COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 06 FEVRIER 2025

N° 2025/ 66

Rôle N° RG 24/04920 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BM4RK

S.A. SOGIMA

C/

[R] [H]

[U] [H]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Louisa STRABONI

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 5] en date du 14 Mars 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/04581.

APPELANTE

S.A. SOGIMA,

dont le siège social est [Adresse 4]

représentée par M^e Louisa STRABONI de la SELARL VIDAPARM, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Laure BARATHON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉS

Monsieur [R] [H],

demeurant [Adresse 2]

défaillant

Madame [U] [H],

demeurant [Adresse 1]

défaillante

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Angélique NETO, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Angélique NETO, Présidente

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

M. Laurent DESGOUIS, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Février 2025.

ARRÊT

Rendu par défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Février 2025,

Signé par M^me Angélique NETO, Présidente et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé à effet au 3 juin 2022, la société anonyme (SA) Sogima a consenti à M. [R] [H] et Mme [U] [H] un bail d’habitation portant sur un bien situé [Adresse 3], à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel initial de 818,77 euros, outre une provision sur charges de 103,34 euros par mois.

Par exploit d’huissier en date du 6 avril 2023, la société Sogima a délivré à Mme et M. [H] un commandement d’avoir à payer la somme principale de 9 487,90 euros correspondant à un arriéré locatif échu entre les mois de juillet 2022 et avril 2023 en visant la clause résolutoire insérée au bail.

Se prévalant d’un commandement de payer resté infructueux, la société Sogima a, par acte de commissaire de justice en date du 3 juillet 2023, fait assigner Mme et M. [H] devant le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de constater la résiliaton du bail, d’ordonner leur expulsion et de les voir condamner à lui verser diverses sommes à titre provisionnel.

Par ordonnance réputée contradictoire en date du 14 mars 2024 (M. [H] n’ayant pas comparu), ce magistrat a :

— déclaré l’action de la société Sogima recevable ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes présentées par les parties concernant le constat de la résiliation du bail et ses conséquences (y compris la demande reconventionnelle tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire) ;

— renvoyé les parties à mieux se pourvoir au fond à ces égards ;

— condamné Mme [U] [H] à verser à la SA Sogima la somme de 11 984,71 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;

— débouté Mme [U] [H] de sa demande reconventionnelle en délais de paiement de la dette locative ;

— condamné Mme [U] [H] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Suivant déclaration transmise au greffe le 16 avril 2024, la SA Sogima a interjeté appel de cette ordonnance en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes présentées par les parties concernant le constat de la résiliation du bail et ses conséquences (y compris la demande reconventionnelle tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire), renvoyé les parties à mieux se pourvoir au fond à ces égards et débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Aux termes de ses dernières écritures transmises le 24 avril 2024, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, elle demande à la cour d’infirmer l’ordonnance entreprise concernant les trois chefs susvisés et, statuant à nouveau, de :

— constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;

— ordonner, en conséquence, l’expulsion de M. [R] [H] et de Mme [U] [H] ainsi que celle de toute personne introduite par eux dans les lieux conformément aux dispositions de l’article 411-1 du code de procédure civile d’exécution ;

— ordonner que, faute pour eux de ce faire, il serait procédé à leur expulsion avec l’assistance de la force publique et, si besoin est, d’un serrurier ;

— les condamner solidairement au paiement à titre provisionnel de la somme de 9 487,90 euros représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

— les condamner solidairement au paiement à titre provisionnel des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer jusqu’au jour du jugement à intervenir avec les intérêts ;

— les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisoirement au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à leur départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, avec intérêts de droit ;

— les condamner solidairement à payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner solidairement aux frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et les cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières des requis.

Bien que régulièrement intimés par la signification de la déclaration d’appel par l’appelante le 22 avril 2024 et de ses conclusions, le 2 mai 2024, Mme et M. [H] n’ont pas constitué avocat.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 16 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de constatation de la résiliation du bail et d’expulsion

Il résulte de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d’un congé pour ce motif à l’initiative du bailleur.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 alinéa 1 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement, ce qui suppose notamment que la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

De plus, aux termes de l’article 1751 du code civil, le droit au bail du local, sans caractère personnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation des deux époux, quel que soit le régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux.

Ce texte instaure donc une co-titularité du bail non pas conventionnelle, mais légale, issue du mariage en lui-même.

En l’espèce, le contrat de bail consenti à M. et Mme [H] comporte une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges.

C’est ainsi qu’il est stipulé en page 7 du contrat dans un article XV que le bail sera résilié de plein droit en cas de défaut de paiement à son échéance exacte de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou de remboursement de frais, charges ou prestations qui en constituent l’accessoire ou de non paiement du dépôt de garantie deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Si ce contrat de bail apparaît n’avoir été signé que par Mme [H], il n’en demeure pas moins, que cette dernière a reconnu devant le premier juge être toujours mariée à M. [H].

Dans ces conditions, et contrairement à ce que le premier juge a considéré, M. [H] est co-titulaire du bail du seul fait de son mariage avec Mme [H], peu important qu’il n’ait pas signé le bail.

Le commandement de payer qui a été délivré le 6 avril 2023, portant sur une somme principale de 9 487,90 euros correspondant à un arriéré locatif arrêté au mois d’avril 2023 inclus vise et reproduit la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail.

Dès lors que les décomptes versés aux débats révèlent que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, l’arriéré locatif s’établissant à la somme de 11 385,48 euros à la date du 6 juin 2023, il y a lieu de constater la résiliation de plein droit du bail à effet au 7 juin 2023.

De plus, aucun appel incident n’ayant été interjeté sur le chef de l’ordonnance entreprise ayant dit n’y avoir lieu à statuer sur les demandes de Mme [H] tendant à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire insérée au bail, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Mme et M. [H] des lieux conformément à ce qui sera dit dans le dispositif de la décision.

L’ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qu’elle n’a pas fait droit à ces demandes.

Sur la demande de provision au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas ou l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

C’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

Devenu occupant sans droit ni titre du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, il est tenu de payer une somme équivalente au loyer augmenté des charges à titre de réparation du préjudice subi par le bailleur.

En application des dispositions de l’article 1751 du code civil, le droit au bail du local, sans caractère personnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation des deux époux, quel que soit le régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux.

Ce texte instaure donc une co-titularité du bail non pas conventionnelle, mais légale, issue du mariage en lui-même.

En disposant que le bail est réputé appartenir à l’un et l’autre des époux, cet article crée une indivision qui confère à chacun des époux des droits et obligations identiques, en en particulier l’obligation de payer les loyers et accessoires.

Par ailleurs, l’article 220 du même code énonce que chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants. Toute dette ainsi contractée par l’un oblige l’autre solidairement.

Il en résulte que les époux restent solidairement tenus d’une dette locative même s’ils sont séparés de fait et même si le juge a autorisé leur résidence séparée au cours d’une procédure de divorce dès lors que le logement a servi effectivement à l’habitation des deux époux.

Cette obligation ne cesse vis-à-vis des tiers qu’à compter de la transcription du jugement de divorce en marge de l’acte de naissance des époux, peu important que l’un d’entre eux a quitté les lieux loués avant cette date et qu’il a fait délivrer un congé au bailleur.

Seule la transcription du jugement de divorce ayant attribué le droit au bail de l’un des époux met fin à la co-titularité du bail tant légale que conventionnelle.

Enfin, après résiliation du bail et alors qu’il est informé que l’un des époux a quitté les lieux, il

est admis que le bailleur ne peut agir sur le fondement de l’indivision contre cet époux, dont l’autre époux a continué d’occuper les locaux, sans démontrer, le caractère ménager de la dette.

En effet, l’article 220 du code civil a vocation à s’appliquer à toute dette, même non contractuelle, ayant pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants.

En l’espèce, dès lors qu’il n’est pas contesté, Mme et M. [H] n’ayant pas constitué avocat à hauteur d’appel et Mme [H] ayant reconnu devant le premier avoir signé le bail alors qu’elle était mariée avec M. [H], que le bail litigieux portait sur un local servant effectivement à l’habitation des époux, la co-titularité du bail résulte, non pas du contrat, mais de la loi en raison de leur mariage.

S’agissant d’un bail destiné à l’entretien du ménage ou à l’éducation des enfants, Mme et M. [H] sont solidairement tenus au règlement du loyer et des charges jusqu’à la transcription du jugement du divorce en marge des registres de l’état civil.

En l’absence de preuve d’un jugement de divorce, la lettre de résiliation de Mme [H] reçue par la société Sogima, le 28 juillet 2022, et/ou son départ du domicile conjugal, ne rend pas son obligation sérieusement contestable. Il en est de même dans le cas où ce serait M. [H] qui aurait quitté les lieux.

Dans ces conditions, l’obligation solidaire de Mme et M. [H] de régler les loyers et charges proprement dits d’un montant de 11 385,48 euros, mois de juin 2023 inclus, ayant courus jusqu’au prononcé de la résiliation du bail, qui est intervenue le 7 juin 2023, ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

S’agissant de l’indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle due depuis le mois de juillet 2023 d’un montant de 977,91 euros, dès lors que cette indemnité revêt un caractère indemnitaire et non contractuel, cette dernière n’apparaît pas être visée d’emblée par les dispositions des articles 1751 et 220 du code civil susvisées, sauf à démontrer que cette dette a pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants.

Étant donné que la société Sogima entend obtenir la condamnation solidaire des époux [H] à lui verser les indemnités d’occupation dues à compter du mois de juillet 2023, elle se prévaut du caractère ménager de cette dette.

Or, Mme et M. [H], qui n’ont pas constitué avocat à hauteur d’appel, n’apportent pas la preuve du contraire.

Il y a donc lieu de considérer que l’indemnité d’occupation, qui est due à compter du mois de juillet 2023, apparaît, avec l’évidence requise en référé, justifiée par l’entretien du ménage et/ou par l’éducation des enfants.

Il s’ensuit que le fait pour Mme et M. [H] d’être tenus solidairement au paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle ayant couru depuis le mois de juillet 2023 d’un montant de 977,91 euros ne se heurte à une contestation sérieuse.

Dans ces conditions, il y a lieu d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné Mme [H] seule au paiement de la somme de 11 984,71 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative avec intérêts au taux légal à compter de la décision.

Mme et M. [H] seront condamnés solidairement à verser à la SA Sogima une provision de 11 385,48 euros à valoir sur l’arriéré de loyers et charges locatives arrêté au mois de juin 2023.

Cette somme sera augmentée des intérêts au taux légal à compter du 6 avril 2023 dans la limite de 9 487,90 euros, date du commandement de payer, et à compter du 14 mars 2024, date de l’ordonnance entreprise, pour le surplus, et ce, jusqu’à parfait paiement.

Ils seront également condamnés in solidum à verser à la SA Sogima une indemnité provisionnelle d’occupation de 977,91 euros par mois, laquelle pourra être indexée conformément au bail, à compter du mois de juillet 2023, et ce, jusqu’à parfaite libération des lieux caractérisée par la restitution des clés.

Cette somme sera augmentée des intérêts taux légal à compter de la présente décision, et ce, jusqu’à parfait paiement.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Dès lors que la procédure de référé-expulsion initiée par la société Sogema à l’encontre de Mme et M. [H] était justifiée, il y a lieu d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle n’a condamné que Mme [H] aux dépens et a débouté la société Sogema de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

M. et Mme [H] seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d’appel, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

L’équité commande en outre de les condamner à verser à la SA Sogima la somme de 1 000 euros pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant dans les limites de l’appel principal,

Infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions critiquées ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Constate la résiliation du bail liant les parties par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à effet au 7 juin 2023 ;

Ordonne l’expulsion de M. [R] [H] et de Mme [U] [H] ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, laquelle ne pourra intervenir que dans le délai d’un mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux prévus par les articles L 411-1 et L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, avec au besoin le concours d’une serrurier et de la force publique ;

Dit qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci et, qu’à défaut, ils seraient laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

Condamne solidairement M. [R] [H] et de Mme [U] [H] à verser la SA Sogima

une provision de 11 385,48 euros à valoir sur l’arriéré de loyers et charges locatives arrêté au mois de juin 2023 ;

Dit que cette somme sera augmentée des intérêts au taux légal à compter du 6 avril 2023 dans la limite de 9 487,90 euros et à compter du 14 mars 2024 pour le surplus, et ce, jusqu’à parfait paiement ;

Condamne in solidum M. [R] [H] et de Mme [U] [H] à verser à la SA Sogima une indemnité provisionnelle d’occupation de 977,91 euros par mois, laquelle pourra être indexée conformément aux bail, à compter du mois de juillet 2023, et ce, jusqu’à parfaite libération des lieux caractérisée par la restitution des clés ;

Dit que cette somme sera augmentée des intérêts taux légal à compter de la présente décision, et ce, jusqu’à parfait paiement ;

Condamne in solidum M. [R] [H] et de Mme [U] [H] à verser à la SA Sogima la somme de 1 000 euros pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. [R] [H] et de Mme [U] [H] aux dépens de première instance et d’appel, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

La greffière La présidente