N° RG 23/09671 – N° Portalis DBVX-V-B7H-PMAP

Décision du Président du TJ de Lyon en référé du 11 décembre 2023

RG : 23/01199

S.A.R.L. PRO EXPERTISE

C/

Société SCPI SOFIPIERRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 22 Janvier 2025

APPELANTE :

La société PRO EXPERTISE, société à responsabilité limitée, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de LYON, sous le n° 893 196 626, dont le siège social est situé [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Maxime ALCINA, avocat au barreau de LYON, toque : 1533

INTIMÉE :

La société SOFIPIERRE, SCPI à capital variable, immatriculée au RCS d’Evry sous le n° D 351 552 609, dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Romain LAFFLY de la SELARL LX LYON, avocat au barreau de LYON, toque : 938

Ayant pour avocat plaidant M^e Anne-Sophie BARDIN LAHALLE, avocat au barreau de PARIS

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 27 Novembre 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 27 Novembre 2024

Date de mise à disposition : 22 Janvier 2025

Audience tenue par Bénédicte BOISSELET, président, et Véronique DRAHI, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,

assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport,

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Véronique DRAHI, conseiller

— Nathalie LAURENT, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

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EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant bail commercial signé le 14 juin 2021, la SAS Arioste a consenti à la SARL Pro Expertise la mise à disposition d’un local d’une superficie de 392 mètres carrés, outre 17 emplacements de stationnement, situé [Adresse 1] à [Localité 3] pour y exploiter une activité à usage exclusif de «'bureaux au sens de l’article R.145-11 du Code de commerce'» moyennant le paiement d’un loyer annuel de 58'870 € hors taxe et hors charges, payable par trimestre, outre le versement d’un dépôt de garantie de 29'435 €. Ce contrat comportait une clause prévoyant sa résiliation de plein droit en cas de défaut de paiement des loyers un mois après une mise en demeure restée infructueuse.

Le 5 mai 2023, la société Sofipierre, venant aux droits de la SAS Arioste en qualité de bailleur, a fait signifier à la société Pro Expertise un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail pour le paiement d’une somme de 30'830,97 € en principal.

Prétendant que les loyers demeuraient impayés, le bailleur a, par exploit du 4 juillet 2023, attrait le locataire devant la formation de référé du Tribunal Judiciaire de Lyon, laquelle a, par ordonnance rendue le 11 décembre 2023, statué ainsi':

Constatons la résiliation du bail à la date du 6 juin 2023,

Condamnons la société Pro Expertise à payer à la société Sofipierre la somme provisionnelle de 16'360,29 € au titre des loyers et des charges arrêtés au 4ème trimestre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement du 3 mai 2023,

Condamnons la société Pro Expertise et tout occupant de son chef à quitter les lieux, si besoin est par expulsion, avec le concours si nécessaire de la force publique,

Condamnons le défendeur à payer une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui des loyers et des charges du mois de janvier 2024 jusqu’au départ effectif des lieux,

Disons n’y avoir lieu à application de la clause pénale,

Disons n’y avoir lieu à stater sur le sort du dépôt de garantie,

Condamnons le défendeur aux dépens,

Condamnons la société Pro Expertise à payer à la société Sofipierre la somme de 800 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le juge des référés a retenu en substance':

Que la clause résolutoire a produit ses effets et que la dette locative n’est pas sérieusement contestable';

Que la clause pénale, soumise à modération du juge du fond, et l’indemnité d’occupation, majorée de 50 % par rapport au loyers, excédent la compétence du juge des référés'; que le sort du dépôt de garantie ne peut être déterminé que lors de la libération des lieux en fonction de leur état';

Que l’absence de demande de délais de paiement ne permet pas de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Par déclaration du 27 décembre 2023, la société Pro Expertise a formé appel de cette ordonnance en tous ses chefs lui étant défavorable et, par avis de fixation du 12 janvier 2024 pris en vertu de l’article 905 et suivants du Code de procédure civile, l’affaire a été fixée à bref délai.

En cours de procédure d’appel, la société Pro Expertise a restitué les lieux et un état des lieux contradictoire de sorte a été établi par huissier de justice le 26 juillet 2024.

***

Aux termes de ses écritures remises au greffe par voie électronique le 8 avril 2024 (conclusions d’appelant n°2), la société Pro Expertise demande à la cour de':

Infirmer l’ordonnance rendue le 11 décembre 2023 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail à la date du 6 juin au titre de l’absence de motivation quant à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire du bail commercial conclu le 14 juin 2021,

Infirmer l’ordonnance rendue le 11 décembre 2023 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail à la date du 6 juin 2023, sans octroyer de suspension des effets et de la réalisation de la clause résolutoire du bail commercial conclu le 14 juin 2021,

Et, statuant à nouveau :

Suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire du bail commercial conclu le 14 juin 2021,

Prendre acte que Pro Expertise a apuré sa dette locative auprès de Sofipierre,

Ordonner la poursuite du bail commercial conclu le 14 juin 2021,

Condamner Sofipierre à payer à Pro Expertise la somme de 3'000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Sur l’appel incident :

Dire Sofipierre mal fondée en son appel incident,

Débouter Sofipierre de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire, s’il était fait droit à la demande de condamnation provisionnelle de Pro Expertise à payer à Sofipierre une indemnité d’occupation égale au dernier loyer majoré de 50 % (article 7.4 du contrat de bail), outre les charges et taxes, jusqu’à la remise de clés,

Fixer l’exigibilité de l’indemnité d’occupation majorée au jour de l’arrêt à intervenir, et non rétroactivement au jour de la résolution du bail conclu entre les parties.

Elle estime d’abord que le premier juge n’a pas statué sur sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire malgré sa demande sans équivoque sur ce point, faisant dès lors grief à la décision de première instance d’un défaut de motivation.

Elle estime ensuite que le premier juge a commis une erreur d’appréciation puisqu’elle remplissait les conditions pour bénéficier de la suspension des effets de la clause résolutoire.

Elle rappelle que si le bail prévoyait un paiement trimestriel des loyers, les parties avaient convenu d’un paiement mensuel et elle fournit le détail de ses paiements. Elle souligne avoir avisé le bailleur dès qu’elle a rencontré des difficultés financières et être parvenue à solder sa dette locative par deux versements en juillet et août 2023 de sorte qu’elle était à jour des loyers au 1er novembre 2023. Elle juge dès lors incompréhensible que le juge des référés n’ait pas accordé la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle ajoute être actuellement à jour du paiement des indemnités d’occupation.

Elle s’oppose à l’appel incident portant sur la clause pénale, l’affectation du dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts et la majoration de l’indemnité d’occupation en faisant valoir qu’elle est à jour du paiement des loyers de sorte que le bailleur ne justifie d’aucun préjudice. Au contraire, elle souligne que le bailleur lui a accordé la mensualisation du loyer et a accepté qu’elle reste dans les lieux puisque ce maintien lui profite, évitant que les locaux ne deviennent vacants. Elle en conclut qu’il ne peut qu’être débouté de sa demande au titre de la clause pénale ou de la majoration de l’indemnité d’occupation en l’absence de tout préjudice. Elle ajoute que l’appréciation d’un préjudice excède les pouvoirs d’un juge des référés.

A titre subsidiaire, elle considère que la majoration des indemnités d’occupation, si elle devait être prononcée, ne devrait prendre effet qu’à compter de l’avenir.

***

Aux termes de son conclusions remises au greffe par voie électronique le 14 novembre 2024 (conclusions d’intimé n°2), la SCPI Sofipierre demande à la cour de':

Dire la société Pro Expertise mal fondée en son appel,

Débouter la société Pro Expertise de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

En conséquence

Confirmer l’ordonnance rendue le 11 décembre 2023 par le Juge des référés du Tribunal judiciaire de Lyon en ce qu’elle a constaté la résiliation du contrat de bail au 6 juin 2023 par l’acquisition de la clause résolutoire et condamné la société Pro Expertise au paiement de sa dette locative,

Y ajoutant :

Condamner provisionnellement la société Pro Expertise à payer en principal à la société Sofipierre la somme actualisée au 26 juillet 2024 de 5'721,47 € au titre des loyers, charges et taxes impayés, augmentée d’un intérêt de retard calculé sur le taux de base bancaire en vigueur augmenté de deux points (Article 6.4 du contrat de bail),

Condamner la société Pro Expertise payer à la société Sofipierre la somme de 5'000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner la société Pro Expertise aux entiers dépens qui seront recouvré par Maître Bardin Lahalle en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Elle expose que la société locataire a restitué les lieux en juillet 2024 et qu’après imputation du dépôt de garantie sur la dette locative actualisée (22'186,30 €) et l’indemnité due au titre des frais de remise en état (18'036 €), la dette s’élève à 5'721,47 €.

Elle demande la confirmation de la décision de référé attaquée, qui a répondu à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire en relevant qu’il ne pouvait pas y être fait droit en l’absence de demande de délais de paiement. Elle juge en conséquent l’argument de l’erreur d’appréciation inopérant. Surabondamment, elle fait valoir que la société appelante est en situation d’impayé de manière régulière depuis l’origine du bail et ce, malgré relances et qu’elle n’a pas apuré les causes du commandement dans le délai d’un mois. Elle souligne la tardiveté du paiement de 15'000 € par un virement du 25 juillet 2023.

Elle renonce à demander l’infirmation de l’ordonnance de référé au titre du sort du dépôt de garantie, de la clause pénale et de la majoration des indemnités d’occupation.

***

Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé des moyens venant à l’appui de leurs prétentions.

MOTIFS,

A titre liminaire, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes des parties tendant à voir la cour «'prendre acte'» lorsqu’elles ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du Code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions.

Sur la demande en constat de la résiliation du bail':

Le premier alinéa de l’article 835 du Code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire peut, dans les limites de sa compétence, prescrire en référé, même en présence d’une contestation sérieuse, les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article L.145-41 alinéa 1 du Code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire, sans qu’il soit besoin de caractériser une quelconque urgence ou un trouble manifestement illicite, s’agissant du simple constat de l’application d’une clause claire et précise qui, sauf preuve du contraire, ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

En effet, si le prononcé de la résiliation d’un contrat suppose une appréciation relevant des juges du fond, le constat de l’acquisition d’une clause résolutoire entre dans les pouvoirs du juge des référés qui s’assure uniquement de l’existence de ladite clause, de la régularité de sa mise en 'uvre en l’absence de mauvaise foi du bailleur et, le cas échéant, que la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

En l’espèce, le contrat de bail du 14 juin 2021 liant les parties contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 mai 2023 pour la somme en principal de 30 830,97 €. En l’état des décomptes produits par la société Sofipierre, le locataire n’a effectué aucun règlement dans le délai d’un mois qui lui était imparti. Si les causes du commandement ont été apurées en trois versements effectués les 25 juillet (15'000 €), 4 août (15'000 €) et 6 septembre 2023 (880,97 €), il est manifeste que ces paiements étaient trop tardifs pour faire échec au jeu de la clause résolutoire. Ainsi, il est acquis aux débats que les conditions de la résiliation de plein droit du bail sont réunies depuis le 6 juin 2023.

L’ordonnance attaquée, en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail à cette date, est confirmée.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article L.145-41 alinéa 2 du Code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation des effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant l’autorité de chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’article 1343-5 du Code civil précise que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la société Pro Expertise sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire, mais sans demander de délais de paiement, même rétroactifs. Tel était déjà le cas en première instance. Or, la suspension des effets de la clause résolutoire d’un bail commercial est conditionnée à une mise à l’épreuve sur une durée maximale de deux ans, à l’issue de laquelle, si les délais de paiement ont été respectés, la clause sera réputée ne pas avoir joué. Dès lors, c’est par des motifs exacts et pertinents en droit que la cour adopte expressément que le premier juge a rejeté la demande de suspension au motif que l’article L.145-41 du Code de commerce ne permet pas de suspendre les effets de la clause résolutoire au preneur qui ne sollicite pas de délais de paiement.

Le grief de défaut de motivation de la décision de première instance ne résiste pas à l’analyse, outre qu’en l’absence de demande de délais de paiement, même rétroactifs, il n’est pas possible de faire droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, et sans qu’il soit nécessaire d’examiner la bonne foi du locataire et sa capacité à honorer les loyers courants et, le cas échéant, à respecter des délais de paiement, la décision attaquée, en ce qu’elle a rejeté la demande de suspension des effets de la clause résolutoire, ordonné l’expulsion de la société Pro Expertise et l’a condamnée à une payer une indemnité d’occupation jusqu’à libération complète des lieux, est confirmée.

Sur la dette locative':

Aux termes du second alinéa de l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée, le juge fixant discrétionnairement la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

En l’espèce, la société Sofipierre verse d’abord aux débats un «'décompte de sortie'» mentionnant un solde restant dû au titre de 2ème trimestre 2024 de 16'284,12 €, calculant le loyer du 3ème trimestre 2024 à concurrence de 26 jours d’occupation et imputant au crédit du compte locataire des estimations de régularisations de charges pour 2023, 2024 et au titre de la taxe foncière dont il est justifié en annexe de son décompte.

Elle produit ensuite le procès-verbal d’état des lieux de sortie établi le 26 juillet 2024 par Maitre [J] [Z], commissaire de justice, et un devis de la société Top Service pour des frais de remise en état à hauteur de 18'036 €.

En l’état de ces éléments non-contestés, la société intimée rapporte régulièrement la preuve du principe et du montant de sa créance d’un montant non sérieusement contestable de 5'721,47 €, dépôt de garantie déduit.

En outre, elle est fondée à solliciter un intérêt de retard calculé conformément aux prévisions de l’article 6.4 du contrat de bail, soit avec intérêt au taux de base bancaire en vigueur augmenté de deux points.

L’ordonnance de référé attaquée, en ce qu’elle a condamné la société Pro Expertise à payer un arriéré de loyer à titre provisionnel, est confirmée, la cour actualisant la créance de la société Sofiperre à la somme provisionnelle de 5'721,47 € selon décompte au 17 octobre 2024, assortie des intérêts au taux de base bancaire en vigueur augmenté de deux points à compter de la présente décision jusqu’à complet paiement.

Sur les autres demandes':

La société Pro Expertise, partie perdante, est condamnée aux dépens à hauteur d’appel, avec droit de recouvrement au profit de Maître Bardin Lahalle, avocat, dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile et à payer à la société Sofipierre la somme de 1'000 € en indemnisation des frais irrépétibles qu’il a exposés à hauteur d’appel.

La société Pro Expertise est déboutée de sa demande présentée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme l’ordonnance de référé rendue le 11 décembre 2023 par la Présidente du Tribunal Judiciaire de Lyon en toutes ses dispositions, sauf à ramener, après actualisation et compte après départ des lieux, la condamnation prononcée à hauteur de la somme de 16'360,29 € à la somme de 5'721,47 € selon décompte du 17 octobre 2024, assortie des intérêts au taux de base bancaire en vigueur augmenté de deux points à compter de la présente décision jusqu’à complet paiement.

Y ajoutant,

Condamne la société Pro Expertise aux dépens de l’instance d’appel, avec droit de recouvrement au profit de Maître Bardin Lahalle, avocat, dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile,

Rejette la demande de la SARL Pro Expertise au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne la SARL Pro Expertise, prise en la personne de son représentant légal, à payer à la société Sofipierre la somme de 1'000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT