RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 28 OCTOBRE 2025

(n° , 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/14649 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIF34

Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Juillet 2023-Juge des contentieux de la protection de [Localité 10]- RG n° 22/00139

APPELANT

Monsieur [D] [N]

[Adresse 2]

[Localité 6]

né le 29 Juillet 1959 à [Localité 9] (51)

Représenté par M^e Jean-Emmanuel NUNES, avocat au barreau de PARIS, toque : G0025

INTIMÉE

La REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 10] (R.I.V.P.), société anonyme

d’économie mixte locale, immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le n°552 032 708

Dont le siège social se situe [Adresse 1]

[Localité 7]

Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

Représentée par M^e Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0208

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 09 Septembre 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

M^me Roselyne GAUTIER, Présidente de chambre,

M^me Agnès BODARD-HERMANT, Présidente à la chambre,

Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Madame Agnès BODARD-HERMANT dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : Monsieur Edouard LAMBRY

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Roselyne GAUTIER, Présidente, et par Caroline GAUTIER, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

FAITS ET PROCEDURES

Le 25 février 1997, la SEM Régie immobilière de la Ville de [Localité 10] (RIVP) a donné à bail à M. [D] [N] un logement de type F4 situé au 2ème étage de l’immeuble situé [Adresse 3].

Le 30 décembre 2011, cet immeuble a fait l’objet d’une convention signée avec l’Etat en application de l’article L 351-2 du Code de la construction et de l’habitation (C.C.H.), transformant les logements, dont celui de M. [D] [N] en logements financés par des prêts locatifs usage social (PLUS) et conduisant à compter du 1er janvier 2919 à la facturation d’un Supplément de Loyer de Solidarité (SLS) pour tout locataire dont les revenus dépassent de plus de 20% le plafond applicable à son logement, quelle que soit son ancienneté dans l’immeuble.

La RIVP a fait assigner M. [D] [N] en paiement d’une dette locative et, notamment, de ce supplément de loyer de solidarité (SLS) et par jugement du 6 juillet 2023, le juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Paris a :

— rejeté l’exception d’incompétence ;

— condamné Monsieur [N] à verser à la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 10] la somme de 17.237,03 euros au titre de l’arriéré locatif ;

— condamné Monsieur [N] aux dépens ;

— condamné Monsieur [N] à verser à la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 10] la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles ;

— rejeté le surplus des demandes.

M. [D] [N] a fait appel de ce jugement suivant déclaration du 23 août 2023 et par par conclusions transmises par RPVA le 23 novembre 2023, il demande à la cour de :

Infirmer totalement le jugement entrepris ;

— Constater et prononcer l’incompétence d’attribution du Juge des contentieux de la protection pour connaître de l’affaire présente comme relevant du Tribunal judiciaire de Paris, et statuer sur l’ensemble du litige ;

— Prononcer l’annulation des décisions de taxation rétroactives et antidatées, prétendument en date des 13 janvier 2021 et 18 janvier 2023 visant à contraindre Monsieur [D] [N] à verser le Supplément de loyer de solidarité du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021 et du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 ;

Subsidiairement,

— Débouter la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 10] de l’ensemble de ses demandes ;

— Condamner la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 10] (R.I.V.P.) à lui verser la somme de 36 894 euros à titre de remboursement du loyer de base excessif indûment versé du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2022 ;

En tout état de cause,

— Condamner la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 10] (R.I.V.P.) à lui une indemnité de procédure de 1 900 euros ;

— Condamner la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 10] aux dépens.

La RIVP, par conclusions transmises par RPVA le 14 février 2024, demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en toute ses dispositions,

En conséquence,

— Débouter M. [D] [N] de l’ensemble de ses demandes ;

Statuant à nouveau,

— Condamner M. [D] [N] au paiement de la somme de 3 107,11 euros au titre de la dette locative et notamment des SLS arriérés actualisée au 8 février 2024 ;

En tout état de cause;

— Condamner M. [D] [N] à une indemnité de procédure de 2.500€ et aux dépens.

L’ordonnance de clôture est datée du 24 juin 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie à la décision entreprise et aux conclusions visées pour un exposé détaillé du litige et des moyens des parties.

MOTIVATION

1 – Sur la compétence

L’appelant soutient que l’article L. 452-4.I al. 2 du code de la construction et de l’habitation a transformé le SLS en 'contribution indirecte’ au profit de la Caisse de garantie du logement locatif social et il en déduit qu’en application de l’article L. 199 al. 2 du Livre des procédures fiscales et de l’article 75 du code de procédure civile, il appartenait au Juge des contentieux de la protection de constater son incompétence d’attribution pour connaître de la demande formulée par l’intimée, qui relevait de la compétence d’attribution du Tribunal judiciaire de Paris, juge civil de l’impôt ayant une plénitude de juridiction en ce qui concerne le contentieux des contributions indirectes autres que la taxe sur le chiffre d’affaires, où l’affaire devait être portée.

Cependant, le jugement entrepris retient à bon droit le contraire, conformément notamment à la jurisprudence de la cour (V. Pôle 4 chambre 4, 10 juin 2025, n° 23/89013). En effet, en application de l’article L.213-4-4 du code de l’organisation judiciaire: 'Le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion (…).

Or, l’article L. 452-4.I al. 2 du code de la construction et de l’habitation dispose que : 'I.-Au titre de leur activité locative sociale, les organismes d’habitations à loyer modéré, les sociétés d’économie mixte agréées en application de l’article L. 481-1 et les organismes bénéficiant de l’agrément relatif à la maîtrise d’ouvrage prévu à l’article L. 365-2 versent, chaque année, une cotisation à la Caisse de garantie du logement locatif social. Elle est due pour l’année entière par le redevable qui exerce l’activité assujettie à cette cotisation le 1er janvier de l’année précédant l’année de contribution.

La cotisation des organismes d’habitations à loyer modéré a pour assiette les loyers et redevances appelés, ainsi que les indemnités d’occupation versées au cours de la période de référence, définie comme la dernière année ou le dernier exercice clos précédant l’année de contribution, à raison des logements à usage locatif et des logements-foyers sur lesquels ils sont titulaires d’un droit réel, ainsi que le produit du supplément de loyer de solidarité mentionné à l’article L. 441-3 perçu au cours du dernier exercice. Pour les logements-foyers, la cotisation a pour assiette l’élément de la redevance équivalant au loyer.

La cotisation des sociétés d’économie mixte agréées en application de l’article L. 481-1 et des organismes bénéficiant de l’agrément relatif à la maîtrise d’ouvrage prévu à l’article L. 365-2 a pour assiette les loyers et redevances appelés, ainsi que les indemnités d’occupation versées au cours de la période de référence pour les logements à usage locatif et les logements-foyers sur lesquels ils sont titulaires d’un droit réel et conventionnés dans les conditions définies à l’article L. 351-2 ou, dans les départements d’outre-mer, construits, acquis ou améliorés avec le concours financier de l’Etat, ainsi que le produit du supplément de loyer de solidarité mentionné à l’article L. 441-3 perçu au cours du dernier exercice. Pour les logements-foyers, la cotisation a pour assiette l’élément de la redevance équivalente au loyer. Pour les organismes bénéficiant de l’agrément prévu à l’article L. 365-2, seuls les produits locatifs des activités relevant de l’agrément sont soumis à la cotisation.(…)'. (souligné par la cour)

Ce texte fixe donc l’assiette des cotisations que les SEM, telle la R.I.V.P. en l’espèce, versent à la Caisse de garantie du logement locatif social. Il régit les relations entre le bailleur et l’organisme collecteur et non la relation entre le preneur et le bailleur, seule litigieuse. Il est donc sans incidence sur la solution du litige qui concerne la contrepartie financière (loyer ou sur-loyer) due au bailleur par le locataire en contrepartie de l’occupation des lieux fixée par le bail.

L’exception d’incompétence d’attribution au bénéfice du tribunal judiciaire au motif que le SLS est une contribution indirecte est donc rejetée et le jugement entrepris confirmé de ce chef.

2 – Sur la demande d’annulation des décisions de SLS 2021 et 2023 en l’absence alléguée de notification préalable et individuelle du SLS et de la mise en demeure préalable de payer avant l’assignation

L’appelant soutient qu’il n’a pas été mis en demeure de payer avant l’assignation et que toutes les notifications des décisions de taxation au titre du SLS établies par un bailleur social doivent être préalablement notifiées individuellement à chacun des co-titulaires du bail, en application d’un arrêt de la 3ème chambre civile de la cour de cassation du 12 mars 2014, et qu’il s’agit à défaut d’un vice de forme faisant grief de sorte qu’il est fondé à revendiquer l’inopposabilité des décisions rétroactives visant à le contraindre à verser le SLS pour les années 2021 et 2023 qui ne lui ont jamais été adressées, l’empêchant de prendre parti en temps utile.

L’intimée réplique qu’elle justifie d’une mise en demeure du 21 janvier 2021 soit antérieure à l’assignation du 15 juin 2021 , qu’elle a dûment notifié les montants des SLS, par ailleurs indiqués sur les avis d’échéances mensuelles du locataire depuis le 1er janvier 2020, et que l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation n’impose pas que les enquêtes sociales soient envoyées à chaque locataire individuellement par pli séparé et ne s’applique qu’à défaut de réponse à celles-ci ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Elle ajoute que cet article n’impose pas de notification de l’application du SLS et qu’au demeurant l’arrêt de la cour de cassation du 12 mars 2014 est inopérant car il vise l’hypothèse où le courrier d’envoi de l’enquête sociale a été adressé à un seul des époux, alors qu’en l’espèce, l’appelant est le seul occupant du logement en cause. Elle soutient enfin que l’annulation des lettres de notification des SLS en débat, si tant est qu’elle puisse être qualifiée de décision administrative, ne relève pas du juge judiciaire et que cette annulation se prescrit par un an.

La cour retient ce qui suit.

L’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction applicable au présent litige, se lit ainsi :

'L’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer.(…).

A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L. 441-8. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’Etat.

Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.

La mise en demeure comporte la reproduction du présent article.'.

La notification prévue par l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, qui a une incidence sur le montant du loyer, doit être adressée à chacun des cotitulaires du bail (Civ. 3ème, 12 mars 2014, n°13-14.403).

En l’espèce, l’intimée justifie avoir adressé à l’appelant les enquêtes sociales relatives au SLS 2019, 2022 et 2023 (ses pièces 5, 35 et 43). Elle lui a notifié le montant des SLS applicables pour 2020, 2021 et 2023 (ses pièces 7 et 44; pièce appelant 8), l’informant qu’il n’était pas redevable du SLS en 2019 et en 2022 {ses pièces 7 et 36). Enfin, elle l’a mis en demeure de payer ces SLS par lettre RAR reçue le 23 janvier 2021 (pièce intimée 10).

Par suite, le moyen tiré d’un vice de forme en l’absence de notification du montant du SLS en 2021 et 2023 manque en fait pour 2021 et il est sans portée pour 2022.

De même, le moyen tiré de l’absence de mise en demeure préalable à l’assignation n’est pas sérieux. En tout état de cause, à supposer en l’absence de preuve de leur réception, que l’appelant n’ait pas reçu les notifications de SLS 2021 et 2023, les avis d’échéance envoyés mensuellement depuis le 1er janvier 2020 sur lesquels figurent les SLS en cause (pièces intimée 8 et 42), invalide la thèse de l’appelant quant à l’impossibilité pour lui de prendre parti en temps utile lui faisant prétendument grief et à la prétendue rétroactivité des décisions de taxation pour 2021 et 2023.

Sa demande tendant à l’annulation de ces décisions est donc rejetée et le jugement entrepris confirmé de ce chef.

3 – Sur la fraude

L’appelant soutient que l’article 144 de la loi n°2015-1785 du 29 décembre 2015, codifié à l’article L. 452-4 du code de la construction et de l’habitation, a transformé le SLS en contribution indirecte au profit de la caisse de garantie du logement locatif social, chargée d’accorder des concours financiers destinés à accompagner les réorganisations, fusions et regroupements des organismes HLM. Il affirme qu’à ce jour, aucune opération d’acquisition au moyen d’un prêt locatif aidé (PLUS)des 14 logements de l’immeuble litigieux concernés par la convention du 30 décembre 2011 précitée signée entre l’Etat et la RIVP n’est intervenue, ce que le certificat de la conservation des hypothèques de [Localité 10] confirme. Il en déduit que cette convention ne saurait entraîner le versement d’un SLS, lequel est en principe la contrepartie des opérations d’amélioration après acquisition, ce que n’est pas le bail emphytéotique de 35 ans signé le 23 octobre 2012 par la R.I.V.P., lequel ne lui confère pas la propriété des logements concernés.

Il prétend ensuite que le conventionnement de l’immeuble sans acquisition effective ni travaux d’amélioration est frauduleux, comme la presse l’a relayé, en ce qu’il ne vise qu’à permettre à la ville de [Localité 10] d’atteindre fictivement le taux de 25% de logements sociaux prévu par la loi SRU du 13 décembre 2000 sans que ces derniers soient mis à la disposition immédiate des personnes défavorisées, spoliant ainsi les locataires en portant atteinte à la relation contractuelle existant entre les locataires et la bailleresse, l’administration percevant sans raison un surloyer sans contrepartie.

L’intimée réplique qu’aucune fraude de la mairie de [Localité 10], au demeurant non partie à la procédure n’est démontrée, soutenant, d’une part que la juridiction administrative a jugé que le bail emphytéotique de 35 ans doit être regardé comme une opération d’acquisition, et, d’autre part, que l’opération de conventionnement est conforme aux objectifs poursuivis par la ville de [Localité 10] visant à constituer et maintenir un système locatif social susceptible de répondre aux besoins des ménages disposant de faibles ressources en les solvabilisant par l’ouverture au droit à l’APL.

La cour retient ce qui suit.

La fraude désigne en droit civil l’action révélant chez son auteur la volonté de nuire à autrui,

notamment un cocontractant, ou de contourner des prescriptions légales. Selon l’adage « fraus omnia corrumpit » tout acte juridique entaché de fraude peut être l’objet d’une action en nullité. Elle ne se présume pas et doit résulter d’actes clairs et non équivoques par lesquels est manifestée la volonté d’éluder l’application de la loi normalement applicable.

Il résulte de la convention en examen signée le 30 décembre 2011 entre l’État et la RIVP que l’immeuble litigieux fait l’objet d’une opération d’acquisition-conventionnement de ses 14 logements financés par des prêts locatifs à usage social (PLUS), en application de l’article L.351-2 du code de la construction et de l’habitation et ouvre droit à l’aide personnalisée au logement (APL) dès son entrée en vigueur.

Cet article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation n’implique pas qu’une telle convention impose nécessairement une opération d’acquisition dès lors qu’en application du 2° de cet article, peuvent faire l’objet d’un conventionnement les logements à usage locatif gérés par des organismes HLM ; l’absence d’acquisition ne caractérise pas un manquement aux obligations contractuelles d’une gravité compromettant l’intérêt général et justifiant qu’il soit mis fin à l’exécution du contrat (V. Cour administrative d’appel de [Localité 10], décisions du 2 juin 2022, n° [Numéro identifiant 5] et n° [Numéro identifiant 4], concernant la RIVP, étant relevé que les pourvois devant le Conseil d’Etat contre ces arrêts ont été jugés non admis).

Le moyen tiré de la fraude ne peut donc être accueilli. Le jugement entrepris confirmé de ce chef.

4 – Sur l’application immédiate alléguée de la loi [Localité 8] du 23 novembre 2018

L’appelant soutient que sa relation contractuelle avec la RIVP est régie par l’article L.353-19 du code de la construction et de l’habitation modifié par l’article 88 de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite [Localité 8], entrée en vigueur le 25 novembre 2018, qui doit être déclarée applicable immédiatement aux effets de son contrat en cours dès lors que cette loi répond à un intérêt social particulièrement impérieux, sans qu’il soit besoin de disposition explicite dans la loi en raison de la volonté du législateur telle qu’elle résulte d’une réponse ministérielle publiée au JO du 9 juillet 2019, et parce que l’application immédiate de la loi [Localité 8] 'semble constituer la seule solution permettant de garantir le principe du respect de la loi choisie par les parties'.

L’intimée réplique que la convention du 30 décembre 2011 est entrée en vigueur antérieurement à la loi [Localité 8], laquelle ne peut recevoir application en l’espèce, celle-ci n’étant applicable qu’aux conventionnements postérieurs à son entrée en vigueur conformément au droit commun, ainsi que le rappelle d’ailleurs le Ministère de la Cohésion des Territoires et des

Relations avec les Collectivités Territoriales par une réponse ministérielle du 11 juillet 2019.

La cour retient ce qui suit.

Si la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi [Localité 8] est venue clarifier le droit d’option offert aux locataires titulaires d’un bail privé antérieur au conventionnement prévu à l’article L. 353-7 du code de la construction et de l’habitation, elle ne peut s’appliquer qu’aux nouveaux conventionnements de logements et non aux conventionnements antérieurs au 23 novembre 2018 dès lors que la loi nouvelle, ne disposant que pour l’avenir, ne peut modifier les effets légaux d’une situation juridique définitivement réalisée lors de son entrée en vigueur.

Or, les nouvelles dispositions de l’article L. 441-3 du code de la construction et de l’habitation relatives au SLS, issues de la loi du 23 novembre 2018, ont pour objet d’instaurer, au profit des locataires titulaires d’un bail en cours de validité lors de la signature d’une convention avec l’Etat par un organisme d’habitations à loyer modéré, une option leur permettant soit de conserver leur ancien bail, soit de conclure un nouveau bail conforme aux stipulations de la convention et il résulte des termes de cette loi nouvelle et des travaux parlementaires que cette disposition est dépourvue de caractère interprétatif justifiant une application rétroactive (Civ. 3ème, 3 juin 2021, n°20-12.353).

Par suite, compte tenu de la date de conventionnement de l’immeuble le 30 décembre 2011, l’option offerte par cette loi [Localité 8] la loi [Localité 8] du 23 novembre 2018 ne peut le régir.

5 – Sur la nécessité alléguée de signature d’un nouveau bail

L’appelant soutient que l’intimée ne leur a pas proposé de signer un nouveau bail conforme au conventionnement de leur immeuble, notamment quant à l’encadrement des loyers qu’elle prévoit, alors que le SLS n’est dû que par les locataires ayant accepté de signer un nouveau bail en vertu des articles 10 de la convention précitée du 30 décembre 2011 et de l’article L.353-7 al. 2 du code de la construction et de l’habitation.

L’intimée réplique que la signature d’un nouveau bail n’est pas un préalable à l’application du SLS, dès lors que le conventionnement prévoit l’application de plein droit des dispositions du code de la construction et de l’habitation et donc du SLS et qu’il ne peut être dérogé aux obligations incombant au bailleur ainsi qu’au locataire qui sont d’ordre public.

La cour retient ce qui suit.

L’article L. 441-3 dans sa version en vigueur à la date de la convention du 30 décembre 2011, dispose notamment que :

« Les organismes d’habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l’article L. 441-1 le paiement d’un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu’au cours du bail les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements'.

En application de l’article L.481-2 du code de la construction et de l’habitation ces dispositions concernant les organismes d’habitation à loyer modéré sont applicables aux sociétés d’économie mixte, telles que la RIVP.

S’agissant des logements conventionnés appartenant à des sociétés d’économie mixte, comme c’est le cas de la R.I.V.P. l’article L. 353-19 du code de la construction et de l’habitation dispose, dans sa version antérieure à la loi [Localité 8] du 23 novembre 2018 et en vigueur à la date de la convention de 2011, que :

« Pour les logements appartenant à des sociétés d’économie mixte et par dérogation à l’article L.353-7, les dispositions de la convention s’appliquent de plein droit, à compter de sa date d’entrée en vigueur ou de la date d’achèvement des travaux lorsqu’elle en prévoit, aux titulaires de baux en cours ou aux bénéficiaires du droit au maintien dans les lieux sans qu’il soit nécessaire de leur donner congé.

Les dispositions de l’article L. 353-17 (…) sont applicables aux logements mentionnés ci-dessus.'

En application de cet article L.353-17 du code de la construction et de l’habitation, la date d’entrée en vigueur de la convention est celle de sa signature.

Ces dispositions sont d’ordre public.

Ainsi, il résulte de l’articulation de l’ensemble de ces textes que les dispositions dérogatoires relatives aux logements conventionnés appartenant à des HLM ou à des SEM, qui dérogent à celles de l’article L.353-7 du code de la construction et de l’habitation relatives aux autres logements conventionnés autorisent l’organisme concerné, dès l’entrée en vigueur de la convention, conformément aux obligations légales en résultant et nonobstant la prorogation de la durée des baux en cours, à percevoir un SLS (3e Civ., 10 juillet 2013, pourvoi n°12-18.947; 3e Civ., 30 juin 2021, pourvoi n° 20-12.337) et ce sans être tenu de proposer un nouveau bail au locataire (3e Civ., 3 juin 2021, pourvoi n° 20-12.353).

Le moyen tiré de l’absence de signature d’un nouveau bail ne peut donc être accueilli et le jugement entrepris est confirmé de ce chef.

6 – Sur la violation alléguée des droits fondamentaux de l’appelant

L’appelant soutient d’abord que la restriction de la liberté contractuelle en matière de loyers est une réglementation de l’usage des biens au sens de l’article 1er du protocole additionnel n°1 de la convention européenne des droits de l’Homme, et que la modification unilatérale des conditions d’un contrat de bail privé pour les soumettre d’office aux conditions d’un bail social imposant au locataire de payer un SLS est une réglementation de l’usage des biens pour assurer le paiement d’une contribution, laquelle doit respecter un rapport raisonnable de proportionnalité entre les moyens employés et le but poursuivi, ce qui n’est pas le cas en l’espèce compte tenu de la somme particulièrement exorbitante que les locataires se retrouvent obligés de verser au titre du SLS et de la longue période d’incertitude dans laquelle ils se retrouvent'.

Il soutient ensuite que les modifications directes ou indirectes opérées d’office par l’administration aux conditions d’un bail en cours constituent des ingérences de l’Etat au sens de l’article 8 de la convention européenne des droits de l’Homme et que 'leur protection se trouve inférieure à celle normalement accordée aux locataires titulaires d’un bail privé'.

L’intimée réplique que l’appelant ne démontre pas en quoi l’application du SLS violerait ses droits fondamentaux et qu’il cite des jurisprudences de la CEDH sans aucun lien avec les faits de l’espèce.

La cour retient ce qui suit.

Selon l’article 1er du protocole additionnel à la convention européenne des droits de l’Homme, 'toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international.

Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les États de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes'.

Au terme de l’article 8 de la convention européenne des droits de l’Homme intitulé 'droit au respect de la vie privée et familiale’ :

'1. Toute personne a droit au respect de sa vie privée et familiale, de son domicile et de sa

correspondance.

2. Il ne peut y avoir ingérence d’une autorité publique dans l’exercice de ce droit que pour autant que cette ingérence est prévue par la loi et qu’elle constitue une mesure qui, dans une société démocratique, est nécessaire à la sécurité nationale, à la sûreté publique, au bien-être économique du pays, à la défense de l’ordre et à la prévention des infractions pénales, à la protection de la santé ou de la morale, ou à la protection des droits et libertés d’autrui'.

Par ailleurs, le SLS est régi par les articles L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation, lequel dispose que les organismes d’habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l’article L. 441-1 le paiement d’un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu’au cours du bail les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements.

L’article L. 441-11 du même code dispose que l’organisme d’habitations à loyer modéré qui n’a pas exigé le paiement du supplément de loyer ou qui n’a pas procédé aux diligences lui incombant pour son recouvrement (…) est passible d’une pénalité dont le montant est égal à 100% des sommes exigibles et non mises en recouvrement et recouvrée par l’Etat.

En l’espèce, l’appelant n’établit pas en quoi la perception d’un SLS par le bailleur contreviendrait à l’article 1er du protocole additionnel n°1 de la CEDH précité, lequel a pour objet, comme l’indique son intitulé, la 'protection de la propriété', alors qu’il est locataire. Il n’explique pas non plus utilement en quoi le SLS porterait atteinte au respect de sa vie privée et familiale ou de son domicile garanti par l’article 8 de la convention européenne des droits de l’Homme, en l’absence notamment de tout justificatif chiffré quant à ses ressources et à un SLS correspondant prétendument à 30% de celles-ci.

Ce d’autant que le SLS dont le montant est proportionnel à la taille du ménage, à ses ressources, à la surface du logement et à l’importance du dépassement du plafond de ressources applicable pour l’attribution du logement et en tout état de cause, plafonné à 30% des ressources du foyer, vise à assurer le droit au logement des locataires dotés de ressources modestes et à financer la construction et l’amélioration du parc locatif social.

Le législateur a ainsi poursuivi des motifs d’intérêt général, dès lors que l’effort de solidarité exigé au moyen du SLS de locataires qui conservent un logement dans le parc HLM bien que leurs ressources dépassent significativement les seuils prévus pour l’attribution de tels logements, vise à satisfaire une exigence de justice sociale et, se trouve d’autant plus justifié que le besoin de construction de logements sociaux se trouve accru du fait du maintien dans ceux existants de locataires plus favorisés.

Par suite, l’appelant échoue à rapporter la preuve de la disproportion alléguée entre ce but d’intérêt général d’une part et, d’autre part, la modification des conditions de son bail résultant du SLS. La violation alléguée des droits fondamentaux de l’appelant n’est donc établie et le jugement entrepris est confirmé de ce chef.

7 – Sur le loyer de base et la demande en remboursement d’un indû

L’appelant soutient, se référant aux articles 8 bis et 9 bis de la convention du 30 décembre 2011 et à l’encadrement du loyer de base (hors SLS):

* que l’article 82§I.8° de la Loi n°2017-86 du 27 janvier 2017 a abrogé, dès son entrée en vigueur, le 1er janvier 2018, l’ancien article L.445-5 du code de la construction et de l’habitation (applicable aux logements gérés par la R.I.V.P., en vertu de l’article L.481-2.I du code de la construction et de l’habitation) qui autorisait la fixation d’un loyer dérogatoire au loyer maximum fixé par la législation,

* et que ce dernier est de 477,43 euros par mois pour son logement alors que la RIVP a fixé son loyer hors charges à la somme de 1 092,33 euros par mois soit un trop perçu du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2022, de 36 894 euros (614,90 x 60 = 36894).

Il demande en conséquence la restitution de ce " loyer de base excessif indûment versé.

L’intimé réplique que l’appelant fait une analyse erronée des articles 8bis et 9bis, confondant loyer de base dérogatoire et loyer de base conventionné (hors SLS).

La cour retient ce qui suit.

L’article 40 III de la loi du 6 juillet 1989 exclut du dispositif d’encadrement des loyers prévus à l’article 17-2 de cette même loi les logements régis par une convention en application de l’article L831-1 du C.C.H. , c’est-à-dire les logements dont les locataires peuvent bénéficier des APL.

Pour les logements dont les locataires bénéficient des APL, le loyer doit respecter les dispositions de la convention (articles 8 et 9 de la convention).

Pour les locataires qui ne bénéficient pas des APL, la convention prévoit également un loyer maximal (article 8 bis et 9 bis), qui est différent du loyer applicable aux locataires bénéficiant des APL.

L’appelant, pour contester l’application du loyer dérogatoire des articles 8bis et 9bis de la convention, soit 30 euros maximum par m², en lieu et place du loyer conventionné de ses articles 8 et 9, invoque l’abrogation alléguée de l’article L.445-5 du code de la construction et de l’habitation, qui prévoit : 'Les dispositions de l’article L. 441-4 sont applicables au supplément de loyer de solidarité prévu par le cahier des charges mentionné à l’article L. 445-2. Toutefois, l’organisme peut, pour la durée de la convention et dans les conditions fixées par celle-ci, déroger à ces dispositions.'

Toutefois, il n’explique pas utilement en quoi cette abrogation emporte désormais interdiction pour la convention de la possibilité pour la convention de prévoir à ses articles 8bis et 9bis que les locataires déjà dans les lieux au moment du conventionnement se voient appliquer un loyer dérogatoire.

Le loyer dérogatoire maximum s’applique donc au locataire qui est déjà en place lors du conventionnement et dont les ressources sont supérieures au plafond de ressources, comme l’appelant. Il est fixé à 30 euros par m² par l’article 8 bis de la convention, soit 2.258,40 euros pour le logement litigieux de 75,28 m² , et non, comme revendiqué, au montant du loyer conventionné de ses articles 8 et 9, soit 477,43 euros par mois.

Le montant du loyer de base hors S.L.S facturé pour le logement litigieux s’établit comme suit, ce qui n’est pas contesté :

—  1.092,33 €, soit 14.51 € par m² de surface habitable en 2021,

-1.096,93 €, soit 14.57 € par m² de surface habitable en 2022.

—  1.128.74 €, soit 14.99 € par m² de surface habitable en 2023.

Ce loyer de base est inférieur à 30 euros par m², il est donc régulier.

La demande en restitution d’un indû qui n’est pas fondée est donc rejetée et le jugement entrepris confirmé de ce chef.

8 – Sur la catégorie de ménage

L’appelant soutient, au visa de l’article L441-12 du code de la construction et de l’habitation dans sa version issue de la loi [Localité 8] précitée qu’il est fondé à solliciter son surclassement en catégorie 3 pour 2021 du fait de l’exercice de son droit de visite et d’hébergement sur son fils [C], non contesté.

L’intimé soutient que seule la version antérieure à cette loi [Localité 8] est applicable au litige, qu’elle ne prévoit pas la prise en compte dans la composition du ménage de l’enfant qui fait l’objet d’un droit de visite et qu’un tel enfant n’est pas considéré comme fiscalement à charge.

La cour retient ce qui suit.

L’appelant n’est pas fondé à revendiquer son surclassement en catégorie 3 qui correspond, notamment, à une personne seule avec une personne à charge.

En effet, même si l’enfant qui fait l’objet d’un droit de visite et d’hébergement est à prendre en compte dans la composition du foyer pour l’attribution du logement et l’établissement du SLS, au sens de l’article L.442-12 du code de la construction et de l’habitation, il n’est pas pour autant considéré comme fiscalement à charge, ce dont l’appelant ne discute d’ailleurs pas.

Sa demande ne peut donc être accueillie. Le jugement entrepris est donc confirmé de ce chef.

9 – Sur le calcul du plafond de ressources

L’appelant conclut au rejet du paiement des SLS estimant qu’en application de l’article R.441-23.1° second tiret du code de la construction et l’habitation et de l’arrêté du 29 juillet 1987, le plafond de ressources à retenir est majoré de 30 % alors que la RIVP a retenu un plafond de ressources non majoré dans ses calculs pour en déterminer le dépassement.

L’intimée réplique que les plafonds de ressources pour les financements PLUS comme en l’espèce qui relèvent de l’article R 441-23 1° du code de la construction et de l’habitation ne sont pas majorés.

La cour retient ce qui suit.

Le surloyer est calculé en fonction de la surface habitable du logement en m², du coefficient de dépassement du plafond de ressources d’attribution d’un logement locatif social (CDPR) et du montant en euros au m² de surface habitable intitulé supplément de loyer de référence (SLR), fixé selon la zone géographique de localisation du logement et selon une formule et un calcul qui sont contestés au visa des textes suivants quant à la seule majoration de 30% prétendument requise mais omise.

L’article R. 441-23 du code de la construction et de l’habitation

« Le dépassement des plafonds de ressources est déterminé au cours de l’année civile en fonction :

1° -des plafonds de ressources applicables aux logements locatifs sociaux fixés à l’annexe 1 de l’arrêté prévu à la première phrase de l’article D. 331-12 en ce qui concerne la métropole et par l’arrêté prévu à l’article L. 472-1 en ce qui concerne les départements d’outre-mer ;

— des plafonds de ressources majorés applicables aux logements locatifs sociaux financés à l’aide de prêts prévus à l’article D. 331-17 , aux logements mentionnés à la deuxième phrase de l’article D. 353-11, ainsi qu’aux logements attribués dans les conditions fixées au II de l’article D.331-12 ;

2° Des ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer et afférentes à la pénultième

année civile. Toutefois, les ressources afférentes à la dernière année civile ou aux douze derniers mois sont prises en compte sur demande du locataire qui justifie qu’elles sont inférieures d’au moins 10 % à celles de la pénultième année. Les ressources sont évaluées selon les modalités fixées par l’arrêté mentionné au 1° ci-dessus.

La modification de la composition du ménage ou de ses ressources telle que prévue à l’article L. 441-3 est prise en compte pour le calcul du dépassement du plafond de ressources du locataire à partir du mois qui suit la survenance de l’événement et sur la base de justificatifs dûment transmis à l’organisme d’habitations à loyer modéré dans le délai de trois mois suivant la survenance de l’événement. En cas de transmission de ces pièces après ce délai, cette modification est prise en compte à partir du mois qui suit cette transmission ».

L 'article R 441-23 1° premier tiret du code de la construction et de l’habitation fait ainsi référence à l’annexe 1 de l’arrêté du 29 juillet 1987, alors que l’article R 441-23 1° second tiret fait lui référence aux plafonds de ressources majorés de l’article D 331-17.

L’article L.441-3 du code de la construction et de l’habitation

Il définit la composition du ménage ou de ses ressources prise en compte pour le calcul du dépassement du plafond de ressources du locataire dont la modification est retenue à partir du mois qui en suit la survenance, sur la base de justificatifs dûment transmis à l’organisme d’habitations à loyer modéré dans le délai de trois mois suivant la survenance de l’événement. En cas de transmission de ces pièces après ce délai, cette modification est prise en compte à partir du mois qui suit cette transmission».

En cet état, l’appelant qui reconnaît le plafond PLUS applicable et ne réplique pas aux explications de l’intimé, n’étaye pas précisément son propos, notamment quant à la majoration de 30% revendiquée et au montant maximum de ressources qui aurait du être pris en compte.

Ainsi, il ne démontre pas le bien fondé de sa contestation des plafonds de ressources PLUS retenus en l’espèce pour la catégorie de ménage 1 le concernant, qui sont conformes au tableau des plafonds de ressources versé aux débats en pièce 4 de l’intimé, en référence à l’article R.441-23 1° qui renvoie à l’annexe 1 de l’arrêté du 29 juillet 1987.

Ce moyen est donc rejeté.

10 – Sur l’actualisation de la dette locative

Au vu du décompte arrêté au 8 février 2024 (pièce intimée 50) et de ce qui précède, le jugement entrepris est infirmé du chef de la dette locative, pour en permettre l’actualisation à cette date à la somme de 3 107,11 euros que l’appelant est donc condamné à payer à l’intimée.

11 – Sur les demandes accessoires

Le jugement entrepris a fait une exacte application de l’article 696 du code de procédure civile et une application équitable de l’article 700 de ce code.

L’appelant, partie perdante, doit supporter les dépens d’appel et l’équité commande de le condamner à payer l’indemnité de procédure qui suit.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris, sauf du chef de la dette locative à actualiser ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne M. [D] [N] à payer à la SEM Régie Immobilière de la Ville de [Localité 10] la somme de 3 107,11 euros au titre de la dette locative et notamment des SLS arriérés actualisée au 8 février 2024 ;

Condamne M. [D] [N] aux dépens d’appel ;

Condamne M. [D] [N] à payer à la SEM Régie immobilière de la Ville de [Localité 10] une indemnité de procédure de 1 500 euros ;

Rejette toute autre demande.

La greffière, Le Président,