COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 18 NOVEMBRE 2025

N°2025/456

Rôle N° RG 21/09338 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHVV4

S.E.L.A.R.L. [C] [K]

C/

[I] [Y] épouse [D]

[S] [W]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me [S] DANJARD

M^e Sébastien BADIE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de GRASSE en date du 10 Juin 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 19/01104.

APPELANTE

S.E.L.A.R.L. [C] [K]

agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié ès qualité au siège social

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Pierre DANJARD, avocat au barreau de TOULON

INTIMEE

Madame [I] [Y] épouse [D]

née le 23 Avril 1970 à [Localité 6] (39), demeurant [Adresse 8]

représentée par M^e Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et M^e Joëlle HELOU-MICHEL, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

PARTIE APPELEE EN INTERVENTION FORCEE

Monsieur [S] [W], pris en sa qualité de mandataire judiciaire de S.E.L.A.R.L. [C] [K]

né le 24 Octobre 1960 à [Localité 4] (80), demeurant [Adresse 2]

non comparant ni représenté

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Septembre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre, et Madame Fabienne ALLARD, Conseillère, chargées du rapport.

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrates ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

Madame Anne DAMPFHOFFER, Magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier lors des débats : M^me Anastasia LAPIERRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Novembre 2025.

ARRÊT

Réputé contradictoire

Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Novembre 2025.

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et M^me Anastasia LAPIERRE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Exposé des faits et de la procédure

Par acte du 23 mars 2018, faisant suite à une offre d’achat du 3 mars 2018, la société d’exercice libéral à responsabilité limitée [C] [K] a promis de vendre à Mme [I] [Y], qui s’est engagée à l’acquérir, un fonds libéral d’infirmière exploité à [Localité 5], comprenant une patientèle, un droit au bail, ainsi que des installations et instruments professionnels.

La promesse a été conclue sous condition suspensive d’obtention par l’acquéreur d’un prêt bancaire d’un montant de 79 600 euros, remboursable sur sept ans, au taux maximum de 1,5 %.

Les parties sont convenues que la promesse devrait être réalisée au plus tard le 15 avril 2018, par la signature des actes définitifs devant maître [E], avocat, et fixé la prise de possession du fonds à cette même date.

Mme [Y] n’ayant pas obtenu de financement bancaire, a refusé de signer l’acte de vente et sollicité la restitution de la somme de 7 300 euros, versée à titre de dédit.

Par acte du 28 février 2019, la société [C] [K] a assigné Mme [Y] devant le tribunal de grande instance de Grasse afin de voir dire et juger la vente parfaite et d’obtenir sa condamnation à lui payer le prix de vente ainsi que des dommages-intérêts.

Par acte du 27 août 2019, elle appelé en cause son mandataire judiciaire, M. [S] [W].

Reconventionnellement, Mme [Y] a sollicité l’annulation de la promesse de vente pour dol et la restitution de la somme de 7 300 euros.

Par jugement du 10 juin 2021, assorti de l’exécution provisoire, le tribunal judiciaire de Grasse a, notamment :

— débouté Mme [Y] de sa demande d’annulation de la promesse de vente ;

— débouté la société [C] [K] de sa demande tendant à voir déclarer la vente parfaite ;

— dit la promesse de vente caduque en raison de l’absence de réalisation, non fautive, de la condition suspensive ;

— débouté Mme [Y] de sa demande de restitution de la somme de 7 300 euros ;

— débouté les parties de leurs demandes respectives de dommages-intérêts ;

— débouté la société [C] [K] de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit n’y avoir lieu de déclarer la décision opposable à la caisse autonome des règlements pécuniaires (CARPA) des avocats de [Localité 7] ;

— condamné la société [C] [K] à payer à Mme [Y] une indemnité de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Pour écarter toute nullité de la promesse de vente, le tribunal a considéré qu’aucun dol n’était démontré en ce que Mme [Y] ne rapportait pas la preuve d’une surévaluation du chiffre d’affaires et du volume de la patientèle.

En revanche, il a considéré que la condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire, qui n’était pas potestative en ce qu’elle était encadrée par de strictes stipulations contractuelles, ne s’était pas réalisée sans faute de Mme [Y], dès lors que la banque avait refusé de lui consentir un emprunt.

Le tribunal en a déduit que la promesse de vente était caduque et que la société [C] [K], à défaut de démontrer une faute de Mme [Y] n’était pas fondée à solliciter des dommages-intérêts au titre d’un préjudice économique résultant de la non réalisation de la vente.

Il a rejeté la demande de [Y] aux fins de restitution de la somme de 7 300 euros au motif qu’elle ne produisait aucune pièce démontrant le versement de cette somme.

Par acte du 22 juin 2021, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, la société [C] [K] a relevé appel de cette décision, limité à ses dispositions qui ont déclaré le compromis de vente caduc, dit n’y avoir lieu de déclarer le jugement opposable à la CARPA de [Localité 7], rejeté ses demandes de dommages et intérêts et d’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, et condamnée aux dépens et à payer à Mme [Y] une indemnité de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 19 août 2025.

Prétentions et moyens des parties

Dans ses dernières conclusions, régulièrement notifiées le 3 septembre 2021, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, la société [C] [K] demande à la cour de :

' infirmer le jugement entrepris ;

' condamner Mme [Y] à lui payer 73 000 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2018, date de la prise de possession du fonds libéral et 10 000 euros de dommages-intérêts en réparation de son préjudice économique ;

' déclarer la décision opposable à Me [E], et à la CARPA de [Localité 7] afin que la somme de 7 300 euros, payée par Mme [Y] à titre d’indemnité d’immobilisation, lui soit versée ;

' condamner [Y] à lui payer 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens distraits, au profit de son avocat.

Dans ses dernières conclusions d’intimée et d’appel incident, régulièrement notifiées le 3 décembre 2021, auxquelles il convient de renvoyer pour l’exposé des moyens, Mme [Y] demande à la cour de :

A titre principal,

' infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation de la promesse de vente ainsi que ses demandes indemnitaires et sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

' confirmer le jugement en ce qu’il a ordonné l’exécution provisoire et dit n’y avoir lieu de déclarer la décision opposable à la CARPA ;

Statuant à nouveau,

' annuler la promesse de vente ;

' condamner la société [C] [K] à lui payer 15 000 euros en réparation de son préjudice financier, 8 000 euros en réparation de son préjudice moral et 11 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile (5 000 euros au titre des frais exposés en première instance et 6 000 euros au titre des frais exposés devant la cour), ainsi qu’aux dépens ;

A titre subsidiaire,

' confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

' débouter la société [C] [K] de toutes ses demandes ;

' condamner la société [C] [K] à lui payer 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Me [S] [W], pris en sa qualité de mandataire judiciaire de la société [C] [K], régulièrement assigné par la société [C] [K], par acte du 2 septembre 2021, délivré à personne et contenant dénonce de l’appel, n’a pas constitué avocat.

Motifs de la décision

1/ Sur la demande d’annulation de la promesse de vente

1.1 Moyens des parties

Mme [Y] fait valoir que la société [C] [K] a usé de man’uvres frauduleuses afin de la déterminer à contracter, d’une part en dissimulant des sur-facturations de prestations à la CPAM qui ont artificiellement gonflé son chiffre d’affaires, d’autre part en mentant sur la poursuite son activité, lui faisant croire, par l’insertion d’une clause de non concurrence, qu’elle cesserait toute activité alors qu’elle a poursuivi celle-ci depuis son domicile ; qu’elle a ainsi découvert après la signature de la promesse l’absence de consistance du fonds vendu en raison de sur-facturations qui ont donné lieu à un jugement du tribunal correctionnel seulement trois mois après la signature de la promesse de vente, condamnant Mme [K] pour escroquerie par une personne chargée d’une mission de service public au préjudice de la caisse d’assurance maladie, à l’issue d’une enquête au cours de laquelle la patientèle a été entendue et que, par son silence, la société [C] [K] l’a trompée sur la valeur réelle du fonds qui repose, au travers de la clientèle, sur un très fort intuitu personae.

La société [C] [K] réplique qu’elle n’a usé d’aucune man’uvre pour déterminer Mme [Y] à conclure le contrat ; que le chiffre d’affaires annoncé n’a pas été artificiellement surévalué par l’effet de sur-facturations à la CPAM et que si Mme [K] a été pénalement condamnée à ce titre, la peine prononcée par la cour d’appel, qui consiste en une amende de seulement 800 euros, témoigne de l’absence de fraude d’ampleur susceptible d’affecter la valeur réelle du fonds vendu.

1.2 Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1128 du code civil, le consentement des parties est l’une des trois conditions nécessaires à la validité d’un contrat.

En application de l’article 1130 du code civil, l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

Selon l’article 1137 du même code, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol, le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

Le dol est constitué s’il émane du représentant, gérant d’affaires, préposé ou porte-fort du contractant.

Il est constitué d’un élément matériel (les man’uvres, mensonges ou réticences) et d’un élément intentionnel, dont la preuve doit être rapportée par celui qui sollicite l’annulation du contrat.

En l’espèce, les parties ont conclu le 23 mars 2018 une promesse synallagmatique de vente par la société [C] [K] à Mme [Y] d’un fonds constitué d’une patientèle, d’un droit au bail ainsi que d’installations et instruments professionnels, au prix de 73 000 euros, sous condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire.

Mme [Y] se plaint d’avoir été trompée sur la valeur réelle du fonds et tenue dans l’ignorance de l’enquête pénale en cours à l’encontre de Mme [K], à la faveur de laquelle la patientèle a été interrogée et d’avoir été abusée sur l’intention affichée par la venderesse de cesser toute activité conformément à la clause de non concurrence stipulée dans l’acte.

Sur le premier point, Mme [Y] ne produit aucun élément financier ou de comptabilité démontrant que le prix sur lequel les parties se sont accordées ne correspond pas à la valeur réelle du fonds.

Si Mme [K], gérante de la société, a été pénalement condamnée pour escroquerie par la chambre des appels correctionnels de la cour d'[Localité 3], par arrêt du 15 octobre 2019, cette condamnation ne révèle aucune fraude d’ampleur susceptible de démontrer que les recettes de la société, principalement fondées sur des frais de santé indûment facturés à la caisse primaire d’assurance maladie, ont été surévaluées afin de déterminer la bénéficiaire de la promesse à l’achat du fonds sur une conviction erronée de sa valeur.

En effet, initialement poursuivie au titre d’une cinquantaine de patients et d’un préjudice évalué à 50 200 euros, Mme [K] a finalement été condamnée par la cour d’appel, au titre de facturations concernant une seule patiente, à 800 euros d’amende, pour un préjudice qui s’élève tout au plus à 1 726 euros.

Cette condamnation ne suffit pas pour démontrer que la valeur du fonds, estimée dans l’acte à 73 000 euros à partir du chiffre d’affaires, a été artificiellement gonflée par la venderesse afin de déterminer Mme [Y] à contracter.

Le silence de Mme [K] quant à cette procédure pénale alors qu’elle était en cours au moment de la signature de l’acte, ne consacre aucune réticence dolosive au sens des textes précités quand bien même plusieurs patients ont été entendus par les services d’enquête, dès lors que seule Mme [K] a été pénalement poursuivie, à l’exclusion de la société [C] [K], qu’elle a toujours contesté les infractions, purement financières, qui lui étaient reprochées et que ces infractions n’étaient pas susceptibles d’être imputées à son successeur.

Par ailleurs, il n’est démontré par aucune autre pièce que le chiffre d’affaires, qui constitue un élément essentiel du contrat de vente d’un fonds, a été sciemment surévalué.

Quant à la clause de non concurrence, Mme [Y] ne démontre pas davantage qu’elle traduit une quelconque manipulation de la venderesse au moment de la signature de l’acte.

Ainsi, faute de rapporter la preuve de man’uvres dolosives ou même d’une simple réticence dolosive de la société [C] [K] lors de la signature du contrat, sur un élément essentiel ayant déterminé son consentement, Mme [Y] n’est pas fondée à obtenir l’annulation du contrat.

2/ Sur l’exécution du contrat de vente

2.1 Moyens des parties

La société [C] [K] fait valoir que la promesse de vente vaut vente ; que la condition suspensive d’obtention d’un financement bancaire est nulle en ce qu’elle n’a été assortie d’aucun cadre, ni limite et qu’elle dépendait de la seule volonté de la bénéficiaire ; qu’en tout état de cause, le contrat a été exécuté puisque Mme [Y] a renoncé à la condition suspensive en prenant possession de la patientèle et des lieux avant la date fixée pour la réalisation de la promesse, notamment en signant un nouveau contrat de bail, en utilisant l’ensemble du matériel et en intervenant auprès de la patientèle à laquelle elle a été dûment présentée, de sorte qu’elle ne peut, se prévalant de sa propre turpitude, s’opposer au versement du prix convenu et qu’elle ne peut invoquer la caducité de la promesse de vente dès lors qu’elle ne justifie pas avoir sollicité un prêt conforme aux caractéristiques convenues entre les parties dans l’acte.

Mme [Y] soutient que la condition suspensive n’est pas potestative puisque sa réalisation dépendait d’un tiers, en l’occurrence d’un établissement bancaire ; que la promesse de vente conclue sous condition suspensive est caduque en cas de défaillance de la condition et que celle-ci doit être présumée sans faute de sa part dès lors que sa banque lui a refusé le prêt qu’elle sollicitait pour acquérir. Elle en déduit que la somme de 7 300 euros, qu’elle justifie avoir versée à titre d’indemnité d’immobilisation, doit lui être restituée.

2.2 Réponse de la cour

En application de l’article 1187 du code civil, la caducité met fin au contrat et peut donner lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

Selon l’article 1304 du code civil, l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain. Elle est dite suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple.

En application de l’article 1304-2 du même code, l’obligation contractée sous une condition dont la réalisation dépend de la seule volonté du débiteur est nulle. Cette nullité ne peut être invoquée lorsque l’obligation a été exécutée en connaissance de cause.

Tel n’est pas le cas d’une condition qui dépend tout à la fois de la volonté d’une des parties contractantes et de la volonté d’un tiers. Une telle clause est valable puisque sa réalisation dépend d’un événement fortuit.

Il en résulte que la partie dans l’intérêt de laquelle la condition a été stipulée a l’obligation de solliciter le prêt visé par la convention, dont les conditions sont elles-mêmes déterminées par les parties.

En l’espèce, la condition suspensive est afférente à l’obtention d’un prêt bancaire. La clause relative à cette condition est ainsi rédigée : « la présente promesse est soumise à la réalisation de l’unique condition suspensive suivante : obtention auprès de toutes banques ou établissements financiers d’un accord de financement à hauteur de 79 600 euros, remboursable sur un délai de sept années au taux maximum de 1,5 % ».

Il en résulte que Mme [Y], dans l’intérêt de laquelle la condition a été stipulée, avait l’obligation de solliciter un prêt d’un montant de 79 600 euros, remboursable sur sept ans au taux de 1,5%.

En conséquence, la réalisation de la condition ne dépendait pas exclusivement de sa volonté.

L’absence de condition de délai pour déposer la demande de prêt n’a pas pour effet de rendre la condition purement potestative.

En conséquence, la condition suspensive stipulée par les parties dans la promesse de vente conclue le 23 mars 2018 n’est pas nulle.

Par ailleurs, il résulte des termes de la promesse de vente que les parties ont donné leur consentement à la vente dès la signature de l’acte, puisque la société [C] [K] s’est « obligée » à vendre et que la bénéficiaire « s’est engagée » à acquérir. Elles n’ont pas fait de la réitération de la promesse devant maître [E] un élément constitutif de leur consentement, même si elles ont retardé la prise de possession à cette date, étant relevé que, page 3, l’engagement est qualifié de « ferme et définitif ».

Aucune mention de la promesse ne stipule que la date de réitération était extinctive de la promesse, de sorte qu’elle constitue tout au plus le point de départ à partir duquel l’une des parties pourrait obliger l’autre à s’exécuter.

En revanche, la promesse a été conditionnée par l’obtention d’un financement bancaire par l’acquéreur.

Selon l’article 1304-6 al 3, en cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé. En revanche, l’article 1304-3 dispose que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Il en résulte, lorsque la promesse a été conclue sous condition suspensive d’obtention d’un prêt, qu’elle est caduque si le prêt n’est pas obtenu dans le délai stipulé, sauf si la condition a défailli du fait du débiteur.

La condition suspensive d’obtention d’un prêt est considérée comme ayant défailli sans faute, lorsque l’acquéreur a sollicité un financement selon les caractéristiques convenues par les parties.

En revanche, lorsque par son comportement, le débiteur empêche la réalisation de la condition, il s’expose à la sanction prévue par l’article 1304-3.

Le créancier a alors le choix entre un maintien du contrat par le jeu de l’article 1304-3 et une caducité du contrat en faisant constater la défaillance de la condition.

Mme [Y] produit aux débats une attestation de refus de prêt de la banque Crédit mutuel, en date du 10 avril 2018, qui indique refuser l’accord de financement sollicité par Mme [D] (Mme [Y]) « pour le rachat d’une patientèle ».

Il appartient au bénéficiaire de la condition d’obtention d’un prêt de démontrer qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente. A défaut, le refus de prêt est considéré comme lui étant imputable et la condition réputée accomplie.

En l’espèce, l’attestation précitée du Crédit mutuel évoque un refus, mais ne précise pas le financement (montant, délai de remboursement et taux d’intérêt) sollicité par Mme [Y].

Cette attestation ne démontre donc pas qu’elle a sollicité un emprunt conforme aux caractéristiques définies par les parties dans la promesse de vente.

Mme [Y] ne démontre par aucune pièce qu’aucun prêt, même conforme aux caractéristiques stipulées dans la promesse, ne lui aurait été accordé.

En conséquence, la condition suspensive est réputée accomplie, sans qu’il soit nécessaire d’entrer dans le détail de l’argumentation de la société [C] [K] relative à la renonciation par l’acquéreur à la condition suspensive.

Conformément à l’article 1304-6 du code civil, l’obligation est devenue pure et simple, qui oblige Mme [Y] à payer le prix de vente du fonds, peu important qu’elle ait, depuis, résilié le bail dont le bénéfice lui a été transféré et cessé d’exercer en qualité d’infirmière.

L’intéressée doit en conséquence être condamnée à payer à la société [C] [K] une somme de 73 000 euros.

Aux termes du contrat conclu entre les parties, le prix était payable au 15 avril 2018. Il n’est assorti d’aucun intérêt conventionnel.

En application de l’article 1231-7 du code civil, en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.

Les intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte, sous réserve cependant que le paiement en soit réclamé.

C’est donc à compter de la mise en demeure de payer que les intérêts moratoires sont dus.

En l’espèce, la société [C] [K] ne justifie d’aucune mise en demeure adressée à Mme [Y]. Le courrier adressé à son avocat ne vaut pas mise en demeure dès lors que le mandat confié à un avocat en dehors de toute procédure judiciaire n’emporte pas mandat de représentation et qu’il n’est produit aucune pièce établissant que l’intéressée avait, à cette date, confié à son avocat mandat de la représenter.

Par conséquent, les intérêts moratoires ont commencé à courir à compter du 28 février 2019, date de l’assignation, qui vaut mise en demeure.

S’agissant du sort de la somme de 7 300 euros, il n’est pas contesté qu’elle a été versée sur le compte CARPA de maître [E], désigné dans la promesse de vente pour recevoir l’acte sous seing privé réalisant la promesse.

Dans son offre d’achat préalable à la promesse de vente, en date du 3 mars 2018, Mme [Y] stipulait que la somme s’imputerait sur le prix de vente si celle-ci était réalisée.

La promesse synallagmatique de vente conclue par les parties le 23 mars 2018 stipule, par une clause intitulée « indemnité d’immobilisation » que « si le bénéficiaire de la promesse refusait d’exécuter la convention dans le délai prévu, elle serait redevable envers la promettant d’une somme de 7 300 euros représentant le montant du dédit stipulé » et que la somme « serait acquise à la promettante, intégralement, définitivement et de plein droit, huit jours après mise en demeure d’exécuter restée sans effet, adressée par lettre recommandée avec avis de réception, après expiration du délai prévu pour la réalisation ».

La clause qui offre à l’acquéreur la faculté de ne pas exécuter son engagement d’acquérir pour une cause quelconque, indépendante des conditions suspensives, en abandonnant une somme convenue au vendeur, s’analyse en une clause de dédit; et non en une indemnité d’immobilisation qui correspond, dans les promesses unilatérales de vente, au prix de l’immobilisation par le promettant du bien à vendre.

Par cette clause, les parties ont anticipé et aménagé à l’avance les conséquences de l’échec de la vente.

Cependant, en l’espèce, la venderesse n’a pas renoncé à la vente, dont elle poursuit, dans le cadre de l’instance, la régularisation forcée.

En conséquence, dès lors que la vente s’est réalisée, la somme de 7 300 euros s’impute sur le prix.

Mme [Y] sera dès lors condamnée à payer à la société [C] [K] la somme de 73 000 euros, dont 7 300 euros à déduire.

En dépit de la relativité de sa force obligatoire, le présent arrêt est opposable aux tiers.

Il s’en déduit qu’il est opposable à maître [E], qui a reçu la somme de 7 300 euros, quand bien même il n’a pas été appelé en cause.

Il lui appartiendra dès lors de reverser la somme, qui s’impute sur le prix de vente, à la société [C] [K].

3/ Sur la demande dommages-intérêts de la SARL [C] [K]

3.1 Moyens des parties

La société [C] [K] fait valoir que le refus de Mme [Y] de réaliser la vente lui cause un préjudice économique justifiant sa condamnation à lui payer, à ce titre, une somme de 10 000 euros, au motif qu’elle ne l’a pas informée du refus de prêt, préférant prendre possession des locaux et profiter de la clientèle.

Mme [Y] conclut au rejet de cette demande, contestant avoir commis la moindre faute au motif qu’elle a immédiatement avisé le rédacteur de l’acte du refus de la banque de lui consentir un prêt.

3.2 Réponse de la cour

En application de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Selon l’article 1231-6 du même code, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la société [C] [K] ne produit aucune pièce démontrant qu’elle a subi un préjudice indépendant du retard mis à exécuter le contrat, de sorte qu’elle n’est pas fondée à obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

4/ Sur la demande reconventionnelle en dommages-intérêts

4.1 Moyens des parties

Mme [Y] sollicite, à titre de dommages-intérêts, 15 000 euros en réparation de son préjudice financier au titre de frais de déménagement, des loyers personnels et professionnels qu’elle été contrainte de supporter et des frais de rédaction de la promesse synallagmatique, dont elle a conservé la charge, ainsi que 8 000 euros en réparation de son préjudice moral. Elle motive sa demande sur les fautes qu’elle impute à la société [C] [K] lors de la conclusion du contrat, notamment sa réticence dolosive.

La société [C] [K] n’a pas conclu sur ce point, sauf à préciser qu’elle conteste toute réticence dolosive lors de la conclusion de la promesse de vente.

4.2 Réponse de la cour

La condamnation d’une partie à un contrat à payer à son cocontractant des dommages-intérêts suppose la démonstration d’une faute imputable à ce dernier et d’un préjudice en lien avec cette faute.

En l’espèce, la cour ne retient aucun dol imputable à la société [C] [K] et Mme [Y] ne fait état ni ne démontre aucune autre faute commise par cette dernière.

Par conséquent, en l’absence de faute imputable à la société [C] [K], la demande reconventionnelle en dommages-intérêts de Mme [Y] ne peut prospérer et sera rejetée.

5/ Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles sont infirmées.

Mme [Y], qui succombe, supportera la charge des entiers dépens de première instance et d’appel et n’est pas fondée à solliciter une indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité justifie d’allouer à la société [C] [K] une indemnité de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et devant la cour.

Par ces motifs

La cour,

Confirme le jugement rendu entre les parties par le tribunal judiciaire de Grasse le 10 juin 2021 en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation pour dol de la promesse synallagmatique de vente conclue le 23 mars 2018, débouté Mme [Y] de sa demande de dommages-intérêts et débouté la SELARL [C] [K] de sa demande de dommages-intérêts ;

L’infirme pour le surplus de ses dispositions soumises à la cour ;

Statuant à nouveau sur les points infirmés et y ajoutant,

Dit que la condition suspensive d’obtention d’un prêt, stipulée par les parties dans la promesse de vente conclue le 23 mars 2018 est réputée accomplie ;

Rejette la demande de caducité de la promesse de vente ;

Condamne Mme [I] [Y] à payer à la SELARL [C] [K] la somme de 73 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 28 février 2019, sauf à en déduire la somme de 7 300 euros consignée sur le compte CARPA de maître [U] [E], à qui il appartiendra de verser directement la somme à la SELARL [C] [K] ;

Condamne Mme [I] [Y] aux entiers dépens de première instance et d’appel et accorde aux avocats, qui en ont fait la demande, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile ;

Déboute Mme [I] [Y] de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [I] [Y] à payer à la SELARL [C] [K] une indemnité de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés en première instance et en appel.

Le greffier Le président