COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 11 DECEMBRE 2025

mm

N° 2025/ 408

N° RG 22/17306 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BKRLN

[O] [Y]

[S] [Y]

C/

Syndicat des copropriétaires LES CYCLADES

Copie exécutoire délivrée le :

à :

SCP DAYDE – PLANTARD – ROCHAS & VIRY

SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 18 Novembre 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 22/01191.

APPELANTS

Monsieur [O] [Y]

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Maxime PLANTARD de la SCP DAYDE – PLANTARD – ROCHAS & VIRY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e David TRAMIER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Madame [S] [Y]

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Maxime PLANTARD de la SCP DAYDE – PLANTARD – ROCHAS & VIRY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e David TRAMIER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉ

Syndicat des copropriétaires [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SAS CROUZET & BREIL lui-même poursuites et diligences de son représentant légal en exercice y domicilié [Adresse 1]

représenté par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Jean-Philippe MONTERO, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté M^e Stéphane GIANQUINTO, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Marc MAGNON, Président, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Décembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Décembre 2025

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et M^me Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

M. [O] [C] [Y] et Mme [S] [Z] épouse [Y] sont propriétaires des lots n°8 et 96 au sein de l’immeuble les Cyclades situé au [Adresse 2].

Estimant que M. et Mme [Y] n’étaient pas à jour dans le paiement de leurs charges, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble les Cyclades leur a adressé une mise en demeure par courrier en date du 9 mars 2022 de payer la somme de 3048,67.

Le'17 juin 2022,'le SDC les Cyclades a fait assigner’Mme et M. [Y] afin de les voir condamnés à payer la somme de 7'217,97 euros au titre des charges de copropriété, outre les intérêts au taux légal à compter des mises en demeure intervenues, et la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Par jugement du'18 novembre 2022, le tribunal judiciaire de’Nice les a’condamnés au paiement de la somme de 6 650,97 euros, avec capitalisation des intérêts, au titre des charges, et a débouté le SDC les Cyclades de sa demande pour résistance abusive.

Pour statuer en ce sens, le tribunal a considéré que le montant des charges dû était démontré puisqu’il est produit aux débats le procès-verbal d’assemblée générale et notamment celui du 7 avril 2022 par laquelle les copropriétaires ont approuvé les comptes pour l’exercice correspondant et ont adopté les budgets prévisionnels et notamment celui de l’exercice 2022-2023. De plus, M. et Mme [Y] ont été informés par une mise en demeure du retard de paiement et du montant et ils ne s’en sont pas acquitté.

Bien que débiteurs de ces charges, il convient de déduire la somme de 567'€ du montant réclamé en ce qu’elle ne constitue pas des charges ou des frais imputables aux copropriétaires tels que prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Concernant la demande de dommages et intérêts, le caractère abusif du non-paiement n’est pas démontré puisque la preuve n’est pas rapportée qu’il repose sur une volonté de nuire au syndicat de copropriété lequel ne démontre pas que ce non-paiement lui a causé un préjudice.

Par déclaration du'28 décembre 2022,'M. et Mme [Y] ont interjeté appel du jugement.

Dans leurs conclusions d’appelants, transmises et notifiées par RPVA le'23 mars 2023,'M. et Mme [Y] demandent à la cour de': au visa du décret n°67-223 du 17 mars 1967,

À titre principal, de

— réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nice en date du 21 novembre 2022 en ce qu’il a :

— condamné solidairement M. et Mme [Y] à payer au SDC les Cyclades la somme de 6 650,97 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2022, date de la réception de la mise en demeure du 9 mars 2022, sur la somme de 3 048,87 euros, et à compter de la présente assignation, pour le surplus,

— ordonné la capitalisation des intérêts,

— condamné solidairement M. et Mme [Y] à payer au SDC les Cyclades la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. et Mme [Y] aux entiers dépens,

À titre subsidiaire, si par extraordinaire, Mme et M. [Y] devaient être débiteurs des charges de copropriété

— accorder à Mme et M. [Y] les plus larges délais de paiement soient 24 mois.

En tout état de cause,

— débouter le Syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts,

— condamner le syndicat de l’ensemble immobilier Les Cyclades aux entiers dépens,

M. et Mme [Y] font valoir:

A titre principal,

L’absence de convocation aux assemblées générales et de notification des procès-verbaux':

— Le SDC doit démontrer avoir convoqué l’ensemble des copropriétaires, en respectant les mentions obligatoires, et notamment Mme et M. [Y], à chaque assemblée générale et avoir notifié les procès-verbaux.

— En l’espèce cela n’est pas démontré et ils n’ont pas pu participer aux assemblées générales de copropriétaires.

L’absence de communication des appels de fonds':

— les appels de fonds n’ont pas été communiqués de manière régulière puisque les documents justifiant le vote des sommes réclamées, leur répartition, le relevé général des dépenses pour chaque exercice clos et le décompte par nature de charges et les factures correspondantes n’étaient pas communiqués.

— la fourniture du seul relevé ne permet pas de vérifier le bien-fondé des sommes réclamées.

A titre subsidiaire,

— l’octroi de délais de paiement est justifié puisqu’à la suite d’un décès survenu dans la famille, Mme et M. [Y] ont subi d’importantes difficultés financières qui les ont empêchés d’être à jour du paiement de leurs charges de copropriété.

Dans ses conclusions d’intimé, transmises et notifiées par RPVA le'22 juin 2023,'le SDC les Cyclades demande à la cour de':

Vu les dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les pièces versées aux débats,

— rejeter les demandes, fins et conclusions de M. et de Mme [Y] formées à titre principal,

— rejeter les demandes, fins et conclusions de M. et de Mme [Y] formées à titre subsidiaire, en jugeant qu’ils ne justifient pas de difficultés financières leur permettant de bénéficier de délais de paiement

— confirmer le jugement querellé en ce qu’il a :

— condamné solidairement M. et Mme [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires les Cyclades la somme de 6'650,97 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2022, date de la réception de la mise en demeure du 9 mars 2022 sur la somme de 3'048,87 euros, et à compter de la présente assignation pour le surplus,

— ordonné la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

— condamné solidairement M. et Mme [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires les Cyclades une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

— réformer le jugement rendu en date du 18 novembre 2022 par le Président du Tribunal Judiciaire de Nice en ce qu’il a rejeté :

— la demande de condamnation solidaire formée à l’encontre de M. et Mme [Y] au paiement de la somme de 567 euros au titre des frais nécessaires,

— la demande de condamnation solidaire formée à l’encontre de M. et Mme [Y] au paiement de la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Statuer de nouveau

— condamner solidairement M. et Mme [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires les Cyclades la somme de 567 euros au titre des frais nécessaires,

— condamner solidairement M. et Mme [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires les Cyclades la somme de 1'000 € au titre de dommages et intérêts.

En tout état de cause :

— condamner solidairement en cause d’appel M. et Mme [Y] au paiement d’une somme de 3'000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement M. et Mme [Y] au paiement des entiers dépens d’appel distraits au profit de la SCP Cohen ' Guedj ' Montero ' Daval-Guedj qui en a fait l’avance sous sa due affirmation.

Le SDC les Cyclades réplique que':

— M. et Mme [Y] ont bien été convoqués aux assemblées générales de l’immeuble dont les procès-verbaux leur ont été notifiés en suivant et ce, comme il en est justifié par la production des avis de réception.

— il est également justifié de la communication des appels de charges.

— il a bien été communiqué dans le cadre de la procédure et des débats les pièces requises en la matière en vertu des dispositions de l’article 10 de la Loi du 10 juillet 1965.

— la demande de délais de paiement du fait de difficultés financières ne repose sur aucun élément.

— contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, la somme des 567 euros est bien justifiée puisqu’elle correspond notamment aux coûts des lettres comminatoires et des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

L’instruction a été clôturée le'21 octobre 2025.

MOTIFS

Sur le paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et équipements présentent à l’égard de chaque lot et qu’ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 ».

L’article 14 -1 de la même loi dispose en outre que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l’assemblée générale fixe des modalités différentes et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale».

L’article 19-2 précise enfin qu'« à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de 30 jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 ».

En application de l’article 45-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, l’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.

Ainsi l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Cependant, chaque propriétaire est recevable à contester son décompte individuel s’il s’avère que les sommes qui y sont portées en débit ou en crédit ne sont pas en corrélation avec les résolutions de l’assemblée générale ; enfin il appartient à tout créancier réclamant paiement d’établir la preuve de l’obligation à la dette conformément à l’article 1315 ancien du Code civil devenu 1353 nouveau du même code.

Il est constant que les époux [Y] sont propriétaires de deux lots , numérotés 8 et 53 au sein de l’ immeuble en copropriété dénommé Les Cyclade sis [Adresse 3] et [Adresse 7] [Localité 6]. Il est non moins constant que les époux [Y] sont redevables de charges de copropriétés demeurées impayées, ce que eux-mêmes admettent puisqu’ils sollicitent des délais de paiement.

Par lettre recommandée du 9 mars 2022, versée aux débats Maître Gianquinto Stéphane, avocat, conseil du syndicat des copropriétaires, a adressé aux époux [Y] une lettre recommandée avec accusé de réception faisant état d’un arriéré de charges impayées d’un montant de 3048,67 euros arrêté au 28 février 2022. Cette mise en demeure de régulariser le paiement de cette somme, avant poursuites, faisait suite à deux lettres de rappel émises par le syndic les 28 janvier 2021 et 31 mars 2021. A la date du 1er avril 2022, le solde des charges impayées s’élevait à 3702,57 euros . Les provisions non encore échues représentant une somme de 3515,40 euros. C’est donc au total une somme de 7217,97 euros dont le syndicat pouvait obtenir paiement.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats';

le contrat de syndic,

l’état des dépenses pour la période 2020-2022, et comparatifs budgétaires,

les procès-verbaux d’approbation des comptes et de vote du budget prévisionnel pour la période concernée,

les accusés de réception des lettres de convocation et de notifification des PV d’assemblées générales, adressées aux époux [Y],

les appels de fonds adressés aux époux [Y].

A l’ inverse les époux [Y] ne versent aucune pièce au soutien de leur appel, de nature à établir un calcul erroné des charges votées, appelées et non payées, ni à rapporter la preuve qu’ ils se sont acquittés, depuis, de la somme réclamée.

C’est donc à bon droit que le syndicat des copropriétaires sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il a condamné les appelants à lui payer':

la somme de 6'650,97 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2022, date de la réception de la mise en demeure du 9 mars 2022 sur la somme de 3'048,87 euros, et à compter de l’ assignation pour le surplus,

et ordonné la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les frais nécessaires':

L’alinéa a) de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment :

— les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure ;

— les droits et émoluments des actes des huissiers de justice ;

— le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative et a été complétée par le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic. Celui-ci énumère dans sa clause 9.1, les frais de recouvrement imputables au seul copropriétaire débiteur. Ainsi, en sus des actes définis ci-dessus, constituent également des frais nécessaires :

— la conclusion d’un protocole d’accord par acte sous seing privé ;

— les frais de constitution et de mainlevée d’hypothèque ;

— le dépôt d’une requête en injonction de payer ;

— la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) ;

— le suivi du dossier transmis à l’avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles ).

Les honoraires de procédure des avocats ne sont pas visés par ces textes.

Si l’article 10-1 ne fait aucunement référence à la notion d’acte ayant un intérêt procédural, son dernier alinéa précise que «le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige».

Par conséquent, les frais nécessaires imputés au seul copropriétaire défaillant sont soumis au contrôle du juge, lequel peut considérer que ne sont pas récupérables, notamment les frais résultant d’une multiplicité d’actes de relance et/ou de mise en demeure surabondants.

En l’espèce, le tribunal a déduit deux fois les mêmes sommes, à savoir les «'frais de rappel du 28 janvier 2021'», la «'vacation lettre avocat du 18 mai 2021'», les «'frais de rappel du 28 octobre 2021'» et la «'vacation lettre avocat du 8 mars 2022'». Ces doublons représentent une somme de 254 euros (59+68+59+68) qu’il convient de réintégrer dans la créance du syndicat. Pour le reste , les frais de rappel du 28 janvier 2021, premier rappel, et ceux du 31 mars 2021, second rappel, apparaissent justifiés, et n’ont pas à être déduits, seuls les suivants devant l’ être. En effet, après la mise en demeure solennelle avant poursuites, de Maître [G], aucune nouvelle lettre de rappel n’ était utile. De sorte que c’est à juste titre que le tribunal a considéré que ces frais n’étaient pas nécessaires.

De même, ne sont pas des frais nécessaires, les honoraires de «' vacation lettre avocat'», dont on comprend à la lecture du contrat de syndic qu’il s’agit de lettres adressées par le syndic à l’avocat de la copropriété, lesquelles ne rendent pas compte de diligences exceptionnelles du représentant de la copropriété.

Dès lors, seule la somme de 372 euros (254+59+59) sera réintégrée dans le calcul de la créance du syndicat au titre des frais nécessaires.

Sur les dommages et intérêts':

Aux termes des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent en principe dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure. Ces dommages-intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Cependant, le créancier auquel son débiteur en retard a causé , par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts complémentaires, distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, les époux [Y] ne justifient d’aucun règlement des sommes réclamées et dues, et se sont lancés, sans plus d’arguments, dans un recours pour le moins léger, sans aucune pièce au soutien de leur thèse. Pour autant, le syndicat des copropriétaires n’établit pas un préjudice distinct de celui réparé par les intérêts moratoires, de sorte que le jugement doit être confirmé sur le rejet de sa demande de dommages et intérêts pour résitance abusive.

Sur la demande de délais de paiement':

Les époux [Y] qui ne fournissent aucun élément sur leur situation financière et leurs revenus, seront déboutés de leur demande de délais de paiement, ces délais étant d’autant moins justifiés que quatre ans se sont écoulés depuis la mise en demeure de 2021.

Sur les demandes annexes :

Aucune circonstance économique ou d’équité ne contrevient à l’application de l’article 700 du code de procédure civile, au bénéfice du syndicat des copropriétaires.

Parties perdantes, les époux [Y] sont condamnés aux dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a exclu du calcul de la créance du syndicat des copropriétaire Les Cyclades la somme de 567,00 euros de frais de mise en demeure et de contentieux, jugés non nécessaires,

Statuant à nouveau de ce chef,

Condamne solidairement [O] et [S] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires Les Cyclades la somme de 372,00 euros au titre des frais de recouvrement et de contentieux nécessaires, induits par leur carence dans le règlement de leur quote-part des charges de copropriété,

Confirme le jugement pour le surplus de ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute [O] et [S] [Y] de leur demande de délais de paiement,

Condamne solidairement [O] et [S] [Y] aux dépens d’appel,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Les condamne solidairement à payer au syndicat des copropriétaires Les Cyclades la somme de 2000,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens d’appel

LE GREFFIER LE PRESIDENT