COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 20 FEVRIER 2025

mm

N° 2025/ 62

N° RG 22/00475 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BIVK7

S.A. THALGO COSMETIC

C/

S.C.I. SAV IMMO

Copie exécutoire délivrée le :

à :

SELARL CABINET HAWADIER-RUGGIRELLO

M^e Stéphane DELENTA

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 29 Décembre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 19/01860.

APPELANTE

S.A. THALGO COSMETIC, dont le siège social est sis [Adresse 14], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice domiciliés en cette qualité audit siége

représentée par M^e Elric HAWADIER de la SELARL CABINET HAWADIER-RUGGIRELLO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN substituée par M^e Jade PARIENTI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant

INTIMÉE

S.C.I. SAV IMMO, dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Stéphane DELENTA, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Décembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Marc MAGNON, Président, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Février 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Février 2025

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE :

Aux termes d’un acte notarié du 8 novembre 1978, Madame [P] [X] [T] a donné en partage à ses cinq enfants plusieurs parcelles de terrain sises [Adresse 13] à [Localité 15]. Par acte notarié en date du 25 mars 2015, la société Sav Immo a acquis le lot n°2( parcelle cadastrée AL [Cadastre 6]), situé en bordure de route nationale n° 7 et confrontant à l’Ouest le lot n° 4 dont est aujourd’hui propriétaire la société Thalgo Cosmetic, pour l’avoir acquis par acte du 23 décembre 2004. Le lot n° 4 est composé des parcelles cadastrées section AL n° [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 5] et constitue le fonds servant d’une servitude d’accès et de passage qui bénéficie notamment au lot n° 2.

Par acte du 25 novembre 2010, la société Thalgo Cosmetic a acquis le lot n°3 (parcelles cadastrées section AL n° [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 2]).

Aux termes de l’acte de partage précité, et pour permettre commodément l’accès aux lots 2 3 4 5 et 6, il a été créé sur les lots 4 et 5 une servitude d’entrée et de passage « au profit des lots 2, 3, 4, 5 et 6, grevant leur partie Sud et se prolongeant pour donner accès au lot n° 3, sur une largeur de 4 mètres sur toute la façade Est du lot n° 4 pour aboutir au Sud du lot n° 3, cette servitude figurant en jaune au plan annexé à l’acte ». Le lot n° 3 est donc le fonds terminus desservi par la servitude implantée sur la partie Est du lot n° 4. Il est précisé que cette servitude devra servir d’entrée aux lots n° 2, 3, 4, 5 et 6.

L’acte ajoute que cette servitude pourra être utilisée également pour le passage de tous réseaux, électricité et téléphone et que son entretien incombera aux propriétaires des lots 2, 3 et 4.

L’acte précise enfin qu’il résulte d’actes antérieurs que « les [Y] [I] ont une servitude de passage de deux mètres cinquante s’exerçant sur le chemin ci-dessus ».

Cette servitude débouche sur la route nationale et son accès depuis le lot 2 se faisait notamment par un portail implanté à quelques mètres de la route nationale.

Reprochant à la société Sav Immo d’avoir effectué des travaux d’aménagement de son terrain, supprimé le portail d’origine, fermé l’accès près de la route nationale pour le réaménager plus haut sur le chemin de servitude, sans autorisation du propriétaire du fonds servant, la société Thalgo cosmetic a, par assignation délivrée le 07 mars 2019, fait assigner la société Sav Immo afin de voir rétablir le portail situé au plus proche de la route nationale et de voir la défenderesse interdite d’emprunter la [Adresse 16] au-delà de l’accès autorisé par la servitude de passage limité au portail près de la route nationale 7.

Par jugement du 29 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Draguignan a débouté la société Thalgo cosmetic de ses demandes et l’a condamnée à payer à la société Sav Immo la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé à Sav immo par l’impossibilité de louer ses locaux en l’état des menaces de fermeture de la [Adresse 16] par la société Thalgo Cosmetic ; outre une condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Pour statuer en ce sens, le tribunal a notamment considéré qu’il s’agissait d’une action réelle immobilière, celle-ci se prescrivant par trente ans, que la société Thalgo Cosmetic a donné son accord pour l’utilisation du chemin au-delà du portail, par courrier du 23 mars 1983, que l’acte constitutif de la servitude n’a imposé aucune restriction à l’aménagement du portail d’accès à un endroit plutôt qu’à un autre et n’a pas prévu l’emplacement de l’accès au lot n° 2, que la société Thalgo Cosmetic ne justifie d’aucune gêne à la circulation et que l’action est prescrite.

Par déclaration du 12 janvier 2022, la société Thalgo Cosmetic a relevé appel du jugement.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 novembre 2024, l’affaire étant fixée au 2 décembre 2024 pour plaidoirie.

Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, la cour entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessous.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:

Vu les conclusions transmises et notifiées par RPVA le 1er avril 2022, par la société Thalgo Cosmetic qui demande à la cour de :

Réformer le jugement du 29 décembre 21 en ce qu’il a :

Fait droit à la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action tendant au retrait du portail nord sur le fonds appartenant à la société Sav Immo,

Débouté la société Thalgo Cosmetic de sa demande de remise des lieux dans l’état antérieur par la fixation du portail de la société Sav Immo en bordure de la RN7,

Débouté la société Thalgo Cosmetic de sa demande d’interdiction d’emprunter le chemin [Adresse 12] au-delà d’une ligne située au niveau de la limite nord de son fonds à la société Sav Immo,

Condamné la société Thalgo Cosmetic à verser à la société Sav Immo la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts,

Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

Condamné la société Thalgo Cosmetic à verser à la société Sav Immo la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles,

Condamné la société Thalgo Cosmetic aux dépens de l’instance,

Débouté la société Thalgo de toutes autres demandes

Statuant à nouveau

Condamner la société Sav Immo à remettre en état les lieux, en procédant à la réinstallation du portail tel qu’il était installé avant 2013 au plus près de la route nationale 7 ;

Assortir l’obligation de remise en état d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du 1er jour suivant le mois de la signification du jugement à intervenir ;

Interdire à la société Sav Immo d’emprunter la [Adresse 16] au-delà de l’accès autorisé par la servitude de passage limitée au portail près de la route nationale 7 ;

Condamner la société Sav Immo à payer à la société Thalgo Cosmetic la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles, outre entiers dépens ;

Elle fait valoir que :

La société Sav Immo prétend que l’action de la société Thalgo Cosmetic serait prescrite en application de la prescription acquisitive au motif que sa demande serait assimilable à une revendication de propriété. Or, a aucun moment il n’est demandé quelque suppression que ce soit ou même quelque revendication de propriété que ce soit ; la société Sav Immo peut bien conserver le portail qu’elle a installé au nord du lot n° 2 tant qu’elle ne s’en sert pas. L’objet de la procédure est uniquement l’exercice d’une servitude conventionnelle. Il n’est nullement question de revendication de propriété. L’action de la société Thalgo Cosmetic n’est donc pas prescrite. De plus, la servitude de passage est une servitude discontinue qui ne peut s’établir que par des titres, donc la société Sav immo ne peut se prévaloir de la prescription en application de l’article 691 du code civil. Par ailleurs, la société Sav Immo prétend que la fermeture du portail près la RN7 ne peut aggraver la servitude de passage. Or c’est précisément parce que la servitude n’est plus exercée par ce portail qu’elle est aggravée. En outre, la condamnation de ce portail a eu lieu il y a moins de dix ans. La preuve en est rapportée par les images et photographies versées au débat. Dès lors, la prescription acquisitive dont se prévaut la société Sav Immo ne peut en aucun cas jouer.

L’existence d’un acte régissant l’assiette et les modalités d’exercice de la servitude de passage n’exclut pas la qualification de servitude légale dès lors que l’état d’enclave est caractérisé, peu important qu’une convention ait été établie pour en régir les modalités pratiques. En outre, la servitude légale de passage doit être prise du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique. Elle doit être fixée dans l’endroit le moins dommageable pour le fonds servant. Toutefois récemment la société Sav immo a cru bon de supprimer le portail permettant l’exercice de la servitude de façon non dommageable. Depuis lors, la société Sav Immo emprunte la [Adresse 16] appartenant à Thalgo Cosmetic pour rejoindre son lot via ce portail. Il en résulte des difficultés de circulation pour les camions desservant la société Thalgo Cosmetic qui ne sont plus en mesure de man’uvrer correctement.

En outre, il convient de relever qu’aucune autorisation n’a été sollicitée par la société Sav Immo. Cette dernière tente de tirer profit d’un courrier émanant de la concluante et adressé à Mme [C], auteur de Sav Immo datant du 23 mars 1983 par lequel il est dit « nous sommes d’accord pour autoriser votre locataire à utiliser notre passage bordant votre terrain. ». Or, la société Thalgo Cosmetic n’est devenue propriétaire des parcelles longeant la propriété de la société Sav Immo qu’en 2004. Il ne pourra donc être tiré aucuns arguments de ce courrier dans la mesure où Thalgo Cosmetic n’avait en 1983, aucuns droits sur lesdites parcelles. Cette pièce n’engage pas Thalgo Cosmetic et n’est pas créatrice de droit sur la parcelle AL [Cadastre 9] au profit de Sav Immo.

A titre subsidiaire, la société Sav Immo ne peut se prévaloir de la prescription acquisitive puisque la servitude de passage est une servitude discontinue et non pas une servitude continue. Par conséquent, la société Sav Immo ne peut se prévaloir de la prescription en application de l’article 691 du code civil. En outre, la condamnation du portail litigieux a eu lieu il y a moins de dix ans. La preuve en est rapportée par les images et photographies versées au débat.

Dans la clause prévoyant la servitude il est clairement précisé que la servitude se prolonge dans la partie est du lot de Thalgo Cosmetic uniquement pour desservir le lot n°3. Le lot de la société Sav Immo (lot n°2) ne bénéficie donc pas d’une servitude de passage sur cette partie est du lot de Thalgo Cosmetic.

De surcroît, il est jugé que le propriétaire du fonds dominant doit dans tous les cas solliciter l’autorisation du propriétaire du fonds servant avant de changer l’assiette de la servitude. Or, la société Sav Immo n’a jamais sollicité l’autorisation de la société Thalgo Cosmetic. Par conséquent, la société Sav Immo a violé les dispositions de l’article 702 du code civil.

Alors que la société Thalgo cosmetic sollicite la remise en état des lieux à la suite de la violation de la servitude de passage, la société Sav Immo demande de condamner la demanderesse au paiement de la modique somme de 180 000 euros de dommages et intérêts.

En l’espèce, il n’y a aucune faute de la part de la société Thalgo Cosmetic. L’action est légitime et tend seulement à la remise en état des lieux à la suite de la violation par la société Sav Immo de la servitude de passage. En outre, l’action en responsabilité délictuelle fondée sur l’article 1240 du Code civil suppose la démonstration d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice évoqué. Or, il n’existe aucun lien de causalité entre la présente action en justice et le fait que la société Sav Immo ne parvient pas à louer son local. L’accès au local commercial n’a jamais été remis en cause. Seules ses modalités sont discutées. De plus, l’accès est aujourd’hui parfaitement possible. S’il n’est pas contesté que le bien n’est pas loué, ce n’est certainement pas en raison de l’attitude de la concluante mais bien des choix opérés par la société Sav Immo: travaux d’aménagements, modification d’ accès à la RN7, visibilité commerciale considérablement diminuée.

Vu les conclusions d’intimée, transmises et notifiées par RPVA le 24 mai 2022, par la société Sav Immo qui demande à la cour de :

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a jugé prescrite l’action engagée et les demandes formulées par la société Thalgo Cosmetic,

Sur le Fond,

Débouter la société Thalgo Cosmetic de l’intégra1ité de ses demandes fins et conclusions,

Recevoir la société Sav Immo en ses demandes,

Vu les dispositions de l’article 1240 du Code Civil,

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a jugé que :

le comportement menaçant et outrancier de la société Thalgo Cosmetic a causé un préjudice direct et certain à la société Sav Immo,

ce comportement a entraîné une perte de chance de louer son bien pour la SCI Sav Immo

En conséquence,

Condamner la société Thalgo Cosmetic à verser à la société Sav Immo la somme de 180 000 euros à titre de dommages intérêts,

Condamner la société Thalgo Cosmetic à verser à la société Sav Immo la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que :

La société Thalgo Cosmetic sollicite la condamnation de la société Sav Immo à remettre sa parcelle en l’état d’origine, en supprimant un portail. Il s’agit d’une action réelle intentée à propos d’un droit portant sur une chose. L’assignation introductive d’instance a été délivrée le 07 mars 2019. Or, comme le stipule l’acte notarié en date du 25 mars 2015, le bien vendu comporte deux portails. De plus, Monsieur [N] [R], précédent propriétaire, atteste le 05 novembre 2019 que « en ma qualité de précédent propriétaire de l 'entrepôt acquis par la société Sav Immo le 25 mars 2015, je certifie que ledit entrepôt comportait deux portails de cinq mètres chacun. Ces portails ont été édifiés avant janvier 1985 ». Enfin, l’acte notarié stipule : « le vendeur déclare que le bien vendu a été édifié en suite d’un permis de construire délivré par la Préfecture de [Localité 17] le 20 mars 1981 sous le numéro 81-1134 ». Dans ces conditions, l’action engagée par la société Thalgo cosmetic se trouve prescrite depuis le 1er janvier 2015. De plus, la société Thalgo Cosmetic dispose d’une servitude depuis plus de 30 ans. Ainsi, l’action engagée se trouve prescrite, quelle qu’en soit la lecture de l’assignation adverse.

Tout d’abord, il ressort du titre de propriété de la société Sav immo que celle-ci a acquis : « un terrain clôturé et fermé par deux portails de 5 m d’ouverture et sur lequel est édifié un local industriel d 'une surface d 'environ 727,50 mi de SHON avec barreaudage sur toutes les baies vitrées et fenêtres, l 'eau, l 'électricité, sanitaire et deux bureaux ».

Il est ainsi faux pour la société Thalgo cosmetic, laquelle a assigné le 07 mars 2019, d’indiquer : « la SA Sav Immo a récemment réalisé des travaux d 'aménagement de son terrain. Elle a supprimé le portail d 'origine, a fermé l’accès près de la nationale 7 pour le réaménager plus haut sur le chemin de la servitude ». Or, la suppression du premier portail ne peut constituer une aggravation de la servitude. De plus, contrairement aux assertions de la société Thalgo, le second portail existait, ouvrant sur la servitude, créée dès l’origine pour desservir le lot n°2.

En effet, selon courrier en date du 23 mars1983, la société Thalgo cosmetic indiquait à Mme [C], auteur de la société Sav immo, être d 'accord pour autoriser son locataire à utiliser le passage. La société Thalgo, avec la plus grande mauvaise foi, conclut : « il est impossible de savoir quel est l 'objet de ce courrier et ce sur quoi porte l’autorisation donnée par l 'ancien dirigeant de la société Thalgo ». Cela n’est pas admissible, la société Thalgo cosmetic manquant à son obligation de loyauté des débats. En conséquence et depuis plus de 30 ans, la société Thalgo Cosmetic et ses auteurs bénéficient d’une servitude conventionnelle confortée par une possession d’état, conformément aux dispositions de l’article 690 du code civil. Or, la [Adresse 16] constitue l’assiette de la servitude par laquelle la société Sav Immo peut accéder à son bien. Dans ces conditions, la société Thalgo Cosmetic ne pourra qu’être déboutée de ses demandes, fins et conclusions.

La société Thalgo Cosmetic ne peut valablement arguer d’un constat d’huissier en date du 13 juin 2013 afin de tenter de justifier de difficultés de circulation sur la servitude. En effet, il résulte d’un constat d’huissier en date des 11, 12, 17 et 18 septembre 2019 que ladite servitude est encombrée des véhicules appartenant certainement aux préposés de la société Thalgo Cosmetic et que ces véhicules stationnent sur toute la longueur du chemin et notamment sur la parcelle appartenant à la société Sav Immo. De plus, il ressort de la photo aérienne fournie que la société Thalgo cosmetic dispose de très peu de place de stationnement sur son site et que ses préposés, stationnent là où ils le peuvent, sur la servitude.

En réalité, la société Thalgo Cosmetic essaie de nuire à la société Sav Immo afin d’amoindrir la valeur de son fonds et le racheter à vil prix ; comme en atteste le courrier du 20 décembre 2017.

Reconventionnellement, la société Thalgo Cosmetic demande à la cour de réévaluer le préjudice subi à la somme de 180 000 euros. En effet, les conventions doivent être exécutées de bonne foi, ce qui exclut le chantage, la menace. De plus, la société Thalgo cosmetic n’a pu louer son bien, acquis le 25 mars 2015, moyennant le prix de 550 000 euros ; le montant du préjudice découlant de la comparaison entre le montant auquel était loué le bien par son ancien propriétaire et de l’estimation fourni par un professionnel pour la période allant de décembre 2017 à décembre 2019.

De plus, la société Thalgo Cosmetic, laquelle se trouve en position dominante, a commis un abus de droit en menaçant la société Sav Immo en faisant adresser la lettre RAR en date du 20 décembre 2017 par son conseil à la société Sav Immo ; alors qu’étant assistée et conseillée, elle ne pouvait ignorer que son action était prescrite. De même, la société Thalgo Cosmetic a volontairement omis de verser aux débats cette lettre RAR et la lettre adressée par elle (son ancien dirigeant) à Madame [C] (auteur de la société Sav immo) en date du 23 mars 1983. Elle ne peut nier qu’elle en connaissait l’existence. Or, la communication de pièces du demandeur à 1'action doit être loyale et spontanée. Le comportement général de la société Thalgo Cosmetic démontre que sa réelle volonté est de nuire à la société Sav Immo en procédant par des man’uvres successives de harcèlement. Le simple fait pour la société Thalgo Cosmetic d’ omettre, volontairement, de préciser dans son assignation que deux portails existaient dès l’origine, constitue une volonté de tromper la religion des juridictions saisies afin d’obtenir un droit indu. Cette faute permettra à la cour de confirmer le jugement entrepris et de fixer le préjudice subi par la société Sav immo, issu de la perte de chance de louer son bien, à la somme de 180 000 euros HT.

MOTIVATION :

Sur la prescription de l’action tendant à obtenir la suppression du portail sur son emplacement actuel:

Selon l’article 2227 du code civil, le droit de propriété est imprescriptible, sous cette réserve les actions réelles immobilières se prescrivent par 30 ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

L’action de la société Thalgo est fondée sur la défense de l’assiette de la servitude instaurée par l’acte de partage de 1978. Elle soutient que la convention de servitude est fondée sur l’état d’enclave de la parcelle n° [Cadastre 6] et que par conséquent le passage doit être aménagé par le chemin le plus court et le moins dommageable vers la voie publique , ce qui était le cas tant que le portail d’ accès le plus proche de la route nationale 7 existait et était utilisé par l’intimé. Il s’agit donc bien d’une action réelle immobilière soumise à la prescription trentenaire, visant à faire constater que la société Sav Immo a aggravé la servitude grevant le fonds de la société appelante.

Sur le point de départ du délai de prescription, il ressort du bail commercial de 2011 produit par la société Sav Immo que sa parcelle était déjà à cette date munie de deux portails d’accès. La société Sav Immo produit par ailleurs une lettre datée de 1983 de la société Thalgo Cosmetic signée de son directeur, autorisant le locataire commercial de Madame [C] précédent propriétaire de la parcelle [Cadastre 6], à utiliser le passage « bordant votre terrain… après le goudronnage du chemin par vos soins … » Cette lettre ajoute : « l’entretien du chemin bordant votre local vous incombera. Il est bien évident que le chemin devra rester en parfait état ».

Si la société Thalgo Cosmetic soutient qu’elle n’était pas propriétaire des parcelles formant le lot n° 4 de l’acte de partage, à cette époque, il convient de relever que selon l’acte de levée d’option et de vente du 23 décembre 2004 elle était avant cette acquisition crédit preneur à bail de l’immeuble en question.

La question posée étant de savoir si le portail litigieux, dont il est argué qu’il a aggravé la servitude d’accès et de passage, existe depuis au moins trente ans, il est donc établi par cette lettre , dont il n’est pas soutenu qu’il s’agit d’un faux, que le locataire commercial du propriétaire de la parcelle n° [Cadastre 6] était autorisé depuis 1983 à utiliser le chemin de servitude existant au droit de la parcelle n° [Cadastre 6], par conséquent sur toute la portion bordant le fonds des auteurs de la société Sav Immo, puisque cette autorisation ne comporte aucune limitation de déplacement sur cette portion du passage.

Pour autant, cette autorisation ne suffit pas à établir qu’il a existé dès cette époque deux portails d’accès débouchant sur la servitude de passage . En revanche, il ressort du bail commercial de 2011 que les locaux implantés sur la parcelle [Cadastre 11] disposaient de deux portails d’accès, construits selon l’attestation établie par M [G] [R], ancien propriétaire des lieux, avant janvier 1985. Ce témoignage n’étant pas remis en cause par la preuve contraire, il convient de retenir que le point de départ de la prescription se situe au 1er janvier 1985. L’ assignation en suppression du portail le plus éloigné de la route nationale 7 ayant été délivrée le 7 mars 2019, il convient de juger l’action prescrite.

En tout état de cause , l’acte instituant la servitude ne comportait aucune limitation quant à l’implantation des accès sur le chemin de servitude , de sorte que l’implantation d’un portail au nord de la limite séparative entre les lots 2 et 4 ne saurait être contraire aux conditions d’exercice de la servitude dont bénéficie le fonds de la société Sav Immo.

Sur la demande de la société Thalgo Cosmetic de rétablissement du portail Sud du lot n° 2 sous astreinte:

Ce portail Sud ayant été supprimé après l’acquisition du lot n° 2 par la société Sav Immo en 2015, l’action de la société Thalgo en rétablissement de ce portail n’est en revanche pas prescrite. L’acte de 1978 établissant la servitude ne contient aucune restriction ou condition d’implantation des accès aux différents lots, ni quant à leur nombre, et la société Thalgo Cosmetic ne peut se prévaloir des dispositions légales restrictives de la servitude de passage pour cause d’enclave, pour exiger le rétablissement de ce portail, alors que le fonds constituant le lot n° 2 de l’acte de partage n’était pas enclavé au moment où la servitude conventionnelle a été établie. En effet , ce fonds borde la route nationale 7 et la preuve d’une impossibilité d’accès à cet axe routier, effective à la date de l’acte de partage, n’est pas démontrée. Au contraire , l’acte de partage qui établit la servitude précise qu’il s’agit de permettre commodément l’accès aux lots 2, 3, 4, 5 et 6 et ne fait nullement référence à un état d’enclave en particulier du lot n° 2.

Si la société Thalgo Cosmetic fait état d’une augmentation de la circulation des véhicules entrant et sortant du lot n° 2 qui gênerait le passage de ses propres véhicules du fait de la suppression du portail qui était le plus proche de la RD 7 ( ex route nationale 7), elle n’en rapporte pas la preuve.

Cette demande est en conséquence rejetée et le jugement confirmé de ce chef.

Sur la demande tendant à interdire à la société Sav Immo d’utiliser la [Adresse 16] au-delà de l’accès autorisé par la servitude de passage :

La [Adresse 16] , comme son nom l’indique, est une voie ouverte à la circulation publique et son emprise longe la voie de l’autoroute au Nord pour se confondre ensuite avec le tracé de l’ancienne servitude de passage et rejoindre la RD 7 ( ex route nationale 7).

L’allée qui constituait l’assiette de la servitude de passage supporte des panneaux qui affichent le nom de « [Adresse 16] ». Le statut de cette voie n’est pas précisé par la demanderesse. Est-elle toujours une allée privée qui se confond avec l’assiette de la servitude de passage ou a-t-elle le statut de voie ouverte à la circulation publique. Aucun élément ne permettant d’affirmer qu’il s’agit d’une voie privée dont l’accès Nord est réservée à la société Thalgo Cosmetic, son personnel, ses clients et ses fournisseurs , cette demande doit être rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de la SCI Sav Immo :

La SCI Sav Immo fonde sa demande de dommages et intérêts sur le fait que des véhicules appartenant aux salariés de la demanderesse stationnent le long de la [Adresse 16], au droit de son établissement, et sur la lettre adressée par le conseil de la société Thalgo Cosmetic en 2017, annonçant la fermeture prochaine de la [Adresse 16], ce qui l’ aurait empêchée de louer ses locaux, comme d’ailleurs l’action engagée par l’ appelante.

Elle soutient que les agissements de la société Thalgo Cosmetic viseraient à exercer des pressions sur elle pour qu’elle cède son bien à vil prix.

Cependant, la société Sav Immo ne verse aucune pièce qui établirait qu’elle se serait retrouvée dans l’impossibilité de louer son bien du fait de l’ action engagée par la société Thalgo Cosmetic ou de l’attitude de cette dernière. Elle n’établit pas non plus, par un constat d’huissier, que l’ accès à la [Adresse 16] aurait été fermé au Nord, empêchant la libre circulation des véhicules depuis la voie longeant l’autoroute.

Enfin , elle n’établit pas la gêne qui résulterait du stationnement de véhicules le long de la [Adresse 16] , pour l’accès à ses locaux.

Il convient en conséquence de la débouter de sa demande reconventionnelle, le jugement étant infirmé de ce chef.

Sur les demandes annexes:

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et compte tenu de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement entrepris sur les dépens, ainsi que sur les frais irrépétibles de première instance.

A hauteur d’appel , la société Thalgo qui succombe sur l’essentiel de ses prétentions est condamnée aux dépens et frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme le jugement, sauf en ce qu’il a condamné la société Thalgo Cosmetic à payer à la société Sav Immo la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts,

Statuant à nouveau de ce chef,

Déboute la société Sav Immo de sa demande de dommages et intérêts,

Y ajoutant,

Condamne la société Thalgo Cosmetic aux dépens d’appel,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Thalgo Cosmetic à payer à la société Sav Immo la somme de 5000,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT