COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 26 JUIN 2025

N° 2025/391

Rôle N° RG 24/11588 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNW4C

[B] [H]

C/

E.P.I.C. 13 HABITAT

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Ludivine FERAL

M^e Pascale BARTON-SMITH

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 7] en date du 06 Juin 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 24/00800.

APPELANTE

Madame [B] [H]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-006812 du 09/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

née le 10 Décembre 1973 à [Localité 8] (ALGÉRIE),

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Ludivine FERAL, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE

E.P.I.C. 13 HABITAT Office Public de l’Habitat

dont le siège social est [Adresse 2]

représentée par M^e Pascale BARTON-SMITH, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 Mai 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Gilles PACAUD, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Angélique NETO, Conseillère

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 Juin 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Juin 2025,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 octobre 2014, l’Etablissement public industriel et commercial à compétence régionale (EPIC) 13 Habitat a donné à bail à madame [B] [H] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], à [Adresse 6] [Localité 1] moyennant un loyer mensuel de 377,37 euros.

Par exploit signifié le 26 octobre 2023, il a fait délivrer à sa locataire un commandement, visant la clause résolutoire, de payer au principal, la somme de 1 618,52 euros correspondant à une dette locative arrêtée à cette date.

Considérant que les causes du commandement étaient restées infructueuses, il l’a, par acte de commissaire de justice en date du 15 janvier 2024, fait assigner devant le juge des référés du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille aux fins, au principal, d’entendre constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner son expulsion des lieux loués et de la voir condamner à lui verser une provision de 2 291,17 euros au titre de la dette locative ainsi que 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance réputée contradictoire en date du 6 juin 2024, ce magistrat a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 octobre 2014 entre l’EPIC 13 Habitat, venant aux droits de l’Office public de l’habitat (l’OPAC), et Mme [B] [H], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], à [Localité 7] étaient réunies à la date du 26 décembre 2023 ;

— rejeté la demande de suspension des effets de la clause résolutoire formulée par Mme [B] [H] ;

— ordonné, en conséquence, à Mme [B] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de son ordonnance ;

— dit qu’à défaut pour Mme [B] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et

restitué les clés dans ce délai, l’EPIC 13 Habitat, venant aux droits de l’Office public de

l’habitat (l’OPAC), pourrait, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris, le cas échéant, avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement était prévu par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné Mme [B] [H] à verser à l’EPIC 13 Habitat, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, soit, à ce jour, un montant de 589,96 euros, indemnité due à compter du 26 décembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion ;

— condamné Mme [B] [H] à payer à l’EPIC 13 Habitat une somme provisionnelle de 3 644,26 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de son ordonnance au titre des loyer, charges et indemnités d’occupation impayés, outre frais de dossier prévus à l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, comptes arrêtés au 3 avril 2024 et terme du mois de mars 2024 inclus ;

— rejeté le surplus des demandes ;

— rejeté la demande de l’office public de l’habitat 13 Habitat au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [B] [H] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Selon déclaration reçue au greffe le 22 septembre 2024, Mme [B] [H] a interjeté appel de cette décision, l’appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises le 25 novembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour qu’elle infirme l’ordonnance entreprise et, statuant à nouveau :

— déclare 13 Habitat irrecevable en sa demande aux fins de constatation de résiliation du bail faute de notification de l’assignation à la préfecture conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 ;

— déboute13 Habitat de sa demande aux fins de constatation de la résiliation du bail faute de délivrance d’un commandement de payer conforme aux dispositions de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 ;

— déboute, en conséquence, 13 Habitat de sa demande d’expulsion immédiate des

lieux loués de Mme [H] ;

— dédoute13 Habitat de sa demande aux fins de condamnation de Mme [H] au paiement par provision d’un arriéré locatif de 3 644,26 euros et ordonne que des comptes soient faits entre les parties pour fixer le montant de la dette locative de Mme [H] ;

— accorde les plus larges délais à Mme [H] pour s’acquitter de sa dette locative, sur trois années, et si, par extraordinaire, la demande de résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire devait être reçue, suspende les effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés.

Par dernières conclusions transmises le 9 décembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, l’EPIC 13 Habitat sollicite de la cour qu’elle :

— déboute Mme [B] [H] de toutes ses demandes ;

— confirme l’ordonnance rendue entreprise en toutes ses dispositions ;

— condamne Mme [B] [H] à lui payer la somme 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’instruction de l’affaire a été clôturée à l’audience avant l’ouverture des débats.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'donner acte', 'dire et/ou juger’ ou 'déclarer’ qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation du bail

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce même texte ajoute que cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, il résulte de l’ 'accusé de réception électronique EXPLOC’ versé aux débats par l’intimé que l’assignation en référé signifiée le 15 janvier 2024 a été régulièrement dénoncée à la préfecture des Bouches du Rhône le 17 janvier suivant soit plus de deux mois avant la tenue de l’audience de première instance, le 4 avril 2024.

La demande de résiliation du bail était donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend .

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, le juge des référé peut constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 alinéa 1 de cette même loi dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est par ailleurs acquis qu’un commandement de payer doit être considéré comme fondé et de nature à produire ses effets, sur le terrain de l’acquistion de la clause résolutoire, si la dette locative dont il poursuit le recouvrement et qu’il détaille est due, ne serait-ce qu’en partie.

Le bail signé par les parties le 15 octobre 2014 contient, en son article 16, une clause résolutoire reprenant les termes, précités, de l’article 24 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989.

Le commandement, visant la clause résolutoire, signifié à étude le 26 octobre 2023, fait commandement à Mme [H] de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 1 618,52 euros au titre de la 'dette locative au 24 octobre 2023", et celle de 126,02 euros, au titre du 'coût’ de l’acte. Y est annexé un relevé de compte locatif établi par 13 Habitat, détaillant l’ensemble des opérations portées en crédit et débit sur la période ayant couru du 31 décembre 2022 au 30 septembre 2023 et justifiant, à cette date, d’un compte débiteur correspondant à la somme sollicitée au principal.

Ledit commandement de payer est donc parfaitement clair et dénué d’équivoque au sens où il donne connaissance à la locataire des sommes qui lui sont réclamées. Au demeurant, Mme [H] ne conteste pas qu’elles étaient dues, à l’exception des frais de dossier et de procédure qui y sont portées, et qu’elle n’a pas acquitté les loyers et charges inscrits au débit de ce document dans le délai de deux mois qui lui était imparti.

C’est donc par des motifs pertinents que le premier juge a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 octobre 2014 entre l’EPIC 13 Habitat et Mme [B] [H], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], à [Adresse 6] étaient réunies à la date du 26 décembre 2023.

L’ordonnance entreprise sera confirmée de ce chef.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable … le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence … peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’absence de constestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté. Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant, celle-ci n’ayant alors d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Par application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d’un congé pour ce motif à l’initiative du bailleur.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, aucune demande de réactualisation de la provision pour dette locative n’est formulée, sur appel incident, par l’intimé. Il convient, dès lors, d’apprécier cette dernière à la date retenue par le premier juge, soit le 4 avril 2024.

Le relevé de compte locatif arrêté à cette date fait état d’un solde négatif de 3 834,96 euros. La provision sur dette locative de 3 644,26 euros sollicitée par l’EPIC 13 Habitat et retenue par le premier juge correspond à la somme précitée dont ont été déduits, à juste titre, des frais de procédure à hauteur de 63,76 euros (somme enregistrée le 30 avril 2023) et 126,94 euros (somme enregistrée le 29 février 2024).

En revanche, les frais de dossier auraient également dû être déduits, pour un total de 22,86 euros (7,62 euros x 3) tout comme le 'Rappel RLS’ de 8,50 euros en date du 30 avril 2023, ce qui aurait permis de ramener le montant non sérieusement contestable de la dette locative à 3 612,90 euros. En effet, l’intimé ne justifie pas que les premiers des frais précités correspendent à la mise en oeuvre des dispositions de l’article L 441-9 du code de la construction et de l’habitation, et quand bien même ce serait le cas, ils resteraient sérieusement contestables en leur montant puisque non contractuellement fixés. Il en va de même pour le 'rappel RLS’ dont il n’est pas expliqué à quoi il correspond.

Pour le reste, le décompte locatif est parfaitement compréhensif et l’EPIC 13 Habitat n’avait pas à annexer au commandement de payer ni à verser spontanément aux débats de première instance la 'régularisation annuelle des provisions pour charges appelées en 2023", que Mme [H] ne conteste pas avoir reçu en temps et heure, ni le 'détail du quittancement annuel', lequel s’induit des dispositions du bail et pouvait être calculé par l’appelante et donc, le cas échéant, utilement contesté, ce qu’elle ne fait pas.

Il n’y donc lieu, comme sollicité par cette dernière, d’ordonner que les 'comptes soient faits’ entre les parties pour fixer le montant de sa dette locative.

L’ordonnance sera dès lors seulement infirmée en ce qui concerne le montant de la provision octroyée à l’EPIC 13 Habitat et Mme [H] condamnée à payer à cet organisme, à titre provisionnel, la somme de 3 612,9 euros, correspondant au montant non sérieusement contestable de sa dette locative.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose : le juge peut, même d’office accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de règler sa dette locative … Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Si le locataire se libère dans le délai et selon le modalités fixées par la juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Aux termes de l’article 1345-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En application des dispositions de ces textes, des délais de paiement peuvent être accordés, dans la limite de 36 mois, au locataire de bonne foi qui démontre avoir fait des efforts pour apurer sa dette locative et qui est en mesure d’assumer la charge d’un plan d’apurement de celle-ci en sus du paiement des loyers et charges courants.

Il résulte d’un relevé de compte versé aux débats par Mme [H], que la dette locative n’a cessé d’augmenter depuis le 4 avril 2024 pour atteindre la somme de 9 037,40 euros au 2 mai 2025. Nonobstant son accompagnement par une assistance sociale et la rerpise récente (11 septembre 2024) du paiement d’une partie du loyer par l’UDAF13, à hauteur de 200 euros par mois, elle ne justifie donc pas de sa capacité financière à rembourser les échéances mensuelles d’un plan d’apurement de ladite dette en sus du paiement des loyer et charges courants.

L’ordonnance entreprise ne peut donc qu’être confirmée en ce qu’elle a rejeté sa demande de délais de paiement.

Pour autant, le présente décision n’obère en rien la possibilité pour les parties de négocier un plan conventionnel d’apurement de la dette dans l’hypothèse notamment ou des rappels de versement des prestations sociales (allocations familiales et/ou RSA) venaient à être versés à Mme [H].

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné Mme [B] [H] aux entiers dépens, incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation, et rejeté la demande de l’office public de l’habitat 13 Habitat au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Comme en première instance, la position économique des parties exige, en équité, de rejeter la demande formulée par l’EPIC Habitat 13 sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [H] et l’EPIC 13 Habitat, qui succombent chacun sur partie de ses prétentions, conserveront la charge de leurs dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Rejette le moyen tiré de l’irrecevabilité de la demande de constat de la résiliation du bail formulée devant le premier juge par l’EPIC 13 Habitat ;

Infirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné Mme [B] [H] à payer à l’EPIC 13 Habitat une somme provisionnelle de 3 644,26 euros assortie des intérêts au taux légal à compter, outre frais de dossier prévus à l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, comptes arrêtés au 3 avril 2024 et terme du mois de mars 2024 inclus ;

La confirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Condamne Mme [B] [H] à verser à l’EPIC Habitat 13 une provision de 3 612,9 euros à valoir sur sa dette locative avec intérêts à compter du 26 octobre 2023 sur la somme de 1 618,52 euros, du 15 janvier 2024 sur la somme de 672,65 euros et de ce jour pour le reliquat ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure en cause d’appel ;

Laisse à chaque partie la charge de ses dépens d’appel.

La greffière Le président