COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 25 SEPTEMBRE 2025

N° 2025/516

Rôle N° RG 24/14927 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BODFL

[L] [C]

[D] [T]

C/

S.A. [Adresse 5]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Arnault CHAPUIS de la SELARL D’AVOCATS ARNAULT CHAPUIS

M^e Loreleï CHEVREL de la SCP ALPES PROVENCE AVOCATS

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 4] en date du 12 Novembre 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 24/00065.

APPELANTES

Madame [L] [C]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-011477 du 22/04/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

née le 11 septembre 1962 à [Localité 7],

demeurant [Adresse 8]

[Localité 1]

représentée par M^e Arnault CHAPUIS de la SELARL D’AVOCATS ARNAULT CHAPUIS, avocat au barreau d’ALPES DE HAUTE-PROVENCE

Madame [D] [T]

née le 23 août 2002 à [Localité 6], demeurant [Adresse 10]

représentée par M^e Arnault CHAPUIS de la SELARL D’AVOCATS ARNAULT CHAPUIS, avocat au barreau d’ALPES DE HAUTE-PROVENCE

INTIMÉE

S.A. HLM UNICIL

prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 2]

représentée par M^e Loreleï CHEVREL de la SCP ALPES PROVENCE AVOCATS, avocat au barreau d’ALPES DE HAUTE-PROVENCE substituée par M^e Smaelle MELLITI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 juin 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Séverine MOGILKA, présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Séverine MOGILKA, présidente

M^me Angélique NETO, conseillère

M. Laurent DESGOUIS, conseiller

Greffier lors des débats : M^me Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 septembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 septembre 2025,

Signé par M^me Séverine MOGILKA, présidente et M^me Caroline VAN-HULST, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE:

Par acte sous seing privé en date du 12 décembre 2022, la société anonyme Unicil a donné à bail d’habitation à Mme [L] [C] et Mme [D] [T] un appartement sis [Adresse 9], pour un loyer mensuel initial de 460,24 euros, outre 73,18 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 octobre 2023, la société Unicil a fait délivrer à Mme [C] et Mme [T] un commandement de payer la somme principale de 2 673,25 euros au titre de la dette locative, visant la clause résolutoire contenue au contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 janvier 2024, la société bailleresse a fait assigner Mmes [C] et [T], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Digne Les Bains, statuant en référé, aux fins de voir constater la résiliation du contrat de bail et obtenir leur condamnation solidaire au paiement d’une provision au titre de la dette locative, d’une indemnité d’occupation et une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance contradictoire en date du 12 novembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Digne Les Bains, statuant en référé, a:

— dit le juge des référés compétent pour statuer en rejetant la contestation sérieuse soulevée par les défenderesses ;

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 18 décembre 2023, et qu’en conséquence le bail se trouvait résilié depuis cette date ;

— condamné solidairement et à titre provisionnel Mmes [C] et [T] à payer à la société Unicil la somme de 5 674,98 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er septembre 2024, cette dernière étant indexée sur la variation de l’indice de référence en matière de loyers ;

— débouté Mmes [C] et [T] de leur demande de délais de paiement ;

— condamné solidairement et à titre provisionnel Mmes [C] et [T] à payer en deniers ou quittances à la société Unicil une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été payés en cas de non-résiliation, à compter du 2 septembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés en mains propres au bailleur ou à un mandataire désigné par celui-ci, indemnité indexée sur la variation de l’indice en matière de loyers d’habitation ;

— ordonné, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, l’expulsion de Mmes [C] et [T] du logement ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique, et le transport des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux dans tel garde meuble au choix du demandeur aux frais et risques de l’expulsée ;

— rappelé que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du comrnandement d’avoir à libérer les locaux, conformérnent aux dispositions de l’article 62 de la loi du 9 juillet 1991 ;

— rappelé, en outre, que nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis a toute mesure d’expulsion

non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

— ordonné d’office la transmission de l’ordonnance par les soins du greffe, au représentant de l’Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

— débouté la société Unicil de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné solidairement Mmes [C] et [T] aux dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer ;

— rappelé que l’ordonnance bénéficiait de l’exécution provisoire de droit ;

— rejeté le surplus des demandes.

Par déclaration transmise le 13 décembre 2024, Mmes [C] et [T] ont interjeté appel de la décision, l’appel portant sur toutes les dispositions duement reprises sauf en ce qu’elle a débouté la société Unicil de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamné solidairement les appelantes aux dépens de l’instance.

Par conclusions transmises le 28 janvier 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mmes [C] et [T] demandent à la cour de :

— réformer, infirmer la décision en toutes ses dispositions sauf en ce qu’elle a débouté la société Unicil de demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamné solidairement les appelantes aux dépens de l’instance ;

Statuant à nouveau :

— se déclarer incompétent en l’état des contestations sérieuses ;

— dire n’y avoir lieu à statuer en référé en l’état des contestations sérieuses émises par les appelantes ;

— dire n’y avoir lieu à appliquer un surloyer pour les années 2023 et 2024 ;

— débouter la société Unicil de l’intégralité de ses demandes ;

— à défaut, suspendre les effets de la clause résolutoire, accorder à Mme [C] un délai de 24 mois pour s’acquitter de la dette locative ;

— accorder un délai de 24 mois à Mme [T] pour s’acquitter de la dette ;

— condamner la société Unicil au paiement de la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d’appel.

Par conclusions transmises le 5 mars 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la société Unicil conclut à la confirmation de l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions sauf en ce qu’elle l’a débouté de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et fixer l’indemnité provisionnelle à la somme de 5 674,98 euros.

Elle demande, statuant à nouveau, de :

— condamner solidairement Mmes [C] et [T] à payer :

— une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, charges et accessoires inclus que les locataires auraient dû payer en cas de non résiliation du bail et cela à compter de la résiliation du bail ;

— une indemnité provisionnelle d’un montant de 9 717,41 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation dus jusqu’au 1er février 2025 ;

— juger que le montant de l’indernnité d’occupation sera indexé annuellement selon la variation de l’indice de référence qui a servi de base à la révision annuelle du loyer dans le bail ;

— condamner solidairement Mmes [C] et [T] au paiement de la somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en première instance ;

— condamner solidairement Mmes [C] et [T] à payer à la société Unicil la somme de 750 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en cause d’appel.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 11 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire et le constat de la résiliation du contrat:

En application des articles 1728, 1741 et 15I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrancxe d’un congé pour ce motif à l’initiative du bailleur.

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 alinéa 1 de cette même loi, dans sa version applicable en l’espèce, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer qui serait notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers reste néanmoins valable jusqu’à due concurrence des sommes exigibles.

Suivant les dispositions de l’article 441-9 du code de la construction et de l’habitation, l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Il demande notamment à chaque locataire, le cas échéant, communication de sa carte ' mobilité inclusion ' portant la mention ' invalidité ' prévue à l’article L. 241-3 du code de l’action sociale et des familles. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois. L’organisme d’habitations à loyer modéré n’est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l’aide personnalisée au logement mentionnée au 1° de l’article L. 821-1, ni aux locataires bénéficiant des allocations de logement prévues au 2° du même article.

A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L. 441-8. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’Etat.

Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.

La mise en demeure comporte la reproduction du présent article.

En l’espèce, le contrat de bail signé par les parties comporte une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers.

Ainsi, il stipule qu’il est expressément convenu que le contrat sera résilié de plein droit, sans aucune formalité de justice à la volonté du bailleur, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires à son échéance y compris la régularisation de charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 octobre 2023, la société Unicil a fait délivrer à Mmes [C] et [T] un commandement de payer la somme principale de 2 673,25 euros au titre de la dette locative, visant la clause résolutoire contenue au contrat de bail.

Les appelantes invoquent une contestation sérieuse en lien avec l’application d’un surloyer pour la période du 1er janvier au 1er octobre 2023 et ainsi contestent le montant de la dette locative visée dans le commandement de payer.

La lecture des décomptes produit par la société Unicil permet de constater qu’un surloyer d’un montant de 312,35 euros est imputé aux locataires depuis le mois d’avril 2023. Les décomptes débutent au 13 avril 2023, date d’apparition de la dette invoquée, de sorte que l’application d’un surloyer entre les 1er janvier et 31 mars 2023 n’est pas établie.

Un tel surloyer est dû par les locataires dès lors que celles-ci ne transmettent pas leur avis d’imposition ou non imposition après délivrance d’une mise en demeure par la société bailleresse.

Certes, la société Unicil verse aux débats une mise en demeure adressée à Mmes [C] et [T], datée du 2 mars 2023, d’avoir à transmettre l’avis d’imposition ou de non-imposition 2022 sur les revenus 2021. Cependant, elle ne justifie nullement de l’envoi et la réception par les locataires de cette lettre.

Mmes [C] et [T] en soulevant dans leurs conclusions l’absence de justificatif de la réception de la mise en demeure contestent de facto la réception de cette lettre.

Si les dispositions de l’article 441-9 du code de la construction et de l’habitation ne comportent aucune exigence sur le formalisme de l’envoi de la lettre de mise en demeure d’avoir à transmettre les avis d’imposition ou non-imposition, il n’en demeure pas moins que face à la contestation formulée sur la réception de la lettre, la société bailleresse doit établir la preuve d’une telle réception.

En l’état, aucune des pièces figurant au dossier de la société Unicil ne permet de retenir la réception par les appelantes de la lettre de mise en demeure.

Aussi, il doit être retenu une contestation sérieuse sur l’application d’un surloyer de sorte que les sommes imputées à ce titre aux locataires dans le commandement de payer doivent être déduites.

Le commandement de payer est ainsi justifié et valable à hauteur de 799,15 euros.

Or, aux termes des décomptes, Mme [C] a effectué plusieurs paiements dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer : 307 euros le 18 octobre 2023, 175,35 euros le 7 novembre 2023, 200 euros le 14 novembre 2023 et 300 euros le 6 décembre 2023 soit une somme totale de 982,35 euros.

Dès lors, la dette locative non sérieusement contestable visée dans le commandement de payer délivré le 17 octobre 2023 a été régularisée dans le délai de deux mois suivant sa délivrance.

Subséquemment, l’application de la clause résolutoire contenue au contrat de bail ne relève nullement de l’évidence.

Dès lors, il n’y a pas lieu à référé s’agissant du constat de la résiliation du contrat de bail liant Mmes [C] et [T] à la société Unicil.

L’ordonnance déférée doit être infirmée en ce qu’elle a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 18 décembre 2023, et qu’en conséquence le bail se trouvait résilié depuis cette date.

Subséquemment, il n’y a pas plus lieu à référé s’agissant de la demande d’explusion de Mmes [C] et [T] et l’ordonnance déférée doit être infirmée sur ce chef de demande.

— Sur la demande de provision au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation;

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement constestable de la créance alléguée.

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

Suivant l’article 12 du code de procédure civile, le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, l’obligation au paiement des loyers et charges incombant à Mme [C] et Mme [T], qui ne justifie pas avoir délivré congé à la société baileresse, n’est pas sérieusement contestable.

Afin de justifier le quantum de la provision sollicitée au titre des loyers et charges ( en l’absence de résiliation du contrat de bail, les indemnités d’occupation devant être requalifiées en loyers et charges ), la société Unicil verse aux débats un décompte arrêté au 31 janvier 2025 mentionnant un solde de 9 717,41 euros.

Cependant, ce décompte intègre des surloyers pour la période d’avril à décembre 2023 dont l’application se heurtent, comme explicité précédement, à une contestation sérieuse en l’absence de justificatif de la réception de la lettre de mise en demeure par les locataires.

Il doit être précisé que les surloyers imputés en mars 2024 ont fait l’objet d’une régularisation en avril 2024 de sorte qu’aucune contestation ne peut être retenue à ce titre.

Par ailleurs, le décompte mentionne des frais de procédure pour un montant total de 506,14 euros qui ne relèvent pas de la dette locative au sens strict.

Enfin, si les frais de non réponse SLS correspondant aux frais de dossier prévus par les dispositions de l’article 441-9 du code de la construction et de l’habitation, imputés en mars 2024, ne sauraient être déduits, les frais de non réponse enquête d’un montant total de 30,48 euros doivent être déduits puisqu’ils ne peuvent se cumuler avec les frais de dossier.

Eu égard ces observations, le quantum non sérieusement contestable de l’obligation au paiement des loyers et charges doit être fixé à la somme de 6 369,64 euros.

Dès lors, il convient d’infirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné solidairement et à titre provisionnel Mmes [C] et [T] à payer à la société Unicil la somme de 5 674,98 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er septembre 2024 et de condamner solidairement Mmes [C] et [T] à payer à la société bailleresse la somme provisionnelle de 6 369,64 euros au titre de la dette locative arrêtée au 31 janvier 2025.

— Sur les demandes de délais de paiement :

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, si Mme [C] produit aux débats une attestation de paiement établie par la caisse d’allocations familiales suivant laquelle elle est bénéficiaire du revenu de solidarité active en février 2024, aucune actualisation de sa situation ne figure à son dossier.

Le dossier remis à la cour ne comporte pas plus d’élément sur la situation financière de Mme [T].

Or, les appelantes sollicitant des délais de paiement, elles doivent justifier être en mesure de s’acquitter de la dette locative dans un délai de 24 mois.

Faute d’élément, il ne peut être retenu que Mmes [C] et [T] sont en mesure de solder leur dette dans un tel délai.

Même si la cour considère que Mme [C] perçoit toujours le revenu de solidarité active, il ne peut pas plus être retenu que l’apurement de la dette est possible dans le délai de 24 mois, le loyer étant d’un montant supérieur aux revenus de la locataire.

Dès lors, l’ordonnance déférée doit être confirmée en ce qu’elle a débouté Mmes [C] et [T] de leur demande de délais de paiement.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L’ordonnance déférée doit être confirmée en ce qu’elle a débouté la société Unicil de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamné Mmes et [T] aux dépens.

L’équité commande de ne pas faire application de ces mêmes dispositions en appel.

Succombant principalement à l’instance, Mmes [C] et [T] doivent être condamnées in solidum aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a :

— débouté Mmes [C] et [T] de leur demande de délais de paiement ;

— débouté la société Unicil de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné solidairement Mmes [C] et [T] aux dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer ;

Infirme l’ordonnance déférée en toutes ses autres dispositions critiquées ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à référé s’agissant des demandes en constat de la résiliation du contrat de bail liant Mmes [C] et [T] à la société Unicil et en expulsion de Mmes [C] et [T] ;

Condamne solidairement Mmes [C] et [T] à payer à la société Unicil la somme provisionnelle de 6 369,64 euros au titre de la dette locative arrêtée au 31 janvier 2025 ;

Dit n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Condamne in solidum Mmes [C] et [T] aux dépens d’appel.

La greffière, La présidente,