960,00 € déduction faite de la part de responsabilité de 40 % mise à sa charge par l’expert judiciaire au titre des conséquences des infiltrations dans l’appartement [P] au titre du désordre 11bis.

Il sera toutefois relevé qu’au titre de ce désordre, l’expert n’a pas retenu la responsabilité de l’entreprise Thoraval, de telle sorte que le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de condamnation à l’égard de son assureur, la MAAF.

Le syndicat des copropriétaires est bien-fondé à rechercher la responsabilité de Monsieur [P] pour lequel l’expert judiciaire a retenue une responsabilité de 20 % du fait des menuiseries anciennes, sur le fondement tant de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 que de l’article 1253 du code civil qui a consacré la théorie des troubles anormaux de voisinage instaurant une responsabilité de plein droit dès lors qu’est démontré le caractère anormal du trouble, ce qui est bien le cas ici en présence d’une humidité anormale.

Il est également bien-fondé à rechercher sur le fondement de la responsabilité délictuelle, la responsabilité de l’entreprise Kerambrun pour lequel l’expert judiciaire a retenu une responsabilité de 30%, en raison de l’existence d’une faute contractuelle de celle-ci, l’expert ayant relevé une exécution non-conforme du balcon.

Il sera rappelé qu’au titre de ce désordre, l’expert a imputé une part de 50 % à la vétusté de la façade et non 40 %.

S’agissant du désordre N°8 relatif à la fenêtre en angle Nord-Nord Ouest, l’expert judiciaire a constaté des infilitrations entre le vitrage et l’ouvrant provenant de la menuiserie posée par l’entreprise Thoraval dont il retient la responsabilité à hauteur de 100 %.

Dès lors Monsieur [P] est bien-fondé à rechercher la responsabilité décennale de cette entreprise, la réception de l’ouvrage résultant du paiement de la facture le 20 juin 2007, et les désordres constatés ayant pour conséquence une impropriété à destination.

S’agissant du balcon de l’appartement [P] (désordre N°10), l’expert judiciaire a constaté une absence d’étanchéité en entourage des HEA, celles-ci ainsi que les lames de terrasse formant une pente canalisant les eaux de pluie vers la maçonnerie et les empochements, un défaut d’étanchéité des joints de façon générale.

Il en impute la responsabilité à hauteur de 60 % à la société Kerambrun et à hauteur de 40 % à un défaut d’entretien des maçonneries anciennes donc au syndicat des copropriétaires.

Celui-ci qui est devenu propriétaire du balcon puisqu’il s’agit d’une partie commune, est donc bien-fondé à rechercher la responsabilité décennale de la société Kerambrun, étant ici rappelé que la réception tacite a eu lieu le 4 mai 2007, et que l’expert judiciaire a retenu une impropriété à destination.

Le syndicat des copropriétaires a préfinancé les travaux destinés à remédier à ces désordres.

Il conteste toute part de responsabilité, au motif que le mauvais état des joints de maçonnerie serait sans conséquence sur l’état du balcon, ni sur le fait que les poutres HEA ont été encastrées dans la façade par la société Kerambrun sans étanchéité des empochements et avec une forme de pente drainant les eaux vers la façade.

Il résulte pourtant clairement du rapport d’expertise, que le syndicat des copropriétaires doit assumer une part de responsabilité non négligeable à hauteur de 40 % pour défaut d’entretien des façades et ne peut solliciter la condamnation de Monsieur [P] pour lequel aucune part de responsabilité n’a été retenue par l’expert judiciaire, et a fortiori de son assureur AXA.

La responsabilité de la société Kerambrun sera donc retenue à hauteur de 60%.

Il réclame également le paiement d’une somme de 8.960,00 HT à l’encontre des mêmes, à valoir sur les travaux conséquences des infiltrations par le balcon [P] à effectuer à partir de l’appartement [P], correspondant aux travaux nécessaires suite à l’atteinte fongique du lindier qui constitue une partie commune, que l’expert a évalués à 14.933,00 €.

La somme demandée par le syndicat des copropriétaires tient compte selon lui de sa part de responsabilité de 40 % pour vétusté des façades que l’expert judiciaire aurait retenue à sa charge.

La cour constate néanmoins que ce n’est pas une part de responsabilité de 40% mais de 50% que l’expert a imputé à la vétusté des façades.

Le syndicat des copropriétaires est bien-fondé à rechercher la responsabilité de Monsieur [P] au titre du désordre N°11 bis pour lequel l’expert judiciaire a retenu une responsabilité de 20 % du fait des menuiseries anciennes, sur le fondement de tant de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 que de l’article 1253 du code civil qui a consacré la théorie des troubles anormaux de voisinage instaurant une responsabilité de plein droit dès lors qu’est démontré le caractère anormal du trouble, ce qui est bien le cas ici en présence d’une humidité anormale.

Il est également bien-fondé à rechercher sur le fondement de la responsabilité délictuelle, la responsabilité de l’entreprise Kerambrun pour lequel l’expert judiciaire a retenu une responsabilité de 30%, en raison de l’existence d’une faute contractuelle de celle-ci, l’expert ayant relevé une exécution non-conforme du balcon à l’origine de ce désordre.

Sur la demande des consorts [X] au titre des travaux de rejointoiement de la maçonnerie

Les consorts [X] sollicitent la condamnation du syndicat des copropriétaires à faire procéder à titre définitif aux travaux de rejointoiement évalués par l’expert à la somme de 137.131,71 € HT outre les frais annexes, et demandent de juger que la charge financière de ces travaux incombera à titre définitif au GAN en sa qualité d’assureur dégâts des eaux du syndicat des copropriétaires ainsi qu’à la société Kerambrun et son assureur, la SMABTP.

Dès lors que l’expert judiciaire impute la responsabilité des infiltrations en parties courantes de maçonnerie à hauteur de 100 % à la vétusté et donc au syndicat des copropriétaires pour défaut d’entretien, aucune condamnation ne saurait être prononcée à l’encontre de la société Kerambrun et de son assureur la SMABTP à ce titre.

En l’espèce, il est justifié par le syndicat des copropriétaires de la réalisation des travaux de rejointoiement en 2019 (Cf. Pièces 37 et 38).

La demande de condamnation des consorts [X], qui ne démontrent pas la persistance d’infiltrations est donc sans objet.

Dès lors qu’il s’agit d’un défaut d’entretien général de l’immeuble sans conséquence directe sur les désordres subis dans les appartements [U], [X] et [P] qui sont indemnisés par ailleurs, il n’y a pas lieu de dire que le GAN devra supporter la charge financière de ce rejointoiement et ce d’autant, que le syndicat des copropriétaires qui est concerné au premier chef, ne formule aucune demande de ce chef.

Les consorts [X] seront déboutés de leur demande à ce titre.

Sur les garanties des assureurs

Sur la garantie d’AXA France Iard

Les époux [P] ont souscrit auprès de la compagnie AXA Iard une assurance habitation pour leur appartement, prenant effet le 1er juin 2004.

Celle-ci soutient que seules sont garanties les conséquences d’un dégât des eaux consécutif à :

— une fuite, une rupture ou un débordement de conduites non enterrées ou d’appareils à effet d’eau,

— des infiltrations au travers des toitures, ciels vitrés, terrasses et balcons,

— la rupture accidentelle ou au débordement exceptionnel d’égoûts,

— des infiltrations par des joints d’étanchéité aux pourtours des installations sanitaires et au travers des carrelages,

et que ne sont donc pas garanties les infiltrations par des menuiseries, ni les frais de réparation des biens à l’origine du sinistre.

Monsieur [P] soutient que les conditions générales du contrat ne lui sont pas opposables puisqu’il ne les a pas signées.

Le syndicat des copropriétaires affirme que lorsque le bénéfice d’un contrat d’assurance est invoqué par un tiers victime, c’est à l’assureur de démontrer en versant le contrat aux débâts, qu’il ne doit pas sa garantie. Il doit notamment établir que les conditions générales ont été portées à la connaissance de son assuré et acceptées par lui avant le sinistre.

Il résulte des pièces versées aux débats, que si les conditions générales du contrat d’assurance habitation ne sont pas signées par Monsieur [P], les conditions particulières comportent la mention suivante, suivie de la la signature de celui-ci :

' Vous avez reçu un exemplaire des conditions générales et avez pris connaissance des textes figurant au verso du présent document'.

Compte tenu de cette mention, Monsieur [P] auquel ont été remises les conditions générales du contrat, ne peut se prévaloir de leur inopposabilité.

La compagnie AXA Iard démontrant ainsi que les conditions générales ont été portées à la connaissance de son assuré qui les a acceptées, est bien-fondée à se prévaloir à l’égard des tiers, d’éventuelles non garanties ou exclusions de garanties.

La clause relative au 'dégâts des eaux’ est ainsi libellée :

' Ce que nous garantissons :

— la fuite, la rupture ou le débordement de conduites non enterrées ou d’appareils à effet d’eau,

— les infiltrations au travers des toitures, ciels vitrés, terrasses et balcons,

— la rupture accidentelle ou au débordement exceptionnel d’égoûts,

— les infiltrations par des joints d’étanchéité aux pourtours des installations sanitaires et au travers des carrelages.

Dans tous les autres cas, les dégâts des eaux que vous avez subis s’ils sont dus à la faute d’un tiers.

Les frais que vous avez engagés pour la recherche des fuites qui sont à l’origine d’un sinistre garanti et pour la remise en état des biens dégradés par ces travaux de détection.

Ce que nous ne garantissons pas :

— les frais de réparation des biens à l’origine du sinistre,

— les dégâts des eaux couverts au titre de la garantie évènements climatiques.'

La clause relative à la responsabilité de l’assuré en sa qualité d’occupant proporiétaire dispose :

' Ce que nous garantissons :

Les conséquences pécuniaires de votre responsabilité vis-à-vis des voisins et des tiers pour les dommages matériels et immatériels qu’ils subissent;

Sous réserve que ces dommages résultent d’évènements garantis aux chapitres 'Incendie et évènements assimilés’ et ' Dégâts des eaux'.

Les consorts [X] soutiennent que la compagnie AXA doit notamment garantir les infiltrations par les menuiseries ce que celle-ci conteste au motif que cela n’est pas prévu au contrat et qu’un ciel vitré ne peut être assimilé à une fenêtre.

Sur ce point, la cour constate que les infilitrations garanties au contrat sont les infilitrations d’eau ou de neige au travers des toitures, ciels vitrés, terrasses et balcons.

Il n’est effectivement pas fait mention des fenêtres qui elles sont pourtant visées à la clause relative aux bris de glaces qui concerne les vitres des fenêtres, portes-fenêtres, baies vitrées, vasistas, fenêtres de toit, ciels vitrés…

On peut donc légitimement en déduire, même en l’absence de définition de ce que recouvre l’expression 'ciel vitré', qu’un ciel vitré est distinct des fenêtres ou portes-fenêtres.

C’est donc à juste titre que la compagnie AXA estime ne pas avoir à garantir Monsieur [P] au titre des infiltrations provenant des menuiseries de l’appartement [P] (désordre N°4).

Les consorts [X] seront donc déboutés de leur demande de condamnation in solidum formée à l’encontre de la compagnie AXA au titre des infiltrations de la fenêtre du séjour en angle Nord/Nord Ouest

S’agissant de l’atteinte fongique du lindier (désordre 11 bis) au titre de laquelle, l’expert juydiciaire a retenu une part de responsabilité de 20 % imputable à Monsieur [P] du fait de menuiseries anciennes, les infiltrations par les menuiseries n’étant pas garanties comme il a été vu ci-dessus, aucune condamnation ne peut être prononcée à à l’encontre d’AXA France Iard.

Les consorts [X] seront donc déboutés de leur demande de condamnation in solidum de cette dernière au titre des travaux de reprise des désordres N°4,5,7 bis

Il en sera de même pour la demande de condamnation in solidum formée par le syndicat des copropriétaires au titre du désordre 11 bis, ainsi qu’au titre du préjudice de jouissance des consorts [X], la garantie d’AXA n’étant pas retenue pour les désordres concernant ces derniers.

Sur la garantie du GAN

La Compagnie GAN soutient que le contrat souscrit par le syndicat des copropriétaires est affecté d’un vice du consentement, celui-ci ayant occulté sciemment le mauvais état de l’immeuble nécessitant des travaux importants.

Elle ajoute qu’au demeurant, elle n’était pas son assureur lors de l’apparition des infiltrations provenant du linteau de la fenêtre Nord Ouest des époux [X].

Il sera relevé d’une part, que le GAN ne démontre nullement que le syndicat des copropriétaires avait conscience lors de la signature du contrat du mauvais état de la maçonnerie et le lui aurait volontairement caché, alors que cet état était nécessairement apparent.

Il sera rappelé d’autre part, que ce contrat a été souscrit par l’intermédiaire de l’agent général GAN, Monsieur [Y], qui s’est rendu sur place, a visité l’immeuble et en a calculé la superficie. Il a de ce fait pû constater l’état de l’immeuble.

La nullité du contrat d’assurance pour réticence dolosive ne peut donc être invoquée.

Il est constant que l’assureur multirisques immeubles est l’assureur au jour du sinistre.

Or, il est mentionné dans le rapport d’expertise que si les premières infiltrations sont apparues en novembre 2009, et que les entreprises Kerambrun et Thoraval sont intervenues à plusieurs reprises pour tenter d’y remédier, il résulte des déclarations des consorts [X] que c’est le 1er février 2015 qu’ils ont constaté des infiltrations sur le plafond du séjour et de leur chambre en provenance de l’appartement [P].

L’expert judiciaire mentionne dans son rapport que les infiltrations concernant le linteau de la fenêtre Nord Ouest sont apparus en 2016 et que l’humidité conséquente constatée dans l’angle Sud-Ouest du séjour, est apparue depuis environ 3 ans, donc en 2015.

Les désordres affectant l’appartement [U] survenus depuis la menuiserie sont apparus début 2016 et l’atteinte par champignons générateurs de pourriture cubique en plancher et en solivage haut a été constatée lors de la dépose de la moquette du séjour, il y a environ 6 mois 1 an indique l’expert, soit en 2016-2017.

Il n’a pas été en mesure de fixer une date de survenance des désordres dans l’appartement [P], celui-ci étant mis en location.

La déclaration de sinistre a été adressée au GAN par le syndic le 29 janvier 2015, qui a mandaté un expert, le cabinet Texa.

Le GAN était donc bien l’assureur du syndicat des copropriétaires au jour du sinistre.

Ce contrat couvre s’agissant de la responsabilité civile du fait de l’immeuble, la responsabilité que le syndicat encourt aux termes de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 pour les dommages provenant d’un vice de construction ou d’un défaut d’entretien des parties communes de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires est donc garanti pour les conséquences des infiltrations ayant pour origine un défaut d’entretien de la maçonnerie.

Sur la garantie de la MAAF

La MAAF est l’assureur de la société Thoraval qui a fait l’objet d’une liquidation judiciaire.

La responsabilité de celle-ci ayant été retenue au titre des désordres concernant les appartements [X] et [P] comme il a été vu ci-dessus, elle doit garantir son assuré, étant en outre rappelé que tout tiers peut solliciter une condamnation à son encontre au titre de l’action directe de l’article L.124-3 du code des assurances.

Sur la garantie de la SMABTP

La SMABTP qui est l’assureur de la société Kerambrun, soutient qu’en l’absence de responsabilité décennale de son assurée, elle est bien fondée à opposer la franchise prévue au contrat par cause technique, puisque la responsabilité de celle-ci ne peut être mise en jeu qu’au titre de la responsabilité délictuelle de droit commun.

Il en va de même selon elle s’agissant des dommages consécutifs.

Il sera toutefois rappelé que la responsabilité de la société Kerambrun a été retenue au titre de la garantie décennale pour les désordres N°5 et 7 bis dans l’appartement [X], N°9, 10 et 11 bis dans l’appartement [P].

La SMABTP est donc mal fondée à opposer une franchise au titre de ces désordres aux maîtres de l’ouvrage que sont les consorts [X], Monsieur [P] et au syndicat des copropriétaires – qui, comme il a été dit ci-dessus est devenu propriétaire du balcon, partie commune-, ont à juste titre fondé leurs demandes sur le fondement de l’article 1792 du code civil.

La franchise ne peut être invoquée vis-à-vis des consorts [X] que pour les désordres relevant de la responsabilité délictuelle de la société Kerambrun en raison d’un manquement contractuel de celle-ci à l’égard des époux [P], soit au titre des embellissements.

Sur les condamnations

Dès lors que plusieurs parties ont contribué à la réalisation d’un dommage, elles sont nécessairement tenues in solidum, à charge pour elles de se retourner contre les autres parties condamnées in solidum dans le cadre de la contribution à la dette.

Au titre des travaux dans l’appartement [U]

Les travaux ayant été évalués par l’expert à la somme 4.500,00 € HT, Madame [H] [U] et les consorts [X] seront condamnés in solidum à payer à titre provisionnel au syndicat des copropriétaires au titre du désordre N°2, la somme de 3.600,00 € HT avec actualisation au jour du présent arrêt en fonction de l’évolution de l’indice BT 01 entre la date du rapport d’expertise (28 février 2018) et celle du présent arrêt, outre 5% au titre des frais généraux, 9% au titre de la maîtrise d’oeuvre et 2,5 % au titre de l’assurance dommages-ouvrage et 1% au titre des honoraires du syndic.

L’expert a retenu une responsabilité de Madame [U] à hauteur de 70 %, des époux [X] à hauteur de 10 % et du syndicat des copropriétaires, assuré auprès du GAN qui lui doit garantie comme il a été vu ci-dessus, à hauteur de 20 %, dans la réalisation du sinistre.

Chaque de ces parties pourra exercer un recours en garantie contre les autres en fonction de leurs parts de responsabilités respectives.

Sur les condamnations au titre de l’appartement [X]

Les consorts [X] ne justifient par la production d’aucune pièce, du montant qu’ils réclament au titre du désordre N°4 au titre des infiltrations de la fenêtre du séjour en angle Nord/Nord-Ouest, qui est bien supérieur à celui chiffré par l’expert judiciaire. L’indemnisation de ce préjudice sera donc fixée en fonction du rapport d’expertise.

Compte tenu du pourcentage de responsabilité retenu par l’expert au titre de ce désordre, Monsieur [P], et la MAAF ès-qualités d’assureur de la société Thoraval seront condamnés in solidum à payer aux consorts [X], la somme de 353,50 € HT, correspondant à 70 % de la part de responsabilité retenue par l’expert judiciaire, les 30 % restant étant imputée à l’ancienneté de la menuiserie qui a été remplacée depuis lors par les consorts [X].

Chaque partie concernée pourra exercer son recours en garantie contre les autres en fonction de leur part respective de responsabilité.

S’agissant des infiltrations au niveau de la fenêtre Nord de la chambre [X] (désordre N°5), l’expert en impute la responsabilité à la société Kerambrun à hauteur de 15 % et de la société Thoraval à hauteur de 85 %.

En conséquence, la société Kerambrun et son assureur, la SMABTP, ainsi que la MAAF, assureur de l’entreprise Thoraval, seront condamnés in solidum puisque ces deux entreprises ont contribué au dommage, à payer aux consorts [X] les sommes de 940,49 € TTC au titre du remplacement de la menuiserie de la fenêtre Nord (travaux effectués et réglés) et de 4.561,85 € HT (au titre du reliquat de travaux au niveau de la fenêtre Nord) assortie de la TVA en vigueur au jour du règlement et actualisation au jour du présent arrêt en fonction de l’évolution de l’indice BT 01 entre la date du rapport d''expertise (28 février 2018) et celle du présent arrêt, outre 5% au titre des frais généraux, 9% au titre de la maîtrise d’oeuvre et 2,5 % au titre de l’assurance dommages-ouvrage.

Chaque partie concernée pourra exercer son recours en garantie contre les autres en fonction de leur part respective de responsabilité.

S’agissant des travaux de reprise des désordres N°4,5 et 7bis ( conséquences de l’attaque fongique du lindier et embellissements), l’expert judiciaire a retenu la responsabilité de la société Kerambrun à hauteur de 30 %, celle du syndicat des copropriétaires en raison de la vétusté de la façade à hauteur de 50 % et des époux [P] à hauteur de 20% pour le désordre 7 bis, conséquences du désordre 11bis.

Monsieur [P], la société Kerambrun et son assureur, la SMABTP, ainsi que la Compagnie GAN, assureur du syndicat des copropriétaires, seront donc condamnés in solidum à payer aux consorts [X], la somme de 13.328,49 € HT assortie de la TVA en vigueur au jour du règlement et actualisation au jour du présent arrêt en fonction de l’évolution de l’indice BT 01 entre la date du rapport d''expertise (28 février 2018) et celle du présent arrêt, outre 5% au titre des frais généraux, 9% au titre de la maîtrise d’oeuvre et 2,5 % au titre de l’assurance dommages-ouvrage au titre du désordre 7bis.

Chaque partie concernée pourra exercer son recours en garantie contre les autres en fonction de leur part respective de responsabilité.

Au titre de la reprise des embellissements, l’expert judiciaire a fixé le coût des travaux à 2.153,32 €, à répartir entre les sociétés Thoraval et Kerambrun, ainsi que le syndicat des copropriétaires au titre de la vétusté et Monsieur [P].

Monsieur [P], la société Kerambrun et son assureur, la SMABTP, ainsi que la Compagnie GAN, assureur du syndicat des copropriétaires, seront donc condamnés in solidum à payer aux consorts [X], la somme de 2.153,32 € HT assortie de la TVA en vigueur au jour du règlement et actualisation au jour du présent arrêt en fonction de l’évolution de l’indice BT 01 entre la date du rapport d''expertise (28 février 2018) et celle du présent arrêt, outre 5% au titre des frais généraux, 9% au titre de la maîtrise d’oeuvre et 2,5 % au titre de l’assurance dommages-ouvrage au titre des embellissements.

Cette condamnation étant la conséquence de plusieurs désordres pour lesquels les responsabilités ne sont pas les mêmes, il sera procédé à une répartition des reponsabilités comme suit :

— Kerambrum + SMABTP : 20%

— Thoraval + MAAF : 50 %

— Syndicat des copropriétaires + GAN : 25%

— Monsieur [P] : 5%

Chaque partie concernée pourra exercer son recours en garantie contre les autres en fonction de leur part respective de responsabilité.

S’agissant du préjudice de jouissance subi par les consorts [X], Monsieur [C] [P], la société Kerambrun et son assureur, la SMABTP, la MAAF, le syndicat des copropriétaires et son assureur, le GAN, seront condamnés in solidum à payer aux consorts [X], 100 € par mois avant travaux, soit du 1er février 2015 au 30 janvier 2020 outre la somme de 4.000 € pour la période postérieure (jusqu’en 2022).

Cette condamnation étant la conséquence de plusieurs désordres pour lesquels les responsabilités ne sont pas les mêmes, il sera procédé à une répartition des reponsabilités comme suit :

— Kerambrum + SMABTP : 50%

— Thoraval + MAAF : 15 %

— Syndicat des copropriétaires + GAN : 30%

— Monsieur [P] : 5%

Chaque partie concernée pourra exercer son recours en garantie contre les autres en fonction de leur part respective de responsabilité.

Sur les condamnations au titre de l’appartement [P]

S’agissant du désordre N°8 relatif à la fenêtre en angle Nord-Nord Ouest, la MAAF en sa qualité d’assureur décennal de l’entreprise Thoraval, unique responsable de ce désordre, sera condamnée à payer à Monsieur [C] [P], la somme de 762,17 € TTC au titre du remplacement de cette fenêtre.

Monsieur [P] sera débouté de sa demande de condamnation in solidum avec son assureur AXA au titre de ce désordre, celui n’ayant pas vocation à le garantir au titre des frais de réparation de cette fenêtre.

S’agissant du désordre N°9, la société Kerambrun et son assureur, la SMABTP ainsi que la MAAF seront condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [19], la somme de 1.500,00 € HT pour le remplacement de l’appui en granit assortie de la TVA en vigueur au jour du présent arrêt, somme qui sera indexée sur l’indice BT01 publié au 28 février 2018, date de l’expertise, outre 5 % au titre des frais généraux, 9 % au titre des frais de maîtrise d’oeuvre et 1%.

Chaque partie concernée pourra exercer son recours en garantie contre les autres en fonction de leur part respective de responsabilité.

S’agissant du coût de remplacement du balcon (désordre N°10), dès lors qu’il s’agit d’une partie commune, seul le syndicat des copropriétaires de la résidence [19] est fondé à réclamer une indemnisation au titre de ce désordre.

Celui-ci réclame à ce titre, le paiement de la somme de 35.124,65 € TTC, somme supérieure à celle chiffrée à l’expert judiciaire, en raison selon lui du refus d’intervenir de la société SBTS.

Le choix définitif de l’entreprise réalisant les travaux incombe au maître de l’ouvrage, qui n’a pas l’obligation de retenir celle qui a établi un devis dans le cadre des opérations d’expertise.

Il importe peu dès lors que la société SBTS ait refusé d’intervenir.

Le nouveau devis sur la base duquel les travaux ont été réalisés n’ayant pas été soumis à un débat contradictoire, il ne peut être retenu.

La société Kerambrun et son assureur, la SMABTP seront donc condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [19] au titre du balcon, déduction faite de la part de responsabilité de ce dernier, la somme de :

16.825,51 € HT X 60 % = 10.095,30 €

outre la TVA en vigueur au jour de l’arrêt, avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de son assureur, le GAN au paiement d’une somme provisonnelle de 32.761,49 € outre l’indexation et les frais et acecsssoires.

Cette somme correspond au traitement dans l’appartement [U] (4.500 € HT), les conséquences des infiltrations par le balcon dans l’appartement [X] ( 13.328,49 € HT et les conséquences des infiltrations par le balcon dans l’appartement [P] ( 14.933,00 € HT).

La cour constate qu’aucune condamnation n’a été sollicitée ni prononcée à l’encontre du syndicat des copropriétaires au titre des travaux de reprise dans les appartements [X] et [P], mais seulement au titre du traitement dans l’appartement [U].

La condamnation in solidum qui a été prononcée inclus d’ailleurs le GAN.

Comme il a été vu ci-dessus, le coût des conséquences des infiltrations en provenance de l’appartement [P] dans l’appartement [X] ont été indemnisées au profit de ces derniers.

Il n’y a donc pas lieu d’indemniser le syndicat des copropriétaires au titre de ce désordre (N°7bis).

Par contre, dès lors qu’il n’est pas fait droit à la demande de Monsieur [P] au titre du désordre 11bis, sa demande étant jugée irrecevable, le syndicat des copropriétaires est bien fondé à solliciter la condamnation in solidum de la société Kerambrun et de son assureur, la SMABTP, ainsi que de Monsieur [P], au coût des travaux de reprise, déduction faite de sa part de responsabilité fixée à 50 %, soit :

14.933,00 HT X 50 % = 7.466,50 € HT outre la TVA applicable au jour du présent arrêt,

somme qui sera indexée sur l’indice BT01 publié au 28 février 2018, date de l’expertise, outre 5 % au titre des frais généraux, 9 % au titre des frais de maîtrise d’oeuvre et 1%

Le GAN devra indemniser le syndicat des copropriétaires au titre de sa part de responsabilité, soit 50 % au titre du désordre 11 bis, soit à hauteur de 7.466,50 HT, somme qui sera indexée sur l’indice BT01 publié au 28 février 2018, date de l’expertise, outre 5 % au titre des frais généraux, 9 % au titre des frais de maîtrise d’oeuvre et 1%.

Chaque partie concernée pourra exercer son recours en garantie contre les autres en fonction de leur part respective de responsabilité.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

L’équité commande d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté l’ensemble des parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles.

La société Kerambrun et son assureur, la SMABTP, la MAAF, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [19] et son assureur le GAN et Monsieur [C] [P] seront condamnés in solidum à payer aux consorts [X], une somme de 5.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans leurs rapports entre eux, la contribution à la dette concernant cette indemnité se fera comme suit :

— Kerambrum + SMABTP : 50%

— Thoraval + MAAF : 15 %

— Syndicat des copropriétaires + GAN : 30%

— Monsieur [P] : 5%

Madame [H] [U], les consorts [X], Monsieur [C] [P], la société Kerambrun et son assureur, la SMABTP, la MAAF et le GAN à payer au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la somme de 5.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Chaque partie concernée pourra exercer son recours en garantie contre les autres en fonction de leur part respective de responsabilité comme suit :

— Kerambrun+SMABTP : 63%

— Madame [U] : 2 %

— les consorts [X] : 2 %

— Monsieur [P] : 3 %

— la MAAF : 15 %

— le GAN : 15 %

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [19] représenté par son syndic en exercice sera condamné à payer à la société AXA France Iard, une somme de 2.500,00 € au titre de l’article 700 du code civil.

Les autres parties seront déboutées de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant à titre principal, la société Kerambrun et son assureur, la SMABTP, la MAAF, le syndicat des copropriétaires de la résidence [19] et son assureur, le GAN, seront condamnés aux dépens de première instance et d’appel à hauteur d’un tiers chacun.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

INFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc du 12 décembre 2023,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Au titre des désordres dans l’appartement [U]

CONDAMNE in solidum Madame [H] [U], Madame [L] [X] tant en son nom personnel qu’en qualité d’héritière de Monsieur [Z] [X], Madame [S] [X] et Messieurs [Z] [G] et [R] [X] àpayer à titre provisionnel au syndicat des copropriétaires de la résidence [19], la somme de 3.600,00 € HT avec indexation sur l’indice BT 01 publié à la date du 28 février 2018 outre 5% au titre des frais généraux, 9% au titre de la maîtrise d’oeuvre et 2,5 % au titre de l’assurance dommages-ouvrage et 1% au titre des honoraires du syndic,

CONDAMNE in solidum Madame [H] [U], le syndicat des copropriétaires de la résidence [19] et son assureur, le Gan, à garantir Madame [L] [X] tant en son nom personnel qu’en qualité d’héritière de Monsieur [Z] [X], Madame [S] [X] et Messieurs [Z] [G] et [R] [X] de toutes condamnations mises à leur charge en fonction de leur responsabilités respectives (70% [U]/10% [X]),

CONDAMNE in solidum Madame [L] [X] tant en son nom personnel qu’en qualité d’héritière de Monsieur [Z] [X], Madame [S] [X] et Messieurs [Z] [G] et [R] [X], le syndicat des copropriétaires de la résidence [19] et son assureur, le Gan, à garantir Madame [H] [U] de toutes condamnations mises à sa charge en fonction de leur responsabilités respectives Chaque partie concernée pourra exercer son recours en garantie contre les autres en fonction de leur part respective de responsabilité (70 % [U]/ 10 % [X]/ 20% syndicat des copropriétaires et GAN).

CONSTATE que Madame [H] [U] a fait procéder au remplacement de la fenêtre de son appartement situé au Nord-Ouest désormais étanche,

DECLARE en conséquence sans objet la demande formée par le syndicat des copropriétaires tendant à ce qu’elle soit condamnée à effectuer des travaux de mise en conformité de ladite fenêtre de manière qu’elle soit totalement étanche,

Au titre des désordres dans l’appartement [X]

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [P], ainsi que la MAAF ès-qualités d’assureur de la société Thoraval, à payer à Madame [L] [X] tant en son nom personnel qu’en qualité d’héritière de Monsieur [Z] [X], Madame [S] [X] et Messieurs [Z] [G] et [R] [X], au titre des infiltrations de la fenêtre du séjour en angle Nord/Nord-Ouest, la somme de 353,50 € HT, correspondant à 70 % de la part de responsabilité retenue par l’expert judiciaire,

DIT que chaque partie concernée pourra exercer son recours en garantie contre les autres en fonction de leur part respective de responsabilité (MAAF 70%/[P] 30%),

CONDAMNE in solidum la SARL Kerambrun et son assureur, la SMABTP, ainsi que de la MAAF, assureur de l’entreprise Thoraval, à payer à Madame [L] [X] tant en son nom personnel qu’en qualité d’héritière de Monsieur [Z] [X], Madame [S] [X] et Messieurs [Z] [G] et [R] [X] les sommes de 940,49 € TTC au titre du remplacement de la menuiserie de la fenêtre Nord (travaux effectués et réglés) et de 4.561,85 € HT (au titre du reliquat de travaux au niveau de la fenêtre Nord) assortie de la TVA en vigueur au jour du règlement et actualisation au jour du présent arrêt en fonction de l’évolution de l’indice BT 01 entre la date du rapport d''expertise (28 février 2018) et celle du présent arrêt, outre 5% au titre des frais généraux, 9% au titre de la maîtrise d’oeuvre et 2,5 % au titre de l’assurance dommages-ouvrage.

DIT que chaque partie concernée pourra exercer son recours en garantie contre les autres en fonction de leur part respective de responsabilité (MAAF 85%/Kerambrun+SMABTP 15%) .

DEBOUTE Madame [L] [X] tant en son nom personnel qu’en qualité d’héritière de Monsieur [Z] [X], Madame [S] [X] et Messieurs [Z] [G] et [R] [X] de leur demande au titre des honoraires du syndic au titre de désordre,

DEBOUTE Madame [L] [X] tant en son nom personnel qu’en qualité d’héritière de Monsieur [Z] [X], Madame [S] [X] et Messieurs [Z] [G] et [R] [X], de leurs demandes à l’encontre de la MAAF (assureur de l’entreprise Thoraval) au titre des travaux de désordre 7bis,

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [P], la société Kerambrun et son assureur, la SMABTP, ainsi que la Compagnie GAN, assureur du syndicat des copropriétaires à payer à Madame [L] [X] tant en son nom personnel qu’en qualité d’héritière de Monsieur [Z] [X], Madame [S] [X] et Messieurs [Z] [G] et [R] [X], au titre des travaux de désordre 7bis ( conséquences de l’attaque fongique du lindier et embellissements), la somme de 13.328,49 € HT assortie de la TVA en vigueur au jour du règlement et actualisation au jour du présent arrêt en fonction de l’évolution de l’indice BT 01 entre la date du rapport d''expertise (28 février 2018) et celle du présent arrêt, outre 5% au titre des frais généraux, 9% au titre de la maîtrise d’oeuvre et 2,5 % au titre de l’assurance dommages-ouvrage,

DIT que chaque partie concernée pourra exercer son recours en garantie contre les autres en fonction de leur part respective de responsabilité (Kerambrun+SMABTP : 30%/GAN : 50%/[P] : 20%).

CONDAMNE in solidum Monsieur [P], la société Kerambrun et son assureur, la SMABTP, la MAAF ainsi que la Compagnie GAN, assureur du syndicat des copropriétaires, seront donc condamnés in solidum à payer aux consorts [X], la somme de 2.153,32 € HT assortie de la TVA en vigueur au jour du règlement et actualisation au jour du présent arrêt en fonction de l’évolution de l’indice BT 01 entre la date du rapport d''expertise (28 février 2018) et celle du présent arrêt, outre 5% au titre des frais généraux, 9% au titre de la maîtrise d’oeuvre et 2,5 % au titre de l’assurance dommages-ouvrage au titre des embellissements.

FIXE les parts de responsabilités concernant les embellissements comme suit :

— Kerambrum + SMABTP : 20%

— Thoraval + MAAF : 50 %

— Syndicat des copropriétaires + GAN : 25%

— Monsieur [P] : 5%

DIT que chaque partie concernée pourra exercer son recours en garantie contre les autres en fonction de leur part respective de responsabilité,

DIT que la SMABTP est bien-fondée à opposer sa franchise contractuelle au titre de cette condamnation,

DEBOUTE Madame [L] [X] tant en son nom personnel qu’en qualité d’héritière de Monsieur [Z] [X], Madame [S] [X] et Messieurs [Z] [G] et [R] [X] de leur demande formée à l’encontre d’AXA France Iard au titre des désordres N°4, 5, 7 bis,

DEBOUTE Madame [L] [X] tant en son nom personnel qu’en qualité d’héritière de Monsieur [Z] [X], Madame [S] [X] et Messieurs [Z] [G] et [R] [X] de leur demande au titre des honoraires du syndic au titre de ces désordres,

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [P], la société Kerambrun et son assureur la SMABTP, la MAAF, le syndicat des copropriétaires et son assureur le GAN à payer à Madame [L] [X] tant en son nom personnel qu’en qualité d’héritière de Monsieur [Z] [X], Madame [S] [X] et Messieurs [Z] [G] et [R] [X], la somme de 100 € par mois du 1er février 2015 au 30 janvier 2020 au titre du préjudice de jouissance avant travaux, soit 6.000,00 € et de 4.000,00 € au titre de leur préjudice de jouissance pendant les travaux,

FIXE les parts de responsabilité concernant le préjudice de jouissance des consorts [X] comme suit :

— Kerambrum + SMABTP : 50%

— Thoraval + MAAF : 15 %

— Syndicat des copropriétaires + GAN : 30%

— Monsieur [P] : 5%

DIT que chaque partie concernée pourra exercer son recours en garantie contre les autres en fonction de leur part respective de responsabilité,

DEBOUTE Madame [L] [X] tant en son nom personnel qu’en qualité d’héritière de Monsieur [Z] [X], Madame [S] [X] et Messieurs [Z] [G] et [R] [X], de leur demande de condamnation au titre de leur préjudice de jouissance à l’égard d’AXA France Iard,

DEBOUTE Madame [L] [X] tant en son nom personnel qu’en qualité d’héritière de Monsieur [Z] [X], Madame [S] [X] et Messieurs [Z] [G] et [R] [X], de leur demande de condamnation au titre de la participation aux travaux devant être réalisés par le syndicat des copropriétaires,

ORDONNE la capitalisation des intérêts pourvu qu’ils soient dus pour une année entière,

Au titre des désordres dans l’appartement [P]

CONDAMNE la MAAF en sa qualité d’assureur décennal de l’entreprise Thoraval payer à Monsieur [C] [P], la somme de 762,17 € TTC au titre du remplacement de la fenêtre en angle Nord-Nord-Ouest (désordre N°8),

DEBOUTE Monsieur [C] [P] de sa demande de condamnation de son assureur AXA France Iard au titre de ce désordre N°8,

DECLARE irrecevable comme nouvelle, la demande de Monsieur [C] [P] au titre du désordre N°11bis,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation de la MAAF et d’AXA France Iard au titre du désordre 11 bis,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation au titre du désordre N°9 à l’encontre de Monsieur [C] [P] et de son assureur AXA France Iard,

CONDAMNE in solidum la société Kerambrun et son assureur, la SMABTP, ainsi que la MAAF, à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [19], la somme de 1.500,00 € HT assortie de la TVA en vigueur au jour du présent arrêt au titre de la reprise de l’appui en granit (désordre N°9),

DIT que chaque partie concernée pourra exercer son recours en garantie contre les autres en fonction de leur part respective de responsabilité (Kerambrun +SMABTP 65%/ MAAF : 35%).

CONDAMNE in solidum de la société Kerambrun et de son assureur, la SMABTP, ainsi que de Monsieur [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [19] au titre du désordre 11bis, la somme de 7.466,50 € HT assortie de la TVA en vigueur au jour du présent arrêt, et actualisation au jour du présent arrêt en fonction de l’évolution de l’indice BT 01 entre la date du rapport d''expertise (28 février 2018) et celle du présent arrêt, outre 5% au titre des frais généraux, 9% au titre de la maîtrise d’oeuvre et 2,5 % au titre de l’assurance dommages-ouvrage,

DIT que chaque partie concernée pourra exercer son recours en garantie contre les autres en fonction de leur part respective de responsabilité (Kerambrun+SMABTP : 30%/ [P] 20%/ syndicat des copropriétaires 50 %).

CONDAMNE in solidum la SARL Kerambrun et son assureur, la SMABTP à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [19] au titre du balcon (désordre N°10), la somme de 10.095,30 € HT, assortie de la TVA en vigueur au jour du présent arrêt et actualisation au jour du présent arrêt en fonction de l’évolution de l’indice BT 01 entre la date du rapport d''expertise (28 février 2018) et celle du présent arrêt, outre 5% au titre des frais généraux, 9% au titre de la maîtrise d’oeuvre et 2,5 % au titre de l’assurance dommages-ouvrage,

ORDONNE la capitalisation des intérêts pourvu qu’ils soient dus pour une année entière ,

CONDAMNE in solidum la société Kerambrun et son assureur, la SMABTP, la MAAF, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [19] et son assureur le GAN et Monsieur [C] [P] à payer à Madame [L] [X] tant en son nom personnel qu’en qualité d’héritière de Monsieur [Z] [X], Madame [S] [X] et Messieurs [Z] [G] et [R] [X], une somme de 5.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT que chaque partie concernée pourra exercer son recours en garantie contre les autres dans les proportions suivantes : (Kerambrum + SMABTP : 50%/ Thoraval + MAAF : 15 %/ syndicat des copropriétaires + GAN : 30%/ Monsieur [C] [P] : 5%),

CONDAMNE in solidum Madame [H] [U], les consorts [X], Monsieur [C] [P], la société Kerambrun et son assureur, la SMABTP, la MAAF et le GAN à payer au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la somme de 5.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

DIT que chaque partie concernée pourra exercer son recours en garantie contre les autres dans les proportions suivantes :

— Kerambrun+SMABTP : 63%

— Madame [U] : 2 %

— les consorts [X] : 2 %

— Monsieur [P] : 3 %

— la MAAF : 15 %

— le GAN : 15 %

CONDAMNE in solidum la société Kerambrun et son assureur, la SMABTP, la MAAF, le syndicat des copropriétaires de la résidence [19] représenté par son syndic en exercice aux dépens de première instance, en ce compris les frais des procédures de référés et de l’expertise judiciaire, et d’appel à hauteur d’un tiers chacun.

Le Greffier, Le Président,