COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 06 FEVRIER 2025

N° 2025/ 63

Rôle N° RG 24/03694 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BMYP5

[S] [Z] [G]

[F] [G] [W]

C/

S.C.I. MILLY

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Inès PINNA

M^e Constant SCORDOPOULOS

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Tribunal de proximité d’AIX-EN-PROVENCE en date du 06 Décembre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 12-23-000916.

APPELANTS

Madame [S] [Z] [G]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-003389 du 16/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

née le 21 Mars 1943 en ITALIE, demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Inès PINNA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Monsieur [F] [G] [W]

né le 10 Août 1995, demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Inès PINNA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉE

S.C.I. MILLY

domiciliée en son agence SNI Sud Est – [Adresse 15]

représentée par M^e Constant SCORDOPOULOS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Angélique NETO, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Angélique NETO, Présidente

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

M. Laurent DESGOUIS, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Février 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Février 2025,

Signé par M^me Angélique NETO, Présidente et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé à effet au 25 novembre 2016, la société anomyne d’économie mixte Société nationale immobilière (SNI) a consenti à Mme [S] [G] et M. [F] [G] [W] un bail d’habitation portant sur un appartement situé au sein de la [Adresse 13] [Adresse 10]) moyennant un loyer mensuel initial de 913,93 euros et 115,22 euros par mois de provisions sur charges.

Par acte d’huissier en date du 27 mars 2023, la société civile immobilière (SCI) Milly, représentée par la société anonyme d’économie mixte CDC Habitat, anciennement dénommée la société anonyme d’économie mixte Société nationale immobilière, a fait délivrer à Mme [S] [G] et M. [F] [G] [W] un commandement d’avoir à payer la somme principale de 1 957,50 euros au titre d’un arriéré locatif en visant la clause résolutoire insérée au bail.

Soutenant que cet acte est resté infructueux, la société Milly, représentée par la société anonyme d’économie mixte CDC Habitat, a fait assigner, par acte d’huissier en date du 12 juillet 2023, Mme [S] [G] et M. [F] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence, statuant en référé, aux fins de voir constater la résiliation du bail, ordonner leur expulsion et obtenir leur condamnation à lui verser diverses sommes à titre provisionnel.

Par ordonnance réputée contradictoire en date du 6 décembre 2023, ce magistrat a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail étaient réunies à la date du 27 mai 2023 et que le bail se trouvait résilier depuis cette date ;

— condamné solidairement Mme [G] et M. [G] [W] à payer à la société Milly la somme de 9 849,73 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 3 novembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter de cette date ;

— condamné solidairement Mme [G] et M. [G] [W] à payer, en deniers ou quittance, à la société Milly une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été payés en cas de non résiliation à compter du 1er décembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés ;

— ordonné, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, l’expulsion de Mme [G] et M. [G] [W] des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

— dit qu’il serait procédé, conformément à l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celle-ci, et qu’à défaut, ils seraient laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

— rappelé que l’expulsion ne pourrait avoir lieu qu’à l’expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— rappelé en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il devait être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

— condamné Mme [G] et M. [G] [W] à payer à la société Milly la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer signifié le 29 mars 2023.

Suivant déclaration transmise au greffe le 21 mars 2024, Mme [G] et M. [G] [W] ont interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises.

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises le 21 juin 2024, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, ils sollicitent de la cour qu’elle infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, qu’elle :

à titre principal,

— prononce la nullité de l’assignation pour vice de fond ;

— prononce l’irrecevabilité de la socété Milly pour défaut de droit d’agir ;

— prononce l’irrecevabilité de la société Milly pour absence de dénonciation de son assignation au représentant de l’Etat ;

— prononce l’irrecevabilité des conclusions notifiées le 18 juin 2024 par la société Milly ;

à titre subsidiaire,

— déboute la société Milly de ses demandes en l’état de contestations sérieuses ;

à titre infiniment subsidiaire,

— juge que les locataires se sont acquittés de la totalité de la créance réclamée ;

— ordonne en conséquence l’annulation rétroactive des effets de la clause résolutoire ;

en tout état de cause,

— déboute la société Milly de l’intégralité de ses demandes ;

— condamne la société Milly au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 18 juin 2024, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, la société Milly demande à la cour de :

— débouter de les appelants de leurs demandes ;

— confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

— statuant à nouveau,

— les condamner par provision à lui verser :

* le montant des échéances impayées, soit la somme de 13 928,36 euros arrêtée au 7 juin 2024, outre les intérêts conventionnels, à parfaire à la date à laquelle la résiliation du bail sera constatée ;

* le montant de l’indemnité d’occupation pour la période courant de la résiliation du bail jusqu’à la reprise effective des lieux, égal au dernier loyer échu, charges en sus, révisable aux conditions du bail, qui aurait été normalement payé si la résiliation du bail n’avait pas été prononcée ;

— les condamner à lui verser la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 24 juin 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nullité de l’assignation pour irrégularité de fond tenant au défaut de pouvoir d’un représentant

En application de l’article 117 du code de procédure civile, constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice.

En l’espèce, il résulte des pièces de la procédure que les actionnaires de la société Société nationale immobilière ont décidé, aux termes d’une assemblée générale mixte du 15 mai 2018, d’adopter comme nouvelle dénomination sociale, à compter du 1er juin 2008, à savoir CDC Habitat.

Ce changement de dénomination sociale explique que l’avenant numéro 1 au contrat de location a été conclu, le 6 mai 2021, entre les appelants et la société CDC Habitat.

Suivant acte notarié en date du 24 février 2022, la société CDC Habitat a procédé à plusieurs apports de biens immobiliers au profit de la SCI Milly, comprenant la résidence [Adresse 9] située [Adresse 2], dans lequel se trouve le bien litigieux.

S’agissant d’un apport en propriété, la SCI Milly intervient aux droits de la société CDC Habitat depuis le 24 février 2022. En sa qualité de propriétaire bailleresse, elle justifie de son droit d’agir à l’encontre des appelants.

Il reste que l’assignation a été délivrée, le 12 juillet 2023, par la SCI Milly, représentée par la société anonyme d’économie mixte CDC Habitat, dont le siège social est situé [Adresse 16], domiciliée en son agence SNI Sud Est, [Adresse 14] [Adresse 7] [Adresse 8], prise en la personne de son représentant légal demeurant en cette qualité audit siège.

L’extrait K-Bis de la société Milly révèle qu’elle est représentée par la société par actions simplifiée Ampère Gestion dont le siège social est situé [Adresse 5] à [Adresse 11] [Localité 1], ses associés étant la société civile immobilière Lamartine et la société par actions simplifiée Nerval.

Si le siège social de la société CDC Habitat se situe à [Localité 12] à la même adresse que celui de la société Milly et qu’elle dispose effectivement d’un établissement secondaire à [Localité 6] à l’adresse figurant dans l’assignation, la société CDC Habitat n’apparaît pas comme le représentant légal de la société Milly.

En réalité, les pièces de la procédure établissent que la société CDC Habitat intervient, depuis l’apport qui a été fait au bénéfice de la société Milly, en tant que gestionnaire du bien occupé par les appelants. C’est ainsi que la société CDC Habitat indique, dans les relevés de compte, agir pour le compte de la société Milly.

Si société Milly peut effectivement déléguer l’exercice de ses actions en justice au gestionnaire de ses biens, ce dernier doit justifier de son pouvoir d’agir au nom de son représentant.

Tel n’est pas le cas en la cause.

Or, le défaut de pouvoir de celui qui figure au procès comme représentant d’une personne morale constitue une irrégularité de fond.

Dès lors que celui qui a le pouvoir d’agir au nom de la société Milly n’intervient pas à la procédure en élevant des prétentions pour son propre compte, le défaut de pouvoir n’a pas été régularisé au moment où la cour statue. En effet, la société Milly est toujours, aux termes de ses écritures, représentée, non pas par son représentant légal, mais par son mandataire, la société CDC Habitat, sans que la preuve d’un pouvoir de représentation ne soit rapportée.

Il y a donc lieu d’annuler l’assignation, introductive d’instance, que la société CDC habitat, en tant que représentant de la société Milly, a fait délivrer à Mme [G] et M. [G] [W] le 12 juillet 2023.

Cette nullité entraîne celle de l’ordonnance rendue le 6 décembre 2023 par le juge des référés du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence ainsi que tous les actes de procédure subséquents et décisions en découlant.

Sur la demande d’infirmation

S’il résulte du dernier alinéa de l’article 562 du code de procédure civile que la dévolution s’opère pour le tout lorsque l’appel tend à l’annulation de la décision, il est admis que, dès lors que la demande d’annulation, sollicitée par l’appelant, procède d’une irrégularité affectant l’acte introductif d’instance devant le premier juge, l’appel est, en principe, dépourvu d’effet dévolutif. Cette exclusion de l’effet dévolutif concerne tous les actes d’irrégularité de l’acte introductif d’instance.

En l’espèce, dès lors que la cour a fait droit à la demande d’annulation sollicitée, à titre principal, par les appelants en raison d’une irrégularité affectant l’acte introductif d’instance, l’appel est dépourvu d’effet dévolutif.

L’effet dévolutif de l’appel annulation n’étant pas rétabli, il n’y a pas lieu de statuer sur le fond du référé.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

La société Milly, représentée par la société CDC Habitat, qui succombe au litige, sera tenue aux dépens de la procédure de première instance instance et d’appel.

En outre, l’équité commande de la condamner à verser aux appelants la somme de 2 500 euros pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En tant que partie tenue aux dépens, l’intimée sera déboutée de sa demande formée sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Prononce la nullité de l’assignation, introductive d’instance, que la SCI Milly, représentée par la SA d’économie mixte CDC Habitat, prise en la personne de son représentant légal, a fait signifier à Mme [S] [G] et M. [F] [G] [W] le 12 juillet 2023 ;

Constate que cette nullité entraîne celle de l’ordonnance rendue le 6 décembre 2023 par le juge des référés du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence ainsi que tous les actes de procédure subséquents et décisions en découlant ;

Constate l’absence d’effet dévolutif de l’appel annulation ;

Condamne la SCI Milly, représentée par la SA d’économie mixte CDC Habitat, prise en la personne de son représentant légal, à verser à Mme [S] [G] et M. [F] [G] [W] la somme de 2 500 euros pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la SCI Milly, représentée par la SA d’économie mixte CDC Habitat, prise en la personne de son représentant légal, de sa demande formée sur le même fondement ;

Condamne la SCI Milly, représentée par la SA d’économie mixte CDC Habitat, prise en la personne de son représentant légal, aux dépens de la procédure de première instance et d’appel.

La greffière La présidente