COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-1

ARRÊT AVANT DIRE DROIT AU FOND

DU 12 MARS 2025

Rôle N° RG 20/11364 – N° Portalis DBVB-V-B7E-BGRH7

[A] [P]

[L] [I] épouse [P]

C/

DIRECTION GÉNÉRALE DES FINANCES PUBLIQUES

Copie exécutoire délivrée

le :12/03/2025

à :

M^e Serge MIMRAN-VALENSI

Copie certifiée conforme

le : 12/03/2025

à :

Mme [E] [N] (expert)

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de GRASSE en date du 11 Septembre 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 19/03453.

APPELANTS

Monsieur [A] [P]

né le [Date naissance 5] 1978 à [Localité 10]

demeurant [Adresse 6] – [Localité 12]

représenté par M^e Serge MIMRAN-VALENSI de la SELARL MIMRAN-VALENSI – SION, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Jan-Jack SEBAG, avocat au barreau de PARIS, plaidant

Madame [L] [I] épouse [P]

née le [Date naissance 1] 1977 à [Localité 11]

demeurant [Adresse 6] – [Localité 12]

représentée par M^e Serge MIMRAN-VALENSI de la SELARL MIMRAN-VALENSI – SION, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Jan-Jack SEBAG, avocat au barreau de PARIS, plaidant

INTIME

LE DIRECTEUR DES SERVICES FISCAUX

Direction Générale des Finances publiques – Pôle de contrôle revenu / patrimoine

[Adresse 7] – [Localité 4]

défaillant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 28 Novembre 2024 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Valérie GERARD, Président de chambre a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Valérie GERARD, Président de chambre

Madame Stéphanie COMBRIE, Conseillère

M^me Marie-Amélie VINCENT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Elodie BAYLE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Mars 2025.

ARRÊT

Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Mars 2025,

Signé par Madame Valérie GERARD, Président de chambre et M^me Elodie BAYLE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 10 août 2012, M. [A] [P] et Mme [L] [I] ont acquis de M. et Mme [F] [G] une villa située dans un lotissement à [Localité 12] pour la somme de 840 300 euros. Les droits de mutations ont été acquittés sur cette valeur.

L’administration fiscale a opéré un contrôle et une proposition de rectification n°120 datée du 7 décembre 2015 a évalué le bien à la somme de à 3.700.000 euros et fixé les impositions dues à ce titre

Les époux [P]-[I] ont contesté la valeur retenue par l’administration fiscale, laquelle, dans une réponse du 24 février 2017 a fixé la valeur du bien à la somme de 2 543 000 euros.

M. [A] [P] et Mme [L] [I] ont à nouveau contesté la valeur retenue par l’administration fiscale.

La commission départementale de conciliation a été saisie et, par avis du 26 janvier 2018, a estimé la valeur de la résidence à 2 291 000 euros. Par courrier du 22 février 2018, l’administration fiscale a informé les époux [P]-[I] qu’elle se rangeait à l’avis de la commission sur la valeur du bien et indiqué que cela générait un rappel de droits d’un montant de 75 291 euros.

Par un courriel daté du 29 mars 2018, les appelants ont exercé un recours hiérarchique qui a été rejeté par courrier du 4 avril 2018.

Un avis de mise en recouvrement portant le numéro 0600101 2 13637 a été émis le 18 avril 2018 pour un montant total de 86 316 euros.

Les époux [P]-[I] ont formé une réclamation contentieuse le 19 octobre 2018 qui a fait l’objet d’une décision implicite de rejet faute de réponse de l’administration fiscale dans les six mois.

Par acte d’huissier du 14 juin 2019, M. [A] [P] et Mme [L] [I] épouse [P] ont fait assigner M. le directeur des services fiscaux, direction générale des finances publiques par devant le tribunal judiciaire de Grasse.

Par jugement du 11 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Grasse a :

— débouté M. [A] [P] et Mme [L] [I] épouse [P] de l’ensemble de leurs demandes ;

— condamné M. [A] [P] et Mme [L] [I] épouse [P] aux entiers dépens de l’instance ;

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire de la présente décision.

M. [A] [P] et Mme [L] [I] épouse [P] ont interjeté appel par déclaration du 20 novembre 2020.

Par conclusions déposées et notifiées le 07 février 2021, auxquelles il est expressément référé en application de l’article 455 du code de procédure civile, M. [A] [P] et Mme [L] [I] épouse [P] demandent à la cour de :

— avant dire droit désigner tel expert qu’il plaira afin de fournir à la cour sur la base d’éléments extrinsèques et intrinsèques d’une évaluation de la valeur vénale du bien litigieux à la date du 10 août 2012 ;

— subsidiairement, au principal, infirmer le jugement dont appel et décharger les appelants du complément de droits et taxe de publicité foncière sur les mutations d’immeuble mis à leur charge au titre de l’acquisition du 10 août 2012.

— condamner l’administration à la restitution de l’imposition acquittée indûment par les appelants pour un montant de 86 316 euros ;

— faire assortir cette restitution des intérêts moratoires légalement dus sur le fondement des dispositions de l’article L. 208 du livre des procédures fiscales depuis le 23 avril 2018 ;

— condamner l’administration à rembourser aux requérants les dépens mentionnés à l’article R* 207-1 du Livre des procédures fiscales y compris les frais d’expertise, ainsi que, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, une somme de 5 000 euros représentant les frais non compris dans les dépens (Pièce n°12).

Le directeur des services fiscaux a été assigné par acte du 16 février 2021 et n’a pas constitué avocat.

MOTIFS

En application de l’article R. 202-3 du livre des procédures fiscales, dans les instances qui, en matière de droits d’enregistrement ou de taxe de publicité foncière, font suite aux décisions prises sur les réclamations indiquées au deuxième alinéa de l’article R.* 202-1, l’expertise est de droit si elle est demandée par le contribuable ou par l’administration.

L’expertise n’est pas accordée de droit en appel si elle est demandée par la partie l’ayant obtenue devant le tribunal judiciaire ou si aucune des parties ne l’a demandée en première instance.

En l’espèce, ni les époux [I]-[P], ni l’administration fiscale, ne semblent, au vu des seules énonciations du jugement, avoir sollicité l’expertise prévue par ce texte. Il appartient donc à la cour d’en apprécier la pertinence, cette expertise n’étant pas de droit.

En application de l’article L. 17 du livre des procédures fiscales, en ce qui concerne les droits d’enregistrement et la taxe de publicité foncière ou la taxe sur la valeur ajoutée lorsqu’elle est due au lieu et place de ces droits ou taxe, l’administration des impôts peut rectifier le prix ou l’évaluation d’un bien ayant servi de base à la perception d’une imposition lorsque ce prix ou cette évaluation paraît inférieur à la valeur vénale réelle des biens transmis ou désignés dans les actes ou déclarations.

La rectification correspondante est effectuée suivant la procédure de rectification contradictoire prévue à l’article L. 55, l’administration étant tenue d’apporter la preuve de l’insuffisance des prix exprimés et des évaluations fournies dans les actes ou déclarations.

La valeur vénale réelle, qui est constituée par le prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l’offre et la demande dans un marché réel au jour de la mutation, doit être déterminée à partir d’une comparaison tirée de la cession, à l’époque de la mutation, de biens intrinsèquement similaires.

Le bien immobilier acquis par les époux [I]-[P] a été construit en 1975, avec des matériaux standard et est situé dans un lotissement sur un terrain de 1665 m².

Il dispose d’une surface habitable de 397 m² selon l’administration fiscale, cette mesure étant contestée par les appelants et est classé en catégorie 3, cette catégorie ayant été remise en cause ultérieurement.

Contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, les éléments de comparaison produits à l’appui de leur contestation par les appelants sont des biens intrinsèquement similaires, situés pour la plupart dans la même section cadastrale et ayant fait l’objet de mutation dans le même temps que leur acte d’acquisition.

L’expertise qu’ils ont également produite, conclut, contrairement à ce qu’a affirmé le premier juge à une valorisation faite au jour de l’acte d’acquisition objet de la rectification par l’administration fiscale et non à une date postérieure.

De même, il n’est pas discutable que les éléments de comparaison fournis par l’administration ne sont pas tous situés dans des quartiers similaires et ne peuvent être qualifiés d’intrinsèquement similaires en ce que les surfaces de terrain sur lesquelles sont édifiés les immeubles sont le double de celle afférente au bien litigieux, laquelle ne justifie donc pas suffisamment de la valeur à laquelle elle entend substituer la valeur figurant à l’acte authentique du 10 août 2012.

Il y a lieu dès lors d’ordonner, avant dire droit au fond, l’expertise prévue à l’article R. 202-3 du livre des procédures fiscales.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Avant dire droit au fond,

Vu l’article R. 202-3 du livre des procédures fiscales,

Ordonne une expertise et commet pour y procéder :

Mme [E] [N]

[Adresse 13]

[Localité 8]

Tél : [XXXXXXXX02]

Port. : [XXXXXXXX03]

2011-2023

Mèl : [Courriel 9]

Laquelle aura pour mission de :

— entendre les parties et se faire remettre tous document utile,

— déterminer la valeur vénale du bien objet de la vente du 10 août 2012, cette valeur vénale étant celle qui est constituée par le prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l’offre et la demande dans un marché réel au jour de la mutation, par comparaison avec la vente de biens intrinsèquement similaires à l’époque de la cession du 10 août 2012,

Dit que l’expert commis devra faire connaître sans délai son acceptation au magistrat chargé du contrôle des expertises ;

Dit que les parties communiqueront leurs pièces numérotées sous bordereau daté à l’expert dès qu’elles seront informées de l’acceptation de la mission par l’expert ;

Dit que l’expert devra procéder personnellement à ses opérations et pourra néanmoins recueillir l’avis d’un autre technicien mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ;

Dit qu’il devra convoquer les parties par lettre recommandée avec demande d’accusé de réception à toutes les réunions d’expertise, avec copie en lettre simple ou courriel aux défenseurs, leurs convenances ayant été préalablement prises ;

Dit que l’expert commis, saisi par le greffe de la cour devra accomplir sa mission en présence des parties ou elles dûment appelées, les entendre en leurs dires, explications et réclamations et y répondre, et faire mention de la suite qui aura été donnée aux observations écrites ;

Dit qu’il devra impartir aux parties un délai de rigueur pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et éventuellement à l’expiration dudit délai saisir, en application de l’article 275 alinéa 2 du code de procédure civile, le magistrat chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents, s’il y a lieu sous astreinte ou le cas échéant être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession ;

Dit qu’il devra vérifier que les parties ont été à même de débattre des constatations ou des documents au vu desquels il entend donner son avis; il devra le cas échéant, pour assurer le caractère du contradictoire de son expertise, réunir les parties ou leur communiquer la teneur de son rapport en leur enjoignant de lui faire connaître leurs observations dans un délai dont il fixera la durée (entre un et deux mois suivant la complexité de l’affaire) ; à l’expiration de ce délai, l’expert achèvera son rapport en répondant aux observations des parties; s’il n’a reçu aucune observation, il le précisera ;

Dit que, si l’expert se heurte à des difficultés qui font obstacle à l’accomplissement de sa mission ou si une extension de celle-ci s’avère nécessaire, il en rendra compte au magistrat chargé du contrôle ;

Dit que l’expert devra déposer le rapport définitif de ses opérations au greffe dans un délai de SIX MOIS à compter du jour où il aura été avisé de la réalisation de la consignation, sauf prorogation de délai expressément accordé par le magistrat chargé du contrôle,

Dit qu’au cas où les parties viendraient à se concilier, l’expert devra constater que sa mission est devenue sans objet et en faire rapport ;

Dit que M. [A] [P] et Mme [L] [I] devront consigner au greffe dans les deux mois à compter de la notification qui leur sera faite de la présente décision, la somme de trois mille euros destinée à garantir le paiement des frais et honoraires de l’expert, sauf dans 1'hypothèse où une aide juridictionnelle antérieurement déposée serait accueillie, auquel cas les frais seront avancés directement par le Trésorier payeur général,

Dit qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert sera caduque à moins que le magistrat chargé du contrôle, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de caducité ;

Dit que l’expert devra commencer ses opérations dès qu’il est averti que les parties ont consigné la provision mis à leur charge ou le montant de la première échéance dont la consignation a pu être assortie (article 267 du code de procédure civile) ;

Dit que lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours ;

Dit qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître aux parties, la somme globale de ses honoraires ou débours qui lui paraît nécessaire pour effectuer sa mission ;

Dit que si l’expert constate en cours d’expertise et une fois les opérations débutées que la provision allouée devient insuffisante, il devra demander au magistrat chargé du contrôle la consignation d’une provision supplémentaire, après en avoir informé les parties et en produisant des justificatifs ;

Dit qu’à défaut de consignation dans le délai et les modalités fixées par le juge et sauf prorogation de ce délai, l’expert déposera son rapport en l’état,

Dit qu’en cas d’empêchement, refus ou négligence, l’expert commis pourra être remplacé par ordonnance rendue sur simple requête présentée par la partie la plus diligente ou d’office par le juge chargé du contrôle,

Réserve les dépens.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,