Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 8, 29 octobre 2025, n° 23/13011

CA Aix-en-Provence
Infirmation 29 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Subrogation dans les droits du bailleur
La cour a jugé que la société était valablement subrogée dans les droits du bailleur, justifiant ainsi sa demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire.
Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que la locataire n'avait pas régularisé sa situation malgré le commandement de payer, justifiant ainsi l'expulsion.
Accepté
Montant des arriérés de loyers
La cour a jugé que la locataire devait payer les arriérés de loyers, confirmant le montant dû.
Accepté
Indemnité d'occupation due après résiliation
La cour a décidé que l'indemnité d'occupation devait être fixée au montant du loyer contractuel augmenté des charges, conformément aux dispositions légales.
Accepté
Indemnités d'occupation jusqu'à la libération des lieux
La cour a jugé que la locataire devait payer les indemnités d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative.
Accepté
Frais irrépétibles exposés
La cour a jugé qu'il serait inéquitable de laisser à la société l'intégralité des frais irrépétibles, ordonnant le paiement d'une somme au titre de l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 8, 29 oct. 2025, n° 23/13011
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	23/13011
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	7 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Joseph FALBOCatherine GAUTHIER
Parties :	S.A. ACTION LOGEMENT SERVICE

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 29 OCTOBRE 2025

N° 2025 / 285

N° RG 23/13011

N° Portalis DBVB-V-B7H-BMBK5

S.A. ACTION LOGEMENT SERVICE

[C] [E]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Joseph FALBO

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection de [Localité 6] en date du 21 Février 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/04841.

APPELANTE

S.A. ACTION LOGEMENT SERVICES

représentée par Monsieur [H] [X], Directeur par délégation du représentant légal d’action Logement Services en qualité de subrogé dans les droits du bailleur. Organisme de ccontrôle ANCOLS, [Adresse 1], dans les droits du bailleur Monsieur [G] [S], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Joseph FALBO, avocat au barreau de MARSEILLE, ayant pour avocat plaidant M^e Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON

INTIMÉE

Madame [C] [E]

née le 14 Janvier 1999 à [Localité 6] (13), demeurant [Adresse 5]

signification de la DA le 07/12/2023 à étude

signification de conclusions le 23/01/24 à étude

Signification de conclusions et pièces le 4 septembre 2025 à étude

défaillante

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Pierre LAROQUE, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 Octobre 2025.

ARRÊT

Rendu par défaut, Prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Octobre 2025, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Suivant acte sous seing privé en date du 10 septembre 2020, M. [S] [G] a donné à bail à Mme [E] [C] un appartement meublé de 22 m2, sis [Adresse 4] à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel de 570 €, outre 10 € de provision sur charges.

Un contrat de cautionnement Visale n°1 10081232173, a été conclu entre M. [G] et la SAS Action Logement Service aux termes duquel cette dernière s’être portée caution pour toutes les sommes qui pourraient être dues par la locataire au titre des loyers et/ou d’une dégradation locative.

Des loyers sont demeurés impayés et Mr [G] a fait jouer l’engagement de caution.

La SAS Action Logement Services, subrogée dans les droits de Mr [G], a fait signifier à Mme [E] le 19 janvier 2021, un commandement de payer la somme de 1300 € en principal, visant la clause résolutoire. Cet acte a été dénoncé à la CCAPEX le même jour.

A la suite de nouveaux impayés, le bailleur a de nouveau fait jouer l’engagement de caution à hauteur de 2 320 €.

Par acte du 20 août 2021, régulièrement dénoncé à la préfecture le 23 aout 2021, la SAS Action Logement Services, subrogée dans les droits du bailleur, a fait assigner Mme [E] [C] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire de Marseille en se prévalant de l’application des articles 1346 et suivants et 2305 et suivants du code civil, aux fins de voir :

— dire et juger recevable et bien-fondé son action ;

— constater la résiliation du contrat de bail liant Mme [E] [C] et Mr [G] [S] ;

— fixer I’indemnité d’occupation à compter de la résiliation ;

A titre subsidiaire ;

— prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Mme [E] [C] ;

En conséquence,

— prononcer l’expulsion de la locataire ;

— condamner Mme [E] [C] au paiement de :

*la somme de 3 620 € pour loyer et charges échus avec intérêts légaux à compter du commandement de payer du 19 janvier 2021 sur la somme de 1300 € et pour le surplus à compter de la date de I’assignation ;

*des indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux ;

*la somme de 800 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

*aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Par un jugement du 21 février 2022, le juge des contentieux de la protection, relevant que le contrat de cautionnement en date du 9 septembre 2020, tout comme les quittances fournies par la SAS Action Logement Services ne portaient ni la signature du bailleur, ni celle de la SAS Action Logement Services alors que ces mentions sont expressément visées sur la quittance avec la précision « bon pour acceptation mandat et subrogation '' et qu’il était indiqué que I’exempIaire produit était la quittance subrogative définitive « validée '' par les parties et qu’il n’était pas davantage rapportée la preuve d’une signature électronique authentifiée par un procédé fiable contrairement aux dires de la SAS Action Logement Services, a :

— Débouté la SAS Action Logement Services de l’intégralité de ses demandes ;

— Condamné la SAS Action Logement Services aux dépens.

Par une déclaration au greffe du 19 octobre 2023, la SAS Action Logement Services a interjeté appel de ce jugement. Cette déclaration a été signifiée à Madame [C] [E] par acte de commissaire de justice du 7 décembre 2023, selon les modalités prévues aux articles 656 et 658 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions signifiées à la défenderesse le 23 janvier 2024, la SAS Action Logement Services demande à la cour de :

— Débouter Madame [C] [E] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions;

— Infirmer le jugement rendu le 21 février 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille en ce qu’il a débouté Action Logement Services de l’ensemble de ses demandes et laissé les dépens à la charge d’Action Logement Services ;

Statuant à nouveau ;

— Dire et juger recevable et bien fondée Action Logement Services en son action ;

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;

A titre subsidiaire,

— Prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Madame [C] [E],

En conséquence,

— Ordonner l’expulsion de Madame [C] [E] et de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, le concours de la force publique,

En toute hypothèse,

— Condamner Madame [C] [E] à payer à Action Logement Services la somme de 15 949,00 € arrêtée au 17 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 janvier 2021 sur la somme de 1 300 €, et pour le suplus à compter de l’assignation ;

— Fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges ;

— Condamner Madame [C] [E] à payer lesdites indemnités d’occupation à Action Logement Services, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux ;

Y ajoutant,

— Condamner Madame [R] [E] à payer à Action Logement Services la somme de 1 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Madame [R] [E] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses demandes, elle expose que :

— le moyen tiré du défaut de signature de la quittance, soulevé d’office par le tribunal lors de son délibéré sans avoir été préalablement soumis à sa contradiction, est irrecevable ;

— si la quittance subrogative avait été signée électroniquement, il était aussi produit aux débats une quittance subrogative signée manuellement par le bailleur le 21 mai 2021, laquelle est confortée par l’attestation établie par ce dernier et produite en pièce n°13 ;

— elle est valablement subrogée dans les droits du bailleur en vertu des l’article 2306 du code civil et peut ainsi agir en acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation du bail ainsi qu’en expulsion de la locataire ;

— la clause résolutoire lui est acquise dès lors que Mme [E] n’a pas réglé les causes du commandement dans le délai de deux mois suivant sa signification ;

— subsidiairement, le non paiement des loyers constitue un manquement grave aux obligations contractuelles de la locataire justifiant de prononcer la résiliation du bail, aucun loyer n’étant plus payé par Mme [E] depuis le mois de novembre 2020 ;

— la caducité du plan de surendettement qui lui profitait ayant été prononcée le 16 octobre 2023, elle est fondée à solliciter le paiement de l’intégralité de l’arriéré locatif, soit de la somme de 15 949 € arrêtée au 17 janvier 2024 ;

— en application des dispositions de l’article 8.1 du contrat de cautionnement, elle est aussi subrogée dans les droits du bailleur pour recouvrer les indemnités d’occupation qu’elle aura acquittées postérieurement à la résiliation du bail et qui devront être fixées au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges ainsi que cela se pratique usuellement.

Mme [C] [E] n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 1er septembre 2025.

DISCUSSION :

Le troisième alinéa de l’article 16 du code de procédure civile dispose que le juge ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevé d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

Pour autant, dans une procédure orale, les moyens et prétentions sont présumés, sauf preuve contraire, avoir été contradictoirement débattus à l’audience et la preuve de l’absence de discussion contradictoire du moyen soulevé d’office ne peut se déduire de ce que la décision dont appel, qui ne contient que l’exposé succinct des prétentions et des moyens développés par les parties, ne fait pas état de ce débat.

Le moyen tiré de la violation de l’article 16 du code de procédure civile sera donc rejeté.

Sur le fond,

L’article 1346 du code civil dispose que la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette.

L’article 1346-1 prévoit que la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur. Cette subrogation doit être expresse. Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens.

L’article 1346-4 du même code précise que la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.

Enfin, l’article 2306 du même code dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

La Convention Etat-UESL pour la mise en 'uvre de VISALE indique dans son article 7.1 que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en 'uvre de la clause résolutoire) » et le contrat de cautionnement VISALE du 9 septembre 2020 reprend les termes de cette disposition dans son article 8.1 (page 7/15), qui prévoit que « dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail , ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation. »

L’article 8.2 précise que la caution s’engage à « procéder aux actions contentieuses de recouvrement et/ou d’expulsion » (page 9/15).

En l’espèce, le contrat de cautionnement et la quittance subrogative produits aux débats en pièces n°14 et 15 sont signés par le bailleur, M. [S] [G], et sont donc probants de la qualité de caution de la SAS Action Logement Services ainsi que de sa subrogation dans les droits de ce dernier à l’encontre de Mme [R] [E], celui-ci ayant établi en outre une attestation en ce sens le 15 août 2021, produite en pièce n°13.

En conséquence, la société Action Logement Services est valablement subrogée dans les droits et actions du bailleur tant dans le cadre du recouvrement des sommes dues au titre de l’occupation du logement ainsi que pour voir constater l’acquisition de la clause résolutoire ou solliciter la résiliation du bail, justifiant de son intérêt à agir à ces fins.

En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de location prévoit la résiliation du bail de plein droit en cas de défaut de paiement des loyers ou des charges deux mois après la délivrance d’un commandement de payer, conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

La conséquence du défaut de paiement a été rappelée au locataire lors de la délivrance du commandement de payer le 19 janvier 2021, ce commandement reproduisant en caractères apparents les dispositions légales applicables.

Ainsi, à défaut de régularisation des sommes dues dans le délai de deux mois susvisé, il convient de constater que les effets de la clause résolutoire sont intervenus le 20 mars 2021, date à compter de laquelle Mme [C] [E] est devenue redevable d’indemnités d’occupation égales au montant du loyer et des charges, pour lesquelles la subrogation est également applicable.

Mme [C] [E] qui bénéficiait d’un plan de surendettement à compter du 26 janvier 2022 n’a pas respecté les échéances de celui-ci ni régularisé sa situation dans les quinze jours ayant suivi la mise en demeure qui lui a été adressée par la SAS Action Logement Services selon un courrier avec AR en date du 16 octobre 2023, de sorte que l’arriéré de loyers/charges et d’indemnités d’occupation s’élève à la somme de 15 949 € au 17 janvier 2024.

Il convient en conséquence d’infirmer le jugement dont appel et statuant de nouveau, de faire droit aux demandes de la SAS Action Logement Services aux fins de voir :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;

— Ordonner l’expulsion de Madame [C] [E] et de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, le concours de la force publique ;

— Condamner Madame [C] [E] à payer lesdites indemnités d’occupation à Action Logement Services jusqu’à la libération effective des lieux, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative.

Les demandes formées par la SAS Action Logement Services étant fondées, il serait inéquitable de laisser à sa charge l’intégralité des frais irrépétibles exposés pour faire valoir ses droits.

Il convient en conséquence de condamner Madame [R] [E] à lui payer la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt rendu par défaut,

Infirme le jugement déféré, et statuant à nouveau :

— Déclare recevable la SAS Action Logement Services en son action ;

— Constate l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;

— Ordonne l’expulsion de Madame [C] [E] et de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, le concours de la force publique,

— Condamne Madame [C] [E] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 15 949,00 € arrêtée au 17 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 janvier 2021 sur la somme de 1 300 €, et pour le suplus à compter de l’assignation du 20 août 2021;

— Fixe l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges ;

— Condamne Madame [C] [E] à payer lesdites indemnités d’occupation à Action Logement Services jusqu’à la libération effective des lieux, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

Y ajoutant,

— Condamne Madame [R] [E] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne Madame [R] [E] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer signifié le 19 janvier 2021.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT