Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 7, 6 novembre 2025, n° 25/01951

TGI 30 janvier 2025

CA Aix-en-Provence
Confirmation 6 novembre 2025

Arguments

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Rejeté
Absence de qualité et d'intérêt à agir
La cour a confirmé que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] a qualité à agir pour défendre l'intérêt collectif et assurer la conservation de l'immeuble.
Accepté
Prescription acquisitive
La cour a jugé que la possession de Monsieur [T] est continue, non interrompue, publique et non équivoque, confirmant ainsi l'irrecevabilité de l'action du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6].
Accepté
Frais exposés en raison de l'instance
La cour a jugé que Monsieur [T] a droit à une indemnité pour couvrir ses frais exposés, en application de l'article 700 du Code de procédure civile.
Accepté
Frais exposés en raison de l'instance
La cour a jugé que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 19] a droit à une indemnité pour couvrir ses frais exposés, en application de l'article 700 du Code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 7, 6 nov. 2025, n° 25/01951
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	25/01951
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance, 30 janvier 2025, N° 23/00974
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	15 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Rachel COURT-MENIGOZXavier PIETRADavid TRAMIERJulie ROUILLIER
Cabinet(s) :	SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE D'AVOCATS PLANTARD-ROCHAS-ROUILLIER-VIRY & ROUSTAN-BERIDOTSCP PIETRA
Parties :	S.D.C. [ Adresse 6 ], son syndic en exercice la société ROUX IMMO dont le siège social est [ Adresse 2 ] c/ Syndic. de copro. ENSEMBLE IMMOBILIER [ Adresse 17

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 06 NOVEMBRE 2025

N° 2025/ 415

Rôle N° RG 25/01951 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BOMSJ

S.D.C. [Adresse 6]

[U] [T]

Syndic. de copro. ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 17]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Julie ROUILLIER

M^e Rachel COURT-MENIGOZ

M^e Xavier PIETRA

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du Juge de la mise en état d'[Localité 24] en date du 30 Janvier 2025 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/00974.

APPELANTE

S.D.C. [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice la société ROUX IMMO dont le siège social est [Adresse 2], demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Julie ROUILLIER de la SCP DAYDE – PLANTARD – ROCHAS & VIRY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e David TRAMIER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

INTIMES

Monsieur [U] [T]

né le 10 Octobre 1967 à [Localité 31], demeurant [Adresse 28]

représenté par M^e Rachel COURT-MENIGOZ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

Syndic. de copro. ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 17] représenté par son Syndic, la Société AGENCE ACCORD dont le siège social est sis [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 18]

représentée par M^e Xavier PIETRA de la SCP CABINET PIETRA & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Thimothée JOLY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 17 Septembre 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Carole DAUX-HARAND, Présidente,a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Novembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Novembre 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon règlement de copropriété-état descriptif de division reçu par Maître [N], notaire, le 02 octobre 1987, il a été procédé à la division en 6 lots de l’immeuble situé [Adresse 11] figurant au cadastre rénové Section AB n °[Cadastre 4].

Un état descriptif modificatif a été reçu le 14 janvier 1988 par le même notaire aux termes duquel le lot n°4 était annulé et 5 nouveaux lots créés portant les numéros 7 à 11.

La façade arrière du bâtiment du [Adresse 10] donne sur celle de l’immeuble situé [Adresse 21], figurant au cadastre Section [Cadastre 23] n°[Cadastre 3].

Monsieur [T] est propriétaire dans l’immeuble du [Adresse 17] du lot n°8 au 1er étage, d’un appartement de 2 pièces principales portant le n°6 du plan, avec fenêtres sur cour, comprenant : un séjour, chambre avec rangement, kitchenette, salle de bains et les soixante-dix millièmes (70/1000èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales.

Dans le cadre de l’intervention d’un géomètre-expert en la personne de Monsieur [G], il a été relevé qu’à la suite de travaux, une partie de l’immeuble du [Adresse 10], plus précisément au niveau des 2ème et 3ème étage, aurait fait l’objet d’une appropriation irrégulière au profit du lot n°8 de l’immeuble du [Adresse 17].

Suivant acte de commissaire de justice du 22 juillet 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à [Localité 25] a saisi le juge des référés d’une demande en désignation d’expert, qui a été accueillie selon ordonnance rendue le 16 novembre 2021.

L’expert, Monsieur [K], a déposé son rapport le 12 décembre 2022.

Suivant acte de commissaire de justice du 22 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] a assigné Monsieur [T] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 19] devant le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence aux fins d’ordonner qu’il soit mis fin à l’emprise irrégulière d’une surface de 16,60m², de les condamner sous astreinte à réaliser les travaux préconisés par l’expert et de les condamner à des dommages et intérêts, outre une indemnité au titre des frais irrépétibles et les dépens.

Par conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 24 avril 2024, Monsieur [T] a sollicité du juge de la mise en état du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence qu’il juge l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] irrecevable d’une part, faute de qualité et d’intérêt à agir, et d’autre part, comme se heurtant à la prescription acquisitive.

Il demandait également la condamnation de ce dernier au paiement de la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 21 novembre 2024.

Monsieur [T] demandait au juge de la mise en état de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d’instance.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 19] concluait à l’irrecevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], faute de qualité et d’intérêt à agir, et comme se heurtant à la prescription acquisitive.

Il sollicitait par ailleurs la condamnation de ce dernier au paiement de la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] demandait au juge de la mise en état de débouter Monsieur [T] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 17] à [Localité 25] de l’ensemble de leurs demandes et de condamner ces derniers à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Par ordonnance contradictoire rendue le 30 janvier 2025, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

*dit que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] dispose d’un intérêt à agir et d’une qualité à agir ;

*déclaré irrecevable l’action engagée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à [Localité 25] en l’état de la prescription acquisitive ;

*précisé que l’irrecevabilité prononcée met fin à l’instance ;

*condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], représenté par son syndic, à payer à Monsieur [T] une indemnité de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

*condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], représenté par son syndic, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 19] une indemnité de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

*dit n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile au profit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], représenté par son syndic ;

*condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à [Adresse 26], représenté par son syndic, aux dépens de l’incident et de l’instance ;

Par déclaration en date du 17 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] a relevé appel de ladite décision en ce qu’elle a dit :

— déclare irrecevable l’action engagée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à [Localité 25] en l’état de la prescription acquisitive ;

— précise que l’irrecevabilité prononcée met fin à l’instance ;

— condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], représenté par son syndic, à payer à Monsieur [T] une indemnité de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], représenté par son syndic, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 19] une indemnité de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— dit n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile au profit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], représenté par son syndic ;

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], représenté par son syndic, aux dépens de l’incident et de l’instance.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 13 juin 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 19] demande à la cour de :

*réformer l’ordonnance dont appel en ce qu’elle a :

— dit que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] dispose d’un intérêt et d’une qualité à agir ;

*confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a :

— déclaré irrecevable l’action engagée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] en l’état de la prescription acquisitive ;

— précisé que l’irrecevabilité prononcée met fin à l’instance ;

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], représenté par son syndic, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 19] une indemnité de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], représenté par son syndic, aux dépens de l’incident et de l’instance ;

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit ;

Et statuant à nouveau,

*juger l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à [Localité 25] irrecevable faute de qualité et d’intérêt à agir ;

*juger l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] irrecevable en l’état de la prescription acquisitive ;

*débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

*condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 19] la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile

*condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 19] considère, reprenant peu ou prou les moyens exposés par Monsieur [T], que la qualité et l’intérêt à agir du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à [Adresse 26] fait défaut, de sorte que son action n’est pas recevable.

Il relève que l’état des lieux constaté par l’expert est conforme au cadastre Napoléonien qui ne fait nullement apparaître l’excroissance de l’immeuble Tanneurs.

Il considère que la mention de l’article 5 de l’état descriptif de division de l’immeuble du [Adresse 17] indique simplement que la partie hachurée n’est pas la propriété du [Adresse 15], mais que celui-ci en à la jouissance, jouissance à laquelle les propriétaires ont renoncé.

Il ajoute que la disposition actuelle remonte aux travaux entrepris par les sociétés [Localité 29] LONDRES puis SERIM, pour la création du lot n°8 en 1983, comme le confirme le plan repris par Monsieur [G] dans sa note technique du 19 mars 2019, et qu’ainsi, sans contestation, la possession peut s’inscrire avant le 02 octobre 1987, ce qui est corroboré par l’attestation de Monsieur [I] qui indique que depuis au moins le 11 avril 1990, ce lot n°8 est dans l’état.

Il ajoute encore que les plans annexés à l’état descriptif de division de la copropriété [Adresse 33] démontrent que depuis au moins le 02 octobre 1987, le 2ème étage est dans l’état où il se trouve aujourd’hui, information objective confirmée par la superficie du lot n°11 de la copropriété [Adresse 33] qui n’a pas variée (19m²) entre les plans de l’état descriptif de division et ceux de Monsieur [G].

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 03 juillet 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] demande à la cour de :

*infirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a :

— déclaré irrecevable l’action engagée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] en l’état de la prescription acquisitive ;

— précisé que l’irrecevabilité prononcée met fin à l’instance ;

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], représenté par son syndic, à payer à Monsieur [T] une indemnité de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— dit n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile au profit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], représenté par son syndic ;

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], représenté par son syndic, aux dépens de l’incident et de l’instance ;

*confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a dit que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] disposait d’un intérêt à agir et d’une qualité à agir ;

Et statuant à nouveau,

*débouter Monsieur [T] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 19] de leur demande en irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires en raison de l’usucapion ;

*ordonner la poursuite de l’instance devant le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence ;

*condamner Monsieur [T] au paiement d’une somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

*condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 19] au paiement d’une somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

*les condamner aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] fait valoir que l’action d’un propriétaire victime d’empiétement en vue de faire cesser une atteinte à son droit de propriété est imprescriptible.

Il considère que le juge de la mise en état fait une confusion entre la prescription extinctive de l’article 2219 du Code civil, qui est un mode d’extinction d’un droit résultant de l’inaction de son titulaire pendant un certain laps de temps, et la prescription acquisitive de l’article 2258 du Code civil, qui est « un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession».

Il estime, à titre subsidiaire, que Monsieur [T], sur qui repose la charge de la preuve, ne propose aucune démonstration sérieuse d’une possession continue, non interrompue, paisible, publique, non équivoque pendant au moins 30 ans de la partie de l’immeuble du [Adresse 10].

Il rappelle que l’expert judiciaire a lui-même dit qu’aucune date de prise de possession n’avait été fournie formellement et précisément excluant tout usucapion et que ce faisceau d’indices permettait de conclure que cet espace était toujours attaché à la copropriété des [Adresse 33].

Il précise notamment que ce n’est qu’à l’occasion de l’intervention d’un géomètre-expert en la personne de Monsieur [G] en 2018 que l’empiétement a été révélé au syndicat des copropriétaires du [Adresse 10], si bien qu’à supposer que la possession de façon continue soit établie, elle n’est devenue publique qu’à partir de l’année 2019.

Il ajoute que, dans toutes les hypothèses, la partie litigieuse constitue une partie de l’immeuble du [Adresse 10] et que la seule question qui se pose est de savoir, si Monsieur [T] peut en revendiquer la propriété, sachant que si tel est le cas, il faudra nécessairement modifier le règlement de copropriété des Tanneurs afin de créer un lot privatif auquel sera affecté une quote-part des parties communes de sorte que le titre de propriété de Monsieur [T] ne peut pas valoir sur une partie de l’immeuble édifiée sur la parcelle voisine.

Enfin le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à [Adresse 26] soutient qu’il a bien évidemment qualité pour agir afin de faire cesser l’occupation par un tiers d’une partie de l’immeuble, la question de savoir si ce tiers peut se prévaloir d’un titre ou d’une possession acquisitive relevant de l’appréciation du bien-fondé de l’action.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 juillet 2025 formant un appel incident, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, Monsieur [T] demande à la cour de :

*débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à [Localité 25] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

*infirmer l’ordonnance dont appel en ce qu’elle dit que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] justifie d’un intérêt et d’une qualité à agir ;

*juger que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à [Adresse 26] qui ne démontre pas être propriétaire de la partie qu’il revendique est dépourvu d’intérêt et de qualité à agir ;

*juger en conséquence son action irrecevable ;

En toute hypothèse,

*confirmer l’ordonnance dont appel en ce qu’elle juge irrecevable l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à [Localité 25] en l’état de la prescription acquisitive ;

*condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à [Localité 25] à payer à Monsieur [T] la somme de 4.800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

*condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à [Localité 25] aux dépens.

A l’appui de ses demandes, Monsieur [T] soutient que l’action intentée est bien une action en revendication, estimant que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] doit prouver son droit de propriété et non pas seulement alléguer qu’il serait propriétaire.

Il indique que l’état descriptif de division de la copropriété du [Adresse 6], ne mentionne nullement la surface litigieuse comme une partie commune ou une partie privative.

Il fait valoir que le propre titre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], à savoir l’état descriptif de division et les plans annexés, établis par l’auteur commun des deux copropriétés, prouve qu’il n’a jamais été propriétaire de la partie qu’il revendique aujourd’hui.

Aussi Monsieur [T] estime que, dans ces conditions, la qualité à agir du demandeur fait défaut.

Il relève que si le syndicat des copropriétaires peut seul agir pour assurer la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble c’est-à-dire de l’ensemble des droits attachés à la propriété comme à la jouissance des parties communes, son action est limitée par son intérêt à agir qui supposerait que l’action en revendication conduise à réintégrer dans le patrimoine de la collectivité des copropriétaires la partie revendiquée alors qu’elle ne pourrait revenir qu’au propriétaire du lot n°11.

Par ailleurs Monsieur [T] soutient que la possession est sans contestation possible antérieure au 02 octobre 1987, date de la création du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], ce qui est confirmé par l’ensemble des pièces, et notamment par la superficie du lot n°11 de la copropriété [Adresse 33] qui n’a pas variée entre les plans de l’état descriptif de division de 1987 et ceux de Monsieur [G].

Enfin il affirme que sa possession est continue, non-interrompue, publique et non équivoque depuis la date de l’état descriptif de division et des plans annexés du 02 octobre 1987, ajoutant justifier également d’un juste titre lui permettant de se prévaloir de l’usucapion abrégée.

******

L’affaire a été évoquée à l’audience du 17 septembre 2025 et mise en délibéré au 6 novembre 2025.

******

1°) Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt et de qualité à agir du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6]

Attendu que l’article 30 du code de procédure civile dispose que « l’action est le droit, pour l’auteur d’une prétention, d’être entendu sur le fond de celle-ci afin que le juge la dise bien ou mal fondée.

Pour l’adversaire, l’action est le droit de discuter le bien-fondé de cette prétention. »

Et l’article 31 dudit code que « l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. »

Attendu que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 19] et Monsieur [T] soutiennent que la qualité et l’intérêt à agir du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] fait défaut puisque l’état descriptif de division de la copropriété [Adresse 33] ne mentionne pas la surface litigieuse comme une partie commune ou une partie privative de sorte que ce dernier ne peut revendiquer ce qui ne lui appartient pas.

Attendu qu’aux termes de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 « la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.

Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi.

Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.

Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes action »

Que dès lors le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] a qualité à agir afin de faire cesser l’occupation par un tiers d’une partie de l’immeuble, la question étant de savoir si ce tiers peut se prévaloir d’un titre ou d’une possession acquisitive.

Qu’il a pareillement intérêt à agir afin d’assurer la conservation de l’immeuble et la défense de l’intérêt collectif.

Qu’il convient dès lors de confirmer l’ordonnance déférée sur ce point.

2°) Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6]

Attendu qu’il convient de rappeler que les consorts [O] étaient propriétaires des parcelles sises [Adresse 14] (parcelle AB [Cadastre 4]) et [Adresse 20] (parcelle AB [Cadastre 3]), ces deux parcelles se confrontant partiellement.

Que le 2 novembre 1977 les consorts [O] ont cédé l’immeuble du [Adresse 17] à la SCI PARADIS lequel immeuble a été mis 8 novembre 1979 en copropriété avec la création de 2 lots tel que cela résulte du règlement de copropriété- état descriptif de division

Que le 8 novembre 1979, le lot 2 ainsi créé a été vendu à la société [Localité 29] LONDRES laquelle a procédé à la surélévation de l’immeuble entre 1980 et avril 1982.

Que l’état descriptif de division des 25 mars et 6 avril 1982 a été modifié pour tenir compte de cette situation

Que le 20 avril 1982, le lot 2 a été cédé à la SERIM qui l’a subdivisé en 8 lots numérotés 3 à 10, entraînant une modification de l’état descriptif de division le 3 mars 1983.

Que par acte en date du 15 décembre 1983, le lot n°8 a été vendu aux époux [S], lesquels l’ont vendu le 11 avril 1990 à Monsieur [I] qui lui-même le 15 mai 2000 l’a revendu à la SCI PETIT GROS.

Que par acte du 21 juillet 2009, Monsieur [T] faisait l’acquisition du lot n°8.

Attendu que parallèlement à ce découpage, les consorts [O] ont divisé le 2 octobre 1987 l’immeuble [Adresse 5], immeuble composé d’un rez-de-chaussée surmonté de 2 étages, en 6 lots.

Que le lot numéroté 4 situé au deuxième étage sera par la suite divisé en 5 lots numérotés 7 à 11 tel que mentionné à l’état descriptif modificatif du 14 janvier 1988.

Attendu que le litige porte sur l’appropriation par empiètement d’une partie de l’immeuble du [Adresse 13] par le lot n° 8 de l’immeuble du [Adresse 22] d’une surface de 16,60 m², lot appartenant à ce jour à Monsieur [T].

Que ce dernier oppose la prescription acquisitive à l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à [Localité 25].

Attendu qu’il résulte des pièces produites aux débats que la configuration des lieux n’a pas été modifié depuis a minima le 2 octobre 1987

Que l’article 5 du règlement de copropriété-état descriptif de division de l’immeuble du [Adresse 22] du 8 novembre 1979 intitulé ' Aménagements divers- mentionne « '2) Au premier étage du lot n° 2,dans la partie nord , est située un couloir dont l’usage est strictement réservé aux occupants d’un immeuble contigu portant le n°36 et [Adresse 16] de la [Adresse 30].

La privation de jouissance de la partie du lot n°2 figure sur le plan ci- annexé dans une partie hachurée'. »

Qu’il s’ensuit que la partie hachurée n’est pas la propriété du [Adresse 12] mais que ce dernier en a la jouissance.

Que l’expert Monsieur [K], dans son rapport en date du 12 décembre 2022 indiquait que cet espace était toujours attaché à la copropriété des [Adresse 33]

Que Monsieur [T] soutient que l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à [Localité 25] tendant à voir ordonner qu’il soit mis fin à l’emprise irrégulière d’une surface de 16,60m² doit être déclaré irrecevable pour se heurter à la prescription acquisitive.

Attendu que l’usucapion , régie par les articles 2258 et suivants du code civil désigne le droit d’acquérir un bien par l’effet de la possession prolongée dans le temps.

Que toutefois, pour qu’une personne puisse se prévaloir de l’usucapion, elle doit remplir plusieurs conditions cumulatives.

Que la possession doit en effet être conforme aux critères définis par l’article 2261 du Code civil.

Qu’ainsi elle doit être :

— continue : Le possesseur doit exercer son droit de manière régulière et non interrompue.

— paisible : La possession ne doit pas résulter d’un acte de violence.

— publique : Le possesseur doit se comporter comme le propriétaire de manière visible, sans se cacher.

— non équivoque : La possession doit être dépourvue d’ambiguïté quant à l’intention de se comporter comme propriétaire.

— à titre de propriétaire : Le possesseur ne doit pas agir au nom d’un tiers, comme un locataire ou un usufruitier.

Que l’article 2265 du code civil dispose que « pour compléter la prescription, on peut joindre à sa possession celle de son auteur, de quelque manière qu’on lui ait succédé, soit à titre universel ou particulier, soit à titre lucratif ou onéreux. »

Attendu qu’en l’état il résulte des pièces produites aux débats que Monsieur [T] a fait l’acquisition du lot n°8 suivant acte du 21 juillet 2009, ce bien appartenant alors à la SCI PETIT GROS laquelle l’avait acheté à Monsieur [I] le 15 mai 2000 qui en avait fait l’acquisition le 11 avril 1990

Que l’attestation de Monsieur [I], auteur de Monsieur [T] en date du 24 mai 2022 indique que « l’appartement présente aujourd’hui les mêmes volumes, les dimensions intérieures et la même surface que lorsque j’en ai fait l’acquisition en 1990»

Qu’il s’en suit que depuis au moins le 11 avril 1990, le lot n°8 de la copropriété [Adresse 27] est dans l’état où il se trouve aujourd’hui.

Que cette attestation est corroborée par l’état descriptif de division et les plans annexés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], ces derniers démontrant que depuis au moins le 2 octobre 1987, le 2ème étage de la copropriété [Adresse 32] est dans l’état où il se trouve aujourd’hui.

Qu’il convient également de souligner que la superficie du lot n°11 de la copropriété [Adresse 33] n’a pas varié (19 m²) entre les plans de l’état descriptif de division de 1987 et ceux de Monsieur [G] de 2019.

Qu’enfin il y a lieu de rappeler que les deux copropriétés ont un auteur commun les consorts [O] et que la copropriété [Adresse 33] a été créée par ces derniers le 2 octobre 1987 soit après la copropriété [Adresse 27] en 1979.

Que dés lors le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] [Localité 25] ne saurait valablement soutenir que ce n’est qu’à l’occasion de l’intervention d’un géomètre-expert en la personne de Monsieur [G] en 2018 qu’il a découvert l’existence de cet empiètement, alors qu’il avait connaissance de la situation actuelle, créée par ses auteurs depuis sa création le 2 octobre 1987.

Qu’il s’ensuit que la possession de Monsieur [T] et de ses auteurs est continue, non interrompue, publique et non équivoque depuis cette date.

Attendu que la durée de possession nécessaire pour prescrire varie selon la nature du bien et les circonstances.

Que l’article 2272 du code civil dispose que « le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans.

Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans. »

Qu’en l’état force est de constater , tenant les éléments mentionnés en supra que Monsieur [T] peut se prévaloir de la prescription de l’article 2272, alinéa 2, dans la mesure où il est un possesseur de bonne foi et qu’il détient un juste titre, c’est-à-dire un acte juridique lui donnant l’apparence de la propriété, en l’état son acte de vente notarié du 21 juillet 2009, étant rappelé que constitue un juste titre , l’acte qui a pour but de transférer la propriété et qui l’aurait effectivement transmise s’il était émané du véritable propriétaire.

Attendu que l’article 2231 du Code civil énumère les causes d’interruption de la prescription, notamment :

— la reconnaissance du droit du propriétaire initial par le possesseur ;

— un acte du propriétaire visant à revendiquer son droit

— la perte de la possession par le possesseur

Qu’ainsi il y a lieu de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a déclaré irrecevable l’action engagée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à [Localité 25] en l’état de la prescription acquisitive et précisé que l’irrecevabilité prononcée mettait fin à l’instance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à [Localité 25] ayant saisi le 22 juillet 2021, le juge des référés d’une demande en désignation d’expert

3° ) Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Attendu que l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.'

Qu’il convient de confirmer l’ordonnance déférée sur ce point et de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] [Localité 25] au paiement des entiers dépens en cause d’appel.

Attendu que l’article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité et de la situation économique des parties.

Qu’il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] à payer à Monsieur [T] la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 19] la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel

Qu’il y a lieu de rejeter les autres demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONFIRME l’ordonnance contradictoire du 30 janvier 2025 du juge de la mise en état du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence en toutes ses dispositions.

Y AJOUTANT,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] à payer à Monsieur [T] la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] à payer au le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 19] la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

REJETTE les autres demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires l’immeuble [Adresse 9] aux entiers dépens en cause d’appel.

LA GRÉFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,