COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 12 MARS 2025

N° 2025/ 121

Rôle N° RG 21/00265 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BGX4E

[U] [G]

C/

[E] [A]

[M] [C] épouse [A]

[F] [W]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Agnès ERMENEUX

M^e Paul GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de GRASSE en date du 17 Novembre 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 19/00637.

APPELANTE

Madame [U] [G]

Née le 05 Septembre 1944 à [Localité 7] (TUNISIE)

Demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Agnès ERMENEUX de la SCP SCP ERMENEUX – CAUCHI & ASSOCIES, avocate au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, M^e Laurence DIAMANT, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

INTIMÉS

Monsieur [E] [A]

Né le 09 Janvier 1942 à [Localité 5] (76)

Demeurant [Adresse 2]

Non comparant ni représenté

Madame [M] [C] épouse [A]

Née le 28 Décembre 1941 à [Localité 6] (76)

Demeurant [Adresse 2]

Non comparant ni représenté

Maître [F] [W]

Né le 19 Mars 1953 à [Localité 4] (06)

Demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, M^e Hélène BERLINER de la SCP SCP D’AVOCATS BERLINER-DUTERTRE, avocate au barreau de NICE, avocat plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Fabienne ALLARD, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

Madame Louise de BECHILLON, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Anastasia LAPIERRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Mars 2025.

ARRÊT

Réputé contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Mars 2025

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et M^me Anastasia LAPIERRE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Exposé des faits et de la procédure

Par compromis du 20 octobre 2017, reçu par Me [F] [W], notaire, M. [E] [A] et Mme [M] [C] épouse [A], (les époux [A]), qui étaient assistés de leur notaire, Me [Z], ont vendu à Mme [U] [G] ou un appartement et une cave dans un ensemble immobilier situé à [Localité 4], au prix de 340 000 euros.

L’acte a été conclu sous diverses conditions suspensives, parmi lesquelles l’obtention dans les 60 jours de la signature du compromis, par l’acquéreur, d’un prêt d’un montant maximum de 240 000 euros, remboursable sur une durée maximale de 20 ans, au taux d’intérêt maximum de 3 % l’an hors assurance.

Il stipulait, au profit de l’acquéreur, une faculté de substitution lors de la réitération de la vente par acte authentique, fixée par les parties au 31 janvier 2018.

En exécution du compromis, Mme [G] a versé une somme de 15 000 euros à titre de dépôt de garantie, entre les mains de Me [W], constitué séquestre.

Par avenant du 12 janvier 2018, le délai de réitération de la vente par acte authentique a été prorogé au 20 février 2018.

La vente n’a jamais été réitérée.

Par acte du 4 février 2019, Mme [G] a assigné les époux [A] et Me [W], en sa qualité de séquestre, devant le tribunal de grande instance de Grasse afin d’obtenir la restitution de la somme de 15 000 euros.

Par jugement du 17 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Grasse a :

— débouté Mme [G] de l’ensemble de ses demandes ;

— autorisé Me [W] à remettre entre les mains des époux [A] la somme de 15 000 euros, séquestrée entre ses mains en application des dispositions contractuelles du compromis de vente du 20 octobre 2017 ;

— condamné Mme [G] à payer la somme de 1 000 euros à Me [W] en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de la procédure ;

— débouté Mme [G] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire de la décision.

Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré que Mme [G] ne rapporte pas la preuve de ses diligences en vue d’obtenir les fonds nécessaires à la réalisation de la condition suspensive et ne démontre pas qu’elle disposait de fonds suffisants pour compléter le prix de vente si son fils avait obtenu un prêt d’un montant inférieur à celui fixé par le compromis, de sorte que la condition suspensive est défaillie par sa faute.

Par acte du 8 janvier 2021 dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, Mme [G] a relevé appel de cette décision en visant tous les chefs de son dispositif.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 18 décembre 2024.

Prétentions des parties

Dans ses dernières conclusions, régulièrement notifiées le 6 avril 2021, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, Mme [G] demande à la cour de :

' infirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

' dire que le défaut de réalisation de la condition suspensive ne résulte pas d’un comportement fautif de sa part ;

' autoriser Me [W] à lui remettre le dépôt de garantie consigné entre ses mains, soit la somme de 15 000euros, sans délai dès signification de la décision à intervenir ;

' condamner les époux [A] à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Dans ses dernières conclusions d’intimée, régulièrement notifiées le 5 juillet 2021, auxquelles il convient de renvoyer pour l’exposé des moyens, Me [W] demande à la cour de :

' statuer ce que de droit sur le sort des fonds ;

' l’autoriser, en sa qualité de séquestre, à remettre la somme de 15 000 euros à qui il appartiendra sur signification d’une décision définitive purgée de tout recours ;

' dire que la remise des fonds emportera décharge de sa mission de séquestre ;

' condamner tout succombant à lui payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel avec distraction.

Les époux [A], assignés par Mme [G], par acte d’huissier du 15 avril 2021, délivré à étude, et contenant dénonce de l’appel, n’ont pas constitué avocat.

Motifs de la décision

1/ Sur la restitution de la somme versée à titre de dépôt de garantie

1.1 Moyen des parties

Mme [G] fait valoir qu’elle justifie du refus de prêt qui a été opposé à son fils, qu’elle entendait se substituer, conformément à la possibilité qui lui en était offerte par le compromis de vente ; qu’aucune faute ne peut lui être imputée puisque l’absence de réalisation de la condition suspensive résulte d’un refus de financement de l’établissement bancaire, qui aurait été le même pour le montant supérieur prévu au compromis, étant observé qu’elle disposait des fonds suffisants pour compléter l’emprunt, étant détentrice d’une assurance vie d’un montant de 257 370, 74 euros au 30 juin 2017.

Selon elle, dès lors qu’il n’est pas démontré qu’elle a empêché l’accomplissement de la condition suspensive, la somme séquestrée entre les mains du notaire doit lui être restituée.

Me [W], séquestre, s’en rapporte à l’appréciation de la cour.

1.2 Réponse de la cour

En vertu de l’article 1304 du code civil, l’obligation est conditionnelle, lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain. La condition est suspensive, lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple. Elle est résolutoire, lorsque son accomplissement entraîne l’anéantissement de l’obligation.

Par l’effet de l’article 1304-3 du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt.

En l’espèce, le compromis de vente du 20 octobre 2017 contient une condition suspensive d’obtention d’un prêt, rédigée comme suit :

« L’acquéreur déclare, pour satisfaire aux prescriptions de l’article L. 313-40 du code de la consommation, avoir l’intention de recourir, pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d’application du dit article et répondant aux conditions suivantes :

Tout organisme prêteur

— montant maximum de la somme empruntée : 240 000 euros,

— durée maximale de remboursement : 20 ans,

— taux nominal d’intérêt maximum : 3 % l’an (hors assurances).

En conséquence, le compromis est soumis en faveur de l’acquéreur et dans son intérêt exclusif, à la condition suspensive de l’obtention d’un crédit aux conditions sus-énoncées.

Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles quant au montant emprunté, au taux, et à la durée de l’emprunt entraînera la réalisation de la condition en vertu du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil.

I – Obligations de l’acquéreur vis-à-vis du crédit sollicité

L’acquéreur s’oblige à faire toutes les démarches nécessaires à l’obtention du prêt, et à justifier de celles-ci au vendeur dans un délai d’un mois à compter des présentes.

L’acquéreur devra informer, sans retard le vendeur de tout événement provoquant la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive, étant précisé que l’article L.313-41 du code de la consommation impose un délai minimum d’un mois de la date des présentes comme durée de validité de cette condition suspensive.

L’acquéreur déclare qu’il n’existe à ce jour, aucun obstacle de principe à l’obtention des financements qu’il envisage de solliciter.

(…)

L’obtention ou la non-obtention du prêt devra être notifiée par l’acquéreur au vendeur par lettre recommandée avec avis de réception adressée dans les trois jours suivant l’expiration du délai de [60 jours à compter des présentes]. »

Par avenant établi le 12 janvier 2018, les parties sont convenues de proroger le délai de réitération de la vente par acte authentique en ces termes : « La date extrême de réalisation de ce compromis de vente était fixée initialement au plus tard au 31 janvier 2018, les parties conviennent d’en proroger la date au plus tard le 20 février 2018 à l’effet d’obtenir une offre de crédit et de prolonger la condition suspensive d’obtention de crédit jusqu’à cette date. »

Par ailleurs, le compromis, page 7, stipule qu’en cas de non réalisation de la vente, l’acquéreur ne pourra recouvrer le dépôt de garantie versé qu’après justification qu’il a accompli les démarches nécessaires à l’obtention du prêt et que le condition n’est pas défaillie de son fait.

A défaut, selon les termes de l’acte, le dépôt de garantie restera acquis aux vendeurs.

Cette clause, qui prévoit de déchéance du droit de demander la restitution de l’acompte versé pour défaut de justification de la demande de prêt, fixe un délai égal au minimum fixé par l’article L.313-41 du code de la consommation pour la condition suspensive.

Au regard des termes de la clause, l’absence de comparution des époux [A] devant le tribunal, puis devant la cour, ne suffit pas pour considérer qu’ils acquiescent à la demande de Mme [G].

Il appartient à Mme [G] qui entend échapper à la clause de déchéance du droit de solliciter la restitution de la somme versée à titre de dépôt de garantie, de démontrer qu’elle a accompli les démarches nécessaires à l’obtention du prêt dans les délais fixés par le compromis de vente, et que l’emprunt sollicité était conforme aux caractéristiques définies dans celui-ci, de sorte qu’elle n’est pas responsable de la défaillance de la condition suspensive.

Le compromis de vente stipulait une faculté de substitution rédigée en ces termes : ' il est toutefois convenu que la réalisation par acte authentique pourra avoir lieu soit au profit de l’acquéreur aux présentes soit au profit de toute autre personne physique ou morale que ce dernier se réserve de désigner, mais dans ce cas, il restera solidairement obligé, avec la personne désignée, au paiement du prix et à l’exécution de toutes les conditions de la vente telles que relatées aux présentes.'.

Mme [G] se prévaut de démarches effectuées auprès de la banque Barclays par son fils [H] [S], qu’elle entendait se substituer pour la réitération de la vente par acte authentique.

Compte tenu des termes de la clause de substitution, M. [S] était lui même tenu à toutes les obligations fixées à la charge de l’acquéreur, notamment celle qui consistait à effectuer toutes les démarches nécessaires à l’obtention du prêt et à justifier de celles-ci auprès vendeur dans un délai d’un mois à compter de la signature du compromis.

Or, Mme [G] produit pour seul et unique justificatif des démarches accomplies en vue de la levée de la condition suspensive, un courrier de la banque Barclays daté du 17 avril 2018, qui, s’il fait état d’une demande de prêt au nom de M. [S], ne comporte aucune précision quant à la date à laquelle la demande de prêt de été formalisée.

Ce courrier ne démontre pas que la demande de financement a été formulée dans le mois de la signature du compromis, ni même avant l’expiration du délai, tel que prorogé par les parties d’un commun accord pour la réitération de la vente par acte authentique.

Elle ne justifie pas davantage des démarches qu’elle dit avoir elle même accomplies avant cette date en vue de l’obtention d’un financement à son profit, ni des difficultés insurmontables auxquelles elle se serait heurtée.

Ses échanges par courriel avec le notaire des vendeurs sont à eux seuls insuffisants pour démontrer qu’elle s’est conformée aux obligations que le compromis lui imposait pour la levée de la condition suspensive.

Par conséquent, en l’absence de preuve de l’accomplissement des diligences nécessaires à la réalisation de la condition suspensive de financement, la défaillance de celle-ci doit être considérée comme lui étant imputable.

Ainsi, faisant application des stipulations contractuelles précitées, c’est à raison que le tribunal a débouté Mme [G] de sa demande et ordonné que montant du dépôt de garantie, séquestré entre les mains de Me [F] [W], soit remis aux époux [A].

2/ sur les dépens et frais irrépétibles

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles sont confirmées.

Mme [G], qui succombe, supportera la charge des entiers dépens d’appel et n’est pas fondée à solliciter une indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité justifie d’allouer à Me [W] une indemnité de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles qu’elle a exposés devant la cour.

Par ces motifs

La cour,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 17 novembre 2020 par le tribunal judiciaire de Grasse ;

Y ajoutant,

Condamne Mme [U] [G] aux entiers dépens d’appel et accorde aux avocats, qui en ont fait la demande, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile ;

Déboute Mme [U] [G] de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour ;

Condamne Mme [U] [G] à payer à Me [F] [W], une indemnité de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour.

LE GREFFIER LE PRESIDENT