RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 24 OCTOBRE 2024

(n° , 22 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/11757 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CH47C

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 19 Mai 2023 par le Tribunal Judiciaire de MELUN – RG n° 21/00054

APPELANT

EPFIF – ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE

[Adresse 63]

[Localité 88]

représenté par M^e Miguel BARATA de l’AARPI BARATA CHARBONNEL, avocat au barreau de PARIS, toque : D1185

INTIMÉE

Madame [D] [R] épouse [I]

[Adresse 27]

[Localité 90]

représentée par M^e Jean-Charles NEGREVERGNE de la SELAS NEGREVERGNE FONTAINE DESENLIS, avocat au barreau de MEAUX

INTIMÉE ET APPELANTE INCIDENT

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE SEINE ET MARNE – COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[Adresse 30]

[Localité 89]

représentée par Madame [B] [S], en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 Septembre 2024, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Hervé LOCU, Président

Madame Valérie GEORGET, Conseillère

Madame Nathalie BRET, Conseiller

Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Le 3 juin 2021, Madame [D] [R] épouse [I], par l’intermédiaire de Me [J] [Y], notaire à [Localité 101] a déposé une déclaration d’intention d’aliéner l’immeuble situé [Adresse 27] à [Localité 90], sur les parcelles cadastrées AI n° [Cadastre 5] et AI n° [Cadastre 6], pour un prix de 715'000 euros.

La parcelle AI n°[Cadastre 5] est d’une superficie de 717 m² en nature de terrain à bâtir et la parcelle AI n°[Cadastre 6] de 749 m².

Par décision n° 60/2021 du maire de [Localité 90] du 28 juillet 2021, le droit de préemption de la mairie a été délégué à l’établissement public foncier d’Île-de-France ( ci-après dénommé EPFIF).

Par décision du 21 septembre 2021, celui-ci a exercé son droit de préemption moyennant le prix de 552'000 euros.

Le jugement indique que l’avis des domaines du 21 septembre 2021 a évalué la valeur vénale des parcelles à la somme de 715'000 euros.

Par courrier réceptionné au greffe le 21 octobre 2021, Madame [V] [R] épouse [I] a pris acte de la décision de préemption de l’EPFIF, a refusé son offre et indiqué maintenir son prix de vente à la somme de 715'000 euros.

Par mémoire du 4 novembre 2021, l’EPFIF a saisi le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Melun, en vue de procéder à la fixation du prix de vente de l’immeuble situé sur ces parcelles.

Par courrier reçu au greffe le 25 janvier 2022, l’ EPFIF a justifié de la consignation opérée à hauteur de 15 % de la valeur retenue par la direction des domaines, soit 107'250 euros, conformément aux dispositions de l’article L213-4-1 du code de l’urbanisme.

Par jugement contradictoire du 19 mai 2023, après transport sur les lieux le 7 juillet 2022 le juge de l’expropriation a :

'fixé le prix d’acquisition par l’établissement public foncier d’Île-de-France dans le cadre de l’exercice de son droit de préemption au vu de la déclaration d’intention d’aliéner de l’immeuble sis [Adresse 24] à [Localité 90], cadastré AI n° [Cadastre 5] et AI n° [Cadastre 6] pour une contenance totale de 1466 m² à la somme de 635'000 euros ;

'condamné l’établissement public foncier d’Île-de-France à verser à Madame [V] [R] épouse [I] la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

'dit que les dépens sont laissés à la charge de l’établissement public foncier d’Île-de-France en application de l’article L312-1 du code de l’expropriation.

L’EPFIF a formé appel par RPVA de toutes les dispositions du jugement le 4 juillet 2023.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

1/déposées au greffe par l’EPFIF le 3 octobre 2023 notifiées le 10 octobre 2023 (AR intimé du 12 octobre 2023 et AR CG du 17 octobre 2023) aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

'confirmer le jugement ce qu’il a fixé la date de référence au 23 novembre 2016 ;

'infirmer le jugement pour le surplus ;

statuant à nouveau des chefs infirmés,

'fixer le prix d’aliénation de l’immeuble sis [Adresse 23] à [Localité 90], correspondant aux parcelles cadastrées section AI n° [Cadastre 5] (717 m²) et AI n° [Cadastre 6] (749 m²), propriété de Madame [R] épouse [I] comme suit :

méthode d’évaluation retenue : méthode globale (bâti terrain intégré) pour la parcelle AI n° [Cadastre 5], et analytique pour la parcelle AI n° [Cadastre 6]

surface bâtie du pavillon : 124 m²

superficie de la parcelle AI n°[Cadastre 6] : 749 m²

situation : libre

valeur de bâti retenue : 2900 euros/m²

valeur de terrain à bâtir retenue : 230 euros/m²

soit : (2900 euros X 124 m²)+ (230 euros X 749 m²)= 531'870 euros

'rejeter les demandes de Madame [R] épouse [I] ;

'condamner Madame [R] épouse [I], aux dépens d’appel, dont la distraction sera prononcée au profit de M^e Miguel BARATA, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

2/ adressées au greffe par Madame [D] [R] épouse [I] , intimée, le 29 décembre 2023 notifiées le 19 janvier 2024 (AR appelant 23/01/2024 CG 25/01/2024) aux termes desquelles, il est demandé à la cour de :

'infirmer le jugement rendu par le juge de l’expropriation près le tribunal judiciaire de Melun 19 mai 2023 ce qu’il a fixé à la somme de 635'000 euros le prix d’acquisition des parcelles AI n° [Cadastre 5] et AI n° [Cadastre 6];

statuant à nouveau

'fixer la valeur des lots appartenant à Madame [R] épouse [I] sis [Adresse 24] aux sommes de :

-412'500 euros pour le lot AI n° [Cadastre 5]

-322'070 euros pour le lot AI n° [Cadastre 6]

soit au total 734'570 euros, ramené au prix de la déclaration d’intention d’aliéner à la somme de 715'000 euros majorés des intérêts légaux à compter du jugement de première instance

'confirmer la condamnation de l’EPFIF à lui payer la somme de 3000 euros en première instance,

y ajoutant,

'condamner l’établissement public foncier d’Île-de-France à lui payer en cause d’appel la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

3/ adressées au greffe par Madame [D] [R] épouse [I] , intimée, le 14 mars 2024 notifiées le 14 mars 2024 (AR appelant 15/03/2024 et AR CG non reçu) aux termes desquelles, elle formule les mêmes demandes.

4/ adressées par l’EPFIF, appelant principal, le 18 mars 2024 notifiées le 20 mars 2024 (AR intimé 23/03/2024 et CG 26/03/2024 ) aux termes desquelles, il formule les mêmes demandes

5/ adressées au greffe par le commissaire du gouvernement, intimé, le 8 avril 2024, notifiées à l’appelant le 8 avril 2024 et à l’intimé le 9 avril 2024 ( AR appelant 10/04/2024 intimé 11/04/2024) aux termes desquelles il est formé appel incident et demandé à la cour de :

'déclarer recevable l’appel de l’EPFIF,

' à titre principal, fixer le prix d’aliénation des parcelles AI n°[Cadastre 5] et AI n° [Cadastre 6] au montant total de 572'600 euros hors-taxes.

6/ Adressées par le commissaire du gouvernement, intimé et appelant incident, le 8 avril 2024 notifiées à l’appelant le 8 avril 2024 et à l’intimé le 9 avril 2024 (AR appelant du 10/04/2024 et AR intimé du 14/04/2024) aux termes desquelles, il formule les mêmes demandes

7/déposées par Mme [D] [R] épouse [I] le 28 août 2024 notifiées le 28 août 2024(AR appelant du 30 août 2024 et AR CG du 02 septembre 2024) aux termes desquelles, elle formule les mêmes demandes

8/ adressées par l’EPFIF, appelant principal le 3 septembre 2024 notifiées le 5 septembre 2024 (AR intimé du 09/09/2024 et CG du 11/09/2024) aux termes desquelles, il est formulé les mêmes demandes.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

L’EPFIF expose que :

Faits et procédure

Le plan d’aménagement et de développement durable du plan local d’urbanisme de la ville de [Localité 90] entend favoriser une normalisation destinée à l’habitat intérieur du tissu urbain existant sous forme de renouvellement urbain, ainsi que mieux répondre à la demande sociale et offrir des types d’habitat diversifié.

Les orientations d’aménagement et de programmation (OAP) n° 4 du PLU de la commune, relative aux « secteurs de la [Adresse 102] », a pour objet d’encadrer la conversion de ce secteur par une opération d’habitat comprenant un minimum de 25 % de logements sociaux.

La commune de [Localité 90] et l’EPFIF ont signé une convention d’intervention foncière le 25 juillet 2018 prévoyant la délimitation des secteurs du territoire communal dédiés à la réalisation des objectifs précités, au sein desquels l’EPFIF est autorisé à intervenir afin d’assurer une maîtrise foncière, et qui a fait l’objet d’avenants à deux reprises, dont l’avenant n°2 du 16 septembre 2021, modifiant la convention d’intervention foncière en ajoutant le secteur dit « Arquebuse » en périmètre de maîtrise.

Dans le périmètre de ce secteur, se trouve un terrain situé [Adresse 22] à [Localité 90], correspondant aux parcelles cadastrées section AI n° [Cadastre 5] (717 m²) et AI n° [Cadastre 6] (749 m²), propriété de Madame [R] épouse [I] sur lequel est édifié un immeuble d’habitation.

Par une déclaration d’intention d’aliéner reçue en mairie de [Localité 90] le 3 juin 2021, celle-ci a déclaré vouloir vendre son immeuble, en valeur libre, au prix de 715'000 euros.

L’EPFIF a décidé d’exercer le droit de préemption qui lui a été délégué et offert d’acquérir le bien susvisé pour un prix total de 522'000 euros libre par une décision du 21 septembre 2021.

Madame [R] épouse [I] a notifié son refus et son maintien du prix demandé à hauteur de 715'000 euros.

Description et consistance du bien

Le secteur de l’OAP est composé par une quinzaine de parcelles ; le tissu vieillissant est hétérogène, composé principalement par des pavillons non qualitatifs, mais également par deux biens à usage d’activités, dont l’un en état de friche, et une parcelle communale non bâtie.

La parcelle AI n° [Cadastre 5] supporte une maison construite en 1983, en bon état, avec un grand jardin bien entretenu et un appentis utilisé comme un garage accolé à la maison.

La parcelle AI n°[Cadastre 6] de forme rectangulaire est un terrain nu bien entretenu, d’une superficie de 749 m².

Discussion

Il convient de confirmer le jugement sur la date de référence du 23 novembre 2016.

À cette date, le bien préempté se situe en zone Uab du PLU de la commune de [Localité 90], correspondant au centre ancien caractérisé par de belles maisons bourgeoises sur des terrains de taille relativement importante ; la densification de ce secteur reste privilégiée mais la hauteur doit s’harmoniser avec l’environnement existant.

— Sur le prix d’aliénation du pavillon d’habitation

le tribunal a écarté par principe les références produites par l’EPFIF, alors qu’il avait produit la copie des actes de vente de l’ensemble de ses termes de comparaison.

Les références de publication de Madame [R] sont inexistantes et celles du commissaire grandement incomplètes et aucune description du bien n’est donnée.

Le tribunal ne pouvait retenir les références de cessions situées au [Adresse 45] à [Localité 90].

Il est proposé huit références pour une moyenne de 2790 euros/m² SHAB libre, pour des biens similaires avec les surfaces annexes, situés dans le même secteur géographique à proximité immédiate pour certains d’entre eux.

Il est donc proposé de retenir la valeur unitaire de 2900 euros/m² SHAB pour le pavillon édifié sur la parcelle cadastrée section AI n° [Cadastre 5].

— Sur le prix d’aliénation de la parcelle AI [Cadastre 6]

Le tribunal s’est fondé sur les seules références des ventes évoquées par l’intimée.

L’EPFIF s’est procuré la copie des actes authentiques de vente qui n’avaient pas été communiqués par l’intimée et qui conduiront à infirmer le jugement.

Il est proposé dix termes de cessions faisant ressortir une valeur moyenne de 2790 euros/m² SHAB libre et de retenir une valeur unitaire de 2900 euros/m² SHAB pour le pavillon.

S’agissant du prix d’aliénation de la parcelle AI n°[Cadastre 6], il ressort des références du commissaire du gouvernement qu’un terrain de même superficie est vendu avec une majoration de 44,4 % après obtention d’un permis de construire purgé de tout recours et création d’un lotissement et un terrain plus petit est vendu à un prix unitaire plus élevé.

Il est proposé cinq termes de comparaison avec une valeur moyenne de 216,38 euros/m², toutes superficies confondues.

En revanche, pour les terrains d’une superficie supérieure à 500 m², ces références font apparaître une valeur moyenne de 154,21 euros/m².

Il est donc proposé de retenir une valeur unitaire de 230 euros/m².

Dans ses dernières écritures, l’ EPFIF sollicite le rejet des termes de terrains produits par l’intimée (pièces 34 et 35) :

Concernant la vente du 6 décembre 2022 : Il s’agit d’un terrain aménagé situé [Adresse 103] (314 m²) pour lequel un permis de construire purgé de tout recours a été accordé. L’intimée a inclus dans le prix de vente une commission d’agence à hauteur de 15 000 euros, de fait le prix est de 155.000 euros soit 493,63 euros/m² et non de 170 500 euros (543 euros/m²).

Concernant la vente du 24 novembre 2022 : Il s’agit d’un terrain aménagé situé [Adresse 103] (324 m²) pour lequel un permis de construire purgé de tout recours a été accordé. L’intimée a inclus dans le prix de vente une commission d’agence à hauteur de 15 000 euros, de fait le prix est de 155.000 euros soit 478,40 euros/m² et non de 170 500 euros (526 euros/m²).

Par ailleurs, l’ EPFIF ajoute que ces terrains n’ont pas la même consistance que le terrain à évaluer qui ne bénéficie d’aucune autorisation de construire et qui n’est pas aménagé.

Mme [D] [R] épouse [I] répond que :

Selon acte passé devant Me [Y], elle a consenti à la société les nouveaux constructeurs, la vente des deux parcelles AI n°[Cadastre 5] et AI n°[Cadastre 6] moyennant la somme totale de 715'000 euros.

Ces deux parcelles sont situées dans une zone pavillonnaire au centre de la commune de [Localité 90] à proximité de tout commerce.

Cette commune limitrophe de la commune de [Localité 101] dispose de pôles de santé, d’un grand hôpital, de nombreuses écoles, lycées d’enseignement supérieurs et est située dans un bassin d’emploi très actif et une région économique en plein développement.

S’agissant des transports, le bien est à proximité d’un arrêt de bus, à 2 km de la gare de [Localité 101] et à 30mn de l’aéroport [95] et à 20 minutes de la gare internationale TGV de [Localité 100] [Localité 96].

Son bien jouit donc d’un emplacement exceptionnel.

La parcelle AI n° [Cadastre 5] supporte une maison construite en 1982, avec un sous-sol enterré aménagé.

La parcelle AI n° [Cadastre 6] est une parcelle rectangulaire avec un accès personnel et donc indépendant de la parcelle AI n° [Cadastre 5].

La parcelle est totalement constructible et est intégralement entretenue.

Sur les éléments de comparaison :

Le prix moyen d’un pavillon est de 3198 euros/m².

Les références de l’EPFIF avec une valeur inférieure à 3000 euros du m² n’offrent pas une même qualité que son bien.

Les éléments de comparaison proposés sont erronés et en procédant à des correctifs, la moyenne est de 2998,70 euros/m² soit 3000 euros/m².

D’autres analyses confirment une nette augmentation.

Il est donc justifié de retenir un prix moyen de 3667 euros/m².

La valeur de la parcelle AI n°[Cadastre 5] ne saurait être inférieure à 458'375 euros.

Sur la valeur du terrain, celui-ci est constructible et divisible.

Les prix ont augmenté, comme le démontrent des annonces de biens à vendre de maisons à construire.

La valeur ne saurait être inférieure à 430 euros/m², soit la somme de 322'070 euros.

Le total s’élève donc à la somme de 734'570 euros.

Sur la pertinence du prix, il est versé aux débats, une promesse de vente, deux offres d’achat.

L’EPFIF a préempté les lots 118,[Cadastre 6],121 128 ce qui permet de réunir les quatre parcelles en une seule.

Dans ses dernières écritures, Madame [D] [R] épouse [I] allègue que les valeurs retenues par le Commissaire du Gouvernement (page 13 du mémoire) ne sont pas cohérentes. En ce sens, la difficulté pour le Commissaire du gouvernement à trouver des comparaisons identiques confirme la rareté du terrain.

Le commissaire du gouvernement conclut que :

'l’appel est recevable,

'la date de référence en application des articles L322-2 du code de l’expropriation et L 213-4 du code de l’urbanisme est celle du 23 novembre 2016 ; le jugement doit donc être confirmé,

'à cette date, les parcelles AI [Cadastre 5] et AI [Cadastre 6] sont situées dans la zone Uab du PLU du 23 novembre 2016, correspondant au centre ancien de [Localité 90] du centre bourg caractérisé par l’habitat collectif (autour de l'[Adresse 94]) par des anciennes maisons de ville en mutation ([Adresse 105]).

Le secteur Uab correspond au centre ancien caractérisé par de belles maisons bourgeoises sur des terrains de taille relativement importante. La densification de ce secteur reste privilégiée mais la hauteur doit s’harmoniser avec l’environnement existant.

Les constructions doivent en priorité être implantées en recul de 5 m par rapport à l’alignement.

L’emprise au sol des constructions est limitée à 60 %. La hauteur est limitée à trois niveaux soit R+2 ou R+1+C sans toutefois dépasser 9 m au faîtage ou à l’acrotère.

Les mutations de maisons d’habitation citées par l’appelant, situées à [Localité 90], au titre de la période de janvier 2019 à juin 2022, peuvent servir de base à l’évaluation. Elles présentent une proximité géographique et un zonage identique au bien préempté. Toutefois, ces références peuvent prêter à discussion dans la mesure où six transactions sont antérieures à 2000.

Selon l’appelant, les termes correspondants aux terrains situés [Adresse 32] à [Localité 90], ont fait l’objet d’achats le 10 mai 2019 suivis de revente en novembre 2019, après division cadastrale et obtention de permis de construire définitif. Il soutient que « la consistance exacte et actuelle » du terrain à évaluer correspond à celle de mai 2019. En tout état de cause, ces références, même avant division, portent sur les parcelles de superficies nettement inférieures à celle du terrain à évaluer, ce qui constitue un facteur de plus-value.

Il convient de retenir les références correspondant aux mutations réalisées au mois de mai 2019, dont la consistance est plus comparable à celle du bien à évaluer, soit antérieurement à leur division parcellaire préalable à leur lotissement et à l’obtention d’une autorisation administrative (permis de construire définitif).

S’agissant de la maison d’habitation, deux nouvelles études de marché ont été réalisées sur la commune de [Localité 90] au titre de l’année 2020 et au titre de janvier 2021 à mai 2023 ; s’agissant de l’année 2020, deux termes apparaissent les plus comparables en termes de surfaces et de superficie du terrain d’assiette, la moyenne de ces trois termes s’établissant à 2838 euros/m² ; s’agissant de la période du 1er janvier 2021 à mai 2023, sur les 14 termes, 4 comportent des surfaces habitables comprises entre 120 et 150 m², proches de la maison à évaluer, avec une moyenne de 2902 euros/m².

Il est donc proposé d’infirmer le jugement qui a fixé une valeur de 3000 euros/m² et de retenir la valeur de 2900 euros/m² proposée par l’EPFIF.

S’agissant du terrain nu constructible, en raison de difficultés à trouver des termes de comparaison comparables à la parcelle AI n° [Cadastre 6] à évaluer, en termes de superficie, une étude complémentaire portant sur des mutations de terrains situés en zone constructible de 3 km autour du bien soumis au droit de préemption a été conduite ; il en résulte une valeur moyenne de 269 euros/m² et une valeur médiane de 284 euros/m² ; les deux bornes étant assez éloignées (204 euros/m² et 307 euros/m²), il est proposé de retenir la valeur médiane soit 284 euros/m².

Il est donc demandé à ce que le prix d’aliénation des parcelles AI [Cadastre 5] et AI [Cadastre 6] soit fixé au montant total de 572'600 euros hors-taxes.

Dans ses dernières écritures, le commissaire du gouvernement expose que :

Sur le mémoire récapitulatif et en réplique déposé le 18 mars 2024 par l’EPFIF: S’agissant des terrains sis [Adresse 31] (parcelle AI [Cadastre 67] et AI [Cadastre 68]) [Adresse 38] (parcelles AI [Cadastre 65], AI [Cadastre 66], AI [Cadastre 67]) [Adresse 104]: la valeur au 10 mai 2019 doit être retenue, soit les prix unitaires respectifs de 299 euros/m² et 316 euros/m².

Sur les mémoires d’intimé: les termes de comparaison de maisons produits ont des surfaces habitables et superficies de terrain inférieurs. Un ajustement à la baisse est nécessaire. De plus, les termes des maisons produits dans son mémoire n°2 doivent être écartés , car produits postérieurement au jugement déféré ( L322-2 du code de l’expropriation). Enfin, il convient de souligner la configuration du bien de Madame [R] épouse [I] : composé de deux parcelles formant un seul tenant foncier de 1466 m². Cette situation la distingue des autres parcelles expropriées, comme celle de Monsieur [Z] (maison de 67 ou 97 m² sur un terrain de 800 m²) celle de Madame [F] (bâti habitable 219 m² dans une maison de 80 m², un garage et un cellier, un garage et un atelier, dépendance pondérée, et valorisation à 2700 euros/m² et surface du terrain nu constructible établi à 1466 m² (250 euros/m²), par le jugement.

SUR CE, LA COUR

— Sur la recevabilité des conclusions

Aux termes de l’article R 311-26 du code de l’expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017 – article 41 en vigueur au 1er septembre 2017, l’appel étant du 4 juillet 2023, à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

À peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

En l’espèce, les conclusions de l’EPFIF du 3 octobre 2023, de Mme [R] épouse [I] du 29 décembre 2023 et du commissaire du gouvernement du 9 janvier 2024 adressées ou déposées dans les délais regglementaires sont recevables.

Les conclusions de l’EPFIF des 18 mars 2024 et 3 septembre 2024 sont de pures répliques à celles de Mme [I] intimée et à celles du commissaire du gouvernement, appelant incident, ne formulent pas de demandes nouvelles, sont donc recevables au-delà des délais initiaux.

Il en est de même des conclusions de Mme [R] épouse [I] du 14 mars 2024 et de celles du commissaire du gouvernement du 8 avril 2024 qui sont de pure réplique.

— Sur le fond

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s’impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’il juge nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L 211-5 du code de l’urbanisme, tout propriétaire d’un bien soumis au droit de préemption peut proposer au titulaire de ce droit l’acquisition de ce bien, en indiquant le prix qu’il en demande. Le titulaire doit se prononcer dans un délai de 2 mois à compter de ladite proposition dont copie doit être transmise par le maire au directeur départemental des finances publiques.

À défaut d’accord amiable, le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation selon les règles mentionnées à l’article L 213-4.

En cas d’acquisition, l’article L 213-14 est applicable.

Aux termes de l’article L 213-4 du code de l’urbanisme, à défaut d’accord amiable le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment l’indemnité de remploi.

Conformément aux dispositions de l’article L 322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

Les appels des parties concernent le montant du prix d’aliénation des biens appartenant à Mme [R] épouse [I].

S’agissant de la date de référence, les parties ne contestent pas la date retenue par le premier juge, à savoir en application des articles L 322-2 du code de l’expropriation et L 213-4 et L 213-6 du code de l’urbanisme celle du 23 novembre 2016, correspondant au PLU de [Localité 90].

S’agissant des données d’urbanisme, à cette date de référence le bien préempté est situé en zone Uab, zone urbaine correspondant au centre ville de [Localité 90] constitué du centre bourg caractérisé par de l’habitat collectif (autour de l'[Adresse 94]) par des anciennes maisons de ville en mutation ([Adresse 105]) ; le secteur Uab correspond au centre ancien caractérisé par de belles maisons bourgeoises sur des terrains de taille relativement importante ; la densification ce secteur est privilégiée mais la hauteur doit s’harmoniser avec l’environnement existant ; les constructions doivent en priorité être implantées en recul de 5 m par rapport à l’alignement ; l’emprise au sol des constructions est limitée à 60 % ; la hauteur est limitée à trois niveaux soit R+2 ou R+1+C sans toutefois dépasser 9 m au faîtage ou à l’acrotère selon le commissaire du gouvernement.

Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance :

' la parcelle AI [Cadastre 5] supporte une maison construite en 1983 composée de :

' rez-de-chaussée avec un double salon, cuisine ouverte, un bureau, WC ;

' étage mansardé avec quatre petites chambres, salle de bains avec baignoire et salle d’eau avec cabine de douche ;

' sous-sol de hauteur de plus d’ 1,80m avec une cave, garage et deux pièces.

Les données cadastrales indiquent une surface habitable de 115 m², l’avis de la direction nationale d’intervention domaniale mentionne une surface habitable de 124 m², surface qui a été retenue par le premier juge qui n’est pas contestée par les parties.

' La parcelle AI [Cadastre 6], de forme rectangulaire, correspond à un terrain entretenu d’une surface de 749 m², possédant un accès sur la [Adresse 102], avec raccordement aux réseaux (eau, électricité, assainissement) bénéficiant d’une situation privilégiée qui n’est pas contestée.

Ces deux parcelles forment une unité foncière de 1466 m².

Madame [R] épouse [I] souligne que ses parcelles sont situées dans une zone pavillonnaire au centre de la commune de [Localité 90] à proximité de tous commerces, que cette commune est limitrophe de la commune de [Localité 101], qu’elle dispose d’un pôle de santé, d’un grand hôpital, de nombreuses écoles, d’un lycée d’enseignement supérieur et qu’elle est distante de 12 km du Val d’Europe et du plus grand parc européen de loisirs à savoir Disneyland.

Elle ajoute que la commune de [Localité 90] est située dans un bassin d’emploi très actif, une région économique en plein développement, avec une démographie qui croit progressivement; que quant aux transports, si le bien est à proximité d’un arrêt de bus, il est surtout distant de 2 km de la gare de [Localité 101] et à 30 minutes de l’aéroport CDG et de la gare internationale de TGV de [Localité 100] [Localité 96].

Elle conclut que son bien jouit donc d’un emplacement exceptionnel.

Pour une plus ample description, il convient de se référer au procès verbal de transport détaillé du 7 juillet 2022 qui comporte en outre des photographies.

S’agissant de la date à laquelle le bien doit être estimé, il s’agit de celle de la première instance, soit le 19 mai 2023.

— Sur la fixation du prix

Dans le cadre de la méthode par comparaison non contestée par les parties, et des superficies et surface non contestées, les dispositions du jugement et les demandes des parties en appel sont les suivantes :

surface/m²

jugement

EPFIF

Mme [I]

dispositif

commissaire du gouvernement

parcelle AI [Cadastre 5]

maison d’habitation

124

124 m² X3000 euros=

372 000 euros

124 m² X 2900 euros=

359 600 euros

412 500 euros

motif: 3667 euros/m²

124 m² X 2900 euros=

356 000 euros

AI [Cadastre 6]

terrain

749

749 m² X 351 euros= 262 899 euros

749 m² X 230 euros=

172 270 euros

322 070 euros

749 m² X 284 euros=

212 716 euros

arrondi à 213 000 euros

total du prix

635 000 euros

531 870 euros

734 570 euros

ramené à 715 000 euros

572 600 euros

L’EPFIF indique que le tribunal a écarté par principe ses références en soutenant que « les termes décrits de manière trop imprécise ont également été écartés, notamment ceux avancés par l’EPFIF et non vérifiables par Madame la commissaire du gouvernement » , alors qu’elle avait produit copie des actes de vente.

Il ajoute que s’agissant des termes de Madame [I], les références de publication sont inexistantes et que s’agissant des termes du commissaire du gouvernement, la date de publication de l’acte n’est pas donnée.

Mme [R] épouse [I] au titre des termes qu’elle produit au titre des ventes de pavillons réalisés, et pour la valeur du terrain, au titre de la pertinence du prix verse aux débats :

'Une promesse de vente formée par la société PAMEO CAPITAL qui a été consentie jusqu’au 9 septembre 2021 pour un prix total de 700'000 euros, offre formulée par l’agence AB immobilier ;

' une offre d’achat de la société ATLAND formulée le 23 février 2021 pour un montant de 730'000 euros nets (pièce n°6) ;

' une offre d’achat de la société NEXITY du 14 mars 2021 pour un montant de 745'000 euros ( pièce n°7) ;

Cette promesse de vente et ces deux offres d’achat seront écartées, ne correspondant pas à des mutations effectives.

Madame [R] épouse [I] ajoute que le 19 novembre 2020, la société IAD a fait une double estimation avec deux types de vente et propose une vente en trois lots avec une valeur comprise entre 770'000 euros et 800'000 euros et une vente en quatre lots avec une valeur de 800'000 euros à 830'000 euros étant précisé que la division devait être faite par la concluante (pièce n°10).

Cette estimation ne correspondant pas à mutation effective sera écartée.

Le commissaire du gouvernement a effectué de nouvelles études de marché pour la maison d’habitation ainsi qu’une étude complémentaire pour le terrain nu constructible.

Enfin, le jugement mentionne un avis des domaines du 21 septembre 2021 (mentionné dans la décision de préemption en pièce n°2) à la somme de 715'000 euros, sans que cette pièce soit versée en cause d’appel.

Il convient d’examiner les références des parties pour d’une part la maison d’habitation et d’autre part le terrain.

A maison d’habitation

1° Les références de l’EPFIF

L’EPFIF propose dix références :

N° du terme

Date de vente

Adresse

SHAB/m²

Prix en euros

Prix en euros/m²

Observations

T1

9 janvier 2019

[Adresse 12]

AI [Cadastre 4]

502 m²

100

280'000

2800

à 280 m

pièce n°4

une maison élevée sur sous-sol comprenant :

' sous-sol : buanderie, atelier, garage

'

' rez-de-chaussée : entrée, séjour double avec cheminée, cuisine aménagée et équipée, une chambre avec placard, salle d’eau,

' étage : palier, trois chambres avec placard chacune, salle bains bains avec WC.

Jardin clos

T2

3 avril 2019

[Adresse 55]

AI [Cadastre 84]

402 m²

127

299'000

2303

à 190 m

pièce n°5

une maison d’habitation composée de :

' sous-sol partiel semi enterré divisé en garage, dégagement, atelier buanderie,

' rez-de-chaussée divisé en cuisine, salle de douche, WC, chambre, salle de séjour ' salon,

' étage divisé en deux chambres, WC petit grenier, jardin

T3

1er juillet 2019

[Adresse 43]

AK [Cadastre 87]

627 m²

126

345'000

2378

à 700 m

référence retenue par le tribunal

T4

12 août 2019

[Adresse 53]

115

315'000 euros

(Hors commission d’agence)

3052

à 140 m

un pavillon d’habitation comprenant :

' entrée, cuisine aménagée équipée, salon/salle à manger, dégagement, WC, salle de bains, une chambre et véranda à l’arrière.

— combles de 26 m² Aménagées en pièce palière, salle d’eau et trois chambres

T5

11 septembre 2019

[Adresse 8]

AK [Cadastre 82]

430 m²

115

344 650

2997

à 900 mètres

référence retenue par le tribunal

T6

30 octobre 2019

[Adresse 41]

AI [Cadastre 2]

504 m²

106

325 000

3066

à 60 mètres référence retenue par le tribunal

T7

28 septembre 2020

[Adresse 91]

130

370 800

2852

à 200 m

pièces n°6

une maison d’habitation comprenant :

' sous-sol : cellier et buanderie

' rez-de-chaussée : entrée, salon séjour, cuisine , dégagement, chambre, salle de bains et WC

' étage : un palier desservant trois chambres, une salle d’eau avec WC

à l’avant un garage double avec toit terrasse de 60 m² accessibles depuis séjour

jardin

T8

27 août 2021

[Adresse 78]

AH [Cadastre 25]

420 m²

130

356'500

2742

à 270 m

référence retenue par le tribunal

T9

13 janvier 2022

[Adresse 15]

AI[Cadastre 7]

809 m²

97

250'000

2577

terrain voisin

pièce n°7

une maison d’habitation élevée sur sous-sol complet divisé en garage, cave buanderie,

RDC comprenant entrée cuisine, WC, salle de bains, trois pièces.

Comblent aménageables .

Jardin autour .

Bon état

T10

24 juin 2022

[Adresse 49]

AI [Cadastre 77]

476 m²

99

275 000

2778

à 60 mètres

pièce n°8

une maison d’habitation comprenant :

' au sous-sol : dégagement, buanderie, cuisine, une pièce, WC, Garage,

' au rez-de-chaussée : entrée, salon, séjour, une chambre, salle d’eau, WC

' à l’étage : dégagement, trois chambres, salle de bains, WC

Moyenne

2790 euros/SHAB libre

T1: Madame [R] épouse [I] indique que le [Adresse 11] est situé dans un lotissement avec des contraintes de lotissement tel que le règlement auxquelles il est fait référence et la maison est mitoyenne.

Ces éléments n’enlèvent pas la pertinence de ce terme qui reste comparable en localisation et consistance qui sera en conséquence retenu.

T4: Madame [R] épouse [I] indique que ce terme ne fait pas 115 m² mais 89 m² de sorte que le prix moyen n’est pas de 3052 euros/m² mais de 3900 euros/m²:

Cette allégation n’est pas démontrée ; ce terme comparable en localisation et en consistance sera retenu pour la valeur de 3052 euros/m².

T9 : Madame [R] épouse [I] indique que ce terme ne fait pas 97 m² mais seulement 67 m² soit une moyenne qui n’est pas de 2577 euros mais de 3731 euros ; cette allégation n’est pas démontrée ; ce terme comparable en localisation et consistance sera retenu pour la valeur de 2 577euros.

Les autres termes n’étant pas critiqués par Mme [R] épouse [I], étant comparables en consistance et en localisation, le commissaire du gouvernement demandant en outre de les retenir pour base, seront retenus, pour une moyenne de 2790 euros/m².

2° Les références de Mme [R] épouse [I]

Madame [I] propose neuf termes de référence :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Surface ma ison/m²

Prix en euros

Prix en euros/m²

I1

T4

12 août 2019

[Adresse 53]

89

365 000

4101

I2

30 octobre 2019

[Adresse 41]

504

325'000

3066

I3

30 mai 2022

[Adresse 47]

90

295'000

3277

I4

18 octobre 2021

[Adresse 74] à 100 mètres du bien préempté

63

280'000

4444

I5

9 janvier 2020

[Adresse 36]

500

342'000

3886

I6

29 mai 2019

[Adresse 37]

500

239'000

3229

I7

10 juillet 2020

[Adresse 72]

NC

365'000

4055

I8

9 janvier 2020

[Adresse 35]

NC

342'000

3886

I9

juin 2022

[Adresse 61]

NC

300'000

3750

L’ EPFIF demande d’écarter ces termes en l’absence des références de publication.

Il demande d’écarter le terme I3 la superficie étant de 90 m² soit inférieure au bien à évaluer de 124 m² et précise que la commission d’agence est à la charge du vendeur, de sorte que le prix est de 3166 euros/m².

Les actes de vente ne sont pas produits, mais uniquement les fiches ETALAB (pièces n°8, 9, 10) ; en l’absence des références de publication, permettant d’accéder aux actes de vente et de connaître ses caractéristiques, ces termes seront écartés, à l’exception du terme I1 déjà retenu.

Madame [I] fait état également du site Internet « meilleur agent » rappelant qu’un bien vendu en octobre 2019 à 325'000 euros vaudrait aujourd’hui 377'000 euros [Adresse 41], même constat pour le [Adresse 39], un bien vendu 365'000 euros en août 2019 aujourd’hui 423'300 euros (Pièces n°1 à n°17).

Ce site correspondant à des annonces et non à des mutations effectives sera écarté.

Mme [R] épouse [I] fait enfin état de ventes intervenues et publiées sur IMMO DATA (pièce n°27) :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Surface ma ison/m²

Prix en euros

Prix en euros/m²

I1

31 mai 2023

[Adresse 17]

94

400'000

4255

I2

16 juin 2023

[Adresse 79]

[Localité 90]

84

359'000

4274

I3

3 janvier 2023

[Adresse 80]

[Localité 90]

89

408'500

4211

I4

16 juin 2023

[Adresse 29]

17

330'000

3708

Les termes I1, I2 et I4 postérieurs au jugement seront écartés ; pour les autres termes, les actes de vente ne sont pas produits, les références de publication ne sont pas indiquées permettant d’y accéder et de connaître les caractéristiques de celles-ci.

Ces termes seront donc écartés.

Mme [R] épouse [I] ajoute que l’EPFIF a préempté également la maison de M. [Z] sis [Adresse 14], cédée au prix de 250 000 euros.

En l’absence de précision sur la date de cession, ce terme sera écarté.

Mme [R] indique que la maison de Mme [F] sise [Adresse 9] a été cédée au prix de 99 900 euros par jugement du 15 novembre.

Ce terme (pièce n°32) du 15 novembre 2023, étant postérieur au jugement déféré du 19 mai 2023 sera écarté.

3° Les références du commissaire du gouvernement

Le commissaire du gouvernement propose deux nouvelles études de marché sur la commune de [Localité 90], au titre de l’année 2020 et au titre de la période de janvier 2021 à mai 2023 avec les critères suivants :

' périmètre géographique : 1000 m autour du bien ; maison de 90 à 150 m² ;

' situation locative : libre ;

' surface de terrain : de 500 à 1000 m² ;

' nature de la vente : vente

ANNEE 2020 (zonage Ub, lotissement ' [Adresse 98]')

N° du terme

Date de vente

Adresse

Surface terrain/m²

Surface utile totale/m²

Prix en euros

Prix euros/m² SU

CG1

10 août 2020

[Adresse 1]

860

116

360'100

3104

CG2

30 octobre 2020

[Adresse 56]

576

113

337'250

2985

CG3

10 février 2020

[Adresse 60]

546

125

303'000

2424

CG4

10 juillet 2020

[Adresse 72]

515

90

360'500

4006

CG5

3 juillet 2020

[Adresse 75]

529

95

246'600

2596

Minimum

2424

Maximum

4006

Médiane

2985

Moyenne

3023

Le commissaire du gouvernement précise que les termes 1 à 3 apparaissaient plus comparables en termes de surface et de superficie de terrain d’assiette et que la moyenne s’établit à 2838 euros/m².

La cour écarte les termes 4 et 5 (correspondant au terme I7) non comparables en terme de surface et retient les termes 1, 2 et 3 comparables en localisation et consistance qui ne sont pas critiqués par les parties.

Période du 1er janvier 2021 à mai 2023

N° du terme

Date de vente

Adresse

Surface terrain/m²

Surface utile totale

Prix en euros

Prix en euros/m²

CG1

23 avril 2021

[Adresse 26]

600

100

375 000

3750

CG2

7 juillet 2021

[Adresse 64]

548

107

327'000

3056

CG3

26 juillet 2021

[Adresse 57]

840

121

329'000

2719

CG4

12 octobre 2021

[Adresse 3]

523

98

303'300

3095

CG5

6 janvier 2022

[Adresse 58]

536

107

338'000

3159

CG6

21 février 2022

[Adresse 81]

549

102

325'000

3186

CG7

14 juin 2022

[Adresse 70]

573

128

467'800

3655

CG8

16 juin 2022

[Adresse 71]

681

132

322'000

2439

CG9

15 juillet 2022

[Adresse 54]

568

92

265'000

2880

CG10

19 juillet 2022

[Adresse 92]

633

104

306'000

2942

CG11

26 août 2022

[Adresse 42]

806

142

397'000

2796

CG12

5 septembre 2022

[Adresse 18]

595

104

230'000

2212

CG 13

26 novembre 2022

[Adresse 48]

727

92

290'000

3152

CG14

9 novembre 2022

[Adresse 50]

525

90

292'000

3244

Minimum

2719 à 2021

2212 en 2022

Maximum

3750 2021

3655 en 2022

Médiane

3075 2021

3047 en 2022

Moyenne

3155 en 2021

2967 en 2022

Le commissaire du gouvernement précise que sur les 14 termes, 4 comportent des surfaces habitables comprises entre 120 et 150 mètres carrés, proches de la maison à évaluer et que ces études permettent de corroborer la valeur de 2900 euros/m² proposée par l’appelant.

La cour retient ces références comparables en localisation et consistance non critiquées par les parties.

La moyenne des termes retenus est de :

— termes de l’EPFIF : 2790 euros / m² ;

— termes du commissaire du gouvernement : 2900 euros/m².

Cependant, il convient de tenir compte du très bon état général du bien à évaluer, du soin apporté à son entretien (maison repeinte en 2015, présence d’un appentis, jardin clôturé bien entretenu) comme facteur de plus value et de l’évolution du marché.

Il convient donc de confirmer le jugement qui a exactement retenu une valeur portée à 3000 euros/m² et fixé le prix de la maison de Mme [R] épouse [I] à la somme de :

124 m² X 3000 euros= 372 000 euros.

B terrain

1° Les références de l’EPFIF

L’EPFIF indique que le premier juge s’est fondé sur les seules références de Mme [R] épouse [I], avec les observations du commissaire du gouvernement, qui surprennent à la lecture des actes de vente, produits aux débats (Pièces n°9 à n°13).

En effet, ces actes permettent d’établir que les terrains [Adresse 33] à [Localité 90] ont fait l’objet d’une opération immobilière d’achat/revente en 2019 après division cadastrale ; que la consultation du fichier immobilier permet de constater qu’avant d’être cédées au mois de novembre 2019, ces parcelles avaient précédemment fait l’objet de deux cessions au mois de mai 2019 (pièces n°9 et 10).

En mai 2019, aucun lotissement n’a été créé ni autorisé et aucun permis de construire purgé de tout recours n’a été accordé sur le terrain ; Or, la consistance exacte actuelle du terrain à évaluer, est celle que les terrains avaient au mois de mai 2019 et les cessions de novembre 2019 ne peuvent donc être retenues, car elles portent sur ces terrains après modification substantielle de leur consistance ; un terrain de même superficie est vendu avec une majoration de 44,4 % après obtention d’un permis de construire purgé de tout recours et création d’un lotissement ; un terrain plus petit est vendu à un prix unitaire plus élevé.

L’EPFIF intègre donc ces ventes du 10 mai 2019 dans ses termes de comparaison, étant observé que ces références portent sur des terrains d’une superficie sensiblement inférieure (258 m² et 384 m²) à celle du terrain à évaluer (749 m² ) ce qui constitue un facteur de plus-value et impose de pratiquer une correction.

L’EPFIF ajoute que dans un jugement du 15 novembre 2023, le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Melun a expressément reconnu que les deuxièmes cessions intervenues en 2019 devaient être écartées et que ce jugement est définitif (Pièce n°17).

L’EPFIF propose les références de vente suivantes :

N° du terme

Date de vente

parcelles

Superficie/m

Prix en euros

Prix en euros/m²

Zonage

Observations

T1

26 mars 2018

AH [Cadastre 93]

[Adresse 73]

120'000

225

Ub

T2

10 mai 2019

A[Cadastre 68]

AI [Cadastre 69]

[Adresse 40]

384

116 500

303, 39

Ub

T3

10 mai 2019

AI [Cadastre 65]

AI[Cadastre 66]

AI[Cadastre 67]

AE[Cadastre 51]

AE[Cadastre 52]

AE [Cadastre 13]

[Adresse 40]

258

81 500

315, 89

U deb

T4

7 février 2022

AE [Cadastre 51] et AE [Cadastre 52]

[Adresse 20]

583

75 000

128, 64

Ub

accès au terrain par une servitude de passage à toute he

ure et tous véhicules

T5

15 décembre 2022

AE [Cadastre 13]

[Adresse 10]

551

60 000

109

Ub

L’EPFIF indique que le terme T1 est ancien, mais il porte sur un terrain d’une superficie plus importante ; les termes T2 et T3 concernent des terrains plus petits, ce qui constitue un facteur de plus-value.

Il ajoute que la moyenne est de 216,38 euros/m², toutes superficies confondues, mais qu’en revanche, pour les terrains d’une superficie supérieure à 500 m², elles font apparaître une valeurs moyenne de 154,21 euros/m² .

T1 : ce terme datant de plus de cinq ans, trop ancien sera écarté.

T2 : ce terme comparable en localisation et consistance sera retenu.

T3 : ce terme sera retenu pour le même motif .

T4 : Madame [R] épouse [I] demande d’écarter ce terme qui est grevé une servitude ; ce terme de consistance différente en raison de la servitude de passage sera écarté

T5 : Madame [R] épouse [I] demande d’écarter ce terme qui n’est pas comparable étant sur la CD 5.

La localisation étant différente, ce terme sera écarté .

2° Les références de Mme [R] épouse [I]

Madame [R] épouse [I] propose les références suivantes

N° du terme

Date de vente

Adresse

Superficie/m²

Prix en euros

Prix en euros/m²

I1

6 novembre 2019

[Adresse 34]

254

118'000

464

I2

10 mai 2019

[Adresse 34]

252

458

I3

10 mai 2019

[Adresse 34]

189

81'500

431

I4

2016

[Adresse 19]

277

128'000

462

I5

30 mai 2016

[Adresse 59]

250

102'500

408

I6

23 décembre 2016

[Adresse 16]

282

129 700

460

I1, I2 et I3 : l’ EPFIF démontre par la production des actes authentiques (pièces n° 9 à 13) que ces terrains ont fait l’objet d’une opération immobilière d’achat/revente en 2019 après division cadastrale, et qu’avant d’être cédés au mois de novembre 2019, ils avaient précédemment fait l’objet de deux cessions au mois de mai 2019 ; qu’à cette date, aucun lotissement n’a été créé ni autorisé, aucun permis de construire purgé de tout recours n’a été délivré alors qu’au mois de novembre 2019, la situation n’est plus identique et la consistance des terrains a été modifiée.

La consistance n’étant plus identique, en application de l’article L 322-1 du code de l’expropriation, il convient d’écarter ces références.

I4, I4 et I5 : ces termes de 2016 ont plus de cinq ans et seront donc écartés comme trop anciens.

Elle invoque également des annonces de biens à vendre de maisons à construire sur un terrain nu en 2022 à [Localité 90] :

' 324 m², 187'110 euros, 517,5 euros/² ;

' 314 m², 170'500 euros, 524,99 euros/m² ;

' 300 m², 170'000 euros, 566,66 euros/m² ;

' 300 m², 170'000/m², 566, 66 euros/m² ;

soit une moyenne de 558,95 euros/m².

Ces termes correspondants à des annonces immobilières et non à des mutations effectives seront écartés.

Madame [R] épouse [I] invoque enfin deux ventes récentes sur IMMO DATA :

' 6 décembre 2022 : [Adresse 44] à [Localité 90], 170'500 euros, 543 euros/m² (pièce n°24).

Il s’agit d’un terrain aménagé, alloti dans le cadre d’un lotissement avec un permis de construire une maison individuelle et purgé de tout recours.

Ce terrain n’ayant pas la même consistance, ce terme sera écarté.

' 24 novembre 2022 : [Adresse 46] à [Localité 90], 324 m² , 70'500 euros , 526 euros/m²(pièce n°35.)

Il s’agit également d’un terrain aménagé, alloti dans le cadre d’un lotissement avec un permis de construire une maison individuelle et purgé de tout recours.

Ce terrain n’ayant pas la même consistance, ce terme sera écarté.

Mme [R] épouse [I] invoque le jugement du 15 novembre 2023 avec un prix du terrain de 250 euros/m² ; ce terme a déjà été écarté étant postérieur au jugement déféré du 19 mai 2023.

3° Les références du commissaire du gouvernement

Le commissaire du gouvernement indique que compte tenu de la difficulté à trouver des termes de comparaison comparables à la parcelle à évaluer, en termes de superficie, il a conduit une étude complémentaire portant sur les mutations de terrains situés en zone constructible dans un rayon de 3 kms autour du bien soumis au droit de préemption, selon les critères suivants (avec les références cadastrales et de publication) :

' période de recherche : de mai 2020 à mai 2023 ;

' caractéristiques du bien : non bâti ;

' surface du terrain : de 600 à '1200 m²

N° du terme

Date de vente

Adresse

Surface terrain/m²

Prix en euros

Prix en euros/m²

Zonage

Observations

CG1

27 octobre 2022

[Adresse 76] à [Localité 97]

1056

137'500

130

66%Uab 33%N

prix ramené HT

CG2

2 août 2021

[Adresse 83] à [Localité 99]

674

191'500

284

Aub

servitude de passage

C G3

7 janvier 2022

[Adresse 85] [Localité 99]

625

160'000

256

UB

CG4

30 décembre 2021

[Adresse 28] à [Localité 99]

647

190'000

294

Aub

CG5

3 juin 2022

[Adresse 62] à [Localité 99]

933

190'000

204

Aub

CG6

20 juillet 2020

[Adresse 86] à [Localité 101]

1065

326'950

307

Uaa

acquisition bailleurs social; prix ramené HT

moyenne

246

Médiane

270

minimum

130

maximum

307

Le commissaire du gouvernement indique qu’il écarte le terme T1 du fait de son zonage pour partie en zone naturelle et qu’il en résulte une moyenne de 269 euros/m², une valeur médiane 284 euros/m².

Il propose les deux bornes étant assez éloignées (204 euros/m² et 307 euros/m²) de retenir la valeur médiane de ces cinq termes de comparaison, soit 284 euros/m².

La cour écarte le terme CG1 en raison d’un zonage différent et retient les cinq termes suivants, comparable en consistance et en superficie, non critiqués par l’EPFIF, ni par Mme [R] épouse [I].

La moyenne des termes retenus est donc de :

303,39+315,89 (termes de l’EPFIF) + 284 + 256 + 294 + 204+307 (termes du commissaire du gouvernement)= 1964,28 euros/7=280,61 euros/m².

Il convient en raison de l’ancienneté des références et de l’évolution du marché de retenir la valeur unitaire proposée par le commissaire du gouvernement soit 284 euros/m².

La valeur du terrain est donc de : 749 m² X 284 euros= 212 716 euros arrondi à 213 000 euros.

Le jugement sera donc infirmé en ce sens.

Le prix du bien préempté est donc de :

372 000 euros (maison) + 213 000 euros (terrain) = 585 000 euros.

Le jugement sera infirmé partiellement en ce sens.

— Sur les dépens

Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance.

Au regard de la solution du litige, l’EPFIF et Mme [R] épouse [I] supporteront la charge de leurs dépens exposés en appel.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il convient de confirmer le jugement qui a condamné L’EPFIF à payer à Mme [R] épouse [I] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au regard de la solution du litige, l’équité commande de débouter l’EPFIF et Mme [R] épouse [I] de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Déclare recevables les conclusions des parties ;

Statuant dans la limite des appels,

Infirme partiellement le jugement entrepris

Statuant à nouveau,

Fixe le prix d’acquisition par l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France (EPFIF) dans le cadre de son droit de préemption au vu de la déclaration d’aliéner de l’immeuble sis [Adresse 21] [Localité 90] cadastré AI n°[Cadastre 5] et AI n°[Cadastre 6] à la somme de 585 000 euros ;

Confirme le jugement en ses autres dispositions ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Dit que l’EPFIF et Mme [R] épouse [I] supporteront la charge de leurs dépens ;

Déboute l’EPFIF et Mme [R] épouse [I] de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT