Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 3 2, 23 janvier 2025, n° 23/01270

TCOM Grasse 3 janvier 2023

CA Aix-en-Provence
Infirmation partielle 23 janvier 2025

Arguments

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Accepté
Droit d'appel en tant que représentant légal
La cour a jugé que l'appel interjeté par M. [G] [W] en tant que représentant légal de la SCI Jalk est recevable conformément aux dispositions légales.
Rejeté
Droit d'appel en tant qu'associé
La cour a estimé que M. [G] [W] n'a pas qualité à agir pour interjeter appel en son nom personnel, car il ne justifie pas d'un intérêt propre.
Rejeté
Suspension de la procédure de saisie immobilière
La cour a jugé que la procédure de saisie immobilière peut reprendre son cours et que l'exception de litispendance n'est pas fondée.
Accepté
Fixation d'une mise à prix plus élevée
La cour a confirmé la mise à prix fixée par le juge commissaire, mais a modifié le montant à 2 500 000 euros, se rapprochant de l'estimation de l'expert.
Rejeté
Demande de sursis à statuer en attente d'une décision sur l'appel
La cour a jugé qu'il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de sursis à statuer.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a condamné M. [G] [W] aux dépens de la procédure d'appel.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 3 2, 23 janv. 2025, n° 23/01270
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	23/01270
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de commerce / TAE de Grasse, 3 janvier 2023, N° 20/00060
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	17 mai 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Maxime ROUILLOTFrançoise BOULANAgnès ERMENEUX
Cabinet(s) :	SCP ERMENEUX-CAUCHI & ASSOCIESSCP AVOCATS M. ROUILLOT - F. GAMBINILX AIX-EN-PROVENCE
Parties :	La société ORGANA SPV S.r.l., gérant et représentant la SCI c/ Société Civile Immobilière au capital de 76.224,51 Euros, S.C.I. JALK, JALK, TRESOR PUBLIC TRESOR PUBLIC

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-2

ARRÊT AU FOND

DU 23 JANVIER 2025

Rôle N° RG 23/01270 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BKVJC

[G] [W]

S.C.I. JALK

Société ORGANA SPV S.R.L

SELARL GM

TRESOR PUBLIC TRESOR PUBLIC

LE PROCUREUR GENERAL

Copie exécutoire délivrée

le : 23 janvier 2025

à :

M^e Françoise BOULAN

M^e Maxime ROUILLOT

M^e Agnès ERMENEUX

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du Juge commissaire de GRASSE en date du 03 Janvier 2023 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 20/00060.

APPELANTS

Monsieur [G] [W]

né le [Date naissance 5] 1946 à [Localité 17] (ITALIE) de nationalité Italienne – Associé

gérant et représentant la SCI JALK, demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Françoise BOULAN de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Rachid CHENIGUER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

S.C.I. JALK

Société Civile Immobilière au capital de 76.224,51 Euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de CANNES sous le numéro 335 307 633, dont le siège social est à [Adresse 1], prise en la personne de son gérant en exercice.

représentée par M^e Françoise BOULAN de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Rachid CHENIGUER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMES

La société ORGANA SPV S.r.l.,

à actionnaire unique, société de droit Italien dont le siège social est à [Adresse 11], capital social de 10.000,00 €, numéro d’inscription au registre des sociétés de Trévise-Belluno et code fiscal : 05277610266,

Venant aux droits de INTESA SANPAOLO SPA (venant aux droits de L’UNIONE DI BANCHE ITALIANE SPA ' UBI BANCA SPA), ayant son siège social à [Localité 19] (Italie) ' [Adresse 16], au capital social de 10.084.445.147,92 €, numéro d’identification fiscal et numéro d’inscription du Registre des Sociétés de TURIN sous le numéro 00799960158,

En vertu d’un contrat de cession de créances conclu le 19 avril 2022 publié au Journal officiel de la République italienne – Partie II n° 45 du 19 avril 2022 (Avis de cession TX22AAB4843 du 19/04/2022), représentée par Intrum Italy S.p.A, société de Droit Italien dont le siège social est à [Adresse 14], capital social de 600 000,00 €, code fiscal et numéro d’immatriculation au registre des sociétés de la Chambre de commerce métropolitaine de Milan-Monza-Brianza-Lodi 1031100096, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilé es qualité audit siège

représentée par M^e Maxime ROUILLOT de la SELARL MAXIME ROUILLOT – FRANCK GAMBINI, avocat au barreau de NICE

SELARL GM

immatriculée au R.C.S. de CANNES sous le numéro 891 328 478, prise en la personne de Maître [D] [B], agissant en sa qualité de Liquidateur Judiciaire à la Liquidation Judiciaire de la S.C.I. JALK, demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Agnès ERMENEUX de la SCP SCP ERMENEUX – CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

LE TRESOR PUBLIC

(CREANCIER INSCRIT) au domicile élu par lui dans son inscription d’hypothèque

légale publiée le 13/06/2014 VOL. 2014V n° 2093 (validité 10/06/2024), dans son inscription d’hypothèque légale publiée le 02/03/2015 VOL. 2015V n° 724 (validité 26/02/2025), et dans son inscription d’hypothèque légale publiée le 28/06/2016 VOL. 2016V n° 2175 (validité 24/06/2026), en les bureaux de la Trésorerie de [Localité 15], [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal, demeurant Trésorerie de [Localité 15], [Adresse 3]

défaillant

TRESOR PUBLIC

(CREANCIER INSCRIT) au domicile élu par lui dans son inscription d’hypothèque légale publiée le 01/03/2019 VOL. 2019V n° 781 (validité 28/02/2029), dans son inscription d’hypothèque légale publiée le 23/05/2019 VOL. 2019V n° 1943 (validité 23/05/2029), et dans son inscription d’hypothèque légale publiée le 03/02/2020 VOL. 2020V n° 460 (validité 03/02/2030), en les bureaux de la SIP de [Localité 10], [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal , demeurant SIP de [Localité 10], [Adresse 2]

défaillant

Monsieur le PROCUREUR GENERAL

demeurant Cour d’appel – [Adresse 18]

défaillant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 04 Décembre 2024 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Gwenael KEROMES, Président de chambre, Magistrate rapporteure

Madame Muriel VASSAIL, Conseillère

M^me Isabelle MIQUEL, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : Madame Chantal DESSI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Janvier 2025.

ARRÊT

réputé contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Janvier 2025,

Signé par Madame Gwenael KEROMES, Présidente de chambre et Madame Chantal DESSI, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

La SCI Jalk (RCS Cannes n° 335 307 633) a fait l’objet d’une procédure de saisie immobilière engagée par l’Unione Di Banche Italiane SPA – Ubi Banca SPA pour paiement des sommes de 717 940,62 euros, 298 581,77 euros et 20 386,42 euros.

Un jugement d’orientation a été rendu le 23 avril 2020 dont la SCI Jalk a fait appel.

Par jugement rendu le 26 octobre 2020, le tribunal judiciaire de Grasse a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la SCI Jalk, désignant la Selarl GM en qualité de mandataire judiciaire.

Par arrêt avant dire droit du 16 septembre 2021, la cour d’appel d’Aix-en-Provence, confirmant l’intervention volontaire de la Selarl GM, a ordonné la suspension de la procédure de saisie immobilière initiée par la banque et renvoyé le dossier à une audience ultérieure.

Le passif définitif de la SCI Jalk s’établit à la somme de 1 114 530,19 euros outre les intérêts bancaires au taux eurobor 3M + 2 %

Il dépend de l’actif de la liquidation judiciaire de la SCI Jalk un ensemble immobilier situé à [Localité 15] (06), [Adresse 8] dénommé "[Adresse 13]", cadastré section AM n°[Cadastre 6], pour une contenance totale de 51 a et 12 ca issue de la réunion de deux lots (38 et 245) dépendant du lotissement [Adresse 12] composée de :

— une villa de style toscan d’une superficie habitable de 367,70 m²,

— une maison de gardien, d’une superficie habitable de 57,89 m²,

— une piscine d’environ 14,50 m x6m

— un terrain de 5 112 m².

Ce bien appartient à la SCI Jalk qui en a fait l’acquisition par acte reçu par Me [F] [Y], notaire associé à [Localité 9], le 8 juin 1999.

Par ordonnance rendue le 03 janvier 2023, le juge commissaire du tribunal judiciaire de Grasse, saisi par requête aux fins de vente aux enchères publiques de ce immobilier appartenant à la SCI Jalk, par la Selarl GM ès qualités de liquidateur judiciaire, en a autorisé la vente aux enchères publique dont la mise à prix a été fixée à hauteur de 2 000 000 euros HT.

M. [G] [W] et la SCI Jalk ont interjeté appel de cette ordonnance le 18 janvier 2023.

Par conclusion déposées et notifiées au RPVA le 14 avril 2023, les appelants, demandent à la cour de :

— déclarer la SCI Jalk recevable en son appel,

— réformer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a autorisé la Selarl GM ès qualités à poursuivre la vente aux enchères du bien immobilier appartenant à la SCI Jalk et fixé la mise à prix à 2 000 000 euros,

Statuant de nouveau,

— constater la litispendance des demandes soumises au juge commissaire dont l’ordonnance est entreprise avec la procédure pendante devant la cour d’appel (n°23/01270) statuant sur appel du jugement d’orientation prononcé par le juge de l’exécution immobilier du tribunal judiciaire de Grasse le 23 avril 2020 ;

— se dessaisir au profit de cette juridiction ;

Subsidiairement,

— constater que l’ordonnance entreprise n’a pas statué sur la demande subsidiaire de sursis à statuer formée par la SCI JALK ;

— ordonner le sursis à statuer dans l’attente d’une décision définitive à intervenir sur l’appel interjeté à l’encontre du jugement d’orientation ;

A titre encore plus subsidiaire,

— fixer la mise à pris de la vente de l’immeuble à la somme de 2 500 000 euros,

— déclarer M. [G] [W], en sa qualité d’associé de la SCI JALK recevable en son recours,

— réformer l’ordonnance prononcée le 3 janvier 2023 par le juge commissaire du tribunal judiciaire de Grasse en toutes ses dispositions ;

— débouter le liquidateur judiciaire de sa demande de vente forcée de l’immeuble de la SCI JALK, la vente de gré à gré de l’immeuble étant plus opportune ;

— autoriser la vente de gré à gré

En tout état de cause,

— employer les dépens de première instance et d’appel en frais privilégiés de la procédure collective.

La SCI Jalk, représentée par M. [G] [W], a fait appel au titre de son droit propre.

M. [G] [W], appelant, estime qu’étant tiers, il peut exercer un recours contre la décision s’il justifie d’un intérêt propre au sens de l’article 583 al.2 du code de procédure civile. En tant qu’associé de la SCI Jalk, il dispose d’un droit propre directement affecté par la décision qui a autorisé la cession, en l’occurrence, l’attribution en jouissance gratuite de l’immeuble par la collectivité des associés, qu’il risque de perdre en cas de cession forcée, l’immeuble étant sa résidence principale et celle de sa famille.

Les appelants soulèvent au visa de l’article 100 du code de procédure civile, l’exception de litispendance avec la procédure de saisie immobilière initiée par la banque Intesa Sanpaolo SPA (ex Ubi Banca SPA) devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Grasse, alors en cours lorsque la SCI Jalk a été placé en redressement judiciaire le 26 octobre 2020. Il a sollicité à cet effet, un sursis à statuer.

Le jugement d’orientation du 23 avril 2020 a autorisé la vente de gré à gré au prix plancher de 2 500 000 euros. Ce jugement a fait l’objet d’un appel par la SCI Jalk devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence qui a rendu un arrêt avant dire droit le 16 novembre 2021 par lequel elle a ordonné la suspension de la procédure de saisie immobilière en raison de la procédure collective. Cet arrêt a donné lieu à un pourvoi en cassation à l’initiative de la banque Intesa SanPaolo SPA le 2 décembre 2021.

Elle soutient qu’il est fait l’impasse sur les contestations émises par la société envers la créance invoquée par la banque, dont est saisie la cour d’appel d’Aix-en-Provence qui n’a pas statué sur le fond de cette saisie.

La cour doit faire droit à l’exception de litispendance ou à la demande subsidiaire de sursis à statuer sur laquelle le juge commissaire a omis de statuer.

Concernant le recours de M. [G] [W] il estime qu’au vu des offres de prix déposées auprès de l’agence Carlton International, la vente de gré à gré apparaît opportune et de nature à préserver tant l’intérêt du créancier que celui de M. [W].

Aux termes de leurs conclusions déposées et notifiées au RPVA le 20 juin 2023, la Selarl GM ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI JALK demande :

— le débouté de M. [G] [W] et de la SCI JALK de leurs demandes,

— la confirmation en tous ses points de l’ordonnance entreprise,

— la condamnation des appelants au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

Par conclusions déposées et notifiées au RPVA le 27 juin 2023, la société Organa SPV Srl venant aux droits de Intesa SanPaolo SPA elle-même venant aux droits de l’Unione di Banche Italiane SPA-UBI Banca SPA, demande :

— qu’il lui soit donné acte de ce qu’elle s’en rapporte à l’appréciation de la cour quant à la recevabilité du recours de la SCI Jalk et du recours de M. [G] [W] à l’encontre de l’ordonnance du 3 janvier 2023 ;

— de débouter la SCI JALK et M. [G] [W] de l’intégralité de leurs prétentions

En conséquence,

— ordonner la vente aux enchères publique en un seul lot du bien immobilier propriété de la SCI JALK situé sur la commune de Moulins moyennant une mise à prix de 2 000 000 euros

— statuer ce que de droit sur les dépens,

— condamner la SCI JALK et M. [G] [W] à payer à la société Organa SPV une somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les parties ont été avisées le 13 septembre 2024 de la fixation de l’affaire à l’audience du 04 décembre 2024.

La clôture a été prononcée le 14 novembre 2024.

Il sera renvoyé, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens respectifs.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’appel de la SCI Jalk et de M. [W]

La société Organa SPV Srl venant aux droits de Intesa SanPaolo SPA elle-même venant aux droits de l’Unione di Banche Italiane SPA-UBI Banca SPA s’est rapportée à justice concernant la recevabilité de l’appel interjeté par M. [G] [W] en tant que représentant légal de la SCI Jalk et en son nom personnel.

Il résulte des dispositions de l’article R.642-37-1 dans sa version en vigueur depuis le 15 février 2009 que le recours contre les ordonnances du juge-commissaire rendues en application de l’article L. 642-18 est formé devant la cour d’appel.

Ce recours, est ouvert au débiteur ainsi qu’aux créancier, lesquels ne disposent pas d’un droit d’opposition à l’encontre de l’ordonnance du juge commissaire.

M. [W] représentant légal de la SCI Jalk a fait appel de l’ordonnance au titre du droit propre de celle-ci. Cet appel est par conséquent recevable

En revanche, l’appel interjeté pour son propre compte par M. [W], en sa qualité d’associé au sein de la SCI Jalk, qui est seule titulaire des droits de propriété sur l’ensemble immobilier objet de la décision querellée, ne saurait être déclaré recevable dès lors qu’il n’a pas qualité à agir au sens de l’article 31 du code de procédure civile pour interjeter appel de l’ordonnance et qu’il ne résulte pas des faits de la cause que le juge commissaire ait commis un excès de pouvoir justifiant l’exercice d’un recours en annulation.

L’appel interjeté par l’intéressé par M. [W] en son nom personnel devra donc être déclaré irrecevable.

Au fond,

Selon l’article L642-18 du code de commerce, les ventes d’immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d’exécution, à l’exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas contraires à celles du présent code. Le juge-commissaire fixe la mise à prix et les conditions essentielles de la vente.

Lorsqu’une procédure de saisie immobilière engagée avant l’ouverture de la procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaire a été suspendue par l’effet de cette dernière, le liquidateur peut être subrogé, s’il fait le choix de reprendre la procédure, dans les droits du créancier saisissant pour les actes que celui-ci a effectués, lesquels sont réputés accomplis pour le compte du liquidateur qui procède à la vente des immeubles. La saisie immobilière peut alors reprendre son cours au stade où le jugement d’ouverture l’avait suspendue.

Le liquidateur judiciaire dont la mission est de réaliser l’actif du débiteur saisi peut choisir non pas de reprendre la procédure engagée par le créancier devant le juge de l’exécution mais d’engager une nouvelle procédure de saisie immobilière après autorisation du juge commissaire lequel fixe les conditions de la vente et la mise à prix.

La Selarl GM ès qualités dispose d’une option qu’elle exerce discrétionnairement pour choisir les modalités de réalisation de l’actif . En l’espèce, le liquidateur judiciaire a fait le choix de d’une nouvelle saisie immobilière et a sollicité l’autorisation du juge commissaire qui a fixé les conditions essentielle et la mise à prix.

En conséquence, c’est à juste titre que le liquidateur judiciaire, usant du choix que la loi lui laisse, a saisi le juge commissaire d’une requête aux fins de se faire autoriser vendre aux enchères le bien immobilier en question.

Dès lors l’exception de litispendance sera écartée comme non fondée, de même qu’il n’y a pas lieu de faire droit à la demande subsidiaire de sursis à statuer dans l’attente de l’arrêt de la cour d’appel précité.

Le juge-commissaire peut, si la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues sont de nature à permettre une cession dans de meilleures conditions, ordonner la vente aux enchères publiques ou la vente par adjudication amiable sur la mise à prix qu’il fixe ou encore, autoriser la vente de gré à gré aux prix et conditions qu’il détermine. En cas d’adjudication amiable, les articles L. 322-7, L. 322-8 à L. 322-11 et L. 322-12 du code des procédures civiles d’exécution sont applicables, sous la réserve prévue au premier alinéa, et il peut toujours être fait surenchère.

En l’espèce, le passif définitivement admis étant de 1 114 530,19 euros, outre les intérêts bancaires, le juge commissaire a fixé la mise à prix à 2 000 000 euros, valeur qui correspond à celle du marché immobilier.

Pour soutenir l’opportunité de procéder à une vente de gré à gré, M. [W] produit un courriel de l’agence immobilière (sa pièce n°4) du 06 février 2023 indiquant qu’une famille a visité la maison et l’a trouvée très intéressante et l’annonce d’une autre visite d’un autre de ses clients en avril 2023, sans plus de précision.

La Selarl GM produit le rapport d’expertise ordonnée par le tribunal judiciaire de Grasse en avril 2022. Mme [L] [E], désignée en qualité d’expert a fixé la valeur vénale actuelle à 2 900 000 euros (dans une fourchette de 2 750 000 et 3 050 000 euros).

Il y a lieu par conséquent de confirmer l’ordonnance du juge commissaire du tribunal judiciaire de Grasse (n°minute 23/1) en toutes ses dispositions sauf en ce qu’elle a fixé la mise à prix à 2 000 000 euros et de fixer la mise à prix de ce bien immobilier à 2 500 000 euros, prix se rapprochant de l’estimation minimale fixée à dire d’expert.

Sur les demandes accessoires

M. [G] [W] succombant, est infondé en ses prétentions au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de condamner M. [G] [W] à payer à la Selarl GM ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI Jalk la somme de 1 500 euros au titre des frais non compris dans les dépens, visés à l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de condamner M. [G] [W] à payer à la société Organa SPV venant aux droits de Intesa SanPaolo SPA (venant aux droits de l’Unione Di Banche Italiane SPA – Ubi Banca SPA) la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [G] [W] sera condamnés aux entiers dépens de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

Sur la recevabilité,

Déclare recevable l’appel interjeté par M. [G] [W] en sa qualité de représentant légal de la SCI Jalk ;

Déclare irrecevable l’appel interjeté par M. [G] [W] en son nom personnel ;

Au fond

Confirme l’ordonnance du juge commissaire du tribunal judiciaire de Grasse en date du 3 janvier 2023 (n° 23/1) en ses dispositions, sauf en ce qu’elle a fixé la mise à prix à 2 000 000 euros ;

Statuant à nouveau sur le chef infirmé et y ajoutant,

Fixe la mise à prix de l’ensemble immobilier sis à [Localité 15] (06) [Adresse 8] dénommé "[Adresse 13]", cadastré section AM n°[Cadastre 6], pour une contenance totale de 51 a et 12 ca issue de la réunion de deux lots (38 et 245) dépendant du lotissement [Adresse 12], à la somme de 2 500 000 euros ;

Condamne M. [G] [W] à payer à la Selarl GM ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI Jalk la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne M. [G] [W] à payer à la société Organa SPV venant aux droits de Intesa SanPaolo SPA (venant aux droits de l’Unione Di Banche Italiane SPA – Ubi Banca SPA) la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne M. [G] [W] aux dépens de la procédure d’appel.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE