République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 20/06/2024

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N° de MINUTE :

N° RG 23/00401 – N° Portalis DBVT-V-B7H-UWXU

Jugement (N° 21/01009)

rendu le 02 janvier 2023 par le tribunal judiciaire de Valenciennes

APPELANT

Monsieur le directeur régional des finances publiques d’Ile-de-France et de [Localité 5]

[Adresse 6]

[Localité 4]

représenté par M^e Loïc Le Roy, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

INTIMÉE

La SARL Emalex

prise en la personne de son gérant

ayant son siège social [Adresse 3]

[Localité 2]

défaillante, à qui la déclaration d’appel a été signifiée le 3 mars 2023 à personne habilitée

DÉBATS à l’audience publique du 18 avril 2024, tenue par Céline Miller magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Bruno Poupet, président de chambre

Samuel Vitse, président de chambre

Céline Miller, conseiller

ARRÊT RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 20 juin 2024 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Bruno Poupet, président et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 28 mars 2024

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Par acte authentique du 27 septembre 2013, la Sarl Emalex a acquis de M. [F] et de Mme [H] un immeuble situé [Adresse 1], à [Localité 7] que les vendeurs se sont réservés la faculté de racheter dans un délai de vingt-quatre mois à compter de l’acte de vente.

Se prévalant de sa qualité de marchand de biens, la société Emalex a invoqué auprès de l’administration fiscale l’application d’un dispositif de réduction des droits de mutation à titre onéreux à la charge de l’acquéreur, sous condition de revente du bien dans un délai de cinq ans.

Le 21 juillet 2015, les vendeurs ont exercé leur faculté de rachat de l’immeuble.

La société Emalex a fait l’objet d’une vérification de comptabilité, engagée par avis du 7 juin 2018, portant sur l’ensemble des déclarations susceptibles d’être examinées au titre des exercices clos les 31 décembre 2015, 31 décembre 2016 et 31 décembre 2017.

Le 31 juillet 2018, l’administration fiscale lui a proposé de rectifier le montant des droits de mutation à titre onéreux sur l’immeuble en appliquant le taux plein, outre des pénalités et, après avoir répondu le 19 octobre 2018 aux observations formulées par la contribuable par courrier du 3 octobre précédent, a mis ces sommes en recouvrement le 30 août 2019.

Le 9 février 2021, le directeur de l’administration fiscale a rejeté la demande de dégrèvement des sommes mises en recouvrement formulée par la société Emalex le 24 décembre 2020.

Par acte du 31 mars 2021, la société Emalex a fait assigner M. le directeur régional des finances publiques d’Ile-de-France et de Paris devant le tribunal judiciaire de Valenciennes aux fins, notamment, de voir annuler la décision du 9 février 2021 et ordonner le dégrèvement du supplément d’imposition mis à sa charge et son remboursement.

Par jugement du 2 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Valenciennes a :

— prononcé la nullité de la proposition de rectification du 31 juillet 2018 et celle de tous les actes subséquents ;

— condamné l’Etat, représenté par le directeur régional des finances publiques d’Ile-de-France et de [Localité 5] en vertu d’un arrêté du 22 août 2016 du ministre des finances et des comptes publics, à verser à la société Emalex toutes les sommes qu’elle aurait payées en vertu de la procédure d’imposition déclarée nulle, ainsi que la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné l’Etat, représenté par le directeur régional des finances publiques d’Ile-de-France et de [Localité 5], aux dépens et accordé à M^e Thévenot le droit de recouvrer contre la partie condamnée aux dépens ceux dont il avait fait l’avance sans avoir reçu de provision en vertu de l’article 699 du code de procédure civile.

Le directeur régional des finances publiques d’Ile-de-France et de [Localité 5] a interjeté appel de ce jugement et, aux termes de ses conclusions remises le 21 avril 2023, demande à la cour de l’infirmer en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, de :

— débouter la société Emalex de l’ensemble de ses demandes ;

— confirmer les rappels de droits de mutation effectués par l’administration et la décision de rejet du 9 février 2021 ;

— condamner la société Emalex, outre aux dépens, à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est référé à ces conclusions pour le détail de son argumentation, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La société Emalex, à qui la déclaration d’appel, avec assignation d’avoir à comparaître devant la cour de céans, et les conclusions d’appelant ont été régulièrement signifiées les 3 mars et 9 mai 2023, n’a pas constitué avocat devant la cour.

L’ordonnance de clôture de la mise en état a été rendue le 28 mars 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Alors que la Sarl Emalex demandait au premier juge l’annulation de la décision du 9 février 2021 rejetant sa demande de dégrèvement, d’une part sur le fondement de l’article L.57 du livre des procédures fiscales pour le vice de forme tiré du défaut de motivation de la proposition de rectification du 31 juillet 2018 et, d’autre part, sur le fondement des articles 1115 et 1840 G du code général des impôts au motif, en substance qu’elle avait satisfait à la condition de revente du bien dans le délai quinquennal pour pouvoir bénéficier du régime fiscal à taux réduit des droits de mutation à titre onéreux applicables aux marchands de biens, c’est en s’appuyant uniquement sur le premier de ces fondements juridiques que la décision attaquée a annulé la proposition de rectification du 31 juillet 2018 et celle de tous les actes subséquents.

La Sarl Emalex, intimée dans la procédure, n’a pas constitué avocat et est donc réputée s’approprier les motifs du premier juge en application de l’article 954 du code de procédure civile, de sorte que les moyens de fond qu’elle a pu développer devant le premier juge sont réputés avoir été abandonnés, la cour n’étant pas tenue d’y répondre dans leur détail.

Cependant, il convient de rappeler qu’en vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il sera ainsi discuté de la régularité de la procédure de redressement et de son bien fondé.

Sur la régularité de la procédure de redressement

Aux termes de l’article L. 57 du livre des procédures fiscales, l’administration adresse au contribuable une proposition de rectification qui doit être motivée de manière à lui permettre de formuler ses observations ou de faire connaître son acceptation. Sur demande du contribuable reçue par l’administration avant l’expiration du délai mentionné à l’article L. 11, ce délai est prorogé de trente jours. (…) Lorsque l’administration rejette les observations du contribuable sa réponse doit également être motivée.

La motivation doit être écrite, claire et précise et comporter l’énoncé des considérations de fait et de droit qui constituent le fondement de la décision. Elle ne peut se borner à citer le texte appliqué ou à se référer sans plus de précision à des circonstances de temps et de lieu, ou à des formulations obscures et vagues. Elle doit être à la fois concise et complète, et adaptée aux circonstances de l’affaire.

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Aux termes de l’article 683, I du code général des impôts, les actes civils et judiciaires translatifs de propriété ou d’usufruit de biens immeubles à titre onéreux sont assujettis à une taxe de publicité foncière ou à un droit d’enregistrement au taux prévu à l’article 1594 D.

L’article 1594 A dudit code dispose que sont perçus au profit des départements : 1° les droits d’enregistrement ou la taxe de publicité foncière exigibles sur les mutations à titre onéreux d’immeubles ou de droits immobiliers situés sur leur territoire ; 2° la taxe de publicité foncière perçue en application de l’article 663 lorsque les inscriptions, décisions, actes, attestations ou documents mentionnés à cet article concernent des immeubles ou des droits immobiliers situés sur leur territoire.

L’article 1594 D du même code précise que sauf dispositions particulières, le taux de la taxe de publicité foncière ou du droit d’enregistrement prévu à l’article 683 est fixé à 3,80 %. Il peut être modifié par les conseils départementaux sans que ces modifications puissent avoir pour effet de le réduire à moins de 1,20 % ou de le relever au-delà de 4,5 %.

En application de l’article 1584 du même code, les mutations à titre onéreux d’immeubles sont également soumises à la taxe additionnelle communale dont le taux est de 1,2 %.

Conformément aux dispositions de l’article 1647 V de ce code, l’Etat opère un prélèvement au titre des frais d’assiette et de recouvrement afférents à la taxe de publicité foncière ou aux droits d’enregistrement perçus au profit des départements. Ce prélèvement est calculé sur le montant de ce droit départemental. Pour les actes passés depuis le 1er janvier 2011, son taux est de 2,37 %.

Aux termes de l’article 1115 du même code, sous réserve des dispositions de l’article 1020, les acquisitions d’immeubles, de fonds de commerce ainsi que d’actions ou parts de sociétés immobilières réalisées par des personnes assujetties au sens de l’article 256 A sont exonérées des droits et taxes de mutation quand l’acquéreur prend l’engagement de revendre dans un délai de cinq ans.

L’article 1020 du même texte dispose que les dispositions sujettes à publicité foncière des actes visés aux articles 1025,1030,1031,1053,1054,1055,1066,1067 et 1088 ainsi que de ceux relatifs aux opérations visées aux articles 1029,1037 et 1065 au II de l’article 1069 et aux articles 1070,1071,1115,1131,1133,1133 ter et 1133 quater sont assujetties à une taxe de publicité foncière ou à un droit d’enregistrement de 0,70 % lorsqu’elles entrent dans les prévisions des 1° à 4° de l’article 677. Dans le cas contraire, et sauf exonération, ces dispositions sont soumises à une imposition fixe de 25 euros. Celle-ci s’applique, dans tous les cas, aux dispositions sujettes à publicité foncière des actes relatifs aux transmissions de biens visés à l’article 1039.

L’article 677-1° précise que sous réserve de dispositions particulières, sont passibles d’une imposition proportionnelle ou progressive les transmissions, soit entre vifs, soit par décès, de propriété ou d’usufruit de biens meubles ou immeubles, ainsi que les décisions judiciaires et les actes portant ou constatant entre vifs constitution de droits réels immobiliers visés au a du 1° de l’article 28 modifié du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955.

Conformément aux dispositions de l’article 1840 G ter-I du même code, lorsqu’une exonération ou une réduction de droits d’enregistrement, de taxe de publicité foncière ou de taxe additionnelle aux droits d’enregistrement ou à la taxe de publicité foncière a été obtenue en contrepartie du respect d’un engagement ou de la production d’une justification, le non-respect de l’engagement ou le défaut de production de la justification entraîne l’obligation de payer les droits dont la mutation a été exonérée. Les droits, majorés de l’intérêt de retard prévu à l’article 1727, doivent être acquittés dans le mois qui suit, selon le cas, la rupture de l’engagement ou l’expiration du délai prévu pour produire la justification requise.

Il résulte ainsi de ces textes que les acquisitions d’immeubles réalisées par des assujettis à la TVA bénéficient d’un taux réduit de taxe de publicité foncière ou de droit d’enregistrement à condition que l’acquéreur s’engage à revendre les biens dans un délai de cinq ans à compter de la date d’acquisition. A défaut de revente dans le délai imparti, l’acquéreur est tenu d’acquitter spontanément les droits et taxes de mutation dont la perception a été différée, étant précisé qu’à défaut d’acquittement spontané, l’administration fiscale dispose d’un délai de reprise expirant le 31 décembre de la troisième année suivant celle au cours de laquelle l’exigibilité des droits a été suffisamment révélée.

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Par courrier du 31 juillet 2018, la Direction générale des finances publiques a adressé une proposition de rectification à la Sarl Emalex, comportant 6 feuilles, ainsi qu’un CD-Rom, exposant notamment que cette société, qui est spécialisée dans les achats avec faculté de réméré, se place pour chaque acte d’acquisition sous le régime spécial des achats effectués en vue de la revente en application des articles 1115 et 1020 du code général des impôts et s’engage à revendre le bien dans un délai maximum de cinq ans, ce qui lui permet de bénéficier de la liquidation des droits de mutation à taux réduit. Elle précise que pour l’ensemble des acquisitions dont elle fait état et dont la liste figure en annexe à son courrier, le vendeur initial a exercé sa faculté de rachat.

Puis, après avoir rappelé l’ensemble des textes précités, dont l’article 1840 G ter -I cité in extenso, elle indique que dans les opérations de vente avec faculté de rachat, l’exercice du droit de réméré par le vendeur initial ne donne pas lieu à une seconde mutation et qu’en conséquence, en l’absence de vente par la société Emalex, l’engagement de revendre ne peut être considéré comme ayant été respecté, de sorte que cette société est redevable de rappels de droits de mutation pour les ventes qu’elle a répertoriées, en raison soit de l’expiration du délai de revente soit de l’impossibilité définitive pour la société Emalex de respecter son engagement de revente du fait de l’exercice de sa faculté de rachat par le vendeur initial.

Il résulte de ce courrier particulièrement détaillé que, contrairement à ce qu’a relevé le premier juge qui a manifestement pris connaissance d’un document tronqué, ainsi que le souligne l’administration fiscale, la proposition de rectification du 31 juillet 2018 est bien motivée tant en droit qu’en fait, de sorte qu’il n’y a pas lieu de l’annuler pour défaut de motivation.

Il sera par ailleurs observé que l’administration fiscale a également répondu de manière motivée, par courrier du 19 octobre 2018, aux observations formulées par la contribuable par courrier du 3 octobre précédent, avant de mettre en recouvrement les sommes objet de la reprise.

Au vu de ces éléments, il convient d’infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a prononcé la nullité de la proposition de rectification du 31 juillet 2018 et celle de tous les actes subséquents sur le fondement de l’article L.57 du livre des procédures fiscales.

Sur le fond

Aux termes de l’article 1115 du code général des impôts, sous réserve des dispositions de l’article 1020, les acquisitions d’immeubles, de fonds de commerce ainsi que d’actions ou parts de sociétés immobilières réalisées par des personnes assujetties au sens de l’article 256 A sont exonérées des droits et taxes de mutation quand l’acquéreur prend l’engagement de revendre dans un délai de cinq ans.

Si l’engagement n’est pas respecté, l’article 1840 G ter du même code, dans sa version applicable au litige, prévoit que ' lorsqu’une exonération ou une réduction de droits d’enregistrement, de taxe de publicité foncière ou de taxe additionnelle aux droits d’enregistrement ou à la taxe de publicité foncière a été obtenue en contrepartie du respect d’un engagement ou de la production d’une justification, le non-respect de l’engagement ou le défaut de production de la justification entraîne l’obligation de payer les droits dont la mutation a été exonérée. Les droits, majorés de l’intérêt de retard prévu à l’article 1727, doivent être acquittés dans le mois qui suit, selon le cas, la rupture de l’engagement ou l’expiration du délai prévu pour produire la justification requise.'

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La vente avec faculté de rachat, dénommée 'vente à réméré’ avant la loi n° 2009-526 du 12 mai 2009, est régie par les dispositions des articles 1659 à 1673 du code civil, insérés dans le chapitre VI du titre VI du code civil, relatif à la nullité et la résolution de la vente.

A cet égard, l’article 1658 dudit code dispose qu’indépendamment des causes de nullité ou de résolution déjà expliquées dans ce titre, et de celles qui sont communes à toutes les conventions, le contrat de vente peut être résolu par l’exercice de la faculté de rachat et par la vileté du prix.

L’article 1659 ajoute que la faculté de rachat est un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement dont il est parlé à l’article 1673.

En l’espèce, dans l’acte d’achat du 27 septembre 2013, la société Emalex a pris l’engagement de revendre le bien dans le délai de cinq ans, soit avant le 27 septembre 2018.

Cependant, en raison de l’exercice par les vendeurs de leur faculté de rachat de l’immeuble le 21 juillet 2015, la vente s’est trouvée résolue.

La société Emalex n’ayant pas revendu le bien dans le délai de cinq ans, l’administration fiscale lui a adressé une proposition de rectification afin qu’elle paye les droits dont la mutation avait été exonérée, proposition que la société a contestée au motif que le rachat prévu dans le cadre de la vente à réméré constituait la revente attendue dans le régime de l’article 1115 du code général des impôts.

Cependant, il est constant que l’exercice de la faculté de rachat ('du droit de réméré') constitue l’accomplissement d’une condition résolutoire replaçant les parties dans le même état où elles étaient avant la vente, sans opérer une nouvelle mutation (Cass. 3ème, 31 janvier 1984, n° 82-13.549, Bull.civ. III, n°21).

En outre, l’acte de vente du 27 septembre 2013 stipule expressément, dans son paragraphe relatif à la propriété et la jouissance du bien que 'l’acquéreur est propriétaire du bien par le seul fait des présentes à compter de ce jour sous la condition résolutoire de l’exercice de la faculté de rachat réservée ainsi qu’il est dit ci-dessous.' (souligné par la cour)

De même, au paragraphe 'réserve de faculté de rachat – 3) obligations du vendeur lors de la déclaration', il est indiqué que le vendeur devra verser 'à titre indemnitaire’ à l’acquéreur une somme fixée à 135 000 euros s’il exerce sa faculté de rachat, ce dont il se déduit, en l’absence de stipulation d’un prix de vente, que l’exercice de la faculté de 'rachat’ n’est pas une nouvelle vente mais bien la réalisation d’une condition résolutoire.

Or, la condition résolutoire est celle qui, lorsqu’elle s’accomplit, opère la révocation de l’obligation et qui remet les choses au même état que si l’obligation n’avait pas existé. Elle ne suspend pas l’exécution de l’obligation. Elle oblige seulement le créancier à restituer ce qu’il a reçu dans le cas où l’événement prévu par la condition arrive. La condition résolutoire ne suspendant pas la convention est considérée comme inopérante au point de vue de l’impôt. L’acte qui en est affecté donne immédiatement ouverture au droit qui lui est applicable. Si la condition ne se réalise pas, la perception est naturellement confirmée. Si elle se réalise, la convention est, en droit civil, rétroactivement anéantie. Cependant, afin d’éviter des fraudes, l’article 1961 du code général des impôts n’autorise la restitution du droit perçu sur l’acte résolu que dans le cas où la résolution dérive de la loi exclusivement (ex : résolution d’une donation pour cause de survenance d’enfant) (BOI-ENR-DG-20-20-70, n°190).

L’article 1961 du code général des impôts dispose en effet que les droits d’enregistrement ou la taxe de publicité foncière lorsqu’elle tient lieu de ces droits et la contribution prévue à l’article 879, ne sont pas sujets à restitution dès l’instant qu’ils ont été régulièrement perçus sur les actes ou contrats ultérieurement révoqués ou résolus par application des articles 954 à 958, 1224 à 1230, 1304 et 1304-7, 1654 et 1659 du code civil.

Ainsi, l’exercice de l’option de rachat dans la vente à réméré n’ouvre pas droit à restitution des droits de mutation à titre onéreux.

En l’espèce, ces droits n’ont pas été perçus par l’administration fiscale car la Sarl Emalex s’est placée sous le régime de l’article 1115 du code général des impôts qui lui permet d’en être exonérée si elle s’engage à revendre le bien dans les cinq ans.

Cependant, la Sarl Emalex n’ayant pu respecter son obligation de revendre du fait de l’exercice par les vendeurs initiaux de leur option de rachat, ayant entraîné la résolution de la vente, elle ne pouvait plus bénéficier du régime de faveur prévu à l’article 1115 précité et les droits de mutation à titre onéreux dont elle a été exonérée doivent être liquidés d’après les taux en vigueur au jour de l’acquisition du bien en cause.

Il convient en conséquence de dire n’y avoir lieu d’annuler la décision du 9 février 2021 rejetant la demande de dégrèvement de la société Emalex.

La décision entreprise sera dès lors infirmée en ce qu’elle a condamné l’Etat à rembourser à la Sarl Emalex toutes les sommes qu’elle a payées au titre de la procédure d’imposition litigieuse.

Sur les autres demandes

La société Emalex sera tenue aux entiers dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer à l’Etat représenté par la directrice régionale des finances publiques d’Ile-de-France et de [Localité 5] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme la décision entreprise,

Statuant à nouveau,

Dit n’y avoir lieu de prononcer la nullité de la proposition de rectification du 31 juillet 2018 et de tous les actes subséquents,

Dit n’y avoir lieu d’annuler la décision du 9 février 2021 rejetant la demande de dégrèvement formée par la Sarl Emalex,

Condamne la Sarl Emalex aux entiers dépens de première instance et d’appel,

La condamne à verser à la directrice régionale des finances publiques d’Ile-de-France et de [Localité 5] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier

Delphine Verhaeghe

Le président

Bruno Poupet