COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 05 JUIN 2025

ac

N° 2025/ 191

N° RG 22/05177 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BJGDV

[T] [I]

C/

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBIL IER DÉNOMMÉ EDEN PARK

Copie exécutoire délivrée le :

à :

SCP DAYDE – PLANTARD – ROCHAS & VIRY

l’AARPI ESCLAPEZ-SINELLE-PILLIARD

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de TOULON en date du 06 Janvier 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 21/03364.

APPELANTE

Madame [T] [I]

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Maxime PLANTARD de la SCP DAYDE – PLANTARD – ROCHAS & VIRY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉ

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé EDEN PARK sis, [Adresse 3] à [Localité 1], pris en la personne de son syndic en exercice la société ROYAL IMMO, société par actions simplifiée, dont le siège social est sis, [Adresse 5], prise elle-même en la personne de son président en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représenté par M^e Grégory PILLIARD de l’AARPI ESCLAPEZ-SINELLE-PILLIARD, avocat au barreau de TOULON substitué par M^e Christelle LEROY, avocat au barreau de TOULON, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Juin 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Juin 2025

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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EXPOSE DU LITIGE

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[T] [I] est propriétaire de plusieurs lots dépendants de la copropriété [Adresse 2] Park,

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Le'22 janvier 2021,'syndicat des copropriétaires de l’ensemble en copropriété dénommé Eden Park (ci-après le syndicat des copropriétaires) a fait assigner’Mme [I] afin de la voir condamner à payer la somme de 2'528,10'euros au titre des charges impayées, la somme de 3'000'euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, outre sa condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

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Par jugement du'6 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Toulon a condamné Mme [I] à payer au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice la SAS Azur Provence :

— la somme de 2 007,74 euros au titre des charges impayées selon comptes arrêtés au 12 avril 2021, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation délivrée le 17 juin 2021,

— la somme de 220,36 euros au titre des frais nécessaires avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation délivrée le 17 juin 2021,

— la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux

dépens.

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Pour statuer en ce sens, le tribunal a considéré qu’il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal d’assemblée générale approuvant les comptes ainsi que les documents comptables et ceux justifiants la répartition des charges. En l’espèce le syndicat des copropriétaires fournit les documents nécessaires et justifie que Mme [I] est débitrice de la somme de 2'007,74'euros.

Il appartenait à Mme [I] de prouver qu’elle s’était libérée de son obligation, ce qui n’est pas le cas puisqu’elle n’a ni justifié des paiements, ni de l’extinction de ses obligations. Ce faisant le syndicat des copropriétaires, qui justifie avoir entamé des démarches de recouvrement et que le coût de ces démarches doit être imputé à Mme [I], est en droit de réclamer ces frais. Enfin, le non-paiement des charges pendant plus d’un an constitue une résistance abusive justifiant l’octroi de dommages et intérêts.

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Par déclaration du'7 avril 2022,'Mme [I] a interjeté appel du jugement.

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Dans ses conclusions d’appelante, transmises et notifiées par RPVA le'22 juin 2022,'Mme [I] demande à la cour de':

— réformer purement et simplement le jugement du 6 janvier 2022,

— condamner le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic en exercice la société Foncia Toulon au paiement d’une somme de 2'000'euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

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Mme [I] fait valoir que':

— elle a payé les charges qui lui sont réclamées puisque le 31 janvier 2021 elle a adressé au syndic un chèque n°3863551 de 2'111,31'euros, qui a été encaissé le 15 février 2021, et un chèque n°9549753 d’un montant de 381,00'euros.

— les paiements ne sont pas contestés par le syndic et il ressort de l’appel de fond du 26 août 2021 que son compte était créditeur de 1'111,20'euros.

— les impayés sont un cas de force majeur puisqu’elle n’a pas eu connaissance des appels de charges du fait de son absence du territoire français et qu’elle a régularisé la situation dès la signification du commandement de payer.

— les relations contractuelles sont soumises au principe de bonne foi, principe non-respecté par le syndic qui aurait dû se désister de sa demande lors de l’audience du 4 novembre 2021.

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Dans ses conclusions, transmises et notifiées par RPVA le'28 février 2025,'le syndicat des copropriétaires demande à la cour de':

— confirmer le jugement rendu, le 6 janvier 2022 par le Tribunal Judiciaire de Toulon,

— condamner Mme [I] à lui payer la somme de 2'007,74'euros, en deniers ou quittances, au titre des charges de copropriété impayées arrêtée sau 12 avril 2021 avec intérêts au taux légal courant du 17 juin 2021 et confirmer, en ce sens, le jugement en date du 6 janvier 2022,

— condamner Mme [I] à payer au syndicat des copropriétaires, la somme de 220,36 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance, avec intérêts au taux légal courant du 17 juin 2021 et confirmer, en ce sens, le jugement en date du 6 janvier 2022,

— Condamner Mme [I] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et confirmer en ce sens, le jugement rendu, le 6 janvier 2022 par le tribunal judiciaire de Toulon,

— confirmer le jugement en date du 6 janvier 2022 en tant qu’il condamne Mme [I] à lui payer la somme de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

— condamner Mme [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier EDEN PARK la somme de 2'000'euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens exposés en cause d’appel.

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Le syndicat des copropriétaires réplique que':

— le 12 avril 2021 Mme [I] était débitrice de la somme de 2'007,74'euros au titre des charges de copropriété non payées'; ainsi elle a violé les dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

— conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Mme [I] est également débitrice de la somme de 220,36'euros au titre des frais exposés par le syndicat des copropriétaires pour recouvrer sa créance.

— en première instance Mme [I], bien qu’assignée le 17 juin 2021, n’était pas présente, ni représentée et n’a fourni aucun justificatif démontrant qu’elle aurait payé ses charges alors qu’il lui appartenait de le faire et elle ne saurait donc s’en plaindre.

— Mme [I], malgré les courriers de mise en demeure des 23 novembre 2020, 11 novembre 2020, 8 mars 2021 et du commandement de payer du 22 janvier 2021, n’a pas payé ses charges même partiellement et cela sans aucune justification valable.

— l’absence de paiement a causé un préjudice direct et certain à la collectivité des copropriétaires puisque la somme importante et nécessaire due par Mme [I] n’était pas disponible pour gérer et entretenir l’immeuble. Ce préjudice est distinct de celui compensé par les intérêts moratoires et justifie l’octroi de dommages et intérêts pour résistance abusive.

— contrairement à ce qu’affirme Mme [I], le non-paiement n’est pas dû à un cas de force majeur puisqu’elle a quitté le territoire français de sa propre volonté et elle n’a pas fait suivre son courrier et n’a pas informé le syndic son départ.

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L’instruction a été clôturée le'4 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

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Sur l’étendue de la saisine de la cour

Aux termes de l’article 954 du code de procédure civile, les conclusions d’appel contiennent, en en-tête, les indications prévues à l’article 961. Elles doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, l’énoncé des chefs de jugement critiqués, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.

La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre, dans leurs dernières écritures, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

La partie qui conclut à l’infirmation du jugement doit expressément énoncer les moyens qu’elle invoque sans pouvoir procéder par voie de référence à ses conclusions de première instance.

Il est constaté que [T] [I] sollicite la réformation du jugement querellé et la condamnation du syndicat des copropriétaires au titre des frais irrépétibles.

Or il résulte des articles 4 et 954, alinéas 1 et 3, du code de procédure civile que l’objet du litige est déterminé par les prétentions des parties, que la cour d’ appel ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les conclusions ne peuvent pas se contenter de demander l’infirmation du jugement sans réitérer la contestation rejetée par ce jugement et sans formuler de prétention, ce qui est le cas en l’espèce puisque l’appelante ne formule aucune prétention à l’exception de la réformation du jugement et la condamnation de la partie adverse aux frais irrépétibles.

La cour ne peut dès lors que confirmer le jugement.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement dans ses dispositions concernant les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

[T] [I] qui succombe sera condamnée aux dépens et aux frais irrépétibles qu’il est inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de l’ensemble en copropriété dénommé Eden Park.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour';

Condamne [T] [I] aux entiers dépens';

Condamne [T] [I] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble en copropriété dénommé Eden Park pris en la personne de son syndic en exercice la somme de 2'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

LE GREFFIER LE PRESIDENT