COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-9

ARRÊT AU FOND

DU 13 MARS 2025

N° 2025/102

N° RG 24/04203 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BM2HM

[C] [X]

C/

[U] [V]

S.E.L.A.R.L. DELORET [O]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e LUCIEN

M^e LADOUCE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge de l’exécution de DRAGUIGNAN en date du 19 Mars 2024 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 23/02984.

APPELANT

Monsieur [C] [X],

né le [Date naissance 2] 1944 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Arnaud LUCIEN, avocat au barreau de TOULON

INTIMÉES

Madame [U] [V]

née le [Date naissance 1] 1976 à [Localité 9], demeurant Chez Madame [J] [V] [Adresse 6]

représentée par M^e Florent LADOUCE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

S.E.L.A.R.L. DELORET [O] prise en la personne de Maître [B] [O], membre de la SELARL DELORET [O], agissant en qualité de Liquidateur judiciaire de la société SBDF, et désigné à cette fonction par jugement du Tribunal de Commerce de Draguignan en date du 4 avril 2023

demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Florent LADOUCE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Février 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Ambroise CATTEAU, Conseiller, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Cécile YOUL-PAILHES, Président

Madame Pascale POCHIC, Conseiller

Monsieur Ambroise CATTEAU, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Ingrid LAVALLEE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13Mars 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Mars 2025

Signé par Madame Cécile YOUL-PAILHES, Président de Chambre et Madame Josiane BOMEA, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Faits, procédure, prétentions :

Par acte du 17 juin 1981, Mme [L] [I] aux droits de laquelle vient Mme [N] [I] consentait à M. [A] [R] un bail emphytéotique d’une durée de 26 ans sur un terrain composé de plusieurs parcelles, situé sur la commune de [Localité 9] (Var), pour la création et l’exploitation d’un camping caravaning et d’un village de chalets de vacances.

Par acte du 11 août 1982, auquel intervenait Mme [I], M. [R] cédait ce bail, pour une partie de terrain, à M. [E] [Z] [P], la durée étant prorogée à soixante ans à compter du 1er juillet 1982. Il est précisé à l’acte que le preneur ou ses ayants droits auront le droit de créer et d’exploiter sur le terrain loué, un camping caravaning, village de chalets de vacances, terrains de sport et de jeux, piscine et attractions diverses, les aménagements, constructions et routes nécessaires étant à la charge du preneur.

Par acte authentique du 27 septembre 2006, monsieur [Z] [P] consentait à monsieur [E] [H], un bail au titre d’une parcelle de ce terrain pour l’implantation d’une habitation légère de loisirs moyennant paiement d’une redevance annuelle de 2 928,32 € toutes charges et taxes comprises, payable le 31 janvier de chaque année, plus avance sur consommations pour l’année 2006 en cours.

Par acte authentique du même jour, monsieur [H] cédait le bail précité à monsieur [D].

[E] [Z] [P], marié à Mme [U] [V] sous le régime de la communauté universelle de biens avec attribution de ladite communauté lors du décès du prémourant, décédait le [Date décès 3] 2007 laissant pour lui succéder son épouse.

Par acte authentique du 5 mai 2011, monsieur [D] cédait le bail précité à monsieur [X], cession agrée par madame [U] [Z] [P], intervenante à l’acte.

Le 23 décembre 2012 celle-ci concluait un contrat de location-gérance du fonds de commerce « Parc de vacances village de chalet de vacances » avec la société SBDF dont elle est la présidente.

Par jugement en date du 5 mars 2017 le tribunal de grande instance de Draguignan saisi par Mme [I], rejetait la demande de résiliation du bail emphytéotique du 11 août 1982.

Par arrêt en date du 17 janvier 2019, la présente cour infirmait ce jugement et prononçait la résiliation du bail emphytéotique.

Cet arrêt cassait et annulait en toutes ses dispositions par arrêt de la Cour de cassation en date du 3 décembre 2020 qui renvoyait l’affaire et les parties devant la cour d’appel de Lyon laquelle par arrêt du 22 septembre 2022 prononçait la résiliation du bail emphytéotique du 11 août 1982 et ordonnait l’expulsion de Mme [Z] [P] et de tous occupants de son chef. Celle-ci formait un pourvoi contre cet arrêt.

Par jugement du 6 décembre 2022 la société SBDF était placée en redressement judiciaire, converti en liquidation judiciaire par jugement du 4 avril 2023 désignant Me [B] [O] membre de la Selarl Deloret [O], en qualité de liquidateur.

Le 9 mars 2023, la SASU SBDF représentée par sa présidente en exercice, madame [U] [Z] [P] née [V] et cette dernière à titre personnel, faisaient délivrer à la société CRCAM Provence Côte d’Azur, une saisie-attribution des sommes détenues pour le compte de monsieur [X] aux fins de paiement de la somme de 16 884,23 € sur le fondement :

— d’un contrat de location reçu le 27 septembre 2006 par maître [T], notaire à [Localité 8],

— d’un contrat de location-gérance du 23 décembre 2009 aux termes duquel la SASU SBDF exploite un fonds de commerce ' Parce de vacances village de chalets de vacances’ situé à [Localité 9] et connu sous le nom de [10],

— d’un acte notarié du 5 mai 2011 contenant cession de bail reçu par maître [K] [T].

La saisie produisait son effet à hauteur de 3 625,46 €. Elle était dénoncée, le 15 mars 2023 à monsieur [X].

Le 17 avril 2023, monsieur [X] faisait assigner madame [U] [V] veuve [Z] [P] et la Selarl Deloret-[O] en la personne de maître [B] [O], en qualité de liquidateur judiciaire de la société SBDF, devant le juge de l’exécution de Draguignan aux fins de nullité de la saisie précitée.

Par jugement du 19 mars 2024, le juge de l’exécution précité :

— déclarait recevables les contestations de monsieur [X],

— déboutait monsieur [X] de ses contestations à l’égard de la saisie-attribution du 9 mars 2023,

— validait ladite mesure de saisie-attribution,

— condamnait monsieur [X] aux dépens,

— disait n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement précité était notifié à monsieur [X] par lettre recommandée dont l’accusé de réception était signé le 26 mars 2024. Par déclaration du 3 avril 2024 au greffe de la cour, monsieur [X] formait appel du jugement précité.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 3 juin 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des moyens, monsieur [X] demande à la cour de :

— déclarer son appel recevable et fondé,

— y faisant droit, infirmer le jugement déféré en ce qu’il, l’a débouté

de ses contestations et demandes relatives à la saisie-attribution contestée, a validé la saisie et l’a condamné aux dépens,

— constater l’absence de qualité de créancier de la Société SBDF et ordonner la nullité de l’acte de saisie du 15 mars 2023 et la restitution des sommes prélevées sur le compte saisi,

— à titre subsidiaire, constater l’exception d’inexécution et qu’il n’est redevable d’aucune somme, ordonner la restitution des sommes prélevées sur le compte saisi,

— condamner madame [Z] [P] et la société SBDF au paiement d’une somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, ceux d’appel recouvrés directement par maître Arnaud Lucien conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

A titre principal, il conteste, au visa de l’article L 211-1 CPCE, la qualité de créancier de la société SBDF, laquelle n’a jamais été son bailleur. L’acte de cession de bail du 5 mai 2011 confirme que seule madame [Z] a la qualité de bailleur. Il rappelle qu’un précédent jugement du 13 juin 2023 a annulé une autre saisie-attribution pour ce motif du défaut de qualité.

A titre subsidiaire, il invoque, au visa de l’article 1219 du code civil, l’exception d’inexécution des obligations du bailleur d’entretien du parc, de la piscine et de gardiennage, laquelle a rendu son chalet difficilement exploitable.

Il soutient que depuis janvier 2019, l’entretien du parc, du snack, de la piscine et le gardiennage n’étaient pas assurés bien qu’il ait payé intégralement le loyer de l’année 2019.

En l’état du manquement grave du bailleur à son obligation de lui conférer une jouissance paisible du bien loué, l’exception d’inexécution qu’il oppose est fondée sur des manquements graves, retenus par un arrêt du 22 septembre 2022 de la cour d’appel de Lyon, de sorte que son bailleur n’établit pas l’existence d’une créance fondée en son principe.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 9 janvier 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des moyens, maître [B] [O], membre de la Selarl Deloret [O], en qualité de liquidateur de la société SBDF et madame [Z] [P], demandent à la cour de :

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté monsieur [X] de ses demandes relatives à la saisie-attribution et validé la saisie contestée, condamné monsieur [X] aux dépens,

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il a déclaré monsieur [X] recevable en ses contestations et dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

En conséquence,

— à titre principal, juger monsieur [X] irrecevable au motif du non-respect du formalisme requis par l’article R. 211-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— à titre subsidiaire, juger que madame [Z] [P] et maître [O] es qualité sont bien fondés d’invoquer en premier l’exception d’inexécution et débouter monsieur [X] de ses prétentions en exception d’inexécution ou plus subsidiairement, débouter monsieur [X] au motif qu’il ne justifie pas d’une impossibilité totale d’utiliser la parcelle de terre, et très subsidiairement, juger que la force majeure invoquée les exonère des conséquences de leur inexécution,

— en tout état de cause, débouter monsieur [X] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer la saisie réalisée,

— condamner monsieur [X] à leur payer une somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens d’appel.

Ils soulèvent, au visa de l’article R 211-11 CPCE, l’irrecevabilité de la contestation au motif du défaut de dénonce de cette dernière à l’huissier poursuivant le jour même ou le premier jour ouvrable suivant. L’envoi ne peut être établi par une enveloppe et une mention manuscrite du 18 avril 2024. L’envoi n’est pas justifié dès lors que le numéro de suivi correspond à une lettre inconnue des services postaux. Enfin, le récépissé du dépôt de la lettre de dénonce n’est pas produit.

A titre subsidiaire, madame [Z] [P] affirme qu’elle dispose d’un titre exécutoire constitué de l’acte notarié du 5 mai 2021.La société SBDF est seulement associée à la saisie au titre de l’activité de location -gérance. Elle rappelle que le jugement du 13 juin 2013 concerne une saisie-attribution délivrée par la seule société SBDF.

Elle est l’unique héritière de son mari et donc titulaire de l’acte notarié du 5 mai 2011 de cession de bail au profit de monsieur [X]. Un arrêt du 28 novembre 2024 de la présente cour lui a reconnu cette qualité contre un autre locataire.

Elle conteste l’exception d’inexécution des obligations du bailleur invoquée par l’appelant au motif qu’elle a été évincée de ses droits entre l’arrêt d’appel du 17 janvier 2019 et l’arrêt de cassation du 3 décembre 2020. A compter de cette date, elle était en droit de recouvrer les loyers exigibles des années 2019, 2020 et 2021.

Elle invoque l’antériorité des manquements de monsieur [X] à compter du 31 janvier 2018 et le caractère essentiel de son obligation de payer le loyer par rapport à des prestations accessoires de gardiennage et d’entretien du domaine. Elle relève que la mise à disposition d’une parcelle de terre ne relève pas du droit des baux d’habitation. Elle rappelle que monsieur [X] a adhéré à l’association de locataires qui ont refusé de payer leur loyer, refus à l’origine de problèmes de trésorerie ne lui permettant pas d’exécuter ses obligations.

A titre subsidiaire, ils soutiennent qu’au titre du droit commun du bail, elle a exécuté son obligation de délivrance tandis que monsieur [X] n’a pas payé son loyer pendant trois ans. Elle rappelle que le droit positif impose une impossibilité totale d’utiliser le bien loué pour justifier le non-paiement des loyers.

A titre très subsidiaire, ils invoquent la force majeure pour écarter l’inexécution partielle au motif que madame [Z] [P] a été réintégrée dans ses droits par l’arrêt de cassation du 3 décembre 2020 et que monsieur [X] et les autres locataires se sont abstenus de payer leur loyer annuel des années 2020 et 2021.

L’instruction de la procédure était close par ordonnance du 14 janvier 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION :

— Sur la recevabilité de la contestation de monsieur [X],

L’article R 211-11 du code des procédures civiles d’exécution dispose qu’à peine d’irrecevabilité, les contestations relatives à la saisie sont formées dans le délai d’un mois à compter de la dénonciation de la saisie au débiteur. Sous la même sanction, elles sont dénoncées le même jour ou, au plus tard, le premier jour ouvrable suivant, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, à l’huissier de justice qui a procédé à la saisie.

L’auteur de la contestation en informe le tiers saisi par lettre simple. Il remet une copie de l’assignation, à peine de caducité de celle-ci, au greffe du juge de l’exécution au plus tard le jour de l’audience.

En l’espèce, l’assignation a été valablement délivrée le lundi 18 avril 2023 suite à la dénonce du 17 mars 2023 de la saisie contestée du 9 mars 2023.

Les intimés contestent le respect de la formalité de la dénonce, au plus tard le premier jour ouvrable suivant, à l’huissier poursuivant aux seuls motifs qu’une mention manuscrite sur l’enveloppe n’est pas une preuve suffisante et que l’appelant ne produit pas le récépissé du dépôt à la poste de sa lettre portant dénonce.

Or, si monsieur [X] ne produit pas le récépissé précité, il verse aux débats l’enveloppe de l’envoi par lettre recommandée (avec l’étiquette portant le numéro 2C 176 781 0970 6) avec avis de réception qui ne contient pas seulement une mention manuscrite puisqu’elle comporte la mention, ne pouvant résulter que de l’utilisation d’un tampon par l’agent de la poste, du prix, de la forme recommandée et de la date de dépôt du 18 avril 2023. Ces mentions ne sauraient être remises en cause par l’échec d’une consultation, non datée, du suivi de l’envoi recommandé opéré par les intimés auprès de La Poste.

Ainsi, les mentions précitées sont suffisantes pour établir la preuve de l’envoi d’une lettre recommandée déposée le 18 avril 2023 à la Poste et expédiée à l’huissier saisissant pour l’informer de la contestation.

— Sur la demande de mainlevée de la saisie-attribution du 9 mars 2023,

Selon les dispositions de l’article L 211-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut, pour en obtenir le paiement, saisir entre les mains d’un tiers les créances de son débiteur portant sur une somme d’argent.

En l’espèce, la saisie contestée a été délivrée à la demande de la SASU SBDF et de madame [U] [V] veuve [Z] [P] en vertu d’un contrat de location du 27 septembre 2006 reçu par maître [T], notaire à [Localité 8], d’un contrat de location-gérance du 23 décembre 2009 ayant pour objet un fonds de commerce connu sous le nom de [10], et d’un acte notarié contenant cession de droit au bail reçu par maître [T], notaire, du 5 mai 2011.

Le contrat de location-gérance du 23 décembre 2019 conclu entre madame [Z] [P] et la société SBDF est un acte sous seing privé. Il ne constitue donc pas un titre exécutoire au sens de l’article L 111-3 du code des procédures civiles d’exécution.

La Société SBDF ne justifie donc pas de sa qualité de créancière bénéficiaire d’un titre exécutoire, condition imposée par l’article L 211-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Par contre, madame [Z] [P] poursuit l’exécution forcée de l’acte notarié du 5 mai 2011 revêtu de la formule exécutoire, auquel elle est intervenue en qualité de bailleur du bien immobilier donnant lieu à cession du bail.

Ledit acte porte cession par monsieur [D] à monsieur [X] du bail consenti par [E] [Z] [P] à monsieur [E] [H], par acte notarié du 27 septembre 2006, puis cédé à monsieur [D] par acte notarié du même jour.

L’acte notarié du 5 mai 2011 portant cession de bail au profit de monsieur [X], revêtu de la formule exécutoire, constitue un titre exécutoire au titre de l’article L 111-3 4 ° du code des procédures civiles d’exécution.

Cet acte a été établi le 5 mai 2021, soit postérieurement au décès, intervenu le [Date décès 3] 2007, de [E] [Z] [P], auteur du bail initial consenti à monsieur [H].

En tout état de cause, l’attestation du 10 octobre 2007 de maître [T], notaire associé à [Localité 8], établit que les époux [Z] [P] étaient mariés sous le régime de la communauté universelle de biens avec attribution intégrale de ladite communauté au décès du prémourant des époux. Madame [Z] [P] a donc hérité de l’intégralité du patrimoine conjugal dans lequel se trouve notamment le bail initial consenti le 27 septembre 2006 à monsieur [H] par son mari défunt.

Monsieur [X] n’invoque pas l’incidence du contrat de location-gérance sur la qualité de créancier des loyers et charges impayés. En tout état de cause, madame [Z] [P] est propriétaire du fonds et a qualité pour recouvrer les loyers et charges dus au titre de l’exécution forcée du bail notarié du 5 mai 2011.

Si un jugement du 13 juin 2023 a ordonné mainlevée de la saisie-attribution délivrée par la seule société SBDF sur les comptes de monsieur [X] au motif que cette dernière ne justifiait pas d’un titre exécutoire, tel n’est pas le cas en l’espèce dès lors que madame [Z] [P] est l’auteur de la saisie et qu’elle justifie d’un titre exécutoire constitué par l’acte notarié du 5 mai 2011.

— Sur l’existence d’une créance conférée par le bail notarié du 5 mai 2011,

L’article 1219 du code civil, issu de l’ordonnance du 10 février 2016, invoqué par l’appelant dispose notamment qu’une ' partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave'. L’article 9 alinéa 2 de l’ordonnance précitée dispose que les contrats conclus avant cette date demeurent soumis à la loi ancienne.

Le droit antérieur imposait un manquement d’un degré de gravité suffisant notamment en matière de bail où le preneur n’est fondé à suspendre le paiement des loyers que lorsqu’il se trouve dans l’impossibilité d’user des lieux loués conformément à leur destination contractuelle.

En l’espèce, l’article 1219 nouveau du code civil n’est pas applicable au bail du 5 mai 2011 mais il appartient à monsieur [X], en application du droit ancien précité, de justifier de l’impossibilité d’user du bien loué conformément à sa destination contractuelle pour fonder le non-paiement des loyers recouvrés par voie de saisie-attribution.

Le bail du 5 mai 2011 porte sur une parcelle de terrain ne pouvant être utilisée que pour 'l’implantation d’une habitation légère de loisirs', 'la parcelle louée et l’habitation légère de loisirs ne pourront donc être utilisées à l’usage d’habitation, de commerce, industrie ou d’une profession quelconque'. Le ' bien loué ne pourra être utilisé que pour l’implantation d’une seule habitation de loisir d’une superficie maximum de 35 mètres carrés, et d’un modèle agréé par ladite madame [Z] [P]'.

Mais si la réalité des manquements à l’obligation d’entretien incombant à Mme [Z] [P] et la société SBDF, résulte suffisamment des termes de l’arrêt rendu le 22 septembre 2022 par la cour d’appel de Lyon qui a prononcé la résiliation du bail emphytéotique dont bénéficiait Mme [Z] [P] sur le domaine, monsieur [X] ne prétend pas avoir été privé de la jouissance de la parcelle de terrain louée qui aux termes du bail ne peut être utilisée « que pour l’implantation d’une habitation légère de loisirs», « la parcelle et l’habitation légère de loisirs qui ne pouvant être utilisées à l’usage d’habitation, de commerce, industrie ou d’une profession quelconque».

Il résulte du décompte annexé à la saisie contestée qu’elle a pour objet de recouvrer les redevances des années 2019, 2021 et 2022.

Au titre de la redevance de l’année 2019, madame [Z] [P] et la société SBDF se trouvaient dans l’impossibilité juridique d’exécuter leurs obligations contractuelles par l’effet d’un arrêt du 17 janvier 2019, portant résiliation du bail emphytéotique consenti à [E] [Z] [P] et expulsion de madame [Z] [P], jusqu’à l’arrêt de cassation du 3 décembre 2020.

Pour les redevances des années 2021 et 2022, l’absence de fourniture de services annexes à la charge de madame [Z] [P] et de la société SBDF, suffisamment établis par l’arrêt du 22 septembre 2022 statuant sur renvoi après cassation et prononçant la résiliation du bail, ne saurait suffire à établir une privation de la jouissance de la parcelle de l’appelant pendant cette période malgré le défaut d’entretien du domaine de [10].

A ce titre, monsieur [X] ne produit aucune pièce, notamment témoignage ou constat d’huissier, de nature à établir une impossibilité d’utiliser les lieux loués conformément à leur destination contractuelle, seule susceptible de le dispenser d’exécuter son obligation de payer les loyers pour un montant total de 14 808 €.

En l’état d’une saisie fructueuse à une hauteur limitée à 3 625,46 €, il n’y a pas lieu d’examiner les effets de l’arrêt du 22 septembre 2022 sur le montant des loyers de l’année 2022, ni le bien-fondé de la somme liquidée à 1 222, 29 € au titre des charges.

Par conséquent, madame [Z] [P] justifie d’un titre exécutoire lui conférant une créance liquide et exigible. Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a validé la saisie-attribution contestée.

— Sur les demandes accessoires,

Monsieur [X], partie perdante, supportera les dépens d’appel.

L’équité commande d’allouer aux intimés une indemnité de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS:

La cour, statuant après débats en audience publique et après en avoir délibéré, conformément à la loi, par arrêt contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement déféré dans toutes ses dispositions,

Y AJOUTANT,

CONDAMNE monsieur [C] [X] au paiement à madame [U] [Z] [P] et maître [B] [O] en qualité de liquidateur de la société SBDF, ensemble, une indemnité de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE monsieur [C] [X] aux dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE