COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 09 OCTOBRE 2025

ac

N° 2025/ 314

N° RG 22/11507 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BJ4N2

Syndicat SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES GREEN PARK PALACE

C/

[F] [W]

S.A.R.L. GESTION IMMOBILIERE [L] [S]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN

SCP LIZEE- PETIT-TARLET

M^e Eric VEZZANI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de NICE en date du 16 Juin 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 19/04814.

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES GREEN PARK PALACE, sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS CABINET TABONI – FONCIERE NICOISE & DE PROVENCE, GESTION IMMOBILIERE, dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représenté par M^e Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Nicolas DONNANTUONI, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Monique CASTELNAU, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉS

Monsieur [F] [W]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Eric TARLET de la SCP LIZEE- PETIT-TARLET, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Astrid LANFRANCHI de la SELARL CAPPONI LANFRANCHI & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE

S.A.R.L. GESTION IMMOBILIERE [L] [S] dont le siège social est [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représente par M^e Eric VEZZANI, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Juin 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Octobre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Octobre 2025

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et M^me Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

M. [F] [W] est propriétaire du lot n° 1000 au sein de la copropriété Green Park Palace.

'

Suite à l’obtention d’un permis de construire en date du 9 février 1990, le lot n°1'000 a été subdivisé en places de parking que M. [F] [W] s’est attribué pour son usage personnel et la location.

'

Au mois de juillet 2017, deux eucalyptus de haute futaie, situés sur les parkings ont été abattus, sans l’accord de M [W], par la société Nice Jardin à la demande du syndic en exercice, la SARL Gestion immobilière [L] [S], après accord du conseil syndical.

'

Par acte d’huissier de justice du 24 octobre 2019, M. [F] [W] a assigné devant le tribunal de grande instance de Nice, le syndicat des copropriétaires Green Park Palace pris en la personne de son syndic en exercice et la SARL, gestion immobilière [L] [S] afin de':

— condamner solidairement la SARL gestion immobilière [L] [S] et le syndicat des copropriétaires Green Park Palace à lui payer le coût (4800 euros) des travaux de remise en état des parkings aménagés sur le lot n°1000, propriété de M. [W], outre des intérêts au taux légal à compter du mois de juillet 2017 et encore 5'500 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice moral,

— dire que la somme de 840 euros correspondant au coût de l’abattage de ces arbres ne doit pas figurer dans les charges générales de copropriété,

— condamner la SARL gestion immobilière [L] [S] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 840 euros,

— condamner solidairement la SARL gestion immobilière [L] [S] et le syndicat des copropriétaires Green Park Palace à une somme de 3'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

'

Par jugement du'16 juin 2022, le tribunal judiciaire de’Nice a':

— condamné solidairement la SARL gestion immobilière [L] [S] et le syndicat des copropriétaires Green Park Palace à payer à M. [F] [W] les sommes de :

—  4'800'euros au titre des travaux de remise en état des parkings sur le lot n° 1000

—  1'500'euros à titre de dommages et intérêts,

— condamné in solidum la SARL gestion immobilière [L] [S] et le syndicat des copropriétaires Green Park Palace aux dépens de l’instance,

— condamné in solidum la SARL gestion immobilière [L] [S] et le syndicat des copropriétaires Green Park Palace à payer à M. [F] [W] la somme de 2'500'euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire.

'

Pour statuer en ce sens, le tribunal a considéré que le règlement de copropriété ne prévoit pas que le sol ou le tréfonds sont des parties communes, au contraire il est prévu que M. [W] est propriétaire des droits du sol, que le syndic ne pouvait donc pas abattre les arbres de sa propre initiative.

'

Par déclaration du'10 août 2022,'le syndicat des copropriétaires Green Park Palace a interjeté appel du jugement.

'

Dans ses dernières conclusions, transmises et notifiées par RPVA le'12 août 2024,'le syndicat des copropriétaires Green Park Palace demande à la cour de':

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nice du 16 juillet 2022 en toutes ses dispositions

à titre principal,

— débouter M. [W] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre du syndicat des copropriétaires Green Park Palace.

— débouter M. [W] de son appel incident

'

A titre subsidiaire,

— après avoir également débouté la SARL gestion immobilière [L] [S] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

'

Si la condamnation du syndicat des copropriétaires était confirmée,

— condamner la SARL gestion immobilière [L] [S] à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l’ensemble des condamnations qui viendraient à être prononcées à son encontre du fait d’une initiative qui serait jugée comme fautive et parfaitement détachable de sa mission.

'

En tout état de cause,

— condamner la partie succombante au paiement d’une somme de 4'000'euros par application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers frais et dépens.

'

Le syndicat des copropriétaires Green Park Palace fait valoir que':

'

S’agissant de la prétendue faute commise dans l’abattage des arbres dont objet,

— par courrier officiel du 23 mai 2018, Maître [O] rappelait légitimement que :

— les lots parking et garage dont ce dernier est propriétaire constitue la subdivision du lot n°1000 qui résulte de l’état descriptif de division en volume suivant l’acte dressé par Maître [N] le 31 juillet 1991,

— ce lot n°1000 est désigné comme étant un volume constitutif d’un droit réel de propriété distinct de celui du sol situé partie en tréfonds, partie en élévation.

— l’assiette du parking ne peut pas intégrer l’assiette nécessaire à la présence des arbres et il convient également de préciser que les arbres litigieux ne figurent pas sur le plan de la copropriété.

— c’est à ce titre que le syndicat des copropriétaires s’est cru autorisé à intervenir, d’autant plus que l’état sanitaire des arbres était inquiétant et que M. [W] n’intervenait pas pour mettre fin à la dangerosité.

— c’est donc à la seule initiative du syndic qui est fautive, que le syndicat s’est cru juridiquement fondé ou, à défaut, s’est substitué à ce copropriétaire défaillant dans l’entretien des arbres qui menaçaient les autres utilisateurs des parkings avoisinants.

— l’attestation de M. [D] démontre la dangerosité et la nécessité de couper les arbres et conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic peut exécuter tous les travaux nécessaires la sauvegarde de l’immeuble, ce qui est le cas en l’espèce.

— au titre du règlement de copropriété l’entretien des espaces vert est normalement à la charge de la copropriété.

— le titre de propriété de M. [W] fait bien référence à une division en volume et précise bien que la propriété du sol est distincte de la partie en surélévation qui lui a été vendue, ici des parkings.

— M. [W] ne peut pas à la fois soutenir qu’il est propriétaire et refuser d’assurer l’entretien des arbres.

— l’attestation de M. [E] démontre que Mme [W] était d’accord pour que les arbres soient coupés.

— en tout état de cause, si une quelconque faute devait être retenue à l’encontre du syndicat des copropriétaires du seul fait de l’initiative prise par son ancien syndic, l’appelant devra alors être relevé et garanti par la SARL gestion immobilière [L] [S]

Sur l’absence de préjudice de M. [W],

— M. [W] n’hésite pas à réclamer une somme de 4'800 euros TTC correspondant au devis de remise en état du 23 septembre 2019 mais il se garde d’indiquer que le 15 novembre 2018 dans la correspondance avec M. [U] il est indiqué que la remise en état devrait s’élever à 2'000'euros.

— le devis produit en première instance n’est que la démonstration que l’intimé entend refaire ses parkings à neuf au titre d’une prétendue faute alors que, de son propre aveu, l’abattage était envisagé et qu’il aurait dû, en ce cas et, in fine, supporter ces remises en état.

— la somme de 5'500'euros réclamée au titre du préjudice moral n’est pas fondé sur son montant et le préjudice n’est lui-même pas documenté.

— il convient de rappeler qu’en droit français, les dommages et intérêts punitifs n’existent pas.

'

Dans ses dernières conclusions, transmises et notifiées par RPVA le'9 décembre 2024,'M. [W] demande à la cour de':

— confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a dit que la SARL gestion immobilière [L] [S] es-qualité de syndic du syndicat des copropriétaires Green Park Palace et le syndicat des copropriétaires Green Park Palace ont commis une faute en procédant à l’abattage des deux eucalyptus appartenant à M. [W].

— confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a condamné solidairement la SARL gestion immobilière [L] [S] et le syndicat des copropriétaires Green Park Palace à payer à M. [W] les sommes de :

—  4'800'euros au titre des travaux de remise en état des parkings aménagés sur le lot n°1'000, propriété de M. [W], somme à assortir des intérêts au taux légal à compter du mois de juillet 2017, date de l’abattage abusif des arbres,

— et 2'500'euros au titre des frais irrépétibles de première instance, outre les dépens.

'

Infirmer pour le surplus le jugement dont appel.

— condamner solidairement la SARL gestion immobilière [L] [S] et le syndicat des copropriétaires Green Park Palace à payer à M. [W] la somme de 5'500'euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.

'

— dire que la somme de 840'euros correspondant au coût de l’abattage de ces arbres ne doit pas figurer dans les charges générales de la copropriété.

— condamner la SARL gestion immobilière [L] [S] à payer au syndicat des copropriétaires Green Park Palace la somme de 840 euros.

— condamner solidairement la SARL gestion immobilière [L] [S] et le syndicat des copropriétaires Green Park Palace à payer à M. [W] la somme de 5'000'euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

M. [W] réplique que':

Sur le caractère privatif des arbres plantés sur le lot n° 1000 de la copropriété Green Park Palace et la faute de la copropriété

— conformément aux dispositions de l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965, les 17 places de parking qui sont aménagées sur son lot sont des parties privatives qui s’étendent au sous-sol et aux arbres qui sont implantés dessus.

— le règlement de copropriété ne prévoit pas que le sol ou le tréfonds constituerait une partie commune mais prévoit que les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire.

'

Sur la responsabilité de la SARL gestion immobilière [L] [S], syndic

— le syndic a engagé sa responsabilité en excédant ses pouvoirs, dès lors que le cabinet [S] a décidé de façon discrétionnaire sans même l’en avoir préalablement avisé de faire abattre les deux arbres lui appartenant, ceci sans décision préalable des copropriétaires et sans motif légitime.

— les arbres ont été abattus en juillet 2017 mais ce n’est que par courrier du 5 avril 2018 que le syndic a pour la première fois fait mention d’une attaque de parasite.

— la société Nice Jardin n’a jamais répondu à la demande légitime de M. [W] qui, selon courrier en date du 19 avril 2018, l’interrogeait sur la nature de cette attaque parasitaire et sur le nom du parasite.

'

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires Green Park Palace

— le syndicat des copropriétaires Green Park Palace est responsable à l’égard des copropriétaires sur le fondement des articles 14 et 18 de la Loi du 10 juillet 1965 des fautes commises par le syndic.

— les dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ne permet pas de légitimer l’abattage des arbres puisque ces derniers ne représentaient pas un danger et il n’y avait donc pas de nécessité à intervenir.

— l’attestation pour le moins laconique établie par M. [D], manifestement pour les besoins de la présente procédure, ne répond pas aux exigences de l’article 202 du code de procédure civile puisqu’elle n’est pas manuscrite et est donc irrecevable.

— cette attestation est contradictoire avec le courrier du 5 mars 2018 puisqu’il est indiqué dans la première que les arbres étaient secs et morts suite à une maladie mais dans le second qu’ils étaient dans un état sanitaire inquiétant suite à une attaque parasitaire.

— l’attestation de M. [E], telle que versée aux débats par la copropriété est mensongère, le parking n’a pas été repeint et il n’y a pas eu de plantation d’arbres, et il a une communauté d’intérêt puisqu’il est copropriétaire et qu’il a été membre du conseil syndical.

'

Sur le préjudice de M. [W]

— les photographies versées aux débats démontrent que le jardinier mandaté par le syndic et la copropriété a laissé deux souches d’environ 50 cm de diamètre et de 30 cm de haut chacune, qui constituent un danger pour ses locataires, les empêchant de garer leur véhicule sans danger.

— le coût de l’enlèvement des souches et de la réfection du revêtement des parkings est évalué, selon devis en date du 23 septembre 2019, à la somme de 4 800 euros TTC.

— le coût de l’abattage des arbres ne pouvait pas être inscrit dans les charges générales de la copropriété par le syndic, puisque ces travaux ne concernent pas une partie commune de la copropriété, mais une partie privative et qu’ils ont été entrepris suite à une faute du syndic et du syndicat. Le premier juge a donc fait une erreur d’interprétation.

— l’attitude abusive et fautive de la SARL gestion immobilière [L] [S] et du syndicat des copropriétaires Green Park Palace lui a causé à un préjudice moral incontestable puisque les végétaux qui seront plantés en remplacement, ne pourront constituer des arbres de haute futaie comme précédemment.

'

Dans ses conclusions d’intimé, transmises et notifiées par RPVA le 6 MARS 2023 la SARL Gestion immobilière [L] [S] demande à la cour de :

— recevoir l’appel principal du syndicat des copropriétaires,

— recevoir l’appel incident de la SARL gestion immobilière [L] [S] dirigé contre le jugement rendu le 16 juin 2022 par le Tribunal Judiciaire de NICE en ce qu’il a :

— condamné solidairement la SARL gestion immobilière [L] [S] et le syndicat des copropriétaires Green Park Palace à payer à M. [W] les sommes de :

—  4 800 euros au titre des travaux de remise en état des parkings aménagés sur le lot n°1000

—  1 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi par M. [W],

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaire Green Park Palace et la SARL gestion immobilière [L] [S] aux entiers dépens de l’instance

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaire Green Park Palace pris en la personne de son syndic en exercice et la SARL gestion immobilière [L] [S] à payer à M. [F] [W] la somme de 2'500'euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

'

En conséquence,

— réformer et infirmer le jugement rendu le 16 juin 2022 en toutes ses dispositions susvisées,

'

Et statuant à nouveau,

— débouter M. [W] de toutes ses demandes, fins et conclusions.

— le condamner à payer à la SARL gestion immobilière [L] [S] la somme de 3'000'euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

— le condamner aux entiers dépens recouvrés directement au profit de Maître [O] pour ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision préalable.

'

En tout état de cause,

— déclarer irrecevable et tous cas infondé l’appel en garantie du syndicat des copropriétaires dirigé contre la SARL gestion immobilière [L] [S],

— le débouter en conséquence de toutes ses demandes fins et conclusions dirigées contre elle.

'

La SARL Gestion immobilière [L] [S] réponds que':

Sur l’appel principal du syndicat,

— en aucun cas la propriété privative des parkings ne peut emporter la propriété du tréfonds ni la propriété des accessoires situés au-dessus de la surface. De plus, l’assiette du parking privatif ne peut pas intégrer l’assiette du terrain nécessaire à la présence des arbres.

— l’analyse du premier juge constitue une erreur de droit en tant qu’elle méconnaît la notion de division en volume qui a précisément pour objet de procéder à «'une scission de l’espace au-dessus ou en dessous du sol naturel'».

— l’EDD a expressément entendu scinder le tréfonds dans lequel les arbres sont plantés et la superficie du sol dont la propriété est attribuée aux titulaires des lots du volume 1000. Cela est logique et conforme à la destination du lot 1000 qui est à usage de parking de sorte que les arbres plantés dans le sol ne participent pas à cet usage.

— le sol restant la propriété du syndicat, M. [W] ne peut soutenir que les arbres qui se trouvent au milieu des parkings lui appartiennent.

— le courrier de la société Nice Jardin, en date du 5 mars 2018, confirme «'que les eucalyptus présentaient un état sanitaire inquiétant suite à une attaque parasitaire ».

— il appartient au syndic, en application de l’article 18 de la loi du 18 juillet 1965, de prendre toutes les mesures urgentes pour assurer la conservation de l’immeuble et prévenir un risque pour la sécurité des biens et des personnes. L’état des arbres justifie cet abattage et le Syndic n’a donc pas commis de faute'

— M. [W] ne peut pas sérieusement soutenir qu’il a subi un préjudice du fait de l’abattage de deux eucalyptus malades

— les souches qui subsistent ne peuvent sérieusement avoir limité la jouissance des parkings puisque les arbres étaient en bordure de lot et les souches qui subsistent sont plutôt moins gênantes que les arbres eux-mêmes.

'

Concernant le rejet de l’appel en garantie du syndicat

— l’action en garantie est sans objet dès lors que M. [W] succombe.

— en tout état de cause, elle est mal fondée puisqu’il n’a jamais été soutenu qu’il serait passé outre son mandat et aurait donc commis une faute détachable de sa mission de syndic et il a agi conformément aux dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

— les conclusions du syndicat sont dépourvues de toute motivation s’agissant de l’appel en garantie ce qui rend cette demande irrecevable.

'

L’instruction a été clôturée le'10 juin 2025.

'

MOTIFS

'

Sur l’étendue de la saisine de la cour'

Aux termes de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

'

Les demandes formulées par dire et jugée ne sont pas recevables.

Ainsi ne constituent pas des demandes au sens de l’article'4 du code de procédure civile celles du syndicat des copropriétaires Green Park Palace visant à':

«'Constater, dire et juger :

— la SARL gestion immobilière [L] [S], alors syndic de la copropriété Green Park Palace a sollicité la société Nice Jardin pour procéder à l’élagage d’arbres et notamment de deux eucalyptus secs et morts suite à maladie situés sur le parking de M. [W],

— si M. [W] à la jouissance de ces parkings, les arbres dont objet sont des parties communes,

— à défaut, ces deux arbres étaient dans un état sanitaire inquiétant et dangereux de sorte que leur abatage était indispensable, nécessaire voir urgent pour mettre fin au danger encourus pour les utilisateurs des parkings.'»

'

Il en va de même pour celle de M. [W] visant à'«'dire que la somme de 840 euros correspondant au coût de l’abattage de ces arbres ne doit pas figurer dans les charges générales de la copropriété.'»

'

La cour n’étant pas saisie ne statuera pas sur ces points.

'

Sur la propriété des arbres et le caractère légitime de leur abattage

Il ressort de l’acte reçu par Me [N] en date du 13 mai 1992 par lequel M. [W] a acquis le lot n°1'000, que celui-ci est défini de la manière suivante':

«'Un volume, constitutif d’un droit réel de propriété distinct de celui du sol, situé partie tréfonds, partie en élévation, dont la base est à l’infini et dont le sommet est situé à la côte moins 25m'».

Il est également précisé au point 8 «'PROPRIETE ' JOUISSANCE'» du même acte, que «'L’ACQUEREUR sera, à compter de ce jour, propriétaire des droits sur le sol représentés par les tantièmes de copropriété attachés au BIEN vendu ainsi que les ouvrages existant'».

Le règlement de copropriété indique que «'Les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé'» et «'Les parties privatives d’un lot sont celles qui sont réservées à l’usage exclusif de chaque copropriétaire, c’est-à-dire les locaux compris dans son lot avec tous leurs accessoires':

— 'les sols, parquets ou carrelages à l’exclusion des ouvrages de gros 'uvres qui sont parties communes'; ».

'

En l’espèce, M. [W] est seul propriétaire du lot n°1'000'et il a l’usage exclusif de celui-ci. Dès lors, il est propriétaire des ouvrages et accessoires présent sur le terrain en ce compris les arbres et des droits liés au sol et au volume qui constitue ce lot. Ainsi, il est le seul à pouvoir effectuer une quelconque intervention visant à modifier ce lot et ses accessoires.

'

Par dérogation à ce principe, conformément aux dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires qui démontre une urgence pour la sauvegarde de la copropriété peut intervenir pour réaliser les travaux nécessaires à cet objectif sur une partie privative.

'

En l’espèce, s’il est produit l’attestation de la société Nice Jardin du 5 mars 2018 indiquant que les arbres présentaient un «'état sanitaire inquiétant'», une attestation de M. [D] du 14 avril 2020 indiquant «'abattage de deux eucalyptus secs et morts suite à maladie'» et le courrier de M. [W] en date du 17 mars 2017 démontrant qu’il était informé de cet état sanitaire, rien ne permet de démontrer une quelconque urgence. Il convient de préciser que bien que M. [W] conteste la recevabilité de ces documents, aucune demande visant à les écarter n’est formulée.

'

Ainsi, ni le syndicat des copropriétaires Green Park Palace, ni la SARL Gestion immobilière [L] [S] ne disposaient d’une autorisation permettant de procéder à l’abattage des deux eucalyptus présents sur la partie privative de M. [W].

'

Dès lors, conformément aux dispositions de l’article 1240 du code civil, M. [W] est fondé à demander la remise en état du bien. Pour justifier le montant de sa demande il fournit un devis du 23 septembre 2019 de l’entreprise [Adresse 4] pour un montant de 4'800'€.

'

Le syndicat des copropriétaires Green Park Palace conteste ce montant en fournissant un courrier de M. [W] adressé à M. [U] le 15 novembre 2018 dans lequel il indique que la remise en état a été évaluée à 2'000'€. Néanmoins, ce simple courrier ne peut pas justifier que le coût de la remise en état du bien puisse valablement être évalué à 2'000'€. Et la SARL Gestion immobilière [L] [S] se contente d’affirmer que la somme demandée est exorbitante sans le démontrer.

'

Dès lors, M. [W] justifie valablement le montant du coût de la remise en état du parking pour une somme de 4'800'€.

'

Il résulte des dispositions des articles 14, 17 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 que le syndicat des copropriétaires à la charge de la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes et qu’il peut confier à un syndic l’exécution des missions qui lui sont confiées. Le syndic a également le pouvoir, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble.

Il découle des décisions de la Cour de Cassation, notamment celles du 6'mars 1991'(no'89-18.758), du 5'janv. 1994'(no'92-16.203) et du 8'oct. 1997'(no'95-18.773), que la responsabilité du Syndic peut être recherchée sur la base d’une faute délictuelle ou quasi-délictuelle pour les faits découlant de l’exercice de sa mission.

'

En l’espèce, il est démontré que la coupe des eucalyptus n’était pas justifiée par l’urgence et qu’en ce sens la SARL Gestion immobilière [L] [S], en sa qualité de syndic, a commis une faute et qu’elle est donc responsable au même titre que le syndicat des copropriétaires Green Park du dommage causé.

'

Le fait que M. [W] ait été informé que les arbres étaient malades et qu’il ne les aurait pas entretenus est sans impact sur la faute commise et les désordres qui en découlent.

'

Le syndicat des copropriétaires Green Park Palace et la SARL Gestion immobilière [L] [S] seront condamnés in solidum à payer la somme de 4'800'€ au titre de la remise en état du parking.

'

Pour sa part le syndicat des copropriétaires Green Park Palace demande à être le relevé et garanti par la SARL Gestion immobilière [L] [S] au titre du fait qu’il aurait commis une faute dans sa gestion.

'

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires Green Park Palace n’apporte aucun élément permettant d’estimer que la SARL Gestion immobilière [L] [S] aurait pris des mesures dépassant son mandat ou qu’elle aurait agi de telle manière que le syndicat n’ait pas les moyens de s’opposer aux actes de son mandant. De plus, il convient de relever que le syndicat des copropriétaires Green Park Palace était manifestement informé de la coupe des arbres puisqu’il indique dans ses conclusions qu’il «'s’est cru autorisé à intervenir'» et fournit une attestation de M. [E], membre du conseil syndical en 2018/2019, confortant sa connaissance de la situation.

'

Le syndicat des copropriétaires Green Park Palace sera donc débouté de sa demande visant à ce qu’il soit relevé et garanti par la SARL Gestion immobilière [L] [S].

'

Le jugement de première instance est donc confirmé sur ce point.

'

Sur le préjudice moral

'

Il ressort des nombreux échanges de courriers entre les parties que M. [W] a, à de multiples reprises, formulé des demandes visant à ce que son parking soit remis en état. Cependant, l’attestation produite par son locataire indiquant qu’il aurait percuté la souche à plusieurs reprises ne peut pas, à elle seule justifier l’existence d’un désordre découlant de la présence des souches sur le parking.

Il convient d’ailleurs de relever qu’il ressort des photographies produites que les souches sont suffisamment visibles pour puissent être évitées par un conducteur attentif et qu’elles n’occupent pas plus de place que les arbres avant leur abattage.

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Eu égard à la durée du trouble lié à l’absence d’arbres de haute futée et au fait que ses droits de propriété n’aient pas été respectés, il convient de condamner in solidum’le syndicat des copropriétaires Green Park Palace et la SARL Gestion immobilière [L] [S] au paiement de la somme de 1'500'€ au titre des dommages et intérêts pour le préjudice moral subi.

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Le jugement de première instance sera donc confirmé.

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Sur les demandes portant sur le coût de l’abattage des arbres

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M. [W] demande à ce que la SARL Gestion immobilière [L] [S] soit condamnée à payer au syndicat des copropriétaires Green Park Palace la somme de 840'€ au titre du coût de l’abattage des arbres. Pour justifier cette demande il indique que les «'travaux, dès lors qu’ils concernent une partie privative ne pouvaient valablement être entrepris par les intimés et il n’est nullement démontré qu’ils étaient justifiés'».

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Bien que l’abattage des arbres constitue une faute, M. [W] n’est pas fondé à demander la condamnation de la SARL Gestion immobilière [L] [S] au profit du syndicat des copropriétaires Green Park Palace alors que celui-ci est présent dans la cause et qu’il ne formule pas une telle demande.

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M. [W] sera donc débouté de sa demande et le jugement de première instance sera confirmé.

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Sur les demandes accessoires

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En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement appelé sur les dépens et les frais irrépétibles';

Le syndicat des copropriétaires et la Sarl Gestion immobilière J-[S] seront condamnés aux dépens et aux frais irrépétibles qu’il est inéquitable de laisser à la charge de M.[W]. Le surplus des demandes sera rejeté.

Aucune disposition ne prévoit la solidarité entre les personnes condamnées aux dépens et aux frais irrépétibles, et aucun fondement n’est invoqué à l’appui de la demande de condamnation solidaire aux dépens, qui sera donc rejetée.

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PAR CES MOTIFS

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La cour statuant de manière contradictoire,

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Confirme le jugement de première instance en toutes ses dispositions,

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Y ajoutant,

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Déboute les parties du surplus de leur demande,

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Condamne le syndicat des copropriétaires Green Park Palace et la Sarl Gestion immobilière J-[S] aux entiers dépens d’appel';

Condamne le syndicat des copropriétaires Green Park Palace pris en la personne de son syndic en exercice et la Sarl Gestion immobilière J-[S] à verser à [F] [W] la somme de 3'000'€ au titre des frais irrépétibles';

LE GREFFIER LE PRESIDENT