COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 05 MARS 2025

N° 2025/107

Rôle N° RG 21/02098 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BG55C

[K] [V]

C/

[U], [F] [Y]

[C], [H] [Z] épouse [Y]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Philippe BRUZZO

M^e Nadège CARRIERE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’AIX-EN-PROVENCE en date du 12 Novembre 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 19/02238.

APPELANT

Monsieur [K] [V]

Né le 10 Juillet 1976 à [Localité 5] (13)

Demeurant [Adresse 2] – [Localité 3]

représenté par M^e Philippe BRUZZO de la SELAS BRUZZO DUBUCQ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMES

Monsieur [U], [F] [Y]

Né le 18 Avril 1971 à [Localité 6] (75)

Demeurant [Adresse 1] – [Localité 3]

Madame [C], [H] [Z] épouse [Y]

Née le 10 Mars 1976 à [Localité 4]

Demeurant [Adresse 1] – [Localité 3]

tous deux représentés par M^e Nadège CARRIERE de la SELAS CENAC CARRIERE & ASSOCIÉS, avocate au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Mathias DE BORTOLI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 07 Janvier 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Anastasia LAPIERRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Janvier 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Mars 2025,

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et M^me Anastasia LAPIERRE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte de vente du 30 juillet 2010, M. [K] [V] a acquis de la société Kado un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 3] au prix de 455 000 euros.

M. [V] a procédé à des travaux dans l’appartement.

Le 30 novembre 2012, il l’a revendu à M. [U] [Y] et Mme [C] [Z] épouse [Y] au prix de 800 000 euros.

L’acte de vente précisait que l’acquéreur prendra le bien vendu dans l’état où il se trouvera le jour de l’entrée en jouissance sans aucune garantie de la part du vendeur pour raison soit de l’état des constructions, ni de leurs vices mêmes cachés, sous réserve des dispositions législatives ou réglementaires.

Les époux [Y] ont emménagé dans l’appartement en août 2013, ont subi une intoxication au monoxyde de carbone les 9 et 10 janvier 2014 ayant nécessité l’évacuation de l’immeuble et le changement de la chaudière équipant l’appartement. Ils ont également été victimes de deux dégâts des eaux trouvant leur siège dans les deux salles d’eau.

Lors du second dégât des eaux en février 2016, ils ont fait appel à la société de plomberie JM Bono, qui a relevé des défauts d’installation et de calage de la douche, préconisé une dépose et repose du receveur et fait état de l’absence de système d’aération conforme à la réglementation de l’ensemble des pièces d’eaux de l’appartement.

Ils ont fait ensuite appel à un huissier qui a dressé un procès-verbal de constat le 24 mars 2016 dans lesquels il a noté de nombreux désordres, des non conformités et malfaçons affectant l’appartement.

Par courrier du 30 mai 2016, ils ont adressé une lettre à M. [K] [V] lui demandant son intervention immédiate au regard de l’ensemble des dysfonctionnements constatés.

Suite à la réponse le 16 juin 2016, du conseil de M. [K] [V] qui leur a opposé une fin de non-recevoir, ils ont, par acte du 21 décembre 2016, saisi le juge des référés aux fins d’expertise judiciaire.

Par ordonnance du 16 mai 2017, le juge des référés a fait droit à leur demande et a désigné M. [X], ensuite substitué par M. [B] en qualité d’expert.

Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé le 18 octobre 2018.

Par acte du 17 avril 2019, M. [U] [Y] et Mme [C] [Z] épouse [Y] ont fait assigner M. [K] [V] devant le tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence aux fins de voir déclaré ce dernier responsable des défauts et vices affectant l’appartement vendu, et condamné à réparer les préjudices subis.

Par jugement du 12 novembre 2020, le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence a :

— débouté M. [U] [Y] et Madame [C] [Z] épouse [Y] de leurs demandes fondées sur l’application des articles 1792 et suivants du Code civil;

— déclaré que la responsabilité de M. [K] [V] est engagée sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil;

— déclaré que la prescription des demandes concernant les vices liés à l’absence de VMC dans

toutes les pièces d’eau crées ou refaites et la cuisine, au défaut de fermeture de la porte du salon,

à la mauvaise évacuation de l’évier de la cuisine, au trou dans les toilettes dans le mur derrière le meuble vasque, au déchaussement de la baignoire, au problème d’évacuation de la douche de la chambre 1, à la conformité des spots, et à l’affaissement de la douche de la chambre 3 est acquise ;

— condamné M. [K] [V] à leur verser la somme de 54 838 euros au titre de leur préjudice matériel en réparation des autres vices cachés présents dans l’immeuble, avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

— condamné M. [K] [V] à leur verser la somme de 2 500 euros au titre de leur préjudice lié à la réalisation des travaux de reprise, avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

— condamné M. [K] [V] à leur verser la somme de 10 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance, avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

— débouté M. et Mme [Y] de leur demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral ;

— condamné M. [K] [V] à leur verser la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— déclaré définitifs les nantissements pris sur les parts sociales appartenant à M. [V] dans les SCI Galice Invest, SCI Les Jardins de Marie et SCI Constellation par M. et Mme [Y] à hauteur des créances visées ci-dessus ;

— condamné M. [K] [V] aux entiers dépens de la procédure en ce compris les frais d’expertise judiciaire et les coûts des constats d’huissier ;

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision ;

— rejeté le surplus des demandes des parties plus amples ou contraires.

Pour statuer ainsi le tribunal a rappelé que si sur le fondement de l’article 1792 du code civil,

le vendeur d’un immeuble dans lequel il a été procédé à des travaux de rénovation peut être déclaré responsable envers les acquéreurs des désordres affectant cet immeuble sans qu’il soit nécessaire de justifier d’un contrat de louage d’ouvrage ou de maîtrise d’oeuvre, encore faut-il que ces travaux constituent des travaux de construction, ce qui n’est pas le cas des travaux effectués par M. [V] (changement des fenêtres, réfaction du parquet, réalisation de salles de bain, redistribution de certaines pièces) qui sont des travaux de réaménagement ne pouvant s’assimiler à des travaux de construction.

S’agissant de la prescription de l’action en garantie des vices cachés, le tribunal a retenu que celle-ci n’était acquise que pour l’absence de VMC dans toutes les pièces d’eau crées ou refaites et la cuisine, le défaut de fermeture de la porte du salon, la mauvaise évacuation de l’évier de la cuisine, le trou dans les toilettes dans le mur derrière le meuble vasque, le déchaussement de la baignoire, le problème d’évacuation de la douche de la chambre 1, et la conformité des spots, dès lors que le rapport d’expertise note que la date de leur apparition est l’entrée dans l’appartement, soit le 30 août 2013 et pour l’affaissement de la douche de la chambre 3, le rapport d’expertise note que la date de son apparition est le constat de dégât des eaux du 5 novembre 2013.

S’agissant de l’existence des vices cachés restant, le tribunal a considéré qu’ils étaient démontrés avec la suffisance requise par l’expertise ; les désordres étant déclarés antérieurs à la vente affectant le bien, et compromettant l’usage auquel il est destiné et son usage paisible, sont apparus en 2016 aux termes du rapport d’expertise et n’étaient donc pas apparents au jour de la vente.

Il a estimé par ailleurs que la clause de non garantie des vices cachés de l’acte de vente devait être écartée au regard de la mauvaise foi du vendeur qui a effectué lui-même l’ensemble des travaux à l’origine des désordres constatés, dans une période très proche de la revente de l’appartement, qui a fait le choix de ne pas faire appel à des professionnels et qui n’a communiqué à l’expert aucune pièce technique ou financière afférente aux nombreux travaux effectués (factures, plans, …).

Le tribunal a ainsi retenu qu’il ne pouvait raisonnablement soutenir qu’il n’avait pas connaissance des défauts invoqués par les demandeurs, dès lors qu’il en est directement à l’origine.

Enfin, il a indemnisé les préjudices matériels en s’appuyant sur les évaluations de l’expert. En revanche, il a rejeté le préjudice moral sollicité en estimant que celui-ci avait été indemnisé au titre du préjudice de jouissance.

Par déclaration du 11 février 2021 M. [V] a interjeté appel de la décision.

La clôture de l’instruction est en date du 10 décembre 2024.

EXPOSE DES MOYENS ET PRETENTIONS

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 19 juillet 2023, M. [V] demande à la cour de :

— confirmer partiellement le jugement rendu le 12 novembre 2020 par le Tribunal Judiciaire d’Aix-en-Provence, en ce qu’il a :

*débouté les époux [Y] de leurs demandes fondées sur l’application des articles 1792 et suivants du code civil ;

*déclaré que la prescription des demandes concernant les vices liés à l’absence de VMC dans

toutes les pièces d’eau crées ou refaites et la cuisine, au défaut de fermeture de la porte du salon,

à la mauvaise évacuation de l’évier de la cuisine, au trou dans les toilettes dans le mur derrière

le meuble vasque, au déchaussement de la baignoire, au problème d’évacuation de la douche de

la chambre 1, à la conformité des spots, et à l’affaissement de la douche de la chambre 3 est acquise ;

*débouté les époux [Y] de leur demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral ;

— l’infirmer partiellement en ce qu’il a :

*déclaré que sa responsabilité est engagée sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil ;

*l’a condamné à verser aux époux [Y] la somme de 54 838 euros au titre de leur préjudice matériel en réparation des autres vices-cachés présents dans l’immeuble, avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

*l’a condamné à verser aux époux [Y] la somme de 2500 euros au titre de leur préjudice lié à la réalisation des travaux de reprise, avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

*l’a condamné à verser aux époux [Y] la somme de 10 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance, avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

*l’a condamné à verser aux époux [Y] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

*déclaré définitifs les nantissements pris sur les parts sociales appartenant à M. [V] dans les SCI Galice Invest, SCI Les Jardins de Marie et SCI Constellation par les époux [Y] à hauteur des créances visées ci-dessus

*l’a condamné aux entiers dépens de la procédure en ce compris les frais d’expertise judiciaire et les coûts des constats d’huissier ;

* a ordonné l’exécution provisoire de la présente décision ;

— rejeté le surplus des demandes des parties plus amples ou contraires ;

Statuant à nouveau,

— déclarer prescrite l’action des époux [Y] au titre des demandes formulées sur le fondement de la garantie des vices cachés,

En conséquence,

— prononcer l’irrecevabilité de l’ensemble des demandes des époux [Y] formulées sur le fondement de la garantie des vices cachés ;

— débouter les époux [Y] de l’intégralité de leurs demandes,

— condamner les époux [Y] à lui payer la somme de 7 000,00 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les époux [Y] aux dépens.

Par dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 6 juin 2024, les époux [Y] demandent à la cour de :

— Sur l’appel principal de M. [V], de le rejeter comme infondé ;

— le débouter de l’intégralité de ses demandes d’irrecevabilité de leurs demandes ;

— rejeter sa demande de réformation relative à l’application de la clause de non garantie stipulée à l’acte de vente ;

— Confirmer le jugement dont appel, éventuellement sur un autre fondement, en ce qu’il a déclaré recevable et fondée leur action et condamner M. [V], à leur payer le cout des travaux de reprise suivant :

Les fenêtres : 35 845 euros

L’éclairage défectueux de la cuisine et de la salle à manger : 7 742 euros

La fissure du plan de travail : 2 000 euros

La dégradation de la porte parentale : 1 000 euros

La dégradation du parquet : 2 597 euros et 5 654 euros ;

Soit au titre du préjudice matériel, la somme de 54 838 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement rendu le 12 novembre 2020 ;

— Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a déclaré inapplicable la clause de non garantie stipulée à l’acte de vente ;

— Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a condamné M.[V] à leur payer la somme de 2 500 euros au titre du préjudice de jouissance pendant les travaux de reprises avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

— Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a condamné M. [V] au paiement d’une indemnité de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance, et les entiers dépens en ce y compris le cout du rapport d’expertise judiciaire et le coût des deux constats d’huissier de Maître [L] de 400 euros + 324,09 euros ;

— Sur appel incident, infirmer partiellement le jugement dont appel en ce qu’il a déclaré irrecevables les demandes portant sur la réparation des désordres suivants sur le fondement de la seule garantie des vices cachés :

— VMC dans les pièces d’eau,

— Mauvaise évacuation de l’évier,

— Déchaussement de la baignoire et Défaut de conformité des spots,

— Affaissement de la douche chambre 3,

— Trou dans mur des toilettes,

— Défaut fermeture de la porte du salon ;

— juger que les travaux réalisés par M. [V] engage sa responsabilité en sa qualité de constructeur assimilé sur le fondement de l’article 1792-2 du Code civil,

— déclarer M. [V] responsable des désordres affectant les travaux par lui réalisés en application des articles 1792 et suivants du Code civil,

— fixer la réception tacite des travaux réalisés par M. [V] au plus tard le jour de la vente de

l’immeuble aux époux [Y], soit en novembre 2012 ;

Dans l’hypothèse où la cour écarte la responsabilité de M. [V] sur le fondement de l’article 1792 et suivants,

— juger que la responsabilité de M. [V] est engagée sur le fondement de sa garantie des

Vices- cachés en sa qualité de vendeur,

Plus subsidiairement,

— juger que M. [V] a engagé sa responsabilité contractuelle de droit commun,

— juger qu’il est un vendeur professionnel, voire à tout le moins un « auto constructeur », – juger inapplicable la clause de non garantie indiquée dans l’acte en l’état de sa mauvaise foi ;

— le condamner à leur payer en sus de la somme de 54 838 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement rendu le 12 novembre 2020, une somme complémentaire de 10 387 euros TTC avec intérêts au taux légal à compter du jugement rendu le 12 novembre 2020 au titre du préjudice matériel subi ;

— infirmer le jugement dont appel en ce qu’il n’a pas assorti de l’indexation BT01 à compter de la date du dépôt du rapport d’expertise les indemnités allouées au titre du préjudice matériel ;

En conséquence,

— condamner M. [V] à payer au titre du préjudice matériel la somme de 65 252 euros TTC au

titre des travaux de reprise avec indexation BT01 à compter de la date du dépôt du rapport d’expertise ;

— juger que cette somme portera intérêt au taux légal à compter du jugement rendu le 12 novembre 2020,

— réformer le jugement dont appel sur le montant du préjudice de jouissance subi par les concluants depuis la vente et condamner M. [V] à payer la somme de 70 000 euros au titre du préjudice de jouissance, somme à parfaire au jour de l’arrêt sur la base de 500 euros par mois,

— réformer le jugement dont appel en ce qu’il a rejeté la demande au titre du préjudice moral et condamner M. [V] à leur payer la somme de 50 000 euros au titre du préjudice moral subi par la famille,

— réformer le jugement dont appel en ce qu’il n’a pas accordé la capitalisation des intérêts légaux à compter du jugement,

— juger que les sommes allouées porteront intérêt au taux légal à compter du prononcé du jugement de première instance avec capitalisation ;

— condamner M. [V] au paiement d’une indemnité de 8 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés devant la Cour de céans et les entiers dépens exposés devant la cour distraits au profit de Maître Nadège Carrière, Carrière & associés sous ses offres de droits.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux dernières écritures déposées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

1-Sur la responsabilité du vendeur

Au regard de l’appel incident des époux [Y] et pour une meilleure compréhension de la décision la cour examinera en premier la responsabilité du vendeur constructeur au titre de la garantie décennale.

— Sur le fondement de la garantie décennale du vendeur constructeur

Moyens des parties

Sur appel incident les époux [Y] reprochent au tribunal d’avoir écarté ce fondement alors que M. [V] qui s’est comporté comme un professionnel de l’immobilier a réalisé des travaux de rénovation qui ont complètement transformé l’appartement acquis à la SARL KADO.

Ils considèrent que s’il n’a pas touché aux murs porteurs de l’appartement ancien (occupant tout le second étage de l’immeuble), il a nécessairement abattu des cloisons existantes pour transformer la nature et la destination des pièces (création de trois salles d’eau + une cuisine ouverte) et a monté de nouvelles cloisons. Il a aussi déposé, fourni et reposé neuf nouvelles fenêtres incorporées à l’immeuble existant, a réalisé des travaux de doublages, faux plafonds, plomberie, électricité etc’Autant de travaux faisant appel aux techniques de travaux du bâtiment.

Ils en déduisent que ces travaux neufs incorporés à l’existant (indissociables ou non) avec enlèvement et ou apport de matières sont assimilables à des ouvrages et sont tous le siège des désordres caractérisés par l’expertise judiciaire.

M. [V] conteste cette argumentation et rappelle que ne constituent pas des travaux de construction les travaux de réaménagement d’un appartement dans un immeuble ancien et qu’en outre le vice allégué au sens de l’article 1792-1 2° du code civil, doit être grave, ce qui n’est pas le cas des vices allégués.

Réponse de la cour

Pour pouvoir faire application des dispositions de l’article 1792 et suivants du Code civil, doivent être réunies les conditions suivantes :

— Un ouvrage ;

— Une réception de l’ouvrage ;

— Des dommages imputables aux constructeurs ;

— Un dommage révélé dans le délai d’épreuve (1 an à compter de la réception pour la garantie de parfait achèvement, 10 ans à compter de la réception pour la garantie décennale et 2 ans pour la garantie biennale).

Ainsi, seule la construction d’ouvrages relève des garanties légales et si l’objet du litige ne porte pas sur des travaux qui ne concourent pas à la réalisation d’un ouvrage, les garanties légales ne trouvent pas à s’appliquer.

Il est constant que l’ouvrage est, en principe, désigné comme une construction immobilière impliquant un ancrage au sol et une fixité.

Il peut donc s’agir d’un bâtiment à usage d’habitation ou autre usage mais il peut aussi concerner des travaux sur existants.

Toutefois, s’il ne peut être contesté que M. [V] a réalisé d’importants travaux en modifiant la distribution des pièces de l’appartement par la démolition de cloison, par la création de salles d’eau et par la modification de points de lumières, il n’a pas modifié les réseaux et n’a pas touché aux murs porteurs limitant sa rénovation à l’intérieur et aux changements des huisseries.

Il s’en déduit qu’il n’y a pas eu la réalisation d’une véritable construction, par fixation permanente au sol des modifications. La possibilité de démontage des cloisons réalisés n’est pas en elle-même certes un obstacle à la reconnaissance de la qualification de construction mais c’est à la seule condition que ce démontage ne soit pas aisé. Or, en l’espèce, aucun élément ne vient démontrer que les travaux réalisés par le vendeur sans locateur d’ouvrage si ce n’est pour la pose du parquet, et qui n’est pas un professionnel de la construction, ne puissent pas être à nouveau modifiés ou ont touché à la structure de l’immeuble. Selon les caractéristiques propres de ses travaux qui ont consisté à réaménager un appartement, la qualification d’ouvrage ne peut être retenue et le jugement mérite confirmation en ce qu’il a débouté les époux [Y] de leurs demandes sur ce fondement.

— Sur le fondement de la garantie des vices cachés

Moyens des parties

M. [V] fait grief au tribunal d’avoir retenu pour partie que les désordres évoqués par les époux [Y] n’étaient pas prescrits alors que l’acte de vente a été signé le 30 novembre 2012 et que les époux [Y] ont choisi de ne s’établir dans l’appartement qu’à la fin du mois d’août 2013 et qu’ils ne l’ont assigné en référé-expertise que le 21 décembre 2016. Il en déduit que seuls les vices découverts au cours des deux années précédant l’acte ainsi délivré peuvent éventuellement être discutés dans le cadre de la présente instance et que tous les vices allégués antérieurs au 21 décembre 2014 sont prescrits.

Il soutient en second lieu que l’action n’est pas fondée dès lors que d’une part, aucun des vices ne rend l’immeuble impropre à sa destination, et que d’autre part, qu’il n’est pas un professionnel de l’immobilier et que la clause de non garantie des vices cachés prévue à l’acte de vente trouve application.

Les époux [Y] font valoir pour leur part et sur appel incident que leur action en garantie des vices cachées n’est pas prescrite et cela sur l’ensemble des désordres dont il appartient à la cour de préciser la date à laquelle ils les ont découverts. Ils considèrent que les désordres ont été révélés pleinement par les conclusions de l’expertise judiciaire déposées le 18 décembre 2018 et que leur action n’est pas prescrite. Par ailleurs, ils soutiennent que M. [V] est de mauvaise foi par son statut de professionnel et à défaut, par sa connaissance des vices.

Réponse de la cour

Selon l’article 1641 du Code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’ils les avaient connus.

Selon l’article 1648 du même code, l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

Le point de départ du délai biennal est donc, en vertu de ce texte, la découverte du vice et la jurisprudence précise que cette connaissance doit être certaine, ou que le vice doit être connu dans toute son ampleur et ses conséquences.

Par ailleurs, aux termes de l’article 2241 du Code civil la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription (') et aux termes de l’article 2231, l’interruption efface le délai de prescription acquis. Elle fait courir un nouveau délai de même durée que l’ancien.

Pour s’opposer à la motivation du premier juge qui a considéré que les demandes liées aux désordres suivants : les fenêtres, l’éclairage défectueux de la cuisine et de la salle à manger, la fissure du plan de travail, la dégradation de la porte parentale et la dégradation du parquet n’étaient pas prescrits, M.[V] soutient que les vices antérieurs au 21 décembre 2014 ne peuvent être retenus et que l’expertise judiciaire mentionne vice par vice une date de connaissance (du vice) qui malgré l’interruption du délai par l’assignation en référé du 21 décembre 2016, rend toutes demandes en réparation prescrites.

Les acquéreurs de manière incidente contestent que les autres vices allégués (l’absence de VMC dans les pièces d’eau et dans la cuisine, le trou dans es toilettes, le déchaussement de la baignoire, l’évacuation de la douche de la chambre 1 défectueux, la non-conformité des spots et l’affaissement de la douche de la chambre 3) soient prescrits dès lors que c’est l’expertise judiciaire qui a seule confirmée leur existence.

Il sera rappelé que les époux [Y] ont assigné en référé le 16 juin 2016, que le rapport a été déposé le 18 octobre 2018 et qu’ils ont assigné au fond le 17 avril 2019.

La prescription des demandes s’analyse désordre par désordre et il ressort du rapport d’expertise judiciaire que :

— pour les désordres des fenêtres,

l’installation est non conforme (absence de ventilation, appui fenêtre), dégradation des enduits extérieurs des tableaux de fenêtre et enfin fenêtre PVC non conformes au PSMV ;

la date d’apparition : la date du constat d’huissier soit le 24 mars 2016 ;

M. [V] conteste la date retenue par l’expert. Cependant, si ce dernier reprend les propos de M. [Y] indiquant avoir vu apparaître ces infiltrations puis ses fissures fin 2024, il est certain que ce n’est qu’à la date du dépôt du rapport d’expertise que les acheteurs ont été en mesure de connaître la nature etl’étendue du vice caché, de sorte que les demandes au titre de ce vice ne sont pas prescrites.

— pour l’affaissement de la douche de la chambre 3,

le bac est complètement déchaussé (1 cm entre le carrelage et le bac) et est inutilisable,

la douche a créé un dégât des eaux le 5 novembre 2013 ;

Toutefois, la date de l’apparition de ce désordre est contestée et apparaît procéder d’une erreur de l’expert en ce qu’il note lui-même en page 15 que cette douche a créé un dégât des eaux dans l’appartement du dessous en février 2016, que les époux [Y] produisent aux débats un relevé de sinistre datée du 5 juillet 2016 notant un sinistre « infiltration par douche du 25 février 2016 » une facture de la société JM Bono pour un contrôle d’étanchéité des joints périphérique du receveur de douche le 16 mars 2016, et que le constat d’huissier confirme l’existence d’un goutte à goutte sur la charpente de l’appartement inférieur lors de la mise en eau de la douche le 24 mars 2016.

Il en résulte que ce désordre a été connu non pas au 5 novembre 2013 comme retenu par le tribunal mais au plus tôt en février 2016 de sorte que les demandes de ce chef ne sont pas prescrites.

— pour l’absence de VMC dans toutes les pièces d’eau créées ou refaites et dans la cuisine,

humidité ambiante, condensation sur les murs dans les pièces chaudes et humides, avec apparition de moisissures ;

apparition : depuis l’entrée dans l’appartement date du déménagement le 30 août 2013 ;

Contrairement à ce que soutient M. [V], rien ne permet de dire que ce désordre n’a pu être identifié à l’entrée dans les lieux. Il est en lien avec le constat d’une humidité ambiante qui s’est manifesté dans les périodes d’automne et du froid. Ce vice ne pouvait pour autant être décelé lors de la visite de l’appartement et il n’a pu se réveler qu’au fur et à mesure et dans le temps, à l’usage de l’appartement. Enfin, c’est lors de l’expertise et donc dans le rapport de l’expert que leur a été révélé qu’il s’agissait d’une absence de VMC. Les demandes en lien avec ce vice ne sont pas par voie de conséquence prescrites.

— pour la fissure du plan de travail au niveau de la table de cuisson,

plan fissuré au niveau de l’îlot central prenant naissance au niveau de la plaque de cuisson (sous son propre poids) ;

la connaissance du désordre est au jour du procès-verbal de l’huissier le 24 mars 2016 ;

La demande de réparation de ce désordre n’est pas prescrite.

— pour le défaut de la fermeture du la porte du salon,

l’impossibilité de fermer la porte vient de la réfection du seuil et du parquet entre deux pièces qui créé une avancée et empêche sa fermeture ;

la connaissance du désordre est l’entrée dans les lieux soit le 30 août 2013 ;

La demande en réparation lié à ce désordre sur le fondement de la garantie des vices cachés est dès lors prescrite.

— pour la mauvaise évacuation de l’évier de la cuisine,

la pente d’évacuation n’est pas respectée ;

la connaissance du désordre est l’entrée dans les lieux soit le 30 août 2013 ;

Les époux [Y] considèrent que les mauvaises odeurs sont apparues ensuite et que ce n’est que par l’expertise que l’ampleur du problème a été révélé. Toutefois, la difficulté liée à l’accumulation de l’eau s’est nécessairement révélée à l’usage quotidien s’agissant de l’évier de la cuisine et dès l’entrée dans les lieux. La demande en réparation lié à ce désordre sur le fondement de la garantie des vices cachés est dès lors prescrite.

— pour le trou dans les toilettes dans le mur derrière le meuble vasque,

il s’agit d’un manque de finition de la plâtrerie, de faible importance mais caché derrière un meuble ;

la connaissance du désordre est l’entrée dans les lieux soit le 30 août 2013 ;

Le caractère caché du vice derrière un meuble n’a pas permis contrairement à ce qu’indique l’expert, à ce que les époux [Y] en aient connaissance dès leur entrée dans les lieux. Il sera par ailleurs observé que le constat d’huissier de mars 2016 n’en fait pas état et que c’est au moment de l’expertise que ce vice a été mis à jour.

La demande à ce titre n’encourt pas la prescription.

— pour le déchaussement de la baignoire et le problème de son évacuation chambre 1,

la baignoire n’est pas stabilisée et il s’agit d’un défaut de fixation qui ne permet pas son utilisation sous peine d’infiltrations dans la cloison et au niveau du plancher ;

la connaissance du désordre est l’entrée dans les lieux soit le 30 août 2013 ;

Les époux [Y] soutiennent encore que c’est à l’usage qu’ils ont eu conscience du vice et que leur première demande à ce titre est le courrier adressé par leur conseil le 30 mai 2016. S’ils ont eu conscience de ce désordre par les constatations de l’huissier en mars 2014, rien ne permet de dire que dès leur entrée dans les lieux, ils ont eu connaissance de ces vices qui sont à l’origine d’infiltrations dans les mur et plancher.

La date de connaissance des vices sera retenue au plus tôt au jour du constat d’huissier et la demande liée à ces désordres n’est par voie de conséquence pas prescrite.

— pour la dégradation du parquet de la chambre 2,

les lames de parquet ne sont plus jointives détériorées par les infiltrations d’eau ;

la connaissance du désordre est fixée au constat d’huissier du 24 mars 2016 ;

M. [V] invoque l’existence de la facture du 11juin 2014 de l’entreprise Lievin qui concerne la réfection du parquet de la chambre 2 pour contester la date de connaissance du vice retenue par l’expert. Mais si contrairement à ce qu’a indiqué le tribunal cette facture existe bien, elle ne démontre pas que les époux [Y] avaient une pleine connaissance du vice qui ne leur a été révélé dans toute son ampleur non pas par le constat d’huissier qui ne fait que constater que le parquet est détérioré sur plusieurs lattes à proximité de la salle d’eau, mais par l’expertise qui a mis en évidence que le déchaussement des lattes était lié à des infiltrations d’eau provenant de la salle de bain.

Par voie de conséquence, la demande en lien avec ce désordre n’est pas prescrite.

— pour l’éclairage défectueux de la cuisine et de la salle à manger,

l’éclairage des deux lieux est proscrit sous peine d’occasionner l’échauffement des transformateurs basse tension du faux plafond ;

la connaissance des désordres est la date du constat d’huissier le 24 mars 2016 ;

La demande en lien avec ces désordres n’est ainsi pas prescrite.

— pour la dégradation de la porte de la chambre parentale,

fissuration entre le cadre et le montant de la porte liée à une mauvaise fixation du dormant de la porte sur les montants de la cloison ;

la connaissance des désordres est la date du constat d’huissier le 24 mars 2016 ;

La demande en lien avec ces désordres n’est ainsi pas prescrite.

Ainsi, le jugement de première instance mérite confirmation en ce qu’il a retenu que les demandes liées aux désordres des fenêtres, au parquet de la chambre 2, à l’éclairage défectueux de la cuisine et de la salle à manger, à la fissure du plan de travail, à la dégradation de la porte de la chambre parentale n’étaient pas prescrites et sera infirmée en ce qu’il a dit prescrites les demandes liées aux désordres concernant l’absence de VMC, le trou dans le mur des toilettes, le déchaussement de la baignoire et l’évacuation de la couche de la chambre 1 et enfin, l’affaissement de la douche chambre 3.

Il n’est pas contesté au regard des conclusions du rapport d’expertise que l’ensemble des désordres rappelés ci-dessus et qui ne sont pas couverts par la prescription sont antérieurs à la vente du bien.

M. [V] ne conteste plus leur caractère caché et il convient effectivement de retenir que leur découverte s’est faite à l’usage de l’habitation.

Enfin, l’expertise démontre pour l’ensemble des désordres retenus avec suffisance qu’ils compromettent l’usage auquel le bien est destiné de sorte qu’ils constituent bien des vices cachés.

— S’agissant de la clause de non garantie des vices cachés

Moyens des parties

Pour s’exonérer de sa responsabilité, M. [V] soutient encore que l’acte de vente prévoit une clause de non garantie des vices cachés et que les époux [Y] ne rapportent pas la preuve qu’il les connaissait de sorte que sa mauvaise foi n’est pas établie et ne peut écarter les dispositions contractuelles. Il rappelle que les acheteurs ont acquis selon des dispositions de l’acte de vente un bien ancien ni neuf ni rénové mais aménagé.

Il ajoute que les désordres résultent selon l’expert judiciaire de manquements aux règles de l’art de sorte que n’étant pas un professionnel de la construction, il a agi en méconnaissance de l’existence des règles de l’art et sa mauvaise foi ne peut se déduire de son ignorance.

Les époux [Y] lui opposent sa qualité de professionnel de la vente immobilière et considère que si la cour retient qu’il s’agit d’une vente entre particuliers il est constant, qu’il a seul réalisé les travaux siège des désordres, qu’il a refusé de produire les factures de matériaux et documents à l’expert pour dissimuler les conditions de déroulement des travaux et les a privés de tout autre recours, enfin qu’il a prétendu de mauvaise foi avoir habité cet appartement, ce qui entraine des conséquences juridiques sur la prise en compte de la clause de non garantie.

Réponse de la cour

L’article 1643 du Code civil prévoit que (le vendeur) est tenu des vices cachés quand bien même ils ne les auraient pas connus, à moins que dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

L’acte de vente du 30 novembre 2012 mentionne aux titres du paragraphe charges et conditions générales que l’acquéreur « prend le bien vendu dans l’état où il le trouvera le jour de l’entrée en jouissance sans aucune garantie de la part du vendeur pour raison : soit de l’état des constructions, de leurs vices mêmes cachés, sous réserves des dispositions législatives ou règlementaires. »

Il est de jurisprudence constante que pour un vendeur profane la clause ne peut être écartée que s’il est de mauvaise foi c’est-à-dire s’il connaissait les vices et les a cachés à son acquéreur. La charge de la preuve de la connaissance des vices repose sur l’acquéreur.

En revanche, si le vendeur est un professionnel, sa mauvaise foi est présumée.

M. [V] reconnait qu’il a réalisé les travaux siège des désordres retenus sans compétence et à donc fait le choix alors qu’il envisageait vraisemblablement de le revendre compte tenu de la proximité entre la date de réalisation des travaux et la date de l’annonce, de ne pas faire appel à des professionnels de la construction. Par ailleurs, il a refusé de produire tant à l’expertise judiciaire qu’aux débats les documents permettant de savoir exactement ce qu’il a réalisé et comment.

Il ne peut se retrancher derrière son incompétence pour écarter toute mauvaise foi dès lors qu’il ne pouvait ignorer que les travaux d’aménagement dans des corps de métiers très différents (électricité, plomberie ou encore menuiserie fut-elle en PVC) requierent une connaissance de règles spécifiques permettant d’en assurer la solidité ou la conformité.

Il s’en déduit que face à cette incompétence, il ne pouvait ignorer contrairement à ce qu’il soutient que leur réalisation dans de telles circonstance, serait à l’origine de ces vices.

Par voie de conséquence, le jugement de première instance mérite là encore confirmation en ce qu’il a écarté la clause de non garantie.

Les époux [Y] comme en première instance maintiennent leur demande d’indemnisation s’analysant en une demande réduction du prix de vente, leurs préjudices constituant la part qu’ils n’auraient pas dû payer à leur vendeur.

— Sur les préjudices subis

Moyen des parties

M. [V] conteste l’évaluation faites par l’expert des travaux à réaliser. Il considère que les travaux d’enduits et de peinture ne sont pas justifiés en l’absence d’infiltration à l’intérieur du logement sur les trois fenêtres côté rue, qu’aucune trace d’infiltration n’a été constatée, que s’agissant de la douche, il n’y a pas eu non plus de constat de fuite, que la réfection du plafond ne procède pas de sa responsabilité n’ayant pas à donner la conformité du système électrique, que les époux [Y] ont acquis un bien ancien et ne peuvent se plaindre de l’absence de VMC, que les meubles de cuisine leur ont été offerts de sorte qu’il ne saurait devoir réparer le plan de travail ou le syphon, que n’ayant pas touché aux murs porteurs il ne peut être condamné à réparer les plinthes ou les seuils de portes, enfin que les spots de la salle d’eau au-dessus de la baignoire ainsi que ceux de la douche sont conformes selon avis du sapiteur et ne sauraient être changés.

Il ajoute que les acheteurs n’ont subi en fait aucun préjudice dès lors que le prix de revente du bien serait de l’ordre de 1 200 000 euros et le défaut d’autorisation par les monuments de France des changements de fenêtres est désormais prescrit remontant à plus de 10 ans de sorte qu’ils ne subissent aucun préjudice de non-conformité des aménagements apportés.

Les époux [Y] lui opposent qu’au-delà de la question de la conformité, les fenêtres présentent avant tout des vices et que l’expertise judiciaire démontre sans pouvoir être contestée qu’ils ont acquis un bien que M. [V] a rénové et dont la rénovation est bien le siège des vices constatés.

Leur préjudice de jouissance a par ailleurs été minoré par le tribunal au regard de la durée des travaux de reprise et de la valeur locative de leur appartement, enfin de la gêne subie depuis leur entrée dans les lieux, de même que leur préjudice moral considérant avoir été lésé par M. [V] qui a vendu un bien au double de ce qu’il l’avait acheté alors que les travaux par lui réalisé étaient viciés.

Réponse de la cour

Sur la base du rapport d’expertise qui constitue contrairement à ce que soutient M. [V] une base de sérieuse d’indemnisation non contredite par les éléments produits aux débats, la cour est en mesure de fixer les préjudices subis de la manière suivantes :

*préjudices matériel de remise en état

— les fenêtres : 35 845 euros TTC,

— l’affaissement de la douche de la chambre 3 : 2 596 euros TTC,

— éclairage défectueux de la cuisine et de la salle à manger : 7 742 euros TTC,

— absence de VMC pièces d’eau et refaute dans la cuisine : 6 000 euros TTC,

— plan de travail de la cuisine : 2 000 euros TTC,

— trou dans les toilettes : 80 euros TTC,

— encadrement de la porte de la suite parentale : 1 000 euros TTC,

— déchaussement de la baignoire et évacuation de la douche chambre 1 + spots : 760 euros TTC+ 100 euros TTC,

— parquet de la chambre 2 : 2 597 euros TTC (réfection) et 5 654 euros TTC (dépose et pose) ;

Au total : 63 374 euros TTC.

*préjudice de jouissance

C’est par une juste appréciation tant en droit qu’en fait que le tribunal a alloué au titre du préjudice de jouissance lié à la réalisation des travaux de reprise la somme de 2500 euros et au titre du préjudice de jouissance subi depuis leur achat et de la gêne subie depuis leur entrée dans les lieux en août 2013 affectant leur quotidien de vie (absence d’éclairage, ouverture des fenêtre en hiver, non utilisation de la baignoire etc') la somme de 10 000 euros, que la cour confirme.

*préjudice moral

La cour confirmera le rejet de la demande au titre du préjudice moral dès lors que si les époux [Y] ont subi d’incontestables tracas dans la gestion de cette affaire et ont été gênés dans la jouissance de leur bien, ils ont pu tout de même habiter leur appartement au c’ur d'[Localité 3] et ces préjudices ont été pris en compte au titre du préjudice de jouissance. Ils ne démontrent pas par ailleurs, l’existence d’un préjudice moral distinct de ces préjudices déjà réparés.

Il en résulte que les dispositions du jugement seront confirmées sauf à préciser que le montant dû par M. [V] au titre des préjudices matériels en réparation des vices cachés présents dans l’immeuble s’élève à la somme de 63 374 euros TTC. Conformément à la demande des époux [Y] ce montant sera indexée sur l’indice BT 01 à compter du dépôt du rapport d’expertise judiciaire.

Par voie de conséquence, M. [K] [V] sera condamné à verser à M. [U] [Y] et Mme [C] [Z] épouse [Y] à la somme de 63 374 euros TTC, indexé et assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement.

2-Sur les demandes accessoires

Partie perdante, M. [K] [V] supportera la charge des dépens d’appel et sera débouté de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande d’allouer aux époux [Y] la somme de 3 000 euros au titre de leurs frais irrépétibles d’appel que M. [V] sera condamné à leur payer.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Infirme le jugement déféré mais seulement en ce qu’il a déclaré que la prescription des demandes concernant les vices liés à l’absence de VMC dans toutes les pièces d’eau créées ou refaites et la cuisine, au trou dans les toilettes dans le mur derrière le meuble vasque, au déchaussement de la baignoire, au problème d’évacuation de la douche de la chambre 1, à la conformité des spots et à l’affaissement de la douche de la chambre 3, est acquise et en ce qu’il a condamné M. [K] [V] à verser à M. [U] [Y] et Mme [C] [Z] épouse [Y] à la somme de 54 838 euros au titre du préjudices matériels en réparation des vices cachés présents dans l’immeuble ;

Statuant des chefs infirmés et y ajoutant,

Déclare non prescrites les demandes concernant les vices liés à l’absence de VMC dans toutes les pièces d’eau créées ou refaites et la cuisine, au trou dans les toilettes dans le mur derrière le meuble vasque, au déchaussement de la baignoire, au problème d’évacuation de la douche de la chambre 1, à la conformité des spots et à l’affaissement de la douche de la chambre 3 ;

Condamne M. [K] [V] à verser à M. [U] [Y] et Mme [C] [Z] épouse [Y] à la somme de 63 374 euros TTC au titre du préjudices matériels en réparation des vices cachés présents dans l’immeuble, indexée sur l’indice BT 01 à compter du dépôt du rapport d’expertise judiciaire et assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement ;

Condamne M. [K] [V] à supporter la charge des dépens d’appel et sera débouté de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le condamne à payer à M. [U] [Y] et Mme [C] [Z] épouse [Y] la somme de 3 000 euros au titre de leurs frais irrépétibles d’appel ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes.

La Greffière, La Présidente.