COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 09 DECEMBRE 2025

N° 2025/ 496

N° RG 21/10515 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHZKA

S.A.S. D&O MANAGEMENT

C/

S.C.I. CHAN

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Gilles BROCA

M^e Lionel CARLES

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de DRAGUIGNAN en date du 03 Juin 2021 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 19/02865.

APPELANTE

S.A.S. D&O MANAGEMENT, venant aux droits, par suite d’une fusion-absorption de la Société [Adresse 8] MANAGEMENT, représentée par son dirigeant en exercice la Société DITEMAR HOPP SAS

demeurant [Adresse 6] – [Localité 9]

Plaidant par M^e Gilles BROCA, avocat au barreau de NICE

INTIMÉE

S.C.I. CHAN,

demeurant C/O Maître CARLES, [Adresse 2] – [Localité 1]

Plaidant par M^e Lionel CARLES de la SELARL CARLES-FOURNIAL & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

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COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Catherine OUVREL, Conseillère, chargée du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Décembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Décembre 2025

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Madame Céline LITTERI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

La société Golf Resort [Adresse 8] (ci-après la société G.R.T.B.) est propriétaire d’un complexe immobilier situé sur la commune de [Localité 9], sur lequel elle a constitué un domaine comprenant, entre autres, deux parcours de golfs avec club house, plusieurs courts de tennis, des restaurants, un hôtel cinq étoiles et un ensemble de terrains à bâtir.

Ce complexe a été exploité par la SAS [Adresse 8] Golf et la SARL [Adresse 8] Management.

Par acte authentique du 20 novembre 2006, la SCI Chan a acquis de la société Golf Resort [Adresse 8] un terrain à bâtir formant les lots 12, 13 et 14 de la zone B1 du complexe immobilier, dénommée " [Adresse 7] ", cadastré section G n°[Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] lieudit "[Adresse 8]", ainsi qu’un droit à bâtir au prix de 3 015 000 euros.

L’acte de vente stipule que : "L’achat d’un terrain de G.R.T.B. sur le Domaine de [Adresse 8] est accompagné, pour l’acquéreur, de l’obligation conjointe d’acquérir de ladite société [Adresse 8] Aménagement, deux droits de jeu sur le parcours du golf (deux fois 18 trous chacun) situés sur le Domaine de [Adresse 8] et donnant accès à deux personnes dans les conditions prévues au contrat d’admission« et que »à titre exceptionnel, l’acquéreur a été autorisé à n’acquérir que quatre droits de jeu (et non six) alors même qu’il se portait acquéreur de trois terrains".

Dans ce cadre, M. [R] [N] et Mme [P] [J], associés de la SCI Chan, ont conclu le jour même avec la SARL [Adresse 8] Management deux contrat d’admission au golf du domaine :

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— le premier au bénéfice de M. [R] [N] (dit bénéficiaire principal) et son fils [U] [N] (dit bénéficiaire secondaire),

— le second au bénéfice de Mme [P] [J] en qualité de premier bénéficiaire et sa fille [M] en qualité de second bénéficiaire.

Ces contrats d’admission conférant quatre droits d’accès aux golfs de [Adresse 8], ont été conclus pour une durée minimale de 30 ans et prévoient le règlement par la SCI Chan, des droits d’entrée à hauteur de la somme de 160 000 euros (40 000 euros par droit de jeu).

La SAS D&O Management est venue aux droits de la SAS [Adresse 8] Golf et la SARL [Adresse 8] Management par effet de la fusion-absorption réalisées entre ces sociétés le 31 octobre 2013.

Au cours de l’année 2015, la SAS D&O Management a procédé à une diminution du droit d’entrée. Afin de ne pas pénaliser les anciens adhérents, elle s’est engagée à leur rembourser la différence sous la forme d’un avoir à valoir sur les cotisations annuelles, en appliquant un amortissement de 3,33 %.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 2 août 2018, le conseil de la SCI Chan, agissant également pour le compte de M. [R] [N] et de Mme [P] [J], a fait savoir que ces derniers entendaient révoquer les bénéficiaires cooptés, [U] [N] et [M] [J] en application de l’article 8.5 des contrats d’admission précités.

La SAS D&O Management leur a répondu le 9 août 2018, indiquant prendre acte de la révocation tout en attirant leur attention sur l’irrévocabilité des quatre droits d’accès et le maintien de l’obligation annuelle de paiement des cotisations et leur a rappelé qu’ils étaient redevables de la somme de 10 341,42 euros au titre des cotisations annuelles de 2018.

Selon courrier du 4 décembre 2018, la SAS D&O Management a enjoint à la SCI Chan de payer les cotisations impayées au titre de l’année 2018 et celles dues au titre de l’année 2019 pour un montant total de 29 341,42 euros.

Par assignation délivrée 17 avril 2019, la SAS D&O Management a fait citer la SCI Chan, devant le tribunal de grande instance de Draguignan aux fins de paiement de cette somme sur le fondement des articles 1134 et 1226 anciens du code civil et la somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le 16 décembre 2019, en suite de cette assignation, la SAS D&O Management a procédé à l’appel des cotisations 2020 pour un montant de 19 300 euros avec échéance au 31 janvier 2020.

Au sein de ses conclusions notifiées le 9 avril 2020, la SAS D&O Management a formulé une demande de condamnation supplémentaire de la SCI Chan à lui payer la somme de 19 300 euros au titre des cotisations de 2020, outre la somme 1 930 euros au titre de l’indemnité contractuelle, soit un total de 53 505,59 euros.

Par jugement contradictoire du 3 juin 2021, le tribunal judiciaire de Draguignan a :

' condamné la SCI Chan à payer à la SAS D&O Management la somme de 28 957,22 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2019,

' ordonné la capitalisation des intérêts suivant les règles du droit civil,

' condamné la SCI Chan à payer à la SAS D&O Management la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamné la SCI Chan aux dépens,

' ordonné l’exécution provisoire.

Le tribunal soulignant l’indivisibilité du contrat de vente et des contrats d’admission, a considéré qu’il résultait de la commune intention des parties que le droit d’accès est un moyen de garantir une certaine sélection et d’assurer une limitation du nombre de membres.

Il a dit y avoir lieu à application des stipulations relatives aux personnes morales signataires et faisant une appréciation a contrario de l’article 12 des contrats d’admission signés, a considéré que la cotisation annuelle n’était plus due en cas de révocation des bénéficiaires cooptés.

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Il a en conséquence retenu que la SCI Chan s’était opposée à bon droit au règlement des cotisations annuelles pour le montant réclamé pour quatre bénéficiaires alors qu’elle avait procédé dans les formes exigées par le contrat à la révocation des deux bénéficiaires cooptés.

Il a en conséquence jugé que la SCI Chan n’était redevable des cotisations annuelles que pour deux bénéficiaires à compter de la prise d’effet de cette révocation en août 2018, soit la somme totale de 26 632,47 euros.

Tenant l’inexécution de l’obligation de paiement des cotisations, il a dit y a avoir lieu à condamnation au titre de la clause pénale prévue à l’article 17 du contrat, soit la somme de 2 632,47 euros (10 % de 26 632,47 euros).

Selon déclaration reçue au greffe le 12 juillet 2021, la SAS D&O Management a relevé appel de cette décision, l’appel étant limité au chef de jugement réduisant à la somme de 28 957,22 euros le montant de la condamnation prononcée à l’encontre de la SCI Chan.

Par dernières conclusions transmises le 10 septembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, la SAS D&O Management sollicite de la cour qu’elle :

' infirme le jugement dont appel en ce qu’il a rejeté ses demandes de condamnation de la SCI Chan à lui payer les cotisations échues pour les années 2018, 2019 et 2020 au titre de quatre droits de jeux,

' condamne la SCI Chan en sus de la somme de 28 957,22 euros, montant de la condamnation définitive prononcée en cause de première instance pour deux droits de jeux, à lui payer :

— la somme de 24 320,71 euros au titre des cotisations 2018, 2019 et 2020 afférentes aux deux droits de jeux supplémentaires dont est titulaire cette société, avec intérêt au taux légal à compter :

— du 17 avril 2019, date de l’assignation à due concurrence de la somme de 16.137,94 euros,

— du 26 mars 2020, date de signification des conclusions complémentaires devant le tribunal judiciaire de Draguignan due concurrence de la somme de 10 614,72 euros,

— et capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

— la somme de 2 432,07 euros au titre de la clause sanctionnant l’absence de paiement à échéance de ces dites cotisations, avec intérêt au taux légal à compter :

— du 17 avril 2019, date de l’assignation à due concurrence de la somme de 1 467,05 euros,

— du 26 mars 2020, date de signification des conclusions complémentaires devant le tribunal judiciaire à due concurrence de la somme de 965,02 euros,

— et capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

— la somme de 19 080 euros au titre de la cotisation 2021 afférente aux quatre droits de jeux dont est titulaire cette société, outre celle de 1 908 euros au titre de la clause pénale, le tout augmenté des intérêts à compter du 20 août 2021, date des premières écritures d’appel de la société concluante aux termes desquelles elle a formé cette demande, avec capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

— la somme de 38 720 euros au titre des cotisations 2022 et 2023 afférentes aux quatre droits de jeux dont est titulaire cette société, outre intérêts à compter du 17 octobre 2023, date de la notification des précédentes écritures de la société concluante aux termes desquelles cette demande complémentaire était formée, avec capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

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— la somme de 39 360 euros au titre des cotisations 2024 et 2025 afférentes aux quatre droits de jeux dont est titulaire cette société, outre intérêts à compter du 10 septembre 2025, date de la notification des présentes écritures aux termes desquelles cette demande complémentaire est formée, avec capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

Pour un total en principal, en sus de la condamnation définitive prononcée par le juge de première instance, de 123 912,78 euros,

' condamne la SCI Chan à lui payer une somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance, avec distraction.

La SAS D&O Management soutient que la SCI Chan a bénéficié d’un geste commercial lui permettant de souscrire quatre droits d’accès au golf de [Adresse 8] et qu’ainsi, la révocation par elle de deux des membres personnes physiques désignés dans les contrats d’admission est strictement sans incidence sur le montant des cotisations annuelles qu’elle reste à devoir au titre des années concernées.

Elle fait valoir qu’en outre les enfants [N], bénéficiaires désignés par chacun des deux contrat d’admission, ne peuvent être révoqués en ce qu’ils ne revêtent pas la qualité de membres « cooptés » au sens de l’article 7 des contrats d’admission et pouvaient seulement se voir substituer une personne en leur lieu et place dans les conditions prévues à l’article 3 des contrats d’admission.

Elle considère que la SCI Chan reste ainsi tenue de l’obligation de paiement des cotisations annuelles pour quatre droits de jeu indépendamment des révocations intervenues ainsi que le prévoit l’article 6 alinéa 2 desdits contrats. Elle conteste le moyen subsidiaire tiré de l’absence de cause opposé par l’intimée, faisant valoir sur ce point que son obligation essentielle de mise à dispositions d’un accès aux infrastructures est maintenue et qu’il incombe à la SCI Chan de désigner deux nouveaux bénéficiaires secondaires.

Sur le quantum des sommes dues, l’appelante produit les appels à cotisation pour les années 2018, 2019, 2020 et soutient que la SCI Chan reste redevable à ce titre de la somme 48 641,22 euros outre celle de 4 864,12 euros au titre de la pénalité de retard en application l’article 17 des contrats d’admission.

Elle fait également valoir que, depuis la clôture de la procédure de première instance par ordonnance du 20 novembre 2020, les cotisations pour les années 2021, 2022, 2023 et 2025 sont devenues exigibles et n’ont pas été réglées, que ce soit pour quatre ou deux droit d’entrée. Elle considère que ces demandes sont recevables en application de l’article 566 du code de procédure civile puisqu’elles tendent à obtenir le paiement de sommes échues après la clôture ainsi que le démontrent les appels à cotisations produits aux débats et ses différentes conclusions d’appelante. Elle précise qu’elle ne sollicite pas l’application des pénalités de retard pour ses demandes de condamnation au titre des cotisations de 2022, 2023, 2024 et 2025.

Par dernières conclusions transmises le 18 septembre 2025, auxquelles il est envoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI Chan sollicite de la cour qu’elle :

À titre principal :

' confirme le jugement dont appel en toutes ses dispositions, notamment en ce qu’il a retenu que les bénéficiaires cooptés/secondaires qui ont été révoqués ne sont plus redevables du paiement des cotisations annuelles,

' déboute la SAS D&O Management de l’ensemble de ses demandes,

A titre subsidiaire :

' juge que l’obligation de paiement des cotisations annuelles est dépourvue de contre partie réelle, donc de cause, et doit être réputée non écrite,

' confirme le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

' déboute en conséquence la SAS D&O Management de l’ensemble de ses demandes,

En tout état de cause :

' condamne la SAS D&O Management au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

La SCI Chan soutient avoir parfaitement exécuté ses obligations en faisant l’acquisition de quatre droits d’entrée et en procédant à la révocation des deux bénéficiaires cooptés, dans les conditions prévues par l’article 8.5 des contrats d’admission.

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Elle précise que les contrats d’admission n’opèrent pas de distinction entre la qualité de bénéficiaire coopté et celle de bénéficiaire secondaire puisqu’il s’agit d’une seule et même qualité définie à l’article 1.5 desdits contrats.

Elle fait valoir que ni le contrat de vente, ni les contrats d’admission ne lui imposent de s’acquitter des cotisations annuelles pour quatre droits d’entrée, alors que le montant dû est limité en fonction du nombre de bénéficiaires, conformément aux articles 12 et 13 des contrats d’admissibilité et à la commune intention des parties.

Elle expose à titre subsidiaire que toute clause qui entraînerait l’obligation de payer les cotisations pour les bénéficiaires secondaires révoqués aurait pour effet de priver l’appelante de son obligation essentielle de mise à disposition du droit d’accès, de sorte que toute clause interprétée en ce sens, devra être réputée non écrite sur le fondement des articles 1106, 1131 anciens du code civil et de la jurisprudence depuis codifiée à l’article 1170 du code civil.

Elle considère en conséquence s’être parfaitement acquittée des cotisations dues pour deux bénéficiaires à compter de 2018 jusqu’à 2025, et ne plus être redevable d’aucune somme à l’égard de la SAS D&O Management.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 23 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, au vu des termes de l’appel, il appert qu’aucune critique, que ce soit par un appel principal ou un appel incident, ne porte sur le paiement de deux droits de jeu avec pénalités pour les années 2018, 2019 et 2020 à la charge de la SCI Chan, à hauteur de 28 957,22 euros avec intérêts au taux légal ; la décision, bien que non signifiée, par application de l’article 528-1 du code de procédure civile, est irrévocable sur ce point.

Sur les demandes en paiement au titre des droits de jeux

En vertu de l’article 1134 du code civil, dans sa version ici applicable c’est-à-dire précédemment à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 compte tenu de la date de signature des contrats, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Sur le nombre de droits de jeux dus par la SCI Chan

La lecture de l’acte de vente du 20 novembre 2006 signé entre les parties fait apparaître à titre de conditions particulières à la vente page 5, que 'l’achat d’un lot est nécessairement accompagné de l’obligation conjointe d’acquérir deux droits d’accès de jeu sur le parcours de golf (deux fois 18 trous chacun) sur le Domaine de [Adresse 8], et donnant accès à deux personnes dans les conditions prévues au contrat d’admission'. Il est expressément spécifié qu’il ressort de ce contrat d’admission qu’en cas de revente, le nouveau propriétaire du terrain aura la même obligation conjointe d’acquérir concomitamment à la signature de son acte de vente deux droits de jeu dans les mêmes conditions'.

Le caractère indivisible des contrats est indiqué.

L’acte de vente se poursuit en page 6 en précisant 'qu’à défaut de signature du contrat d’admission au golf par le nouvel acquéreur, le précédent propriétaire devra régler les droits d’accès au jeu qui n’auraient pas été réglés par le nouvel acquéreur'.

S’agissant de la SCI Chan, acquéreur, il a été convenu, expressément, d’un commun accord entre les parties que celle-ci était autorisée à n’acquérir que quatre droits de jeu au lieu de six alors qu’elle a acheté trois lots, mais qu’en cas de revente, le nouvel acquéreur des lots ne pourrait pas bénéficier de cette faveur et devrait alors acquérir six droits d’accès au jeu, c’est-à-dire deux par terrain.

Ainsi, le même jour, le 20 novembre 2006, deux contrats d’admission au golf ont été signés et sont indivisibles avec le contrat de vente. Le droit d’accès est lié à la personne du bénéficiaire et indivisible de la propriété. Ainsi que relevé par le premier juge, il apparaît dans la commune intention des parties que ce droit d’accès est un moyen de garantir une certaine sélection et le caractère limité du nombre de membres du golf.

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Certes, comme le fait valoir l’intimée, aux termes de l’acte de vente du 20 novembre 2016, elle s’est engagée à acquérir 4 droits d’accès au golf, mais ne s’est pas engagée au paiement des cotisations annuelles en découlant, cette obligation découlant des deux contrats d’admission souscrits en parallèle, les deux contrats étant indivisibles. Or, ces contrats d’admission ne sont ouverts à la signature que des propriétaires de terrains situés sur le domaine de [Adresse 8], conférant deux droits d’accès par contrat au golf de [Adresse 8], personnels et indivisibles au droit de propriété. Ainsi, c’est bien la SCI Chan qui est signataire de ces contrats d’admission, ceux-ci ayant été signés matériellement par M. [R] [N] et Mme [P]

[J] agissant comme représentants de la SCI Chan dont ils sont associés. Au demeurant, les parties s’accordent effectivement sur le fait que ces contrats d’admission ont bien été signés entre la SARL [Adresse 8] Management, d’une part, et la SCI Chan, d’autre part. En conséquence, ce sont bien les dispositions contractuelles relatives aux personnes morales signataires qui doivent ici s’appliquer.

En vertu du premier contrat d’admission, deux droits d’accès au golf de [Adresse 8], personnels et indivisibles du droit de propriété, ont été conférés à Mme [P] [J], désignée bénéficiaire principale, avec désignation de sa fille, Mme [M] [J], comme 'bénéficiaire secondaire ou coopté’ par la SCI Chan en vertu d’une annexe au contrat d’admission, également signée le 20 novembre 2006.

De la même façon, en vertu du second contrat d’admission, deux droits d’accès au golf de [Adresse 8], personnels et indivisibles du droit de propriété, ont été conférés à M. [R] [N], désigné bénéficiaire principal, avec désignation de son fils, M. [U] [N], comme 'bénéficiaire secondaire ou coopté’ par la SCI Chan en vertu d’une annexe au contrat d’admission, également signée le 20 novembre 2006.

Chaque contrat d’admission débute par des définitions de chacun des termes employés. Ainsi, à l’article 1.2 de contrat, les bénéficiaires villas sont soit les personnes physiques personnellement signataires du contrat, soit, si le contrat est signé par une personne morale, les personnes physiques nommément désignées selon les conditions ci-après énumérées en qualité de bénéficiaire.

Par ailleurs, au titre du bénéficiaire secondaire, il est indiqué que le bénéficiaire villa unique, seul signataire du contrat, désignera l’un de ses parents ou son partenaire comme bénéficiaire secondaire. Le titulaire complémentaire correspond au parent ou partenaire d’un bénéficiaire villa ou d’un bénéficiaire secondaire, nommément désigné par celui-ci afin de bénéficier des aménagement du golf, outre les anciens propriétaires répondant aux conditions de l’article 39. Enfin, le bénéficiaire coopté désigne le titulaire complémentaire ou le bénéficiaire secondaire.

La SAS D&O Management soutient que les deux enfants de M. [R] [N] et Mme [P] [J] avaient la qualité de bénéficiaires secondaires, ne pouvant être révoqués, mais seulement substitués, tandis que la SCI Chan soutient que ces derniers étaient des bénéficiaires cooptés dont la révocation, entraînant la fin du paiement de la cotisation annuelle pour chacun, était tout-à-fait possible. Elle met en avant la révocation de ces derniers en date du 2 août 2018 pour contester tout paiement d’un deuxième droit de jeu, pour chaque contrat, à compter de cette date.

A la lecture des contrats, il appert que les mentions 'bénéficiaire secondaire’ et 'bénéficiaire coopté’ sont parfois synonymes et parfois distinctes. Au demeurant, l’annexe à chaque contrat par laquelle la SCI Chan a désigné chaque enfant comme deuxième bénéficiaire fait référence de manière équivalente à la notion de 'bénéficiaire coopté ou secondaire'.

Plus qu’à la définition des termes, il convient donc de se référer au régime contractuellement stipulé et à la finalité recherchée par ces contrats, afin d’apprécier la volonté commune des parties lors de leur signature.

Or, le signataire de ces contrats d’admission étant une personne morale, c’est l’article 3 du contrat qui s’applique et qui prévoit : 'Toute personne morale signataire désigne, dès le moment de la signature nommément 2 personnes physiques qu’elle détermine comme bénéficiaire du contrat.

Pour leur accès au golf, ces bénéficiaires doivent faire l’objet d’une admission personnelle par le directeur du golf conformément aux stipulations de l’article 8.

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Ils bénéficient des mêmes droits qu’un bénéficiaire villa et sont tenus aux mêmes obligations que les signataires personnes physiques.

La personne morale signataire du contrat peut procéder à la substitution des personnes physiques désignées en qualités de bénéficiaires, et ce une fois par année calendaire moyennant paiement d’un droit de substitution selon la procédure décrite en 8.5.

Cet article trouve application quel que soit le mode d’acquisition de propriété par la personne morale (achat, donation .. .) hors cas d’indivision.'

S’agissant des bénéficiaires cooptés, une précision est faite à l’article 6 du contrat s’agissant des bénéficiaires secondaires, qui indique : 'si le présent contrat n’est signé que par une seule personne physique, propriétaire ou usufruitière de terrains, ce bénéficiaire villa signataire désignera obligatoirement un bénéficiaire secondaire, par co-option, qui sera un parent ou partenaire au sens du contrat. A défaut de désignation, il devra néanmoins payer les deux cotisations annuelles afférentes à son terrain'.

Les modalités de co-option sont définies à l’article 8 du contrat qui mentionne, en son article premier, 8.1, que peuvent coopter 'les bénéficiaires villas et les bénéficiaires secondaires, dans la mesure où il s’agit de personnes physiques', mais que 'ce droit n’est pas reconnu aux personnes morales signataires, ayant désigné des personnes physiques en tant que bénéficiaires villas, ces personnes physiques étant celles qui exercent le droit de cooptation'.

Dès lors, la SCI Chan devait désigner deux personnes physiques bénéficiaires des deux droits de jeu attachés à chaque contrat d’admission, étant observé que la désignation d’un seul bénéficiaire, personne physique, donnait en tout état de cause lieu au paiement des 'deux cotisations annuelles afférentes à son terrain'. Chacune de ces deux personnes physiques pouvait ensuite procéder par cooptation selon les modalités prévues aux articles 7.1, 8.2 à 8.6 et 12 du contrat, c’est-à-dire dans la limite de 3 personnes maximum par terrain, sous réserve d’un agrément du directeur du golf, et avec possibilité de révocation pouvant être exercée une fois par année calendaire, avec un préavis d’un mois, la révocation entraînant le retour du droit d’accès à la SARL [Adresse 8] (qui peut en disposer librement, en le proposant aux candidats sur liste d’attente) et la fin du paiement annuel de la cotisation de ces bénéficiaires cooptés. Il était donc loisible à M. [R] [N], Mme [P] [J], mais également à Mme [M] [J] et M. [U] [N], de coopter jusqu’à trois autres bénéficiaires chacun, générant de nouvelles cotisations annuelles.

Telle n’est en revanche pas la situation de Mme [M] [J] et de M. [U] [N], eux-mêmes, qui sont intégrés dans les quatre droits de jeu attachés aux deux contrats d’admission. Au demeurant, ces droits de jeu sont la suite logique des quatre droits d’accès réglés à l’origine par la SCI Chan à hauteur de 40 000 euros chacun, soit 160 000 euros au total, en tenant compte du geste commercial effectué par la SARL [Adresse 8]. Or, les droits d’accès et de jeu sont indivisibles de la propriété du terrain, ainsi que le rappelle l’article 37 de chaque contrat d’admission, relatif à la transmissibilité des 'droits d’accès et de jeu'. Cet article ajoute que 'les deux droits d’accès accordés au signataire du contrat ne peuvent être transmis qu’ensemble'. Si les droits d’accès ou droits d’entrée se distinguent de la cotisation annuelle, la seconde, qui peut être supérieure aux droits d’entrée (notamment en cas de bénéficiaires co-optés) comprend et correspond a minima aux droits d’accès attachés à chaque terrain, sauf à priver les contrats souscrits de leur substance et de leur finalité, le principe étant que chaque propriétaire d’un terrain au sein du Domaine de [Adresse 8] acquiert deux droits d’accès, et s’acquitte de deux droits de jeu annuels, au moins, le nom des bénéficiaires de ceux-ci pouvant être modifiés, sous réserve de l’agrément du directeur du golf. En contre-partie, et tant qu’il demeure propriétaire, il a accès à l’ensemble des installations (dont deux parcours de 18 trous) qui supposent un entretien constant.

La substitution des personnes physiques désignées est expressément permise à l’article 3 du contrat lorsque le signataire est, comme ici, une personne morale, la SCI Chan ; en revanche, la révocation des deux personnes physiques que la personne morale signataire a désigné comme bénéficiaires n’est pas possible en ce cas (articles 3 a contrario et 8.5), tout comme la cooptation par la personne morale ne l’est pas (article 8.1).

Le fait qu’en première page de chaque contrat d’admission, ne figure qu’une personne physique bénéficiaire, M. [R] [N] ou Mme [P] [J], et que la désignation du deuxième bénéficiaire, M. [U] [N] ou Mme [M] [J], résulte d’une

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annexe visant indifféremment le 'bénéficiaire coopté ou secondaire’ est sans incidence, et ne peut conférer plus de droit à la SCI Chan, personne morale signataire des contrats.

Il en résulte ainsi que la SCI Chan est tenue au paiement de deux droits de jeu chaque année, par contrat d’admission, soit quatre en tout. A la suite de sa 'révocation’ des deux enfants du couple, il lui appartenait de désigner d’autres bénéficiaires pour utiliser effectivement les droits de jeu auxquels elle peut prétendre et qu’elle doit, ainsi que rappelé à l’article 6 du contrat.

En tout état de cause, cette 'révocation’ d’août 2018, choix unilatéral de l’intimée, ne prive pas les contrats concernés de cause, au sens de l’article 1131 ancien du code civil, puisque la SCI Chan continue de bénéficier de l’accès à l’ensemble des installations de golf au sein du Domaine de [Adresse 8], installations existantes et en état de fonctionnement, pour 4 personnes physiques, libre à elle de définir lesquelles, sous réserve du respect des conditions contractuelles, notamment en terme d’agrément.

La décision entreprise doit donc être infirmée en ce qu’elle a apprécié que la SCI Chan n’était redevable que de deux droits de jeu ; la SCI Chan doit être condamnée au paiement de quatre droits de jeu par an, et non seulement deux, comme retenu en première instance.

Sur le paiement des droits au titre des années 2018, 2019 et 2020

La SCI Chan ne conteste pas la condamnation prononcée en première instance à hauteur de 26 324,75 euros au titre des cotisations annuelles dues en 2018, 2019 et 2020, pour deux droits de jeu, au vu des appels de cotisations adressés chaque année par la SAS D&O Management. De même, elle ne conteste pas le paiement de la pénalité de 10 % prévue à l’article 17 de chaque contrat d’admission en cas de non-paiement des cotisations, soit 2 632,47 euros.

Compte tenu des deux autres droits de jeu complémentaires dus, il y a lieu de déterminer les sommes dues, en sus pour ces années, par l’intimée à l’appelante.

La cotisation annuelle pour un droit de jeu en 2018 s’élevait à 4 750 euros, soit 19 000 euros pour 4 droits de jeu. La même cotisation est due pour 2019. En 2020, la cotisation annuelle pour un droit de jeu était de 4 825 euros, soit 19 300 euros pour quatre droits de jeu. Au total, la SCI Chan est redevable de la somme de 57 300 euros au titre des années 2018, 2019 et 2020, dont à déduire 8 658,58 euros déjà réglés, soit un solde dû de 48 641,42 euros. Elle a déjà été condamnée à verser 26 324,75 euros, de sorte qu’elle reste redevable envers la SAS D&O Management de la somme de 22 316,67 euros au titre des deux droits de jeu complémentaires pour 2018, 2019 et 2020.

A cette somme s’ajoute la pénalité de 10 %, soit 2 231,67 euros, et les intérêts tels que détaillés au dispositif de la présente décision pour tenir compte des dates auxquelles les demandes en paiement ont été effectivement formées par la SAS D&O Management.

Sur les demandes au titre des années suivantes

Sur la recevabilité de ces demandes

Par application de l’article 566 du code de procédure civile, les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

En l’occurrence, au cours de l’instance d’appel, la SAS D&O Management a ajouté à ces prétentions en première instance afin de tenir compte des sommes échues depuis la clôture des débats en première instance, conformément aux appels à cotisation adressés à la SCI Chan pour les mêmes motifs, au titre des années 2021, 2022, 2023, 2024 et 2025.

Ces prétentions qui sont le complément nécessaire des demandes initiales sont donc pleinement recevables.

Sur le paiement des droits au titre de l’année 2021

La SAS D&O Management justifie avoir adressé à la SCI Chan, par lettre recommandée avec accusé de réception du 15 décembre 2020, reçu le 13 janvier 2021, l’appel à cotisation pour 2021 d’un montant de 19 080 euros pour 4 droits de jeu, la date limite de paiement étant fixée au 31 janvier 2021.

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Il est donc pleinement justifié que la SCI Chan reste redevable de cette somme, outre 1 980 euros au titre de la pénalité prévue à l’article 17 de chaque contrat d’admission, la SCI Chan ayant bien reçu cette mise en demeure de payer et n’y ayant aucunement satisfait, même à hauteur de deux droits de jeu sur quatre.

La décision entreprise sera donc complétée en ce qu’elle portera condamnation de la SCI Chan à payer à la SAS D&O Management la somme de 19 080 euros au titre des quatre droits de jeu de 2021, outre 1 980 euros de pénalités, avec intérêts tels que détaillés au dispositif de la présente décision pour tenir compte des dates auxquelles les demandes en paiement ont été effectivement formées par la SAS D&O Management.

Sur le paiement des droits au titre des années 2022, 2023, 2024 et 2025

Pour les mêmes motifs que ceux précédemment exposés, la SCI Chan doit s’acquitter auprès de la SAS D&O Management de quatre droits de jeu par an, étant observé qu’il n’est allégué ou justifié d’aucun paiement, même partiel de la part de l’intimée.

La SAS D&O Management justifie des appels à cotisations par courrier recommandé du 15 décembre 2021 pour 2022 à hauteur de 19 080 euros, par courrier recommandé du 15 décembre 2022 pour 2023 à hauteur de 19 640 euros, par courrier recommandé du 15 décembre 2023 pour 2024 à hauteur de 19 680 euros, et, par courrier recommandé du 15 décembre 2024 pour 2025 à hauteur de 19 680 euros.

Ces quatre sommes sont dues par la SCI Chan qui doit être condamnée à leur paiement.

Il n’est pas justifié de la réception de ces courriers recommandés effectivement par la SCI Chan, de sorte qu’aucune pénalité de retard ne peut s’appliquer, étant observé qu’elles ne sont en tout état de cause pas sollicitées pour ces 4 années.

La décision entreprise sera donc complétée pour prononcer ces condamnations, avec intérêts tels que détaillés au dispositif de la présente décision pour tenir compte des dates auxquelles les demandes en paiement ont été effectivement formées par la SAS D&O Management.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

La SCI Chan, qui succombe au litige, supportera les dépens de première instance et d’appel. En outre, l’indemnité à laquelle elle a été condamnée en première instance au titre des frais irrépétibles sera confirmée, et, une indemnité supplémentaire de 3 000 euros sera mise à sa charge au bénéfice de la SAS D&O Management, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en considération de l’équité et de la situation économique respectives des parties.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Vu l’appel limité et le caractère irrévocable de la disposition de la décision entreprise tendant à la condamnation de la SCI Chan à payer à la SAS D&O Management la somme de 28 957,22 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2019,

Infirme le jugement entrepris dans les limites de l’appel, en ce qu’il a débouté la SAS D&O Management de sa demande en paiement par la SCI Chan de quatre droits de jeu au titre des années 2018, 2019 et 2020, mais n’a retenu son obligation que pour deux droits de jeu par an,

Confirme le jugement entrepris en ses autres dispositions soumises à la cour,

Statuant à nouveau et y ajoutant :

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Condamne la SCI Chan à payer à la SAS D&O Management les sommes suivantes :

' la somme de 22 316,67 euros au titre des cotisations 2018, 2019 et 2020 afférentes aux deux droits de jeux supplémentaires dont est titulaire la SCI Chan, avec intérêt au taux légal à compter :

— du 17 avril 2019, date de l’assignation à due concurrence de la somme de 16 137,94 euros,

— du 26 mars 2020, date de signification des conclusions complémentaires devant le tribunal judiciaire de Draguignan à due concurrence de la somme de 6 178,73 euros,

— et capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

' la somme de 2 231,67 euros au titre de la clause sanctionnant l’absence de paiement à échéance de ces cotisations pour 2018, 2019 et 2020, avec intérêt au taux légal à compter :

— du 17 avril 2019, date de l’assignation à due concurrence de la somme de 1 467,05 euros,

— du 26 mars 2020, date de signification des conclusions complémentaires devant le tribunal judiciaire à due concurrence de la somme de 764,62 euros,

— et capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

' la somme de 19 080 euros au titre de la cotisation 2021 afférente aux quatre droits de jeux dont est titulaire la SCI Chan, outre celle de 1 908 euros au titre de la clause pénale, le tout augmenté des intérêts à compter du 20 août 2021, date des premières écritures d’appel de la SAS D&O Management aux termes desquelles elle a formé cette demande, avec capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

' la somme de 19 080 euros au titre des cotisations 2022 afférentes aux quatre droits de jeux dont est titulaire la SCI Chan, outre intérêts à compter du 17 octobre 2023, date de la notification des écritures de la SAS D&O Management aux termes desquelles cette demande complémentaire a été formée, avec capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

' la somme de 19 640 euros au titre des cotisations 2023 afférentes aux quatre droits de jeux dont est titulaire la SCI Chan, outre intérêts à compter du 17 octobre 2023, date de la notification des écritures de la SAS D&O Management aux termes desquelles cette demande complémentaire a été formée, avec capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

' la somme de 19 680 euros au titre des cotisations 2024 afférentes aux quatre droits de jeux dont est titulaire la SCI Chan, outre intérêts à compter du 10 septembre 2025, date de la notification des écritures aux termes desquelles cette demande complémentaire a été formée, avec capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

' la somme de 19 680 euros au titre des cotisations 2025 afférentes aux quatre droits de jeux dont est titulaire la SCI Chan, outre intérêts à compter du 10 septembre 2025, date de la notification des écritures aux termes desquelles cette demande complémentaire a été formée, avec capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

Pour un total en principal, en sus de la condamnation définitive prononcée par le juge de première instance, de 121 708,34 euros, augmenté des intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2019,

Condamne la SCI Chan au paiement des dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne la SCI Chan à payer à la SAS D&O Management la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

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Déboute la SCI Chan de sa demande sur ce même fondement.

La Greffière La Présidente