ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

4e chambre civile

ARRET DU 28 MAI 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/05047 – N° Portalis DBVK-V-B7H-P7OK

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 18 novembre 2021

Tribunal judiciaire de Narbonne – N° RG 21/00062

APPELANT :

Monsieur [Z] [F]

né le 07 Février 1985 à [Localité 2]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représenté sur l’audience par M^e Emmanuel LE COZ de la SELARL CABINET LE COZ AVOCATS, avocat au barreau de BEZIERS

INTIME :

Monsieur [T] [G]

né le 08 Septembre 1962 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Représenté sur l’audience par M^e Laurent EPAILLY, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 MARS 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre

M. Philippe BRUEY, Conseiller

M^me Marie-José FRANCO, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Henriane MILOT

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre, et par M^me Henriane MILOT, Greffier.

*

* *

FAITS ET PROCÉDURE

1- Le 10 décembre 2019, un compromis de vente a été signé entre Monsieur [T] [G] (vendeur) et Monsieur [Z] [F] (acquéreur) portant sur un immeuble situé à [Localité 2] pour la somme de 240 000 '.

2- L’acquisition du bien était soumise à une double condition suspensive :

— la première tenant à l’obtention d’un certificat amiante négatif

— la seconde, d’une durée de validité de 45 jours, tenant à l’obtention d’un prêt, de 253000' au taux de 1,5% d’une durée de 240 mois auprès du Crédit Agricole, M. [F] devant justifier d’une attestation de demande de financement dans les 15 jours.

3- L’acte authentique de vente devait être signé le 10 mars 2020.

4- Le 20 mars 2020, M. [G] a mis en demeure M. [F] de justifier la demande de financement auprès du Crédit Agricole et du refus de ce dernier d’accorder le prêt. Le même jour, M. [G] aurait été avisé du refus d’un prêt datant du 11 mars 2020 émis par le LCL.

5- Le 3 mai 2020, M. [G] a mis en demeure en vain M. [F] d’avoir soit à s’acquitter de la clause pénale (d’un montant de 24 000 '), soit de procéder à l’acquisition de l’immeuble au prix convenu.

5- C’est dans ce contexte que, par acte d’huissier de justice du 12 janvier 2021, M. [G] a assigné M. [F] devant le tribunal judiciaire de Narbonne.

6- Par jugement du 18 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Narbonne a :

— Rejetant toutes conclusions comme injustes ou non fondées,

— Dit n’y avoir lieu à révocation de l’ordonnance de clôture,

— Condamné M. [F] à payer à M. [G] la somme de 15 000 ' en application de la clause pénale après modération,

— Condamné M. [F] à payer à M. [G] la somme de 1 800 ' sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Rappelé que la présente décision est exécutoire par provision,

— Condamné M. [F] aux dépens.

7- M. [F] a relevé appel de ce jugement le 20 janvier 2022.

8- Par ordonnance du 27 septembre 2022, la Cour d’appel de Montpellier a ordonné la radiation de l’affaire. La réinscription de l’affaire sous le RG 23.05047 a été ordonnée le 12 octobre 2023.

PRÉTENTIONS

9- Par dernières conclusions remises par voie électronique le 20 avril 2022, M. [F] demande en substance à la cour de :

— Infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau :

IN LIMINE LITIS

' A titre principal :

— Juger que l’occupation des appartements du rez-de-chaussée et des combles constituait une condition essentielle et substantielle du compromis de vente.

— Juger que la présence des locataires et la reprise des baux d’habitation en cours était déterminante du consentement de M. [F].

— Juger que les départs des locataires de ces appartements constituent des modifications substantielles des stipulations du compromis de vente, en connaissance desquelles M. [F] n’aurait pas contracté ou à des conditions substantiellement différentes.

— Juger que M. [G] ainsi que son mandataire la S.A.R.L.U. Sermaco Immobilier n’ont pas établi ni notifié d’avenant, faisant état de ces modifications substantielles, à M. [F].

— Juger en conséquence que M. [F] n’a pas été mis en mesure d’exercer son nouveau droit de rétractation dans le délai de 10 jours, prévu par les dispositions de l’article L 271-1 du Code de la construction et de l’habitation.

— Juger que le consentement de M. [F] à la conclusion du compromis de vente conclu le 10 décembre 2019 n’était pas libre et éclairé, tenant aux modifications substantielles décrites, auxquelles il n’a pas pu s’opposer.

— Juger nul et de nul effet le compromis de vente conclu le 10 décembre 2019 entre M. [F] et M. [G].

' A titre subsidiaire :

— Juger que l’absence d’amiante dans l’immeuble était déterminante du consentement de M. [F].

— Juger qu’en connaissance des éléments techniques relatifs à la présence d’amiante dans l’immeuble, objet du contrat, M. [F] n’aurait jamais conclu ainsi, ou, à des conditions substantiellement différentes.

— Juger que les baux d’habitation en cours constituaient une qualité essentielle du contrat ayant déterminé M. [F] à conclure la promesse de vente avec M. [G].

— Juger qu’en l’absence de revenus locatifs immédiats, du fait du départ des locataires, M. [F] n’aurait jamais contracté ainsi, ou bien, à des conditions substantiellement différentes.

— Juger en conséquence que le consentement de M. [F] était vicié d’erreurs portant sur les qualités essentielles du contrat.

— Juger nul et de nul effet le compromis de vente conclu le 10 décembre 2019 entre M. [F] et M. [G].

— Juger que M. [F] a subi un préjudice du seul fait du comportement du vendeur, M. [G].

— Condamner M. [G] à payer à M. [F] la somme de 3 000 ' à titre de dommages et intérêts, en application des dispositions de l’alinéa 4 de l’article 1178 du Code civil.

SUR LE FOND

' A titre principal :

— Juger que la communication tardive des diagnostics techniques d’amiante et d’électricité à M. [F], plus d’un mois après régularisation du compromis, l’a privé de l’exercice du droit de rétractation qui profite à l’acheteur.

— Juger que l’élément essentiel du contrat tenant à l’absence d’amiante a disparu.

— Juger que dans ces conditions, le compromis de vente est caduc, en application des dispositions de l’article 1186 du Code civil.

— Juger en conséquence que le compromis de vente conclu entre M. [F] et Monsieur [T] [G] a pris fin le 30 janvier 2020.

' A titre subsidiaire :

— Juger que M. [G] ne rapporte pas la preuve d’un préjudice direct, actuel et certain, réel, causé par M. [F].

— Juger que le montant de la clause pénale de 24 000 ' prévue dans le compromis de vente est manifestement disproportionné.

— Juger en conséquence que le montant de la clause pénale sera réduit à néant.

' A titre infiniment subsidiaire et si par extraordinaire la Cour fait application de la clause pénale :

— Octroyer à Monsieur M. [F] des délais de paiement échelonnés sur 24 mois, en application des dispositions de l’article 1343-5 du Code civil.

' En tout état de cause :

— Débouter M. [G] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions.

— Condamner M. [G] à payer à M. [F] la somme de 3 000 ' en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Condamner M. [G] aux entiers dépens.

10- Par dernières conclusions remises par voie électronique le 29 novembre 2023, M. [G] demande en substance à la cour de :

IN LIMINE LITIS :

— Débouter M. [F] de sa demande de nullité du compromis de vente pour

défaut de communication du constat d’amiante durant le délai de réflexion,

AU FOND :

— Rejeter l’ensemble des demandes et argumentaires adverses,

— Confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Ce faisant :

— Juger que M. [F] ne démontre pas avoir accompli les démarches permettant la réalisation de la condition suspensive prévue au compromis de vente signée le 10 décembre 2019 entre lui et M. [G], à savoir qu’il n’a pas démontré avoir fait une demande de

prêt auprès de la banque Crédit Agricole dans les conditions déterminées au compromis et dans le délai qui y était imparti,

— Juger que M. [F] a lui-même empêché l’accomplissement de la condition suspensive,

— Juger le refus injustifié de M. [F] de signer l’acte authentique qui était prévue le 10 mars 2020, constitutif d’une inexécution contractuelle,

— Juger que M. [G] a régulièrement mis en demeure M.[F] de s’exécuter,

— Juger que la clause pénale est applicable,

— Condamner M. [F] à payer à M. [G] la somme de 15000 ' au titre de la clause pénale, outre les intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure.

— Le condamner à régler la somme 2 500 ' à M. [G] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel, outre aux entiers dépens de l’instance.

11- Vu l’ordonnance de clôture en date du 25 février 2025.

Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

12- M. [F] poursuit la nullité du compromis pour vice de consentement, plus particulièrement d’erreur, tenant le non-respect des dispositions de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation, lequel devait conduire à lui notifier un nouveau délai de rétractation dès lors que l’occupation des logements du rez-de-chaussée et des combles était une condition substantielle du compromis. Sans la présence des locataires dont il a été informé du départ postérieurement à l’expiration du délai de rétractation, il ne se serait pas engagé ou l’aurait fait à des conditions différentes.

13- Selon l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation,

« Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, la souscription de parts donnant vocation à l’attribution en jouissance ou en propriété d’immeubles d’habitation ou la vente d’immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte.

Cet acte est notifié à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.

(…).

14- M. [F] ne conteste en aucun cas que le compromis du 10 décembre 2019 lui a été régulièrement notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, ouvrant droit à sa faculté de résiliation qu’il n’a pas exercée.

Aucun changement substantiel dans l’identification des parties ou du bien de nature à lui ouvrir droit à la notification d’un nouvel acte n’est intervenu postérieurement. L’occupation des lieux et le maintien des loyers n’ont jamais été érigés en condition déterminante de son consentement et la libération des lieux par les locataires n’était pas de nature à imposer la notification d’un nouveau compromis ouvrant une nouvelle faculté de rétractation.

15- M. [F] poursuit ensuite la nullité du compromis pour erreurs déterminantes tant dans la révélation de la libération des lieux par les locataires que dans la révélation de la présence d’amiante.

16- Selon l’article 1130 du code civil, "L’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné."

Selon l’article 1132 du même code, « L’erreur de droit ou de fait, à moins qu’elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant. »

Selon l’article 1133 alinéa 1er du même code, Les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté."

17- Le compromis de vente du 10 décembre 2019 portait sur un immeuble de rapport sis à [Localité 2], comprenant outre caves buanderie et garage, trois appartements sur les trois étages.

Au titre des déclarations du vendeur, il est stipulé au rez-de-chaussée la présence de la locataire [S], loyer hors charge actuel de 499,95', dans les combles du locataire M. [L], loyer hors charge de 450', l’appartement du 1er étage étant libre de toute occupation.

18- Mme [S] a résilié son bail par lettre du 20 janvier 2020, M. [L] le 27 décembre 2019.

19- M. [F] ne justifie en rien que l’occupation des deux derniers logements occupés a été par lui considérée comme une qualité essentielle de la vente, même tacitement convenue. Il ne l’a pas fait entrer dans le champ contractuel et la cohérence de l’opération milite en sens contraire puisqu’il déclare dans l’acte vouloir affecter les biens à usage d’habitation, affectation pour laquelle il lui était préférable de disposer de locaux vacants.

20- Il s’avère de surcroît dans l’appréciation des circonstances dans lesquelles son consentement a été donné que M. [F] était cadre juriste bancaire, à même d’apprécier ce qu’il entendait ou non faire entrer dans la sphère contractuelle.

21- M. [F] poursuit encore la nullité de la vente au motif qu’il n’aurait pas contracté dans la mesure où aucun diagnostic technique amiante n’a été annexé au compromis, quand bien même la présence possible d’amiante dans des matériaux de l’appartement du rez-de-chaussée lui aurait été révélée. Ce n’est que le 15 janvier 2020 que le diagnostic technique amiante a identifié les dalles de l’appartement du rez-de-chaussée comme contenant de l’amiante.

22- Il convient de reprendre les termes clairs, dépourvus de nécessité de les inteprêter.

« REGLEMENTATION SUR L’AMIANTE

(Décret N° 96-97 du 07/02/96 modifié par le décret 97-855 du 12/09/97 modifié par l’article l’art. l 76 LOI SRU du 13/12/2000 et décret n°2002-839 du 03/O5/2002)

Le vendeur déclare:

Que l’immeuble vendu ayant fait l’objet d’un permis de construire délivré avant 1er juillet 1997, il entre dans le champ d’applicatíon des dispositions du décret numéro 96-97 du 07 février 1996 modifié.

Conformément aux dispositions du décret N° 2002-839 du 03 mai 2002; un constat précisant la présence, ou le cas échéant, l’absence de matériaux et produits de la construction contenant de l’amiante ainsi que la localisation et l’état de conservation de ces matériaux et produits devrait être annexé aux présentes.

Le vendeur déclare qu’un constat de repérage des matériaux et produits contenant de l’amiante a été réalisé par le Cabinet IMMOQUALITEST [Localité 2], rapport 269

Il a été repéré dans I’appartement au rez-de-chaussée des matériaux et produits susceptibles de contenir de l’amiante.

L’acquéreur reconnaît qu’un exemplaire lui a été remis en ce jour.

Appartement dans les combles :

Que le constat susvisé n’étant pas annexé, il reconnaît avoir été informé par l’agence rédacteur des présentes qu’iI ne pourra en aucun cas s’exonérer de la garantie des vices cachés, à raison des vices constitués par la présence d’amiante dans les éléments de

construction, tel que le prévoit I’article L-1334-7 du Code de la Santé Publique.

En conséquence, les présentes sont conclues sous la condition suspensive stipulée dans l’intérêt du vendeur et de l’acquéreur, de l’obtention d’un constat amiante négatif, aux frais exclusifs du VENDEUR. Toutefois, en cas d’obtention d’un certificat révélant la présence d’amiante, l’ACQEREUR aura la faculté de renoncer à la présente condition suspensive et pourra poursuivre la régularisation des présentes par acte authentique, à ces risques et périls, mais aux mêmes prix et conditions que ceux prévus dans les présentes conventions sans pouvoir exiger du VENDEUR aucune diminution du prix, ni réalisation de travaux, en vue de remédier aux dommages apparents et futurs."

20- Ainsi, M. [F] était non seulement informé que de l’amiante avait été possiblement détectée dans l’appartement du rez-de-chaussée mais les parties ont érigé en condition suspensive l’absence d’amiante. M. [F], dans l’intérêt duquel cette condition avait été stipulée a entendu y renoncer puisqu’il a eu communication du rapport du diagnostiqueur avant la date de réitération par acte authentique et qu’il n’a jamais entendu s’en prévaloir, démontrant par la même qu’il ne considérait pas l’absence d’amiante comme une qualité substantielle de la chose vendue.

Les moyens de nullité seront rejetés.

21- M. [F] soutient à titre subsidiaire au visa des articles L. 271-1 et L. 271-4 I 2° du code de la construction, 1186 et 1187 du code civil, la caducité du compromis en ce qu’un élément essentiel a disparu en ce que la communication tardive des diagnostics, plus d’un mois après le compromis, ne lui a pas permis d’exercer sa faculté de rétractation.

22- Toutefois, il a été vu précédemment que l’absence d’amiante n’a pas été considérée par M. [F] comme un élément essentiel du contrat, de telle sorte que ce moyen sera écarté.

23- M. [F] demande de réduire à néant le montant de la clause pénale tandis que M. [G] accepte de ne pas formuler d’appel incident relativement à la disposition du jugement qui réduit cette clause pénale de 24000' à 15000'.

Les parties ne font que reprendre au moins en partie leur argumentation de première instance.

En l’absence d’élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties; il convient en conséquence de confirmer la décision déférée sur ce point, précision apportée que les intérêts de retard courront à compter de la mise en demeure du 20 mars 2020.

24- Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, M. [F] supportera les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

statuant contradictoirement

Confirme le jugement en toutes ses dispositions

Y ajoutant

Déboute M. [Z] [F] de l’ensemble de ses demandes

Dit que la somme de 15000' portera intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2020.

Condamne M. [Z] [F] aux dépens d’appel.

Condamne M. [Z] [F] à payer à M. [T] [G] la somme de 2500' en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT