Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 7, 20 février 2025, n° 23/07152

TI Aix-en-Provence 24 avril 2023

CA Aix-en-Provence
Confirmation 20 février 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
Validité du jugement d'adjudication
La cour a confirmé que le jugement d'adjudication est un titre d'expulsion valide, permettant à la société d'exiger la libération des lieux.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que l'occupation sans droit ni titre de Monsieur [S] [F] [R] cause un préjudice à la société, justifiant le paiement d'une indemnité d'occupation.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a confirmé que la partie perdante doit supporter les dépens, en l'occurrence Monsieur [S] [F] [R].

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 7, 20 févr. 2025, n° 23/07152
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	23/07152
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal d'instance d'Aix-en-Provence, 24 avril 2023, N° 11-23-0166
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	17 avril 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Lise TRUPHEMESmaelle MELLITI
Parties :	S.A.R.L. SOCIETE D' INVESTISSEMENT [ E ] [ M ]

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 20 FEVRIER 2025

N° 2025/ 60

Rôle N° RG 23/07152 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BLLH2

[Z] [S] [F] [R]

S.A.R.L. SOCIETE D’INVESTISSEMENT [E] [M]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Smaelle MELLITI

M^e Lise TRUPHEME

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de proximité d’AIX-EN-PROVENCE en date du 24 Avril 2023 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 11-23-0166.

APPELANT

Monsieur [Z] [S] [F] [R]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-007581 du 18/01/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

né le 05 Mars 1968 à [Localité 8], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Smaelle MELLITI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEE

S.A.R.L. SOCIETE D’INVESTISSEMENT [E] [M], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Lise TRUPHEME de l’AARPI CTC AVOCATS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Violaine CREZE, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 08 Janvier 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre,

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

M^me Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Février 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Février 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

A l’audience des ventes immobilières du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence du 13 juin 2022, la SARL SOCIETE INVESTISSEMENT [E] [M] a été déclarée adjudicataire de deux parcelles de terre cadastrées section A N°[Cadastre 1] pour une contenance de 1ha et A N°[Cadastre 2] pour une contenance de 1ha et 50 ca sises [Adresse 6], sur lesquelles est édifiée une maison à usage d’habitation d’une surface habitable d’environ 300 m², au préjudice de Monsieur [S] [F] [R].

L’adjudication a été prononcée au prix de 825.000 euros.

La SARL SOCIETE INVESTISSEMENT [E] [M] a consigné le prix d’adjudication le 08 août 2022.

Suivant exploit de commissaire de justice du 12 juillet 2022, la société MCS & ASSOCIES, venant aux droits de la BANQUE PALATINE, a fait signifier le jugement d’adjudication du 13 juin 2022 à Monsieur [S] [F] [R].

Monsieur [S] [F] [R] a formé un pourvoi en cassation à l’encontre du jugement d’adjudication actuellement pendant devant la Cour de Cassation.

Suivant exploit de commissaire de justice du 23 novembre 2022, la SARL SOCIETE INVESTISSEMENT [E] [M] a fait délivrer à Monsieur [S] [F] [R] un commandement d’avoir à quitter les lieux, sans effet.

Suivant exploit de commissaire de justice du 19 janvier 2023, la SARL SOCIETE INVESTISSEMENT [E] [M] a fait assigner Monsieur [S] [F] [R] devant le juge du contentieux et de la protection d'[Localité 9] afin de :

*constater que le jugement d’adjudication du tribunal judiciaire d’Aix -en-Provence du 13 Juin 2022 constitue un titre d’expulsion à l’encontre de Monsieur [S] [F] [R] et de tout occupant de son chef ;

*constater que Monsieur [S] [F] [R] et tout occupant de son chef occupent sans droit ni titre le bien situé [Adresse 5] , objet de la saisie immobilière ;

*fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 3.700 euros par mois ;

*condamner Monsieur [S] [F] [R] et tout occupant de son chef au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 3.700 euros à compter du 13 juin 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

*ordonner une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;

*ordonner l’exécution provisoire ;

*condamner Monsieur [S] [F] [R] au paiement de la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux dépens en ce compris le coût du commandement de quitter les lieux.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 24 avril 2023, le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, :

*jugé que le jugement d’adjudication du tribunal judiciaire d’Aix -en-Provence du 13 juin 2022 constitue un titre d’expulsion à l’encontre de Monsieur [S] [F] [R] et de tout occupant de son chef ;

*jugé que Monsieur [S] [F] [R] et tout occupant de son chef, occupent sans droit ni titre depuis le 13 juin 2022 le bien immobilier sis [Adresse 5] objet de la saisie immobilière ;

*condamné Monsieur [S] [F] [R] à payer à la SARL SOCIETE INVESTISSEMENT [E] [M] :

— une indemnité mensuelle d’occupation de 3.600 euros du 13 juin 2022 jusqu’à la libération effective des lieux ;

— une indemnité de 1.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

*rejeté les autres et plus amples demandes ;

*condamné Monsieur [S] [F] [R] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de quitter les lieux du 23 novembre 2022.

Suivant déclaration en date du 26 mai 2023, Monsieur [F] [R] a nterjeté appel de ladite décision en ce qu’elle a dit :

— juge que le jugement d’adjudication du tribunal judiciaire d’Aix en Provence du 13 juin 2022 constitue un titre d’expulsion à l’encontre de Monsieur [F] [R] et de tout occupant de son chef.

— juge que Monsieur [F] [R] et tout occupant de son chef, occupe sans droit ni titre depuis le 13 juin 2022 le bien immobilier six [Adresse 7], objet de la saisie immobilière.

— condamne Monsieur [F] [R] à payer à la SARL Société Investissements [E] [M] :

¿ une indemnité mensuelle d’occupation de 3.600 € du 13 juin 2022 jusqu’à la libération effective des lieux.

¿- la somme de 1.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— rejette toutes autres et plus amples demandes.

— rappelle que la présente décision est exécutoire de plein droit

— condamne Monsieur [F] [R] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de quitter les lieux du 23 novembre 2022 (78,54 €).

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 08 août 2023, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens et des prétentions, la SARL SOCIETE INVESTISSEMENT [E] [M] demande à la cour de :

*débouter Monsieur [S] [F] [R] de l’intégralité de ses prétentions ;

*confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré ;

*condamner Monsieur [S] [F] [R] au paiement de la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

*condamner Monsieur [S] [F] [R] aux dépens du présent appel.

Au soutien de ses demandes, la SARL SOCIETE INVESTISSEMENT [E] [M] fait valoir que malgré les tentatives amiables pour convenir d’un départ concerté et la signification du commandement de quitter les lieux, Monsieur [S] [F] [R] s’est maintenu dans les lieux.

Elle indique que le jugement d’adjudication du 13 juin 2022 du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence vaut titre d’expulsion à l’encontre de Monsieur [S] [F] [R] et de tout occupant de son chef et que l’indemnité d’occupation court dès son prononcé.

Elle maintient que contrairement aux assertions adverses, elle a engagé une procédure d’expulsion contre Monsieur [S] [F] [R], le commandement de quitter les lieux étant le premier acte de la procédure d’expulsion, un procès-verbal de tentative d’expulsion ayant été dressé par l’huissier instrumentaire le 25 janvier 2023.

Par ailleurs elle souligne que la procédure d’expulsion a abouti puisque le commissaire de justice a obtenu le concours de la force publique et a procédé à l’expulsion de l’appelant le 19 juillet 2023.

Elle expose que l’appelant se garde bien de communiquer le cahier des conditions de la vente qui stipulerait un tel droit au maintien dans les lieux, et pour cause, une telle clause n’a pas été insérée dans le cahier des conditions de vente.

Elle soutient que l’appelant fait état d’une jurisprudence constante sur l’existence d’un abattement de 20% pour l’indemnité d’occupation, mais ne prend pas la peine de citer, et ne démontre pas non plus l’existence de la vétusté du bien.

Elle ajoute que la cour devra rejeter sa demande d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il l’a condamné à payer une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et à supporter les dépens, car contrairement à ses assertions, le débiteur, grâce à l’adjudication de l’immeuble, connaît un retour à bonne fortune.

Par ordonnance en date du 12 décembre 2023 , la présidente de la Chambre 1-7 de la cour d’appel d’Aix-en-Provence a :

*prononcé l’irrecevabilité des conclusions d’incident de la SARL SOCIETE INVESTISSEMENT [E] [M] portées devant le conseiller de la mise en état.

*prononcé l’irrecevabilité des conclusions d’incident de Monsieur [F] [R] portées devant le conseiller de la mise en état.

*dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

*condamné chacune des parties à ses propres dépens

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 décembre 2023, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens et des prétentions, Monsieur [S] [F] [R] demande à la cour de :

*infirmer le jugement déféré ;

Statuant à nouveau, :

*débouter la SARL SOCIETE INVESTISSEMENT [E] [M] de ses demandes, fin et conclusions ;

*dire que la SARL SOCIETE INVESTISSEMENT [E] [M] n’apporte pas la preuve de l’absence de clause permettant le maintien dans les lieux du débiteur ;

*dire que Monsieur [S] [F] [R] occupe régulièrement le bien litigieux compte tenu de l’accord tacite de l’adjudicataire et de l’absence de procédure d’expulsion ;

A titre principal, :

*dire n’y avoir lieu à indemnité d’occupation ;

A titre subsidiaire, :

*fixer l’indemnité d’occupation due par Monsieur [S] [F] [R] à la somme de 2.800 euros par mois après application de l’abattement de 20% compte tenu des travaux et de l’état de vétusté du bien immobilier ;

*condamner Monsieur [S] [F] [R] à payer à la SARL SOCIETE INVESTISSEMENT [E] [M] l’indemnité d’occupation ;

*dire que cette indemnité d’occupation sera due mensuellement par Monsieur [S] [F] [R] à compter du 13 juin 2022 ;

En tout état de cause, :

*dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile en l’état de l’impécuniosité de Monsieur [S] [F] [R] ;

*dire que chaque partie conservera la charge de ses dépens.

Au soutien de ses demandes, Monsieur [S] [F] [R] fait valoir que le cahier des conditions générales de vente n’avait pas été communiqué dans le cadre de la procédure de première instance de sorte que le juge du contentieux et de la protection n’a pas pu vérifier si le maintien dans les lieux du débiteur saisi était envisagé.

Il soutient que la SARL SOCIETE INVESTISSEMENT [E] [M] ne justifie pas de l’absence de clause permettant de mettre à exécution le titre d’expulsion qu’elle détient et qu’au surplus, elle n’a pas diligenté de procédure d’expulsion.

Il soutient que pour fixer une indemnité d’occupation, le juge du contentieux et de la protection s’est basé sur un avis émis par la SARL AGENCE d'[Localité 9] du 09 septembre 2022, alors qu’il doit calculer la valeur locative d’un bien immobilier.

Il ajoute qu’il est de jurisprudence constante qu’un abattement de 20% est appliqué systématiquement aux indemnités d’occupation afin de tenir compte de la vétusté du bien immobilier, si bien que la valeur locative du bien sera fixée à 3.500 euros et qu’un abattement de 20% sera appliqué pour que la valeur locative du bien soit fixée à la somme de 2.800 euros.

Par ordonnance en date du 5 mars 2024, la présidente de la Chambre 1-7 de la cour d’appel d’Aix-en-Provence a :

*déclaré irrecevables les conclusions de la SARL SOCIETE INVESTISSEMENT [E] [M] notifiées le 8 août 2023 comme étant hors délai .

*dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

*dit que les dépens du présent incident suivront le sort de ceux de l’instance principale

******

L’ordonnance de clôture a été rendue le 08 janvier 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 08 janvier 2025 et mise en délibéré au 20 Février 2025.

******

SUR CE

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'dire et juger’ ou 'déclarer’ qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

1°) Sur la qualité d’occupant sans droit ni titre de Monsieur [S] [F] [R]

Attendu que l’article 544 du Code civil dispose que « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements »

Que l’article 545 du même code dispose que « nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. »

Qu’en application des dispositions de ces textes, le droit de propriété revêt un caractère absolu de sorte que toute occupation sans droit ni titre du bien d’autrui est illicite.

Attendu qu’aux termes de l’article L. 322-10 du code des procédures civiles d’exécution «  l’adjudication emporte vente forcée du bien saisi et en transmet la propriété à l’adjudicataire.

Elle ne confère à celui-ci d’autres droits que ceux appartenant au saisi. Ce dernier est tenu à l’égard de l’adjudicataire, à la délivrance du bien et à la garantie d’éviction.

Que l’article L. 322-13 du même code précise que « le jugement d’adjudication constitue un titre d’expulsion à l’encontre du saisi. »

Et l’article R. 322-64 indique que si « sauf si le cahier des conditions de vente prévoit le maintien dans les lieux du débiteur saisi, l’adjudicataire peut mettre à exécution le titre d’expulsion dont il dispose à l’encontre du saisi et de tout occupant de son chef n’ayant aucun droit qui lui soit opposable à compter du versement du prix ou de sa consignation et du paiement des frais taxés ».

Qu’ainsi la 2ème chambre civile de la Cour de cassation a jugé dans un arrêt en date du 6 juin 2019 qu’en application de ces dispositions, le saisi perd tout droit d’occupation dès le prononcé du jugement d’adjudication, sauf disposition contraire du cahier des conditions de vente

Attendu qu’en l’espèce, il n’est pas contesté que la SARL SOCIETE INVESTISSEMENT [E] [M] a été déclarée adjudicataire de deux parcelles de terre cadastrées section A n°[Cadastre 1] pour une contenance de 1ha et A n°[Cadastre 2] pour une contenance de 1ha et 50 ca, sises [Adresse 4] à Vauvenargues (13), sur lesquelles est édifiée une maison à usage d’habitation d’une surface habitable d’environ 300 m², avec terrasses et piscine, par jugement du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence du 13 juin 2022, au prix de 825 000 euros, dûment consigné.

Qu’elle est donc désormais propriétaire des lieux occupés par Monsieur [S] [F] [R].

Que force est de constater qu’au soutien de ses prétentions, ce dernier ne produit aucun élément permettant de justifier de son occupation licite du bien.

Qu’en effet, il ne verse pas aux débats le cahier de conditions de vente prévoyant son éventuel maintien dans les lieux étant au surplus souligne que devant le premier juge, la SARL SOCIETE INVESTISSEMENT [E] [M] n’a pas allégué que ledit cahier prévoyait un maintien dans les lieux du débiteur saisi.

Attendu que Monsieur [S] [F] [R] fait valoir qu’il a formé un pourvoi en cassation à l’encontre du jugement d’adjudication actuellement pendant devant la Cour de Cassation.

Que ce moyen relatif au pourvoi en cassation formé à l’encontre du jugement du 13 juin 2022, actuellement en cours ne remet pas en cause la validité de la qualité de propriétaire de la SARL SOCIETE INVESTISSEMENT [E] [M] du bien objet du présent litige, le pourvoi n’ayant aucun effet suspensif conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile qui énoncent que «  les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement », l’article 579 du même code précisant que « le recours par une voie extraordinaire et le délai ouvert pour l’exercer ne sont pas suspensifs d’exécution si la loi n’en dispose autrement. »

Que de même l’absence de procédure d’expulsion diligentée par la SARL SOCIETE INVESTISSEMENT [E] [M] ne peut être constitutive d’un accord tacite du maintien dans les lieux de Monsieur [S] [F] [R]

Que dés lors c’est par des motifs pertinents que le premier juge a retenu que Monsieur [S] [F] [R] avait perdu tout droit d’occupation depuis le 13 juin 2022 et était depuis dès lors, occupant sans droit ni titre.

Qu’il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point.

2°) Sur l’indemnité d’occupation

Attendu que le maintien dans les lieux par un occupant dénué de titre constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire, dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance.

Que l’indemnité d’occupation a une nature compensatoire et constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Attendu qu’en l’espèce, le premier juge a relevé que la maison adjugée était d’une superficie de 279 m² habitables, comprenant une cave, un garage, un rez-de-chaussée avec entrée séjour/salon, cuisine, salle à manger, WC, à l’étage cinq chambres, salle d’eau, WC, des combles aménagés en deux chambres, salle de bains, WC, deux pièces

Qu’à cela s’ajoute une terrasse, une piscine et un terrain d’une superficie de 2 ha 50.

Qu’il a fixé le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 3. 600 euros tenant l’avis émis par la SARL Agence d'[Localité 9] du 9 septembre 2022, attestant que le bien pouvait être loué entre 3 500 euros et 3 700 euros par mois.

Attendu que l’appelant conteste ce montant mais ne produit aucun élément afin de justifier de la minoration de cette indemnité en raison notamment de l’état de vétusté du bien ou de travaux à entreprendre.

Qu’il ne verse aucune photographie, aucun témoignage, aucun constat de commissaire de justice, aucun avis de valeur locative actualisée à l’appui de sa demande .

Que de même, aucun texte ni aucune jurisprudence ne sont produites à l’appui de sa demande de systématisation d’abattement de 20 % du montant de l’indemnité d’occupation au regard de la vétusté du bien.

Qu’il y a lieu par conséquent de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné Monsieur [S] [F] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation de 3.600 euros par mois, à compter du 13 juin 2022 jusqu’à libération effective des lieux.

3°) Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Attendu que l’article 696 du code de procedure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.'

Qu’il y a lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné Monsieur [S] [F] [R] aux entiers dépens incluant le coût du commandement de quitter les lieux du 23 novembre 2022 et de condamner Monsieur [S] [F] [R], succombant en appel, à supporter l’intégralité des dépens d’appel, qui seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle, ce dernier bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale.

Attendu qu’en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Qu’il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point et de débouter Monsieur [S] [F] [R] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, en dernier ressort et par mise à disposition au greffe

CONFIRME le jugement en date du 24 avril 2023 du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence en toutes ses dispositions.

Y AJOUTANT :

DÉBOUTE Monsieur [S] [F] [R] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel.

CONDAMNE Monsieur [S] [F] [R] aux dépens d’appel, qui seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,