COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 03 JUILLET 2025

N° 2025/ 283

Rôle N° RG 24/13363 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BN5KZ

[H] [V]

[P] [V]

[Y] [V]

C/

Etablissement Public COTE D’AZUR HABITAT

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Yoleine BONFANTE-CURTI

M^e Marina POUSSIN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juridiction de proximité de [Localité 12] en date du 05 Septembre 2024 enregistré au répertoire général sous le n° 23/03276.

APPELANTS

Monsieur [H] [V]

né le 12 Octobre 1971 à [Localité 12]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 7]

Monsieur [P] [V]

né le 06 Juillet 2001 à [Localité 13]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 7]

Madame [Y] [V]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-009673 du 17/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

née le 25 Septembre 1956 à [Localité 14]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 8]

Tous représentés par M^e Yoleine BONFANTE-CURTI, avocat au barreau de NICE, plaidant

INTIMEE

Etablissement Public COTE D’AZUR HABITAT Office Public de l’Habitat, (anciennement OPAM), Etablissement public à caractère industriel et commercial, immatriculé au RCS de [Localité 12] sous le n° 492 713 912, agissant poursuites et diligences de son Directeur en exercice, domicilié es qualité audit siège., demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Marina POUSSIN, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 14 Mai 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Florence PERRAUT, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Juillet 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Juillet 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

Madame [B] [K] veuve [V] était titulaire d’un bail à usage d’habitation portant sur un appartement sis '[Adresse 10] [Adresse 1] à [Localité 17] (06), propriété de l’Office Public de l’habitat Cote d’Azur Habitat.

Elle est décédée le 12 mai 2022 à [Localité 12] (06).

Par courrier daté du 20 mai 2022, monsieur [H] [V] sollicitait le transfert du contrat de bail de sa mère.

Un courrier de refus lui était notifié par le bailleur le 20 juillet 2022 au double motif :

— d’une part, que celui-ci n’était pas recensé dans le logement ;

— d’autre part, que la typologie du logement n’était pas adaptée à sa situation familiale (impossibilité d’attribuer un logement de type T5 à moins de 4 personnes.

Par acte de commissaire de justice du 9 octobre 2023, monsieur [H] [V], madame [Y] [V] et monsieur [P] [V] ont assigné l’Office Public de l’habitat Cote d’Azur Habitat, devant le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Nice, aux fins de voir juger qu’ils remplissaient les conditions pour que le contrat de bail de feue Mme [O] [V] leur soit transféré, condamner le bailleur à leur délivrer contrat de bail, ainsi qu’à leur verser la somme de 1500 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire du 5 septembre 2024, ce magistrat a :

— déboute les consorts [V] de leur demande de transfert du droit au bail ;

— constaté l’occupation sans droit ni titre des consorts [V] ;

— ordonné à défaut de départ volontaire, leur expulsion, au besoin avec le concours de la force publique, en application des articles L. 411-1, L. 412-1 à L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

— dit que le sort des meubles serait régi conformément aux dispositions de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné les consorts [V] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 451,45 euros, à compter du 12 mai 2022, jusqu’à la complète libération des lieux, matérialisée par la remise des clés au bailleur ;

— débouté les parties de leurs demandes amples ou contraires ;

— condamné les consorts [V] au paiement de la somme de 1 000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Le juge a estimé qu’ils ne remplissaient pas les conditions légales afin de justifier d’un transfert de bail, et a ordonné leur expulsion.

Selon déclaration reçue au greffe le 5 novembre 2024, monsieur [H] [V], madame [Y] [V] et monsieur [P] [V] ont interjeté appel de cette décision, l’appel portant sur l’ensemble des dispositions dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises le 18 décembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, ils sollicitent de la cour qu’elle réforme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

— juge qu’ils remplissent les conditions de transfert du droit au bail ;

— condamne le bailleur à leur délivrer un contrat de bail à leur profit ;

— condamne le bailleur à leur verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, ils font valoir que :

— M. [H] [V] : justifie bien de sa qualité d’occupant depuis plus d’un an avant le décès de sa mère, ayant toujours habité chez sa mère depuis sa naissance sauf durant les années 2019 et 2020, où seul son fils mineur était resté ce domicile ;

— sa déclaration de revenus 2021 mentionne bien un déménagement au 20 mars 2021 et sa nouvelle adresse au domicile de sa mère ;

— sa mère avait demandé de son vivant à ce qu’il figure sur le bail avec elle ;

— il communique l’intégralité de ses relevés bancaires pour la même période et différents courriers mentionnant tous cette même adresse preuves de sa résidence chez sa mère ;

— M. [P] [V] : petit-fils, a toujours habité chez sa grand-mère et est toujours à la charge de son père ;

— il justifie de cette résidence depuis sa naissance ;

— il est étudiant en alternance et perçoit un revenu de 1100 euros par mois ;

— il a toujours figuré dans les enquêtes du bailleur social ;

— le bailleur aurait dû lui proposer un logement adapté à la taille de son ménage ;

— Mme [Y] [V] âgée de 70 ans a le statut d’handicapée, étant atteinte de surdité sévère;

— elle était aux côtés de sa mère depuis plus de deux ans avant son décès ;

— elle s’était installée chez sa mère pour s’en occuper et pouvoir suivre ses soins, étant auparavant hébergée chez sa fille qui a vendu son logement ;

— elle n’avait gardé que le domicile fiscal à l’adresse d’un appartement mis à disposition par sa fille, mais ne résidait plus depuis à cette adresse, comme cela résulte des nombreuses attestations;

— l’attestation de sa fille a été mal interprété en ce que le changement officiel d’adresse daté du 19 mars 2022, n’était qu’un simple changement d’adresse postale ;

— Ils présentent tous les trois les conditions de ressources même si cela n’est pas nécessaire envers les personnes présentant un handicap.

Par dernières conclusions transmises le 7 février 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, l’Office Public Cote d’Azur Habitat, sollicite de la cour qu’elle confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, et condamne les consorts [V] à leur verser la somme de 2 000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que :

— c’est au jour du décès que s’apprécient les critères d’application du transfert de bail;

— s’agissant de M [H] [V] :

— la seule personne déclarée présente au domicile de la défunte était M. [P] [V] ;

— aucun document ne justifiait de sa présence dans le logement de Mme [Y] [V], au moins un an avant la date du décès ;

— la typologie du logement T5 était inadaptée avec la composition familiale ;

— les éléments qu’il a communiquées démontrant un retour au domicile de sa mère au mois de mars 2021, sont contredits par la déclaration de celle-ci dans le cadre de l’enquête sociale 2022 régularisée le 12 octobre 2021 ;

— s’agissant de M. [P] [V] :

— il justifie d’une résidence effective au domicile de sa grand-mère au moins un an avant son décès ;

— au vu de la typologie du bien, T5, il ne peut seul revendiquer le transfert d’un droit au bail à son profit ;

— s’agissant de Mme [Y] [V] :

— ses justificatifs sont contredits par les documents officiels ;

— aucun ne démontre la résidence effective au domicile de sa mère un avant le décès, soit à compter du 12 mai 2021 ;

— la typologie du logement de type T5 est adaptée à 4 personnes.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 14 mai 2025

MOTIFS DE LA DÉCISION :

MOTIFS DE LA DÉCISION :

A titre liminaire :

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'dire et juger’ ou 'déclarer’ qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

***

L’article 542 du code de procédure civile dispose que l’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel.

Sur le transfert du droit au bail :

Les dispositions des articles 14 et 40 III de la loi du 6 juillet 1989 relatives au transfert du bail spécifique aux HLM sont d’ordre public (Cass. 3ème, 1er octobre 2008, n°07-13.008). Elles sont donc applicables au présent litige.

Selon l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

— au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil;

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

— au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier.

L’article 40 de ladite loi précise que l’article 14 leur est applicable à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage.

Les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans.

Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire.

En l’espèce, il appartient aux consorts [V] qui se prévalent d’un transfert du bail à leur profit en tant que descendants de feue Mme [O] [V], d’apporter la preuve qu’ils remplissent chacun individuellement, les conditions prévues par les dispositions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, à savoir qu’il vivaient avec celle-ci depuis au moins un an, au moment de son décès, le 12 mai 2022, étant rappelé qu’il doit s’agir d’une cohabitation habituelle effective et continue des lieux.

S’agissant du lien de parenté :

Aucun des trois appelants, ne justifie de son lien de parenté avec la défunte madame [O] [V], décédée le 13 mai 202. Aucun extrait du livret de famille aucune copie intégrale d’acte de naissance ne sont produits.

Aucun élément ne permet à la cour pas de vérifier le lien de filiation entre la défunte et les appelants. Cependant, le bailleur ne conteste pas leur qualité de descendant.

S’agissant de la cohabitation :

* M. [H] [V] :

Afin de justifier de sa cohabitation, au moins un an avant le décès de sa mère, il verse aux débats :

— son relevé de compte de la banque postale du 6 décembre 2021 dans lequel il est domicilié au [Adresse 6] à [Localité 15] ;

— un relevé mensuel du mois de juin 2020 de l’assurance maladie ;

— sa déclaration de revenus 2005, 2007, 2021 (portant mention d’un déménagement au 20 mars 2021, mais ne précise pas la nouvelle adresse), l’adresse déclarée au 1er janvier 2022 est celle du [Adresse 5] à [Localité 15] ;

— ses avis d’imposition :

* 2004 sur les revenus 2003,

* 2005 sur les revenus 2004

* 2007 sur les revenus 2006,

* 2009 sur les revenus 2008,

* 2010 sur les revenus 2009,

* 2011 sur les revenus 2010,

* 2012 sur les revenus 2011,

* 2013 sur les revenus 2012,

* 2014 sur les revenus 2013,

* 2015 sur les revenus 2014,

* 2016 sur les revenus 2015,

* 2017 sur les revenus 2016,

* 2018 sur les revenus 2017,

— ses bulletins de paie des mois de janvier 2018, de janvier 2019 à décembre 2019, de janvier à décembre 2020, de janvier 2021à octobre 2021, janvier 2022 ;

— une attestation de quotient familial CAF et une attestation de paiement CAF établies le 1er juin 2022 ;

— une attestation d’assurance responsabilité locative pour la période du 24 juin 2022 au 31 mai 2023 ;

— une attestation de contrat Engie en date du 26 juin 2022 à effet au 24 juin 2022, établi à l’adresse du logement de l’Office Public Cote d’Azur Habitat ;

Or, si sur la déclaration de revenus 2021, monsieur [V] mentionne un déménagement au 30 mars 2021, quand bien même la nouvelle adresse n’est pas précisée qu’à compter du 1er janvier 2022 il déclare une domiciliation au [Adresse 5] à [Localité 17], les autres pièces versées aux débats ne justifient pas d’une cohabitation effective et continue jusqu’au 12 mai 2022, chez sa mère.

L’avis d’imposition 2022 sur les revenus 2021, n’a pas été produit.

De plus, lors de l’enquête d’occupation social 2022, établie par le 12 octobre 2021, Mme [O] [V] indique comme seul occupant du logement son petit-fils, monsieur [P] [V].

L’ensemble des éléments communiqués est insuffisant à établir une cohabitation effective et continue de M. [H] [V] à compter d’un retour au domicile de celle-ci en mars 2021 jusqu’au 12 mai 2022.

C’est donc par des motifs pertinents que le premier juge a débouté ce dernier de sa demande tendant au transfert du droit au bail de feue Mme [B] [V].

Le jugement entreprise sera confirmé à ce titre.

* Mme [Y] [V] :

Afin de justifier de sa cohabitation, au moins un an avant le décès de sa mère, elle verse aux débats :

— neuf attestations de témoins, faisant état de son retour au domicile de sa mère lorsqu’elle est tombée malade fin 2020, pour l’assister et résider avec elle ;

— un avis d’imposition établi en 2022 pour les revenus 2021, portant comme adresse d’imposition et de domiciliation le [Adresse 2] à [Adresse 11] ;

— une attestation de retraite IRCEM pour la période du 1er juillet 2022 au 3 octobre 2022, portant mention de l’adresse [Adresse 2] à [Localité 12] ;

— une attestation d’allocation de solidarité aux personnes âgées du 2 mars 2023, portant mention de l’adresse [Adresse 2] à [Localité 12] ;

— sa notification d’obtention de l’allocation adulte handicapé du 20 mars 2018 ;

— une attestation d'[T] [L], sa fille résidant au [Adresse 2] à [Localité 12], établie le 20 mai 2023 aux termes de laquelle elle confirme que sa mère réside depuis début 2022 au [Adresse 6] à [Localité 15] (06) et habitait chez elle à titre gratuit mais a dû déménager pour pouvoir s’occuper de Mme [B] [V] et être présente (…). Elle ajoute que sa mère a déménagé officiellement le 19 mars 2022 ;

— une attestation de vente de l’appartement de Mme [T] [L] sis [Adresse 2] à [Localité 12] le 27 mars 2023 ;

— deux relevés de compte Sofinco dues 15 juin 2016 et 18 octobre 2017 portant mention de l’adresse [Adresse 5] à [Adresse 16] (06) ;

— un courrier de la MAAF du 31 octobre 2023 à l’adresse du logement de Cote d’Azur Habitat;

— une convocation à un entretien de suivi de projet pôle emploi daté du 5 mars 2010, à l’adresse du logement de Cote d’Azur Habitat ;

— un avis de changement de situation pôle emploi du 23 juillet 2009 à l’adresse du logement de Cote d’Azur Habitat ;

Aucun des éléments produits ne démontre la résidence effective de Mme [Y] [V] au domicile de sa mère au moins un an avant la date du décès, soit à compter du 12 mai 2021.

Excepté les attestations de tiers, les documents administratifs démontrent que son domicile était le [Adresse 3], pour la période qui intéresse les conditions légales du transfert du droit au bail.

Or, les attestations sont contredites par celle de la fille même de l’intéressée et par le courrier même de M. [H] [V] du 5 août 2022 qui mentionne que [Y] [V] réside dans ce logement depuis plusieurs mois et non depuis l’année 2020.

En outre, l’enquête sociale réalisée par le bailleur le 12 octobre 2021 déclare que M. [P] [V] est le seul occupant du logement.

En tout état de cause, Mme [T] [L] indique que sa mère a déménagé le 19 mars 2022. Il s’évince que cela ne s’analyse pas en un simple déménagement d’adresse postale comme le soutient Mme [Y] [V] devant la cour, estimant que le premier juge a mal interprété la pièce.

La date du déménagement effectif au 19 mars 2022, corrobore le courrier de M. [H] [V] qui précise dans son courrier du 5 août 2022 que [Y] [V] vit dans le logement de la défunte depuis quelques mois.

A titre surabondant, elle fait valoir s’être vue reconnaître le statut d’handicapé.

Cependant si ce statut suffit à lui faire profiter du transfert du logement indépendamment des conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage, encore faut-il que soit démontré une cohabitation depuis plus d’un an.

Or comme l’a relevé le premier juge, tel n’est pas le cas. Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a considéré que Mme [Y] [V] ne justifiait pas des conditions du transfert de bail et l’a déboutée de sa demande.

* M. [P] [V] :

Il est acquis aux débats qu’il justifie d’une résidence effective et continue au domicile de sa grand-mère au moins un an avant la date de son décès, résidence confirmée par la déclaration de sa propre grand-mère aux termes de l’enquête sociale régularisée le 12 octobre 2021.

Toutefois compte-tenu de la typologie du logement (T5), M. [P] [V] ne peut revendiquer seul le bénéfice d’un transfert de bail à son profit.

C’est donc par des motifs pertinents que le premier juge a débouté ce dernier de sa demande tendant au transfert du droit au bail de feue Mme [B] [V].

Le jugement entreprise sera confirmé à ce titre.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, aucun des appelants ne démontre remplir les conditions de transfert du droit au bail.

Ils donc occupants sans droit ni titre depuis le 12 mai 2022, jour du décès de la locataire des lieux.

Par conséquent il convient de confirmer le jugement entrepris, en ce qu’il a ordonné leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique, dans le délai légal de deux mois, après délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Sur la demande au titre de l’indemnité d’occupation :

Le maintien dans les lieux sans droit ni titre, constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le bailleur, dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation a une nature compensatoire et constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, les appelants occupent les lieux sans droit ni titre depuis le jour du décès de Mme [B] [V], le 13 mai 2022.

Au vu des éléments du dossier, il est conforme au caractère indemnitaire et compensatoire de l’indemnité d’occupation de fixer celle-ci au montant du loyer et charges mensuels, qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit 451,45 euros par mois, à compter du 12 mai 2022, jusqu’à complète libération des lieux, et de condamner les appelants, à son paiement, confirmant ainsi le jugement déféré de ce chef.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 696 dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il convient de confirmer la décision du premier juge en ce qu’il a condamné les consorts [V] aux dépens et à verser au bailleur la somme de 1 000 euros, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant, les consorts [V] seront condamnés in solidum à supporter l’intégralité des dépens d’appel.

Ils seront déboutés de leur demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il serait inéquitable de laisser à l’intimé la charge de ses frais exposés en appel. Les consorts [V] seront condamnés à lui verser la somme de 2 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant ;

CONDAMNE M. [H] [V], Mme [Y] [V] et M. [P] [V] à payer à l’Office Public de l’habitat Cote d’Azur Habitat la somme de 2 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE M. [H] [V], Mme [Y] [V] et M. [P] [V] de leur demande formulée sur le même fondement ;

CONDAMNE M. [H] [V], Mme [Y] [V] et M. [P] [V] in solidum aux dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,