COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 24 AVRIL 2025

N° 2025/ 148

Rôle N° RG 21/15970 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BIMHX

[Z] [X]

C/

Société FONCIA TRANSACTION FRANCE

Syndic. de copro. [Adresse 7] À [Localité 10]

S.C.I. MIJODA

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me [Z] [C]

M^e Jérôme COUTELIER-TAFANI

M^e Anne-claude DUNAN

M^e Noémie BONDIL

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 10] en date du 04 Octobre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 15/05570.

APPELANT

Monsieur [Z] [X]

né le 17 Décembre 1976 à [Localité 11], demeurant [Adresse 9] (SUISSE)

représenté par M^e Olivier FERRI de la SARL FERRI & KERJAN AVOCATS, avocat au barreau de TOULON

INTIMEES

Société FONCIA TRANSACTION FRANCE venant aux droits de la société FONCIA TRANSACTION VAR OUEST, à la suite d’une transmission universelle de patrimoine, Société par Actions Simplifiée à associé unique au capital de 14.732 ', , demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Jérôme COUTELIER-TAFANI de l’ASSOCIATION COUTELIER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Syndic. de copro. [Adresse 4] pris en la personne de son syndic en exercice, le Cabinet FONCIA [Localité 10], Société par Actions Simplifiées au capital de 125 000 ', dont le siège social est : [Adresse 8] à [Localité 11], inscrite au RCS [Localité 10] sous le numéro 649 502 416, prise en la personne de son représentant légal, demeurant de droit audit siège social, demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Noémie BONDIL de la SCP IMAVOCATS, avocat au barreau de TOULON

S.C.I. MIJODA, demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Anne-claude DUNAN, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 19 Février 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 Avril 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 Avril 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 16 octobre 2009, monsieur [Z] [X] a confié à la société par actions simplifiées (SAS) Foncia Transaction Location Var Ouest, un mandat de recherche exclusif d’un bien à acheter.

Celle-ci lui a présenté un bien sis [Adresse 4] à [Localité 10] (83).

Suivant acte authentique du 29 janvier 2010, conclu devant maître [G] [B], notaire à [Localité 10] (83) M. [X] a acquis ce bien compris dans un immeuble soumis au régime de la copropriété cadastré section CM, numéro [Cadastre 2], lot n°5, consistant en un appartement situé au 2ème étage et un débarras situé au 5ème étage, d’un immeuble de quatre étages, sur rez-de-chaussée et mansardes.

Soutenant avoir constaté un affaissement du plancher dans les suites de son acquisition, M. [X] a fait établir un procès-verbal de constat le 2 mars 2010 par maître [E] [S], huissier de justice.

Le 3 mars 2010, M. [X] a fait procéder à un examen technique du plancher par M. [K], expert de la société SUDEX Ingénierie, concluant à des désordres incompatibles avec l’usage du bien en raison d’une atteinte à la solidité de l’ouvrage.

Le 17 août 2010, le Maire de [Localité 10] a pris un arrêté de péril non imminent et a mis en demeure les copropriétaires de procéder aux travaux de réparation et consolidation des planchers dans un délai de trois mois.

Par assemblée générale spéciale du 6 décembre 2010, la copropriété a voté en faveur de la demande de désignation d’un expert judiciaire en référé avant tout démarrage des travaux.

L’arrêté a été levé le 11 octobre 2012, après réalisation des travaux.

***

Suivant exploit d’huissier du 29 septembre 2010, M. [X] a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Toulon, la SAS Foncia Transaction Location Var Ouest, sur le fondement de l’article 1134 du code civil en réparation de ses préjudices.

Suivant exploit d’huissier du 13 janvier 2011, la SAS Foncia Transaction Location Var Ouest a fait assigner la SCI Mijoda aux fins de la voir condamner à la relever et garantir de toute condamnation prononcée à son encontre.

Les procédures ont été jointes par ordonnance du 17 mai 2011.

Par jugement du 31 juillet 2012, le tribunal a sursis à statuer, dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise de M. [N] dans une affaire opposant la SCI Mijoda et le syndicat des copropriétaires de la copropriété, [Adresse 4] au sujet des affaissements de plancher constatés.

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] n’a pas consigné de sorte que l’ordonnance de désignation de l’expert est devenue caduque.

Par jugement du 6 mai 2013, dans une procédure opposant la SCI Mijoda au syndicat des copropriétaires, M. [N] a été à nouveau désigné.

Le rapport a été déposé le 25 juin 2014.

L’affaire a été remise au rôle, puis radiée le 20 avril 2015 en l’absence de dépôt du rapport d’expertise.

L’affaire a été remise au rôle le 5 novembre 2015.

Suivant exploit d’huissier du 27 décembre 2017, M. [X] a fait assigner devant

le tribunal judiciaire de Toulon, le syndicat des copropriétaires de la copropriété, [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice.

Par ordonnance du 17 avril 2018, les affaires ont été jointes.

Par jugement contradictoire du 4 octobre 2021, le tribunal a :

— débouté M. [X] de l’intégralité de ses demandes ;

— débouté la SAS Foncia Transaction France, venant aux droits de la SAS Foncia

Transaction Location Var Ouest, de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive;

— débouté la SCI Mijoda de sa demande de dommages et intérêts présentée à l’encontre du syndicat des copropriétaires ;

— condamné M. [X] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à

payer :

* 3 000 euros, à la SAS Foncia Transaction France, venant aux droits de la SAS Foncia Transaction Location Var Ouest ;

* 3 000 euros, au syndicat des copropriétaires de la copropriété, pris en la personne de son syndic en exercice ;

— débouté M. [X] et la SCI Mijoda de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [X] aux dépens ;

— dit que les demandes fondées sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 10 du décret du 8 mars 2001 sur le tarif des huissiers, étaient sans objet.

Le tribunal a notamment considéré que :

— sur les désordres :

— l’expert judiciaire a conclu que les désordres n’étaient dus ni aux travaux réalisés par la SCI Mijoda en 2005, ni à un vice de construction de l’immeuble ;

— selon l’expert judiciaire les désordres trouvaient leur origine dans la vétusté naturelle du plancher et dans les phénomènes de tassement du terrain sous l’immeuble, peut-être dus aux très nombreux travaux réalisés dans le voisinage ou même aux bombardements dans la dernière guerre ;

— l’expert précisait que le sol de la ville de [Localité 10] était de très mauvaise qualité et particulièrement sujet à déformation ;

— il déclarait que les travaux de reprise entrepris en 2012 avaient certes conforté la capacité portante du plancher mais qu’ils n’étaient pas nécessaires en l’absence de toute atteinte à la structure de l’ immeuble;

— sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires :

— l’expert judiciaire n’a relevé aucun vice de construction ni défaut d’entretien d’ immeuble, estimant qu’il n’y avait aucun péril ni atteinte à la structure de l’immeuble, de sorte que les travaux avaient fini par être réalisés sans justification technique ;

— il était constant que la vétusté d’un immeuble de 150 ans n’était pas en défaut d’entretien au sens de l’article 14 de la loi du 10 juillet1965 et ne pouvait engager à elle seule la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur ce fondement ;

— M. [X] n’apportait aucune démonstration de nature à retenir la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement de ce texte ;

— M. [X] présentait une demande de réalisation de travaux sur le plancher alors que ces derniers avaient été réalisés ;

— sur la responsabilité de la SAS Foncia Transaction France venant aux droits de la SAS Foncia Transaction Location Var Ouest :

— le contrat de mandat signé entre M. [X] et la SAS Foncia Transaction Location Var Ouest datant du 16 octobre 2009, les dispositions issues de la loi du 10 février 2016 n’étaient pas applicables ;

— M. [X] avait lui-même déclaré à l’expert judiciaire que "lorsqu’il avait acheté l’appartement, il avait vu que le plancher bas présentait une flèche et que les cloisons étaient fissurées en de nombreux endroits et qu’il existait un jour important en pied des cloisons centrales’ ;

— cette déclaration était en adéquation avec le fait que ces désordres étaient décrits par l’expert comme très anciens et sans lien avec les travaux réalisés par la SCI Mijoda ;

— M.[X] avait pu se rendre compte lors de ses visites préalables à l’achat de l’appartement, que celui-ci se trouvait dans une résidence ancienne et qu’il se trouvait dans un état de vétusté importante ;

— aucune des pièces ne permettait de dire que de nouveaux désordres étaient apparus entre la date d’acquisition et le rapport SUDEX Ingénierie du 3 mars 2010 ;

— M. [X] avait acquis son bien en constatant l’existence de l’affaissement de plancher litigieux et des fissures subséquentes et il n’apportait aucun élément pour démontrer que la SAS Foncia Transaction Location Var Ouest avait retenu des informations déterminantes de son consentement pour acheter ;

— sur les demandes de la SCI MOJIDA à l’encontre du syndicat des copropriétaires :

— elles ont été tranchées par jugement du 26 juin 2016.

Suivant déclaration au greffe en date du 11 novembre 2021, M. [X] a relevé appel du jugement, en toutes ses dispositions dûment reprises, excepté en ce que la SAS Foncia Transaction France a été déboutée de sa demande de dommages et intérêts, pour procédure abusive.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 31 mai 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, il demande à la cour qu’elle infirme le jugement sur les chefs critiqués et statuant à nouveau qu’elle :

— à titre principal :

— condamne solidairement le syndicat des copropriétaires et la SAS Foncia France à lui verser les sommes des :

* 49 200 euros au titre du la perte de jouissance, somme à parfaire ;

* 109 440 euros au titre du préjudice économique, somme à parfaire ;

* 15 000 euros au titre du préjudice moral ;

— condamne le syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux de réparation du plancher et du plafond de son appartement ;

— déboute le syndicat des copropriétaires de ses demandes ;

' déboute la SAS Foncia Transaction France de son appel incident et de ses demandes formulées à son encontre ;

— à titre subsidiaire :

— désigne tel expert qu’il plaira avec mission habituelle en la matière ;

— en tout état de cause :

— condamne le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, dont distraction à Maître [C] ;

— dise qu’il sera dispensé à toute participation à la dépense commune liée aux frais de procédure;

— dise qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées et en cas d’inexécution forcée, le montant des sommes retenues par l’huissier en application de l’article 10 du décret du 12 décembre 1996 sera supporté par tout succombant ;

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir :

— sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires :

— il est responsable de plein droit des vices de construction de l’immeuble en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, même en dehors de toute faute ;

— le syndicat des copropriétaires était informé des désordres affectant le plancher et n’a pris aucune mesure pour y pallier ;

— celui-ci devait entamer des travaux de confortement des structures, à défaut cela constitue un défaut d’entretien ;

— sur la responsabilité de la SAS Foncia Transaction Var Ouest :

— elle ne pouvait ignorer l’état de l’appartement ;

— elle était tenue à une obligation de moyen renforcée de conseil, d’information, de prudence et de diligence ;

— le devoir de conseil et d’assistance doit conduire le mandataire à des investigations ;

— sur ses préjudices :

— il avait acquis cet appartement en vue d’y exercer son activité professionnelle de médecin psychiatre ;

— l’acquisition a été financée par un prêt qui aurait dû être remboursé par les loyers, ce qui n’a pas pu être le cas ;

— les travaux sur son plancher n’ont pas été réalisés ;

— il a dû exercer dans un autre local et payer un loyer supplémentaire.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 29 avril 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires demande à la cour qu’elle :

— à titre principal : confirme le jugement entrepris ;

— à titre subsidiaire :

— déboute M. [X] de ses demandes au titre du préjudice économique et moral ;

— déboute M. [X] de sa demande indemnitaire au titre du préjudice de jouissance et à défaut, fixe la somme indemnitaire pour ce poste à 11 400 euros maximum ;

— déboute M. [X] de sa demande de dispense de toute participation aux éventuelles dépenses mis à sa charge du syndicat des copropriétaires dans la décision à intervenir;

— condamne la SCI Mijoda à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de toute condamnation susceptible d’être prononcée à son encontre en raison du comportement fautif de la SCI Mijoda l’ayant empêché de débuter les travaux mettant fin au péril le 21 novembre 2011;

— condamne la SCI Mijoda à lui payer la somme de 6 600 euros correspondant au préjudice financier subi par l’indemnisation du préjudice de jouissance de M. [X] pour la période allant du 21 novembre 2011 au 5 octobre 2012 ;

— déboute la SCI Mijoda de l’intégralité de ses demandes ;

— en tout état de cause :

— condamne tout succombant au paiement d’une somme de 5 000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que :

— sur l’imputabilité des désordres affectant le lot de M. [X] :

— en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure au 1er janvier 2020, il faut rechercher la responsabilité du syndicat des copropriétaires en démontrant que l’origine est imputable soit à un défaut d’entretien des parties communes ou à un vice de construction ;

— ni l’un ni l’autre n’ont été caractérisés par l’expert ;

— M. [X] n’a jamais émis de critique contre le rapport de l’expert ni sollicité de contre expertise;

— sur les demandes indemnitaires :

— M. [X] avait une parfaite connaissance de l’état du bien lors de son acquisition ;

— M. [X] ne démontre pas que cet achat était affecté à l’exercice d’une activité professionnelle;

— Il a fait le choix d’aller exercer son activité comme médecin salarié en Suisse et cela relève de sa décision personnelle ;

— sur son action contre la SCI Mijoda :

— son attitude dolosive a empêché la réalisation des travaux à compter du 21 novembre 2011.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 1 er mars 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SAS Foncia Transaction demande à la cour qu’elle :

— confirme le jugement entrepris, excepté en ce qu’elle a été déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— condamne M. [X] à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— condamne M. [X] à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;

— condamne la SCI Mijoda à la relever et garantir de toute condamnation prononcée à son encontre.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que :

— elle est intervenue seulement en qualité de mandataire et non professionnel de la construction;

— elle est tenue d’une obligation de moyen ;

— M. [X] a constaté lors de son acquisition les défauts dont il tente de se prévaloir aujourd’hui;

— M. [X] ne rapporte pas la preuve d’une faute commise en lien de causalité avec n préjudice causé ;

— l’ensemble des éléments démonte que les désordres ne sont pas apparus postérieurement à son acquisition ;

— elle n’est pas tenue des vices cachés.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 10 mai 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI Mijoda demande à la cour qu’elle confirme le jugement entrepris, en toutes ses dispositions et condamne la SAS Foncia à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir :

— elle est étrangère au contrat signé entre la SAS Foncia et M. [X] ;

— elle ne peut pas être tenue responsable de tous les désordres de l’immeuble ;

— elle a exécuté les travaux mis à sa charge et a vendu le bien litigieux en 2014.

L’instruction de l’affaire a été déclarée close par ordonnance du 5 février 2025.

MOTIFS :

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'dire et juger’ ou 'déclarer’ qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Sur les désordres et leur origine :

Il est acquis que M. [X] a acquis son appartement le 29 janvier 2010.

Le 2 mars 2010, il faisait établir un procès-verbal établi par Maître [S], commissaire de justice, qui constatait de nombreuses fissures dans le carrelage, les murs et plafonds ainsi qu’un affaissement du plancher, au sein de son appartement.

M. [X] faisait alors appel au cabinet Sudex Ingénierie qui rendait un rapport le 3 mars 2010, évoquant un affaissement de plancher qui serait consécutif à la réalisation de travaux dans l’appartement du 1er étage, dont il était acquis qu’ils avaient eu lieu en 2005.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 2 juin 2010, la Mairie de [Localité 10] mettait en demeure le syndicat des copropriétaires de faire réaliser rapidement une étude de structure afin de déterminer les causes des affaissements notamment du plancher du bien de M. [X] au 2ème étage, et exécuter les confortements nécessaires au maintien de la sécurité publique et à l’occupation des lieux.

Courant été 2012, des travaux de confortement du plancher ont été entrepris par le syndicat des copropriétaires et ont été réceptionnés, sans réserve le 5 octobre 2012.

En parallèle, une procédure opposait la SCI Mijoda et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, cette dernière lui reprochant de ne pas avoir pris le soin d’entretenir les parties communes de l’immeuble et notamment les planchers. Dans le cadre de cette procédure M. [N] était désigné comme expert.

Ainsi, M. [N] rendait son rapport le 25 juin 2014. Il concluait que les désordres objets du litige étaient dus d’une part, à la vétusté des planchers et d’autre part, aux tassements différentiels de la structure de l’immeuble dans le temps.

Il indiquait que ces phénomènes de tassement du terrain sous l’immeuble était dus, peut être aux très nombreux travaux réalisés dans le voisinage ou même aux bombardements lors de la dernière guerre. Il soulignait que le sol de la ville de [Localité 10] était de très mauvaise qualité et donc particulièrement sujet à déformation.

L’expert expliquait que si le plancher haut du 1er étage présentait depuis longtemps une flèche, à aucun moment il n’avait été constaté que les poutres maîtresses de ce plancher étaient rompues ou que ces poutres échappaient à leur appui. Il indiquait que les planchers en bois de l’immeuble ayant plus de 150 ans d’existence, présentaient tous, de façon plus ou moins prononcée, un fléchissement dû à une perte des caractéristiques mécaniques du coefficient d’élasticité du bois et que pour autant cette perte d’élasticité du bois et ce fléchissement du plancher en résultant n’était pas liés à une instabilité du plancher et à un effondrement dans un futur proche.

Il décrivait que le plancher de l’appartement de M. [X] dans le sens de portée (parallèle aux façades) présentait une flèche située à mi-portée. Le niveau des appuis de ce plancher était différent et présentait un dénivelé visible et relativement important dans le sens perpendiculaire au sens de portée des poutres qui se manifestait par des fissures anciennes et importantes sur les cloisons transversales et une fissure ancienne et importante du carrelage du sol parallèle aux façades.

Il concluait que ces observations montraient que depuis très longtemps la structure générale de l’immeuble s’était vrillée dans le sens inverse des aiguilles d’une montre se situant du côté de l’entrée de l’appartement, avec tassement différentiel des murs porteurs.

S’agissant des travaux réalisés par la SCI Mijoda en 2005, l’expert estimait qu’ils n’avaient ni engendré, ni aggravé les désordres constatés sur le plancher de l’appartement de M. [X]. Les travaux étaient très postérieurs à l’apparition de la déformation du plancher que l’expert estimait très ancienne.

Il déclarait que les travaux de reprise entrepris en 2012, avaient certes conforté la capacité portante du plancher mais qu’ils n’étaient pas nécessaires en l’absence de toute atteinte à la structure de l’immeuble.

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires :

A titre liminaire, il convient de souligner qu’il est acquis aux débats que le plancher est considéré comme 'partie commune’ de l’immeuble.

Aux termes de l’article 14 de la loi au 10 juillet 1965, dans sa version applicable en la cause, antérieure au 1er juin 2020, la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.

Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. Le règlement de copropriété doit expressément prévoir cette modalité de gestion.

Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.

Il a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Il résulte de ces textes que le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des vices de construction ou du défaut d’entretien de l’immeuble et qu’il ne peut s’en exonérer qu’en rapportant la preuve d’une force majeure ou d’une faute de la victime ou d’un tiers (Cass. 3ème civ 9 mai 2019, n°18-13.670).

Le syndicat des copropriétaires conteste toute responsabilité en la cause.

En l’espèce, il s’évince des éléments versés aux débats que les désordres signalés et constatés sont très anciens et sont dus d’une part, à la vétusté de l’immeuble et des planchers et d’autre part, aux tassements différentiels de la structure de l’immeuble dans le temps.

Il n’est relevé aucun vice de construction ni défaut d’entretien de l’immeuble.

En effet, comme l’a pertinemment retenu le premier juge, la vétusté d’un immeuble de 150 ans n’est pas assimilable à un défaut d’entretien au sens de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, d’autant que les constatations de l’expert ont eu lieu après réalisation des travaux de confortement qu’il a estimés inutiles.

Il convient d’ajouter que le syndic a organisé une assemblée générale spéciale le 6 décembre 2010 afin de faire voter la réalisation des travaux de confortement du plancher litigieux du deuxième étage et qu’après désignation de l’expert judiciaire par ordonnance du 18 janvier 2011, le syndic a de nouveau soumis au vote de l’assemblée générale du 4 juillet 2011 la question des travaux. Ceux-ci ont été votés à l’unanimité des copropriétaires. L’entretien de l’immeuble est donc avéré.

Aucun péril ni atteinte à la structure de l’immeuble n’est démontré.

En tout état de cause, il s’évince du rapport de l’expert qu’outre la vétusté naturelle du plancher, les désordres subis sont dus à des phénomènes de tassement de terrains sous l’immeuble, dus aux très nombreux travaux réalisés dans le voisinage ou aux bombardements lors de la dernière guerre.

L’expert rajoute que le sol de [Localité 10] est de très mauvaise qualité et donc particulièrement sujet à déformation. Cette cause semble être une cause pour partie déterminante des dommages, constituant pour le syndicat un événement extérieur, imprévisible et irrésistible caractérisant la force majeure.

Le rapport versé aux débats par M. [X], effectué par le cabinet Medex, du 9 décembre 2021, conclut à des constations expertales erronées et fausses, ou alors les désordres auraient très défavorablement évolué ce qui invaliderait les conclusions du rapport d’expertise.

Il reproche à l’expert de s’être affranchi de sa mission au motif que les travaux avaient été réceptionnés. Il relève un comportement vibratoire du plancher qui doit alerter tout professionnel sur des anomalies graves. Selon lui les causes et origines des désordres demeurent inconnues, le rapport de M. [N] étant inexploitable.

Ce rapport même s’il a été régulièrement versé aux débats, soumis à la discussion contradictoire des parties, et vaut titre de preuve (Cass. Civ 3ème 23 mars 2005, n°04-11.455) force est de constater qu’il a été établi hors la présence de l’ensemble des parties, contrairement à celui de l’expert judiciaire. M. [F] du cabinet Medex, n’a visité que l’appartement de M. [X], et n’a pas recueilli l’ensemble des observations des parties sur place.

S’il critique le précédent rapport, force est de constater qu’il est incapable de se déterminer sur les causes et origines des désordres. Il ne caractérise pas des désordres imputables à un vice de construction ou à un défaut d’entretien de l’immeuble. De même, il ne s’est pas interrogé sur la nature du sol de la ville [Localité 10], soumis à d’importants bombardements durant la seconde guerre mondiale.

Il est inopérant à mettre à néant le précédent rapport établi par l’expert judiciaire.

Par conséquent, le jugement sera confirmé en ce qu’il n’a pas retenu la responsabilité du syndicat des copropriétaires dans les désordres subis par M. [X] et débouté ce dernier de sa demande de travaux de remise en état de son sol et de son plafond. Il sera également confirmé en ce qu’il a débouté M. [X] de sa demande en réparation au titre de la perte de jouissance, du préjudice économique et du préjudice moral qui ne peuvent être en lien de causalité avec la responsabilité du syndicat des copropriétaires.

Sur la responsabilité de la SAS Foncia Transaction France venant aux droits de la SAS Foncia Transaction Location Var Ouest :

Aux termes de l’article 1134 du code civil, dans sa version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, applicable aux contrats postérieurs au 1er octobre 2016, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1992 du même code précise que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.

En application de l’ancien article 1315 devenu 1353 du même code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui s’en prétend libéré en justifier de l’extinction ou du paiement.

Il est acquis aux débats que M. [X] a signé un mandat de recherche exclusif d’un bien pour l’acquisition d’un bien immobilier, moyennant le versement d’un honoraire de 14 000 euros.

Le contrat stipulait au titre des obligations et engagement du mandataire la possibilité pour ce dernier, à l’occasion de l’exécution de son mandant, notamment de conseiller et assister le mandant durant toute la durée du mandat et veiller au respect des dispositions légales se rapportant à l’état de l’immeuble à acquérir.

Ainsi M. [X] estime que La SAS Foncia connaissait les vices affectant le bien, étant de surcroit gestionnaire de la copropriété et a omis de l’alerter sur ce point, manquant à son devoir de conseil et d’assistance.

Or, lors de la réalisation de l’expertise judiciaire, M [X] reconnaissait que 'lorsqu’il avait acheté l’appartement, il avait vu que le plancher bas présentait une flèche et que les cloisons étaient fissurées en nombreux endroits et qu’il existait un jour important en pied des cloisons centrales.'

Cette déclaration confirme les conclusions expertales selon lesquelles les désordres sont très anciens et sans lien de causalité avec les travaux exécutés par la SCI Mijoda en 2005.

Il ressort des éléments versés aux débats que M. [X] avait bien constaté, lors de son acquisition, les défauts apparents. D’ailleurs comme l’a pertinemment le premier juge lors de la réalisation du procès-verbal de constat du 2 mars 2010, aucune mention n’apparaît quant à l’apparition soudaine de désordres depuis l’acquisition par M. [X] du bien. L’annonce concernant l’appartement mentionne un appartement (bourgeois) de type T3, en bon état, datant de 1945, situé en plein coeur de la ville.

Aucune des pièces ne démontrent que de nouveaux désordres sont apparus entre l’acquisition du bien et le premier rapport du la société Sudex Ingénierie du 3 mars 2010, alors même que les travaux réalisés par la SCI Mijoda dataient de 2005.

M. [X] a donc acquis son bien, en constatant l’affaissement du plancher et des fissures sur les murs et plafonds. Il avait conscience des défauts affectant le bien. L’existence de vices cachés n’est pas établie. Les vices affectant le bien étaient apparents.

Par ailleurs, M. [X] ne démontre pas que la SAS Foncia ait retenu des informations déterminantes de son consentement pour acheter. En sa qualité d’agent immobilier, la SAS Foncia ne peut pas se voir reprocher les vices apparents affectant le bien.

En outre, il n’était pas établi, que la SAS Foncia serait une professionnelle de la construction, et que cela lui aurait permis d’envisager l’existence d’un désordre général d’ordre structurel, ce qui n’est d’ailleurs nullement établi par le rapport d’expertise.

Il ressort que M. [X] n’été privé d’aucune information dont la SAS Foncia ne disposait pas elle-même.

En outre, ce n’est pas la même entité qui exerçait les fonctions de gestionnaire du bien, puisque le syndic était la SAS Foncia SOGIM.

Aucun manquement à son devoir de conseil et d’information n’est caractérisé.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté M. [X] de ses demandes présentées à l’encontre de la SAS Foncia Transaction France venant aux droits de la SAS Foncia Transaction Location Var Ouest.

Sur la demande de contre-expertise :

Comme l’a pertinemment relevé le premier juge, M. [X] n’a apporté aucune critique aux conclusions de l’expert.

Devant la cour, il sollicite une demande de complément expertise et verse aux débats un avis technique du cabinet Medex du 9 décembre 2021 sur le rapport d’expertise. Le cabinet estime que les constatations expertales sont erronées, les causes et origines des désordres demeurent inconnues et que ce rapport est inexploitable.

Or M. [X] émet pour la première fois en cause d’appel, une demande de contre-expertise, alors qu’il disposait de la possibilité au cours de la procédure de première instance de formulée une telle demande.

Par ailleurs le rapport de l’expert M. [N] du 25 juin 2014 est exhaustif. Il a clairement répondu à sa mission de manière précise.

M. [X] sera débouté de sa demande de complément d’expertise non justifiée.

Sur la demande de la SAS Foncia Transaction France au titre de la procédure abusive:

Aux termes de l’article 1382 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui a causé à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. L’article 1241 du même code dispose que chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou son imprudence.

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.

En application des dispositions de ces textes, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette en dommages et intérêts, que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol. Il convient de rappeler que l’accès au juge est un principe fondamental et que l’exercice d’une voie de recours ne peut constituer un abus de droit que dans des circonstances particulières le rendant fautif.

En l’espèce, il n’est pas démontré d’intention de nuire de la part de M. [X]. La procédure d’appel ne peut donc être considérée comme ayant dégénéré en un abus du droit de défendre.

Il conviendra de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la SAS Foncia Transaction France de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction, à la charge de l’autre partie.

Par ailleurs l’article 700 du code de procédure dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a condamné M. [X] aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros et à la SAS Foncia Transaction France la somme de 3 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Il sera également confirmé en ce qu’il a débouté M. [X] et la SCI Mijoda de leurs demandes formulées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant, M. [X] sera condamné à supporter les dépens d’appel.

Il sera également condamné à verser sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 3 000 euros aux syndicat des copropriétaires et la somme de 3 000 euros, à la SAS Foncia Transaction France. Il sera débouté de sa demande formulée à ce titre, ainsi que sa demande subséquente visant à être dispensé des frais de toute participation liée aux frais de procédure.

La SCI Mijoda sera déboutée de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de la SAS Foncia Transaction France, cette dernière n’étant pas à l’initiative de la procédure d’appel donc pas à l’origine des frais qu’elle a dû exposer pour sa défense.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

STATUANT dans les limites de l’appel :

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions critiquées ;

STATUANT À NOUVEAU ET Y AJOUTANT :

DÉBOUTE M. [X] de sa demande d’expertise complémentaire ;

CONDAMNE M. [X] à payer à sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, les sommes de :

—  3 000 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] (83), pris en la personne de son syndic en exercice ;

—  3 000 euros à la SAS Foncia Transaction France, venant aux droits de la SAS Foncia Transaction Location Var Ouest ;

DÉBOUTE M. [X] de sa demande formulée sur le même fondement ainsi que sa demande subséquente visant à être dispensé des frais de toute participation liée aux frais de procédure ;

DÉBOUTE la SCI Mijoda de sa demande d’article 700 du code de procédure civile, à l’encontre de la SAS Foncia Transaction France, venant aux droits de la SAS Foncia Transaction Location Var Ouest ;

CONDAMNE M. [X] aux dépens de la procédure d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,